Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ( Luận văn thạc sĩ)

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Nguyễn Thanh Việt

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC

HÀ NỘI, năm 2018


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM
HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Nguyễn Thanh Việt

CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở
THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM
Chuyên ngành: Luật Kinh tế
Mã số: 83 80 107

LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. NGUYỄN THANH BÌNH

HÀ NỘI, năm 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng các nội dung được trình bày trong Luận văn “
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà
ở theo pháp luật Việt Nam ” là công trình nghiên cứu của riêng rôi dưới sự hướng
dẫn khoa học của TS. Nguyễn Thanh Bình. Mọi số liệu dẫn chứng thể hiện trong
Luận văn là trung thực và được chú thích nguồn đầy đủ.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Việt


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình học tập và hoàn thành Luận văn này, tôi nhận được rất nhiều
sự giúp đỡ của quý Thầy, Cô, các bạn trong Lớp Cao học Luật K7.1. Thông qua bài
viết này, cho phép tôi được bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến Ban Giám đốc Học
Viện, quý Thầy, Cô và Văn phòng Học viện đã nhiệt tình giảng dạy, truyền đạt
nhiều kiến thức bổ ích cũng như tổ chức lớp học chu đáo trong suốt khóa học của
tôi.
Đặc biệt, xin trân trọng cảm ơn TS. Nguyễn Thanh Bình, Thầy hướng dẫn
nghiên cứu khoa học, người đã nhiệt tình hướng dẫn, định hướng cho tôi trong suốt
quá trình hoàn thành Luận văn.
Xin kính chúc ban Giám đốc Học Viện Khoa Học Xã Hội, quý Thầy Cô, các
bạn lớp Cao Học Luật khóa 1 năm 2016 và Thầy Nguyễn Thanh Bình luôn mạnh
khỏe và thành công.
Mặc dù rất cố gắng hoàn thành tốt luận văn này, nhưng sẽ không tránh khỏi
những thiếu sót, rất mong nhận được sự quan tâm và đóng góp của quý Thầy Cô để
giúp tôi hoàn thành luận văn và bổ sung thêm nhiều kiến thức quý báu.

Trân trọng./.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thanh Việt


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
Chương 1: KHÁI QUÁT VỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KINH DOANH NHÀ Ở .......................7
1.1. Những vấn đề chung về dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ..................7
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ................7
1.1.2. Phân loại dự án nhà ở .............................................................................12
1.2. Chủ thể chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng trong dự án nhà ở ........13
1.3. Khái quát chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở ...................16
1.3.1. Khái niệm quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở ....................................16
1.3.2. Đặc điểm quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở .....................................17
1.3.3. Khái niệm chuyển nhượng, kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án
nhà ở .................................................................................................................18
1.3.4. Điều kiện để quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở được phép chuyển
nhượng, kinh doanh ..........................................................................................�, tập trung ở trung tâm, thiếu cơ sở hạ tầng đồng bộ dẫn tới ùn
tắc giao thông, gây ô nhiễm môi trường. Hệ thống các văn bản pháp luật đất đai,
nhà ở, xây dựng, quy hoạch, kinh doanh, tài chính... tuy có sửa đổi, bổ sung nhưng
vẫn chưa đồng bộ, phù hợp, chưa kịp thời với sự phát triển nhanh của thị trường.
Bên cạnh đó, pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua dự
án nhà ở của nước ta còn nhiều bất cập, nên cũng gặp những khó khăn từ những quy
định của pháp luật như: việc xác lập quyền sử dụng đất, xác định nghĩa vụ tài chính
giữa các chủ thể kinh doanh là tổ chức, cá nhân trong nước và tổ chức, cá nhân
nước ngoài. Sự chưa phù hợp từ các quy định của Luật xây dựng về quy chuẩn hình
thành tài sản trên đất của chủ đầu tư với nhu cầu của thị trường; bất cập từ vai trò

quản lý đất đai của của nhà nước....Với những lý do chính nêu trên tác giả đã chọn
nội dung “ Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở” để làm đề tài cho luận văn tốt nghiệp cao học luật của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở là hình thức kinh
doanh đã phát triển khoảng 20 năm trở lại đây ở nước ta. Bên cạnh những văn bản
pháp luật mang tính quy phạm tác giả chưa tìm thấy bất kỳ công trình nghiên cứu từ

2


thực tế nào về đề tài này. Qua tra cứu thì tác giả tìm thấy một số công trình nghiên
cứu liên quan đến đề tài như sau:
Pháp luật về thị trường quyền sử dụng đất - thực trạng và hướng hoàn thiện
của tác giả Lưu Quốc Thái và Chế độ pháp lý về sở hữu đối với đất đai ở Việt Nam
hiện nay của tác giả Phạm Văn Võ. Đây là hai luận án tiến sĩ luật học của Trường
ĐH Luật TP.Hồ Chí Minh. Ở mỗi công trình các tác giả đều nghiên cứu các mặt
khác nhau của quyền sử dụng đất như vấn đề thị trường quyền sử dụng đất và vấn
đề sở hữu đất đai. Vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở chưa
được đề cập cụ thể trong hai luận án này.
Đề tài, Địa vị pháp lý của người sử dụng đất trong các giao dịch dân sự,
thương mại về đất đai, của tác giả Nguyễn Quang Tuyến, luận án tiến sĩ luật học
của Trường đại học Luật Hà Nội. Công trình này tác giả nghiên cứu địa vị pháp lý
của người SDĐ thông qua các giao dịch đất đai dựa trên luật đất đai năm 1993.
Đề tài, nghiên cứu hoạt động kinh doanh bất động sản của tác giả Trần
Quốc Hùng, luận án tiến sĩ kinh tế của trường ĐH Kinh Tế Quốc Dân. Do tác giả là
chuyên gia kinh tế, nên đề tài chưa được phân tích dưới góc độ pháp luật.
Luận văn thạc sĩ luật học tại trường ĐH Luật TP Hồ Chí Minh, Quản lý nhà
nước đối với dự án kinh doanh bất động sản tại TP Hồ Chí Minh của tác giả
Nguyễn Anh Tuấn. Luận văn trình bày về khái niệm dự án kinh doanh bất động sản

nói chung và chưa phân tích kỹ ở góc độ dự án nhà ở. Luận văn nêu ra thực trạng
pháp lý, đồng thời đưa ra bốn nhóm giải pháp để nâng cao vai trò và hiệu quả quản
lý nhà nước đối với dự án kinh doanh bất động sản.
Nhìn chung ở những đề tài này các tác giả đã đi sâu vào nghiên cứu những
khía cạnh khác nhau của quyền sử dụng đất như về vốn, về thuế, địa điểm kinh
doanh... của quyền sử dụng đất mà chưa nghiên cứu sâu vào quá trình chuyển
nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất.
Nội dung chính của các công trình trên thể hiện ở các góc độ khác nhau của
quyền sử dụng đất. Đa số các công trình đều đánh giá thực trạng của việc kinh
doanh bất động sản và những giải pháp mang tính tạm thời. Các công trình này chưa

3


nghiên cứu một cách cặn kẽ các quy định của pháp luật liên quan đến chuyển
nhượng kinh doanh QSDĐ trong dự án nhà ở.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ của đề tài
Xuất phát từ quan điểm phát triển hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất
của Đảng và Nhà nước là “Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường
quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất”. Từ thực tiễn xây dựng pháp
luật trong thời gian qua, nhằm làm rõ những hạn chế, những ưu điểm sự tác động
của pháp luật. Đồng thời tìm ra những hướng giải quyết, nhằm hoàn thiện các quy
định của pháp luật liên quan đến việc chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất
trong dự án nhà ở.
Từ mục tiêu trên tác giả đặt ra nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn là:
- Tìm hiểu, nghiên cứu một cách cụ thể, đầy đủ về chuyển nhượng kinh
doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở được quy định trong hệ thống các
VBQPPL.
- Phân tích các qui định pháp luật của chế định này, chỉ ra các vướng mắc,
hạn chế, bất cập, thiếu sót trong thực tiễn áp dụng các qui định có liên quan.

- Đề xuất những vấn đề cần điều chỉnh, bổ sung, tìm ra những phương pháp
hợp lý để áp dụng trong thực tiễn, góp phần hoàn thiện việc chuyển nhượng kinh
doanh quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở hiện nay.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
Thời gian: Luật đất đai năm 1993 đến nay.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án kinh doanh nhà ở là một
phạm trù rất rộng. Pháp luật đất đai phân loại đất thành ba nhóm. Mỗi nhóm có
nhiều loại đất khác nhau. Do dung lượng và thời gian nghiên cứu của đề tài, tác giả
tập trung nghiên cứu các hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất thuộc loại
đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị. Quyền sử dụng đất thuộc loại đất này gắn liền
với tài sản được tạo lập trên đất thể hiện trong dự án nhà ở.
Đề tài tập trung nghiên cứu chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong phạm vi
là dự án nhà ở, như việc xác lập quyền sử dụng đất của chủ đầu tư, quy định của

4


pháp luật để quyền sử dụng đất đủ điều kiện đưa vào chuyển nhượng kinh doanh,
phạm vi và hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án nhà ở của các
chủ đầu tư, các chủ thể tham gia giao dịch với vai trò là người nhận chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Bên cạnh đó tác giả nghiên cứu về
việc, thu hồi đất, giá đất, chuyển nhượng dự án nhà ở, và việc cung cấp thông tin
trong giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Để hoàn thành đề tài này, tác giả nhận thức rằng còn phải nghiên cứu sâu
thêm các vấn đề như nghĩa vụ thuế của các chủ đầu tư, về thị trường bất động sản,
các thủ tục hành chính liên quan đến dự án nhà ở. Trong thời gian đến những vấn đề
này cần phải được nghiên cứu ở những đề tài khoa học tiếp theo.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Luận văn sẽ được thực hiện dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa
Mac - Lênin, đường lối chính sách của Đảng và Nhà nước về chính sách đất đai và

thị trường bất động sản.
Luận văn sử dụng phương pháp phân tích, so sánh, chứng minh, xem xét
hoạt động thực tiễn, ý kiến chuyên gia về lĩnh vực mà luận văn đề cập. Bên cạnh đó
luận văn còn tham khảo thêm các công trình đã nghiên cứu có liên quan.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
- Góp phần bổ sung vào hệ thống lý luận về pháp luật chuyển nhượng kinh
doanh quyền sử dụng đất nói chung và chuyển nhượng kinh doanh quyền sử dụng
đât trong dự án nhà ở nói riêng.
- Góp phần làm sáng tỏ những nội dung chính trong hoạt động chuyển
nhượng kinh doanh quyền sử dụng đất như quá trình xác lập quyền sử dụng đất, đầu
tư tạo lập tài sản trên đất, phạm vi và hình thức chuyển nhượng kinh doanh quyền
sử dụng đất của các chủ đầu tư trong hệ thống pháp luật đất đai.
- Luận văn là tài liệu tham khảo cho sinh viên trong quá trình học tập nghiên
cứu, và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

5


Luận vận đậy đu ở file:Luận vận Full