Khái niệm Bất động sản

T
T
ổ
ổ
ng
ng

quan
quan

về
về

thị
thị

tr
tr


ờng
ờng

bất
bất

đ
đ
ộ
ộ
ng

ng

s
s
ả
ả
n
n
Ngithchin: TS . Trần

Quang

Huy
Trờng

Đại học

Luật

H

Nội
I.
I.
Kh
Kh
á
á
i
i

ni
ni
ệ
ệ
m
m
,
,
đ
đ
ặ
ặ
c
c

đ
đ
i
i
ể
ể
m
m

B
B
Đ
Đ
S v

S v



thị
thị

tr
tr


ờng
ờng

B
B
Đ
Đ
S
S
Muốn

hiểu

về

BĐS thì

trớc

hết

cần

phải

biết

thế

nol

tisản?
1.1. Khái

niệm

BĐS
Vật

có

thực

có

thể

hiểu

l
: Hoa

lợi, lợi

tức; Vật

chính

v

vậtphụ; vậtchiađợc

v

vật

không

chia

đợc; Vật

tiêu

hao

v

vậtkhôngtiêuhao; vậtcùngloại v

vật

đặc

định; Vật

đồng

bộ. Song, trong

cách

thức

chia

vật

có

thực

thnh

các

loại khác

nhau, bất

động

sản

v

động

sản

l

những

khái

niệm

phổ

biến

v

đợc

pháp

luật

trên

thế

giới

đề cập.
Theo

iều

163 BLDS năm

2005 thì

ti

sản

gồm: Vật

có

thực, tiền, giấy

tờ

có

giá

v

quyền

tisản. Vậy, vật

có

thực

l

gì?
Kh
Kh
á
á
i
i

ni
ni
ệ
ệ
m
m

Bất

Bất

đ
đ
ộ
ộ
ng
ng

s
s
ả
ả
n
n
Theo điều

174 BLDS năm

2005 thì

bất

động

sản

đợc

hiểu

l



các

ti

sản

không

di

dời

đợc

bao

gồm:
1. Đất

đai
2. Nh

ở, công

trình

xây

dựng

gắn liền

với

đất

đai, kể

cả

các

ti

sản

gắn liền

với

nh

ở, công

trình

xây

dựng

đó
3. Các

ti

sản

khác

gắn liền

với

đất

đai
4. Các

ti

sản

khác

do pháp

luật

quy

định
Đ
Đ
ất
ất

đ
đ
ai
ai
+ Phải

l

đất

không

di

dời

đợc

hoặc

di

dời

đợc

nhng

không

đáng

kể

( những

ĐĐ

có

thể

di

dời

nh

đất

trồng

cây

cảnh, đất

lm

vật

liệu

xây

dựng

không

phải

l

BĐS ).
+ Phải

l

đất

đai

đã

đợc

xác

định

chủ

quyền;
+ Đất

đai

đó

phải

đợc

đo lờng

bằng

giá

trị

( căn

cứ

vosốlợng

v

chất

lợng

đất

đai

nh

dt

v

phõn

hng

t)
+ Căncứvo

mục

đích

sử

dụng

chủ

yếu, đất

đai

đợc

phân

loại thnh

các

nhóm

khác

nhau.
Nh
Nh

ở
ở
,
,
c
c
ô
ô
ng
ng

tr
tr
ì
ì
nh
nh

x
x
â
â
y
y

d
d
ự

ự
ng
ng
+ Nh

ở, công

trình

xây

dựng

không

thể

di

dời

hoặc

di

dời

không

đáng

kể: Chung c

tại các

khu

đô

thị

mới,
trung

tâm

thơng

mại, khách

sạn, văn

phòng

cho

thuê
+ Các

công

trình

xây

dựng

công

nghiệp, giao

thông;
+ Các

ti

sản

khác

gắn liền

không

thể

tách

rời

với

nh

ở, công

trình

xây

dựng;
+ Các

công

trình

đó

phải

có

khả

năng

đo lờng

v

lợng

hoá

thnh

giá

trị

theo

các

tiêu

chuẩn

đo lờng

nhất

định.
C
C
á
á
c
c

t
t


i
i

s
s
ả
ả
n
n

kh
kh
á
á
c
c

g
g
ắ
ắ
n
n
liền
liền

v
v
ớ
ớ
i
i

đ
đ
ất
ất

đ
đ
ai
ai
+ Vờn

cây

lâu

năm

bao

gmc

cõy

trng

v

t

trng

cõy;
+ Các

công

trình

nuôi

trồng

thuỷ

sản, cánh

đồng

muối;
+ Các

công

trình

du

lịch, vui

chơi, thể

thao;
+ Các

công

trình

liên

quan

đến

khai

thác

ti

nguyên

trong

lòng

đất
C
C
á
á
c
c

t
t


i
i

s
s
ả
ả
n
n

kh
kh
á
á

c
c

do
do
ph
ph
á
á
p
p

lu
lu
ậ
ậ
t
t

quy
quy

đ
đ
ịnh
ịnh


Luật

pháp

Việt

Nam v

các

nớc

trên

thế

giới

đều

ghi

nhận

một

số

ti

sản

có

thể

di

dời

song vẫn

đợc

coi

l

bất

động

sản:
+ Máy

bay
+ Tầu

biển
+ Tầu

hoả

Tại sao

lại nh

vậy?
Đ
Đ
ặ
ặ
c
c

đ
đ
i
i
ể
ể
m
m

c
c
ủ
ủ
a
a

B
B

Đ
Đ
S
S
Thứ

nhất, BĐS l

hng

hoá

có

vị

trí

cố

định

về

địa

lý, về

địa

điểm

v

không

thể

di

dời

đợc.
+ Các

bất

động

sản

gắn liền

với

ĐĐ, m

ĐĐ

cố

định

về

vị

trí, về

không

gian

v

diện

tích;
+ Vị trí

của

BĐS vô

cùng

quan

trọng

liên

quan

đến

giá

trị

v

giá

cả

BĐS, khả

năng

sinh

lợi

v

môi

trờng

đầu

t

lmăn.
Đ
Đ
ặ
ặ
c
c

đ
đ
i
i
ể
ể
m
m

c
c
ủ
ủ
a
a

B
B

Đ
Đ
S
S
Thứ

hai, BĐS l

hng

hoá

có

tính

bền

vững, lâu

di
+ BĐS gắn liền

với

sự

trờng

tồn

của

đất

đai
+ Các

công

trình

xây

dựng, công

trình

kiến

trúc,
công

trình

văn

hoá, các

to

nh

có

độ

tuổi

rất

cao, hng

trăm, hoặc

thậm

chí

hng

ngnnăm

đã

qua.
T
hứ
t
, h

n
g
h
o
á
b
ất
đ
ộ
n
g
s
ản
m
an
g
n
ặn
g
yếu
t
ố
t
ập
q
u
á
n
,
t

h
ị
h
iếu
v
t
âm
lý
xãh
ộ
i
Thứ

ba, hng

hoá

bất

động

sản

mang

tính

cá

biệt

v

khan hiếm
Thứ

năm, hng

hoá

bất

động

sản

chịu

ảnh

hởng

lẫn

nhau

cbitl

quỏ

trỡnh

ụth

hoỏ
Th
Th
ứ
ứ

s
s
á
á
u
u
,
,
h
h


ng
ng

ho
ho
á
á

B
B
Đ
Đ
S
S
chịu
chịu

s
s
ự
ự

chi
chi
ph
ph
ố
ố
i
i

m
m
ạ
ạ
nh
nh
m

m
ẽ
ẽ

c
c
ủ
ủ
a
a

ph
ph
á
á
p
p

lu
lu
ậ
ậ
t
t

v
v

chính
chính

s
s
á
á
ch
ch

c
c
ủ
ủ
a
a

NN
NN
z
Chínhsáchv pháp
luật về đất đai
z
Chínhsáchv pháp
luật về KDBĐS
z
Chínhsáchv pháp luật
về Doanh nghiệp, đầu t.
z
Chínhsáchphápluậtvề

nh ở, xây dựng
ổn

định

chính

trị
Môi

trờng
đầu

t
Phát

triển

kinh

tế
vĩ

mô
2.1. KN Thị

trờng BĐS
Khác biệt giữa BĐS
v các hng hoá khác
T

h
ị
tr

ờ
n
g b
ất
đ
ộ
n
g sản
Ngời

bán
Ngời

CN
Ngời

CT
Ngời

TC
Bên

BL
Ngời

mua

Ngời

nhận

CN
Ngời

thuê
Ngời

nhận

TC
Bên

đợc

BL
2.
2.
Kh
Kh
á
á
I
I

ni
ni
ệ

ệ
m
m
,
,
đ
đ
ặ
ặ
c
c

đ
đ
i
i
ể
ể
m
m

c
c
ủ
ủ
a
a

thị
thị

tr
tr


ờng
ờng

B
B
Đ
Đ
S
S
2.2.
2.2.
C
C
á
á
c
c

đ
đ
ặ
ặ
c
c

đ
đ
i
i
ể
ể
m
m

c
c
ủ
ủ
a
a

thị
thị

tr
tr


ờng
ờng

B
B
Đ
Đ

S
S
Thứ

nhất, tính

cách

biệt

giữa

hng

hoá

với

địa

điểm

giao

dịch:
( nơi

giao

dịch

có

thể

l

chợ

địa

ốc, chợ

hng

hóa

BĐS ảo,
không

có

sự

cố

định)
Việc

honthnh

một

giao

dịch

về

BĐS thờngdiễnranhiều

khâu

nh:
+ Đm phán

tại nơi

giao

dịch, cung

cấp

thông

tin cho

nhau
+ Kiểm

tra

thực

địa, xác

định

tính

có

thực

v

độ

chính

xác

của

thông

tin
+ Đăng

ký

pháp

lý

đối

với

BĐS
+ Quan

hệ

giao

dịch

không

thể

tiến

hnh

trong

một

thời

gian

ngắn, thậm

chí

có

thể

rất

di.