Tải bản đầy đủ (.doc) (129 trang)

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.54 MB, 129 trang )

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------

Nguyễn Thị Thu Trang

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội – Năm 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------------

Nguyễn Thị Thu Trang

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG
CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIẾN VỚI ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY, THÀNH PHỐ HÀ NỘI

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. PHẠM QUANG TUẤN

Hà Nội – 2018


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong bất kỳ luận
văn nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ
rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Trang


LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình nghiên cứu và thực hiện Luận văn, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tác giả đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo và tận tâm của PGS.TS
Phạm Quang Tuấn. Tác giả bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc nhất đến Thầy giáo hướng
dẫn cùng sự giúp đỡ nhiệt tình, chu đáo của cơ quan và đồng nghiệp.
Tác giả xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới các Thầy, Cô giáo trong
trường Đại học Khoa học Tự nhiên đã quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi giúp tác giả
thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu của mình.
Tác giả xin bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới sự góp ý chân thành của các
Thầy, Cô giáo Khoa Địa lý, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia
Hà Nội đã nhiệt tình giúp đỡ tác giả trong quá trình hoàn thành luận văn này. Tác

giả cũng xin gửi lời cảm ơn tới các cán bộ UBND quận Cầu Giấy, phòng Tài
nguyên Môi trường quận Cầu Giấy đã hỗ trợ dữ liệu và các thông tin cần thiết cho
Luận văn này.
Tác giả xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những người thân, cán bộ
đồng nghiệp và bạn bè đã tạo điều kiện về mọi mặt cho tác giả trong quá trình
thực hiện Luận văn này.
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Thu Trang


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...................................................................................................................
CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT..........................................................................
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất , quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất................................6
1.1.1. Các quyền về đất đai và tài sản gắn liền với đất.....................6
1.1.1.1. Đất đai...............................................................................6
1.1.1.2. Sở hữu đất đai...................................................................6
1.1.1.3 Quyền sử dụng đất.............................................................7
1.1.1.4. Quyền sở hữu nhà ở..........................................................9
1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất......................................................10
1.1.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất........................10
1.1.2.2. Vai trò và ý nghĩa của giấy chứng nhận...........................10
1.1.3 Vai trò và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận....................11
1.1.3.1 . Vai trò.............................................................................11

1.1.3.2. Ý nghĩa.............................................................................12
1.1.3. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta.......12
1.1.3.1. Đăng ký đất đai................................................................12
1.1.3.2. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở...........................................13
1.1.3.3 Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.................13
1.1.3.4. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận
với các nội dung quản lý nhà nước về đất đai...............................14
1.2. Cơ sở pháp lý về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở Việt Nam.16
1.2.1. Các văn bản pháp quy...........................................................16
1.2.1.1. Các văn bản Luật.............................................................16
1.2.1.2 Các văn bản quy phạm pháp luật hướng dẫn thi hành Luật
Đất đai và các luật khác liên quan do Chính phủ và các Bộ ban
hành..............................................................................................16
1.2.1.3. Các văn bản quy phạm pháp luật của địa phương...........17


1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất....................................................................................................18
1.2.2.1. Cơ sở pháp lý về đăng ký đất đai.....................................18
1.2.2.2. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.............25
1.3. Cơ sở thực tiễn về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...................28
1.3.1. Đăng ký cấp giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới....28
1.3.1.1. Đăng ký văn tự giao dịch Cộng hòa Pháp........................28
1.3.1.2. Hệ thống đăng ký quyền (hệ thống Torren) Liên bang Úc 30
1.3.1.3. Đăng ký đất đai và cấp giấy chứng nhận ở nước Cộng hòa

Nhân dân Trung Hoa.....................................................................31
1.3.2 Tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất ở
Việt Nam..........................................................................................34
1.3.2.1 Khái quát tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác trên đất cả nước...................................................................34
1.3.2.2. Tình hình thực hiện đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất
trên địa bàn thành phố Hà Nội......................................................35

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY
THÀNH PHỐ HÀ NỘI...........................................................................................
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Cầu Giấy........................38
2.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên..................................................38
2.1.1.1. Vị trí địa lý........................................................................38
2.1.1.2. Địa hình, địa chất.............................................................39
2.1.1.3. Đặc điểm khí hậu, thời tiết...............................................40
2.1.1.4. Các nguồn tài nguyên......................................................41
2.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội.......................................................42
2.1.3. Đánh giá chung điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội quận Cầu
Giấy..................................................................................................44
2.2. Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn quận
Cầu Giấy, thành phố Hà Nội................................................................45
2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai.....................................45


2.2.1.1. Ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử

dụng đất đai và tổ chức thực hiện................................................45
2.2.1.2. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, lập bản đồ hành chính........................................................46
2.2.1.3. Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, lập bản đồ địa
chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử
dụng đất.......................................................................................47
2.2.1.4. Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.......................48
2.2.1.5. Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển
mục đích sử dụng đất...................................................................51
2.2.1.6. Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước
thu hồi đất....................................................................................52
2.2.1.7. Đăng ký quyền sử đụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa
chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất.................................................53
2.2.1.8. Thống kê, kiểm kê đất đai................................................54
2.2.1.9. Quản lý tài chính về đất đai và giá đất............................55
2.2.1.10. Quản lý giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của
người sử dụng đất.........................................................................55
2.2.1.11. Thanh tra kiểm tra việc chấp hành các quy định của
pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm về pháp luật đất đai..........56
2.2.1.12. Giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo
các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất....................................57
2.2.1.14. Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.............................58
2.2.1.15. Phổ biến, giáo dục về đất đai.........................................58
2.2.2. Phân tích hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2017..59
2.2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017...................................59
2.2.2.2. Phân tích biến động diện tích các loại đất so với năm 2016
......................................................................................................61
2.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại
khu vực nghiên cứu.............................................................................62

2.3.1. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận giai đoạn
2014 - 2017......................................................................................62
2.3.1.1. Thực trạng hồ sơ địa chính..............................................62
2.3.1.2. Thực trạng nguồn nhân lực làm công tác đăng ký đất đai
......................................................................................................64
2.3.1.3. Thực trạng cơ sở vật chất, trang thiết bị máy móc phục
phụ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận.................................66
2.3.1.4. Thực trạng công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận.........67


2.3.2. Đánh giá công tác đăng ký đất đai và cấp Giấy chứng nhận. 76
2.4. Phân tích và đánh giá những ưu điểm, vấn đề tồn tại trong công
tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn
2014-2017...........................................................................................78
2.4.1. Những ưu điểm......................................................................78
2.4.2. Những khó khăn.....................................................................79
2.4.2.1. Khó khăn chung...............................................................79
2.4.2.2. Khó khăn trong công tác cấp Giấy chứng nhận...............79
2.4.3. Những nguyên nhân...............................................................88
2.4.3.1. Nguyên nhân khách quan................................................88
2.4.3.2. Nguyên nhân chủ quan....................................................89
2.5. Phân tích ý kiến của người dân và của cán bộ quản lý trong công
tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận tại quận Cầu Giấy..........................89

CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN CẦU GIẤY THÀNH PHỐ HÀ NỘI..........................................
3.1. Giải pháp về pháp luật, pháp chế và chính sách..........................97
3.1.1. Đề xuất các giải pháp điều chỉnh các qui định của thành phố,

Chính phủ đối với công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận...............97
3.1.2. Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính...............100
3.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức
thực hiện công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận.............................101
3.2.1. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ................101
3.2.2. Giải pháp nâng cao trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực
hiện công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận.................................102
3.2.3. Giải pháp về tài chính..........................................................103

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...............................................................................104
TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................................107
PHỤ LỤC..............................................................................................................111


DANH MỤC HÌNH


DANH MỤC BẢNG

Bảng 2.1: Kết quả thực hiện kế hoạch sử dụng đất đến 31/12/2016........................
Bảng 2.2: Bảng giao đất và chuyển mục đích đất cho hộ gia đình, cá nhân.............
Bảng 2.3: Tình hình giải quyết khiếu nại tố cáo......................................................
Bảng 2.4: Hiện trạng sử dụng đất quận Cầu Giấy năm 2017...................................
Bảng 2.5: Hiện trạng hệ thống bản đồ địa chính quận Cầu Giấy.............................
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy)....................................
Bảng 2.6: Tình trạng giải quyết tranh chấp, đơn thư................................................
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy)....................................
Bảng 2.7: Tình trạng thực hiện Quyết định, Thông báo thu hồi đất.........................
Bảng 2.8: Tình trạng cho thuê kiot..........................................................................
Bảng 2.9: Phân loại các trường hợp theo quy định cho phép chuyển đổi.................

(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy)....................................
Bảng 2.10: Các trường hợp có nguồn gốc đất dự án trước 01/7/2004......................
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy)....................................
Bảng 2.11: Các trường hợp có nguồn gốc giao đất không đúng thẩm quyền...........
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy)....................................
Bảng 2.12: Các trường hợp có nguồn gốc đất lấn chiếm.........................................
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy)....................................
Bảng 2.13: Các trường hợp chưa kê khai.................................................................
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy)....................................
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Cầu Giấy)....................................
Bảng 2.15 : Khả năng tiếp cận dịch vụ đăng ký cấp GCNQSDĐ............................
Bảng 2.16: Thời gian giải quyết thủ tục hành chính và thu các khoản phí, lệ phí....
Bảng 2.15: Ý kiến người dân về thái độ phục vụ của cán bộ công chức..................
Bảng 2.16: Ý kiến người dân về tầm quan trọng của việc đăng ký quyền sở hữu
nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất................................................................
Bảng 2.17: Số liệu điều tra khảo sát thái độ của người làm thủ tục đăng ký............
Bảng 2.20: Số liệu điều tra khảo sát phí và lệ phí....................................................



MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Luật đất đai năm 2013 đã quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai,
trong đó có công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng
nhận). Đây thực chất là thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa
chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để Nhà
nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất theo
pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền

sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất đai, đảm
bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Việt Nam đang trong quá trình đổi mới, đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại
hoá với mục tiêu trở thành nước công nghiệp vào năm 2020; Đất đai trở thành
nguồn nội lực để thực hiện CNH-HĐH đất nước .
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử
dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những
điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất khi có giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại
khoản 1 Điều 168, trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013
[18].
Đăng ký đất đai là một công cụ của Nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi
ích cộng đồng cũng như lợi ích của công dân. Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của
Việt Nam đang chịu một sức ép ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triến của
thị trường bất động sản và cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư. Việc

1


cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó cơ bản hoàn thành nhưng nhu cầu giao
dịch đất đai thì ngày càng cao. Một nguyên tắc cơ bản cho hệ thống đăng ký đất đai
là đảm bảo tính pháp lý, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống
nhất của dữ liệu địa chính. Tuy nhiên hồ sơ về đất đai được quản lý ở nhiều cấp
khác nhau, có nhiều khác biệt giữa thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, vì vậy mặc dù có những chuyển biến quan trọng trong khuônkhổ
pháp lý về đất đai, nhưng vẫn cần nỗ lực nhiều hơn khi triển khai hệ thống đăng ký
đất đai ở cấp địa phương.

Cầu Giấy là một quận nội thành của Thành phố Hà Nội, được thành lập theo
Nghị định số 74/CP ngày 21/11/1996 của Chính Phủ và đi vào hoạt động ngày 1
tháng 9 năm 1997. Quận có diện tích 1202,98 ha bao gồm gồm 8 phường: Quan
Hoa, Dịch Vọng, Dịch Vọng Hậu, Nghĩa Đô, Nghĩa Tân, Yên Hòa, Trung Hòa, Mai
Dịch [8].
Trong những năm gần đây nhiều dự án đã triển khai trên địa bàn Quận đặc
biệt là các dự án về nhà ở đã tạo ra một bộ mặt đô thị với diện mạo mới khang trang
sạch đẹp xứng tầm với Thủ Đô.
Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã hội, quá trình đô thị hoá
diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về đất đai, bất động sản
ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền quận Cầu Giấy chỉ đạo,
thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế công tác này ở một số
phường chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp
giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép,
mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế chấp dưới hình thức “tín dụng
đen” không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh
bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy

2


chứng nhận quyền sử dụng đất hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng,
cấp bách để các cấp ủy, chính quyền, nhân dân thành phố Hà Nội nói chung cũng
như quận Cầu Giấy nói riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này
hơn nữa, cần thiết dựa trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá
thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp

nâng cao hiệu quả công tác này. Xuất phát từ lý do trên, tôi đã chọn đề tài "Đánh
giá thực trạng công tác Đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành
phố Hà Nội" nhằm góp phần cải cách thủ tục hành chính, thực hiện tốt hơn nữa
chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký đất đai, giải quyết được những
hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận, phục vụ
cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy.
2.Mục tiên nghiên cứu.
Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất giai
đoạn từ năm 2014 đến tháng 6 năm 2017 làm cơ sở khoa học cho việc đề xuất giải
pháp đẩy nhanh tiến độ công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương tiện,
trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến hướng
nghiên cứu. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận (đối với đất ở).
Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận.
Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa, các yếu tố đặc thù
tác động đến công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận tại quận Cầu Giấy.
Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận Cầu Giấy.

3


4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vị không gian: Đề tài được thực hiện trên phạm vi địa giới hành chính

thuộc quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội .
Phạm vi thời gian: 2014-2017.
5. Phương pháp nghiên cứu
1) Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp
Thu thập tài liệu, số liệu có sẵn như: sổ mục kê, sổ cấp GCN, quyết định giao
đất, các biểu số liệu thống kê, kiểm kê đất đai; số liệu giao đất, cấp GCN của các hộ
gia đình, cá nhân và các tổ chức. Số liệu, diện tích theo bản đồ địa chính để chỉnh lý
đối chiếu tài liệu, cân đối tăng giảm giữa các loại đất theo hệ thống biểu mẫu tài liệu
hướng dẫn kiểm kê đất đai của Bộ TN&MT.
2) Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp
Áp dụng phương pháp điều tra xã hội theo phiếu hỏi để thu thập ý kiến của
người sử dụng đất về các vấn đề liên quan đến công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận trên địa bàn nghiên cứu.
3) Phương pháp thống kê, tổng hợp
Thống kê các số liệu, tài liệu thứ cấp, sơ cấp vào các bảng tổng hợp theo nội
dung nghiên cứu.
4) Phương pháp phân tích, so sánh:
Phân tích từng giai đoạn, từng chủ thể của từng vấn đề nghiên cứu nhằm
phân tích tiến trình cấp giấy, tổng hợp kết quả nghiên cứu từ việc phân tích số liệu,
tài liệu.
So sánh tình hình cấp GCN, kết quả đạt được qua các năm, các giai đoạn, so
sánh kết quả thực hiện với quy định pháp luật, từ đó rút ra những hiệu quả đạt được
sau khi thực hiện.
Đánh giá tình hình thực hiện việc quản lý nhà nước về đất đai, việc thực hiện
những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước.
5) Phương pháp xử lý số liệu: số liệu được xử lý bằng phần mềm Microsoft
Excel.

4



6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận và kiến nghị, luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2: Thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liên với đất trên địa bàn quận Cầu
Giấy, thành phố Hà Nội.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội.

5


CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ VỀ ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sở khoa học về đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác trên đất
1.1.1. Các quyền về đất đai và tài sản gắn liền với đất
1.1.1.1. Đất đai
Đất là tài nguyên thiên nhiên, ban tặng cho loài người, đất đai xuất hiện, tồn
tại ngoài ý chí và nhận thức của con người, là sản phẩm của tự nhiên, có trước lao
động, là điều kiện tự nhiên của lao động; đất đai là lãnh thổ quốc gia; đất đai là tài
sản quý hiếm, có giới hạn và không thể tái tạo; đất đai là tư liệu sản xuất không thể
thay thế trong sản xuất nông lâm, ngư nghiệp; đất đai là di sản của các thế hệ loài
người [5].
Lời nói đầu của Luật Đất đai 1993 xác định: “Đất đai là tài nguyên quốc gia
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu

của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh
tế, văn hoá, xã hội, quốc phong và an ninh”. Trải qua nhiều thế hệ, nhân dân ta đã
tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay;”
[18].
1.1.1.2. Sở hữu đất đai
a) Quyền sở hữu: Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng
và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. (Bộ Luật Dân sự ,
2015, Điều 158)
Quyền khác đối với tài sản:
1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi
phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác.
2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: a) Quyền đối với bất động sản liền

6


kề; b) Quyền hưởng dụng; c) Quyền bề mặt. (Bộ Luật Dân sự , 2015, Điều 159)
b) Sở hữu đất đai
Có 3 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu nhà nước (chủ sở hữu là nhà nước);
Sở hữu tập thể (chủ sở hữu làtập thể); Sở hữu cá nhân (chủ sở hữu là cá nhân );
Theo Karl Marx: “Toàn thể một xã hội, một nước và thậm chí tất thảy các xã
hội cùng sống trong một thời đại hợp lại, cũng đều không phải là kẻ sở hữu đất đai.
Họ chỉ là người có đất đai ấy, họ chỉ được phép sử dụng đất đai ấy và phải truyền lại
cho các thế hệ tương lai sau khi đó làm cho đất đai ấy tốt hơn lên như những người
cha hiền vậy”. Karl Marx khẳng định “ Quyền tư hữu về ruộng đất là vô lý. Nói đến
quyền tư hữu về ruộng đất, chẳng khác gì nói đến quyền sở hữu cá nhân đối với
đồng loại của mình. Trong chế độ tư hữu về tư liệu sản xuất thì chế độ tư hữu về
ruộng đất là vô lý nhất”. Karl Marx cũng đã dự báo: “Vận động xã hội sẽ quyết định
là ruộng đất chỉ có thể là sở hữu của nhà nước; sự tập trung toàn quốc những tư liệu
sản xuất sẽ trở thành cơ sở toàn quốc của một xã hội gồm những tổ chức liên hợp

của những nguồn sản xuất bình đẳng và tự do, tiến hành lao động xã hội theo một
kế hoạch chung và hợp lý. Đó là các mục tiêu nhân đạo của sự vận động kinh tế vĩ
đại của thế kỷ XIX đang dẫn đến” [7].
Ở Việt Nam, theo quy định của Hiến pháp 1980,1992,2013 Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu.
1.1.1.3 Quyền sử dụng đất
Theo nguyên tắc, chủ sở hữu đất đai có 3 quyền: chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt đất đai ; Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu , vì
vậy chỉ có Nhà nước mới có 3 quyền năng đó, còn người sử dụng đất chỉ có quyền
chiếm hữu, sử dụng đất đai.
Đất đai luôn là một vấn đề được nhà nước và xã hội quan tâm nhiều người
quan tâm và chú ý. Cũng vì thế mà Nhà nước ta đã cho ra đời và không ngừng hoàn
thiện bộ luật đất đai nhằm bảo vệ quyền lợi cũng như trách nhiệm, nghĩa vụ mà
người dân cần tuân theo. Theo quy định của Luật đất đai 2013 thì đất đai thuộc
quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Theo Điều 17 Luật Đất

7


đai 2013 thì Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng chứng nhận quyền sử dụng đất đối với
những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng như nghĩa vụ chung
của người sử dụng đất [18].
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hôi như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất phát
sinh nhiều vấn đề phức tạp. Vì thế việc tìm ra một cơ chế phối hợp quyền sở hữu và
quyền sử dụng hợp lý đảm bảo hài hòa các lợi ích là rất cần thiết, và nếu đạt được
điều đó thì sẽ thúc đẩy nên kinh tế phát triển và xã hội ổn định. Ngược lại nếu
chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận động quan hệ đất đai tất yếu sẽ

phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của nên kinh tế - xã hội đất nước.
Do đó, để bảo vệ và thực thi chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của
nước ta là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được
trực tiếp sử dụng và có quyền của người sử dụng đất, Nhà nước ta đã đưa ra các văn
bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Luật Đất đai 2013 quy định về quyền sở hữu
đất đai, quyền sử dụng đất đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước
cũng như quy định rõ quyền hạn, trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền
hạn trách nhiệm của người sử dụng đất [11, 12,13, 14].
Cơ chế sở hữu và sử dụng đất đai mà Đảng đề ra và Nhà nước ta thực hiện
như ngày nay là hoàn toàn hợp lý, phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp
luật đất đai hiện nay của nước ta đã bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp
trong việc điều chỉnh các mối quan hệ đất đai tồn tại và phát sinh.Tuy nhiên với xu
hướng luôn luôn vận động, luôn luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn
tại trong công tác quản lý và sử dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên
cứu nắm bắt rõ tình hình đất đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới
bổ sung cho hệ thống văn bản hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp,
hoàn thiện hệ thống văn bản đất đai. Đây sẽ là cơ sở vững chắc nhất đảm bảo cho
việc quản lý và sử dụng đất diễn ra ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả

8


đem lại lợi ích cao nhất.
1.1.1.4. Quyền sở hữu nhà ở
a) Khái niệm về Nhà ở
1. Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu
sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.
2. Nhà ở riêng lẻ là nhà ở được xây dựng trên thửa đất ở riêng biệt thuộc
quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, bao gồm nhà biệt thự,
nhà ở liền kề và nhà ở độc lập.

3. Nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên, có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu
thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ
tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư
được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử
dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.
4. Nhà ở thương mại là nhà ở được đầu tư xây dựng để bán, cho thuê, cho
thuê mua theo cơ chế thị trường.
5. Nhà ở công vụ là nhà ở được dùng để cho các đối tượng thuộc diện được ở
nhà công vụ theo quy định của Luật này thuê trong thời gian đảm nhận chức vụ,
công tác.
6. Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá
nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo
quy định của pháp luật.
7. Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được
hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này. (Quốc Hội, 2014,
Luật Nhà ở , Điều 3).
b) Sở hữu nhà ở
Các nước đều áp dụng chế độ đa sở hữu về nhà ở ( Nhà nước, tập thể và các
nhân). Luật Nhà ở 2014 nước ta quy định:
Quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở: Hộ gia đình, cá nhân có quyền có
chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua, thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận

9


thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ, quản lý nhà ở theo ủy quyền và các
hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở
hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 8 của Luật này có
quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật này. (Quốc Hội, 2014, Luật
Nhà ở, điều 4).

Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: 1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nước. 2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 3. Tổ chức, cá nhân nước
ngoài quy định tại khoản 1 Điều 159 của Luật này. (Quốc Hội, 2014, Luật Nhà ở,
điều 7).
c) Mối quan hệ giữa nhà ở và đất ở: Nhà và đất có mối quan hệ khăng khít
với nhau, đặc biệt đất ở và nhà ở luôn luôn đi cùng nhau. Với tầm quan trọng đặc
biệt của mình, nhà ở và đất ở phải chịu sụ quản lý chặt chẽ thống nhất của Nhà
nước.
1.1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản
khác gắn liền với đất
1.1.2.1 Khái niệm về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. (Khoản 16,
Điều 3 Luật Đất đai 2013) [18].
1.1.2.2. Vai trò và ý nghĩa của giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất, dưới đây gọi tắt là Giấy chứng nhận-GCN); GCN do cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất, GCN là cơ sở pháp lý để Nhà nước chứng nhận và bảo hộ quyền
sử dụng đất của chủ sử dụng. GCN có vai trò rất quan trọng, nó là căn cứ để xây
dựng các quy định về đăng ký, theo dõi biến động đất đai, kiểm soát giao dịch dân

10


sự về đất đai, các thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định
nghĩa vụ về tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất đai, xử lý vi

phạm về đất đai.
Nhà nước quy định và bảo hộ quyền lợi hợp pháp của chủ sử dụng các loại đất
và chủ sở hữu nhà ở. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước tiến hành giao đất, cho thuê
đất thì đều chứng nhận quyền sử dụng của người được giao đất, cho thuê đất thông
qua việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất. Giấy chứng nhận là
giấy tờ pháp lý thiết lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho
quyền lợi và việc thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia.
1.1.3 Vai trò và ý nghĩa của việc cấp Giấy chứng nhận
1.1.3.1 . Vai trò
GCNQSDĐ là một trong những công cụ quan trọng để quản lý quỹ đất đai
chặt chẽ đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Là cơ sở để nhà nước bảo hộ tài
sản hợp pháp của chủ sử dụng đất, cũng như là cơ sở để chủ sử dụng đất thực hiện
nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước [1].
Cấp GCNQSDĐ là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ về đất
đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất.
- Giấy CNQSDĐ có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết định
cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động kiếm soát các giao dịch
dân sự về đất đai.
- Giấy CNQSDĐ không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài
chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
- GCNQSDĐ còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.
- Thông qua việc cấp GCNQSDĐ, nhà nước có thể quản lý đất đai trên toàn
lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được nguồn
tài chính lớn hơn nữa.
- GCNQSDĐ là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát triển
kinh tế xã hội. giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất, yên tâm đầu tư trên
mảnh đất của mình.

11



Trước đây đất đai không được phép mua bán, chuyển đổi vì vậy việc cấp
GCN chỉ có ý nghĩa thiết thực đối với việc thực hiện chức năng quản lý nhà nước
đối với đất đai.
Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, đổi mới đất nước, đất đai đã ngày càng
được sử dụng có hiệu quả hơn, mang lại nhiều lợi ích cho người sử dụng. Vì vậy
việc cấp GCN là vô cùng quan trọng. Hiện nay việc cấp GCN không những chỉ
phục vụ yêu cầu pháp lý Nhà nước đối với tài sản quốc gia, mà còn có ý nghĩa bảo
vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Vai trò này thể hiện ở các điểm sau đây [1]: GCN là giấy tờ hợp pháp để
người sử dụng đất thực hiện 9 quyền mà Nhà nước giao cho, đó là: quyền tặng cho,
chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất; GCN là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất
được bồi thường thiệt hại về đất và tài sản có trên đất khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; và
GCN là căn cứ để xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai giữa hệ thống
toà án nhân dân với Uỷ ban nhân dân.
1.1.3.2. Ý nghĩa
Việc cấp GCN với mục đích để Nhà nước tiến hành các biện pháp quản lý
Nhà nước đối với đất đai, để người sử dụng đất yên tâm khai thác tốt mọi tiềm năng
của đất, đồng thời phải có nghĩa vụ bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất cho các thế
hệ sau. Thông qua việc cấp GCN để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn
bộ quỹ đất của quốc gia.
1.1.3. Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta
1.1.3.1. Đăng ký đất đai
a) Khái niệm: Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa
chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập
mối quan hệ pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà


12


nước quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của
người sử dụng đất [1, 17].
b) Ý nghĩa
- Đăng ký đất đai là công cụ của Nhà nước đảm bảo lợi ích Nhà nước, công
dân như quản lý nguồn thuế. Nhà nước với vai trò trung gian tiến hành cân bằng lợi
ích giữa các chủ thể, bố trí cho mục đích sử dụng tốt nhất. Lợi ích của công dân có
thể thấy được như Nhà nước bảo vệ quyền và bảo vệ người công dân khi có các
tranh chấp, khuyến khích đầu tư cá nhân, hỗ trợ các giao dịch về đất đai, giảm khả
năng tranh chấp đất đai.
- Đăng ký đất đai để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ nguồn tài
nguyên đất. Biết mục đích sử dụng, từ đó điều chỉnh hợp lý các thông tin hồ sơ địa
chính, hồ sơ địa chính cung cấp tên chủ sử dụng, diện tích, vị trí, hình thể, góc cạnh,
thời hạn sử dụng đất, mục đích sử dụng, những ràng buộc thay đổi trong quá trình
sử dụng và quản lý của những thay đổi này.
1.1.3.2. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở
Đăng ký quyền sở hữu nhà ở là việc cá nhân, tổ chức sau khi hoàn thành, tạo
lập nhà ở hợp pháp thì đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật
[17].
1.1.3.3 Đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
a). Khái niệm
Thuật ngữ đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực chất là việc ghi
vào hồ sơ địa chính về quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với một thửa đất
xác định và cấp giấy chứng nhận đối với tài sản gắn liền với thửa đất đó nhằm chính
thức xác lập quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
“Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn

liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” (Điều 3
Luật đất đai năm 2013) [18].

13


b). Ý nghĩa:
Đất đai thường có các tài sản gắn liền như nhà, công trình xây dựng, cây lâu
năm,... mà các tài sản này chỉ có giá trị nếu gắn liền với một thửa đất tại một vị trí
nhất định.
“Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo
yêu cầu của chủ sở hữu”. Như vậy, việc đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất không phải là bắt buộc đối với chủ sở hữu. ( Luật Đất đai 2013 ,
Khoản 1, Điều 95)
1.1.3.4. Mối quan hệ giữa công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận với các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký cấp giấy chứng nhận là một trong 15 nội dung quản lý nhà nước về
đất đai, là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Công tác kê khai đăng
ký cấp giấy chứng nhận sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ về nhà đất với đầy đủ các
thông tin có liên quan. Hệ thống hồ sơ này là sản phẩm của các nội dung quản lý
khác của quản lý Nhà nước về đất đai và nhà ở, ngược lại hệ thống hồ sơ này lại là
điều kiện đảm bảo thúc đẩy cho các nội dung đó thực hiện tốt hơn [1].
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận, đăng ký đất đai
và bất động sản quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản lý đất
đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai vì hồ sơ địa chính
và giấy chứng nhận sẽ là tài liệu cung cấp thông tin đấy đủ nhất và là cơ sở pháp lý
chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất, người sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất và sẽ được Nhà nước bảo vệ khi tranh chấp xâm phạm
cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất phải tuân thủ theo pháp luật.
Với việc xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất

và sở hữu nhà: các văn bản pháp quy về quản lý sử dụng đất và sở hữu nhà giúp cho
việc tiến hành kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận thực hiện đúng đối tượng, đúng
thủ tục, đúng quyền và nghĩa vụ của chủ sử dụng đất và sở hữu nhà. Ngược lại,
những phát sinh xảy ra trong quá trình kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận sẽ là cơ
sở để yêu cầu việc điều chỉnh các văn bản chính sách cũ và ban hành các văn bản

14


×