Trình tự thực hiện dự án đầu tư phát triển đô thị, dự án đầu tư phát triển nhà ở

……
*********

TRÌNH TỰ ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI


7/2018


TRÌNH TỰ THỰC HIỆN
DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG NHÀ Ở
DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ

I. CĂN CỨ PHÁP LÝ:
Nghị quyết số 43/NQ-CP ngày 6 tháng 6 năm 2014 của Chính phủ về một số
nhiệm vụ trọng tâm cải cách thủ tục hành chính trong hình thành và thực hiện dự án
đầu tư có sử dụng đất để cải thiện môi trường kinh doanh;
Căn cứ Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18 tháng 6 năm 2014;
Căn cứ Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29 tháng 11 năm 2013;
Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm
2014;
Căn cứ Luật Đầu tư số 67/2014/QH13 ngày 26 tháng 11 năm 2014;
Căn cứ Nghị định số 37/2010/NĐ-CP ngày 07 tháng 4 năm 2010 của Chính phủ
về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị;
Căn cứ Nghị định số 11/2013/NĐ-CP ngày 14 tháng 01 năm 2013 của Chính phủ
về quản lý đầu tư phát triển đô thị;
Căn cứ Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai;

Căn cứ Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất;
Căn cứ Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất;
Căn cứ Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Căn cứ Nghị định số 30/2015/NĐ-CP ngày 17 tháng 3 năm 2015 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư;
Căn cứ Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12 tháng 5 năm 2015 của Chính phủ
về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
Căn cứ Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18 tháng 6 năm 2015 của Chính phủ
về quản lý dự án đầu tư xây dựng;
Căn cứ Thông tư liên tịch số 20/2013/TTLT-BXD-BNV ngày 21 tháng 11 năm
2013 của Liên Bộ Xây dựng - Nội vụ hướng dẫn một số nội dung của Nghị định số
Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 3 | 16


11/2013/NĐ-CP của Chính phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị;
Căn cứ Thông tư số 76/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
Căn cứ Thông tư số 77/TT-BTC ngày 16 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014
của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
Căn cứ Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 20 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
Căn cứ các văn bản pháp lý khác có liên quan.

II. QUY ĐỊNH CHUNG
1. Đặt vấn đề
Dự án đầu tư xây dựng là tập hợp các đề xuất có liên quan đến việc sử dụng vốn
để tiến hành hoạt động xây dựng để xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo công trình xây
dựng nhằm phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản phẩm, dịch vụ
trong thời hạn và chi phí xác định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư xây dựng, dự án
được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư xây dựng, Báo cáo
nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế - kỹ thuật đầu tư xây dựng.
Đầu tư xây dựng là một hoạt động cần nhiều thời gian, với một trình tự thực hiện
qua nhiều bước kể từ lúc thai nghén ý tưởng đầu tư đến khi công trình hoàn thành đưa
vào khai thác, sử dụng, được chi phối bởi rất nhiều văn bản quy định và thủ tục hành
chính nên cần được hệ thống hóa để dễ hình dung.
Để thuận lợi cho việc triển khai các Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới của
Tập đoàn. Trình tự các bước cơ bản để thực hiện một dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới được tổng hợp gồm hai phần: Các thủ tục hành chính và Một số lưu ý trong
quá trình thực hiện dự án đầu tư.
2. Hình thức lựa chọn Nhà đầu tư
Việc lựa chọn nhà đầu tư đối với dự án có sử dụng đất được thực hiện theo một
trong ba hình thức sau:
- Đấu giá quyền sử dụng đất (Quỹ đất sử dụng đấu giá là quỹ đất đã giải phóng
mặt bằng và có quy hoạch chi tiết xây dựng);
+ Quỹ đất đã giải phóng mặt bằng;
+ Thuộc khu vực đã được phê duyệt QHCT 1/500;
+ Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau khi hoàn thành nghĩa
vụ tài chính về đất;
+ Không phải làm các thủ tục về đất đai;

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 4 | 16

+ Không phải đầu tư hạ tầng kỹ thuật.
- Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư (Nhà đầu tư tham gia đấu thầu dự án theo Luật
Đấu thầu, Nghị định số 30/2015/NĐ–CP, không phải làm thủ tục chủ trương đầu tư,
giới thiệu địa điểm);
+ Dự án nằm trong danh mục đấu thầu lựa chọn Nhà đầu tư đã được phê
duyệt, công bố theo kế hoạch;
+ Thuộc khu vực đã được phê duyệt QHCT 1/500;
+ Đã được phê duyệt dự kiến tiền bồi thường, hỗ trợ;
+ Đã được phê duyệt đơn giá tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
- Giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án không thông qua đấu giá, đấu thầu: Chỉ
định nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy định tại Khoản 4 Điều 22 của Luật Đấu thầu
(Nhà đầu tư Đề xuất chủ trương đầu tư dự án).
 Các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị mới của Tập đoàn thường áp dụng theo
hình thức: Giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án không thông qua đấu giá, đấu
thầu.
3. Trình tự thực hiện các thủ tục đầu tư cơ bản:
Theo 3 giai đoạn và 15 bước chính như sau:
I - GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ ÁN
Bước 1: Đề xuất chủ trương đầu tư dự án, Chấp thuận chủ trương đầu tư.
Bước 2: Lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng, tỉ lệ 1/500 (hoặc
quy hoạch tổng mặt bằng đối với dự án nhỏ hơn 05 ha).
Bước 3: Lập, thẩm định thiết kế cơ sở.
Bước 4: Thông tin/ thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện.
Bước 5: Lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo đánh giá tác động môi trường.
Bước 6: Lập, thẩm định, phê duyệt Chấp thuận đầu tư dự án.
II - GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN DỰ ÁN
Bước 7: Thực hiện các thủ tục về đất đai (Bồi thường giải phóng mặt bằng; quyết
định giao đất, nhận bàn giao đất trên bản đồ và thực địa; tính thu tiền sử dụng đất, tiền

thuê đất; thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước).
Bước 8: Lập, thẩm định, phê duyệt thiết kế xây dựng, dự toán.
Bước 9: Thỏa thuận về cấp nước, thoát nước, cấp điện, đấu nối giao thông, các
biên bản xác định bãi đổ thải, nguồn vật liệu.
Bước 10: Thẩm duyệt thiết kế PCCC.
Bước 11: Cấp giấy phép xây dựng.
Bước 12: Khởi công xây dựng và triển khai thực hiện Dự án.
Bước 13: Nghiệm thu, bàn giao công trình xây dựng.
III - GIAI ĐOẠN KẾT THÚC XÂY DỰNG ĐƯA CÔNG TRÌNH CỦA DỰ

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 5 | 16


ÁN VÀO KHAI THÁC SỬ DỤNG
Bước 14: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
trên đất.
Bước 15: Quyết toán vốn đầu tư.
(Có thể tiến hành các thủ tục đồng thời, song song từ Bước 3 đến Bước 10).

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 6 | 16


Công ty Cổ phần tập đoàn Phúc Sơn

III. CÁC THỦ TỤC HÀNH CHÍNH CỦA DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG KHU ĐÔ THỊ MỚI
STT

Tên thủ tục hành chính
Nội dung/Căn cứ pháp lý
I - GIAI ĐOẠN CHUẨN BỊ DỰ ÁN
1. Nhà đầu tư nộp hồ sơ dự án đầu tư theo quy định tại Điều
33, 34, 35, 37 Luật đầu tư;
1
Chủ trương đầu tư
2. Mẫu văn bản áp dụng theo: Thông tư 16/2015/TTBKHĐT
Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư lập quy
hoạch chi tiết và trình duyệt.
1. Quy định tại Nghị định số 37/2010/NĐ-CP của Chính
Lập, thẩm định và phê duyệt
2
phủ về lập, thẩm định, phê duyệt và quản lý quy hoạch đô thị
QH chi tiết/ QHTMB
và các văn bản hướng dẫn liên quan.
2. Chi phí lập quy hoạch được tính vào chi phí tư vấn đầu tư
xây dựng của dự án.
3
Lập, thẩm định thiết kế cơ sở Theo quy định.

Cơ quan giải quyết

Ghi chú

Sở Kế hoạch và Đầu tư

Cơ quan quản lý QH,
UBND cấp tỉnh

Sở Xây dựng

4

Thông tin/ thỏa thuận về cấp
Theo quy định.
nước, thoát nước, cấp điện.

5

Lập, thẩm định, phê duyệt
Phụ lục III, Nghị định số 18/2015/NĐ-CP và Thông tư Sở Tài nguyên và Môi
báo cáo đánh giá tác động
27/2015/TT-BTNMT
trường
môi trường.

6

Các đơn vị quản lý
chuyên ngành

Lập, thẩm định, phê duyệt Nội dung hồ sơ đề xuất chấp thuận đầu tư theo quy định tại
Sở xây dựng
Chấp thuận đầu tư dự án.
Điều 26 và Điều 32 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP
II - GIAI ĐOẠN THỰC HIỆN DỰ ÁN

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 7 | 16


Công ty Cổ phần tập đoàn Phúc Sơn

STT
7

7.1

7.2

Tên thủ tục hành chính

Nội dung/Căn cứ pháp lý

Thực hiện các thủ tục về đất Bồi thường giải phóng mặt bằng, giao đất, tính thu tiền sử
đai
dụng đất, tiền thuê đất
1. Công tác chuẩn bị: Điều tra khảo sát dự án; Thông báo
thu hồi đất; Thành lập Hội đồng BT, HT và TĐC; Thành lập tổ
công tác; Tổ chức họp dân; Thông báo đo đạc, kiểm đếm xác
Phối hợp với các sở, ban,
ngành và địa phương nơi có định khối lượng BT, HT và TĐC.
dự án tổ chức lập, thẩm định,
2. Công tác đo đạc.
phê duyệt phương án, bồi
3. Công tác kiểm kê.
thường giải phóng mặt bằng

4. Xác minh, xác nhận nguồn gốc, quá trình sử dụng đất
5. Xây dựng phương án bồi thường trình Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư
Quyết định giao đất, cho
thuê đất, cho phép chuyển Thông tư 30/2014/TT-BTNMT
mục đích sử dụng đất

Cơ quan giải quyết

Ghi chú

UBND cấp huyện

UBND cấp huyện

Sở Tài nguyên và Môi
trường

7.3

Nhận bàn giao đất trên bản
Mẫu số 6, Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT
đồ và thực địa

Sở Tài nguyên và Môi
trường

7.4

Tính thu tiền sử dụng đất,

Thông tư 36/2014/TT-BTNMT
tiền thuê đất

Sở Tài chính và các
ngành có liên quan

7.5

Thực hiện nghĩa vụ tài chính Nộp tiền sử dụng đất quy định tại Điều 14, Nghị định
với Nhà nước
45/2014/NĐ-CP
Nộp thành hai đợt, sau khi có TB của cơ quan thuế:
- Đợt 1: Nộp 50% trong 30 ngày.

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 8 | 16


Công ty Cổ phần tập đoàn Phúc Sơn

STT

Tên thủ tục hành chính

Nội dung/Căn cứ pháp lý
- Đợt 2: Nộp 50% còn lại trong 60 ngày tiếp theo.

Cơ quan giải quyết

Ghi chú

8

Lập, thẩm định, phê duyệt
Theo quy định.
thiết kế xây dựng, dự toán.

Sở Xây dựng

9

Thỏa thuận về cấp nước,
thoát nước, cấp điện, đấu nối
giao thông, các biên bản xác Theo quy định.
định bãi đổ thải, nguồn vật
liệu.

Các đơn vị quản lý
chuyên ngành

10

Thẩm duyệt thiết kế PCCC

11

12

Dự án thuộc danh mục tại Phụ lục IV Nghị định 79/2014/NĐCP.

1. Đối với các đối tượng không thuộc trường hợp được miễn
cấp Giấy phép xây dựng theo quy định tại Khoản 2, Điều 89,
Cấp giấy phép xây dựng
Luật Xây dựng 2014.
2. Điều 41, Nghị định 59/2015/NĐ-CP.
3. Trước khi khởi công xây dựng công trình, chủ đầu tư có
văn bản thông báo đến cơ quan quản lý nhà nước (UBND tỉnh,
Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở chuyên ngành và UBND cấp
huyện, UBND cấp xã nơi có dự án) trong vòng 07 ngày trước
Khởi công xây dựng và triển
ngày khởi công xây dựng công trình.
khai thực hiện Dự án
4. Chủ đầu tư phải tổ chức hệ thống bộ máy để quản lý chất
lượng xây dựng công trình và phải chịu trách nhiệm về chất
lượng các công trình xây dựng thuộc dự án của mình theo quy
định của pháp luật về xây dựng.

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Cơ quan
PCCC

cảnh

sát

Sở Xây dựng

Chủ đầu tư thực hiện

Trang 9 | 16


Công ty Cổ phần tập đoàn Phúc Sơn

STT

Tên thủ tục hành chính

Nội dung/Căn cứ pháp lý

Cơ quan giải quyết

Ghi chú

Kiểm tra công tác nghiệm
thu đưa công trình vào sử Sở Xây dựng làm đầu mối phối hợp Sở quản lý công trình xây
dụng và Kiểm tra, xác nhận dựng chuyên ngành, Cơ quan Tài nguyên và Môi trường và Cơ
13 việc đã thực hiện các công quan thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy tiến hành kiểm Sở Xây dựng
trình, biện pháp bảo vệ môi tra nghiệm thu 01 lần và thông báo kết quả kiểm tra tới chủ
trường phục vụ giai đoạn đầu tư.
vận hành dự án
III - GIAI ĐOẠN KẾT THÚC XÂY DỰNG ĐƯA CÔNG TRÌNH CỦA DỰ ÁN VÀO KHAI THÁC SỬ DỤNG
1. Nhà đầu tư chỉ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất khi đã
có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với
đất do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp và đã đầu tư xây
dựng xong công trình trên đất, trừ trường hợp được chuyển
Cấp giấy chứng nhận quyền quyền sử dụng đất đã được đầu tư xây dựng hạ tầng cho người
sử dụng đất; chuyển nhượng dân tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch chi tiết của dự án theo

Sở Tài nguyên và Môi
14 quyền sử dụng đất, quyền sở
trường
hữu nhà ở và tài sản khác quy định tại Khoản 7 Điều 4 Nghị định số 11/2013/NĐ-CP
ngày 14 tháng 01 năm 2013 về quản lý đầu tư phát triển đô thị;
gắn liền với đất
Điều 41 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm
2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật đất đai.
2. Trình tự, thủ tục cấp bìa theo Điều 72, Nghị định số
43/2014/NĐ-CP.
15 Quyết toán vốn đầu tư
Căn cứ theo Thông tư 09/2016/TT-BTC.
Sở Tài chính
Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 10 | 16


Công ty Cổ phần tập đoàn Phúc Sơn
IV. MỘT SỐ LƯU Ý TRONG QUÁ TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1. Cấp giấy phép xây dựng
Đối với các đối tượng không thuộc trường hợp được miễn cấp Giấy phép xây
dựng theo quy định tại Khoản 2, Điều 89, Luật Xây dựng 2014.
Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng được quy định tại Khoản 6, Điều 41, Nghị
định 59/2015/NĐ-CP:
a) Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng;
b) Bản sao một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai;
c) Bản sao quyết định phê duyệt dự án, quyết định đầu tư;

d) Bản vẽ thiết kế của từng công trình đề nghị cấp giấy phép xây dựng, văn bản
thẩm định thiết kế đối với công trình có yêu cầu do cơ quan chuyên môn về xây dựng
thẩm định.;
e) Bản kê khai năng lực, kinh nghiệm của tổ chức thiết kế, cá nhân là chủ nhiệm,
chủ trì thiết kế xây dựng, kèm theo bản sao chứng chỉ hành nghề của chủ nhiệm, chủ
trì thiết kế.
2. Định giá đất
a) Phương pháp xác định giá đất:
Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất với chủ đầu tư được xác định
theo phương pháp quy định tại Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014
của Chính phủ quy định về giá đất, chương II Thông tư số 36/TT-BTNMT ngày
30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định quy định chi tiết phương pháp
định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất và các văn bản khác của Nhà nước có liên quan.
b) Thời điểm xác định giá đất
- Trong quá trình lập dự án đầu tư, chủ đầu tư thuê tổ chức có chức năng thẩm
định giá đất hoặc phối hợp với các cơ quan có liên quan tự xây dựng phương án giá đất
làm cơ sở xác định hiệu quả đầu tư của dự án.
- Thời điểm xác định giá đất để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nghĩa vụ
tài chính về đất của chủ đầu tư phải thực hiện với Nhà nước) là tại thời điểm có quyết
định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho chủ đầu tư.
- Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất được Hội đồng thẩm định giá đất, tính thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của tỉnh thẩm định, tính toán trước khi trình Ủy ban
nhân dân tỉnh quyết định.

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 11 | 16

Công ty Cổ phần tập đoàn Phúc Sơn
3. Tiền sử dụng đất
Quyết định giao
đất

Khu đất hiện tại
(ruộng, nhà
dân,…)

Đầu tư hạ tầng

Khu đô thị

Tổng doanh thu
phát triển
(Quy về hiện tại)

Tổng chi phí phát
triển
(Quy về hiện tại)

BT, GPMB
(Hiện tại)

Nhà đầu tư
bỏ tiền

Nhà đầu tư
thu được

a) Giá đất để tính thu tiền sử dụng đất
Giá trị của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá trị của thửa đất
cần định giá

=

Tổng doanh thu
phát triển

-

Tổng chi phí phát
triển

Giá đất của thửa đất cần định giá được xác định theo công thức sau:
Giá đất của thửa
đất cần định giá

=

Giá trị của thửa đất cần định giá
Diện tích thửa đất cần định giá

b) Tiền sử dụng đất
Giá đất tính thu
Tiền sử
tiền sử dụng
dụng đất = đất theo mụcx
phải nộp

đích sử dụng
đất

Diện tích đất
phải nộp tiền
sử dụng đất

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

-

Tiền
bồi
thường,
giải
phóng
mặt
bằng được trừ
vào tiền sử
dụng đất (ứng
trước)

Trang 12 | 16


Công ty Cổ phần tập đoàn Phúc Sơn
4. Thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước
Căn cứ Điều 14, Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy
định về thu tiền sử dụng đất:
a) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày ký Thông báo của cơ quan thuế, người sử

dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng đất theo Thông báo.
b) Trong vòng 60 ngày tiếp theo, người sử dụng đất phải nộp 50% tiền sử dụng
đất còn lại theo Thông báo.
c) Quá thời hạn quy định tại Điểm a, Điểm b Khoản này, người sử dụng đất chưa
nộp đủ số tiền sử dụng đất theo Thông báo thì phải nộp tiền chậm nộp đối với số tiền
chưa nộp theo mức quy định của pháp luật về quản lý thuế trừ trường hợp có đơn xin
ghi nợ tiền sử dụng đất đối với những trường hợp được ghi nợ.
5. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền
Căn cứ Điểm a, Khoản 1, Điều 194 của Luật Đất đai quy định:
“Điều 194. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thực hiện dự án đầu tư
xây dựng kinh doanh nhà ở; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê
1. Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh
nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
a) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện loại đô
thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;”
Căn cứ Điều 41, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013:
“Điều 41. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng
kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
1. Điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho
thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, bao
gồm:
a) Phù hợp với kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện;
b) Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các
công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết
xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của
khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự

xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước,
thoát nước, thu gom rác thải;

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 13 | 16


Công ty Cổ phần tập đoàn Phúc Sơn
c) Chủ đầu tư phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai của dự án gồm
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có);
d) Dự án thuộc khu vực, loại đô thị được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình
thức phân lô, bán nền quy định tại Khoản 2 Điều này.
2. Chủ đầu tư dự án xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê
được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền tại các khu
vực không nằm trong địa bàn các quận nội thành của các đô thị loại đặc biệt; khu vực
có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan, khu vực trung tâm và xung quanh các công
trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở
lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị.”
Căn cứ Khoản 7, Điều 4, Nghị định 11/2013/NĐ-CP ngày 14/1/2013 của Chính
phủ về quản lý đầu tư phát triển đô thị:
“Điều 4. Đất dành cho đầu tư phát triển đô thị
7. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể những khu vực được thực hiện chuyển
quyền sử dụng đất đã được đầu tư hạ tầng cho người dân tự xây dựng nhà ở theo quy
hoạch chi tiết của dự án đã được phê duyệt, sau khi có ý kiến thống nhất bằng văn bản
của Bộ Xây dựng.”
 Tóm lại, điều kiện để được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình
thức phân lô, bán nền khi:
Nằm trong khu vực được UBND Tỉnh cho phép;
- Hoàn thành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng (Xác nhận của Sở Xây dựng);

- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (Xác nhận của Sở Tài chính).
6. Trách nhiệm của Nhà đầu tư sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất
cho người dân
Sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân, thì nhà đầu tư phải
làm thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền để cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho người dân. Căn cứ theo khoản 4 điều 13 Luật kinh doanh bất động sản
2014
“Điều 13. Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản
4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người
mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê
mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”
-

7. Hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất
Quy định tại Điều 72, Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 14 | 16


Công ty Cổ phần tập đoàn Phúc Sơn
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai 2013. Như sau:
“Điều 72. Trình tự, thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng trong các dự án phát triển nhà ở
1. Sau khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở có trách nhiệm

gửi Sở Tài nguyên và Môi trường các giấy tờ sau đây:
a) Quyết định phê duyệt dự án hoặc quyết định đầu tư hoặc giấy phép đầu tư hoặc
giấy chứng nhận đầu tư;
b) Quyết định phê duyệt quy hoạch xây dựng chi tiết tỷ lệ 1/500; giấy phép xây dựng
(nếu có);
c) Giấy chứng nhận hoặc quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm
quyền; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính của chủ dự án phát triển nhà ở (trừ
trường hợp được miễn hoặc chậm nộp theo quy định của pháp luật);
d) Sơ đồ nhà, đất đã xây dựng là bản vẽ mặt bằng hoàn công hoặc bản vẽ thiết kế mặt
bằng có kích thước các cạnh của từng căn hộ đã bán phù hợp với hiện trạng xây dựng
và hợp đồng đã ký; danh sách các căn hộ, công trình xây dựng để bán (có các thông
tin số hiệu căn hộ, diện tích đất, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng chung, riêng
của từng căn hộ); trường hợp nhà chung cư thì sơ đồ phải thể hiện phạm vi (kích
thước, diện tích) phần đất sử dụng chung của các chủ căn hộ, mặt bằng xây dựng nhà
chung cư, mặt bằng của từng tầng, từng căn hộ;
đ) Báo cáo kết quả thực hiện dự án.
2. Trong thời gian không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, Sở Tài nguyên và
Môi trường có trách nhiệm kiểm tra hiện trạng sử dụng đất, nhà ở và công trình đã
xây dựng và điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở của chủ đầu tư
dự án.
Sau khi hoàn thành kiểm tra, Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm gửi thông
báo cho chủ đầu tư dự án về kết quả kiểm tra; gửi thông báo kèm theo sơ đồ nhà đất
đã kiểm tra cho Văn phòng đăng ký đất đai để làm thủ tục đăng ký nhà, đất cho bên
mua đối với các trường hợp đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
3. Chủ đầu tư dự án nhà ở có trách nhiệm nộp 01 bộ hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thay cho
người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc
cung cấp hồ sơ cho bên mua để tự đi đăng ký. Hồ sơ gồm có:
a) Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;

b) Hợp đồng về chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở, công trình xây
dựng theo quy định của pháp luật;
c) Biên bản bàn giao nhà, đất, công trình xây dựng.
4. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 15 | 16


Công ty Cổ phần tập đoàn Phúc Sơn
a) Kiểm tra các giấy tờ pháp lý trong hồ sơ; xác nhận đủ điều kiện hay không đủ điều
kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất vào đơn đăng ký;
b) Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu có);
c) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai (nếu có);
d) Chuẩn bị hồ sơ để trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại Điều 37
của Nghị định này;
đ) Yêu cầu chủ đầu tư dự án nộp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã được cấp để chỉnh lý vào hồ sơ địa chính, cơ
sở dữ liệu đất đai;
e) Trao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất cho người được cấp.
5. Trường hợp chủ đầu tư dự án có vi phạm pháp luật về đất đai, pháp luật về xây
dựng, pháp luật về nhà ở thì Sở Tài nguyên và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh để xử lý theo quy định của pháp luật.”
8. Trình tự thực hiện để cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
gắn liền với đất cho người dân:
- Làm việc với Sở Xây dựng để xác nhận đủ điều kiện hạ tầng;

- Làm việc với Sở Tài chính để xác nhận Nghĩa vụ tài chính với nhà nước;
- Hoàn thiện hợp đồng mua bán với người dân;
- Làm việc với Sở TNMT để Cấp giấy chứng nhận quyền SDĐ lần đầu (Cấp cho
CĐT);
- Làm việc với Sở TNMT để ra thông báo cho phép chuyển nhượng giấy chứng
nhận quyền SDĐ cho người dân;
- Làm việc với Sở TNMT (Văn phòng ĐK đất đai) để cấp giấy chứng nhận quyền
SDĐ cho người dân.

Người lập: Nguyễn Văn Tuấn – 0972.84.84.95

Trang 16 | 16