HOÀN THIỆN QUY TRÌNH CHO VAY BẰNG THẾCHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG SHB CHI NHÁNH PHÚ NHUẬN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ÑEÀ TAØI:

HOÀN THIỆN QUY TRÌNH CHO VAY BẰNG THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
SHB CHI NHÁNH PHÚ NHUẬN

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

: NGUYỄN THỊ THÙY TRANG
07135069
:
DH07TB
:
2007 – 2011
:
Quản LýThị Trường BĐS
:

- TP. Hồ Chí Minh, Tháng 8 năm 2011 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MƠN KINH TẾ ĐẤT

NGUYỄN THỊ THÙY TRANG

“HỒN

THIỆN QUY TRÌNH CHO VAY BẰNG THẾ
CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG
SHB CHI NHÁNH PHÚ NHUẬN ”

Giáo viên hướng dẫn: TS. Bùi Xuân Nhã
(Đòa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên: ………………………………

TS. BÙI XUÂN NHÃ

-

TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011 -


LỜI CẢM ƠN
Để đạt được kết quả như hôm nay , điều đầu tiên
con xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến bố, mẹ, người đã
ân cần nuôi dưỡng, dạy dỗ con nên người, hết lòng
chăm lo và tạo mọi điều kiện thuận lợi cho con trong
suốt chặng đường học tập.
Em xin chân thành cám ơn quý thầy cô trường

Đại học Nông Lâm TP. HCM, thầy cô Khoa Quản
Lý Đất Đai và Bất Động Sản, đã truyền đạt cho em
những kiến thức quý báu trong suốt 4 năm theo học tại
trường.
Và trong khoảng thời gian tiến hành thực hiện
luận văn tốt nghiệp này , em xin chân thành cảm ơn
đến :
Thầy Bùi Xuân Nhã, khoa kinh tế trường ĐH
Nông Lâm TP.HCM đã tận tình hướng dẫn, chỉ bảo
em thực hiện đề tài.
Xin gửi lời cảm ơn chân thành đến : Anh Nhân
cùng các anh chò trong tổ khách hàng cá nhân Ngân
Hàng SHB chi nhánh Phú Nhuận Tp.HCM đã tạo
điều kiện cho em được học hỏi kinh nghiệm thẩm đònh
giá BĐS và giúp đỡ em trong quá trình thực hiện đề
tài.
Cuối cùng Trang muốn gửi lời cảm ơn đến các
bạn lớp DH07TB đã đồng hành cùng Trang trong
suốt 4 năm học tập. Chúc các bạn đạt thành tích cao.

Sinhviên : Nguyễn Thò Thùy Trang


TĨM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Thùy Trang, Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “HỒN THIỆN QUY TRÌNH CHO VAY BẰNG THẾ CHẤP BẤT
ĐỘNG SẢN TẠI NGÂN HÀNG SHB CHI NHÁNH PHÚ NHUẬN ”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Bùi Xuân Nhã, Bộ mơn Tài chính – kế tốn, Khoa Kinh
Tế, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh.



Nội dung tóm tắt của báo cáo:

Nghiên cứu về Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận, tập trung nghiên
cứu về quy trình cho vay, phương pháp, kỹ thuật thẩm định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng. Đánh giá kết quả và hiệu quả hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS tại
ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận, từ đó phân tích so sánh để tìm ra những
ưu, nhược điểm của quy trình cho vay và xây dựng các giải pháp hồn thiện quy trình
cho vay bằng thế chấp BĐS tại Ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận.


Những phương pháp nghiên cứu:

Phương pháp điều tra thực tế; phương pháp so sánh; phương pháp phân tích;
phương pháp thống kê; phương pháp chun gia; các phương pháp định giá; phương
pháp phân tích tổng hợp;


Một số kết quả đạt được:



Nắm bắt được quy trình cho vay, quy trình, phương pháp, kỹ thuật thẩm

định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận.


Đánh giá kết quả và hiệu quả hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS tại

ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận.


Phân tích so sánh để tìm ra những ưu, nhược điểm của quy trình cho vay

từ đó xây dựng các giải pháp hồn thiện quy trình cho vay bằng thế chấp BĐS tại ngân
hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................................1
PHẦN I TỔNG QUAN ...................................................................................................3
I.1 Cơ sở l ý luận của vấn đề nghiên cứu....................................................................3
I.1.1 Cơ sở khoa học ....................................................................................................3
I.1.2 Cơ sở pháp lý của vấn đề cần nghiên cứu .........................................................26
I.2 Giới thiệu chung về Ngân Hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận...................27
I.2.1 Sự thành lập và phát triển của chi nhánh...........................................................27
I.2.2 Cơ cấu tổ chức SHB chi nhánh Phú Nhuận ......................................................28
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu .................................................................30
I.3.1 Nội dung nghiên cứu .........................................................................................30
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................30
PHẦN II KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ...........................................................................31
II.1 Tổng quan về tình hình hoạt động tại Ngân hàng SHB chi nhánh Phú Nhuận ..31
II.1.1 Tình hình hoạt động tín dụng tại Ngân hàng SHB chi nhánh Phú Nhuận .......31
II.1.2 Đánh giá hiệu quả hoạt động tài chính của SHB Phú Nhuận ..........................33
II.2 Thực trạng hoạt động cho vay thông qua thế chấp tại Ngân hàng SHB chi nhánh
Phú Nhuận..................................................................................................................35
II.2.1 Thống kê dư nợ cho vay thế chấp qua các quý của Chi nhánh. .......................35
II.2.2 Quy trình cho vay thế chấp BĐS tại chi nhánh ...............................................39
II.2.3 Quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp tại SHB Phú Nhuận ...........................43

II.3 Phân tích những ưu điểm, khuyết điểm trong hoạt động cho vay bằng thế chấp
BĐS và hoạt động thẩm định giá BĐS cho mục đích thế chấp tại Ngân hàng SHB
chi nhánh Phú Nhuận .................................................................................................47
II.3.1 Đối với quy trình cho vay ................................................................................47
II.3.2 Đối với các quy định pháp lý ...........................................................................49
II.3.3 Đối với quy trình thẩm định giá BĐS thế chấp................................................50
II.3.4 Đối với hệ thống thông tin ...............................................................................51
II.4 Giải pháp hoàn thiện quy trình cho vay bằng thế chấp BĐS tại Ngân hàng SHB
chi nhánh Phú Nhuận. ................................................................................................52
II.4.1 Đề xuất quy trình cho vay thế chấp BĐS hoàn thiện .......................................52


II.4.2 Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của quy trình đề xuất. .................60
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ...........................................................................................63
Tài liệu tham khảo
PHỤ LỤC


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
NHNN: Ngân hàng Nhà nước
NHTMCP SHB: Ngân Hàng thương mại cổ phần Sài Gòn – Hà Nội
TP.HCM: thành phố Hồ Chí Minh
BĐS: Bất động sản
TTBĐS: Thị trường bất động sản
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
QSH: Quyền sở hữu
TS: Tài sản
TCKT: Tổ chức kinh tế
HĐV: Huy động vốn
VNĐ: Việt Nam đồng.

USD: United States Dollar (Đô la Mỹ)
KHCN: Khách hàng cá nhân
KHDN: Khách hàng doanh nghiệp
CVTD: Chuyên viên tín dụng
CVTĐ: Chuyên viên thẩm định
CVHTTD: Chuyên viên hỗ trợ tín dụng


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 01: Tình hình huy động vốn qua 6 tháng đầu năm 2011 .....................................31
Bảng 03: Bảng các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả hoạt động của chi nhánh ......................34
Bảng 04: Dư nợ cho vay qua các quý ............................................................................35
Bảng 05: Dư nợ cho vay có tài sản thế chấp 6/2011 .....................................................36
Bảng 06: Thống kê các loại BĐS định giá tại SHB Phú Nhuận (6/2011).....................38
Bảng 07: Quy trình luân chuyển hồ sơ cho vay tổ KHCN ............................................54
Bảng 08: Quy trình luân chuyển hồ sơ cho vay tổ KHDN ............................................56
Bảng 09: So sánh các bước trong quy trình cho vay .....................................................58


DANH MỤC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ
Sơ đồ 01: Quy trình thẩm định giá BĐS .......................................................................14
Sơ đồ 02: Cơ cấu tổ chức của chi nhánh Phú Nhuận ....................................................29
Sơ đồ 03: Quy trình cho vay tại SHB Phú Nhuận .........................................................39
Sơ đồ 04: Quy trình thẩm định giá BĐS .......................................................................43
Sơ đồ 05: Quy trình cho vay tổ KHCN hoàn thiện đề xuất ...........................................55
Sơ đồ 06: Quy trình cho vay tổ KHDN hoàn thiện đề xuất ..........................................57
Biểu đồ 01: Tốc độ tăng trưởng huy động vốn qua 3 quý .............................................32
Biểu đồ 02: Tốc độ tăng trưởng huy động vốn theo thành phần kinh tế .......................33
Biểu đồ 03: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng qua 3 quý ...........................................35
Biểu đồ 04: Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng theo thành phần kinh tế .....................36

Biểu đồ 05: Tỷ lệ tài sản thế chấp .................................................................................37
Biểu đồ 06: Tỷ lệ dư nợ có TS thế chấp theo thành phần kinh tế .................................37
Biểu đồ 07: Tỷ lệ các loại BĐS định giá (6/2011) ........................................................38


DANH MỤC PHỤ LỤC
Phụ lục 1 : Bảng biểu giá chuẩn về suất vốn đầu tư phần xây dựng công trình trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh.
Phụ lục 2: Bảng giá đất ở đô thị Quận Phú Nhuận đính kèm theo Quyết định số
89/2008/QĐ- UBND ngày 20/12/2008 của UBND TP.HCM.
Phụ lục 3: Khung thời gian sử dụng các loại tài sản cố định (Ban hành kèm theo
Thông tư số 203/2009 /TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài chính).
Phụ lục 4: Bảng Quy trình luân chuyển hồ sơ tín dụng cá nhân của chi nhánh.
Phụ lục 5: Biên bản thẩm định giá BĐS.
Phụ lục 6: Tờ trình thẩm định khách hàng.


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm qua, cùng với sự phát triển của đất nước, hệ thống các ngân
hàng thương mại đã có những bước tiến đáng kể trong hoạt động kinh doanh tiền tệ, sự
đa dạng trong hình thức cho vay, chế độ lãi xuất hấp dẫn, tăng cường hợp tác quốc tế,
cùng với chất lượng cuộc sống ngày càng được nâng cao, đã có ngày càng nhiều khách
hàng tham gia giao dịch tại các ngân hàng.
Một trong những hoạt động cho vay phát triển trong những năm gần đây là hình
thức cho vay có tài sản bảo đảm là bất động sản (BĐS) thế chấp, đặc biệt là BĐS nhà

đất. Tuy nhiên do có nhiều nguyên nhân cả chủ quan lẫn khách quan mà trong quy
trình cho vay, công tác xác định giá trị, quản lý, xử lý BĐS thế chấp tại các ngân hàng
còn gặp nhiều khó khăn, khó khăn về mặt cơ chế chính sách, về những hạn chế của
ngân hàng thương mại, khó khăn từ phía khách hàng … làm cho hoạt động cho vay
bằng thế chấp BĐS chưa đáp ứng được nhu cầu vay vốn của khách hàng cũng như
hoạt động của ngân hàng.
Trong thời gian thực tâp tại ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận, qua
nghiên cứu tìm hiểu thực tiễn về quy trình cho vay, công tác thẩm định giá, quản lý, xử
lý BĐS thế chấp ở đây, em đã quyết định chọn đề tài “Hoàn thiện quy trình cho vay
bằng thế chấp bất động sản tại ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận ”
với hy vọng có thể tìm hiểu sâu hơn về hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS tại ngân
hàng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện quy trình cho vay thế
chấp tại ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận. Quy trình cho vay càng nhanh
chóng, đơn giản nhưng vẫn đảm bảo độ tin cậy sẽ giúp ngân hàng tăng trưởng phát
triển trong lĩnh vực hoạt động chủ yếu này.
 Mục tiêu nghiên cứu
 Tìm hiểu, nghiên cứu về quy trình cho vay, quy trình, phương pháp, kỹ thuật
thẩm định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận.
 Phân tích so sánh để tìm ra những ưu, nhược điểm của quy trình cho vay bằng
thế chấp BĐS.
 Xây dựng các giải pháp hoàn thiện quy trình cho vay bằng thế chấp BĐS tại
ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận.
Trang 1


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

 Đối tượng nghiên cứu

Nghiên cứu về quy trình cho vay, tình hình cho vay đảm bảo bằng thế chấp BĐS và
công tác thẩm định BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP SHB chi nhánh Phú Nhuận.
 Phạm vi nghiên cứu
 Thời gian : Từ 25/03/2011 đến 25/07/2011 tại ngân hàng TMCP SHB chi
nhánh Phú Nhuận.
 Không gian : tại phòng tín dụng khách hàng cá nhân, ngân hàng TMCP SHB
chi nhánh Phú Nhuận, 128 Trần Huy Liệu, P.12, Q. Phú Nhuận, TP.HCM .

Trang 2


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở l ý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
1. Bất động sản
a) Khái niệm
Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và động sản” có nguồn gốc từ luật cổ
La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất
cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mặt đất. BĐS bao gồm các
công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai
hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành
lãnh thổ.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS gồm đất đai
và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng
có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại, tạo ra

cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khía niệm BĐS và động sản”.
 Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa
bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
 Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật
gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”.
 Điều 174 Bộ Luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ

Nghĩa Việt Nam quy định: “Bất động sản bao gồm: Đất đai, nhà, công trình xây dựng
gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài
sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy khái niệm về BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật
Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các
tài sản này. Do đó, chỉ có thể hiểu một cách tổng quát nhất BĐS là những tài sản có
giá trị rất lớn, có khả năng sinh lợi cao, là một loại hàng hóa đặc biệt, là những tài sản
không thể di dời, tồn tại ổn định và lâu dài. Theo đó một tài sản được coi là BĐS khi
Trang 3


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

thỏa mãn được những điều kiện sau: là một yếu tố vật chất có ích cho con người, được
chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người, có thể đo lường bằng giá trị nhất định,
không thể di dời được hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của nó
không thay đổi, tồn tại lâu dài.
b) Các thuộc tính BĐS
 Thuộc tính tự nhiên

 Tính bất động
Đây là thuộc tính cơ bản của BĐS, BĐS có vị trí cố định và không có khả năng di
dời được là do BĐS luôn gắn liền với đất đai, mà đất đai có vị trí cố định và có giới
hạn về diện tích và không gian. Do đó, giá trị và lợi ích của BĐS gắn liền với từng vị
trí cụ thể, mà yếu tố vị trí là một trong những yếu tố quan trọng quyết định giá trị
BĐS. Yếu tố vị trí còn được xác định bằng khoảng cách đến các trung tâm, thương mại
dịch vụ, các điểm dịch vụ công cộng, văn hóa, y tế, giáo dục…Mặt khác do BĐS có
tính chất cố định về vị trí và gắn liền với vị trí nhất định nên giá trị và lợi ích mang lại
của BĐS chịu ảnh hưởng của yếu tố vùng và khu vực.
 Tính không đồng nhất
Thực tế cho thấy các BĐS không giống nhau, nếu có giống về hình thể, kích
thước, phong thủy,… thì các bất động sản cũng không có cùng vị trí. Đây là thuộc tính
cơ bản để xác định giá của BĐS.
 Tính bền vững, đời sống kinh tế lâu dài
BĐS bao gồm cả đất đai và các công trình trên đất. Tính bền vững của BĐS gắn
liền với sự tồn tại của đất đai, mà đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng,
một loại tài nguyên được xem như không thế hủy hoại trừ những trường hợp đặc biệt
như động đất, núi lửa, sạt lở… mà ngược lại chúng ta có thể cải tạo, bồi dắp làm cho
nó tốt hơn và sinh ra nhiều lợi ích hơn.
 Thuộc tính xã hội
 Tính khan hiếm
Diện tích bề mặt trái đất là có hạn so với sự phát triển của dân số nên về lâu dài
đất đai càng trở nên khan hiếm. Với tốc độ phát triển kinh tế nhanh nhu cầu về BĐS
ngày càng cao cả về đất ở và đất sản xuất kinh doanh do đó giá đất có xu hướng tăng.
 Tính sở hữu chung
Trang 4


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do nhà nước thống nhấtquản lý, mà BĐS gắn
liền với đất đai nên chịu sự chi phối mạnh mẽ của phápluật và sự quản lý của Nhà
nước. Do đó, các vấn đề liên quan đến BĐS như: mua bán, thừa kế, thế chấp, tặng cho
phải chịu sự quản lý và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật về đất
đai và BĐS.
 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau
Giá trị của BĐS này có thể chịu tác động của BĐS kia là rất lớn. Khi nhà nước
quy hoạch hoặc đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội ở khu
vực nào đó sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị BĐS trong khu vực lân cận.
 Mang yếu tố tạp quán, thị hiếu và tâm lý xã hội
Hàng hóa BĐS chịu sự chi phối của yếu tố này mạnh hơn các loại hàng hóa
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu
ảnh hưởng rất lớn bởi thị hiếu, tạp quán của người dân sống tại đó. Yếu tố tâm lý xã
hội, thậm chí các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh… của cộng đồng dân cư nơi đó
cũng chi phối mạnh nhu cầu về nhà ở.
c) Các đặc trưng của BĐS
 Khả năng co giãn của cung BĐS kém
Nhìn chung, cung đối với BĐS là tương đối kém dàn hồi so với những thay đổi
giá cả, do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai thể hiện trên các mặt sau:
 Tổng cung của toàn bộ đất đai là cố định.
 Cung ứng đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn.
 Việc phân bổ đất đai cho những mục đích sử dụng có thể phải tuân thủ
quy hoạch sử dụng đất đai trong từng thời kỳ.
 Những thay đổi trong việc thay đổi nhà cửa cũng phải bảo đảm tuân theo
quy hoạch và điều lệ xây dựng của chính quyền địa phương.
 Thời gian mua, bán giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao
Do BĐS là một loại tài sản có giá trị cao cần nhiều vốn đầu tư trung và dài hạn, do
vậy việc mua bán BĐS phải được cân nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao

dịch thường dài hơn so với các tài sản khác, dẫn đến chi phì mua, bán giao dịch cao

Trang 5


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

 Khả năng chuyển hóa thành tiền mặt kém linh hoạt Do thời gian mua, bán
giao dịch dài, chi phí mua, bán giao dịch cao nên dẫn đến khả năng chuyển hóa thành
tiền kém linh hoạt.
 Sự can thiệp và quản lý của Nhà Nước chặt chẽ
Điều 5 Luật đất đai 2003 quy định : “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
đại diện chủ sở hữu”. Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu trong môi trường sống, là địa bàn
phân bố dân cư, xây dựng cơ sở kinh tế văn hóa xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi
quốc gia. Do tính chất phức tạp và không ổn định của thị trường này nên rất cần thiết
sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước đối với việc sử dụng và chuyển nhượng
BĐS.
d) Phân loại BĐS
Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể
phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS sản
đặc biệt.
 BĐS có đầu tư xây dựng: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại - dịch vụ, BĐS hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), BĐS là trụ sở
làm việc v.v..
 BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông
nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất
nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..

 BĐS đặc biệt: là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản
văn hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang v.v.. Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
2. Thị trường BĐS
a) Khái niệm thị trường BĐS
Dựa trên các phân tích lí luận về thị trường, các chuyên gia kinh tế cũng như các
nhà nghiên cứu về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau
đây về thị trường BĐS:
 Khái niệm 1: “thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai
tiếp cận được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.”
Trang 6


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

 Khái niệm 2: “thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá
trị của hàng hoá BĐS.”
 Khái niệm 3: “Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hoá BĐS giữa
các bên có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa các chủ thể trên thị
trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS có tác động quyết
định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh đối với thị trường
BĐS.”
Từ các quan điểm nêu trên ta có thể đưa ra khái niệm tổng quan về thị trường
BĐS như sau : Thị trường BĐS là một môi trường trong đó có người mua và người
bán tác động qua lại lẫn nhau ( còn gọi là tổng hòa các giao dịch dân sự và BĐS :
chuyển nhượng, mua bán, cho thuê, thế chấp, trao đổi, bảo hiểm, chuyển dịch
QSDĐ…) tại một địa bàn cố định, trong một khoảng thời gian nhất định thông qua cơ

chế giá.
b) Đặc trưng của thị trường BĐS
 Không có trị trường trung tâm
Hiện nay, không có thị trường BĐS với tính chất là địa điểm tập trung tại đó
những người mua và người bán BĐS tác động qua lại lẫn nhau. Mà thông thường việc
mua bán BĐS thông qua các đơn vị kinh doanh BĐS bằng sự liên hệ trực tiếp giữa
người có nhu cầu mua hoặc bán với các đơn vị này, hoặc người mua tìm đến trực tiếp
thương lượng với người bán thông qua lời rao bán trên báo chí, internet,… phổ biến
hơn cả là thông qua những người môi giới mặc dù đây là sự giao dịch kém an toàn. Ở
TP.Hồ Chí Minh một số ngân hàng đứng ra thành lập trung tâm giao dịch BĐS nhằm
tạo điều kiện cho việc giao dịch giữa người mua và người bán được thuận tiện và an
toàn hơn. Do không có thị trường trung tâm làm cho thông tin về thị trường rất khó
thu thập, độ tin cậy kém, tạo nên tính không hiệu quả của thông tin thị trường.
 Thị trường BĐS mang tính vùng, tính khu vực
BĐS là một loại hàng hoá cố định và không thể di dời về mặt vị trí và nó chịu ảnh
hưởng của các yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu. Trong khi đó, tâm lý, tập quán, thị
hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phương lại khác nhau. Chính vì vậy, hoạt động của thị
trường BĐS mang tính địa phương sâu sắc.
Trang 7


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

 Thị trường BĐS chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia, là hàng hoá đặc biệt, các giao dịch về BĐS
tác động mạnh mẽ đến hầu hết các hoạt động kinh tế-xã hội. Do đó, các vấn đề về
BĐS đều chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản quy phạm
pháp luật riêng về BĐS, đặc biệt là hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật về đất

đai và nhà ở.. Chính phủ các nước trên thế giới đều quan tâm đến BĐS và thị trường
BĐS, luôn điều chỉnh chính sách về BĐS và thị trường BĐS nhằm huy động các
nguồn lực về BĐS phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội.
 Thị trường BĐS là một thị trường không hoàn hảo
Đặc điểm này xuất phát từ những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối
của điều kiện tự nhiên cũng như truyền thống và tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội trong
quá trình sử dụng BĐS. Thậm chí, ngay trong bản thân các thị trường địa phương, sự
hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người bán thường thiếu
thông tin liên quan đến những giao dịch trước.
Sự tác động của Nhà nước là một trong các yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo
của thị trường BĐS. Bất kỳ Nhà nước nào cũng đều có sự can thiệp vào thị trường
BĐS ở các mức độ khác nhau, trong đó chủ yếu là đất đai để thực hiện các mục tiêu
phát triển chung. BĐS có tính dị biệt, tin tức thị trường hạn chế, đất đai trên thị trường
sơ cấp phụ thuộc vào quyết định của Nhà nước nên thị trường BĐS là thị trường cạnh
tranh không hoàn hảo.
Mặt khác, thị trường BĐS không hoàn hảo còn do tính chất không tái tạo được của
đất, nên thị trường BĐS mang tính độc quyền, đầu cơ nhiều hơn các thị trường hàng
hoá khác.
 Cung về BĐS phản ứng chậm so với cầu về BĐS
Mọi hàng hóa tham gia thị trường, khi đã được chấp nhận và xuất hiện cầu tăng
lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lượng cung đáp ứng nhu cầu kịp
thời. Tuy nhiên, khi cầu về BĐS tăng thì cung về bất động sản trên thị trường vẫn
không thể phản ứng nhanh chóng như các hàng hóa thông thường khác. Bởi vì, việc
tăng cung hàng hóa BĐS cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thường
khác. Việc tạo ra hàng hóa BĐS, các công trình xây dựng… đòi hỏi phải qua rất nhiều
công đoạn. Thủ tục pháp lý để chuyển nhượng đất đai, BĐS thường là khá phức tạp.
Trang 8


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

Bên cạnh đó, BĐS là hàng hóa có giá trị lớn, đòi hỏi vốn đầu tư lớn mà không phải ai
muốn làm cũng làm được. Xuất phát từ những yếu tố trên nên chúng ta thường rất khó
xác định được điểm cân bằng của cung và cầu về nhà đất trên thị trường dẫn đến tình
trạng “cảm lạnh” như trong thời gian vừa qua.
 Thị trường BĐS có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn
BĐS là tài sản đầu tư trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được đầu tư.
Mà đầu tư tạo lập BĐS thường sử dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành
BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường
BĐS, các giá trị cũng như các quyền về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh
doanh ... giải quyết vấn đề lưu thông tiền tệ, thu hồi vốn đầu tư và mang lại lợi nhuận
cho các bên giao dịch. Điều này chứng tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị
trường vốn. Ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt là cơ sở để huy động được nguồn
tài chính lớn cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
 Tính nhạy cảm của thị trường BĐS
Thị trường BĐS rất nhạy cảm đối với sự tăng trưởng kinh tế, dễ bị “nóng” khi nền
kinh tế có mức tăng trưởng cao, và cũng dễ “đóng băng” khi nền kinh tế suy giảm.Thị
trường BĐS cũng là thị trường rất nhạy cảm đối với những biến động về mặt chính trị,
văn hóa, xã hội vì nếu không được tổ chức, quản lý, cung cấp thông tin tốt thì thị
trường này sẽ bị chi phối rất mạnh bởi yếu tố tâm lý, đặc biệt là ở các nước đang thực
hiện chuyển sang nền kinh tế thị trường.
c) Phân loại thị trường BĐS
 Căn cứ theo công dụng của BĐS có các loại sau
Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp); thị trường công trình thương
nghiệp (trụ sở, văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, cửa hàng…) và công
trình công cộng (giao thông, thủy lợi, y tế, trung tâm văn hóa, công viên cây xanh…);
thị trường công trình công nghiệp (nhà xưởng, kho bãi, khu công nghiệp, khu chế
xuất…); thị trường nhà ở (đô thị và nông thôn); thị trường công trình đặt biệt có các

BĐS phi vật thể được khai thác kinh doanh du lịch như di sản văn hóa, di tích lịch sử.
 Căn cứ theo hoạt động trên thị trường BĐS
-

Thị trường mua bán chuyển nhượng BĐS

Trang 9


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

-

Thị trường đấu giá QSDĐ

-

Thị trường cho thuê BĐS

-

Thị trường thế chấp và bảo hiểm BĐS

-

Thị trường dịch vụ BĐS bao gồm: các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS,
tư vấn BĐS, định giá BĐS…

 Căn cứ theo thứ tự thời gian BĐS tham gia thị trường
-

Thị trường cấp 1: (thị trường BĐS sơ cấp) là thị trường chuyển nhượng,
giao hoặc cho thuê QSDĐ

-

Thị trường cấp 2: là thị trường xây dựng công trình để bán hoặc cho
thuê.

-

Thị trường cấp 3: là thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã
được mua hoặc thuê.

3. Định giá BĐS
a) Khái niệm định giá BĐS
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế kỹ thuật, tính pháp
lý, vừa mang tính xã hội. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền
với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. Định giá được một số tác giả
định nghĩa như sau:
 “ Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định” ( GS. W. Sealrooke - Viện đại học
Portsmouth – Vương quốc Anh)

 “ Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một
mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể, tại một thời điểm xác định,có cân nhắc đến tất
cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị
trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.

( GS. Lim Lan Yuan – Khoa xây dựng và BĐS - Đại

học Quốc gia Singapore)

Định giá BĐS thực chất là định giá đất và định giá các tài sản gắn liền với đất
(nếu có). Trong trường hợp bao gồm cả việc định giá các tài sản gắn liền với đất, thì
cũng không thể vì thế mà tách chúng hoàn toàn độc lập nhau, vì BĐS là một đơn vị
Trang 10


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

thống nhất, thống nhất về quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và về mục đích sử dụng.
Hơn nữa do BĐS là một tài sản không di dời được nên giá trị BĐS luôn luôn chịu sự
tác động bởi nhiều yếu tố. Số lượng các yếu tố và mức độ ảnh hưởng của mỗi yếu tố
đến giá trị của BĐS là không giống nhau, chúng tùy thuộc vào từng loại BĐS, từng vị
trí của BĐS.
b) Cơ sở giá trị của định giá BĐS
Giá trị do lao động của con người tạo ra nhằm thỏa mãn các nhu cầu trong xã hội
thong qua tính hữu dụng trong tương lai của giá trị. Do đó, giá trị của một BĐS được
xem là bắt nguồn từ tính hữu dụng tương lai theo dự tính, thông qua việc sử dụng nó
để thỏa mãn các yêu cầu khác nhau của con người trong xã hội.
 Giá trị thị trường
"Giá trị thị trường là tổng số tiền trao đổi ước tính về tài sản giữa một bên là
người bán, sẵn sàng bán tài sản với một bên là người mua, sẵn sàng mua tài sản, vào
thời điểm thẩm định giá, sau quá trình tiếp thị công khai mà tại đó bên bán và bên mua
đều hành động một cách tự nguyện, thiện chí và hiểu biết lẫn nhau, trên thị trường trao

đổi một cách khách quan và độc lập và không có bất cứ sự ép buộc nào". (Tiêu chuẩn thẩm
định giá quốc tế số 1).

Khái niệm giá trị thị trường được gắn với những nhận thức và động thái của các
bên tham gia thị trường. Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó,
bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đã khảo sát, cân
nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thông tin trên thị trường
trước khi đưa ra quyết định mua hoặc quyết định bán một cách hoàn toàn tự nguyện,
không nhiệt tình mua hoặc nhiệt tình bán quá mức.
Giá trị thị trường có những đặc điểm sau đây :
 Là giá có khả năng nhất, không phải cao nhất, thấp nhất, hoặc giá trung
bình;
 Được thể hiện bằng tiền;
 Có bao hàm một thời gian chấp nhận được công khai trên thị trường;
 Được hình thành trong bối cảnh người mua và người bán đều được thông
báo về mục đích sử dụng mà tài sản đó có thể được đua vào sử dụng;
 Nằm trong một giao dịch vừa đúng khả năng trên thị trường mở;
Trang 11


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

 Có sự nhất trí của cả người mua và người bán;
 Nhận biết được sự sử dụng hiện tại và tương lai của tài sản
Đối với định giá viên khi định giá BĐS cho mục đích thế chấp tại ngân hàng thì
phải thường xuyên cập nhật thông tin thị trường mới nhất, do thị trường BĐS rất nhạy
cảm với biến động của kinh tế và chính trị. Từ đó, có những căn cứ cụ thể, những nhận
định rõ ràng nhằm định giá giá trị BĐS đúng với giá thị trường tại thời điểm định giá

để dảm bảo quyền lợi của khách hàng và đảm bảo rủi ro cho ngân hàng.
 Giá trị phi thị trường
Hoạt động định giá phần lớn là dựa trên cơ sở giá trị thị trường, tuy nhiên có
những loại tài sản chuyên dùng không có giao dịch phổ biến trên thị trường, mục đích
thẩm định giá riêng biệt đòi hỏi việc ước tính giá trị tài sản phải được căn cứ chủ yếu
vào công dụng kinh tế, kỹ thuật hoặc các chức năng của tài sản hơn là căn cứ vào khả
năng được mua bán trên thị trường của tài sản đó. Trong trường hợp thị trường tài sản
không chịu sự tác động của yếu tố đầu cơ hay yếu tố siêu lạm phát thì định giá không
thể dựa trên cơ sở giá trị thị trường mà phải dựa trên cơ sở giá trị phi thị trường.
Do vậy, định giá viên và người sử dụng kết quả định giá phải phân biệt rõ sự khác
nhau giữa giá trị thị trường và giá trị phi thị trường và những ảnh hưởng khác nhau đó
lên kết quả định giá, để đảm bảo kết quả định giá và việc quyết định sử dụng kết quả
này được khách quan.
“Giá trị phi thị trường là tổng số tiền ước tính mà khi thẩm định giá tài sản dựa
vào công dụng kinh tế hoặc các chức năng của tài sản hơn là khả năng được mua, được
bán trên thị trường của tài sản hoặc khi thẩm định giá tài sản trong điều kiện thị tường
không điển hình hay không bình thường.” (Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN
02) ban hành kèm theo Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005)

“Giá trị phi thị trường của tài sản là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ khác với giá trị thị trường hoặc có thể được mua bán, trao đổi theo các mức giá
không phản ánh giá trị thị trường như : giá trị tài sản đang trong quá trình sử dụng, giá
trị đầu tư, giá trị bảo hiểm, giá trị đặc biệt, giá trị thanh lý, giá trị tài sản bắt buộc phải
bán, giá trị doanh nghiệp, giá tài sản chuyên dùng, giá trị tài sản có thị trường hạn chế,
giá trị để tính thuế...”. (Theo tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 (TĐGVN 02) ban hành kèm theo
Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005)

Trang 12

Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

Tuỳ theo từng mục đích thẩm định giá cụ thể, thẩm định viên có thể sử dụng giá
trị phi thị trường làm cơ sở cho việc thẩm định giá. Trong quá trình thẩm định giá,
thẩm định viên phải dựa trên các dữ liệu và điều kiện thực tế để xác định giá trị phi thị
trường của tài sản cần thẩm định giá.
Theo Tiêu chuẩn số 02 trong Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, để
bảo đảm không có sự nhầm lẫn giữa xác định giá trị thị trường và giá trị phi thị trường,
thẩm định viên phải tuân theo các bước sau:

Trang 13


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

Xác định rõ đối tượng được định giá

Xác định rõ các quyền lợi pháp lý gắn với tài
sản được định giá

Xác định rõ mục đích của định giá

Xác định giá trị làm cơ sở cho định giá

Khảo sát thực tế tài sản cần định giá và bảo
đảm các bước công khai cần thiết

Công bố công khai những điều kiện hoặc tình
huống bị hạn chế trong quá trình định giá

Phân tích, xem xét các số liệu, tình huống phù
hợp với nhiệm vụ định giá

Xác định thời gian hiệu lực và kết quả định giá

Sơ đồ 01: Quy trình thẩm định giá BĐS
Nếu công việc thẩm định giá căn cứ vào những cơ sở phi thị trường, thì giá trị
thu được là giá trị phi thị trường (không phải là giá trị thị trường) và phải được ghi rõ
trong báo cáo thẩm định giá.

Trang 14


Ngành Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

SVTH: Nguyễn Thị Thùy Trang

c) Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá trị BĐS
Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của BĐS được chia thành 3 nhóm yếu tố sau:
 Các yếu tố có mối liên hệ trực tiếp với BĐS
 Nhóm các yếu tố tự nhiên
 Vị trí BĐS: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí BĐS mang lại càng cao thì
giá trị của BĐS càng lớn.
 Kích thước, hình thể, diện tích BĐS, địa hình BĐS tọa lạc, môi trường
sống, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất.
 Nhóm các yếu tố kinh tế

 Khả năng mang lại thu nhập từ BĐS;
 Những tiện nghi từ BĐS mang lại như hệ thống điện nước,điều hòa nhiệt
độ, thông tin liên lạc.
 Các yếu tố về pháp luật
 Tình trạng pháp lý của BĐS: giấy chứng nhận QSDĐ, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở.
 Các hạn chế về quyền: hạn chế về QSDĐ, QSH nhà ở và các công trình
xây dựng gắn liền với BĐS
 Các chính sách quản lý đất đai của nhà nước: quy hoạch, quy định về xây
dựng và kiến trúc,…
 Nhóm yếu tố tâm lý – xã hội
 Tình trạng những người sống trong BĐS (trường hợp BĐS là nhà ở): tình
trạng sức khỏe; nghề nghiệp; việc làm; quan hệ tình cảm gia đình, xã
hội…
 Tình trạng kinh doanh của người đang sử dụng BĐS: mức thu nhập bình
quân, hướng phát triển,…
 Những vấn đề có liên quan đến phong thủy
 Các yếu tố liên quan đến thị trường
 Tính hữu dụng của BĐS;
 Nhu cầu loại BĐS trên thị trường;
 Tình trạng khan hiếm loại BĐS trên thị trường;
 Quyền sử dụng và khả năng chuyển giao được của BĐS.
Trang 15