THỰC TRẠNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN SỰ PHÁT TRỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2 THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (999.92 KB, 57 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
THỰC TRẠNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ TÁC
ĐỘNG ĐẾN SỰ PHÁT TRỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 2 - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH
:
:
:
:
:
TRẦN THỊ MINH HIẾU
07135022
DH07TB
2007 - 2011
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản
- TP.Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2011 -
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
TRẦN THỊ MINH HIẾU
THỰC TRẠNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
QUẬN 2 - THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Bùi Văn Hải
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)
(Ký tên: ………………………………)
- Tháng 8 năm 2011 -
Lời đầu tiên con xin gửi lời biết ơn đến gia đình đã nuôi
dưỡng, yêu thương và là điểm tựa vững chắc cho con trong suốt
thời gian qua.
Xin chân thành cảm ơn Thầy, Cô trường Đại học Nông
Lâm TP.Hồ Chí Minh đặc biệt quý Thầy Cô Khoa Quản lý Đất
đai & Bất động sản đã tận tình giảng dạy cho tôi trong suốt quá
trình học tập.
Xin chân thành cảm ơn Ths.Bùi Văn Hải – Phó Khoa Quản lý
Đất đai & Bất động sản trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh đã tận tình hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài
tốt nghiệp.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến các Cô, Chú, Anh, Chị Phòng
Quản lý đô thị, Phòng Tài nguyên Môi trường, Phòng Thống kê
quận 2 đã tạo điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giúp đỡ, trong suốt
thời gian tôi thực tập tại cơ quan.
Đồng thời cũng xin cảm ơn đến bạn bè đã ủng hộ, giúp đỡ,
động viên tôi trong suốt thời gian học tập và thực tập tốt nghiệp.
Một lần nữa, tôi xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên
Trần Thị Minh Hiếu
TÓM TẮT
Sinh viên: Trần Thị Minh Hiếu, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Thực trạng nhà ở và các yếu tố tác động đến sự phát triển nhà ở
trên địa bàn quận 2 - Thành phố Hồ Chí Minh”
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Bùi Văn Hải, Bộ môn Quy hoạch, Khoa Quản lý
Đất đai & Bất động sản, Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Nhà ở là vấn đề rất được quan tâm trong cuộc sống đặc biệt đối với thành phố
đông dân như TP.HCM. Vì thế, trong tổng thể các chương trình phát triển kinh tế - xã
hội nói chung và phát triển đô thị nói riêng của TP.HCM thì việc đầu tư xây dựng các
mô hình nhà ở luôn được quan tâm.
Luận văn tốt nghiệp được thực hiện thông qua những tìm hiểu về thực trạng nhà
ở, các dự án phát triển nhà ở, và những yếu tố đã tác động đến sự phát triển nhà ở trên
địa bàn quận 2 rồi từ đó có cái nhìn tổng quát về tình hình nhà ở hiện nay trên địa bàn
quận.
Bên cạnh những điều kiện thuận lợi lúc nào cũng có những mặt hạn chế, bên
cạnh các cơ hội lúc nào cũng có những thách thức, đối với thị trường nhà ở tại quận 2
cũng vậy mặt dù có nhiều tiềm năng để phát triển song cũng tồn tại nhiều mặt hạn chế
như: về chính sách, công tác quy hoạch, công tác quản lý... đặc biệt trong bối cảnh
kinh tế khó khăn như hiện nay cũng góp phần kìm chế sự phát triển nhà ở trên địa bàn
quận.Từ những mặt tồn tại tổng hợp được đề tài đã đề xuất những kiến nghị nhằm
khắc phục những tồn tại giúp thị trường nhà ở trên địa bàn quận phát triển tốt hơn.
Đề tài được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết chung về bất động sản,
thị trường bất động sản, nhà ở. Bên cạnh đó đề tài sử dụng đến số liệu của phòng Quản
lý đô thị, phòng Tài nguyên Môi trường, phòng Thống kê quận 2 cung cấp. Để luận
văn có sức thuyết phục đề tài đã sử dụng các phương pháp: thu thập số liệu, thống kê,
phân tích SWOT, so sánh, thu thập ý kiến chuyên gia.
Đề tài được thực hiện trong thời gian 4 tháng với những nội dung chính sau :
- Thực trạng nhà ở trên địa bàn quận
- Đánh giá tác động của các yếu tố đến sự phát triển nhà ở trên địa bàn quận
- Những mặt hạn chế của việc phát triển nhà ở trên địa bàn quận
- Đề xuất các giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển nhà ở trên địa bàn quận.
MỤC LỤC
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................ 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ................................................................................................ 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ................................................................... 3
I.1.1. Cơ sở khoa học .............................................................................................. 3
I.1.2. Cơ sở pháp lý ................................................................................................. 9
I.1.3. Cơ sở thực tiễn ............................................................................................... 9
I.2. Khái quát về địa bàn nghiên cứu ....................................................................... 10
I.2.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển quận 2............................................. 10
I.2.2. Điều kiện tự nhiên........................................................................................ 11
I.2.3. Điều kiện kinh tế xã hội ............................................................................... 13
I.3. Nội dung và phương pháp nghiên cứu .............................................................. 19
I.3.1. Nội dung nghiên cứu:................................................................................... 19
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu: ............................................................................ 19
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ....................................................................... 21
II.1. Tình hình sử dụng đất của quận 2 .................................................................... 21
II.2. Hiện trạng đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn quận 2 .................................... 23
II.3. Công tác bồi thường, thu hồi đất và tái định cư ............................................... 24
II.4. Hiện trạng nhà ở quận 2 ................................................................................... 25
II.5. Các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận 2 ................................................ 28
II.5.1. Giới thiệu khái quát các dự án .................................................................... 28
II.5.2. Đánh giá về các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận 2....................... 35
II.6. Tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nhà ở trên địa bàn quận 2
....................................................................................................................................... 35
II.6.1. Phân tích SWOT về tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển
nhà ở trên địa bàn quận.................................................................................................. 35
II.6.2. Luận giải về tác động của các yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển nhà ở
trên địa bàn quận 2. ....................................................................................................... 39
II.7. Những mặt hạn chế của việc phát triển nhà ở trên địa bàn quận 2 hiện nay.... 44
II.8. Đề xuất những giải pháp nhằm thúc đẩy sự phát triển nhà ở trên địa bàn quận
2 ..................................................................................................................................... 45
II.8.1. Giải pháp về đất đai .................................................................................... 45
II.8.2. Giải pháp về quy hoạch và xây dựng nhà ở ............................................... 46
II.8.3. Giải pháp bồi thường hỗ trợ tái định cư ..................................................... 46
II.8.4. Giải pháp huy động nguồn lực ................................................................... 46
II.8.5. Giải pháp về vốn ......................................................................................... 46
II.8.6. Giải pháp nâng cao hiệu lực quản lý nhà nước .......................................... 47
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 48
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
BXD
CP
CSHT
NĐ
QĐ
QHCT
QLĐT
TDTT
THCS
TMDV
TNHH
TP.HCM
TT
TTBĐS
TTg
UB
UBND
USD
VP
b/q
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Bất động sản
Bộ xây dựng
Chính phủ
Cơ sở hạ tầng
Nghị định
Quyết định
Quy hoạch chi tiết
Quản lý đô thị
Thể dục thể thao
Trung học cơ sở
Thương mại - dịch vụ
Trách nhiệm hữu hạn
Thành phố Hồ Chí Minh
Thông tư
Thị trường bất động sản
Thủ tướng
Ủy ban
Ủy ban nhân dân
United States Dollar
Văn phòng
bình quân
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 1: Các đơn vị hành chính quận 2.......................................................................... 11
Bảng 2 :Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế quận 2 năm 2006 – 2010................ 13
Bảng 3: Dân số quận 2 đến ngày 31/12/2009 ................................................................ 16
Bảng 4: Chi tiêu bình quân người/tháng ....................................................................... 17
Bảng 5: Tỷ lệ hộ có tiện nghi sinh hoạt ......................................................................... 17
Bảng 6: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng năm 2010 với năm 2005....... 21
Bảng 7: Tình trạng nhà ở giai đoạn 2005 - 2009 ........................................................... 25
Bảng 8: Cơ cấu nhà ở quận 2......................................................................................... 26
Bảng 9: Mô hình ma trận SWOT .................................................................................. 37
Bảng 10: Ma trận SWOT về tiềm năng phát triển nhà ở trên địa bàn quận 2 ............... 38
Bảng 11: Dân số quận 2 giai đoạn 2005 – 2009 ............................................................ 40
DANH SÁCH CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận 2 giai đoạn 2006 - 2010.......................... 14
Biểu đồ 2: Chi tiêu bình quân người/tháng của dân cư quận 2005 – 2009 ................... 17
Biểu đồ 3: Biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng 2005 – 2010..................... 23
Biểu đồ 4: Biểu đồ về nhà ở quận 2 giai đoạn 2005 - 2009 .......................................... 25
Biểu đồ 5: Cơ cấu nhà ở quận 2 .................................................................................... 26
Biểu đồ 6: Dân số quận 2 giai đoạn 2005 - 2009 .......................................................... 40
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1: Bản đồ hành chính quận 2 - TP.HCM .............................................................. 12
Hình 2: Khu tạm cư nằm trên đường Lương Định Của. ............................................... 27
Hình 3: Người dân chung cư Thạnh Mỹ Lợi lo ngại về chất lượng nước sinh hoạt vì hồ
chứa nằm âm dưới mặt đất. ........................................................................................... 28
Hình 4: Mô hình phân tích SWOT ................................................................................ 36
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
PHẦN MỞ ĐẦU
1.Đặt vấn đề
Bất động sản là một tài sản lớn của mỗi quốc gia, hộ gia đình, cá nhân..., trong
điều kiện nền kinh tế thị trường bất động sản ngoài chức năng để ở, còn là nơi tổ chức
hoạt động kinh tế. Vì vậy nó chiếm vai trò hết sức quan trọng trong đời sống của con
người.
Thị trường bất động sản là một bộ phận của nền kinh tế thị trường và tác động
trực tiếp đến nền kinh tế quốc dân. Sự phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường này
sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, góp phần thu
hút đầu tư trong và ngoài nước, đồng thời TTBĐS cũng là nhân tố tác động đến sự
phát triển của một số ngành như tư vấn, dịch vụ, ngân hàng...đồng thời tạo tiền đề cho
sự tăng trưởng kinh tế .
Trong giai đoạn của nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây, thị trường
này chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi chuyển sang thực hiện phát triển nền kinh
tế thị trường thì thị trường BĐS ở nước ta đã từng bước hình thành và phát triển. Tuy
nhiên trong thời gian qua thị trường này phát triển không ổn định và diễn biến khá
phức tạp trong đó có thị trường nhà ở. Vấn đề đặt ra là cần phải xác định điểm mạnh,
điểm yếu, cũng như tìm kiếm cơ hội, xác định hạn chế - thách thức của thị trường nhà
ở từ đó có phương pháp quản lý về nhà ở tốt hơn, khắc phục các vấn đề còn tồn tại
trong quá trình đô thị hóa như hiện nay.
Quận 2, với vị trí địa lý thuận lợi nằm khá gần với trung tâm thành phố, hội tụ
đầy đủ tất cả yếu tố cần có để phát triển từ cơ sở hạ tầng đến những dịch vụ cơ bản.
Cùng với định hướng phát triển thành phố theo hướng Đông Bắc, quận 2 sẽ trở thành
một trung tâm mới trong tương lai. Cùng với sư phát triển kinh tế trong những năm
vừa qua đã tạo cho quận 2 thay đổi với bộ mặt đô thị hóa một cách nhanh chóng. Với
những tiềm năng tương lai quận 2 sẽ thu hút được nhiều cơ hội đầu tư, vì vậy nhu cầu
về nhà ở cũng sẽ tăng lên, cũng như sẽ tác động đến thị trường nhà ở trên địa bàn của
quận và các vùng lân cận.
Xuất phát từ vấn đề trên tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Thực trạng nhà ở và các
yếu tố tác động đến sự phát triển nhà ở trên địa bàn quận 2 - Thành phố Hồ Chí Minh”
dưới sự hướng dẫn của Ths.Bùi Văn Hải, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh, từ đó đề xuất ra các giải pháp
giúp việc quản lý về nhà ở tốt hơn .
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Từ những phân tích về hiện trạng nhà ở, các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn
quận 2 để tìm hiểu về tình hình nhà ở trên địa bàn quận hiện nay như thế nào, và tác
động nào ảnh hưởng đến sự phát triển nhà ở như hiện nay từ đó đề xuất ra các giải
pháp nhằm thúc đẩy cho sự phát triển nhà ở trên địa bàn tốt hơn .
3. Đối tượng nghiên cứu :
- Nhà ở và các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn quận 2.
- Các yếu tố tác động đến thị trường nhà ở trên địa bàn quận 2.
Trang 1
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
4. Phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Thời gian nghiên cứu: đề tài được thực hiện thời gian từ 25/4/2011 đến
20/8/2011.
- Không gian nghiên cứu: Địa bàn quận 2.
5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Từ những phân tích về thực trạng giúp có cái nhìn tổng quát về thị trường nhà ở
trên địa bàn quận, từ đó giúp có những quyết định đúng đắn khi đầu tư về bất động sản
nhà ở trên địa bàn này.
Trang 2
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Bất động sản
a. Khái niệm
Theo Điều 174 Bộ Luật Dân sự nước Cộng Hòa Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam
năm 2005 quy định:
“Bất động sản là các tài sản bao gồm:
- Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định ”
b. Phân loại bất động sản
Có thể phân thành 3 nhóm: bất động sản có đầu tư xây dựng, bất động sản
không có đầu tư xây dựng, bất động sản đặc biệt.
- Nhóm 1: bất động sản có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng,
công trình thương mại dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, BĐS là
trụ sở làm việc.v.v..Trong nhóm BĐS có đầu tư xây dựng thì nhóm BĐS nhà đất (bao
gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai) là nhóm BĐS cơ bản, chiếm tỷ trọng rất
lớn, tính chất phức tạp rất cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách
quan. Nhóm này có tác động rất lớn đến quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước cũng như phát triển đô thị bền vững. Nhưng quan trọng hơn là nhóm BĐS này
chiếm đại đa số các giao dịch trên thị trường BĐS ở nước ta cũng như trên thế giới.
- Nhóm 2: bất động sản không có đầu tư xây dựng: BĐS thuộc nhóm này chủ
yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp,
đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối v.v..
- Nhóm 3: bất động sản đặc biệt: là các công trình bảo tồn quốc quốc gia, các di
sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đền, chùa miếu nghĩa trang... đặc điểm của nhóm này
là khả năng tham gia thị trường rất thấp.
c. Những đặc điểm cơ bản của bất động sản
- Tính cố định: là đặc trưng khác biệt của BĐS với những hàng hóa khác, dù
được chuyển nhượng nhưng chỉ được quyền khai thác và sử dụng, không thể di chuyển
bất động sản đó đến vị trí mong muốn. Đặc tính này đòi hỏi phải có phương thức giao
dịch và quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hóa khác.
Tính cố định còn tạo cho hàng hóa BĐS mang tính “địa điểm” và tính “địa
phương” rất cao. Cùng một loại BĐS nhưng ở những địa điểm khác nhau thì có giá trị
khác nhau. Nếu hai BĐS như nhau mà một có ở vị trí trung tâm và một có vị trí ở
ngoại ô thì giá trị của chúng cũng rất khác nhau. Tương tự như vậy cùng một loại BĐS
nhưng BĐS ở đô thị có giá trị cao hơn nhiều BĐS ở các đô thị nhỏ, vùng sâu vùng xa.
Trang 3
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
Tính cố định đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác với thị
trường hàng hóa khác. Với hàng hóa thông thường có thể điều chỉnh cung cầu bằng
cách chuyển hàng hóa từ những nơi dư thừa đến nơi thiếu. Nhưng với BĐS phải điều
chỉnh cung cầu thông qua dự báo và kế hoạch tạo lập chủ động của chính quyền địa
phương.
- Tính không đồng nhất: thông thường ít có hai bất động sản nào có đặc điểm
giống hệt nhau. Do vậy giá bất động sản gắn liền với đặc điểm cụ thể của bất động sản
đó.
- Tính khan hiếm: dân số không ngừng tăng lên kéo theo nhu cầu sử dụng đất
đai cũng tăng lên, nhưng diện tích đất đai lại có giới hạn, từ đó tạo nên tính khan hiếm.
- Tính bền vững đời sống kinh tế lâu dài: đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt,
tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh
đó, đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững
hơn.
- Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội: hàng hóa bất động sản
chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các hàng hóa thông thường khác.
Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc gia chịu ảnh hưởng rất lớn của
thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó. Ngoài ra còn có các yếu tố khác như yếu tố tâm lý
xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi
công trình bất động sản có ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế
xã hội có liên quan.
- Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước: bất
động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các giao dịch bất
động sản tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội. Do đó, các vấn đề về bất
động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật
riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai.
2. Thị trường bất động sản
a. Khái niệm
Do quan niệm khác nhau về hàng hóa bất động sản và phạm vi khác nhau về thị
trường nên có nhiều quan niệm khác nhau về thị trường bất động sản nhưng tổng hợp
lại thì thị trường bất động sản được hiểu như sau:
Thị trường bất động sản là quá trình giao dịch hàng hoá bất động sản giữa các
bên có liên quan. Là “nơi” diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi giới, tư vấn... liên quan đến
bất động sản giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý nhà nước có tác
động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị
trường bất động sản.
b. Phân loại
* Căn cứ vào hình thái vật chất của đối tượng trao đổi:
- Thị trường bất động sản tư liệu sản xuất;
- Thị trường bất động sản tư liệu tiêu dùng;
Trang 4
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
- Vừa là thị trường bất động sản tư liệu sản xuất vừa là thị trường bất động sản
tư liệu tiêu dùng;
* Căn cứ vào khu vực có bất động sản:
- Khu vực đô thị;
- Khu vực nông thôn;
- Khu vực giáp ranh;
* Căn cứ theo công dụng của bất động sản:
- Thị trường đất đai (nông nghiệp và phi nông nghiệp);
- Thị trường công trình thương nghiệp và công trình công cộng;
- Thị trường công trình công nghiệp;
- Thị trường nhà ở;
- Thị trường công trình đặc biệt có hàng hoá bất động sản là các bất động sản
phi vật thể được coi như tài nguyên khai thác được (kinh doanh du lịch, v.v...) như di
sản văn hoá, di tích lịch sử, v.v...
* Căn cứ theo thứ tự thời gian bất động sản tham gia thị trường:
- Thị trường cấp 1: thị trường chuyển nhượng, giao hoặc cho thuê quyền sử
dụng đất;
- Thị trường cấp 2: Thị trường công trình xây dựng để bán hoặc cho thuê;
- Thị trường cấp 3: Thị trường bán hoặc cho thuê lại các công trình đã được
mua hoặc thuê;
- Thị trường sơ cấp;
- Thị trường thứ cấp;
* Căn cứ theo hoạt động kinh doanh trên thị trường bất động sản:
- Thị trường mua bán chuyển nhượng bất động sản;
- Thị trường đấu giá quyền sử dụng đất;
- Thị trường cho thuê bất động sản;
- Thị trường thế chấp và bảo hiểm bất động sản;
- Thị trường dịch vụ bất động sản: bao gồm các hoạt động dịch vụ môi giới bất
động sản, tư vấn bất động sản, thông tin bất động sản, định giá bất động sản, bảo trì
bảo dưỡng bất động sản v.v…
c. Đặc điểm thị trường bất động sản
- Không có thị trường trung tâm, thị trường mang tính chất địa phương, vùng,
nhất là thị trường nhà ở.
- Thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động
sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong các bất động sản.
- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối rất mạnh của Nhà Nước (chính sách,
pháp luật, quy hoạch)
- Giao dịch trên thị trường bất động sản cần các loại tư vấn chuyên nghiệp có
trình độ cao và các chế định hỗ trợ khác như môi giới, định giá, thanh toán, bảo hiểm.
- Thị trường bất động sản có quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
Trang 5
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
3. Cung - cầu cuả thị trường bất động sản
a. Cầu thị trường bất động sản
* Khái niệm: Cầu thị trường về BĐS mô tả số lượng hàng hóa BĐS mà người
tiêu dùng có khả năng thanh toán sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian
cụ thể trong điều kiện các yếu tố khác không thay đổi (mức thu nhập, quy mô thị
trường, dự báo tương lai...).
* Cầu về bất động sản xuất hiện trên cơ sở có sự hội tụ của các điều kiện sau:
- Sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một dạng bất động sản nào đó mà nhu
cầu đó không thể tự thoả mãn bằng các nguồn lực sẵn có của mỗi người dân.
- Phải có các nguồn lực tài chính để đảm bảo khả năng thanh toán cho các nhu
cầu này. Chỉ khi có các nguồn lực tài chính cho thanh toán thì nhu cầu mới được
chuyển thành cầu trên thị trường.
- Phải có sự hoạt động của thị trường để nhu cầu có khả năng thanh toán mới có
điều kiện gặp được cung và cầu và thực sự trở thành cầu xuất hiện trên thị trường.
Chính thị trường là môi trường để nhu cầu có khả năng thanh toán được trở thành cầu
thực tế và được thoả mãn.
* Quy luật cầu: Thể hiện mối quan hệ giữa lượng cầu và giá cả, trong điều kiện
các yếu tố khác không thay đổi thì lượng cầu bất động sản có mối quan hệ ngược chiều
với giá cả. Quy luật cầu có thể tóm tắt như sau:
- Khi giá tăng thì lượng cầu giảm.
- Khi giá giảm thì lượng cầu sẽ tăng.
* Các yếu tố làm dịch chuyển đường cầu bất động sản:
- Sự thay đổi quy mô tiêu thụ thị trường, như sự tăng trưởng về dân số, các nhu
cầu phát triển hay sự mở cửa thị trường khu vực cho các đối tượng khác;
- Thu nhập của dân cư;
- Dự báo tương lai về sự phát triển kinh tế - xã hội và chính sách của chính phủ;
* Phương pháp xác định cầu BĐS :
- Tỷ lệ tăng dân số;
- Yêu cầu cải thiện nhà ở;
- Sự mở mang các hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp;
- Sự mở mang các ngành kinh doanh BĐS;
- Tỷ lệ dân cư có khả năng thanh toán;
b. Cung thị trường bất động sản
* Khái niệm cung thị trường bất động sản: Cung thị trường bất động sản là mô
tả số lượng dịch vụ bất động sản sẽ cung ứng trên thị trường ở các mức giá khác nhau
trong một thời gian cụ thể trong điều kiện là các yếu tố khác được giả định là không
thay đổi (chi phí tạo lập, số lượng nhà đầu tư phát triển, dự báo tương lai…).
* Quy luật cung
- Thể hiện mối quan hệ giữa cung và giá cả (quan hệ thuận chiều).
- Khi giá tăng thì cung tăng;
- Khi giá giảm thì lượng cung sẽ giảm.
Trang 6
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
* Các yếu tố làm dịch chuyển đường cung:
- Chi phí (giá thành) tạo lập bất động sản;
- Số lượng nhà đầu tư phát triển BĐS, như thu hút nguồn vốn đầu tư nước
ngoài;
- Các chính sách quản lý của Nhà nước bao gồm các chính sách quản lý đất đai,
đô thị, tài chính tiền tệ…
c. Quan hệ cung - cầu BĐS
- Để nghiên cứu quy luật cung - cầu, người ta xem xét mối quan hệ giữa giá cả
và lượng hàng hóa BĐS cung và cầu trên thị trường, trong điều kiện các yếu tố khác
không thay đổi.
- Quy luật cung: lượng cung của các hàng hóa có mối liên hệ cùng chiều với giá
cả.
- Quy luật cầu: lượng cầu của các hàng hóa có mối liên hệ ngược chiều với giá
cả.
- Cung cầu có thể cân bằng ở bất cứ thời điểm nào và hình thành giá cân bằng.
- Nếu các yếu tố khác không đổi, một sự tăng lên của cầu hay giảm xuống của
cung sẽ làm giá cả tăng lên và ngược lại sự giảm của cầu hoặc tăng lên của cung sẽ
làm giá cả giảm xuống.
- Trong thị trường cạnh tranh, giá cả điều tiết lượng cung và cầu.
- Sự cân bằng cung - cầu BĐS chỉ xảy ra trong một thời điểm rất ngắn và mang
tính tương đối, vì cung - cầu BĐS luôn có sự biến động.
4. Nhà ở
a. Khái niệm
Thoạt nhiên, nhà ở chỉ đơn thuần là một nơi cư trú đơn giản nhằm bảo vệ con
người chống lại những bất lợi của điều kiện thiên nhiên hoang dã như: nắng, mưa,
tuyết, gió, lũ...dần dần đã tạo điều kiện thuận lợi cho con người và từng gia đình
những điều kiện để nghỉ ngơi tái phục sức lao động, tiến đến có thể làm kinh tế để
sinh tồn và phát triển.
Tóm lại: Nhà ở là công trình chuyên dụng dùng để ở, là nơi sinh hoạt gia đình,
tái tạo sức lao động giản đơn…
b. Phân loại nhà ở:
* Phân loại theo chức năng và phương pháp tổ hợp:
- Nhà ở kiểu căn hộ;
- Nhà ở kiểu ký túc xá;
- Nhà ở kiểu khách sạn;
* Phân loại theo giải pháp mặt bằng:
- Nhà ở kiểu biệt thự;
- Nhà ở kiểu khối ghép;
- Nhà ở kiểu chung cư;
* Phân loại theo số tầng cao:
- Nhà ở ít tầng;
Trang 7
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
- Nhà ở nhiều tầng;
* Phân loại theo phương pháp xây dựng và vật liệu:
- Nhà ở xây dựng toàn khối;
- Nhà ở xây dựng bằng phương pháp toàn khối;
c. Đặc điểm của nhà ở: nhà ở là một loại hàng hóa có những đặc điểm khác với
các loại hàng hóa khác:
- Nhà ở là bất động sản có vị trí cố định và không thể di dời. Đặc điểm này là
do nhà ở luôn gắn liền với đất đai, nên có tính cố định về vị trí và không có khả năng
di chuyển.
- Nhà ở là BĐS có tinh lâu bền, thời gian sử dụng tương đối dài.
- Nhà ở là một tài sản lớn gắn liền với đất đai nên các quyền đối với nhà ở đều
chịu sự quản lý chặc chẽ của pháp luật.
d. Vai trò của nhà ở
- Nhà ở là một vấn đề trọng tâm trong chương trình tổng thể phát triển kinh tế
xã hội nhằm tạo điều kiện nâng cao chất lượng cuộc sống cho nhân dân.
- Nhà ở không chỉ là không gian cư trú đơn thuần mà còn là môi trường sống,
môi trường lao động và sản xuất, môi trường văn hóa, giáo dục...
- Trong xã hội hiện đại, nhà ở trở thành những trung tâm tiêu thụ hàng hóa, nơi
hưởng thụ ở quy mô gia đình những thành tựu của khoa học kĩ thuật hiện đại do xã hội
cung cấp với đầy đủ những tiện nghi của văn minh đô thị. Nhà ở từ một đơn vị “kinh
tế - hưởng thụ” vẫn còn đang tiến hóa dần để tiến đến xã hội tương lai trở thành một
đơn vị “tổ ấm - sáng tạo” của con người thích ứng nền kinh tế tri thức với nền công
nghệ thông tin, tinh học hiện đại.
- Nhà ở là một trong những nhu cầu cơ bản của nhân dân. Khi giá BĐS nhà ở
lên cao không phù hợp với thu nhập xã hội thì người dân gặp rất nhiều khó khăn trong
tạo lập nhà ở. Hậu quả tất yếu là hiện tượng lấn chiếm đất công, xây dựng nhà ở trái
phép phát triển cao làm bộ mặt đô thị mất mỹ quan, gây quá tải hệ thống hạ tầng và ô
nhiễm môi trường, tăng tình trạng tranh chấp khiếu nại.
- Đối với mỗi quốc gia, nhà ở không chỉ là nguồn tài sản lớn, mà còn thể hiện
sự phát triển, tiềm năng kinh tế và góp phần tạo nên bộ mặt kiến trúc tổng thể.
5. Chính sách phát triển nhà ở
a. Nội dung của chính sách phát triển nhà ở
Theo điều 6 luật Nhà ở thì: “Chính sách phát triển nhà ở là:
Nhà nước có chính sách về quy hoạch, đất đai, tài chính, tín dụng; về nghiên
cứu ứng dụng công nghệ và vật liệu xây dựng mới; về thị trường bất động sản nhà ở và
thực hiện công khai, minh bạch thủ tục hành chính để tạo điều kiện cho tổ chức, cá
nhân tham gia phát triển nhà ở theo quy định của pháp luật.
Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia
đầu tư phát triển nhà ở để bán, cho thuê, cho thuê mua đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người có thu nhập thấp và các tầng lớp dân cư trong xã hội.
Nhà nước chủ động đầu tư phát triển quỹ nhà ở thuộc sở hữu nhà nước để cho
thuê, cho thuê mua, phục vụ nhu cầu điều động, luân chuyển cán bộ, công chức; có
Trang 8
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
chính sách hỗ trợ trực tiếp đối với một số đối tượng thuộc diện chính sách xã hội cải
thiện nhà ở.”
b. Mục tiêu của chính sách nhà ở
- Phát triển nhà ở để cân đối cung cầu nhà ở: nhằm tạo điều kiện mọi gia đình
đều có nhà ở thích đáng theo khả năng chi trả của họ.
- Thực hiện phân phối nhà ở công bằng: có vị trí quan trọng trong chế độ phúc
lợi xã hội của mọi quốc gia. Cầu trong thị trường nhà ở phải có hai điều kiện: có
nguyện vọng chi trả và có khả năng chi trả. Khi phát triển nhà ở để cân đối cung cầu
thì vẫn có một bộ phận nhân dân không đáp ứng được đầy đủ các điều kiện cầu, tức là
có nguyện vọng chi trả nhưng không đủ khả năng chi trả. Thực hiện mục tiêu phân
phối nhà ở công bằng có nghĩa là chính phủ thông qua tái phân phối của cải xã hội mà
giúp đỡ nâng cao khả năng chi trả cho nhóm người này để họ có nhà ở đạt chất lượng
cần thiết và đủ diện tích tương ứng với quy mô gia đình.
6. Hình thức phát triển nhà ở
Theo điều 28 Luật Nhà ở quy định “Hình thức phát triển nhà ở:
- Phát triển nhà ở theo dự án.
- Phát triển nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân.”
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Xây dựng ngày 26 tháng 11 năm 2003;
- Luật Nhà ở ngày 29 tháng 11 năm 2005;
- Luật Kinh doanh bất động sản ngày 29 tháng 6 năm 2006;
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Thủ Tướng Chính Phủ về
thi hành luật đất đai;
- Nghị đinh 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 Quy định chi tiết và hướng dẫn thi
hành Luật Nhà ở
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính Phủ về sửa đổi bổ
sung một số điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ về quy định bổ
sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư;
- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 của Chính Phủ về quy hoạch xây
dựng;
- Nghị định 12/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính Phủ về quản lý dự
án đầu tư xây dựng công trình;
- Quyết định số 3165/QĐ-UBND ngày 17/7/2010 của Ủy ban nhân dân Thành
Phố về phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng đô thị quận 2, tỷ lệ
1/5.000;
- Các quyết định của Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận 2 về phê duyệt đồ án quy
hoạch xây dựng chi tiết tỉ lệ 1/2000;
I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Trang 9
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
- Từ xưa đến nay nhà ở luôn giữ vai trò quan trọng trong đời sống con người,
nhà ở không chỉ dùng làm nơi để ở mà nó còn là nơi phục vụ cho công việc làm kinh
tế, phát triển kinh tế.
- Trong giai đoạn dân số không ngừng tăng lên như hiện nay, thì vấn đề nhà ở
là điều đang được quan tâm. Bên cạnh sự phát triển nhà ở cũng nãy sinh nhiều bất cập,
do đó đòi hỏi việc quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, kết hợp chặc chẽ với
quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội là giải pháp quan trọng để phát triển đô thị bền
vững.
- Nằm ở cửa ngõ phía đông vào thành phố, quận 2 được đánh giá là điểm đến lý
tưởng của các nhà đầu tư khi hệ thống cơ sở hạ tầng của quận được hoàn tất. Các nhà
đầu tư xác định quận 2 là điểm đến lý tưởng cho không gian sống và làm việc. Do đó
hàng loạt dự án được triển khai đồng thời nảy sinh nhiều vấn đề trong quản lý. Và để
giảm thiểu những vấn đề nãy sinh trong quá trình đô thị hóa thì việc đánh giá đúng
thực trạng kết hợp với việc phân tích những điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội, thách thức,
giúp có những quyết định đầu tư chính xác, từ đó có phương pháp quản lý và phát triển
đô thị một cách hợp lý hơn.
I.2. Khái quát về địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Sơ lược về sự hình thành và phát triển quận 2
- Quận 2 được thành lập chính thức ngày 01/4/1997 (trên cơ sở tách ra từ huyện
Thủ Đức cũ ), đối diện 3 quận, quận 1, quận Bình Thạnh và quận 4 qua sông Sài Gòn,
lại giáp ranh với quận 9, cảng và quốc lộ…
- Quận 2 gồm có 11 phường: An Khánh, An Phú, An Lợi Đông, Bình An, Bình
Khánh, Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Thủ Thiêm, Thảo Điền, Thạnh Mỹ Lợi,
Cát Lái. Quận 2 được quy hoạch là quận trung tâm đối trọng với quận 1, là trung tâm
tài chính, thương mại, dịch vụ quốc tế... mang tầm chiến lược trong sự phát triển của
TP.HCM. Buổi đầu, bên cạnh những thuận lợi như định hướng phát triển đúng, có vị
trí thuận lợi, tiềm năng đất đai, cảnh quan thiên nhiên... Đảng bộ và nhân dân quận 2
vẫn còn gặp những thách thức lớn: “bước vào thời kỳ công nghiệp hóa, hiện đại hóa
nhưng xuất phát điểm thấp, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội còn yếu kém, sản xuất
kinh doanh phát triển chậm, trình độ dân trí chưa đáp ứng yêu cầu trong giai đoạn
mới...” làm cho vùng đất vốn giàu tiềm năng này vẫn còn nhiều gian khó.
- Qua 8 năm với 3 kỳ đại hội Đảng, Đảng bộ và Chính quyền quận ngày một
trưởng thành, hoàn thiện vai trò lãnh đạo toàn quân toàn dân vững bước trên con
đường phát triển. Đảng bộ và chính quyền quận luôn quán triệt quan điểm kinh tế phải
đi đôi với tiến bộ và công bằng xã hội. Chính điều đó đã tạo đà cho hàng loạt dự án
được triển khai, thí điểm giao đất trong khu công nghiệp hình thành khu công nghiệp
quận với quy mô 42ha, đang mở rộng thành 110ha... Đó cũng là một cách phát huy nội
lực để phát triển quận. Cơ sở vật chất kỹ thuật và xã hội được đầu tư mạnh mẽ: đường
xa lộ Hà Nội, Trần Não, Nguyễn Thị Định, Nguyễn Duy Trinh, cầu Giồng Ông Tố,
đường liên phường Bình Trưng Đông - Bình Trưng Tây - Cát Lái... được nâng cấp mở
rộng, xây dựng mới. Hệ thống điện ngày càng được phủ rộng theo nhịp độ đô thị hóa,
đầu tư hệ thống cấp thoát nước hàng chục tỷ đồng; hệ thống cơ sở vật chất kỹ thuật
của y tế, giáo dục, văn hóa, TDTT được chú trọng đầu tư. Việc đầu tư cơ sở vật chất
kỹ thuật mạnh mẽ đã tạo sức hút và đà phát triển kinh tế - xã hội đáp ứng nhu cầu đời
sống của nhân dân về đi lại, học hành, chữa bệnh, vui chơi giải trí... Tốc độ tăng
Trang 10
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
trưởng kinh tế ngày càng cao. Hàng năm quận thu hút cả ngàn tỷ đồng và đầu tư của
các thành phần kinh tế và dân cư. Phát huy được nội lực để phát triển. Hàng chục
doanh nghiệp trong nước đã về quận 2 đầu tư sản xuất kinh doanh. Xuất hiện đầu tư
nước ngoài như Metro An Phú.
Bảng 1: Các đơn vị hành chính quận 2
Stt
Đơn vị hành chính
Diện tích (ha)
1.021,24
Tỷ lệ (%)
1
Phường An Phú
2
Phường An Khánh
180,13
3,59
3
Phường An Lợi Đông
359,63
7,17
4
Phường Bình An
186,96
3,73
5
Phường Bình Trưng Đông
331,44
6,60
6
Phường Bình Trưng Tây
205,23
4,09
7
Phường Bình khánh
215,20
4,29
8
Phường Thạnh Mỹ Lợi
9
Phường Thảo Điền
373,39
7,44
10
Phường Thủ Thiêm
150,93
3,01
11
Phường Cát Lái
668,84
13,33
Toàn quận
1.325,08
20,35
26,41
5.018,07
100
(Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi Trường quận 2)
I.2.2. Điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý
Quận 2 nằm ở phía Đông Bắc của thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tự
nhiên là 5.018,07 ha được bao bọc bởi sông Sài Gòn và sông Đồng Nai, cách trung
tâm thành phố khoảng 300 mét hướng qua sông Sài Gòn và giáp ranh với các đơn vị
hành chính sau:
- Phía Bắc giáp quận Thủ Đức(xa lộ Hà Nội) và quận Bình Thạnh (sông Sài
Gòn);
- Phía Đông giáp quận 9 (rạch Bà Cua);
- Phía Nam giáp quận 7 và tỉnh Đồng Nai;
- Phía Tây giáp quận 1, quận 4, quận Bình Thạnh (sông Sài Gòn).
Trên địa bàn quận hiện có 11 đơn vị hành chính cấp phường và 38 trục đường
giao thông như: Đại Lộ Đông Tây, xa lộ Hà Nội, Trần Não, Nguyễn Thị Đinh, Nguyễn
Duy Trinh, tỉnh lộ 25B,...
Trang 11
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
Hình 1: Bản đồ hành chính quận 2 - TP.HCM
2. Địa hình
Quận 2 nằm trong vùng có địa hình thấp và phức tạp của thành phố Hồ Chí
Minh, có mạng lưới kênh rạch đa dạng, độ nghiêng mặt đất thấp dần theo hướng từ
Bắc xuống Nam, có độ cao trung bình so với mặt nước biển từ 0,5m đến 1,1m, riêng
gò Bình Trưng, Cát Lái có độ cao từ 2m đến 5m. Ở những vùng có độ cao dưới 1m
thường bị ngập úng và năng lực tiêu rút phụ thuộc vào thủy triều.
3. Khí hậu
- Quận 2 nằm trong vùng khí hậu gió mùa cận xích đạo, tuy nhiên lãnh thổ của
quận được bao quanh và chia cắt bởi phần lớn sông Sài Gòn, Đồng Nai và hệ thống
kênh rạch nên khí hậu tương đối dễ chịu. Trong năm có hai mùa rõ rệt: mùa mưa từ
tháng 5 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4.
Trang 12
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
- Chế độ nhiệt: nhiệt độ cao và điều hòa quanh năm, trung bình đạt 270C, cao
nhất đạt 300C (tháng 4) thấp nhất là 26,80C (tháng 11), tuy nhiên sự chênh lệch giữa
ngày và đêm lại khá cao từ 5 - 10 0C.
- Nắng: số giờ nắng cả năm là 1.892 giờ, tháng 5 có số giờ nắng nhiều nhất 204
giờ (6 đến 7 giờ/ngày), tháng 11 có số giờ nắng ít nhất 136 giờ (4 đến 5 giờ/ngày).
- Lượng mưa trung bình đạt 1.895 mm/năm (dao động trong khoảng từ 1.329
mm – 2.178mm) tập trung chủ yếu vào mùa mưa (tháng 6, 7, 8, 9, 10) chiếm 90%
lượng mưa cả năm, trong đó tháng 7 có lượng mưa nhiều nhất. Ngược lại vào mùa khô
lượng mưa ít, chỉ chiếm 10% lượng mưa cả năm, trong đó tháng 2 có số ngày mưa ít
nhất. Số ngày mưa trung bình là 159 ngày.
- Do nhiệt độ cao nên lượng bốc hơi trung bình/năm tương đối cao 1.399mm,
chiếm gần 60% lượng mưa. Vào mùa khô lượng bốc hơi thường cao hơn mùa mưa
khoảng 90 mm.
- Độ ẩm trung bình đạt 76% nhìn chung không ổn định và có sự biến thiên theo
mùa, cao nhất vào tháng 8 (mùa mưa) lên đến 82%, thấp nhất vào tháng 2 (mùa khô) là
70% sự chênh lệch độ ẩm không khí giữa 2 mùa khoảng 10 - 15%.
- Gió: quận 2 nằm trong vùng chịu ảnh hưởng của 3 hướng gió chủ yếu: gió
Đông Nam thịnh hành vào mùa khô với tần suất 30 - 40%; gió Tây Nam mạnh nhất đạt
25 - 30 m/s và thịnh hành vào mùa mưa, riêng gió Tây Bắc thịnh hành vào giao thời
giữa 2 mùa. Hướng gió hoạt động trong năm có ý nghĩa quan trọng trong việc bố trí
các khu công nghiệp, dân cư nhất là các ngành công nghiệp có khả năng gây ô nhiễm
không khí.
4. Thủy văn
Trên địa bàn quận 2 có hai con sông lớn là sông Đồng Nai và sông Sài Gòn với
chế độ thủy văn bán nhật triều. Ngoài ra, trên phạm vi lãnh thổ còn có hệ thống kênh
rạch chằng chịt như rạch Bà Cua, rạch Chiếc, v.v..với hệ thống kênh rạch chằng chịt
nên thuận lợi cho việc tưới tiêu, và vận chuyển hàng hóa. Chế độ thủy văn của các
kênh rạch này chủ yếu chịu ảnh hưởng của sông Đồng Nai và sông Sài Gòn.
I.2.3. Điều kiện kinh tế xã hội
1. Thực trạng phát triển kinh tế
a. Kinh tế tiếp tục tăng trưởng, cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng định hướng:
Dịch vụ, thương mại - công nghiệp - nông nghiệp
Tốc độ tăng trưởng kinh tế bình quân hàng năm của 2 ngành kinh tế chủ yếu
(dịch vụ - thương mại, công nghiệp) đạt mức 32,17% trong giai đoạn 2006 - 2010 (chỉ
tiêu 20 - 30% ). Giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn tăng
bình quân hàng năm 28,73% (chỉ tiêu 20 - 25%/năm), riêng tiểu thủ công nghiệp thuộc
quận quản lý tăng 24,84%/năm; doanh thu ngành dịch vụ - thương mại có sự phát triển
nhanh tăng 36,76% (chỉ tiêu 35 - 40%/năm). Tỷ trọng giá trị sản xuất nông nghiệp
giảm dần theo quá trình đô thị hoá, phần lớn các hộ nông dân chuyển đổi cây trồng,
vật nuôi phù hợp với nông nghiệp đô thị. Cả hai ngành dịch vụ - thương mại và công
nghiệp - tiểu thủ công nghiệp thực hiện đều vượt chỉ tiêu Nghị quyết Đại hội Đảng bộ
quận lần thứ III.
Bảng 2 :Cơ cấu giá trị sản xuất các ngành kinh tế quận 2 năm 2006 – 2010
Trang 13
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
2006
Ngành kinh tế
Giá trị
(tỷ đồng)
2010
Cơ cấu
(%)
Giá trị
(tỷ đồng)
Cơ cấu
(%)
Tổng
7.705,48
100,00
20.916,01
100,00
Công nghiệp
4.202,01
54,53
9.747,49
46,60
Thương mại dịch vụ
3.488,70
45,28
11.160,50
53,36
14,77
0,19
8,00
0,04
Nông nghiệp
(Nguồn : Phòng Thống kê quận 2)
Biểu đồ 1: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế quận 2 giai đoạn 2006 - 2010
* Nhận xét:
- Cơ cấu kinh tế của quận trong 5 năm (2006 - 2010) đã có sự chuyển biến theo
hướng tăng dần tỷ trọng các ngành dịch vụ, thương mại; giảm dần tỷ trọng ngành công
nghiệp và ngành nông nghiệp. Bên cạnh đó, trong nội bộ các ngành kinh tế cũng đã có
sự chuyển dịch theo hướng tích cực: tăng tỷ trọng và hình thành các loại hình dịch vụ
chất lượng cao, giảm các ngành nghề thâm dụng lao động, gây ô nhiễm môi trường.
b. Kết quả đạt được trong từng ngành
* Ngành Công nghiệp - Tiểu thủ công nghiệp: Giá trị sản xuất ngành công
nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn quận tăng bình quân hàng năm là 24,99%
trong giai đoạn 2006 - 2010, riêng tiểu thủ công nghiệp thuộc quận quản lý tăng
9,99%/năm. Năm 2006, giá trị sản xuất của ngành công nghiệp đạt 4.202,01 tỷ chiếm
tỷ trọng 54,53% cơ cấu ngành kinh tế nhưng đến năm 2010 đã giảm tỷ trọng xuống
còn 46,6% với giá trị sản xuất đạt 11.162,5 tỷ.
* Ngành dịch vụ - thương mại
Trang 14
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
- Tốc độ phát triển bình quân ngành thương mại - dịch vụ trong 05 năm giai
đoạn 2006 - 2010 đạt 36,76%, đạt chỉ tiêu Nghị quyết Đại hội Đảng bộ quận lần III
(chỉ tiêu 35% đến 40%).
- Số lượng các hộ kinh doanh thương mại - dịch vụ trên địa bàn quận có sự gia
tăng đáng kể trong những năm qua với tốc độ tăng bình quân 6,8%/năm. Năm 2006
quận 2 có 4.175 hộ kinh doanh thương mại - dịch vụ và dự ước đến hết năm 2010 con
số này là 7.850 hộ. Tuy nhiên, số lượng hộ kinh doanh thương mại - dịch vụ trên địa
bàn quận 2 còn rất nhỏ bé so với các quận trung tâm thành phố.
- Số lượng các doanh nghiệp hoạt động kinh doanh lĩnh vực thương mại - dịch
vụ thành lập mới trên địa bàn phát triển theo từng năm, trung bình mỗi năm có khoảng
500 doanh nghiệp (kể cả chi nhánh - văn phòng) thành lập mới trong giai đoạn 2006 2010. Năm 2006, toàn quận chỉ có khoảng 1.150 doanh nghiệp đang hoạt động ngành
thương mại - dịch vụ, đến hết năm 2010 số doanh nghiệp đang hoạt động lĩnh vực trên
đã đạt 3.000 doanh nghiệp.
- Trên địa bàn quận có những doanh nghiệp thương mại - dịch vụ với quy mô
lớn, đạt doanh thu cao và có tầm ảnh hưởng vượt ra ngoài phạm vi của quận như công
ty Tân cảng Sài Gòn, siêu thị Metro Cash & Cary, Trường học quốc tế, công ty APSC,
Riveside, Parkland, công ty xây dựng và phát triển nhà Phú Nhuận (dịch vụ cho người
nước ngoài thuê nhà để ở). Ngoài ra, còn vài đơn vị hoạt động rất mạnh trên một số
lĩnh vực khác như: Công ty Đại Quang Minh (gas, khí dầu mỏ hóa lõng), công ty Long
Vân, Nguyên Cường (xăng dầu), Việt Giai, Phước Lập Thành, Sao Viễn Đông (vật
liệu xây dựng)….
- Tuy có sự phát triển khá cao trong những năm qua, song khu vực thương mại dịch vụ của quận vẫn chưa tương xứng với tiềm năng phát triển do cơ sở hạ tầng, hệ
thống giao thông trên địa bàn chưa hoàn thiện và đồng bộ. Mặc khác, các dự án chưa
hoặc chậm được triển khai, dân cư chưa ổn định nên chưa thu hút được nguồn đầu tư
tiềm năng, chưa hình thành những ngành dịch vụ kỹ thuật cao, có hàm lượng giá trị gia
tăng cao.
* Ngành nông nghiệp
- Trong 05 năm qua giai đoạn 2006 - 2010, ngành nông nghiệp đã thực hiện tốt
việc chuyển dịch cơ cấu kinh tế nông nghiệp từ hoạt động sản xuất nông nghiệp (trồng
lúa) chuyển sang nuôi trồng các cây, con (cây mai, hoa lan, hoa kiểng, cá kiểng …) có
giá trị kinh tế cao hơn, phù hợp với quá trình đô thị hóa hiện nay của quận. Tỷ trọng
ngành nông nghiệp giảm dần trong giai đoạn 2006 - 2010, năm 2006 giá trị sản xuất
ngành nông nghiệp đạt 14,77 tỷ chiếm tỷ trọng 0,19% cơ cấu ngành kinh tế. Đến năm
2010 tỷ trọng ngành nông nghiệp đã giảm xuống còn 0,04% với giá trị sản xuất đạt 8
tỷ.
- Cùng với các hoạt động khuyến nông, khuyến ngư và các chính sách hỗ trợ
của nhà nước, nông nghiệp quận đã dần dịch chuyển đúng định hướng của thành phố
là nông nghiệp đô thị. Hiện hoạt động sản xuất nông nghiệp trên địa bàn đã thu hẹp,
còn lại diện tích khoảng 100 ha, chủ yếu là trồng lúa (tranh thủ khi dự án chưa triển
khai thực hiện), rau, sen ngó, cây hoa kiểng và chăn nuôi.
- Quận đã triển khai chương trình hỗ trợ chuyển đổi cây con, tập trung vào phát
triển các mô hình trồng cây mai, lan, bon sai và cá kiểng có giá trị kinh tế cao. Tổ chức
các lớp chuyển giao kiến thức kỹ thuật nuôi trồng, đi tham gia học tập kinh nghiệm từ
Trang 15
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
đó hình thành các mô hình sản xuất nông nghiệp phù hợp. Kết quả, phần lớn các hộ
nông dân trồng lúa chuyển sang trồng và kinh doanh hoa lan, mai, bonsai (118 hộ) và
nuôi cá kiểng (khoảng 10 hộ).
- Với một số kết quả này, trong 5 năm qua giai đoạn 2006 - 2010, nông nghiệp
quận 2 đã dần chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi cho phù hợp đó là nông nghiệp đô
thị và sẽ là tiền đề để tiếp tục phát triển cho giai đoạn tới.
2. Điều kiện xã hội
a. Dân số:
Bảng 3: Dân số quận 2 đến ngày 31/12/2009
ĐVT: Người
Stt
Phường
Dân số
Mật độ
(Ng/km2)
1
An Phú
18. 953
1.813
2
Thảo Điền
19.744
5.215
3
An Khánh
10.773
7.515
4
Bình Khánh
7.580
3.795
5
Bình An
19.566
9.977
6
Thủ Thiêm
3.812
2.952
7
An Lợi Đông
3.226
1.113
8
Bình Trưng Đông
15.259
4.492
9
Bình Trưng Tây
18.618
8.499
10
Cát Lái
12.925
1.898
11
Thạnh Mỹ Lợi
13.983
946
144.439
2.876
Tổng cộng
( Nguồn: Phòng Thống kê quận 2)
- Trong những năm qua tỷ lệ tăng dân số của quận có sự biến động, năm 2006
tỷ lệ tăng dân số của quận là 2,79%, năm 2007 là 1,74%, năm 2008 tăng lên 5,11%,
đến năm 2009 tỷ lệ này giảm xuống còn là 4,12%. Nguyên nhân tăng giảm phần lớn từ
tỷ lệ tăng dân số cơ học do việc giải tỏa để thực hiện các dự án trên địa bàn.
- Mật độ dân số: So với các quận khác của thành phố Hồ Chí Minh thì mật độ
dân số quận 2 tương đối thấp, và phân bố không đồng đều trong đó mật độ cao nhất là
phường Bình An với 9.977 người/km2, và mật độ thấp nhất là phường Thạnh Mỹ Lợi
với 946 người/km2.
b. Lao động: quận 2 có nguồn lao động trẻ , có 79,53 % lao động dưới 40 tuổi.
Tuy nhiên việc khai thác nguồn lực này còn gặp nhiều khó khăn và hạn chế về trình độ
văn hóa, chuyên môn kỹ thuật.
c. Mức sống:
Trang 16
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
Bảng 4: Chi tiêu bình quân người/tháng
Năm
Chi tiêu b/q
người/tháng(đồng)
2005
2006
2007
2008
2009
810.000
850.000 1.025.010 1.100.000 1.332.000
(Nguồn: Cục thống kê Thành phố)
Biểu đồ 2: Chi tiêu bình quân người/tháng của dân cư quận 2005 – 2009
Bảng 5: Tỷ lệ hộ có tiện nghi sinh hoạt
Đơn vị: %
Tỷ lệ hộ có tiện nghi sinh hoạt
2005
2006
2007
2008
2009
Tỷ lệ gia đình có xe máy
90,00
90,00
90,00
95,00
98,00
Tỷ lệ gia đình có tivi
94,00
95,80
90,00
98,00
99,00
Tỷ lệ hộ có đầu Vidio
78,50
78,60
62,33
65,50
68,00
Tỷ lệ hộ có Cassette
82,00
75,00
55,00
50,00
45,00
Tỷ lệ hộ có tủ lạnh
51,00
61,20
69,33
73,50
75,00
Tỷ lệ hộ có máy lạnh
10,70
14,30
17,00
18,50
19,50
Tỷ lệ hộ có bếp ga
50,00
52,00
65,00
70,00
75,00
Trang 17
Ngành: Quản lý Thị trường bất động sản
SVTH: Trần Thị Minh Hiếu
Tỷ lệ hộ có máy giặt
18,80
27,00
29,00
35,00
38,00
Tỷ lệ hộ có điên thoại riêng
48,00
52,60
78,00
85,00
86,00
(Nguồn: Cục Thống kê Thành phố)
Mặc dù so với tổng thể TP.HCM mức sống của quận thấp hơn nhưng trong các
năm qua mức sống dân cư của quận 2 từng bước tăng lên, từ năm 2005 đến năm 2009
chi tiêu bình quân đã tăng 64,4%, tiện nghi sinh hoạt từng bước được cải thiện. Trong
các năm qua do sự phát triển của công nghệ như máy vi tính, điện thoại di động... nên
đã góp phần cung cấp các tiện ích về giải trí nên tỷ lệ hộ có đầu vidio, Cassette giảm
còn các tỷ lệ về tiện nghi sinh hoạt khác đều tăng.
d. Về lĩnh vực văn hóa xã hội
- Hoạt động văn hóa, thông tin: thực hiện hệ thống pano dọc tuến Lương Đình
Của sau khi người dân bàn giao mặt bằng dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm, để đảm
bảo mỹ quan đô thị và phục vụ công tác tuyên truyền. Triển khai thực hiện nhiều băng
rôn, banner, phát hành tờ rơi phục công tác tuyên truyền; duy trì chuyên mục ”Nếp
sống văn minh - mỹ quan đô thị”. Triển khai công tác thu thập chỉ số phòng chống bạo
lực gia đình; tập huấn nghiệp vụ công tác gia đình.
- Về giáo dục và đào tạo:
+ Năm 2009 - 2010, kết quả học sinh bậc tiểu học lên lớp thẳng đạt 99,34%;
bậc THCS đạt 92,56%.
+ Về công tác dạy nghề: số lượng học viên tham gia học đạt 102,99% kế hoạch
năm chủ yếu tập trung vào các ngành tin học, ngoại ngữ, may công nghiệp...Đề nghị
thành phố bổ sung chức năng tư vấn giới thiệu việc làm cho Trung tâm dạy nghề quận;
đang xây dựng đề án phát triển Trung tâm dạy nghề quận thành trường Cao đẳng nghề.
- Y tế: tiếp tục thực hiện và giám sát thực hiện kế hoạch chiến dịch tăng cường
tuyên truyền vận động và lồng ghép dịch vụ sức khỏe sinh sản - kế hoạch hóa gia đình.
Tăng cường các biện pháp phòng ngừa dịch bệnh và kiểm tra, giám sát , theo dõi dịch
bệnh để xử lý kịp thời, nhằm ngăn chặn, không để lây lan, bùng phát dịch trên diện
rộng.
- Công tác lao động - thương binh và xã hội: giải quyết chế độ, chính sách cho
các đối tượng hưởng chính sách kịp thời và bảo đảm đúng quy định. Giới thiệu, giải
quyết và tạo việc làm mới cho 5.109 lao động, đạt 102,18 % kế hoạch.
- Công tác giảm nghèo, tăng hộ khá: quận đã hoàn thành căn bản công tác xóa
đói giảm nghèo giai đoạn 2004 - 2008, không còn hộ thu nhập từ 6 triệu
đồng/người/năm trở xuống (tỷ lệ dưới 1%); thực hiện các giải pháp chăm lo hộ nghèo,
người nghèo giai đoạn 2011 - 2015 bằng các hình thức; giải pháp như huy động, vận
động tạo quỹ cho vay vốn tín dụng ưu đãi, các giải pháp học nghề và giải quyết việc
làm, thực hiện các chính sách xã hội cho hộ nghèo...đến nay trên địa bàn quận còn
2.084 hộ nghèo, chiếm 5,58% hộ dân.
e. Về đầu tư xã hội trên địa bàn quận
Tổng mức đầu tư xã hội bình quân hàng năm đạt 4.981,27 tỷ đồng (chỉ tiêu
4.500 - 5.000 tỷ đồng). Trong đó, tổng vốn đầu tư từ ngân sách trong 5 năm là 806,961
tỷ đồng. Đã hoàn thành và đưa vào sử dụng 312 công trình, gồm 116 (37,2%) công
trình hạ tầng kỹ thuật; 69 (22,1%) công trình trường học; 70 (22,4%) công trình trụ sở
Trang 18
