Luận văn thạc sỹ: Đầu tư các dự án bất động sản tại Công ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí PVFC Land
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.28 MB, 105 trang )
MỤC LỤC
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU
LỜI NÓI ĐẦU.........................................................................................................1
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
......................................................................................................................... 4
1.1
Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư...................................................4
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư..................................................4
1.1.2. Phân loại..........................................................................................................5
1.1.3 Khái niệm và các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu tư...................................6
1.2
Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản...............................................8
1.2.1 Khái niệm.......................................................................................................8
1.2.2 Đặc điểm dự án bất động sản.........................................................................12
1.3 Tiêu thức đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư dự án bất động sản.........20
1.4
Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư dự án bất động sản...........22
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ DỰ ÁN TẠI CÔNG
TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI
ĐOẠN 2007 - 2010.................................................................................................25
2.1
Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land)......25
2.1.1 Quá trình hình thành và phát triển Công ty CP Bất động sản Tài chính
Dầu Khí (PVFC Land)...................................................................................25
2.1.2 Thông tin chung và cơ cấu tổ chức................................................................26
2.1.3 Kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty......................................29
2.2
Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land
....................................................................................................................... 34
2.2.1 Đặc điểm chung của hoạt động đầu tư các dự án của công ty PVFC Land:
....................................................................................................................... 34
2.2.2 Giới thiệu các dự án của công ty....................................................................35
2.2.3 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư các dự án bất động sản của công ty
PVFC Land....................................................................................................39
2.2.4 Đánh giá tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty
PVFC Land....................................................................................................61
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ
DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI
CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND).............................................................74
3.1
Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty..................................................74
3.1.1 Phương hướng phát triển công ty (giai đoạn 2011 – 2015).............................74
3.1.2 Định hướng hoạt động đầu tư dự án tại công ty..............................................75
3.1.3 Phân tích cơ hội và thách thức đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản
tại công ty......................................................................................................75
3.2
Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động
sản tại công ty..............................................................................................81
3.2.1 Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án...................................81
3.2.2 Cân đối và sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp lý...............................................82
3.2.3 Đẩy mạnh tiến độ thực hiện đầu tư các dự án bất động sản...........................85
3.2.4 Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường....................................86
3.2.5 Giải pháp quản lý dự án đầu tư......................................................................87
3.2.6 Giải pháp về nhân lực....................................................................................90
KẾT LUẬN............................................................................................................92
DANH MỤC HÌNH, BẢNG BIỂU
Hình 1.1:
Chu kì của dự án đầu tư............................................................................7
Bảng 1.1:
Các bước của dự án đầu tư.......................................................................7
Bảng 2.1:
Cơ cầu tổ chức của Công ty PVFC Land................................................27
Bảng 2.2 :
Kết quả hoạt động SXKD của Công ty năm 2007 - 2010......................29
Bảng 2.3:
Cơ cấu doanh thu của Công ty qua các năm (2008 - 2010)...................31
Bảng 2.4:
Chỉ số về khả năng sinh lời.....................................................................32
Bảng 2.5:
Cơ cấu nguồn vốn và tài sản...................................................................32
Bảng 2.6:
Chỉ số về tăng trưởng.............................................................................33
Bảng 2.7:
Bảng thống kê diện tích các căn hộ........................................................48
Bảng 2.8 :
Tổng mức đầu tư dự án...........................................................................49
Bảng 2.9:
Dự kiến mức độ lấp đầy diện tích cho thuê và bán căn hộ......................51
Bảng 2.10: Tiến độ thực hiện đầu tư các dự án.........................................................53
Bảng 1.11: Cơ cấu vốn đầu tư các dự án...................................................................58
Bảng 2.12: Số lượng các dự án bất động sản công ty đã thực hiện đầu tư................59
Bảng 2.13: Danh sách các công ty tham gia góp vốn................................................60
Bảng 2.14: Một số dự án có hiệu quả tài chính tốt hiện đang được tập trung triển khai....62
Bảng 2.15: Cơ cấu vốn cho hoạt động đầu tư các dự án bất động sản......................64
Bảng 2.16: Doanh thu từ hoạt động đầu tư dự án của công ty từ năm 2008 – 2010
................................................................................................................ 65
i
TÓM TẮT LUẬN VĂN
Cùng với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam ngày
càng phát triển và sôi động. Đây là kênh thu hút một lượng lớn vốn đầu tư của xã
hội và hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Cùng với sự phát triển kinh
tế xã hội và tăng thu nhập của người dân, nhu cầu sống trong một môi trường an
toàn, hiện đại với các tiện ích cao cấp phát triển ngày càng nhanh. Đồng thời, với sự
gia tăng tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, bên cạnh sự tăng trưởng căn hộ và nhà ở cao
cấp, những năm tới được dự báo về sự bùng nổ thị trường văn phòng cho thuê. Do
đó, thị trường bất động sản được dự báo cũng sẽ sôi động trong những năm tới.
Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế cũng như những hạn chế và thắt
chặt tín dụng bất động sản đã khiến hoạt động đầu tư dự án của công ty trong thời
gian qua gặp không ít khó khăn.
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ
CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư
Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính, nguồn lực vật chất,
nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh trong một thời gian tương đối
dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.
Có nhiều cách phân loại hoạt động đầu tư tùy theo từng khía cạnh nhìn nhận
và đánh giá cũng như để phục vụ cho mục đích tiện theo dõi và quản lý.
Quá trình đầu tư được phân thành 3 giai đoạn, tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư các
bước công việc trong mỗi giai đoạn của các dự án đầu tư không giống nhau : Giai đoạn
chuẩn bị đầu tư, giai đoạn thực hiện đầu tư, giai đoạn vận hành kết quả đầu tư .
1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản
Bất động sản là những tài sản vật chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu
dài: đất đai, công trình xây dựng gắn liền với đất.
Dự án bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô
hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản trong một thời
gian nhất định.
ii
Theo quy định, nội dung của dự án nói chung và dự án đầu tư bất động sản
nói riêng gồm 2 phần: phần thuyết minh của dự án và phần thiết kế cơ sở.
Quy trình đầu tư dự án bất động sản nói chung gồm 7 bước: Tìm kiếm đất và
khẳng định tính phù hợp của đất; hình thành ý tưởng kinh doanh; nghiên cứu thị
trường; thiết kế ý tưởng; phân tích tài chính; tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án
và lập hồ sơ dự án, xin cấp phép, vay vốn và triển khai dự án; triển khai dự án
1.3 Tiêu thức đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư dự án bất động sản
Đối với hoạt động đầu tư dự án bất động sản, các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả
của dự án gồm : chỉ tiêu về kết quả và chỉ tiêu về hiệu quả.
a) Chỉ tiêu kết quả
- Tỷ lệ vốn đầu tư thực hiện của dự án
- Tỷ lệ hoàn thành của hạng mục, đối tượng xây dựng của dự án
- Hệ số huy động tài sản cố định của dự án
- Tỷ lệ huy động các hạng mục công trình, đối tượng xây dựng của dự án
b) Chỉ tiêu hiệu quả
Hệ thống các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tài chính của dự án bao gồm
- Chỉ tiêu lợi nhuận thuần và thu nhập thuần của dự án
- Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời của dự án (npv - Mức thu nhập thuần tính trên một
đơn vị vốn đầu tư )
- Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư ( T)
- Chỉ tiêu tỷ suất hoàn vốn nội bộ IRR
- Chỉ tiêu điểm hòa vốn
1.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động đầu tư dự án bất động sản.
a) Các nhân tố tự nhiên:
Việc xem xét đánh giá ưu thế về các mặt của bất động sản là cực kỳ quan
trọng, đặc biệt là đối với việc xác định giá đất, là thành phần quan trọng trong việc
xác định chi phí đầu tư ban đầu và xác định mục tiêu, mục đích của chủ đầu tư khi
thực hiện dự án.
b) Các nhân tố kinh tế
Các yếu tố tác động khách quan và các yếu tố tác động chủ quan như tình hình
iii
cung – cầu bất động sản trong khu vực, cung cầu nhà ở, văn phòng cho thuê; các
điều kiện của thị trường bất động sản; cơ sở hạ tầng; thu nhập bình quân .....có ảnh
hưởng quan trọng đến giá trị của bất động sản đó.
c) Nhóm nhân tố chính trị pháp lý
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƯ
DỰ ÁN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN TÀI CHÍNH
DẦU KHÍ (PVFC LAND) GIAI ĐOẠN 2007 - 2010
2.1 Tổng quan về Công ty CP Bất động sản Tài chính Dầu Khí (PVFC Land)
Công ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí Việt Nam là đơn vị thành
viên của Tổng Công ty Cổ phần Xây lắp Dầu khí Việt Nam (PVC).
Là doanh nghiệp mới thành lập được hơn 03 năm nhưng PVFC Land đã
nhanh chóng vươn lên trở thành doanh nghiệp có uy tín trong ngành kinh doanh bất
động sản nói chung và lĩnh vực đầu tư kinh doanh các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị
nói riêng.
Công ty hoạt động trong các lĩnh vực chính : Kinh doanh dịch vụ tư vấn bất
động sản, đấu giá động sản, quảng cáo bất động bất sản, quản lý bất động sản;
Từ năm 2008 đến nay, ngành nghề chủ yếu mang lại doanh thu chính cho
công ty là hoạt động tư vấn và kinh doanh bất động sản, đầu tư tài chính; nguồn thu
nhập của chủ yếu là từ các lĩnh vực như Kinh doanh Bất động sản, Ủy thác quản lý
vốn, Lãi tiền gửi ngân hàng, kinh doanh chứng khoán,... .
Năm 2009, lợi nhuận khác của công ty tăng lên đột biến ( 168,133% so với
năm 2008) khiến là do giá trị thương quyền mà PVFC Land nhận được từ các đối
tác cho dự án 160 Trần Quang Khải ( hơn 18.504 tỷ đồng). Các hoạt động đầu tư dự
án bất động sản của công ty bắt đầu triển khai mạnh ở khu vực phía Bắc (Hải
Phòng, Thanh Hoá) và trên địa bàn Hà Nội và Hồ Chí Minh. Năm 2010 đánh dấu
bước tăng trưởng vượt bậc về doanh thu trong lĩnh vực đầu tư các dự án bất động
sản khi công ty thực hiện chuyển nhượng thành công các dự án mới hoàn thành và
kinh doanh các dự án bất động sản mới. Bán hàng và cung cấp dịch vụ chính là
phần doanh thu từ đầu tư bất động sản đầu tư.
iv
2.2 Phân tích thực trạng hoạt động đầu tư dự án tại công ty PVFC Land
Là công ty chuyên kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản, có thể dễ dàng
nhận thấy 100% hoạt động đầu tư của công ty đều là đầu tư về bất động sản dưới
mọi hình thức.
Ngành nghề chính của công ty là kinh doanh bất động sản nên các dự án đầu
tư của công ty được thực hiện theo hình thức xây dựng – vận hành hoặc chuyển
nhượng.
Các dự án của công ty tập trung chủ yếu tại khu vực phía bắc trên địa bàn
các tỉnh Hải Phòng, Thanh Hóa và 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh.
Hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản của Công ty bao gồm hoạt
động kinh doanh bất động sản và hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động
sản. Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty tập trung vào đầu tư xây
dựng công trình để bán, cho thuê và cho thuê mua. Thị trường mục tiêu là
khu chung cư nhà ở cao cấp, khu trung tâm thương mại, tòa nhà chức
năng, khu du lịch nghỉ dưỡng.
Các hình thức đầu tư dự án
-
Công ty trực tiếp làm chủ đầu tư các dự án.
-
Góp vốn thành lập các công ty con, công ty thành viên để thực hiện các dự
án đầu tư.
-
Đầu tư dưới hình thức thực hiện liên doanh, liên kết với các công ty khác:
Hiện tại, PVFC Land đang thực hiện đầu tư xây dựng 11 dự án bao gồm các
dự án do công ty là chủ đầu tư chính và các dự án liên kết với các đơn vị khác để
thực hiện đầu tư. Ngoài ra, còn một số dự án khác đang trong quá trình thực hiện
thủ tục xin chủ trương và chấp thuận đầu tư. Toàn bộ các dự án của công ty đều đầu
tư vào lĩnh vực xây dựng và kinh doanh bất động sản.
Quy trình thực hiện đầu tư dự án của công ty tuân theo các quy định, quy chế
đầu tư và điều lệ của công ty.
Bước 1 : Tìm kiếm cơ hội đầu tư
Bước 2 : Hình thành ý tưởng và tìm hiểu thông tin về dự án
Bước 3 : Nghiên cứu thị trường
v
Bước 4 : Lập dự án đầu tư chi tiết - Phân tích tài chính
Bước 5 : Thực hiện đầu tư
Bước 6 : Triển khai thực hiện dự án
Tình hình thực hiện đầu tư các dự án bất động sản của công ty PVFC Land
Tiến độ thực hiện các dự án:
Năm 2007, do mới thành lập nên hoạt động đầu tư dự án của công ty chỉ mới
ở mức độ sơ khai, chủ yếu là nghiên cứu, tìm kiếm các cơ hội đầu tư. Sang năm
2008, công ty bắt đầu triển khai thủ tục chuẩn bị đầu tư một số dự án đầu tư bất
động sản do Tập đoàn Dầu khí chỉ định thực hiện. Hiện nay, hầu hết các dự án mà
công ty làm chủ đầu tư đã được cấp phép và đang trong quá trình triển khai thi
công, dự kiến hoàn thành trong 2 – 5 năm tới.
Theo quy mô và nguồn vốn đầu tư
Năm 2008, các dự án của công ty chủ yếu đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu
tư ( nghiên cứu lập dự án, trình duyệt các thủ tục đầu tư, hoàn thiện các căn cứ pháp
lý cho dự án) nên nhu cầu vốn đầu tư chưa cao ; vì vậy không bị áp lực về vốn.
Trong cơ cấu vốn đầu tư dự án của công ty có một phần rất lớn là nguồn vốn
uỷ thác của các đơn vị thành viên trong ngành, đặc biệt là vốn uỷ thác của Tập đoàn
Dầu khí PVN. Đối với nguồn vốn vay, đơn vị cung cấp tín dụng cho các dự án bất
động sản của công ty chủ yếu là PVFC và ngân hàng TMCP Đại Dương cùng một
số các ngân hàng TMCP trên địa bàn.
Theo dự án đầu tư
Hiện tại công ty trực tiếp làm chủ đầu tư 4 dự án tại Hải Phòng và Hà Nội
với tổng vốn đầu tư dự kiến là 2.223 tỷ đồng với mục tiêu đầu tư chính là xây dựng
các tòa nhà chung cư văn phòng.
Trong đó, 2 dự án là công ty đầu tư 100% vốn; còn 2 dự án công ty thực
hiện đầu tư theo phương thức góp vốn hợp tác đầu tư kinh doanh với các công ty
khác, trong đó, PVFC Land giữ vai trò chi phối, là chủ dự án.
Ngoài ra, công ty còn thực hiện đầu tư hàng loạt dự án bất động sản khác trên
địa bàn Hà Nội và Hồ Chí Minh thông qua hình thức góp vốn thành lập các công ty
bất động sản con, công ty thành viên để thực hiện các dự án đầu tư.
vi
Một hình thức mà hiện công ty đang áp dụng chủ đạo trong hoạt động đầu tư
dự án của mình đó là góp vốn hợp tác liên doanh với các công ty để triển khai dự án
Thành quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản
Với việc bám sát và phối hợp chặt chẽ với các đối tác tham gia, một số dự án
có tiến độ triển khai rất tốt, đảm bảo đúng kế hoạch đề ra của dự án như dự án
Dolphin Plaza, PVFC Land Hải Phòng...
Đồng thời năm 2010 cũng là năm đánh dấu sự thành công của công ty trong
hoạt động đầu tư khi một số dự án mà công ty thực hiện đã được bàn giao vượt và
đúng tiến độ. Công ty tập trung vốn đầu tư vào các dự án trọng điểm có hiệu quả
cao; đồng thời hạn chế đầu tư và giãn tiến độ đối với một số dự án chưa thật hiệu
quả. Đặc biệt, một số dự án có hiệu quả cao về mặt tài chính được công ty chú trọng
đẩy mạnh tiến độ.
Vốn và nguồn vốn cho đầu tư dự án
Tiền thân là công ty con của Tổng công ty tài chính Dầu khí (PVFC), nay là
đơn vị thành viên của Tổng công ty xây lắp Dầu khí (PVC), công ty có lợi thế lớn
trong việc huy động các nguồn vốn cho dự án đầu tư của mình.
Tuy nhiên, nhờ sự hậu thuận của các đơn vị thu xếp vốn lớn của
PetroVietNam nguồn vốn dành cho hoạt động đầu tư dự án của công ty tương đối
dồi dào và không bị áp lực lớn về nguồn. Các đơn vị này vừa đóng vai trò thu xếp
vốn và vừa tham gia góp vốn đầu tư vào một số dự án của công ty. Thêm vào đó,
bằng việc tăng cường mở rộng hình thức hợp tác đầu tư nên các dự án của công ty
đã thu hút được nhiều đối tác quan tâm, góp vốn. Từ đó, làm giảm gánh nặng về chi
phí vốn, tăng tính hấp dẫn của dự án đầu tư.
Công tác đánh giá kiểm tra về mặt kỹ thuật, giám định chất lượng
Công ty đã tập hợp và nghiên cứu các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy phạm xây
dựng của Việt Nam và của các nước tiên tiến trên thế giới. Sau đó phổ biến, hướng
dẫn các đơn vị áp dụng trong hoạt động sản xuất kinh doanh.
Công ty luôn chú trọng đến công tác giám định chất lượng ngày từ khâu thiết
kế. Do đặc thù hoạt động trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh dự án, xây dựng công
vii
trình, nên việc kiểm tra chất lượng công trình luôn được Công ty đặt lên hàng đầu.
Hạn chế và nguyên nhân
Tuy nhiên, bên cạnh những thành tựu đạt được trên thì hoạt động đầu tư bất động
sản của Công ty vẫn còn nhiều hạn chế, dẫn đến hoạt động này chưa mang lại hiệu quả
một cách vượt bậc, chưa phát huy hết những nội lực và lợi thế của Công ty.
Một số dự án chưa mang lại hiệu quả kinh tế cao, mặc dù có thị trường
nhưng do tiến độ triển khai quá chậm nên đã làm ảnh hưởng tới có hội đầu tư
Nguồn vốn đầu tư dự án : việc sử dụng vốn tự có để tham gia hoạt động đầu
tư dự án một mặt đảm bảo sự chủ động về vốn đầu tư nhưng mặt khác cũng tăng
thêm rủi ro cho hoạt động đầu tư. Một số dự án có tỷ trọng vốn tự có quá lớn (hơn
50% tổng vốn đầu tư) khiến hạn chế nguồn vốn cho các dự án mới, làm tăng độ rủi
ro triển khai thành công dự án. Bên cạnh đó, việc tiếp cận nguồn vốn vay còn hạn
chế, chỉ các tổ chức tín dụng trong ngành.
Hạn chế trong công tác lập dự án: Trong quá trình nghiên cứu, lập dự án,
chưa coi trọng đúng mức công tác đánh giá thị trường và khách hàng. Do đó, chủ
yếu các khách hàng tham gia mua bán các sản phẩm dự án của Công ty đều là khách
hàng trong ngành Dầu khí.
Chất lượng công tác thẩm định vẫn còn chưa cao nhất là trong khâu xác định
chủ trương, mục đích đầu tư hợp lý, dẫn đến có dự án đã đi vào triển khai nhưng
không hiệu quả, bị đình trệ phải chuyển nhượng cho đơn vị khác.
Công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường : Việc nghiên cứu thị trường của
dự án còn yếu kém, chưa được chú trọng nhiều, những khía cạnh về địa lý, tự nhiên,
kinh tế xã hội của dự án.
Công tác tiếp thị với các khách hàng truyền thống còn chưa mạnh, chưa mở
rộng thêm được nhiều khách hàng mới, thị trường mới.
Công tác quản lý dự án chưa sát sao, còn lỏng lẻo : Sự phối hợp, trao đổi,
cập nhật thông tin giữa các đơn vị, phòng ban chưa linh hoạt, chưa sáng tạo, quyết
liệt và chưa có được những giải pháp tốt nhất.
Địa bàn hoạt động đầu tư chưa mở rộng, chỉ tập trung ở 2 thành phố lớn: Hà
Nội, Tp Hồ Chí Minh và Hải Phòng, Thanh Hóa
viii
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG
ĐẦU TƯ DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CP BẤT ĐỘNG SẢN
TÀI CHÍNH DẦU KHI (PVFC LAND)
3.1 Định hướng hoạt động đầu tư tại công ty
Định hướng đầu tư của công ty trong những năm tới là tập trung vốn và nhân
lực cho các dự án trọng điểm, phấn đấu 100% các dự án hoàn thành đúng tiến độ
đề ra. Đồng thời cơ cấu lại danh mục đầu tư, tìm kiếm các cơ hội đầu tư mới, giãn
hoặc chuyển nhượng các dự án đầu tư không hiệu quả.
Tuy cơ hội có nhiều song thách thức cũng không nhỏ, vì vậy, công ty xác
định để có thể có chiến lược đầu tư vững chắc, lâu dài cần dựa vào những đánh giá
chi tiết cụ thể thực trạng chung của thị trường bất động sản và những thuận lợi, khó
khăn để đưa ra một chiến lược đầu tư đúng đắn.
3.2 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động đầu tư dự án bất động sản
tại công ty
Nâng cao chất lượng công tác lập và thẩm định dự án: Hoàn thiện quá trình
lập dự án đầu tư bằng cách tăng cường sự tham gia, đánh giá giám sát của đội ngũ
chuyên gia khi thực hiện lập dự án việc giám sát, kiểm tra trong quá trình lập dự án
và thẩm định các báo cáo tiền khả thi, báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo đầu tư
sau khi các báo cáo này đã được hoàn thành. Hoàn thiện quy trình thẩm định dự án
đầu tư: hoàn thiện quy trình thẩm định dự án thống nhất, bổ sung các chỉ tiêu đánh
giá tài chính dự án phù hợp với đặc thù dự án bất động sản.
.Cân đối và sử dụng nguồn vốn đầu tư hợp lý : Đầu tư bất động sản cần
tiền vốn lớn vì vậy nhà đầu tư cần có năng lực huy động vốn và sử dụng vốn.
Trong bối cảnh nền kinh tế gặp nhiều khó khăn, khả năng huy động vốn bị
hạn chế, công ty cần cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư một cách hợp lý, xây dựng các
biện pháp thu hút, quản lý và sử dụng vốn có hiệu quả. Ngoài việc sử dụng nguồn
vốn tự có, cần đa dạng hóa nguồn vốn đầu tư, tăng cường thu hút vốn đầu tư từ các
nguồn khác dưới nhiều hình hình thức: Tăng cường hợp tác đầu tư theo từng dự án,
huy động vốn từ khách hàng, huy động vốn đầu tư từ nguồn vốn góp đầu tư, vốn tín
ix
dụng ngân hàng hoặc các tổ chức tài chính.
Đẩy mạnh tiến độ thực hiện đầu tư các dự án bất động sản
Việc xây dựng một chiến lược đầu tư bất động sản phù hợp với khả năng và
định hướng của công ty sẽ giúp công ty có cơ cấu đầu tư hợp lý. Từ đó, việc tìm
kiếm cơ hội đầu tư, lựa chọn nhà đầu tư để hợp tác cũng như xác định tỷ lệ góp vốn
sẽ được hiệu quả và thuận lợi hơn, tránh tình trạng dàn trải, không đúng trọng tâm.
Đẩy mạnh công tác tiếp thị và nghiên cứu thị trường
Công ty cần chú trọng công tác nghiên cứu thị trường, tìm hiểu và phát triển
cơ hội đầu tư sau đó tăng cường giám sát và kiểm tra, luôn theo dõi sát sao trong
quá trình thuê các tổ chức tư vấn lập dự án.
Giải pháp quản lý dự án đầu tư: Sử dụng các công cụ quản lý dự án phù
hợp, có hiệu quả, cải thiện cơ chế, tổ chức quản lý dự án đầu tư nhằm đảm bảo tiến độ
dự án, đẩy mạnh quản lý chất lượng dự án, cải tiến bộ máy tổ chức quản lý theo
hướng phân công thống nhất, tăng tính phối hợp giữa các phòng ban liên quan
Giải pháp về nhân lực
Công ty cần tăng cường đào tạo, thu hút đội ngũ cán bộ chuyên gia trong các
lĩnh vực đầu tư, kỹ thuật, quản lý và điều hành dự án.Thành lập các bộ phận chuyên
trách về từng mảng của dự án, lĩnh vực đầu tư. Bên cạnh đó, tăng cường liên kết
với các cơ sở đào tạo về đầu tư, quản lý đầu tư, kỹ thuật xây dựng để thực hiện các
khóa đào tạo cho cán bộ nghiệp vụ, nâng cao chất lượng cán bộ đầu tư dự án.
x
KẾT LUẬN
Thị trường bất động sản vốn là thị trường tiềm ẩn đầy rủi ro nhưng cũng chưa
đựng những lợi nhuận kếch sù. Vì vậy, để trụ vững trong môi trường đầy khắc
nghiệt này, công ty cần chọn cho mình một con đường đi đúng đắn, xây dựng được
một chính sách đầu tư bền vững, cơ cấu đầu tư hợp lý, thích ứng được với những
biến động của thị trường. Việc nhìn ra những lợi thế cũng như những điểm yếu sẽ
giúp công ty định hướng được một chiến lược phát triển lâu dài trên nền tảng những
thuận lợi sẵn có.
Luận văn là một số nhận xét và đánh giá của bản thân đối với hoạt động đầu tư
dự án bất động sản của công ty PVFC Land dựa trên những hiểu biết của cá nhân.
Từ thực tiễn hoạt động của công ty đưa ra những đề xuất giải pháp cơ bản nhằm
góp ý xây dựng một chiến lược phát triển bền vững cho hoạt động đầu tư dự án bất
động sản tại công ty. Những hạn chế ở bài viết này khó tránh khỏi vì vậy em rất
mong muốn nhận được những ý kiến đóng góp quý báu của các thầy, cô giáo để bài
viết được hoàn thiện hơn.
1
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Cùng với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản Việt Nam ngày càng
phát triển và sôi động. Đây là kênh thu hút một lượng lớn vốn đầu tư của xã hội và
hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho nhà đầu tư. Cùng với sự phát triển kinh tế xã
hội và tăng thu nhập của người dân, nhu cầu sống trong một môi trường an toàn,
hiện đại với các tiện ích cao cấp phát triển ngày càng nhanh. Đồng thời, với sự gia
tăng tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ, bên cạnh sự tăng trưởng căn hộ và nhà ở cao cấp,
những năm tới được dự báo về sự bùng nổ thị trường văn phòng cho thuê. Do đó,
thị trường bất động sản được dự báo cũng sẽ sôi động trong những năm tới. Chính
vì vậy hàng loạt các công ty, Tổng công ty lớn đều tham gia vào hoạt động đầu tư
bất động sản; và Tập đoàn Dầu khí cũng không phải ngoại lệ.
Là đơn vị thành viên của Tập đoàn Dầu khí, Công ty Cổ phần Bất động sản
Tài chính Dầu khí được thành lập với mục tiêu thực hiện các hoạt động đầu tư và
kinh doanh bất động sản đảm bảo các nhu cầu về bất động sản cho ngành Dầu khí.
Tuy mới thành lập từ tháng 08/2007 nhưng công ty đã từng bước khẳng định được
vị thế của mình trên thị trường bất động sản. Với những lợi thế của mình, công ty đã
đẩy mạnh hoạt động đầu tư dự án và trở thành nhà cung cấp có thương hiệu trong
lĩnh vực này.
Tuy nhiên, sự biến động của nền kinh tế cũng như những hạn chế và thắt
chặt tín dụng bất động sản đã khiến hoạt động đầu tư dự án của công ty trong thời
gian qua gặp không ít khó khăn. Chính vì vậy, vấn đề đặt ra là cần có sự đánh giá
tổng thể về hoạt động đầu tư dự án cũng như đưa ra những biện pháp nhằm nâng
cao hiệu quả của hoạt động này.
Với ý nghĩa thực tiễn đó, đề tài: “ Đầu tư các dự án bất động sản tại Công
ty Cổ phần Bất động sản Tài chính Dầu khí PVFC Land” được lựa chọn để
nghiên cứu nhằm giải quyết vấn đề nêu trên.
2. Mục tiêu nghiên cứu
2
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài nhằm mục đích đề xuất được các giải pháp để
nâng cao hiệu quả của hoạt động đầu tư các dự án bất động sản tại Công ty cổ phần
Bất động sản tài chính Dầu khí PVFC Land xuất phát từ thực trạng hoạt động của
công ty và các yếu tố tác động của môi trường bên ngoài.
Nội dung của các mục tiêu bao gồm:
- Hệ thống những lý luận căn bản về dự án bất động sản
- Các yếu ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư các dự án bất động sản
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá tình hình hoạt động của Công ty cổ phần Bất
động sản tài chính Dầu khí PVFC Land.
- Đưa ra những điểm mạnh, điểm yếu, những hạn chế trong hoạt động đầu tư
các dự án tại Công ty cổ phần Bất động sản tài chính Dầu khí PVFC Land.
- Đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động đầu tư
các dự án tại PVFC Land
3. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Nghiên cứu tình hình hoạt động đầu tư các dự án bất động sản
của Công ty
- Phạm vi: Hoạt động đầu tư các dự án bất động sản của PVFC Land từ khi
thành lập (năm 2007) đến nay.
Tìm hiểu các đối thủ cạnh tranh là các Công ty bất động sản có cùng quy mô,
trụ sở chính ở Hà Nội
Phân tích tình hình thị trường bất động sản và các yếu tố tác động tới hoạt
động đầu tư các dự án bất động sản của công ty.
4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp nghiên cứu định tính và định lượng kết hợp
với các phương pháp khác như: phương pháp tổng hợp, phương pháp thống kê,
phương pháp so sánh và phương pháp phân tích.
Các số liệu được thu thập từ:
- Dựa vào các báo cáo tài chính, các báo cáo tổng kết kết quả hoạt động kinh
doanh, báo cáo hoạt động đầu tư giai đoạn 2007 đến 2010
- Số liệu từ Phòng dự án, Sàn giao dịch Bất động sản
3
- Các tài liệu, báo, tạp chí chuyên ngành có liên quan.
* Phương pháp phân tích, tổng hợp
- Phân tích tổng hợp theo thời gian (2007-2010)
- Phân tích tổng hợp theo không gian (so sánh với các công ty trong ngành).
- Phân tích tổng hợp theo nhóm vấn đề, nhóm đối tượng
* Phương pháp dự báo
- Phương pháp chuyên gia
- Phương pháp xu thế
4
CHƯƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ ĐẦU TƯ
CÁC DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1 Một số vấn đề chung về hoạt động đầu tư
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của hoạt động đầu tư.
Đầu tư là quá trình sử dụng các nguồn lực tài chính, lao động, tài nguyên
thiên nhiên và các tài sản vật chất khác nhằm trực tiếp hoặc gián tiếp sản xuất, tạo
ra các cơ sở vật chất cho nền kinh tế. Có rất nhiều cách hiểu khác nhau về đầu tư
tùy theo góc độ nhìn nhận và phạm vi phát huy tác dụng của các kết quả đầu tư.
Theo nghĩa hẹp, đầu tư bao gồm những hoạt động sử dụng các nguồn lực ở
hiện tại nhằm đem lại cho nền kinh tế những kết quả trong tương lai lớn hơn các
nguồn lực đã sử dụng để đạt được các kết quả đó.
Theo nghĩa rộng, đầu tư là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành
các hoạt động nào đó nhằm thu về cho người đầu tư các kết quả nhất định trong
tương lai lớn hơn các nguồn lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Nguồn lực đó
có thể là tiền, tài nguyên thiên nhiên, là sức lao đọng và trí tuệ. Còn các kết quả đạt
được có thể là sự tăng them các tài sản vật chất, tài sản trí tuệ và nguồn lực.
Như vậy, có thể hiểu một cách chung nhất: Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn
lực tài chính, nguồn lực vật chất, nguồn lực lao động và trí tuệ để sản xuất kinh doanh
trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.
Hoạt động đầu tư có một số đặc điểm chính:
Thứ nhất, quy mô tiền vốn, vật tư, lao động cần thiết cho hoạt động đầu tư
thường rất lớn.
Thứ hai, hoạt động đầu tư còn có đặc điểm là thời gian tương đối dài: Thời
kỳ đầu tư và thời gian vận hành kết quả đầu tư kéo dài.
Thứ ba, lợi ích do đầu tư mang lại được biểu hiện trên hai mặt: lợi ích tài
chính (biểu hiện qua lợi nhuận) và lợi ích kinh tế xã hội (thể hiện qua chỉ tiêu kinh
tế xã hội). Lợi ích tài chính ảnh hưởng trực tiếp tới quyền lợi của chủ đầu tư, còn lợi
ích kinh tế xã hội ảnh hưởng tới quyền lợi của cộng đồng, xã hội.
5
Các thành quả của hoạt động đầu tư thường phát huy tác dụng ngay tại nơi
nó được dựng nên. Quá trình thực hiện đầu tư và vận hành kết quả đầu tư chịu ảnh
hưởng của nhiều nhân tố tự nhiên, kinh tế, xã hội vùng.
1.1.2. Phân loại
Có nhiều cách phân loại hoạt động đầu tư tùy theo từng khía cạnh nhìn nhận
và đánh giá cũng như để phục vụ cho mục đích tiện theo dõi và quản lý:
1.1.2.1 Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư:
- Đầu tư trực tiếp: chủ đầu tư trực tiếp tham gia quản lý vốn đã bỏ ra.
- Đầu tư gián tiếp: là phương thức đầu tư trong đó chủ đầu tư không trực tiếp
tham gia quản lý vốn đã bỏ ra. Loại đầu tư này còn được gọi là đầu tư tài chính như
cổ phiếu, chứng khoán….
- Cho vay: là hình thức đầu tư dưới dạng cho vay kiếm lời qua lãi suất tiền cho vay.
1.1.2.2 Theo nguồn vốn:
- Đầu tư trong nước: là việc bỏ vốn sản xuất kinh doanh tại Việt Nam của các
tổ chức, công dân Việt Nam, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người nước
ngoài cư trú lâu dài tại Việt Nam.
- Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam: là việc nhà đầu tư nước ngoài đưa vốn vào
VIệt Nam dưới dạng tiền hoặc tài sản khác để tiến hành đầu tư theo quy định của
Việt Nam.
- Đầu tư ra nước ngoài: là loại đầu tư của tổ chức hoặc các nhân của nước
này tại nước khác.
1.1.2.3 Theo tính chất đầu tư (cơ cấu tái sản xuất):
- Đầu tư theo chiều rộng (đầu tư mới): là việc đầu tư để xây dựng mới các
công trình, nhà máy,…Loại đầu tư này đòi hỏi nhiều vốn đầu tư, trình độ công nghệ
và quản lý mới, thời gian thực hiện đầu tư và thời gian thu hồi vốn lâu, độ mạo
hiểm cao.
- Đầu tư theo chiều sâu: là loại đầu tư nhằm khôi phục, cải tạo, nâng cấp,
hiện đại và mở rộng các đối tượng hiện có. Phương thức này đòi hỏi ít vốn hơn và
thu hồi nhanh.
6
1.1.2.4 Theo thời gian thực hiện đầu tư và phát huy tác dụng :
Đầu tư ngắn hạn, đầu tư dài hạn và đầu tư trung hạn.
1.1.2.5 Theo lĩnh vực hoạt động:
Đầu tư cho sản xuất kinh doanh, đầu tư cho nghiên cứu khoa học, đầu tư cho
quản lý…
1.1.2.6 Theo tính chất sử dụng vốn đầu tư:
- Đầu tư phát triển: là phương thức đầu tư trực tiếp, trong đó việc bỏ vốn
nhằm gia tăng giá trị tài sản. Đây là phương thức căn bản để tái sản xuất mở rộng.
- Đầu tư chuyển dịch: là phương thức đầu tư trực tiếp, trong đó việc bỏ vốn
nhằm chuyển dịch quyền sở hữu giá trị tài sản như mua cổ phiếu, trái phiếu…
1.1.2.7 Theo ngành đầu tư:
Gồm đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng, đầu tư phát triển công nghiệp, đầu tư phát
triển dịch vụ.
1.1.2.8 Theo vùng lãnh thổ.
Việc phân loại đầu tư này sẽ góp phần giúp việc lập và thẩm định các dự án
đầu tư có hiệu quả hơn
1.1.3 Khái niệm và các giai đoạn trong chu kỳ dự án đầu tư
Quá trình đầu tư được phân thành 3 giai đoạn, tùy thuộc vào lĩnh vực đầu tư
các bước công việc trong mỗi giai đoạn của các dự án đầu tư không giống nhau .
Giai đoạn chuẩn bị đầu tư bao gồm: nghiên cứu phát hiện cơ hội đầu tư,
nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu khả thi, đánh giá và quyết định.
Giai đoạn thực hiện đầu tư gồm: hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện
đầu tư, thiết kế và lập dự toán thi công xây lắp công trình, thi công xây lắp công
trình, chạy thử và nghiệm thu sử dụng.
Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư gồm: nghiệm thu, bàn giao công trình; thực
hiện vận hành công trình; bảo hành công trình, quyết toán vốn đầu tư.
Chu kỳ của dự án đầu tư
Chu kỳ của dự án đầu tư là các giai đoạn mà một dự án phải trải qua bắt đầu
từ khi dự án mới chỉ là ý đồ đến khi dự án được hoàn thành chấm dứt hoạt động.
7
Ý đồ
Ý đồ
về dự
về dự
án đầu
án đầu
tư
tư
Chuẩn
Chuẩnbịbị
đầu
đầutưtư
Sản
Sảnxuất
xuất
kinh
kinh
doanh
doanh
Thực
Thựchiện
hiện
đầu
đầutưtư
Ý
Ý
tưởng
tưởng
về dự
về dự
án mới
án mới
Hình 1.1: Chu kì của dự án đầu tư.
Chu kỳ một dự án đầu tư được thể hiện thông qua ba giai đoạn:
-
Giai đoạn tiền đầu tư (Chuẩn bị đầu tư) ;
-
Giai đoạn đầu tư (Thực hiện đầu tư) ;
-
Giai đoạn vận hành các kết quả đầu tư (Sản xuất kinh doanh).
Mỗi giai đoạn lại được chia làm nhiều bước.
Bảng 1.1: Các bước của dự án đầu tư
Tiền đầu tư
Vận hành
Đầu tư
kết quả đầu tư
Thiết
Sử
kế
Nghiên
cứu
Nghiên
cứu
tiền
phát
khả thi
hiện
các cơ
hội
đầu tư
sơ bộ
lựa
chọn
dự án.
Nghiên
cứu
khả thi
( Lập
dự án
BCNC
KT )
Đánh
giá
và
quyết
định
(thẩm
định
dự án)
Đàm
phán
và
kí kết
các
hợp
đồng
dụng
và
lập
Thi
dự
công
toán
xây
thi
lắp
công
công
xây
trình
lắp
công
trình
Sử
Công
Chạy
dụng công
suất
thử và
chưa
giảm
suất
nghiệm
thu sử
dụng
dần và
hết
ở
công mức
suất
thanh
độ
cao
nhất.
Các bước công việc, các nội dung nghiên cứu ở các giai đoạn được tiến hành
tuần tự nhưng không biệt lập mà đan xen gối đầu cho nhau, bổ sung cho nhau nhằm
nâng cao dần mức độ chính xác của các kết quả nghiên cứu và tạo thuận lợi cho
việc tiến hành nghiên cứu ở các bước kế tiếp.
Trong 3 giai đoạn, giai đoạn chuẩn bị đầu tư (tiền đầu tư) tạo tiền đề và quyết
lý.
8
định sự thành công hay thất bại ở 2 giai đoạn sau, đặc biệt là đối với giai đoạn vận
hành kết quả đầu tư. Nội dung chủ yếu của giai đoạn tiền đầu tư là việc xây dựng dự
án đầu tư. Do đó, đối với giai đoạn chuẩn bị đầu tư, vấn đề chất lượng, vấn đề chính
xác của các kết quả nghiên cứu, tính toán và dự đoán là quan trọng nhất. Điều này
cũng tạo cơ sở cho quá trình hoạt động của dự án được thuận lợi, nhanh chóng thu
hồi vốn đầu tư và có lãi (đối với các dự án sản xuất kinh doanh), nhanh chóng phát
huy hết năng lực phục vụ dự kiến.
Trong giai đoạn thứ đầu tư, hầu như vốn đầu tư của dự án được chi ra không
sinh lời và nằm khê đọng trong suốt những năm thực hiện đầu tư. Thời gian thực
hiện đầu tư càng kéo dài sẽ khiến vốn ứ đọng càng nhiều, tổn thất càng lớn. Thời
gian thực hiện đầu tư phụ thuộc nhiều vào chất lượng công tác chuẩn bị đầu tư và
việc quản lý quá trình thực hiện đầu tư, quản lý việc thực hiện những hoạt động
khác có liên quan trực tiếp đến các kết quả của quá trình thực hiện đầu tư đã được
xem xét trong dự án đầu tư.
Thời gian hoạt động của dự án được xác định bởi thời gian vận hành các kết
quả đầu tư. Thời gian hoạt động của dự án bị phụ thuộc những nhân tố tác động đến
chu kỳ sống của sản phẩm do dự án tạo ra, hiệu quả của quá trình vận hành dự án.. .
1.2 Một số vấn đề về dự án đầu tư bất động sản
1.2.1 Khái niệm
a) Bất động sản
Khái niệm :
Tài sản bao gồm nhiều loại, căn cứ theo mục đích quản lý và sử dụng để có
các tiêu thức phân chia thành các loại khác nhau. Một cách khái quát nhất là chia tài
sản thành động sản và bất động sản. Tuy nhiên việc phân định các tài sản là động
sản hay bất động sản thường không đơn giản.
Một cách hiểu phổ biến về bất động sản : Bất động sản là những tài sản vật
chất không thể di dời, tồn tại và ổn định lâu dài : đất đai, công trình xây dựng gắn
liền với đất.
Đối tượng được coi là bất động sản khi có các điều kiện sau :
9
-
Là một yếu tố vật chất có ích cho con người ;
-
Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người ;
-
Có thể đo lường bằng giá trị nhất định ;
-
Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái
của nó không thay đổi ;
-
Tồn tại lâu dài.
Trên cơ sở đó, bất động sản thường được phân chia thành các nhóm :
-
Đất đai : là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đán kể,
đã xác định chủ quyền và được đo lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất
lượng của đất đai).
-
Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai : kể các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng.
-
Các tài sản khác gắn liền với đất đai như : Vường cây lâu năm (bao gồm
cây trồng và đất trồng cây), các công trình nuôi trồng thuỷ sản, du lịch, vui chơi, thể
thao, các công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định.
Đặc điểm chủ yếu của bất động sản :
-
Có vị trí cố định về vị trí địa lý, về địa điểm và không có khả năng di dời
được. Yếu tố vị trí sẽ quyết định giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản và được
xác định bằng các tiêu thức đo lường địa lý và khoảng cách tới các trung tâm, điểm
dịch vụ công cộng, các công trình công cộng như thưong mại, văn hoá, y tế, giáo
dục và khả năng tiếp cận. Giá trị và lợi ích mang lại của bất động sản chịu tác động
của yếu tố vùng và khu vực rõ rệt.
-
Là loại hàng hoá có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hoá bất động sản
gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên ban tặng không thể
bị tiêu huỷ. Tuy nhiên, tính lâu bền của hàng hoá bất động sản rất khác nhau, tuy
theo từng loại bất động sản cụ thểvà thể hiện ở hai góc độ vật lý và kinh tế.
-
Hàng hoá bất động sản mang tính khan hiếm. Bất động sản là một dạng
tài sản có giới hạn về quy mô quỹ đất dành cho mỗi dạng hoạt động phụ thuộc vào
những vị trí nhất định nên không thể mở rộng. Chính vì vậy luôn có sự mất đông
đối trong quan hệ cung cầu về bất động sản.
-
Tính dị biệt của bất động sản : Mỗi bất động sản là một tài sản riêng biệt,
10
được sản xuất đơn chiếc và đều có các yếu tố riêng biệt không giống với bất kỳ một
bất động sản nào khác. Sự khác biệt của bất động sản trước hết là do có sự khác
nhau về vị trí lô đất, kết cầu và kiến trúc, hướng, cảnh quan và các vật ngoại cảnh.
-
Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xác
hội : do nhu cầu về bất động sản ở mỗi nơi, mỗi khu vực, mỗi quốc gia, dân tộc chịu
ảnh hưởng bởi các yếu tố tập quán thị hiếu, tâm lý xã hội, tôn giáo, tín ngưỡng của
dân cư ở đó.
-
Hàng hoá bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời
hay hoàn thiện của hàng hoá bất động sản này ảnh hưởng tới giá cả của hàng hoá
bất động sản khác.
b) Dự án bất động sản
Khái niệm:
Theo Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 :
Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua nhằm mục đích sinh lợi.
Dự án bất động sản được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập mô
hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dịch vụ bất động sản trong một thời
gian nhất định.
Phân loại
Hoạt động đầu tư bất động sản rất đa dạng, việc phân loại có nghĩa trong
khâu thẩm định dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư bất động sản.
Các dự án bất động sản được phân thành các nhóm:
•
Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng;
•
Dự án căn hộ cho thuê;
•
Dự án trung tâm thương mại;
•
Dự án khách sạn, nhà hàng;
•
Dự án về dịch vụ nhà ở;
•
Dự án hạ tầng khu công nghiệp;
•
Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dịch vụ trên;
11
•
Các loại mô hình khác (không thuộc các dự án đã kể trên).
Các công ty bất động sản có thể lựa chọn thực hiện đầu tư một trong các loại
hình sản phẩm trên hoặc tham gia đầu tư kết hợp nhiều sản phẩm hoặc chỉ tham gia
đầu tư một giai đoạn trong quá trình thực hiện đầu tư kinh doanh.
Yêu cầu :
Các dự án bất động sản cần đảm bảo các yêu cầu sau :
- Đảm bảo tính pháp lý của dự án, tuân thủ đúng các quy định của pháp luật :
quá trình thực hiện đầu tư một dự án bất động sản trải qua rất nhiều giai đoạn với
các thủ tục pháp lý phức tạp. Do tính chất cần huy động nguồn vốn lớn, trong thời
gian dài, kết quả đầu tư tác động tới nhiều đối tượng nên một dự án bất động sản
khi ra đời đòi hỏi có sự chuẩn bị kỹ lưỡng về mặt pháp lý, đảm bảo các giấy tờ pháp
lý cho dự án phải đầy đủ (giấy phép đầu tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
phương án kiến trúc được phê duyệt, báo cáo nghiên cứu khả thi được phê duyệt...).
Đồng thời, trong quá trình thực hiện dự án, các quy định về xây dựng, đầu tư, an
toàn xây dựng, sử dụng vốn đầu tư cũng cần phải được tuân thủ một cách triệt để
nhằm hạn chế tới mức thấp nhất rủi ro cho dự án.
- Đảm bảo đúng tiến độ và chất lượng sản phẩm : Dự án bất động sản nói
riêng và dự án đầu tư nói chung có một đặc điểm chung là thời gian thực hiện kéo
dài, thành quả của dự án tác động tới nhiều đối tượng. Vì vậy, nếu quá trình thực
hiện dự án không tuân thủ các quy định về tiến độ thực hiện sẽ khiến dự án mất đi
lợi thế cạnh tranh, gây lãng phí vốn, giảm hiệu quả của dự án. Đồng thời, những
thành quả của hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tạo dựng là những tài sản
có giá trị sử dụng lâu dài, đối tượng sử dụng rất đông…Vì vậy trong khi đầu tư cần
phải chú ý chất lượng của các công trình : từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối
khoản mục thi công công trình...để đảm bảo sản phẩm của dự án đạt được tiêu
chuẩn chất lượng.
- Đảm bảo khả năng huy động vốn : Dự án đầu tư bất động sản thường được
thực hiện trong một thời gian dài, khối lượng vốn đầu tư lớn. Vì vậy, để đảm bảo
đúng tiến độ của dự án và chất lượng của sản phẩm thì cần cân đối nguồn vốn huy
động của dự án một cách hợp lý. Nguồn vốn đầu tư cho một dự án có thể được huy
12
động từ nhiều nguồn khác nhau, vấn đề đặt ra là cần duy trì, cân đối được các
nguồn, đảm bảo trong suốt quá trình thực hiện dự án luôn có đủ vốn cho việc thực
hiện đầu tư.
1.2.2 Đặc điểm dự án bất động sản.
- Các dự án bất động sản gắn liền với đất đai và quyền sử dụng đất. Những
thông tin về khu đất như đặc điểm, vị trí, khả năng giải phòng mặt bằng, quy hoạch
sử dụng của khu đất có tác dụng trực tiếp tới mục địch, phương pháp kinh doanh và
huy động vốn của dự án.
- Các dự án bất động sản thường có thời gian thực hiện dự án dài, tổng mức
đầu tư lớn do có liên quan tới nhiều thủ tục pháp lý phức tạp. Tuy đã được cải cách
nhưng hầu hết các dự án bất động sản đều phải trải qua một danh mục các thủ tục
pháp lý phức tạp. Thời gian cho giai đoạn chuẩn bị đầu tư thường vào khoảng 1 tới
3 năm, thực hiện dự án tùy theo quy mô thường ≥ 5 năm gây tốn kém nhiều thời
gian, tiền bạc và cả cơ hội đầu tư.
- Mỗi dự án có tham gia của nhiều bên như: Chủ đầu tư, nhà thầu, cơ quan,
cung cấp dịch vụ trong đầu tư, cơ quan quản lý nhà nước về bất động sản. Yêu cầu
có sự kết hợp nhiều nguồn lực đa dạng; là đối tượng mang tính tổng thể, sự tương
tác giữa các hoạt động dự án có thể phức tạp.
- Sản phẩm của các dự án đầu tư bất động sản là các khu đô thị, văn phòng
cho thuê, chung cư cao cấp để bán hoặc cho thuê hoặc kinh doanh…Trong quá trình
triển khai thực hiện, mục đích sử dụng của dự án có thể sẽ được xác định lại;
- Các dự án bất động sản có một đặc điểm là thuận lợi trong việc ứng trước
vốn của khách hàng, đặc biệt là các dự án xây nhà để bán. Theo đó, thường sau khi
hoàn thiện cơ sở hạ tầng, chủ đầu tư tiến hành ký hợp đồng bán hoặc cho thuê tài
sản với khách hàng trong đó nêu rõ tiến độ, số lượng tiền khách hàng phải thanh
toán theo từng giai đoạn... Đây là một điều hết sức thuận lợi đối với các dự án bất
động sản bởi nó giúp giải quyết những khó khăn về vốn cho chủ đầu tư trong điều
kiện thắt chặt tín dụng đồng thời giúp giảm chi phí vốn. Tuy nhiên, điều này cũng
gây không ít khó khăn cho chủ đầu tư do bị những ràng buộc trong hợp đồng nên
không thể hoặc ít có khả năng thay đổi giá cả và khách hàng.
1.2.3 Các nội dung của dự án bất động sản
