“Xác định các yếu tố cấu thành và xây dựng mô hình giá đất đai trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”

Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

Trang 1


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

Trang 2


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Phan Thị Phương Thảo, Khoa Quản Lý Đất Đai& Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Xác định các yếu tố cấu thành và xây dựng mô hình giá đất đai trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ Môn Kinh Tế Đất & Bất
Động Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai& Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm
TP.Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
Thị trường bất động sản đóng 1 vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc dân, yếu tố
giá cả đất đai là cơ sở đánh giá tình trạng thực tế của thị trường bất động sản cũng như
tiềm năng phát triển trong tương lai của nó, giá cả bất động sản còn được xem như là
một công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất đai vì vậy Trong công tác quản lý thị

trường bất động sản việc nắm bắt và xây dựng mô hình giá nhà đất là nhiệm vụ cơ bản,
để trên cơ sở mô hình này đề xuất những biện pháp quản lý phù hợp có tính khoa học.
Mục tiêu chủ yếu của đề tài là nghiên cứu các đặc điểm của thị trường từ đó xác định
được các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng đến giá bất động sản.
Thị trường bất động sản Hồ Chí Minh là bộ phận quan trọng chiếm tỷ lệ lớn trong thị
trường bất động sản, đặc biệt tại các đô thị, hoạt động của thị trường này diễn ra rất sôi
nổi.
Thông qua các phương pháp nghiên cứu tài liệu, điều tra, phân tích_tổng hợp, sử dụng
phần mềm DTREG đề tài đã phân tích đưa ra cái nhìn sâu sắc và chính xác hơn về
những yếu tố ảnh hưởng đến giá cả bất động sản, tầm quan trọng của mỗi biến, chiều
hướng ảnh hưởng của các biến lên giá bất động sản giao dịch trên thị trường nhằm
giúp cho các cá nhân cũng như tổ chức có sự so sánh lựa chọn phù hợp hơn khi chọn
mua bất động sản theo mỗi mục đích riêng, và cũng từ việc nghiên cứu trên mà mô
hình cây quyết định được xây dựng có khả năng ứng dụng để dự báo mức giá trung
bình cho các bất động sản trên địa bàn. Việc này có ý nghĩa lớn trong công tác thẩm
định giá bất động sản hay ứng dụng trong thành lập bảng giá đất của nhà nước và
nhiều nhu cầu khác của xã hội liên quan đến việc xác định giá cả đất đai.

Trang 3


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong thị trường bất động sản, giá cả đất đai là cơ sở đánh giá tình trạng thực tế
của thị trường bất động sản cũng như tiềm năng phát triển trong tương lai của nó, giá
cả bất động sản còn được xem như là một công cụ quan trọng để Nhà nước quản lý đất
đai trong cơ chế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, là căn cứ xác định nghĩa

vụ tài chính của người sử dụng đất đối với Nhà nước.Vì vậy công tác định giá đóng
vai trò rất quan trọng giúp cho các giao dịch như đánh thuế chuyển quyền sử dụng đất,
thuế sử dụng đất, thế chấp được thực hiện một cách trôi chảy. Hoạt động định giá
không chỉ cần thiết cho việc định giá hàng loạt quy mô lớn của nhà nước để hình thành
các khung giá phục vụ cho quản lý nhà nước mà còn cần thiết cả cho định giá đất đai
hay bất động sản riêng lẻ, hoạt động này còn giúp cho việc phân bố đất đai - như là
một nguồn lực xã hội một cách hiệu quả.
Trong công tác quản lý thị trường bất động sản việc nắm bắt và xây dựng mô
hình giá nhà đất là nhiệm vụ cơ bản, để trên cơ sở mô hình này đề xuất những biện
pháp quản lý phù hợp có tính khoa học. Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên tôi đã
thực hiện đề tài: “Xác định các yếu tố cấu thành và xây dựng mô hình giá đất đai
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh”.

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài:
- Nghiên cứu các đặc điểm của thị trường bất động sản.
- Phân tích các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng đến giá cả đất đai, mức độ và xu
hướng ảnh hưởng cũng như sự tương tác của các yếu tố.

Đối tượng nghiên cứu:
- Đối tượng nghiên cứu là quy luật giá trị, cơ chế hoạt động và các hình thức biểu
hiện của nó trong thị trường.
- Đối tượng khảo sát là giá cả thị trường và các yếu tố cấu thành giá cả bất động
sản.

Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian: quận 1, 3, Bình Thạnh và Gò Vấp thành phố HCM
 Phạm vi thời gian: các giá thị trường thu thập tháng 02/2011

Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
 Nhận định, đánh giá sâu sắc hơn về các yếu tố cấu thành giá cả đất đai, sự

tương tác của các yếu tố này. Từ đó có thể có những quyết định đầu tư cũng
như quản lý thị trường bất động sản phù hợp.
 Đề tài có ý nghĩa ứng dụng thực tiễn trong công tác thẩm định giá bất động
sản hay ứng dụng trong thành lập bảng giá đất và nhiều nhu cầu khác của xã
hội liên quan đến việc xác định giá cả đất đai.

Trang 4


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Các quan điểm chung về thị trường bất động sản
I.1.1.1.1.Quan niệm về bất động sản

Khái niệm bất động sản
Điều 181 Bộ luật dân sự quy định:
“Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, các công trình xây dựng đó
- Các tài sản khác gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Đặc điểm của bất động sản

Thứ nhất, BĐS có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả
năng di dời được
Thứ hai, BĐS là hàng hoá có tính lâu bền.
Thứ ba, hàng hoá BĐS mang tính khan hiếm.
Thứ tư, tính không đồng nhất của BĐS.
Thứ năm, hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Thứ sáu, hàng hóa bất động sản còn chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau, giá trị của một
bất động sản này có thể bị tác động bởi một bất động sản khác
Thứ bảy, hàng hoá BĐS phụ thuộc vào năng lực quản lý, chịu sự chi phối mạnh
mẽ của pháp luật chính sách của Nhà nước

Thuộc tính và đặc điểm của bất động sản
Vị thế “là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một
địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa giáo dục, chất lượng môi

Trang 5


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

trường, v.v… phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất định, theo
nghĩa đó nó liên quan chặt chẽ tới các điều kiện lịch sử cụ thể1”.
Chất lượng bao gồm những đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn, số
lượng phòng tắm, số tầng cao, kết cấu, vật liệu, các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ
bền, tính tương thích với một công nghệ xây dựng hiện có,… nó là cơ sở tạo ra giá trị
sử dụng của bất động sản.
Ngoài hai thuộc tính cơ bản nêu trên, bất động sản có các đặc điểm như có tính cố
định về vị trí địa lý; là hàng hóa có tính lâu bền; khan hiếm; tính dị biệt cao; mang

nặng yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xã hội; là tài sản có giá trị lớn và chịu sự chi
phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước.
I.1.1.1.2. Quan niệm về thị trường bất động sản

Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn,... giữa các chủ
thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác động quyết định đến sự
thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản.

Hàng hóa bất động sản
Trong một đơn vị bất động sản hiện vật cụ thể luôn tồn tại hai thuộc tính vị thế xã
hội và chất lượng vật lý. Hai thuộc tính này kết hợp với nhau theo một tỷ lệ nhất định
tạo ra một mức độ thỏa mãn các nhu cầu thuộc lĩnh vực “physical” và “social” của con
người. Sự thỏa mãn hình thành mối quan hệ giữa các thuộc tính hàng hóa khách quan
và nhu cầu của cá nhân con người được gọi là lợi ích. Như vậy, về mặt nội dung lợi
ích bất động sản là sự thỏa mãn nhu cầu về bất động sản, lợi ích này được tạo ra bởi
các thuộc tính vị thế xã hội và chất lượng vật lý.
Lượng lợi ích bất động sản là một biến số (Y) phụ thuộc vào các biến số độc lập
vị thế (VT) và chất lượng (CL): Y = f(VT, CL). Lợi ích này chính là đối tượng của
cung cầu về bất động sản trên thị trường, là hàng hóa bất động sản. Nói theo ngôn ngữ
chuyên ngành lợi ích chứa đựng trong bất động sản được gọi là dịch vụ bất động sản.
Dịch vụ bất động sản là hàng hóa bất động sản, là lợi ích chứa đựng trong bất động sản
được tạo ra trong tổ hợp các yếu tố vị thế và chất lượng bất động sản.

Quan hệ cung cầu về bất động sản
1. Cầu về bất động sản
Cầu về bất động sản xuất phát từ nhu cầu sử dụng, nhu cầu về sở hữu, nhu cầu để
tích trữ tài chính, nhu cầu để kinh doanh. Theo quan điểm Vị thế - Chất lượng thì đó

chính là nhu cầu về tổ hợp vị thế và chất lượng của bất động sản. Nhu cầu chỉ thực sự
trở thành cầu chỉ khi có nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán. Bên cạnh
đó, phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán có điều
kiện gặp được cung, chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán
được trở thành cầu thực tế và được thỏa mãn.
1
Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, 2000. Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một lý thuyết mới về
vị trí dân cư đô thị/Tạp chí Đô thị học xuất bản tại Vương quốc Anh. Vol 37, No 1, January 2000.

Trang 6


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

2. Cung bất động sản
Cung bất động sản là cung về dịch vụ bất động sản. Cung dịch vụ bất động sản
xuất phát từ những nhà đầu tư là những người phát triển bất động sản để bán hay cho
thuê, và từ những người sở hữu bất động sản. Cung thị trường bất động sản mô tả về
số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau
trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi. Cung được thể hiện bằng hàm số hay
đồ thị.

 Quan hệ cung cầu thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch về các dịch vụ bất động sản
trên cơ sở mức giá cả được hình thành từ sự thỏa mãn nhu cầu của cả người tiêu dùng
và nhà cung ứng, tức là trên cơ sở của các yếu tố hình thành nên cung – cầu trên thị
trường bất động sản. Cung là hành vi của người bán, điều chắc chắn rằng mức độ thỏa
mãn của nhà cung ứng dựa trên lợi nhuận thu được từ việc bán bất động sản. Mặt khác,

cầu là hành vi của người mua, tùy thuộc vào mức độ thỏa mãn nhu cầu khi nhận được
lợi ích từ hàng hóa bất động sản mang lại cộng thêm khả năng tài chính mà mỗi người
sẽ lựa chọn một lượng hàng hóa bất động sản khác nhau. Từ phía cung các nhà cung
ứng sẽ xem xét độ co giãn, tính cấp thiết của nhu cầu để có được những trình tự ưu
tiên đáp ứng cầu, trình tự hoạt động đầu tư cung ứng nhà ở cho các đối tượng tiêu
dùng khác nhau theo quy luật thị trường. Điều này tạo ra các phân khúc khác nhau trên
thị trường bất động sản.

I.1.1.2. Bản chất, yếu tố ảnh hưởng, hình thái và đặc điểm của giá cả bất động sản
I.1.1.2.1. Bản chất của giá cả bất động sản
Bản chất là phạm trù chỉ sự tổng hợp tất cả những mặt, những mối liên hệ tất nhiên tạo
thành một thể thống nhất hữu cơ bên trong quy định sự vận động và phát triển của sự
vật.Hiện tượng là phạm trù dùng để chỉ sự biểu hiện ra bên ngoài những mặt, những
mối liên hệ đó.Trở lại với vấn đề chúng ta đang nghiên cứu ta sẽ nhận ra được rằng giá
cả của bất động sản chỉ là hiện tượng thể hiện ra bên ngoài của bất động sản.Theo
Trang 7


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

nghiên cứu của Tiến sĩ Hoàng Hữu Phê thì bất động sản có 2 thuộc tính cơ bản là vị
thế và chất lượng là bản chất bên trong của bất động sản.
I.1.1.2.2. Nhân tố ảnh hưởng giá cả bất động sản
Bất động sản chịu ảnh hưởng của yếu tố như chính sách pháp luật, quy luật
cung cầu của thị trường, biểu hiện ra bên ngoài qua giá cả của bất động sản.
I.1.1.2.3. Các hình thái của giá cả bất động sản
Giá rao bán và giá rao mua xuất phát từ người bán và người mua, thông thường
mức giá rao bán cao hơn và giá rao mua thấp hơn giá trị thực của bất động sản theo

quy luật mua rẻ bán đắt.
Giá mua bán hình thành trong từng giao dịch cụ thể, dao động trong khoảng giữa
mức giá rao mua và giá rao bán.Giá cả thị trường hình thành thông qua quan hệ cung
cầu thị trường, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận
bởi đa số.
I.1.1.2.4. Đặc điểm của giá cả bất động sản
Mỗi một khu vực cụ thể có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá xác định, giá
cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức giá này. Vì
vậy mà giá cả thị trường bất động sản mang tính ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau có
các mức ngưỡng giá bất động sản khác nhau.

Đường giá cả thị trường chính là đường ngưỡng, đường quỹ tích của sự kết hợp
tối ưu giữa hai thành phần chất lượng và vị thế. Điểm cân bằng P0 là mức giá cân bằng
(mức giá thị trường), PA và PB là giá tình huống, khi giá tăng đến PA thì sẽ không tăng
được nữa, lúc này giá có xu hướng trở về mức P0, ngược lại khi giá giảm đến giá trị PB
giá sẽ không thể giảm thêm và có chiều hướng tăng lên mức P0. Bên cạnh tính ngưỡng,
do thành phần vị thế mà giá trị bất động sản trong thực tế có tính phi tuyến, vị thế là
yếu tố chủ đạo tạo ra giá trị bất động sản, khi vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng
cao, ngược lại giá giảm là do vị thế giảm đột ngột

Trang 8


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

Một đặc điểm khác là tại mức độ giá trị thấp, một sự thay đổi nhỏ trong vị thế sẽ
tương ứng với những thay đổi lớn hơn nhiều trong chất lượng bất động sản.Tại một
mức độ cao hơn, những thay đổi trong chất lượng bất động sản trở nên không đáng kể

hoặc không thể thực hiện được. Vì vậy mà, tại mức giá bất động sản thấp hơn, giá trị
sử dụng - do chất lượng bất động sản tạo ra là thành phần chủ đạo, trong khi tại những
mức giá nhà cao hơn, giá trị - thành phần do vị thế của bất động sản tạo ra chiếm ưu
thế.
I.1.1.3. Quan điểm chung về định giá bất động sản
I.1.1.3.1. Khái niệm định giá bất động sản
Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính khoa học, tính pháp lý, vừa
mang tính xã hội và tính nghệ thuật.Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát
triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường.Định giá tài sản là
lý thuyết kinh tế ứng dụng, cùng với sự phát triển của khoa học kinh tế lý thuyết định
giá ngày càng được hoàn thiện đáp ứng các nhu cầu điều tiết hoạt động của cả nền
kinh tế quốc gia.
I.1.1.3.2. Các nguyên tắc định giá bất động sản
 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
 Nguyên tắc cung - cầu
 Nguyên tắc thay đổi
 Nguyên tắc thay thế
 Nguyên tắc cân bằng
 Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
 Nguyên tắc phân phối thu nhập
 Nguyên tắc đóng góp
 Nguyên tắc tuân thủ
 Nguyên tắc cạnh tranh
 Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
I.1.1.3.3. Các phương pháp định giá bất động sản
1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Trang 9


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

2. Phương pháp chi phí
3.Phương pháp thặng dư
4. Phương pháp thu nhập
5. Phương pháp lợi nhuận
I.1.1.3.4. Giới thiệu phần mềm DTREG và mô hình hồi quy cây quyết định
DTREG là chương trình phân tích thống kê mạnh mẽ, có khả năng xây dựng cây
quyết định phân lớp, hồi quy và máy vector hỗ trợ (SVM)
DTREG chấp nhận tập hợp dữ liệu chứa nhiều dòng với một cột cho mỗi
biến.Ngoài việc xây dựng mô hình dự báo, DTREG còn đo chất lượng mô hình.
DTREG có thể tạo những mô hình cây đơn cổ điển (SingleTree) cũng như
TreeBoost, Decision Tree Forest gồm có nhiều cây. DTREG cũng có thể xây dựng mô
hình Support Vector Machine (SVM) và Hồi quy logictic (Logistic Regression) .
DTREG bao gồm ngôn ngữ chuyển đổi dữ liệu (DTL: data transformation
language) để chuyển đổi biến, tạo ra biến mới và chọn các dòng để phân tích.
Chương trình DTREG phân tích tập giá trị dữ liệu và tạo ra cây quyết định. Cây
quyết định có thể sử dụng để dự đoán giá trị của biến mục tiêu dựa trên những giá trị
của những biến dự báo.
Đặc điểm của những mô hình cây quyết định cơ sở:
- Cây quyết định dễ xây dựng
- Cây quyết định dễ hiểu.
- Cây quyết định xử lý cả hai loại biến liên tục và rời rạc
- Cây quyết định có thể thực hiện phân lớp cũng như hồi quy
- Cây quyết định chấp nhân dữ liệu kiểu text cũng như dữ liệu kiểu số
- Cây quyết định tự động xử lý sự tương tác giữa các biến
- Cây quyết định nhận ra những biến quan trọng
Những mô hình cây tổng quát có độ chính xác cao

So sánh hồi quy tuyến tính và hồi quy cây quyết định
 Hồi quy tuyến tính:
- Dự báo giá bất động sản từ các biến liên tục
- Kết quả là một hàm số
- Sự tương tác giữa các biến không được thể hiện.
- Không thể hiện rõ tầm quan trọng của các biến.
- Hàm hồi quy tuyến tính thích hợp cho những nghiên cứu nhằm khái quát hóa
tình hình thị trường.
 Hồi quy cây quyết định:
- Dự báo giá nhà từ các biến liên tục và rời rạc
- Kết quả là một mô hình trình bày dữ liệu một cách dễ hiểu, rõ ràng
- Cây quyết định xử lý được sự tương tác giữa các biến

Trang 10


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

- Cây quyết định nhận ra những biến quan trọng, tạo nên sự khác biệt lớn về giá
của các bất động sản.
- Cây quyết định phân tách thị trường thành những nhóm nhỏ, cụ thể, cá biệt,
thích hợp trong những nghiên cứu đặc điểm của các phân khúc thị trường khác nhau.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản số 63/2006/ QH11 ngày 29 tháng 6
năm 2006
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai;

- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của Chính Phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính Phủ sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của
Chính Phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Quyết Định 89/2010 QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 của thành phố
Hồ Chí Minh về ban hành quy định về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hồ Chí
Minh.
I.2. GIỚI THIỆU KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1. Vị trí địa lý
Thành phố Hồ Chí Minh nằm trong tọa độ địa lý khoảng 10010’ – 10038’ độ vĩ
Bắc, và 106020’ – 106054’ độ kinh Đông, phía Bắc giáp tỉnh Bình Dương, Tây Bắc
giáp tỉnh Tây Ninh, Đông và Đông Bắc giáp tỉnh Đồng Nai, Đông Nam giáp tỉnh Bà
Rịa – Vũng Tàu, Tây và Tây Nam giáp tỉnh Long An và tỉnh Tiền Giang

Bản đồ định hướng phát triển không gian đến 2020
Trang 11


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

I.2.2. Điều kiện tự nhiên
- Địa hình: bằng phẳng, thấp, có một ít dạng đồi gò ở phía Bắc và Đông Bắc
- Khí hậu:có khí hậu nhiệt đới gió mùa, mang tính chất cận xích đạo
- Thủy văn: nằm ở vùng hạ lưu của hệ thống sông Đồng Nai – Sài Gòn. Hệ
thống sông rạch chằng chịt với tổng chiều dài 7.955 km.
- Địa chất: ngoài phần đồi gò chiếm 10% và đồng bằng cao 35%, diện tích còn
lại 55% là vùng trũng thấp, mực nước ngầm nông, nền địa chất yếu.

I.2.3. Điều kiện kinh tế - xã hội
Thành phố Hố Chí Minh là đầu tàu kinh tế của cả nước, là địa phương đứng đầu
về tổng lượng vốn đầu tư trực tiếp và gián tiếp từ nước ngoài.Tổng GDP cả năm 2010
của toàn thành phố đạt 418.053 tỷ đồng, chiếm 1/3 cả nước. Tốc độ tăng trưởng GDP
hàng năm trên 11%. Thành phố cũng là nơi tiếp nhận lượng kiều hối lớn nhất nước,
khoảng 60% lượng kiều hối gửi về nước hàng năm.

-

Dân số lao động: Thành phố Hồ Chí Minh là thành phố lớn nhất Việt

Nam, với diện tích khoảng 2.100 km2 với dân số đông nhất nước, mức độ đô thị hóa
tập trung cao (trên 80%), trong khi đó bình quân cả nước chỉ khoảng 20%. Dân số toàn
thành phố năm 2010 ước tính khoảng 7.437.000 người, chiếm khoảng 8,4% dân số cả
nước.
I.2. Nội dung và phương pháp nghiên cứu
- Tìm hiểu tình hình phát triển kinh tế xã hội, thực trạng thị trường bất động sản
trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
- Xây dựng mô hình cây hồi qui giá đất phụ thuộc vào các yếu tố ảnh hưởng, dựa
trên mô hình phân tích sự ảnh hưởng của các yếu tố này đến giá cả đất đai.
- Dựa vào kết quả có được, xác định mô hình định giá đất
Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp nghiên cứu tài liệu
- Phương pháp điều tra
- Phương pháp thống kê
- Phương pháp phân tích - tổng hợp
- Phương pháp chuyên gia

Trang 12

Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

Trang 13


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ
MINH
II.1.1 Quá trình phát triển của thị trường bất động sản
- Giai đoạn 1993 – 1999
Đánh dấu cho sự phát triển đầu tiên của thị trường là cơn sốt nhà đất năm 1993 –
1994 mà nguyên nhân chính của nó là do sự đổi mới của nền kinh tế chuyển từ cơ chế
kế hoạch hóa tập trung bao cấp sang cơ chế kinh tế thị trường và sự ra đời của Luật
Đất Đai 1993.Thời gian tăng nhiệt của thị trường được kéo dài đến hết năm 1996.
Sau cuộc khủng hoảng kinh tế năm 1997 tại khu vực Châu Á, thị trường trở nên
lắng dịu.
-

Giai đoạn 2000 – 2006
Đến thời điểm năm 2000 thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động sôi nổi trở

lại. Năm 2001 thị trường đã lên cơn sốt, giá nhà, giá đất tăng rất nhanh và kéo dài khá

lâu trên toàn địa bàn Thành phố. Năm 2003, thị trường bất động sản Việt Nam được
chính thức ghi nhận tại Nghị Quyết Trung Ương 7 Khóa IX, trong đó xác định quyền
sử dụng đất được coi là một hàng hóa đặc biệt và Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực vào
ngày 1-7-2004. Kéo dài được gần 2 năm thì đến từ cuối 2004 đến cuối 2006 thị trường
rơi vào trạng thái “đóng băng”.
Giai đoạn 2007 – 2010
Cuối năm 2006 đầu 2007, thị trường có dấu hiệu hồi phục sau 3 năm trầm lắng
và đỉnh điểm là cơn sốt năm 2007.Kể từ đầu năm 2007 đến đầu năm 2008, thị trường
bất động sản nhìn chung vẫn sôi động ở một số khu vực của thành phố. Tuy nhiên, sự
tụt dốc không phanh của thị trường bất động sản từ giữa năm 2008 đến nay vẫn chưa
có dấu hiệu hồi phục là mối quan tâm lo ngại của cả nền kinh tế.
Sự rớt giá triền miên của nhà đất kéo dài đến cuối năm 2008 cùng với tác động
của cuộc khủng hoảng kinh tế toàn cầu đã đưa thị trường bất động sản vào thời kỳ dài
ảm đạm suốt từ 2009 đến nay.
Trang 14


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

II.1.2. Thực trạng thị trường bất động sản
Đến hết năm 2010, thị trường bất động sản vẫn không có nhiều dấu hiệu khởi
sắc.Giá bất động sản giảm mạnh nhưng vẫn không thoát khỏi tình trạng ế ẩm, vắng
bóng người mua.
Bên cạnh đó, sau khi Nghị định 71/2010/NĐ-CP chính thức có hiệu lực (tháng
8/2010), đầu cơ lướt sóng ở phân khúc này cũng ít có cơ hội hơn
II.2. PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH NÊN GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
II.2.1. Mô hình cây quyết định xây dựng từ dữ liệu điều tra
Sau quá trình điều tra tổng hợp thông tin các bất động sản rao bán trên địa bàn quận 1,

3, Bình Thạnh, Gò Vấp thành phố Hồ Chí Minh với 383 mẫu phiếu điều tra thì mô
hình cây hồi quy được thực hiện với:
- Biến mục tiêu (biến phụ thuộc) giá trung bình 1m2 đất (gd/m2): được tính toán
bằng cách lấy giá rao bán bất động sản trừ đi giá nhà, công trình xây dựng trên đất rồi
chia cho diện tích khuôn viên khu đất.
- Các biến dự báo (biến phụ thuộc) là:
Vị trí - VITRI (Mặt tiền - hẻm)
Khoảng cách đến trung tâm thành phố - KCTP
Vị trí khu vực - VTKV
Môi trường kinh doanh - MTKD
Chiều rộng đường - CRDUONG
Hiện trạng nhà - HIENTRANGNHA
Chất lượng còn lại - CLCL
Vị trí hẻm - VITRIHEM
An ninh - ANNINH
 Môi trường sinh thái - MTST
Cấp hẻm – CAPHEM
Pháp Lý - PL
Mô hình cây quyết định được xây dựng gồm 10 tầng với số nhóm phân chia là 53
nhóm, tổng số node là 103.

Phân tích phương sai:

Trang 15


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

Theo kết quả báo cáo từ bảng trên ta có thể thấy được :
- Phương sai của tập dữ liệu trước khi xây dựng cây quyết định là: 6554,3446.
- Phương sai sau khi cây được ứng dụng vào tập dữ liệu để dự báo biến mục tiêu
là: 1512,3899. Từ sự chênh lệch phương sai trước và sau khi chạy hàm cho thấy một
mức độ cải thiện phương sai đáng kể, chứng tỏ được sự thích hợp của mô hình cây
quyết định.
- Tỉ lệ phương sai được diễn giải bởi cây là 76,925%.Con số này mang ý nghĩa
quan trọng nó nói lên rằng, 76,925%%phương sai ban đầu đã được khắc phục bằng mô
hình đưa ra, thể hiện độ thích hợp và khả năng dự báo của cây khá cao.
- Sự tương quan giữa giá trị thật và giá trị dự báo 0,76925. Đây là một hệ số nữa
thể hiện sự đồng bộ giữa giá trị dự báo và giá trị thật.Giá trị của chỉ số này nằm trong
khoảng từ -1 đến 1, một chỉ số tương quan dương thể hiện giá trị thực và giá trị dự báo
biến thiên cùng chiều. Với mức độ tối đa là +1, giá trị 0,76925 thể hiện một sự đồng
bộ khá cao giữa giá trị thực và giá trị dự báo.
II.2.2 Phân tích các yếu tố hình thành nên giá bất động sản
Mức độ quan trọng của các yếu tố được DTREG tính toán dựa trên việc sử dụng
yếu tố đó trong các phép tách chính và phép tách thay thế khi xây dựng cây.Phép tách
chính là phép tách được thể hiện trên cây, phép tách thay thế là phép tách được sử
dụng đối với những dòng dữ liệu có giá trị rỗng đối với thuộc tính được chọn làm phép
tách chính trong node đang được tách.
Kết quả về mức độ ảnh hưởng thễ hiện rõ ở bảng:

II.2.2.1 Yếu tố khoảng cách trung tâm thành phố
Trang 16


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

Quận 1 là trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh do đó Trung tâm được chọn
trong điều tra này là trung tâm quận 1 tức là nhà thờ Đức Bà. Khoảng cách đến trung
tâm được xác định bằng thời gian đi đến trung tâm từ vị trí bất động sản.
Nhìn chung, nếu các yếu tố khác tương đồng, các bất động sản gần trung tâm hơn
có giá cao hơn.

Sau khi xác định các bất động sản được xếp trong hai node, có thể giải thích cho
sự khác biệt này như sau:
- Các bất động sản nằm trong node 33 tuy xa trung tâm hơn những bất động sản
node 32. Bất động sản được điều tra nằm ở 4 quận khác nhau, mặc dù bất động sản
nằm trong node 33 xa nhà thờ Đức Bà Q1 hơn nhưng chúng lại nằm gần trung tâm của
các quận 3, Bình Thạnh, Gò Vấp, giá sẽ được cấu thành từ trong bản thân từng quận vì
vậy giá của chúng cũng có thể cao 1 vài bất động sản khác. Từ kết quả trên chúng ta có
thể rút ra được nhận xét:
- Một địa bàn nghiên cứu có thể có nhiều trung tâm vị thế khác nhau, để có
những kết quả tốt nhất, việc điều tra, xác định chính xác các trung tâm vị thế là cần
thiết.
Trang 17


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

- Khi xem xét ở những khu vực khác nhau sẽ có những trung tâm vị thế khác
nhau trong nội vùng và nó ảnh hưởng đến giá tại vùng đó.
II.2.2.2 Vị Trí Khu Vực
Yếu tố này được xác là mục đích sử dụng bất động sản của khu vực xung quanh
để từ đó ta có thể xác định được các bất động sản được điều tra sẽ được sử dụng vào
mục đích cụ thể khi nó nằm trong khu vực.

Trong điều kiện các yếu tố khác là tương đồng thì các bất động sản nằm trong
khu vực có nhiều khách sạn, văn phòng cho thuê chủ yếu ở khu vực quận 1, 3 có giá
cao hơn rất nhiều so với các bất động nằm trong khu vực kinh doanh buôn bán các
thiết bị vật liệu, bán tạp hóa, shop quần áo vật dụng nói chung, khu vực chợ… bất
động sản này rãi rác khắp các địa bàn nghiên cứu nhưng chủ yếu tập trung nhiều ở các
trục đường chính như Lê Quang Định, Lê trực, Chu Văn An, khu vực xung quanh chợ
Bà Chiểu, Quang Trung, Lê Đức Thọ.. quận Gò Vấp và Bình Thạnh.
II.2.2.3 Yếu tố môi trường kinh doanh
Yếu tố môi trường kinh doanh trong nghiên cứu này được xác định là yếu tố xuất hiện
xung quanh bất động sản điều tra. Ở những nơi có nhiều yếu tố cùng xuất hiện, người
điều tra lựa chọn sếp thứ tự các yếu tố như sau: Siêu thị, Trường, Bệnh viện, Khu hành
chính và các yếu tố xuất hiện khác mà có khả năng ảnh hưởng đến giá của bất động
sản. Nhu cầu ăn – mặc – ở là nhu cầu cơ bản, thiết yếu của mỗi con người chính vì vậy
vị trí khu vực ở của mỗi cá nhân sao cho gần với nơi đáp ứng được nhu cầu ăn – mặc
là 1 vấn đề khá quan trọng mà mỗi người khi lựa chọn vị trí nơi ở đều cân nhắc.

Trang 18


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

Theo kết quả phân tích được ta nhận thấy khi các yếu tố ảnh hưởng khác tương đồng
thì các node có chứa các bất động sản nằm gần siêu thị, trường học sẽ có giá trị cao
hơn các bất động sản chỉ nằm gần 1 yếu tố như bệnh viện, trường, hay khu hành
chính. Đặc biệt các bất động sản càng gần nhiều yếu tố Siêu thị - trường – bệnh viện –
khu hành chính thì giá của nó càng cao.
Trong điều tra này, khả năng kinh doanh của bất động sản được xác định căn cứ

trên loại hình kinh doanh của chính bất động sản hoặc của những bất động sản xung
quanh.
II.2.2.4 Yếu tố vị trí
Với sự tương đồng trong các yếu tố khác, các bất động sản mặt tiền có giá cao
hơn nhà hẻm, nhà hai mặt tiền có giá cao hơn một mặt tiền. Sự chênh lệch giá cả này
là do những thuận lợi trong kinh doanh cũng như là những thuận tiện về giao thông do
nhà mặt tiền và hai mặt tiền mang lại. Bên cạnh đó, việc sở hữu một ngôi nhà mặt tiền
còn thể hiện một vị thế nhất định của chủ nhà.

Trang 19


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

II.2.2.5 Yếu tố hiện trạng nhà
Hiện trạng nhà chính là mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản khi tiến hành điều
tra chủ yếu ở hình thức như đang ở, cho thuê, thế chấp hoặc để trống.Bất động sản cho
thuê có giá cao hơn so với các bất động sản sử dụng để ở và để trống khi mà các yếu tố
ảnh hưởng khác là như nhau.

II.2.2.6 Yếu tố chiều rộng đường
Nhìn chung, theo kết quả điều tra cho thấy nếu các yếu tố khác tương đồng, chiều
rộng đường trước mặt càng rộng, giá các bất động sản càng cao.

Trang 20


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

II.2.2.7 Yếu tố chất lượng còn lại của bất động sản
Chất lượng còn lại cùa bất động sản được thể hiện bằng tỉ lệ %, nhìn chung chất
lượng còn lại càng cao thì giá bán bất động sản càng cao và ngược lại khi giá trị còn
lại thất thì giá bán càng thấp.

II.2.2.8 Yếu tố môi trường sinh thái
Mức độ ảnh hưởng của môi trường sinh thái hay nói cách khác là mức độ ô
nhiễm của môi trường xung quanh nếu các yếu tố khác là tương đồng ảnh hưởng
không nhiều đến giá cả bất động sản. Các bất động sản nằm trong khu vực không ô
nhiễm hay môi trường sinh thái tốt có giá cao hơn bất động sản nằm trong khu vực bị ô
nhiễm.

Tuy nhiên chỉ có 2 trường hợp ngược lại, bất động sản nằm ở khu vực ô nhiễm
trung bình lại có giá cao hơn bất động sản ở khu vực môi trường sinh thái không ô
nhiễm, xảy ra ở node 70, 71. Lý giải điều này ta nhận thấy các đối tượng nằm ở node
71 là các bất động sản nằm trên các trục đường chính như Thống Nhất(Gò Vấp), Nơ
Trang 21


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

Trang Long (Bình Thạnh) và trong khu vực buôn bán tốt nên giá của nó cao hơn khu
vực khác.

II.2.2.9 Yếu tố vị trí hẻm

Từ số liệu trên ta có thể thấy được các bất động sản có nằm trong hẻm có chiều
rộng hẻm từ 2m trở lên tức là vị trí số 1, 2, 3 được trải nhựa hoặc bê tông, xi măng sẽ
có giá cao hơn bất động sản nằm trong hẻm có chiều rộng nhỏ hơn 2m, nguyên nhân
đơn giản là vấn đề về giao thông. Một bất động sản nằm sau trong 1 hẻm nhỏ hơn 2m
thì phương tiện giao thông như xe máy muốn lưu thông rất khó khan, còn xe hơi hay
taxi, xe cứu thương, cứu hỏa… không thể tiếp cận khi gặp sự cố mà chỉ có thể đậu
ngoài đường lớn hay hẻm lớn.

Trang 22


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

II.2.2.10 Yếu tố pháp lý

Về pháp lý, các bất động sản chưa đầy đủ về pháp lý như GCNQSDĐ thì sẽ có
giá thấp hơn nhiều so với bất động sản đã có đầy đủ pháp lý. Tâm lý của khách hàng
khi đi mua nhà thì vấn đề pháp lý vô cùng quan trọng, người mua rất sợ tình trạng
chưa có GCNQSDĐ, hay tình trạng mua nhà bất động sản chỉ sang tên bằng giấy tay
bởi lẽ những bất động sản này rất dễ có khả năng vướng vào quy hoạch chưa được xóa
hoặc đang bị tranh chấp nên chưa được ra sổ. Một số khách hàng thì dựa vào lý do này
để ép giá nên thường các bất động sản này được bán với 1 giá thấp.
II.2.2.11 Yếu tố an ninh
An ninh, an toàn cho bản thân và gia đình là yếu tố mà mỗi con người đều luôn
luôn nghĩ tới, điều này cũng đã làm cho giá bán của các bất động sản nằm trong khu
vực an ninh rất tốt có giá bán cao hơn nhiều khu vưc an ninh không đảm bảo, mất an
toàn khu vực hay thường xảy ra tệ nạn xã hội, trộm cướp…

Trang 23


Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

II.2.2.12 Yếu tố cấp hẻm
Cấp hẻm có 2 loại: hẻm cấp 1 là hẻm có vị trí tiếp giáp với mặt tiền đường thì giá
trị bất động sản sẽ có giá cao hơn các cấp hẻm khác, nhưng cũng không ảnh hưởng
nhiều lắm đến giá.
II.3. Dự báo giá từ mô hình
Từ mô hình cây quyết định được xây dựng, tại các node lá ta có thể phát biểu giá
đất của các bất động sản có các đặc điểm thể hiện trên toàn nhánh từ gốc đến lá.
Ví dụ:
Lần theo các node 1, 3, 81, 87

Ta có thể phát biếu:
Các bất động sản có khả năng kinh doanh cao nằm trong khu vực mà các bất
động sản xung quanh được sử dụng vào mục đích khách sạn và văn phòng có khoảng
cách đến trung tâm lớn hơn 4,646 phút, chiều rộng đường từ 10,25 m trở lên của hẻm
có mức giá trung bình là: 180,9 triệu/m2 , với độ lệch chuẩn là 2,38 triệu.
Bên cạnh mô hình, phần mềm DTREG còn đưa ra ứng dụng Score data để dự báo
giá trị theo mô hình cây được xây dựng. Với ứng dụng này, ta có thể xác định giá của
các bất động sản bất kì thông qua việc nhập những thông tin cần thiết. Từ khả năng dự

Trang 24

Chuyên ngành Thị Trường BĐS

SVTH: Phan Thị Phương Thảo

báo trên của mô hình có thể phát triển để ứng dụng trong việc thành lập bảng giá đất
hay thẩm định giá bất động sản.

Hình 2.1. Ứng dụng score data của phần mềm DTREG
II.4 Đề xuất hoàn thiện mô hình
Những điều không hợp logic trong thể hiện trong mô hình và ứng dụng còn hạn
chế của mô hình có thể xuất phát từ nhiều nguyên nhân trong đó có:
II.4.1 Biến khoảng cách trung tâm thành phố
Cuộc đều tra nghiên cứu được tiến hành qua sự chọn lọc chỉ có ở 4 quận trong
thành phố là quận 1, 3, Bình Thạnh, Gò Vấp. Trung tâm ở đây được xác định là trung
tâm quận 1 hay chính xác là mốc nhà thờ Đức Bà, như vậy khi các bất động sản điều
tra nằm rải rác ở các quận xa như Bình Thạnh và Gò Vấp thì khoảng cách để đến được
trung tâm rất xa, điều đó ngược lại cho bất động sản quận 3, đặc biệt là quận 1. Hiện
tại thì ở mỗi quận xuất hiện của nhiều khu vực đặc biệt sầm uất, nhiều phố kinh doanh
hay dễ hiểu hơn đó là những trung tâm, cực vị thế của từng quận, giá bất động sản sẽ
chịu ảnh hưởng của từng cực vị thế khác nhau . Việc xác định trung tâm quận 1 là
trung tâm vị thế cũng như việc xác định duy nhất một cực vị thế này có thể bao hàm
nhiều thiếu xót.
Trang 25