Tổng quan công tác định giá xây dựng công trình - Chương 1

Chơng 1
Quá trình hình thành
giá SảN PHẩM XÂY DựNG
1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của xây dựng .................................................................... 6
1.1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của sản phẩm xây dựng ................................................. 6
1.2. Đặc điểm của tổ chức sản xuất xây dựng ...................................................................... 7
1.3. Quá trình đầu t xây dựng ................................................................................................. 8
1.3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu t ............................................................................................................. 8
1.3.2. Giai đoạn thực hiện dự án đầu t xây dựng công trình ............................................................. 10
1.3.3. Giai đoạn kết thúc xây dựng đ a công trình vào sử dụng ......................................................... 10
2. Giá cả sản phẩm xây dựng .............................................................................................. 11
2.1. Những vấn đề chung về giá cả ....................................................................................... 11
2.2. Đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựng ..................................................................... 11
2.3. Công tác định giá sản phẩm xây dựng ........................................................................... 12
2.4. Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng ........................................................ 12
2.5. Các phẩm chất, kỹ năng cần có của ng ời lập giá ............................................................ 13
3. Các loại giá trong quá trình đầu t xây dựng ................................................................... 14
3.1. Tổng mức đầu t ................................................................................................................ 14
3.1.1. Nội dung chi phí của Tổng mức đầu t ...................................................................................... 19
3.1.2. Cơ sở phân tích, tính toán Tổng mức đầu t ............................................................................ 19
3.2. Dự toán (tổng dự toán) xây dựng công trình .................................................................. 20
3.2.1. Nội dung chi phí trong Dự toán ................................................................................................... 20
3.2.2. Cơ sở phân tích, tính toán Dự toán công trình ......................................................................... 23
3.3. Một số loại giá khác .............................................................................................................. 23
3.3.1. Giá gói thầu .................................................................................................................................. 23
3.3.2. Giá dự thầu ................................................................................................................................... 23
3.3.3. Giá đánh giá .................................................................................................................................. 24
3.3.4. Giá đề nghị trúng thầu .............................................................................................................. 24
3.3.5. Giá trúng thầu .............................................................................................................................. 24
3.3.6. Giá hợp đồng giao nhận thầu xây dựng ...................................................................................... 24
3.3.7. Giá quyết toán công trình ............................................................................................................ 24

4. Một số văn bản pháp luật liên quan đến công tác lập giá sản phẩm xây dựng ........ 24
Câu hỏi ôn tập ...................................................................................................................... 26
5
1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của xây dựng
Xây dựng cơ bản là một ngành sản xuất vật chất độc lập và đặc biệt, có chức năng tái
sản xuất giản đơn và tái sản xuất mở rộng tài sản cố định cho nền kinh tế quốc dân thông
qua xây dựng mới, xây dựng lại, mở rộng, khôi phục và sửa chữa các công trình xây dựng
nh nhà cửa, cầu, đờng... Trong đó, xây dựng công trình giao thông là một phân ngành
chuyên môn có chức năng xây dựng mới, xây dựng lại, mở rộng, khôi phục và sửa chữa các
công trình giao thông, đáp ứng nhu cầu vận chuyển hàng hoá và hành khách của nền kinh
tế quốc dân.
Hoạt động đầu t xây dựng chính là quá trình bỏ vốn, thông qua các hoạt động xây
dựng bao gồm: lập quy hoạch xây dựng, lập dự án đầu t xây dựng công trình, khảo sát xây
dựng, thiết kế xây dựng công trình, giám sát thi công xây dựng công trình, quản lý dự án
xây dựng công trình, lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng và các hoạt động khác có
liên quan đến xây dựng công trình tạo ra cơ sở vật chất kỹ thuật cho xã hội, thúc đẩy sự
tăng trởng của nền kinh tế quốc dân.
Xuất phát từ những đặc thù riêng của ngành xây dựng, sản phẩm xây dựng và công
tác sản xuất xây dựng cũng mang những đặc điểm rất riêng biệt chi phối công tác quản lý,
điều hành hoạt động quá trình đầu t xây dựng nói chung và công tác định giá trong xây
dựng nói riêng. Vì vậy, hoạt động trong lĩnh vực đầu t và xây dựng không thể không nắm
rõ các đặc trng riêng của ngành cũng nh của sản phẩm xây dựng.
1.1. Đặc điểm kinh tế - kỹ thuật của sản phẩm xây dựng
Trong Điều 3 Khoản 2 của Luật Xây dựng đã đợc Quốc hội nớc Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt nam khoá XI thông qua ngày 26 tháng 11 năm 2003 nêu rõ Công trình xây
dựng là sản phẩm đợc tạo thành bởi sức lao động của con ngời, vật liệu xây dựng, thiết bị
lắp đặt vào công trình, đợc liên kết định vị với đất, có thể bao gồm phần dới mặt đất, phần
trên mặt đất, phần dới mặt nớc và phần trên mặt nớc, đợc xây dựng theo thiết kế".
Quá trình hình thành công trình xây dựng, hiểu theo nghĩa rộng đợc bắt đầu từ giai
đoạn lập quy hoạch tổng thể và chiến lợc phát triển kinh tế xã hội đến giai đoạn vận hành

khai thác, sử dụng công trình. Mặt khác, cũng có thể hiểu quá trình này theo nghĩa hẹp bắt
đầu từ giai đoạn lập báo cáo đầu t xây dựng công trình đến kết thúc xây dựng, bàn giao, đa
công trình vào khai thác, sử dụng.
Tuy nhiên, dù hiểu theo cách nào thì sản phẩm xây dựng cũng chính là các công trình
xây dựng đã hoàn chỉnh đợc đa vào khai thác, sử dụng. Sản phẩm xây dựng là loại sản
phẩm có tính chất liên ngành, có nhiều lực lợng tham gia nh chủ đầu t, các nhà thầu xây
lắp, t vấn thiết kế, các doanh nghiệp cung cấp vật t, thiết bị, tài chính, các cơ quan quản lý
Nhà nớc có liên quan.
6
Do vậy, khác với sản phẩm của các ngành khác, sản phẩm xây dựng có những đặc
điểm riêng biệt nh sau:
a) Sản phẩm xây dựng đợc liên kết và định vị với đất (tại địa điểm xây dựng) ở các
vùng, khu vực và lãnh thổ khác nhau.
b) Sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào các điều kiện địa chất, khí hậu, thuỷ văn và các
điều kiện kinh tế - xã hội tại nơi đặt công trình. Do đó, sản phẩm xây dựng có công
dụng, kết cấu, kiến trúc và cách chế tạo mang tính đa dạng cao.
c) Sản phẩm xây dựng thông thờng có kích thớc lớn (sử dụng tài nguyên đất lớn) và chi
phí lớn, thời gian kiến tạo và sử dụng lâu dài. Vì vậy, những sai lầm về chủ trơng đầu
t, về khảo sát thiết kế, về quá trình thi công cũng nh quá trình khai thác rất khó khắc
phục và rất tốn kém.
d) Sản phẩm xây dựng liên quan đến nhiều ngành kinh tế kỹ thuật khác nhau, từ khâu
khảo sát, thiết kế, chế tạo sản phẩm, cung cấp các yếu tố đầu vào đến việc sử dụng
sản phẩm xây dựng.
e) Sản phẩm xây dựng liên quan đến môi trờng tự nhiên, môi trờng xã hội, lợi ích cộng
đồng tại nơi xây dựng công trình. Có thể nói, sản phẩm xây dựng mang tính chất tổng
hợp về kỹ thuật, kinh tế - xã hội, văn hoá, nghệ thuật, kiến trúc và quốc phòng.
f) Sản phẩm xây dựng có tính chất đơn chiếc, riêng lẻ.
1.2. Đặc điểm của tổ chức sản xuất xây dựng
Các đặc điểm của sản phẩm xây dựng nêu trên đã có tác động rất lớn đến việc tổ chức
sản xuất xây dựng, dẫn đến đặc điểm sản xuất của ngành xây dựng mang những đặc thù

khác hẳn những ngành sản xuất khác. Vì vậy, cần phải nắm rõ những đặc điểm này để lu ý
những vấn đề nảy sinh trong trong quá trình tổ chức sản xuất xây dựng:
a) Sản xuất xây dựng chỉ có tính ổn định tạm thời và có tính lu động cao theo vùng, khu
vực, diện thi công kéo dài, khối lợng công tác phân bố không đều, bởi vậy, trong quá
trình xây dựng, con ngời và công cụ lao động luôn phải di chuyển theo vị trí xây
dựng công trình. Điều này dẫn đến các phơng án tổ chức thi công phải thay đổi sao
cho phù hợp với thời gian và địa điểm xây dựng, do đó, gây khó khăn cho việc tổ
chức và quản lý sản xuất, cải thiện điều kiện lao động và nghỉ ngơi của ngời lao động
và làm phát sinh nhiều chi phí cho khâu di chuyển máy móc thiết bị, nhà xởng, công
trình tạm phục vụ cho thi công xây dựng.
Tính lu động của sản xuất đòi hỏi việc tổ chức bộ máy quản lý sản xuất phải gọn nhẹ,
năng động, chỉ đạo chặt chẽ kế hoạch tác nghiệp, tận dụng tối đa các yếu tố đầu vào
tại địa phơng.
b) Sản phẩm xây dựng có tính đa dạng cá biệt và chi phí lớn lại đợc chế tạo theo đơn đặt
hàng của chủ đầu t thông qua đấu thầu cho từng công trình. Vì vậy, gây nên các tác
động đến quá trình sản xuất xây dựng nh:
Phụ thuộc vào kết quả đấu thầu, dẫn đến các doanh nghiệp xây dựng bị động trong
việc đầu t, đổi mới công nghệ thi công, máy móc thiết bị.
Giá cả sản phẩm xây dựng đợc định trớc khi chế tạo sản phẩm (khi tham gia đấu
thầu) dẫn đến rủi ro cao do biến động của giá cả thị trờng.
c) Thời gian xây dựng công trình dài, làm cho vốn đầu t của chủ đầu t và vốn sản xuất
của các doanh nghiệp xây dựng thờng bị ứ đọng tại công trình. Điều này đòi hỏi việc
tổ chức quản lý xây dựng phải tập trung thi công dứt điểm, rút ngắn thời gian xây
dựng, có chế độ thanh toán tạm ứng vốn và các dự trữ cho sản xuất hợp lý.
7
d) Tổ chức sản xuất xây dựng phải tiến hành ngoài trời, chịu nhiều ảnh hởng của các
điều kiện vi khí hậu, đòi hỏi khi lập biện pháp tổ chức thi công phải chú ý đến:
Điều kiện thời tiết của vùng, khu vực xây dựng.
Các biện pháp khắc phục ảnh hởng của thời tiết nhằm giảm tối đa các tổn thất
ngừng nghỉ việc và phải sửa chữa do các yếu tố thời tiết tác động.

Nâng cao tỉ lệ cơ giới hoá trong xây dựng cũng nh chế tạo các thành phẩm hoặc
bán thành phẩm trong công xởng.
e) Mục đích cuối cùng của tổ chức và quản lý sản xuất xây dựng là hoàn thành công
trình đúng thời hạn, đảm bảo chất lợng và có lợi nhuận cho doanh nghiệp. Vì vậy, cần
lựa chọn phơng án tổ chức thi công tối u, tận dụng tối đa các nguồn vật t, nhân lực tại
địa phơng để giảm giá thành xây dựng.
1.3. Quá trình đầu t xây dựng
Những đặc điểm riêng của sản phẩm xây dựng và sản xuất xây dựng đã chi phối trực
tiếp đến công tác tổ chức quản lý, điều hành hoạt động trong quy trình thực hiện đầu t. Do
vậy, hoạt động đầu t và xây dựng đòi hỏi phải tuân thủ trình tự và các bớc theo từng giai
đoạn. Việc chấp hành những quy định về trình tự đầu t và xây dựng có ảnh hởng rất lớn, có
tính quyết định đến chất lợng công trình, chi phí xây dựng công trình trong quá trình thi
công xây dựng và tác dụng của công trình sau khi hoàn thành xây dựng đa vào sử dụng đối
với nền kinh tế.
Quá trình đầu t xây dựng gồm các giai đoạn sau:
1.3.1. Giai đoạn chuẩn bị đầu t
Trong giai đoạn chuẩn bị đầu t, nội dung quan trọng nhất là lập các hồ sơ dự án đầu t
để đánh giá tính khả thi của việc thực hiện dự án.
a) Lập Báo cáo đầu t xây dựng công trình và xin phép đầu t :
Báo cáo đầu t xây dựng công trình là hồ sơ xin chủ trơng đầu t xây dựng công trình
để cấp có thẩm quyền cho phép đầu t.
Đối với các dự án quan trọng quốc gia theo Nghị quyết số 66/2006/QH11 của Quốc
hội thì chủ đầu t phải lập Báo cáo đầu t trình Chính phủ xem xét để trình Quốc hội thông
qua chủ trơng và cho phép đầu t.
Báo cáo đầu t có các nội dung cụ thể sau:
Sự cần thiết phải đầu t xây dựng công trình, các điều kiện thuận lợi và khó khăn,
chế độ khai thác và sử dụng tài nguyên quốc gia, nếu có.
Dự kiến qui mô đầu t, công suất, diện tích xây dựng, các hạng mục công trình bao
gồm công trình chính, công trình phụ, công trình khác, dự kiến địa điểm công
trình và nhu cầu sử dụng đất.

Phân tích, lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật, các điều kiện cung cấp vật t,
thiết bị, nguyên liệu, năng lợng, dịch vụ, hạ tầng kỹ thuật, phơng án giải phóng
mặt bằng, tái định c nếu có, các ảnh hởng của dự án đối với môi trờng, sinh thái,
phòng chống cháy nổ, an ninh, quốc phòng.
Hình thức đầu t, xác định sơ bộ tổng mức đầu t, thời hạn thực hiện dự án, phơng án
huy động vốn theo tiến độ và hiệu quả kinh tế xã hội của dự án và phân kỳ đầu
t nếu có.
b) Lập dự án đầu t xây dựng công trình:
8
Dự án đầu t xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn
để xây dựng mới, mở rộng hay cải tạo những công trình xây dựng nhằm mục đích phát
triển, duy trì, nâng cao chất lợng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất
định.
Khi đầu t xây dựng công trình, chủ đầu t phải tổ chức lập dự án để làm rõ về sự cần
thiết phải đầu t và hiệu quả đầu t xây dựng công trình, nội dung của dự án đầu t xây dựng
công trình đợc lập phải phù hợp với yêu cầu của từng loại dự án (đợc phân loại theo quy
mô, tính chất và nguồn vốn đầu t). Dự án đầu t xây dựng công trình bao gồm phần thuyết
minh và phần thiết kế cơ sở.
Nội dung phần thuyết minh của dự án bao gồm:
Sự cần thiết về mục tiêu đầu t, đánh giá nhu cầu thị trờng, tiêu thụ sản phẩm đối
với dự án sản xuất kinh doanh, hình thức đầu t xây dựng công trình, địa điểm
xây dựng, nhu cầu sử dụng đất, điều kiện cung cấp nguyên nhiên liệu và các
yếu tố đầu vào khác.
Mô tả về qui mô và diện tích xây dựng công trình các hạng mục công trình bao
gồm công trình chính, công trình phụ và các công trình khác, phân tích lựa
chọn phơng án kỹ thuật, công nghệ và công suất.
Các giải pháp thực hiện:
- Phơng án giải phóng mặt bằng, tái định c và phơng án hỗ trợ xây dựng hạ tầng
kỹ thuật nếu có.
- Các phơng án thiết kế kiến trúc đối với công trình trong đô thị và công trình có

yêu cầu kiến trúc.
- Phơng án khai thác dự án và sử dụng lao động.
- Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án.
Đánh giá tác động môi trờng, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các yêu
cầu về an ninh, quốc phòng.
Tổng mức đầu t của dự án, khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp
vốn theo tiến độ, phơng án hoàn trả vốn đối với dự án có yêu cầu thu hồi vốn.
Các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự
án.
Nội dung thiết kế cơ sở của dự án:
Nội dung phải thể hiện đợc giải pháp thiết kế chủ yếu, bảo đảm đủ điều kiện để
xác định Tổng mức đầu t và triển khai các bớc thiết kế tiếp theo, bao gồm
thuyết minh và bản vẽ.
Thuyết minh thiết kế cơ sở đợc trình bày riêng hoặc trên bản vẽ để diễn giải
thiết kế gồm các nội dung chủ yếu sau:
- Tóm tắt nhiệm vụ thiết kế: Giới thiệu tóm tắt mối liên hệ của công trình với
quy hoạch xây dựng tại khu vực; các số liệu về điều kiện tự nhiên, tải trọng và
tác động; danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn đợc áp dụng.
- Thuyết minh công nghệ: Giới thiệu tóm tắt công nghệ, sơ đồ công nghệ, danh
mục thiết bị công nghệ, các thông số kỹ thuật chủ yếu liên quan đến thiết kế
xây dựng.
- Thuyết minh xây dựng: Khái quát về tổng mặt bằng (đặc điểm, cao độ, toạ độ
xây dựng, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, diện tích sử dụng đất...), tuyến xây dựng
9
(công trình xây dựng theo tuyến), công trình có yêu cầu kiến trúc (liên hệ với
quy hoạch xây dựng, giải pháp thiết kế kiến trúc...); Thuyết minh kỹ thuật
(đặc điểm địa chất, phơng án gia cố nền, móng, đào, đắp...); Tóm tắt phơng án
phòng chống cháy nổ, bảo vệ môi trờng; Dự tính khối lợng các công tác xây
dựng, thiết bị để lập Tổng mức đầu t và thời gian xây dựng.
- Bản vẽ thiết kế cơ sở bao gồm: Bản vẽ công nghệ (thể hiện sơ đồ dây chuyền

công nghệ và các thông số kỹ thuật chủ yếu); Bản vẽ xây dựng (thể hiện các
giải pháp về tổng mặt bằng, kiến trúc, kết cấu, hệ thống kỹ thuật và hạ tầng kỹ
thuật công trình, toạ độ, cao độ xây dựng...).
c) Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình:
Báo cáo kinh tế - kỹ thuật xây dựng công trình là dự án đầu t xây dựng công trình rút
gọn trong đó chỉ đặt ra các yêu cầu cơ bản theo quy định.
Chính phủ quy định đối với các công trình xây dựng có mục đích tôn giáo; công trình
xây dựng mới, cải tạo, sửa chữa, nâng cấp có tổng mức đầu t dới 7 tỷ đồng, phù hợp với quy
hoạch phát triển kinh tế xã hội, quy hoạch ngành, quy hoạch xây dựng thì không phải
lập dự án mà chỉ lập Báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình để trình ngời có thẩm
quyền quyết định đầu t phê duyệt. Trừ một số trờng hợp ngời quyết định đầu t thấy cần
thiết và yêu cầu phải lập dự án đầu t xây dựng công trình.
Nội dung của Báo cáo kinh tế kỹ thuật bao gồm: Sự cần thiết đầu t, mục tiêu xây
dựng công trình, địa điểm xây dựng, quy mô, công suất, cấp công trình, nguồn kinh phí xây
dựng công trình, thời hạn xây dựng, hiệu quả công trình, phòng chống cháy nổ, bản vẽ thiết
kế thi công và dự toán công trình.
Ngoài ra, khi đầu t xây dựng nhà ở riêng rẽ thì chủ đầu t xây dựng công trình không
phải lập dự án đầu t xây dựng công trình, Báo cáo kinh tế kỹ thuật mà chỉ cần lập hồ sơ
xin cấp giấy phép xây dựng trừ các trờng hợp không phải cấp giấy phép xây dựng theo luật
định.
1.3.2. Giai đoạn thực hiện dự án đầu t xây dựng công trình
Bao gồm các công tác chủ yếu sau:
Tổ chức lập, thẩm định và phê duyệt thiết kế, dự toán xây dựng công trình.
Xin giấy phép xây dựng công trình.
Lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng (nhà thầu t vấn, nhà thầu thi công
xây dựng công trình....).
Tổ chức đền bù, giải phóng mặt bằng.
Mua sắm thiết bị và công nghệ.
Tổ chức quản lý thực hiện dự án từ khâu khảo sát thiết kế đến thi công xây dựng
công trình (đảm bảo chất lợng, tiến độ, khối lợng, an toàn lao động, vệ sinh môi tr-

ờng).
1.3.3. Giai đoạn kết thúc xây dựng đa công trình vào sử dụng
Đây là giai đoạn thực hiện các công tác vận hành thử nghiệm, nghiệm thu, quyết toán
vốn đầu t, bàn giao và thực hiện bảo hành sản phẩm.
Nội dung từng công tác ở giai đoạn thực hiện đầu t và kết thúc xây dựng đợc quy
định cụ thể theo Luật Xây dựng và các Nghị định ban hành kèm theo của Chính phủ.
10
2. Giá cả sản phẩm xây dựng
2.1. Những vấn đề chung về giá cả
Theo học thuyết MácLê Nin, bất kỳ một loại hàng hoá nào đều có một giá trị. Giá
trị hàng hoá là lợng lao động xã hội trung bình cần thiết để tạo ra sản phẩm hàng hoá đó.
Giá trị hàng hoá đợc cấu thành từ hai bộ phận: phần chi phí sản xuất để tạo thành sản phẩm
hàng hoá (gồm giá trị lao động vật hoá nh nguyên vật liệu, khấu hao thiết bị và phần giá
trị lao động sống nh lơng cho công nhân, cán bộ ) và phần giá trị thặng d do lao động
sống tạo ra.
Giá cả hàng hoá là biểu hiện bằng tiền của giá trị. Giá cả sẽ xoay quanh giá trị tuỳ
thuộc vào quy luật cung cầu trên thị trờng.
Giá thành của sản phẩm hàng hoá là tập hợp những chi phí sản xuất để tạo thành sản
phẩm hàng hoá đó.
Thông thờng, đối với những sản phẩm hàng hoá thông thờng, nhà sản xuất căn cứ từ
những chi phí tạo nên hàng hoá, phân tích đối thủ cạnh tranh, phân tích khách hàng để định
ra giá bán đồng thời theo dõi mức độ tiêu thụ sản phẩm để điều chỉnh giá bán cho phù hợp.
Khách hàng thì căn cứ vào nhu cầu thị hiếu của mình và cảm nhận sự tơng xứng giữa số
tiền mà họ bỏ ra với giá trị sử dụng để mua.
Rõ ràng, giá cả của hàng hoá phải đợc hiểu dới các giác độ khác nhau:
Dới giác độ của ngời mua (khách hàng): giá cả là chi phí mà ngời mua phải bỏ ra
(số tiền dự kiến) để nhận đợc quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hoá hay dịch
vụ mà mình muốn, đợc xác định từ sự hình dung về giá của ngời mua và đợc tính
toán trên cơ sở giá cả hàng hoá trên thị trờng. Giá dới giác độ ngời mua đợc dùng
để chuẩn bị ngân quỹ và khống chế giá trong đàm phán, mua bán.

Dới giác độ ngời bán: giá cả lại là mức tiền tối đa mà ngời bán mong muốn nhận
đợc từ ngời mua khi trao quyền sở hữu hoặc sử dụng hàng hoá, dịch vụ của mình
cho khách hàng.
Đối với sản phẩm xây dựng, do đặc thù là một sản phẩm hàng hoá có giá trị lớn, liên
quan đến nhiều ngời và đợc bán trớc khi sản xuất, vì vậy, trớc khi mua sản phẩm xây dựng,
ngời mua cần có sự hình dung về giá, cần có một khoảng ớc lợng về giá để lựa chọn, quyết
định và chuẩn bị ngân quỹ. Các nhà sản xuất (nhà thầu) cũng cần phải tính toán nhằm xác
định ra giá mà nhà thầu mong muốn khách hàng trả tiền căn cứ vào yêu cầu sử dụng đợc
nêu trong Hồ sơ mời thầu, vào khả năng tài chính, công nghệ, tổ chức quản lý và ý đồ kinh
doanh của mình.
2.2. Đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựng
Giá cả sản phẩm xây dựng phụ thuộc vào đặc điểm của sản phẩm xây dựng và tổ
chức quản lý xây dựng. Giá cả sản phẩm xây dựng có những đặc điểm sau:
a) Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt phụ thuộc vào ý muốn của chủ đầu t, vào
địa điểm xây dựng, qui mô, kết cấu, thời điểm và thời gian xây dựng, biện pháp tổ
chức thi công của từng công trình cụ thể.
Do tính độc nhất của sản phẩm xây dựng nên khác với các sản phẩm công nghiệp đợc
sản xuất hàng loạt và có một giá bán chung thì sản phẩm xây dựng lại không thể định
trớc hàng loạt cho các công trình toàn vẹn mà phải xác định cho từng trờng hợp cụ
thể.
b) Giá của sản phẩm xây dựng đợc tính trên cơ sở định trớc, phơng pháp tính toán giá
và định mức, đơn giá thống nhất để tính giá toàn bộ công trình.
11
c) Quá trình hình thành giá sản phẩm xây dựng đợc bắt đầu từ khi lập các Hồ sơ dự án
đầu t đến khi kết thúc xây dựng và thanh quyết toán bàn giao đa vào sử dụng. Trong
quá trình đó giá sản phẩm xây dựng qua mỗi giai đoạn có một tên gọi khác nhau nh
Tổng mức đầu t, Tổng dự toán, dự toán, giá xét thầu, giá đấu thầu, giá hợp đồng, giá
quyết toán công trình. Các chỉ tiêu giá xây dựng này đợc tính toán dựa trên các căn
cứ khác nhau, theo các phơng pháp khác nhau và đợc sử dụng với các mục đích khác
nhau. Mức độ chính xác của các chỉ tiêu giá xây dựng tăng dần theo các giai đoạn

của quá trình đầu t và xây dựng.
d) Giá sản phẩm xây dựng chủ yếu đợc hình thành thông qua đấu thầu và thơng thảo
hợp đồng kinh tế. Trong hoạt động đấu thầu, Chủ đầu t đóng vai trò là ngời mua, nhà
thầu đóng vai trò là ngời bán, hàng hoá đem trao đổi là các hợp đồng thi công xây
dựng công trình. Trong quá trình này, Chủ đầu t giữ vai trò quyết định đối với mức
giá đấu thầu.
e) Đối với các công trình do vốn ngân sách Nhà nớc cấp thì việc hình thành giá cả các
công trình phải tuân thủ các qui định hiện hành nh việc vận dụng các định mức, đơn
giá, phơng pháp tính toán chi phí cũng nh các qui định khác có liên quan.
2.3. Công tác định giá sản phẩm xây dựng
Từ những đặc điểm của giá cả sản phẩm xây dựng, công tác định giá sản phẩm xây
dựng có những đặc điểm sau:
a) Giá cả sản phẩm xây dựng có tính cá biệt cao, do vậy, không thể định trớc đợc giá
xây dựng hàng loạt các công trình trọn vẹn mà phải xác định cho từng trờng hợp cụ
thể.
b) Thông qua đơn giá xây dựng, có thể định giá trớc cho từng loại công việc xây dựng,
từng bộ phận hợp thành công trình. Trên cơ sở đơn giá này để lập đơn giá cho toàn
thể công trình xây dựng khi cần. Trong xây dựng, giá trị dự toán công tác xây lắp
đóng vai trò giá cả sản phẩm của ngành xây dựng.
c) Giá của sản phẩm xây dựng đợc hình thành từ trớc khi sản phẩm thực tế ra đời.
d) Theo quá trình đầu t, giá xây dựng đợc biểu diễn bằng các tên gọi khác nhau theo
từng giai đoạn và đợc tính toán theo các phơng pháp khác nhau, đợc sử dụng theo các
mục đích khác nhau. Mặt khác, các chỉ tiêu giá xây dựng ngày càng đợc xác định
chính xác hơn theo các giai đoạn đầu t và chi phí ở giai đoạn sau phải phấn đấu nhỏ
hơn giai đoạn trớc.
2.4. Vai trò của công tác định giá sản phẩm xây dựng
Do đặc điểm khác biệt của sản phẩm và quá trình sản xuất sản phẩm xây dựng do đó
công tác định giá sản phẩm (công tác dự toán) có vai trò rất quan trọng đối với chủ đầu t,
nhà thầu, cơ quan quản lý có thẩm quyền
Trên phơng diện của chủ đầu t công tác dự toán có vai trò sau:

- Giúp cho chủ đầu t biết đợc số vốn đầu t cần thiết trớc khi thi công.
- Là căn cứ để xét chọn thầu, phê duyệt vốn đầu t, ký kết hợp đồng giữa chủ đầu
t và nhà thầu, thanh toán, quyết toán vốn đầu t.
- Là cơ sở để tính toán các chỉ tiêu hiệu quả kinh tế kỹ thuật và so sánh, lựa
chọn phơng án đầu t.
- Là cơ sở để tính các chi phí cho công tác t vấn xây dựng công trình: chi phí
cho lập dự án đầu t xây dựng công trình, thiết kế, thẩm định,...
12
- Là cơ sở để chủ đầu t lập kế hoạch hàng năm và kế hoạch dài hạn.
- Là cơ sở để chủ đầu t giám sát giá thành trong quá trình xây dựng...
Trên phơng diện nhà thầu:
- Là cơ sở để biết đợc doanh thu, lợi nhuận mà doanh nghiệp nhận đợc từ việc
xây dựng công trình.
- Tổ chức đúng đắn việc xây dựng và thu đợc hiệu quả kinh tế cao.
- Tiết kiệm đợc lao động tiền vốn, vật t và rút ngắn đợc thời gian xây dựng công
trình.
- Là cơ sở cho việc lập kế hoạch sản xuất hàng năm và kế hoạch dài hạn của
doanh nghiệp.
- Là cơ sở cho việc hạ giá thành.
- Là cơ sở cho việc đánh giá chế độ hạch toán kinh tế.
Trên phơng diện cơ quan quản lý nhà nớc:
- Là cơ sở để lập kế hoạch vốn hàng năm, kế hoạch giải ngân, huy động vốn...
- Là căn cứ quan trọng cho việc thanh tra, giám sát, kiểm toán nhà nớc...
- Sử dụng cho công tác quản lý vĩ mô: Đánh giá hiệu quả đầu t của vùng, lãnh
thổ; ngành kinh tế, sử dụng số liệu cho công tác thống kê tổng hợp,...
Trên phơng diện nhà tài trợ, các tổ chức cho vay vốn:
- Là cơ sở để nhà tài trợ cấp phát vốn.
- Đánh giá hiệu quả đầu t xây dựng từ đó đa ra các quyết định cho việc tài trợ.
Trên các phơng diện khác: sản phẩm của công tác dự toán là căn cứ giám sát hiệu
quả của dự án đầu t.

2.5. Các phẩm chất, kỹ năng cần có của ngời lập giá
Công tác dự toán là một công tác quan trọng và phức tạp do đó đòi hỏi ngời lập dự
toán phải là những ngời có kinh nghiệm và có trình độ nhất định để đảm bảo tính chính xác
của công tác này.
Một số phẩm chất cần có của ngời lập dự toán:
- Nắm vững cách thức lập dự toán: căn cứ, nội dung chi phí, trình tự, phơng
pháp lập các dự toán trong xây dựng.
- Có kiến thức kỹ thuật nhất định nh: có khả năng đọc và diễn giải các bản vẽ,
các quy định kỹ thuật, kiến thức về kỹ thuật thi công, quy trình thi công, có
kinh nghiệm thi công... Những kiến thức kỹ thuật này sẽ giúp cho ngời lập dự
toán có thể lờng hết đợc các công tác cần dự toán chi phí, tránh tình trạng tính
sót, tính sai, tính trùng lặp.
- Hiểu biết về các quy định liên quan đến công tác lập dự toán: các định mức,
Thông t, Nghị định, hợp đồng,...
- Có sự hiểu biết về công tác hiện trờng: trớc khi lập dự toán thì ngời lập dự toán
nên đi thăm công trờng để có những thông tin cần thiết.
- Có kỹ năng giao tiếp tốt: khả năng này rất cần thiết, đặc biệt với những ngời
lập dự toán bên nhà thầu.
13