“PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐẾN NĂM 2020 PHƯỜNG 12, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU, TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU”

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐẾN
NĂM 2020 PHƯỜNG 12, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU,
TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU”

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

PHẠM THỊ MỸ LINH
07124060
DH07QL
2007 – 2011
Quản Lý Đất Đai

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 08 năm 2011-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUY HOẠCH


PHẠM THỊ MỸ LINH

“PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐẾN
NĂM 2020 PHƯỜNG 12, THÀNH PHỐ VŨNG TÀU,
TỈNH BÀ RỊA VŨNG TÀU”

Giáo viên hướng dẫn: TS.Đào Thị Gọn
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ chí Minh)

Ký tên: …………………………....

-Tháng 8 năm 2011-


LỜI CẢM ƠN
……
Con đường học vấn của bất cứ ai cũng trải qua khơng ít khó khăn và thử thách.
Riêng con cũng vậy, có nhiều khó khăn tưởng chừng khơng vượt qua nổi. Con thầm
biết ơn mọi người đã ủng hộ, giúp đỡ con vượt qua tất cả hoàn thiện chặng đường dài.
Để đạt được thành quả như hôm nay trước tiên con xin bày tỏ lòng biết ơn sâu
sắc đến Ba, Mẹ- người đã sinh thành và khổ công ni nấng con ,ln u thương,
nâng đỡ, dìu dắt và động viên con trong suốt quá trình học tập. Con xin khắc ghi.
Em xin cảm ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, cùng toàn thể quý thầy cơ đã tận tình dạy dỗ,

dìu dắt, truyền đạt những kiến thức và kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang
bước vào cuộc sống. Em xin cảm ơn.
Đặc biệt em xin gửi lời tri ân đến TS.Đào Thị Gọn, cơ đã nhiệt tình quan tâm
hướng dẫn, giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực tập và hoàn thành
luận văn tốt nghiệp này.
Em xin gửi lời cảm ơn đến các cô chú, anh chị cán bộ làm việc trong UBND
phường 12 TP.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu, đồng thời gởi lời cảm ơn đặc biệt đến
các anh chị địa chính phường đã tạo điều kiện và tận tình giúp đỡ cho em trong thời
gian thực tập tại địa bàn phường.
Xin gửi lời cảm ơn đến tập thể lớp Quản lý Đất đai khóa 33, BCH Đồn- LCH
SV khoa QLĐĐ&BĐS và những người bạn thân đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tơi
trong suốt q trình học tập cũng như sinh hoạt tại trường.
Em xin gửi lời chúc sức khỏe, thành công và hạnh phúc đến tất cả mọi người.
TP.Hồ Chí Minh, ngày 20 tháng 08 năm 2011
Sinh viên
Phạm Thị Mỹ Linh

i


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phạm Thị Mỹ Linh, Khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “PHƯƠNG ÁN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI ĐẾN NĂM 2020
PHƯỜNG 12, TP.VŨNG TÀU, TỈNH BÀ RỊA-VŨNG TÀU”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Đào Thị Gọn, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý
Đất đai và Bất động sản, Trường Đại Học Nơng Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Cơng tác quy hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa quan trọng trong việc tạo nguồn
lực phát triển kinh tế - xã hội, tạo cơ sở pháp lý để quản lý việc sử dụng đất, giao đất,
cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, phục vụ q trình chuyển dịch cơ cấu kinh

tế trong q trình cơng nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước hiện nay.
Sau khi quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất của thành phố được phê duyệt thì
việc lập quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất cấp phường là cần thiết, nhằm phân bổ chi
tiết quỹ đất trên địa bàn thành phố vào các mục đích sử dụng và là căn cứ điều chỉnh
quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất của tỉnh sau khi quy hoạch - kế hoạch sử dụng đất
cấp thành phố được phê duyệt. Từ nhu cầu đó, đề tài được thực hiện nhằm xác định
tổng hợp nguồn lực đất đai, đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và hiện trạng sử
dụng đất của phường, làm cơ sở xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm
2020 và kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011-2015.
Các phương pháp sử dụng: phương pháp điều tra; phương pháp thống kê, xử lý
số liệu; phương pháp dự báo, phương pháp kế thừa; phương pháp bản đồ, đồng thời
thực hiện theo hướng dẫn của thông tư 19/2009/TT-BTNMT ngày 02/11/2009 của Bộ
Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất.
Kết quả quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 phường 12, TP.Vũng Tàu, tỉnh
Bà Rịa-Vũng Tàu đạt được như sau: tổng diện tích đất tự nhiên 3.686,85ha; trong đó
diện tích đất nơng nghiệp 1.101,76 ha, giảm 1.048,67 ha so với hiện trạng; diện tích
đất phi nơng nghiệp 2.148,58ha, tăng 638,13ha so với hiện trạng; diện tích đất chưa sử
dụng 1,89ha, giảm 24,07ha so với hiện trạng; diện tích đất khu du lịch 434,62 ha, tăng
434,62 ha so với hiện trạng.
Phương án quy hoạch sử dụng đất đưa ra sẽ là phương án tối ưu, đem lại hiệu
quả về mặt kinh tế-xã hội-môi trường, phù hợp với xu thế phát triển của địa phương
hiện tại và trong tương lai.

ii


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ..................................................................................................... Trang 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................ 3

I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ...................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................................ 3
I.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................... 7
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ................................................................................................. 9
I.2. Khái quát địa bàn phường 12, TP.Vũng Tàu ......................................................... 9
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện ................................. 9
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................... 9
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ............................................................................... 10
I.3.3. Quy trình thực hiện ........................................................................................ 11
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................ 12
II.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường ............. 12
II.1.1. Điều kiện tự nhiên ........................................................................................ 12
II.1.2. Các nguồn tài nguyên ................................................................................... 15
II.1.3. Thực trạng môi trường ................................................................................. 16
II.2. Thực trạng phát triển kinh tế xã hội phường 12 ................................................ 17
II.2.1. Tăng trưởng kinh tế va chuyển dịch cơ cấu kinh tế ..................................... 17
II.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ....................................................... 18
II.2.3. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập ....................................................... 19
II.2.4. Thực trạng phát triển đơ thị .......................................................................... 21
II.2.5. Phân tích, đánh giá thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội.. 21
II.2.6. An ninh – quốc phòng .................................................................................. 23
II.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên kinh tế, xã hội ....................................... 24
II.4. Tình hình quản lý sử dụng đất đai ...................................................................... 25
II.4.1. Tình hình quản lý đất đai.............................................................................. 25
II.4.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2010 và biến động các loại đất ................. 27
II.4.3. Đánh giá kết quả thực hiện QHSDĐ kỳ trước ............................................. 36
II.5. Đánh giá tiềm năng đất đai phường 12, TP.Vũng Tàu ...................................... 38
II.5.1. Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ sản xuất nông lâm nghiệp .............. 38
II.5.2. Đánh gia tiềm năng đất đai để phục vụ phát triển CN, đô thị ...................... 39
II.5.3 Đánh giá tiềm năng đất đai để phục vụ cho việc phát triển du lịch .............. 40

II.5.4. Đánh giá tiềm năng đất đai phục vụ cho phát triển cơ sở hạ tầng ............... 40
II.6. Phương án Quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2020 phường 12, TPVT ....... 41
II.6.1. Chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội trong thời kỳ quy hoạch .......................... 41
II.6.2. Phương án quy hoạch sử dụng đất ............................................................... 43
II.6.3. Đánh giá hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất ........................... 60
iii


II.6.4. Phân kỳ quy hoạch sử dụng đất .................................................................... 60
II.6.5. Lập kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu ................................................................. 62
II.6.6. Giải pháp tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................... 70
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................... 72

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
BĐHTSDĐ
BRVT
CHXHCN
CN – TTCN
DTTN
GCNQSDĐ
HTSDĐ
KH
KHKT
KHSDĐ
KT – XH
MĐSDĐ
NN

PNN
PP
QH, KHSDĐ
QHSDĐ
SDĐĐ
TNMT
TP
TPHCM
TSCQ, CTSN
UBND

Bản đồ hiện trạng sử dụng đất
Bà Rịa-Vũng Tàu
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa
Công nghiệp – Tiểu thủ công nghiệp
Diện tích tự nhiên
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hiện trạng sử dụng đất
Kế hoạch
Khoa học kỹ thuật
Kế hoạch sử dụng đất
Kinh tế xã hội
Mục đích sử dụng đất
Nơng nghiệp
Phi nơng nghiệp
Phương pháp
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất
Sử dụng đất đai
Tài nguyên Môi trường

Thành phố
Thành phố Hồ Chí Minh
Trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp
Ủy ban nhân dân

v


DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Thống kê diện tích đất theo từng khu phố........................................... Trang 13
Bảng 2.2. Một số chỉ tiêu khí hậu phường 12 ................................................................ 14
Bảng 2.3. Phân loại và thống kê diện tích các nhóm đất chính. ..................................... 15
Bảng 2.4. Tổng doanh thu các ngành kinh tế năm 2010 ................................................ 17
Bảng 2.5. Cơ cấu kinh tế ngành thủy-hải sản ................................................................ 18
Bảng 2.6. Thống kê dân số phường 12 năm 2010 .......................................................... 20
Bảng 2.7. Thống kê thành phần dân tộc trên đại bàn phường 12. .................................. 20
Bảng 2.8. Hiện trạng giáo dục phường 12 năm 2010. .................................................... 22
Bảng 2.9. Thống kê diện tích đo đạc thành lập bản đồ địa chính. .................................. 26
Bảng 2.10. Tình hình cấp GCNQSDĐ .......................................................................... 27
Bảng 2.11. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2010 ........................................... 28
Bảng 2.12. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 .................................... 29
Bảng 2.13. Thống kê diện tích đất theo đối tượng sử dụng và quản lý .......................... 30
Bảng 2.14. Biến động đất đai năm 2005 so với năm 2010 ............................................. 32
Bảng 2.15. Phân tích biến động diện tích các loại đất năm 2005 so với năm 2010 ....... 33
Bảng 2.16. Thống kê diện tích 3 nhóm đất chính của phường 12 năm 2010 ................. 34
Bảng 2.17. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất năm 2010 ............... 36
Bảng 2.18. Đánh giá khả năng thích nghi các loại hình sử dụng đất NN....................... 39
Bảng 2.19. Đánh giá khả năng thích nghi đất đai trong xây dựng ................................. 40
Bảng 2.20. Nhu cầu sử dụng đất giáo dục ...................................................................... 43
Bảng 2.21. Nhu cầu sử dụng đất đơ thị theo mục đích sử dụng ..................................... 43

Bảng 2.22. Nhu cầu sử dụng các loại đất khác ............................................................... 44
Bảng 2.23. Quy hoạch sử dụng 3 nhóm đất chính đến năm 2020 .................................. 45
Bảng 2.24. Quy hoạch nhóm đất nông nghiệp đến năm 2020 ........................................ 46
Bảng 2.25. Quy hoạch nhóm đất phi nơng nghiệp đến năm 2020.................................. 47
Bảng 2.26. Các cơng trình, dự án đất ở phường 12 đến năm 2020 ............................... 48
Bảng 2.27. Danh mục cơng trình đất trụ sở, cơng trình sự nghiệp QH đến 2020 .......... 49
Bảng 2.28. Danh mục cơng trình cơ sở sản xuất kinh doanh QH đến năm 2020 .......... 50
Bảng 2.29. Thống kê diện tích các loại đất phát triển hạ tầng đến năm 2020 ................ 51
Bảng 2.30. Tổng hợp quy mô các tuyến đường giao thông QH đến năm 2020 ............. 52
Bảng 2.31. Danh mục cơng trình y tế QH đến năm 2020 .............................................. 55
Bảng 2.32. Danh mục cơng trình văn hóa QH đến năm 2020 ........................................ 56
Bảng 2.33. Danh mục cơng trình giáo dục QH đến năm 2020 ....................................... 57
Bảng 2.34. Danh mục chợ QH đến năm 2020 ................................................................ 58
Bảng 2.35. Danh mục cơng trình thể dục thể thao QH đến năm 2020 ........................... 58
Bảng 2.36. Danh mục cơng trình cơ sở dịch vụ xã hội QH đến năm 2020 .................... 58
Bảng 2.37. Diện tích đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép trong kỳ QH ........... 59
Bảng 2.38. Diện tích đất chưa sử dụng đưa vào sử dụng trong kỳ QH .......................... 59

vi


Bảng 2.39. Phân kỳ diện tích các loại đất phân bổ cho các MĐSD trong kỳ QH .......... 61
Bảng 2.40. Phân kỳ diện tích đất chuyển MĐSD trong kỳ QH...................................... 62
Bảng 2.41. Kế hoạch sử dụng đất phân theo từng năm ................................................. 63
Bảng 2.42. Diện tích đất chuyển MĐSD phải xin phép theo từng năm kế hoạch .......... 66
Bảng 2.43. Danh mục các cơng trình, dự án trong kỳ kế hoạch 2011-2015 .................. 67

DANH SÁCH BIỂU
Biểu đồ 2.1. Cơ cấu sử dụng đất phường 12 năm 2010 ................................ Trang 28
Biểu đồ 2.2. Biến động 3 nhóm đất chính năm 2005 so với năm 2010 ................... 31

Biểu đồ 2.3. Kết quả thực hiện KHSDĐ thời kỳ 2005-2010 so với KH được duyệt ... 37
Biểu đồ 2.4. Cơ cấu sử dụng đất phường 12 đến năm 2020..................................... 46
Biểu đồ 2.5. Cơ cấu nhóm đất nơng nghiệp đến năm 2020...................................... 47
Biểu đồ 2.6. Cơ cấu nhóm đất phi nơng nghiệp đến năm 2020 ............................... 48

DANH SÁCH HÌNH
Hình 1. Bản đồ tài ngun đất phường 12, TP.Vũng Tàu ...................................... > 15(*)
Hình 2. Bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2010 phường 12, TP.Vũng Tàu .......... >35
Hình 3. Bản đồ thích nghi xây dựng phường 12, TP.Vũng Tàu .............................. >39
Hình 4. Bản đồ quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 phường 12, TP.Vũng Tàu... >59
(*) “>” là ký hiệu sau trang, ví dụ “>15” là sau trang 15.

vii


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây
dựng các cơng trình kinh tế, văn hố, an ninh quốc phịng. Đất đai là điều kiện là nền
tảng tự nhiên của mọi ngành sản xuất. Đặc biệt, đất đai ở đơ thị lại càng có giá trị to
lớn do chức năng và tính chất của nó mang lại. Do đó, việc lập quy hoạch-kế hoạch sử
dụng đất là vô cùng quan trọng để đất đai được sử dụng một cách có hiệu quả, phù hợp
với quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội và đảm bảo việc quản lý nhà nước về đất đai
được chặt chẽ.
Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992, chương II, điều 18 đã quy
định rõ: “Đất đai là sở hữu toàn dân, do nhà nước thống nhất quản lý. Nhà nước

thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo Quy hoạch và Pháp luật, đảm bảo sử
dụng đúng mục đích và có hiệu quả nhất”.
Luật đất đai năm 2003 đã xác định: Quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất là 1
trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai và tại các điều 23, 25, 26,.. cũng đã quy
định rõ nội dung, trách nhiệm, thẩm quyền lập và xét duyệt quy hoạch- kế hoạch sử
dụng đất, làm căn cứ pháp lý để giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất,…
Việc SDĐĐ tiết kiệm, đúng mục đích và có hiệu quả là yêu cầu cấp thiết đối
với sự phát triển toàn diện và bền vững. Nhiệm vụ của QHSDĐ là phân bổ quỹ đất cho
các nhu cầu phát triển, bảo đảm phù hợp với các mục tiêu phát triển KT-XH đã được
nêu ra trong chiến lược quy hoạch tổng thể KT-XH. Đồng thời việc lập QH, KHSDĐ
phải trên cơ sở chính sách và pháp luật có liên quan đến đất đai. QH, KHSDĐ là công
cụ để nhà nước quản lý đất đai và định hướng phát triển trong một giai đoạn cụ thể.
Phường 12 có vị trí chiến lược của Thành phố, tiếp giáp với huyện Long Điền,
và Thị xã Bà Rịa, với q trình đơ thị hố đang diễn ra nhanh chóng, rất nhiều cơng
trình đã và đang được xây dựng, địi hỏi phải có QH, KHSDĐ hợp lý, giúp cho việc
quản lý được thuận lợi hơn, nhằm đáp ứng nhu cầu quản lý và sử dụng đất một cách
khoa học, tiết kiệm, có hiệu quả, khai thác tối đa tiềm năng và nguồn lực do đất đai
mang lại.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, được sự đồng ý của UBND cùng Phịng
Tài ngun-Mơi trường TP.Vũng Tàu, UBND phường 12, và được sự phân công của
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, chúng em tiến hành thực hiện đề tài:
“Phương án Quy hoạch sử dụng đất đai đến năm 2020 Phường 12, TP.Vũng Tàu,
tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu”.

Trang 1


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

* Mục tiêu nghiên cứu
- Xác định tổng hợp nguồn lực đất đai và tình hình sử dụng nguồn lực đất đai của
địa phương.
- Sắp xếp, phân bổ lại nguồn lực về đất đai để phù hợp với nhu cầu sử dụng đất
của các ngành hiện tại và trong tương lai.
* Đối tượng nghiên cứu
- Động thái biến động của điều kiện tự nhiên và quy luật phát triển KT-XH của địa
phương.
- Đất đai (các loại đất thuộc ranh giới hành chính phường), các nhân tố ảnh hưởng
đến quá trình sử dụng đất đai.
* Phạm vi nghiên cứu
+ Phạm vi không gian: đề tài thực hiện QH, KHSDĐ trong phạm vi ranh giới
hành chính phường 12, TP.Vũng Tàu, tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu.
+ Phạm vi thời gian: phương án QHSDĐ được xây dựng giai đoạn 2011-2020.

Trang 2


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

PHẦN I: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của đề tài nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1/ Các khái niệm:
- Đất đai (land): là một khoảng khơng gian có giới hạn, theo chiều thẳng đứng
(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm thực vật, động vật, diện tích
mặt nước, tài ngun nước ngầm và khống sản trong lòng đất), theo chiều nằm ngang

trên mặt đất (là sự kết hợp giữa thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn, thảm thực vật cùng các
thành phần khác) giữ vai trò quan trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản
xuất cũng như hoạt động sống của xã hội loài người.
- Đất (soil): là lớp vỏ tơi xốp của bề mặt trái đất có độ sâu giới hạn<3m. Có các
thành phần vô cơ, hữu cơ, các thành phần này quyết định độ phì của đất.
- Quy hoạch: là việc xác định một trật tự nhất định bằng những hoạt động phân bố,
bố trí, sắp xếp, tổ chức.
- Kế hoạch: là việc sắp xếp, bố trí, phân định, phân bổ, chi tiết hóa cơng việc theo
thời gian và khơng gian nhất định.
- Quy hoạch sử dụng đất: là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ thuật và pháp chế
của nhà nước về tổ chức, quản lý sử dụng đất đai một cách đầy đủ, hợp lý, khoa học và
có hiệu quả, thông qua việc phân bổ quỹ đất cho các mục đích, các ngành và tổ chức
sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất đai.
- Kế hoạch sử dụng đất: là sự chia nhỏ, chi tiết hóa QHSDĐ về mặt nội dung và
thời kỳ, được lập theo cấp hành chính.
KHSDĐ nếu được duyệt thì vừa mang tính pháp lý vừa mang tính pháp lệnh mà
nhà nước giao cho địa phương hoàn thành trong giai đoạn kế hoạch. Kế hoạch sử dụng
đất được lập theo quy hoạch sử dụng đất ở 4 cấp: Toàn quốc, tỉnh, huyện, xã. KHSDĐ
có thể là kế hoạch dài hạn (5 năm), hay kế hoạch ngắn hạn (1 năm).
+ Cấp toàn quốc, tỉnh: Lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm.
+ Cấp huyện, xã: Lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm.
- Phân khai: Chỉ tiêu phân khai là chỉ tiêu định hướng của QHSDĐ cấp trên phân
bổ cho QHSDĐ của đơn vị hành chính cấp dưới.
- Phân kỳ: chỉ tiêu các loại đất đã xác định trong phương án quy hoạch sử dụng
đất được phân chia cho kế hoạch sử dụng đất kỳ đầu và kế hoạch sử dụng đất kỳ cuối.
2/ Các nguyên tắc trong QHSDĐ
- Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển KT-XH, quốc
phòng, an ninh.
- Được lập từ tổng thể đến chi tiết; QH, KHSDĐ của cấp dưới phải phù hợp với
QH, KHSDĐ của cấp trên; KHSDĐ phải phù hợp với QHSDĐ đã được cơ quan nhà

nước có thẩm quyền xét duyệt.
- QH, KHSDĐ của cấp trên phải thể hiện nhu cầu sử dụng đất của cấp dưới.
- Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
- Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường.
- Bảo vệ, tái tạo di tích lịch sử văn hóa, danh lam thắng cảnh.
Trang 3


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

- Dân chủ và công khai.
- QH, KHSDĐ mỗi kỳ phải được xét duyệt trong năm cuối của kỳ trước đó.
3/ Đặc điểm của QHSDĐ
- Tính lịch sử- xã hội.
- Tính tổng hợp.
- Tính dài hạn.
- Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mơ.
- Tính chính sách.
- Tính khả biến.
4/ Căn cứ để lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Điều 22 Luật Đất đai năm 2003, nêu các căn cứ để lập QH, KHSDĐ như sau:
- Căn cứ để lập quy hoạch sử dụng đất gồm 7 căn cứ
+ Chiến lược, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh
của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và các địa phương.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước.
+ Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và nhu cầu của thị trường.
+ Hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất.
+ Định mức sử dụng đất.

+ Tiến bộ khoa học và cơng nghệ có liên quan đến việc sử dụng đất.
+ Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất kỳ trước.
- Căn cứ để lập kế hoạch sử dụng đất gồm 5 căn cứ
+ Quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
+ Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội 5 năm và hàng năm của Nhà nước.
+ Nhu cầu sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư.
+ Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất kỳ trước.
+ Khả năng đầu tư thực hiện các dự án, công trình có sử dụng đất.
5/ Nội dung của QH, KHSDĐ cấp phường
Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy
định cụ thể nội dung quy hoạch sử dụng đất cấp phường như sau:
- Xác định diện tích các loại đất trên địa bàn phường đã được phân bổ trong quy
hoạch sử dụng đất của cấp thành phố.
- Xác định diện tích các loại đất để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế- xã hội của
phường, bao gồm: đất trồng lúa, đất trồng cây hàng năm cịn lại, đất nơng nghiệp khác;
đất trụ sở cơ quan, cơng trình sự nghiệp; đất nghĩa trang, nghĩa địa do phường quản lý;
đất sông suối; đất phát triển hạ tầng và đất phi nơng nghiệp khác.
- Diện tích các loại đất chuyển mục đích sử dụng phải xin phép cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền để đáp ứng nhu cầu của địa phương.
- Xây dựng bản đồ quy hoạch sử dụng đất cấp phường.
- Giải pháp để thực hiện quy hoạch sử dụng đất.
Trang 4


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

6/ Lược sử công tác lập QHSDĐ
a) Công tác QHSDĐ ở 1 số nước trên thế giới

Các nước đã tiến hành quy hoạch sử dụng đất từ rất sớm:
- Ở các nước tư bản phát triển như Anh, Pháp, Mỹ, Úc,.... gần đây là các nước Thái
Lan, Malayxia, Philippin đã ứng dụng các quy phạm vào công tác điểu tra, đánh giá quy
hoạch.
- Ở các nước khu vực Đông Nam Á như Lào, Campuchia...nhìn chung cơng tác quy
hoạch đã phát triển và hình thành bộ máy quản lý đất đai tương đối tốt nhưng mới chỉ
dừng lại cho phần quy hoạch tổng thể cho các ngành.
- Ở Liên Xô cũ: Hệ thống quy hoạch ở Liên Xô ra đời rất sớm, bắt đầu từ thập niên
30 và phát triển liên tục không ngừng. Đã hình thành hệ thống tổ chức thống nhất từ
Trung ương đến địa phương. Hệ thống QHSDĐ gồm có 4 cấp:
+ Tổng sơ đồ sử dụng đất toàn liên bang.
+ Tổng sơ đồ sử dụng đất các tỉnh và nước cộng hòa.
+ Quy hoạch vùng và huyện.
+ Quy hoạch liên xí nghiệp và xí nghiệp.
Tổ chức nơng nghiệp và lương thực của Liên Hiệp Quốc (FAO) đã soạn thảo
nội dung và các bước tiến hành QHSDĐ
Bước 1: Xác định các mục tiêu và phạm vi nghiên cứu.
Bước 2: Tổ chức và xây dựng kế hoạch thực hiện.
Bước 3: Tổ chức điều tra, phân tích xác định các lợi thế và hạn chế chính.
Bước 4: Xác định các loại hình sử dụng đất.
Bước 5: Đánh giá khả năng thích nghi đất đai.
Bước 6: Đánh giá các phương án quy hoạch.
Bước 7: Chọn lựa phương án tối ưu.
Bước 8: Soạn thảo quy hoạch sử dụng đất đai.
Bước 9: Thực hiện QHSDĐ.
Bước 10: Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đai.
Thực tế cho thấy các quy trình, các phương pháp về điều tra quy hoạch sử dụng đất
của FAO áp dụng ở nước ta bước đầu mang lại những thành tựu hết sức thiết thực.
b) Công tác QHSDĐ ở nước ta
Công tác QHSDĐ được thực hiện theo lãnh thổ hành chính, từ cấp toàn quốc cho

đến tỉnh, huyện, xã và theo quy hoạch ngành: các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp…
Công tác quy hoạch sử dụng đất được tiến hành từ năm 1961, trải qua các giai đoạn
 Giai đoạn 1: 1961-1975
Trước ngày giải phóng cả 2 miền Nam và Bắc chưa có khái niệm về QHSDĐ.
- Ở miền Bắc: Bộ nông trường đã tiến hành chỉ đạo cho các nông trường lập quy
hoạch sản xuất, những quy hoạch này đáp ứng được cho cơng tác bố trí sản xuất cho
các nơng trường quốc doanh nhưng các phương án quy hoạch không được phê duyệt
nên tính khả thi và tính pháp lý khơng cao.
- Ở miền Nam: Chế độ cũ có xây dựng dự án phát triển kinh tế hậu chiến với ý đồ là
dự án sẽ tiến hành quy hoạch phát triển sau chiến tranh, kết quả là ở miền Nam hình
thành khu cơng nghiệp Biên Hịa 1.
Trang 5


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

 Giai đoạn 2: 1975-1980
- Tiến hành phân vùng quy hoạch kinh tế cho toàn quốc đáp ứng cho yêu cầu phát
triển nền kinh tế quốc dân sau ngày giải phóng. Nhà nước thành lập ban chỉ đạo phân
vùng kinh tế nông lâm trung ương và ban phân vùng kinh tế các tỉnh, thành phố trực
thuộc trung ương.
- Kết quả là đã tiến hành quy hoạch nông lâm nghiệp cho 7 vùng kinh tế và quy
hoạch nông lâm 44 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.
Hạn chế: Đối tượng đất đai trong quy hoạch chủ yếu là đất nơng lâm nghiệp,
tình hình tài liệu điều tra cơ bản thiếu và không đồng bộ, nội hàm quy hoạch sử dụng
đất chưa được quan tâm. Thời kỳ này chưa nghe quy hoạch sử dụng đất.
 Giai đoạn 3: 1981-1986
- Đại hội Đảng Cộng Sản Việt Nam toàn quốc lần thứ V ban hành văn kiện có nội

dung: xúc tiến cơng tác nghiên cứu điều tra cơ bản, làm cơ sở lập tổng sơ đồ phát triển
và phân bố lực lượng sản xuất toàn quốc, sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản
xuất của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương và các bộ ngành trung ương.
- Kết quả là đối tượng đất đai trong quy hoạch được mở rộng: Nghiên cứu về đất
phát triển không gian đô thị, đất giao thông, đất khu công nghiệp,…tài liệu điều tra cơ
bản khá phong phú, đồng bộ, có đánh giá nguồn lực(nội lực, ngoại lực) và xét trong
mối quan hệ vùng, có lượng tốn vốn đầu tư, hiệu quả của quy hoạch, nôi dung
QHSDĐ chính thức trở thành một chương mục trong báo cáo quy hoạch.
Hạn chế: Chỉ có quy hoạch cấp tồn quốc, cấp tỉnh; riêng quy hoạch cấp huyện,
xã chưa được đề cập đến.
 Giai đoạn 4: từ 1987 đến trước luật đất đai 1993
- Trong luật đất đai 1987 có quy định: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một nội
dung trong quản lý nhà nước về đất đai, tạo cơ sở pháp lý cho công tác lập quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất.
- Giai đoạn này công tác lập quy hoạch im vắng do những nguyên nhân: Vì qua một
thời kỳ quy hoạch rầm rộ, rộng khắp đã thực hiện ở cấp toàn quốc, vùng, tỉnh và với sự
sụp đổ của Đông Âu, Liên Xô tan rã làm cho Việt Nam định hướng phát triển kinh tế
theo thị trường có sự điều tiết nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa nên không
cần thiết phải lập quy hoạch.
- Tổng Cục quản lý ruộng đất ban hành Thông Tư 106/KH-RĐ hướng dẫn công tác
lập QH, KHSDĐ cấp xã (kết quả đã lập quy hoạch khoảng 300 xã).
 Giai đoạn 5: từ 1993 đến trước luật đất đai 2003
- Luật đất đai 1993 ra đời làm cơ sở pháp lý cho QHSDĐ, thuận lợi đặc biệt là các
văn bản dưới luật được ban hành (NĐ34/CP: Xác định chức năng của Tổng cục địa
chính, hình thành một hệ thống tổ chức từ trung ương đến địa phương; NĐ68/CP: Đây
là nghị định lần đầu tiên của Việt Nam Chính phủ ban hành chỉ đạo công tác lập quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp; Thông tư 1814/TCĐC: Hướng dẫn công tác lập
QH, KHSDĐ của cấp tỉnh, huyện, xã; Thông tư 1842/TCĐC: Hướng dẫn công tác lập
QH, KHSDĐ các cấp thay cho Thông tư 1814).

Trang 6


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

- Thời kỳ này thuận lợi về mặt pháp lý, tổ chức bộ máy, quy trình và nội dung
phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất các cấp, đã xúc tiến công tác lập QHSDĐ
rộng khắp.
- Kết quả đạt được đã lập KHSDĐ 5 năm của cả nước, lập QHSDĐ định hướng
toàn quốc đến năm 2010.
Hạn chế: Quy trình, nội dung phương pháp lập quy hoạch sử dụng đất chỉ dừng
lại ở hướng dẫn trình tự các bước tiến hành khơng phải là quy trình kinh tế kỹ thuật
chặt chẽ, các định mức về chỉ tiêu sử dụng đất chưa thống nhất chung cho tồn quốc
mà vẫn cịn vận dụng định mức của các bộ ngành. Đối với khu vực đô thị có sự chồng
chéo tranh chấp giữa 2 loại hình quy hoạch (quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây
dựng) và khu vực nông thôn.
 Giai đoạn 6: từ năm 2004 đến nay
- Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực ngày 01/07/2004.
- Văn bản dưới luật: Nghị định 181/2004/NĐ-CP; Nghị định 69/2009/NĐ-CP;
Thông tư 30/2004/TT-BTNMT; Thông tư 04/2006/TT-BTNMT; Thông tư
19/2009/TT-BTNMT; Thông tư 06/2010/TT-BTNMT; Quyết định 04/2004/QĐBTNMT; Quyết định 10/2004/QĐ-BTNMT.
Nội dung mới:
+ Hệ thống lập quy hoạch sử dụng đất chia làm 5 cấp.
+ Thời kỳ lập quy hoạch sử dụng đất là 10 năm.
+ KHSDĐ 5 năm thống nhất tất cả các cấp và gắn liền với QHSDĐ.
+ KHSDĐ phân kỳ 2 giai đoạn: KHSDĐ(5 năm đầu), KHSDĐ(5 năm cuối).
+ Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
+ Đa phương án.

Kết quả: Đã lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm cả nước; lập, điều chỉnh quy hoạch
sử dụng đất các cấp.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam năm 1992.
- Luật đất đai năm 2003 ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 19/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai năm 2003.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
- Thông tư số 04/2006/TT-BTNMT ngày 22/5/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về hướng dẫn phương pháp tính đơn giá dự tốn xây dựng dự tốn kinh phí
thực hiện lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm
định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư 06/2010/TT-BTNMT ngày 15 tháng 3 năm 2010 của bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định về định mức kinh tế - kỹ thuật lập và điều chỉnh quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
Trang 7


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

- Thông tư 13/2011/TT-BTNMT ngày 15/04/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định về Ký hiệu bản đồ hiện trạng sử dụng đất phục vụ quy hoạch sử
dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 04/2005/QĐ-BTNMT ngày 30/06/2005 của Bộ Tài Nguyên và Môi
Trường về việc ban hành Quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định 10/2005/BTNMT về việc ban hành qui định lập và điều chỉnh quy

hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quyết định số 798/QĐ-UBND ngày 08 tháng 06 năm 2010 của UBND Tp Vũng
Tàu về việc thành lập tổ chuyên môn giúp việc Ban chỉ đạo Dự án lập quy hoạch sử
dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011-2015 Thành phố Vũng
Tàu và các Phường xã thuộc Thành phố.
- Quyết định số 799/QĐ-UBND ngày 08 tháng 06 năm 2010 của UBND Tp Vũng
Tàu về việc thành lập Ban chỉ đạo Dự án lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và
kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011-2015 Thành phố Vũng Tàu và các Phường xã thuộc
Thành phố.
- Chỉ thị số 01/CT-BTNMT ngày 17 tháng 3 năm 2010 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên - Môi trường về việc tăng cường công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Công văn số 2778/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 04 tháng 8 năm 2009 của Bộ trưởng
Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc triển khai lập quy hoạch sử dụng dụng đất đến
năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất 5 năm kỳ đầu.
- Công văn 5850/UBND-VP của UBND Tỉnh Bà Rịa-Vũng Tàu ngày 16 tháng 09
năm 2009 về việc triển khai công tác lập quy hoạch sử dụng dụng đất đến năm 2020 và
kế hoạch sử dụng đất 5 năm 2011-2015 cho 3 cấp trên địa bàn Tỉnh.
- Hướng dẫn áp dụng định mức sử dụng đất trong công tác lập và điều chỉnh quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất (kèm theo công văn số 5763/BTNMT-ĐKTK ngày 25
tháng 12 năm 2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường).
- Quy hoạch các ngành: Xây dựng, Công nghiệp, Giao thông-Vận tải, Du lịch, Giáo
dục- Đào tạo, Y tế, Thể dục Thể thao, Thương mại-Dịch vụ, Nông nghiệp, Môi
trường... đến năm 2020.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
- Phương án điều chỉnh QHSDĐ TP.Vũng Tàu đến năm 2010.
- Phương án điều chỉnh QHSDĐ phường 12, TP.Vũng Tàu đến năm 2010.
- Dự thảo phương án QHSDĐ TP.Vũng Tàu đến năm 2020.
- Phương án QHSDĐ đến năm 2020 và kế họach sử dụng đất 5 năm 2011-2015 tỉnh
Bà Rịa Vũng Tàu.
- Niên giám thống kê của TP.Vũng Tàu.

- Hệ thống biểu mẫu lập quy hoạch sử dụng đất của cả nước, thành phố, huyện, xã
(kèm theo thông tư số 19/2009/TT-BTNMT quy định việc lập, điều chỉnh và thẩm
định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất).
- Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội năm 2010 của phường 12.
- Văn kiện, Nghị quyết Đại hội Đảng bộ phường 12 TP.Vũng Tàu nhiệm kỳ 2011 –
2015.
- Quy hoạch tổng thể kinh tế xã hội phường 12 đến năm 2020.
Trang 8


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

- Quy hoạch phát triển các ngành trên địa bàn TP có liên quan đến phường: ngành
Nông Lâm nghiệp, thuỷ sản, giao thông, thuỷ lợi, công nghiệp, quy hoạch phát triển
thương mại – dịch vụ, du lịch, văn hoá – thể dục thể thao, y tế, giáo dục, an ninh quốc
phòng...
- Số liệu thống kê đất đai năm 2005, 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 phường 12 và
thành phố Vũng Tàu.
- Số liệu kiểm kê đất đai năm 2010 và BĐHTSDĐ phường 12 và TP.Vũng Tàu
- Hệ thống Bản đồ QHSDĐ Thành phố Vũng Tàu.
- Hệ thống bản đồ địa chính phường 12.
- Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội giai đoạn 20052010 và định hướng kế hoạch giai đoạn 2010-2020 TP.Vũng Tàu.
I.2. Khái quát địa bàn phường 12, TP.Vũng Tàu
Phường 12 là một trong những đơn vị hành chính thuộc TP.Vũng Tàu, nằm ở cửa
ngõ phía Đơng Bắc của Thành phố, đây là vị trí chiến lược, là cửa ngõ đường bộ nối
Thành phố với bên ngồi. Tổng diện tích đất tự nhiên theo số liệu tổng kiểm kê đất đai
năm 2010 là 3.686,85 ha chiếm 25% diện tích tự nhiên tồn thành phố, trong đó đất
nơng nghiệp chiếm khoảng 58,33%, đất phi nơng nghiệp chiếm khoảng 40,97% . Gồm

06 khu phố với 21.302 nhân khẩu, 5.679 hộ và khoảng 13.485 lao động. Trong đó lao
động chủ yếu là làm nơng nghiệp và ni trồng thuỷ hải sản. Bình quân 4người/hộ.
Mật độ dân số khá cao 577 người/km2. Bình qn diện tích tự nhiên trên đầu người đạt
1.730,75m2/người; Bình qn đất nơng nghiệp trên đầu người: 1.009,5m2/người; Bình
qn đất phi nơng nghiệp trên đầu người thấp, chỉ đạt 709,06m2/người.
Cơ cấu kinh tế của phường chuyển dịch theo hướng tích cực nhằm giải quyết việc
làm và tăng thu nhập cho người dân (giảm tỷ trọng nông nghiệp, tăng dần tỷ trọng
thương mại – dịch vụ và TTCN – xây dựng). Năm 2010, tổng giá trị các ngành kinh tế
như sau: Nông nghiệp – Thủy sản 14,06%; Dịch vụ – Thương mại 63,83%, TTCN –
Xây dựng 21,91%; Tổng thu nhập bình quân đầu người đạt 19,5 triệu đồng/người/năm.
I.3. Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện
I.3.1. Nội dung nghiên cứu
+ Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và hiện trạng sử dụng đất Phường 12,
Tp.Vũng Tàu.
+ Đánh giá tiềm năng đất đai và sự phù hợp của hiện trạng sử dụng đất so với tiềm
năng đất đai, với xu hướng phát triển kinh tế - xã hội, khoa học công nghệ của Phường
12-Tp Vũng Tàu.
+ Xác định phương hướng, mục tiêu sử dụng đất trong kỳ quy hoạch và xây dựng
phương án QHSDĐ, trên cơ sở đó đánh giá hiệu quả của phương án QHSDĐ đến kinh
tế, xã hội, môi trường.
+ Phân kỳ QHSDĐ, lập KHSDĐ kỳ đầu.
+ Đề xuất các giải pháp tổ chức thực hiện QH, KHSDĐ kỳ đầu.

Trang 9


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
1/ Phương pháp luận
1.1/ Kết hợp phân tích định tính và định lượng: phán đốn mối quan hệ tương hỗ
giữa phát triển kinh tế xã hội với sử dụng đất trên cơ sở các tư liệu được điều tra và xử
lý,dựa trên phương pháp số học để lượng hóa mối quan hệ tương hỗ giữa sử dụng đất
với phát triển kinh tế xã hội
1.2/ Kết hợp phân tích vĩ mơ và vi mơ
- Vĩ mơ: phân tích tổng thể trên phạm vi rộng mối quan hệ giữa việc sử dụng đất
với các yếu tố ảnh hưởng.
- Vi mô: được thực hiện với các đối tượng sử dụng đất mang tính cục bộ ở từng
khu vực, ngành.
- Kết hợp vĩ mơ và vi mơ: phân tích từ trên xuống, xác định mục tiêu chiến lược,
cụ thể hóa các mục tiêu để hồn thiện và tối ưu hóa QH.
1.3/ Cân bằng tương đối: Quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch động, sự mất cân
đối trong sử dụng đất đai luôn được điều chỉnh và các vấn đề được xử lý nhờ phương
pháp phân tích động. Cân bằng tương đối cũng được thể hiện qua việc bố trí đất trong
quy hoạch và kế hoạch.
2/ Phương pháp nghiên cứu
2.1/ Phương pháp điều ra nhanh nông thôn: điều tra khảo sát lấy số liệu từ thực địa
-

RRA: Điều tra, thu thập các số liệu, thông tin cần thiết thông qua việc phỏng
vấn các nhà chuyên môn, các nhà chức trách địa phương và người dân.

-

PRA: đây là phương pháp quan trọng trong công tác Quy hoạch sử dụng đất,
thông qua các cuộc hội thảo có sự tham gia của các nhà chức trách, chuyên
viên, và cả người dân nhằm thu thập các ý kiến, góp ý về định hướng quy hoạch
sử dụng đất.

2.2/ Phương pháp thống kê: Thống kê tuyệt đối, thống kê tương đối, số liệu bình
quân, phân tổ thống kê, các chỉ số, các chỉ tiêu cần thiết liên quan đến cơng tác quy
hoạch, giúp phân tích, đánh giá nguồn tài nguyên thiên nhiên, điều kiện kinh tế-xã hội,
nhân văn, hiện trạng sử dụng đất, biến động đất đai trên địa bàn.
2.3/ Phương pháp định mức: Sử dụng mục tiêu định mức được tổng hợp, xử lý, thống
kê qua nhiều mẫu thực tế, kết hợp với dự báo đưa ra diện tích các loại đất biến động
trong tương lai.
2.4/ Phương pháp dự báo: dùng để dự báo về dân số, chuyển dịch cơ cấu kinh tế và
nhu cầu sử dụng đất đai các ngành.
2.5/ Phương pháp bản đồ: đối soát, chỉnh lý, khoanh vẽ chuyển đổi dữ liệu,…chủ yếu
sử dụng phần mềm mapinfo để xây dựng bản đồ hiện trạng, bản đồ QHSDĐ và các
loại bản đồ khác.
2.6/ Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của các chuyên gia trong các ngành
các lĩnh vực và lãnh đạo các ngành có liên quan.

Trang 10


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

I.3.3. Quy trình thực hiện
Áp dụng Thơng tư 19/2009/ TT- BTNMT về việc ban hành quy trình, nội dung lập
QHSDĐ cấp tỉnh, quốc gia, huyện, xã, gồm 7 bước:
Bước 1: Điều tra, phân tích, đánh giá điều kiện tự nhiên-kinh tế-xã hội.
Bước 2: Đánh giá tình hình sử dụng đất, biến động sử dụng đất, kết quả thực
hiện QHSDĐ kỳ trước và xây dựng BĐHTSDĐ.
Bước 3: Đánh gia tiềm năng đất đai và định hướng dài hạn về sử dụng đất.
Bước 4: Xây dựng phương án QHSDĐ.

Bước 5: Đánh giá tác động của phương án QHSDĐ đến kinh tế-xã hôi-môi
trường.
Bước 6: Phân kỳ QHSDĐ và lập KHSDĐ kỳ đầu.
Bước 7: Đề xuất các giải pháp thực hiện QHKHSDĐ.
* Đánh giá quy trình thực hiện của FAO so với quy trình thực hiện của Bộ TNMT qua
Thơng tư 19/2009/TT-BTNMT
Quy trình theo Thơng tư 19/2009/TTBTNMT

Quy trình theo FAO
-

Là 1 quy trình khép kín từ cơng
tác chuẩn bị thực hiện QHSDĐ
 điều chỉnh QHSDĐ

-

Chỉ có giai đoạn tiền quy hoạch và
giai đoạn quy hoạch, không có giai
đoạn hậu quy hoạch.

-

Là quy trình quốc tế, áp dụng cho
các dự án quốc tế triển khai ở các
nước

-

Quy trình gắn liền với pháp luật

Việt Nam, gắn với Việt Nam và
được thực hiện tại Viêt Nam.

-

Đối tượng đánh giá: đất nông
nghiệp, phi nông nghiệp, đất chưa
sử dụng.

-

Đối tượng đánh giá: tất cả các loại
đất như đất NN, đất PNN, đất chưa
sử dụng và các loại đất khác.

Trang 11


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

PHẦN II : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1. ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN, TÀI NGUYÊN THIÊN NHIÊN, CẢNH QUAN
MÔI TRƯỜNG
II.1.1. Điều kiện tự nhiên
1/ Vị trí địa lý
Phường 12 được thành lập theo Quyết định số 83/2002/QĐ-CP ngày 22/10/2002
của Chính Phủ trên cơ sở tách ra từ phường 11, có diện tích tự nhiên 3.686,85ha chiếm
25% DTTN tồn thành phố, trong đó đất nơng nghiệp chiếm khoảng 58,33%, đất phi

nông nghiệp chiếm khoảng 40,97%, đất chưa sử dụng chiếm 0,7%. Toàn phường chia
làm 6 khu phố với 87 tổ dân phố, trong đó dân cư tập trung nhiều nhất ở khu phố 3.
Ranh giới hành chính:
+ Phía Bắc giáp huyện Long Điền
+ Phía Nam giáp phường 11
+ Phía Tây giáp xã Long Sơn
+ Phía Đông giáp Biển Đông và Sông Cửa Lấp

Trang 12


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

- Phường 12 có vị trí thuận lợi trong phát triển kinh tế – xã hội cũng như việc đầu tư
xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng, taọ bộ mặt thông thoáng cho vùng cửa ngõ Thành
phố Vũng Tàu trong tương lai.
Bảng 2.1: Thống kê diện tích đất theo từng khu phố
STT
Khu phố
Số tổ dân phố Diện tích (ha) Tỉ lệ (%)
1
Khu phố 1
13
606,94
16,46
2
Khu phố 2
16

160,86
4,36
3
Khu phố 3
21
162,59
4,41
4
Khu phố 4
13
442,59
12
5
Khu phố 5
12
810,96
22
6
Khu phố 6
12
1502,90
40,76
Tổng
87
3686,84
100,00
(Nguồn: UBND phường 12)
- Phường 12 có địa hình tiếp giáp sơng, biển, nằm trên các trục giao thông huyết
mạch của Thành phố Vũng Tàu: Quốc lộ 51C (đường 3/2), quốc lộ 51A (đường 30/4),
quốc lộ 51B, đây là cửa ngõ đuờng bộ quan trọng nối Thành phố Vũng Tàu với các

huyện khác trong tỉnh cũng như các tỉnh khác trong vùng Đông Nam Bộ và miền
Trung, Đồng bằng Sơng Cửu Long. Ngồi ra phường 12 nằm giữa các đô thị lớn của
tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu: Thành phố Vũng Tàu, Thị xã Bà Rịa, huyện Long Điền.
2/ Khí hậu
Phường 12 cũng như tồn Thành phố Vũng Tàu nằm trong khu vực khí hậu nhiệt đới
gió mùa nóng ẩm, hàng năm chia làm 2 mùa rõ rệt:
+ Mùa mưa bắt đầu từ tháng 5 đến tháng 10.
+ Mùa khô bắt đầu từ tháng 11 đến tháng 4 năm sau.
 Nhiệt độ khơng khí:
- Nhiệt độ bình qn hàng năm khoảng 27,8oC.
- Nhiệt độ tối cao là 29,5 oC, nhiệt độ tối thấp là 25,4oC.
- Tháng nóng nhất trong năm là tháng 4, tháng có nhiệt độ thấp nhất trong năm là
tháng 1.
 Độ ẩm khơng khí: khá cao
- Độ ẩm tương đối bình quân hàng năm là 79,9%.
- Tháng 9 là tháng có độ ẩm cao nhất 85%.
- Tháng 1 là tháng có độ ẩm thấp nhất 74%.
 Lượng mưa và bốc hơi nước:
- Lượng mưa bình quân hàng năm là 1.161,9 mm. Mưa phân bố không đều, tập
trung khoảng 90% vào khoảng tháng 5 đến tháng 10, các tháng cịn lại mưa rất ít chỉ
khoảng 15%, có tháng hầu như khơng mưa.
- Lượng nước bốc hơi trung bình hàng năm là 1450 mm, cao nhất là 2260 m.

Trang 13


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

 Nắng
- Tổng số giờ nắng bình quân hàng năm là 2.574 giờ, trong đó tháng 3 là tháng
nắng nhất với 303 giờ nắng.
- Tổng bức xạ mặt trời khoảng 900-1200 kcal/cm2, cán cân bức xạ đạt từ 64-68
kcal/cm2.
Bảng 2.2: Một số chỉ tiêu khí hậu của phường 12
Tháng
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
Cả năm
Tối cao
Tối thấp

Nhiệt độ
trung bình
(0C)
25,4
26,7
28,7
29,3

28,3
28,9
27,7
28,7
27,8
27,5
27,6
26,5
27,8
29,3
25,4

Tổng lượng
mưa (mm)

Độ ẩm tương đối
(%)

Tổng số giờ nắng
(Giờ)

74
78
75
78
84
81
83
81
85

84
79
77
79,9
85
74

205
209
303
231
171
215
196
232
158
216
186
252
2.574
303
158

8,0
1,6
70,2
276,9
96,7
203,3
71,7

165,9
244,7
22,7
0,2
1.161,9
276,9
0,2

(Nguồn: Niên giám thống kê TP. Vũng Tàu năm 2009)
Hướng gió chủ yếu là Tây Nam (trong mùa mưa) và Đông Bắc (trong mùa khơ),
thời điểm chuyển tiếp có gió Đơng và Đơng Nam, tốc độ gió trung bình từ 2 – 3 m/s,
lớn nhất từ 25 – 35 m/s. Thành phố thuộc khu vực khơng có bão nhưng đơi khi vẫn có
lốc xốy giật đến 80 –90 m/s và ảnh hưởng trực tiếp bởi những cơn bão lớn (như cơn
bão số 5 năm 1997,bão năm 2006 ).
Do chịu ảnh hưởng của khu vực duyên hải nên Thành phố Vũng Tàu nói chung,
phường 12 nói riêng cịn chịu ảnh hưởng của gió đất và gió biển đổi hướng trong ngày,
tốc độ gió cực đại là 30 m/s, trung bình khoảng 4,1 m/s.
Nhìn chung, khí hậu trên địa bàn Thành phố Vũng Tàu nói chung, phường 12 nói
riêng trong những năm qua tương đối ổn định, đây là điều kiện thuận lợi để ổn định
đời sống, phát triển kinh tế, du lịch.
3/ Địa hình, địa mạo
+ Phường 12 có địa hình giáp sông, biển. Khu vực Phước Cơ và Hải Đăng là vùng
đất có địa hình tự nhiên thấp, thường xun bị ngập úng do thủy triều, địa chất cơng
trình yếu. Địa hình thấp dần từ các hướng Bắc, Nam và Đơng vào khu vực chính giữa
là sơng Cỏ May.
+ Khu vực từ Ẹo Ơng Từ đến cầu Cỏ May có địa hình trũng, nhiễm mặn, thường
chịu ảnh hưởng của thủy triều. Một số khu vực đã được khai thác sử dụng làm đầm
ni tơm, sân phơi muối và phần diện tích còn lại là rừng ngập mặn (sú, vẹt, đước...).

Trang 14

Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

+ Khu vực đầm lầy trũng có độ cao nền từ 0,5-1,5 m tập trung tại hồ Cửa Lấp. Khu
vực này mặc dù đã có hệ thống thủy nơng ngăn mặn để canh tác nhưng diện tích hoang
hóa vẫn cịn nhiều.
+ Ngồi ra trên địa bàn phuờng còn tập trung một số đồi, gò, cồn cát nhỏ như: Đồi
Đặng Dung.
4/ Thủy văn
Được bao bọc bởi sông Cỏ May, sông Cửa Lấp và Biển Đông, tuy vậy mạng lưới
thuỷ văn của phường không được dày đặc. Sông Cỏ May và hồ Cửa Lấp là một bộ
phận cấu thành hệ thống thuỷ văn. Ngoài ra, phường cịn có một số ao hồ nhỏ phân bố
rải rác.
Chế độ thuỷ triều: TP.Vũng Tàu nói chung và phường 12 nói riêng, đặc trưng của
thuỷ triều là bán nhật triều không đều với cường độ khá lớn. Số ngày nhật triều trong
tháng khơng đáng kể, mỗi ngày có 2 lần triều lên và 2 lần triều xuống, biên độ trung
bình từ 3 – 4 m trong thời kỳ triều cường và từ 1,5 – 2m trong thời kỳ triều kém. Mức
triều trung bình dao động từ 0,19 – 0,23 m, thường đạt cực đại vào các tháng 9, 10, 11,
12 hàng năm. Trong một tháng có 2 lần triều cường và 2 lần triều kém.
II.1.2. Các nguồn tài nguyên
1/ Tài nguyên đất
Phường 12 tập trung 2 nhóm đất chính là nhóm đất xám và đất phèn
Bảng 2.3: Phân loại và thống kê diện tích các nhóm đất chính
Kí hiệu

Tên đất theo FAO

Ach.ar

Areni Haplic Acrisols

Flt.pt1sa

Sali-Epiprotothionic
Fluvisols
Diện tích sơng suối
Tổng cộng

Tên Việt Nam
Đất xám sa cấu nhẹ nhiều
cát
Đất phèn nhiễm mặn tầng
nơng

Diện tích
(ha)
1.897,1

Tỉ lệ
(%)
51,46

987,24

26,78

802,50

3686,84

21,76
100,00

(Nguồn: UBND phường 12)
+ Đất phèn tập trung phần lớn ở khu Phước Cơ và hồ Cửa Lấp, hình thành do chịu
ảnh hưởng của sự xâm thực nước biển đối với vùng đất thấp, đất này bị nhiễm mặn
nặng, do vậy khơng thích hợp cho việc trồng các loại cây lâu năm, hàng năm cũng như
cây ăn quả, đất này chủ yếu phát triển rừng phòng hộ và du lịch sinh thái, duy trì và
bảo vệ diện tích rừng ngập mặn hiện có. Ngồi ra cịn có thể khai thác ni trồng thủy
sản và làm muối.
+ Diện tích đất còn lại là đất xám phân bố dải dọc theo địa hình Phường , mặc dù
nhóm đất này có độ phì kém nhưng lại đa dạng về loại hình sử dụng đất, thích hợp với
nhiều loại cây trồng khác nhau như trồng cây lâu năm, cây hàng năm, cây ăn quả, hoa
màu, lương thực…và tập trung chủ yếu các khu dân cư của Phường, với cường độ chịu
nén của đất dao động quanh 2kg/cm2, đây là quỹ đất xây dựng chính trong tương lai
của Phường.

Trang 15


Ngành Quản lý Đất đai

SVTH: Phạm Thị Mỹ Linh

2/ Tài nguyên nước
- Nguồn Nước mặt
+ Phường có nguồn nước mặt khá dồi dào nhờ có hệ thống sơng ngịi bao quanh.
Sông Dinh với chiều dài 35 km và lưu vực rộng 306 km2, đây là nguồn cung cấp nước

ngọt cho sinh hoạt và tưới tiêu thông qua việc xây dựng các hồ chứa, cơng trình thủy
lợi.
+ Nguồn nước mặt phân bố tương đối rộng khắp, tuy nhiên chất lượng nước khơng
cao và ít có khả năng cung cấp nước cho sinh hoạt cũng như sản xuất trên địa bàn
phường vì hầu như chúng đầu bị nhiễm mặn (ở mức độ ít hoặc nhiều), ngồi ra cịn bị
ơ nhiễm do nước thải sinh hoạt. Do vậy khả năng sử dụng nguồn nước mặt bị hạn chế
rất nhiều. Ngoại trừ khu vực từ thị xã Bà Rịa đến cầu Cỏ May chất lượng nước sông
Dinh khá tốt, đạt tiêu chuẩn cho phép đối với nguồn nước nuôi trồng thủy sản.
- Nguồn nước ngầm: Mực nước ngầm chủ yếu xuất hiện trong lớp cát pha. Lớp bùn
có chứa nước nhưng khơng đều. Độ sâu mực nước ngầm trung bình 0,5 – 1,5 m. Khu
vực có độ cao nền 0,3 – 0,5 m mực nước ngầm thường xuất hiện ở độ sâu 2 – 3 m.
Nhìn chung, chất lượng nước ngầm của phường thuộc loại nhạt, và còn bị nhiễm phèn,
để sử dụng nước ngầm cho sinh hoạt cần phải xử lý qua nhiều lần (khử sắt, khử trùng).
3/ Tài nguyên rừng
Diện tích rừng tập trung trên địa bàn phường 12 khá lớn, chủ yếu là rừng ngập mặn
(sú, vẹt, đước…) phân bố ven sơng Cỏ May và Cửa Lấp có tác dụng điều hịa khí hậu,
hạn chế ơ nhiễm, tạo cảnh quan thiên nhiên đẹp, nằm ở vùng cửa ngõ góp phần phát
triển ngành du lịch. Các tài liệu nghiên cứu sự đa dạng sinh học của khu vực này đã
đưa ra các khuyến cáo giữ gìn khu vực này cho Thành phố. Vấn đề này không chỉ giải
quyết cục bộ ở địa phương, mà có tầm ảnh hưởng đối với cả Thành phố, vùng. Tuy
nhiên trong thời gian gần đây có hiện tượng phá bỏ các khu rừng để nuôi trồng thủy
sản. Hiện nay theo thống kê diện tích đất rừng của Phường 520,12 ha chủ yếu là đất
rừng phòng hộ.
4/ Tài nguyên khoáng sản
Theo số liệu khảo sát trên địa bàn phường 12 có mỏ cát trầm tích biển có tọa độ 100
25’15’’độ vĩ Bắc và 107009’25’’ độ kinh Đông. Cát lộ ngay trên mặt với diện tích 0,5
km2 phân bố trên địa hình cao từ 4 - 5 m và kéo dài theo hướng Đơng Bắc Tây Nam.
Nhìn chung, cát tại khu vực này quy mô không lớn, chất lượng thấp và khả năng sử
dụng hạn chế, chủ yếu dùng trong xây dựng và san lấp.
5/ Tài nguyên nhân văn

Phường có nhiều cơng trình tơn giáo như nhà thờ Nam Bình, nhà thờ Hải Đăng, nhà
thờ Phước Thành, Miếu Bà Cát Lở, Chùa Giác Hạnh. Các lễ hội của phường liên quan
chủ yếu đến tín ngưỡng và tơn giáo, đây là một tài nguyên nhân văn có giá trị rất lớn
khơng chỉ đối với phường mà cịn đối với tồn thành phố cũng như tỉnh BR-VT.
II.1.3. Thực trạng môi trường
+ Nằm ở ngoại vi thành phố nên có mơi trường trong lành, ít ơ nhiễm. Khu vực này
có thể sử dụng khai thác tiềm năng về du lịch sinh thái, tạo cảnh quan cho vùng đô thị
cửa ngõ thành phố Vũng Tàu.
+ Ngành CN-TTCN ở Phường đang được quan tâm đầu tư phát triển, trong giai
đoạn 2011 – 2020 và xa hơn, tiềm năng về đơ thị hóa phát triển, hệ thống thương mạiTrang 16