Giới thiệu về Quy trình Đánh Giá

   
Th.S. Nguyễn Văn Truyền – Bộ Tài chính
   
Khái niệm:
Quy  trình  định  giá  là  một  kế  hoạch  hành 
động  có  trật  tự  và  logic,  được  bố  cục  phù 
hợp  với  các  quy  tắc  cơ  bản,  nó  giúp  cho 
thẩm  định  viên  về  giá  đưa  ra  một  kết  luận 
vững  chắc  hoặc  sự  ước  tính  giá  trị  của  tài 
sản có cơ sở và có thể tin cậy được.
Giới thiệu về Quy trình ĐG 
   
Giới thiệu …
Áp dụng để (mục đích):

Phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về 
giá trị thị trường

 Cung cấp khuôn mẫu để nghiên cứu thị 
trường, phân tích số liệu và áp dụng các 
kỹ thuật ĐG cần thiết 

Là công cụ để thẩm định viên và khách 
hàng kiểm tra kết quả định giá.
   
Giới thiệu …
Các bước tổng quát sau:
1. Xác định vấn đề
2. Lên kế hoạch định giá
3. Thu thập thông tin và mô tả BĐS
4. Phân tích thông tin

5. Xác định giá trị tài sản cần định giá
6.  Lập  báo  cáo,  hồ  sơ  và  chứng  thư  kết  quả 
định giá
   
B c 1: ướ Xác định vấn đề 
Bao gồm các công việc:

Xác  định  khách  hàng  và  người  sử  dụng  kết 
quả định giá 

Xác định bất động sản cần định giá 

Mục đích định giá 

Xác định loại giá trị cần tìm kiếm

Xác định ngày có hiệu lực của ý kiến định giá

Xác định những điều kiện/giả thiết liên quan 
   
1. Xác định khách hàng và người sử 
dụng kết quả thẩm định giá

Khách hàng: Là người có quan hệ với thẩm 
định viên về thẩm định giá thông qua hợp 
đồng thẩm định giá.

Bên thứ ba liên quan đến sử dụng kết quả 
thẩm định giá là người được sử dụng báo cáo 
kết quả thẩm định giá.


Khách hàng sẽ là người quyết định bên thứ ba 
liên quan.
   
2. Xác định những đặc trưng của 
bất động sản cần định giá 

Vị trí và mô tả những đặc trưng về vật chất, 
pháp lý của BĐS;

Các quyền hoặc quyền lợi cần được định giá 
(quyền sở hữu, quyền sử dụng lâu dài hay có 
thời hạn);

Danh mục các động sản, các thiết bị thương mại 
kèm theo

Những hạn chế về sử dụng đất.
   
3. Xác định mục đích định giá 

Khách hàng sử dụng kết quả định giá cho mục 
đích gì (để xác định giá mua bán; xác định 
khoản cho vay thế chấp; góp vốn, v.v.)? 

Mục đích định giá phải được xác định tại thời 
điểm tiếp nhận công việc định giá và phải ghi 
rõ trong Hợp đồng. 

Là cơ sở để xác định cuộc định giá đưa ra ý 

kiến về loại giá trị nào? 
   
4. Xác định loại giá trị cần tìm kiếm 

Mỗi cuộc định giá bất động sản thường chỉ 
nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá 
tri thị trường hay giá trị phi thị trường: giá trị 
đầu tư, giá trị trong sử dụng);

Phải giải thích về loại giá trị tài sản cần xác 
định;

Phải bảo đảm rằng loại hình giá trị được lựa 
chọn để định giá phải phù hợp với mục đích 
định giá. 
   
5. Xác định ngày có hiệu lực của kết 
luận về giá trị 

Kết luận về giá trị tài sản có hiệu lực tại một 
thời điểm cụ thể:
­ Hiện tại
­ Quá khứ (dùng để đánh thuế, bảo hiểm, xét 
xử)
­ Tương lai

Phải báo cáo rõ 02 thời điểm: thời điểm có 
hiệu lực, và thời điểm báo cáo định giá 
   
6. Xác định những điều kiện, giá 

thiết, hạn chế 

Những giả thiết bất thường là giả định những thông tin 
chưa chắc chắn là có thực. Nếu nó không xảy ra 
đúng với giả thiết thì có thể làm thay đổi kết luận của 
định giá viên.  

Những điều kiện mang tính giả thiết là điều kiện trái 
với những gì đang tồn tại, nhưng lại giúp cho mục 
đích của quá trình phân tích.

Những giả định chung, những điều kiện hạn chế 
nhằm bảo vệ cho cả định giá viên và khách hàng và 
thông báo cho khách hàng và người sử dụng những 
hạn chế trong việc sử dụng kết quả định giá.
   
B c 2ướ : Lập kế hoạch thẩm định 
giá

Xác định phạm vi công việc và những 
thông tin cần thiết

Xác định nguồn cung cấp thông tin 
­ Chủ bất động sản 
­ Các cơ quan nhà nước 
­ Cơ sở tư vấn nhà đất của tư nhân 
­ Các công ty địa ốc 

 Xác định nhu cầu về người giúp việc và 
chuyên gia tư vấn 


Xây dựng kế hoạch và biểu đồ theo dõi 
tiến độ 
   
B c 3ướ : Thu thập số liệu và mô tả 
bất động sản 
Bao gồm: Số liệu chung và số liệu cụ thể 
(về BĐS cần định giá và về BĐS so sánh)
1. Số liệu chung: 
Là những thông tin về các yếu tố kinh tế, xã hội, 
pháp luật và môi trường tác động đến giá trị của 
BĐS trong khu vực thị trường đã xác định.
   
Thu thập số liệu ….
Thông tin chung bao gồm:
­
Xu hướng phát triển kinh tế của đất nước và của 
địa phương
­
Tình hình dân số và việc làm
­
Quy định của Chính phủ: Chính sách về thuế,  về 
phân vùng và quy hoạch, về môi trường, về giao 
thông, v.v.
­
Xu hướng trong hoạt động xây dựng và chi phí xây 
dựng
­
Tình hình và xu hướng trong việc cấp vốn, tín dung 
trong đầu tư BĐS.

   
Thu thập số liệu….
2. Số liệu về tài sản cần thẩm định giá 
­ Thông tin cụ thể về đặc điểm về mặt vật chất 
và pháp lý của thửa đất và tài sản trên đất
­ Lịch sử pháp lý của tài sản
­ Chi phí xây dựng, khấu hao
­ Thu nhập và chi phí (thường xuyên)
   
Thu thập số liệu ….
3. Số liệu về các bất động sản so sánh
­ Đặc tính về mặt vật chất và pháp lý
­ Ngày bán, giá bán, chi phí và khấu hao, chi 
phí và thu nhập, tỷ lệ vốn hóa
­ Các điều kiện trên thị trường tài chính, tín 
dụng (lãi suất, điều khoản vay, v.v.) có thể 
ảnh hưởng đến giá trị tài sản
­ Số liệu về cung và cầu đối với những tài sản 
có thể so sánh:
+ Cung:
+ Cầu:
   
B c 4ướ : Phân tích số liệu

Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện 
trường bất động sản. 

Phân tích thị trường 

Phân tích về khách hàng tiềm năng


Phân tích sử dụng tốt nhất, tối ưu 
   
1. Phân tích thông tin từ khảo sát 
hiện trường

So sánh, đối chiếu giữa số liệu khảo sát thực 
tế và số liệu mà khách hàng cung cấp để đảm 
bảo tính chuẩn xác của số liệu;

Phân tích, lựa chọn những bất động sản phù 
hợp nhất, có thể so sánh tốt nhất;

Phân tích, đánh giá những đặc điểm khác biệt 
giữa BĐS cần định giá với các BĐS so sánh.