Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận hà đông, thành phố hà nội

MỤC LỤC






 1
Chƣơng 1: Tổng quan về giá đất và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất 5
1.1 Cơ sở lý luận về giá đất 5
 5
 5
 6
 7
 7
 8
 9
 11
 14
 14
 14

 14
  15

 15
 15
 15
 15
 15
 16

 16

 16
 16
 17
1.1
 17
 18
1.2. Định giá đất ở Việt Nam 24
 24
 24
1.2.1.2  26
 27
1 29
1.3 Quản lý Nhà nƣớc về giá đất và định giá đất ở một nƣớc trên thế giới 32
 32
 37
yxia 38
 42
Chƣơng 2: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà
Đông, Thành phố Hà Nội 46
2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận Hà Đông 46
 46
 50
2.2. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất của quận Hà Đông 56
2.2.1 56
2.2.2  61
2.3 Giá đất Nhà nƣớc trên địa bàn quận Hà Đông 61
 61
 62

2.3 63
2.4 Giá đất thị trƣờng quận Hà Đông và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất của
quận Hà Đông, thành phố Hà Nội 70
 70
 74
 78
 82
 85
Chƣơng 3: Đề xuất một số giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về giá đất trên
địa bàn quận Hà Đông 90
3.1 Đánh giá công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn quận Hà Đông,
thành phố Hà Nội 90
3.2 Các giải pháp tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về giá đất trên địa bàn quận Hà
Đông, thành phố Hà Nội 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO 97
PHỤ LỤC 100








DANH MỤC BẢNG

STT
Tên bảng
Trang

1

51
2

51
3

58
4

63
5

64
6

65
7

66
8

69
9

72
10

76

11

80
12

84
13

88
14

89











DANH MỤC HÌNH

STT
Tên hình
Trang
1


36
2

46

























DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt
Từ viết đầy đủ






HTXNN

NN

TT

UBND



VT


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
i tr


 x

















 
 , 


2



 

 h

0




q


ng.


 







  

 Nghiên cứu về giá đất ở và các yếu
tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn quận Hà Đông, TP. Hà Nội

3

2. Mục tiêu nghiên cứu
- 
- 
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Ng 



- -  
- .
- 
3 - 

- 

4. Phạm vi nghiên cứu
 
P

2009 
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
1) Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu thứ cấp:
- Thu t

- 

2) Phương pháp điều tra thu thập tài liệu số liệu sơ cấp:

 - 
tr
4



3) Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:
 








4) Phương pháp thống kê, tổng hợp: 

5) Phương pháp phân tích, so sánh:  

6) Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Exeel.
6. Kết quả nghiên cứu

Ch1
Ch2 
.
Ch3






5

Chƣơng 1 - TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất
1.1.1. Đất đai và bất động sản
1.1.1.1. Đất đai



 


              (West
Publisihing, 1991).







(Vũ Ngọc Tuyên, 1994).

   (C            


- 


m- 
n
6



(Tôn Gia Huyên, 2009).
1.1.1.2. Bất động sản
a. Tài sản: 

 

b. Bất động sản

.

Lan, Malaysia, Singap
-vb
(Tổng cục Địa chính, CPLAR 1999, Định giá bất động sản)
:
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình
xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định. (Quốc Hội nước CHXHCNVN, 2005, Bộ Luật dân sự)
c) Hàng hóa bất động sản



gian-i;




7

x             






(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)
1.1.2. Giá đất/ bất động sản
1.1.2.1. Giá đất







   n   kinh    gi    l   m
  c         quy     l
m         trong  gian  th gian   Tuy





        
(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định
giá đất”, tr 16).
8

   u s   dn,  c    da  
 quy s  t,  t h r   c a   nm c
chi tr m    thc th hin quy s    kinh t.
    4,  23 ghi       (sau 
   l s         do  n quy   
h   giao d    g  (Quốc hội nước CHXHCN Việt

Nam, 2003).
c   trong  trng h sau :
 Do U ban   tnh,  ph u trung ng quy  
theo quy  ti khon 3   u 56  Lu 
2. Do    s           
3. Do ng             li quan
khi th  quy   cho  cho  l    
     (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật
Đất đai Điều 55 ).
1.1.2.2. Giá bất động sản

   - -   


 




).  
n
 
h ysia
9


          -3% GDP, b   
(Nguyễn Đình Bồng, 2010, Quản lý Thị trường bất động sản)
1.1.2.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất





, s  
, 
s 
h      
(Tổng cục quản lý
Đất đai, CPLAR, Định giá đất)

 






 
 



10









 

 


 
















11


(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 34).









cung  



i

- 
(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”, tr 36).
1.1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất










12


 







(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo
trình “Định giá đất”, tr 20)


 :
- 
- .
- .
- .







 :
- 
- 
(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo trình “Định giá đất”).

13


 



-         



- .
- .
- .
- .

 

- .
- .
- .
- .
- .
- 

- 


- 

14


…(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2005, Giáo
trình “Định giá đất”)
1.1.3. Định giá đất/ bất động sản

1.1.3.1. Khái niệm




 





1.1.3.2. Vai trò của định giá đất



 







1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
1.1.4.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất
15


  


.
1.1.4.2. Nguyên tắc cung - cầu
 

hk
 

1.1.4.3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực
từ bất động sản.

. 

1.1.4.4. Nguyên tắc thay đổi





1.1.4.5. Nguyên tắc cân đối
  


1.1.4.6. Nguyên tắc phù hợp



16


1.1.4.7. Nguyên tắc cạnh tranh

  
 
.
1.1.4.8 . Nguyên tắc đóng góp

 




1.1.4.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi

 


1.1.4.10. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất
động sản khác






1.1.4.11. Nguyên tắc thay thế


17





1.1.4.12. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
 



(Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2012, Quản lý đất đai và bất động sản đô thị)
1.1.5. Các phương pháp định giá đất.
1.1.5.1. Khái quát

:
a) Ph 

trhai 
 . 
 khu
c;
b) Ph             


n


c

18

c) Ph
tnh chi ph t


(Nguyễn Đình Bồng, Bộ
Tài nguyên và Môi trường, 2005)
1.1.5.2. Các phương pháp định giá đất áp dụng ở Việt nam

-
              
114/2004/TT--


-
-
-
 -CP. Theo


1. Ph


a- Bước 1
- 




19







- 


Tr


- 






y 




n.
- 