Đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2006 – 2020

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Bản luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu của
cá nhân tôi, được thực hiện trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, tình hình thực tiễn và
dưới sự hướng dẫn khoa học của PGS. TS. Nguyễn Bạch Nguyệt.
Các số liệu và những kết quả trong luận văn là trung thực. Nội dung luận văn
có tham khảo và sử dụng các tài liệu, thông tin được đăng tải trên các tác phẩm, tạp
chí và các trang web theo danh mục tài liệu của luận văn.
Một lần nữa, tôi xin khẳng định về sự trung thực của lời cam kết trên.


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành chương trình cao học và viết luận văn này, tôi đã nhận được
sự hướng dẫn, giúp đỡ và góp ý nhiệt tình của quý thầy cô Trường Đại học Kinh tế
quốc dân Hà Nội.
Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn đến quý thầy cô Trường Đại học Kinh
tế quốc dân Hà Nội, đặc biệt là những thầy cô đã tận tình dạy bảo cho tôi suốt thời
gian học tập tại trường.
Tôi xin gửi lời biết ơn sâu sắc đến PGS. TS Nguyễn Bạch Nguyệt đã dành rất
nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn nghiên cứu và giúp tôi hoàn thành luận văn
tốt nghiệp.
Nhân đây, tôi xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trong Khoa Đầu tư, Viện
Đào tạo sau đại học, Trường Đại học Kinh tế quốc dân Hà Nội đã tạo rất nhiều điều
kiện để tôi học tập và hoàn thành tốt khóa học.
Mặc dù tôi đã có nhiều cố gắng hoàn thiện luận văn bằng tất cả sự nhiệt tình
và năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong
nhật được những đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn.
Hà Nội, tháng 11 năm 2012
Học viên
Đào Thị Thanh Hải

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
MỤC LỤC
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
TÓM TẮT LUẬN VĂN
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU...................................1
1.1. Lý do chọn đề tài................................................................................................1
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài........................................................................2
1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.....................................................................2
1.4. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................2
1.5. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước....................................2
1.6. Những điểm mới của luận văn..........................................................................5
1.7. Kết cấu của luận văn..........................................................................................5
CHƯƠNG 2: LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH
NGHIỆP KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN...........................................................6
2.1. Bản chất của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản....6
2.1.1. Khái niệm đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản........6
2.1.2. Những đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản................................................................................................................7
2.1.3. Vai trò của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.....9
2.2. Vốn và nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản................................................................................................................... 10
2.2.1. Vốn đầu tư trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản................................10
2.2.2. Nguồn vốn đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.....11
2.3. Nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản............................................................................................................. 13

2.3.1. Đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc.....................................................................13
2.3.2. Đầu tư vào tạo quỹ đất....................................................................................13
2.3.3. Đầu tư vào máy móc, thiết bị, công nghệ........................................................14
2.3.4. Đầu tư phát triển nguồn nhân lực....................................................................14
2.3.5. Đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu.............................15
2.4. Quy trình đầu tư kinh doanh bất động sản của doanh nghiệp.....................17
2.5. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản............................................................................18
2.5.1. Các chỉ tiêu đánh giá kết quả hoạt động đầu tư phát triển...............................18
2.5.2. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản....................................................................................................20
2.6. Những nhân tố ảnh hưởng đến đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản.................................................................................................22
2.6.1. Nhân tố khách quan.........................................................................................22
2.6.2. Nhân tố chủ quan............................................................................................23
CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ
PHẦN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ GIAI
ĐOẠN 2007 – 2011..................................................................................................26
3.1. Giới thiệu chung về Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị
Sông Đà.................................................................................................................... 26
3.1.1. Quá trình hình thành và phát triển...................................................................26
3.1.2. Cơ cấu tổ chức bộ máy....................................................................................27
3.1.3 Tổng quan về hoạt động kinh doanh của Công ty.........................................30
3.2. Thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây
dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2007 - 2011.....................................31
3.2.1. Tình hình thực hiện quy mô Vốn đầu tư phát triển của Công ty......................31
3.2.2. Vốn đầu tư phát triển phân theo nguồn vốn của Công ty.................................32
3.2.3. Vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung đầu tư của Công ty........................35
3.2.4. Vốn đầu tư phát triển phân theo các dự án của Công ty..................................45

3.2.5. Công tác quản lý hoạt động đầu tư theo các dự án..........................................49
3.3. Đánh giá thực trạng đầu tư phát triển của Công ty Cổ phần đầu tư xây
dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai đoạn 2007-2011.......................................52
3.3.1. Kết quả hoạt động và hiệu quả đầu tư phát triển tại Công ty...........................52
3.3.2. Hạn chế và nguyên nhân của hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty...................60
CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ SÔNG ĐÀ..........................64
4.1. Định hướng phát triển của Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà đến năm 2020..64
4.2. Đánh giá điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của Công ty đến năm 2020. 66
4.3. Một số giải pháp tăng cường hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty cổ
phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà...............................................................................70
4.3.1. Giải pháp huy động vốn đầu tư phát triển.......................................................71
4.3.2. Giải pháp về phân bổ cơ cấu sử dụng vốn ĐTPT............................................74
4.3.3. Giải pháp về công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển.............................80
4.3.4. Các giải pháp khác..........................................................................................83
4.4. Một số kiến nghị với cơ quan quản lý nhà nước............................................85
4.4.1. Kiến nghị với Nhà Nước.................................................................................85
4.4.2. Kiến nghị Bộ xây dựng...................................................................................85
KẾT LUẬN.............................................................................................................. 86
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO...............................................................87


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

ĐTPT

: Đầu tư phát triển

XDCB

: Xây dựng cơ bản

HĐQT

: Hội đồng quản trị

TSCĐ

: Tài sản cố định

WTO

: Tổ chức thương mại thế giới

GDP

: Tổng thu nhập quốc dân

CBCNV

: Cán bộ công nhân viên


DANH MỤC BẢNG, BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ
BẢNG
Bảng 3.1:

Bảng 3.2:
Bảng 3.3:
Bảng 3.4:
Bảng 3.5:
Bảng 3.6:
Bảng 3.7:
Bảng 3.8:
Bảng 3.9:
Bảng 3.10:
Bảng 3.11:
Bảng 3.12.
Bảng 3.13.
Bảng 3.14.
Bảng 3.15.
Bảng 3.16:

Vốn đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011.....................31
Nguồn vốn đầu tư phân theo nguồn vốn của Công ty giai đoạn
2007-2011............................................................................................32
Cơ cấu nguồn vốn đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011
.............................................................................................................33
Vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung của Công ty giai đoạn 2007-2011
.............................................................................................................35
Cơ cấu vốn đầu tư phát triển phân theo nội dung của Công ty giai
đoạn 2007-2011....................................................................................36
Tình hình đầu tư vào nhà cửa, vật kiến trúc của Công ty giai đoạn
2007 – 2011..........................................................................................37
Tình hình đầu tư vào tạo quỹ đất và đầu tư khác của Công ty giai
đoạn 2007 – 2011.................................................................................39
Tình hình đầu tư vào máy móc thiết bị của Công ty giai đoạn 2007 – 2011

.............................................................................................................40
Tình hình vốn đầu tư phát triển nguồn nhân lực của Công ty giai
đoạn 2007 – 2011.................................................................................43
Tình hình vốn đầu tư vào hoạt động Marketting và tài sản vô hình
khác của Công ty giai đoạn 2007 – 2011..............................................44
Vốn đầu tư phát triển một số dự án lớn của công ty giai đoạn 2007-2011
.............................................................................................................46
Vốn đầu tư đã thực hiện từng năm các dự án lớn của Công ty giai
đoạn 2007-2011....................................................................................48
Quy trình quản lý thực hiện các dự án đầu tư phát triển của Công ty
cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà.......................................................49
Tài sản cố định huy động của công ty giai đoạn 2007-2011.................53
Kết quả hoạt động đầu tư phát triển của công ty giai đoạn 2007-2011.......54
Hiệu quả hoạt động đầu tư phát triển của Công ty giai đoạn 2007-2011
.............................................................................................................58

BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 3.1: Cơ cấu bộ máy sản xuất và quản lý......................................................27


Biểu đồ 3.2: Cơ cấu vốn đầu tư theo lĩnh vực kinh doanh của công ty trong
giai đoạn 2007-2011............................................................................30
Biểu đồ 3.3: Cơ cấu nguồn vốn của Công ty trong giai đoạn năm 2007- 2011.........33
Biểu đồ 3.4: Cơ cấu lao động theo trình độ học vấn của Công ty năm 2011............41
Biểu đồ 3.5: Lợi nhuận tăng thêm của công ty giai đoạn 2007-2011........................56


i

TÓM TẮT LUẬN VĂN

Luận văn được chia thành 4 chương như sau:
Chương I: Tổng quan về tình hình nghiên cứu
Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản
Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng
và phát triển đô thị Sông Đà
Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng
và phát triển đô thị Sông Đà
1. Chương 1: Tổng quan về tình hình nghiên cứu
Trong chương 1, tác giả đã trình bày lý do chọn đề tài, mục đích, đối tượng
và phạm vi nghiên cứu của đề tài, phương pháp nghiên cứu. Bên cạnh đó, tác giả
cũng đã trình bày được những điểm mới của luận văn và các công trình nghiên
cứu có liên quan như:
Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc điểm
của bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của thị trường này trong nền
kinh tế quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung-cầu bất động sản, vai trò
quản lý của Nhà nước đối với thị trường này, đồng thời nêu lên kinh nghiệm của
một số nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển bất động sản. Sau đó, các tác
giả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá trình hoạt động, phát
triển và các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về BĐS và thị trường BĐS của VN.
Đề tài “Huy động vốn trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam” (Nghiên cứu trường hợp công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị
Hà Nội) của tác giả Nguyễn Trung Hậu (2009) đã phân tích thực trạng và đánh giá
tình hình huy động vốn tại Công ty Cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà
Nội. Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm tăng cường khả năng huy động vốn
trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Đề tài “Tình hình đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Simco Sông Đà. Thực
trạng và giải pháp” của tác giả Nguyễn Huy Cường (2010) đã nghiên cứu về đầu tư

ii
phát triển tại Công ty theo 2 lĩnh vực là xuất khẩu lao động và kinh doanh bất động
sản. Đề tài đã chỉ ra được những tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư phát
triển tại công ty. Từ đó tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường họat động
đầu tư phát triển tại công ty trong những năm tới.
Đề tài “Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng
giai đoạn 2001 – 2010” của tác giả Nông Lan Phương (2011) đã phân tích và đánh
giá thực trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng. Từ đó,
đề xuất định hướng, giải pháp tăng cường đầu tư phát triển bất động sản nghỉ
dưỡng.
2. Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản
Chương 2 trình bày cơ sở lý thuyết về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản:
- Khái niệm: Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu tư phát
triển là việc chi dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng
thêm các tài sản vật chất (căn hộ, nhà ở, văn phòng cho thuê...), gia tăng năng lực
phục vụ, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển.
- Đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh
doanh bất động sản:
Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản đòi hỏi một khối lượng vốn lớn vì ngoài giá trị đầu tư xây dựng công trình thì
giá đất cũng chiếm một tỷ lệ lớn.
Thứ hai, thời gian thực hiện các công cuộc đầu tư thường kéo dài từ giai đoạn
giải phóng mặt bằng, giai đoạn xây dựng,…
Thứ ba, kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng
của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - chính trị - xã hội của vùng, khu vực.
Thứ tư, Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu sự
chi phối của pháp luật và các chính sách liên quan đến bất động sản.

iii
Thứ năm, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản phải chú ý tới đặc điểm quan trọng của bất động sản là “tính cố định” và “tính
dị biệt”.
Thứ sáu, các thành quả của hoạt động đầu tư phát triển có giá trị sử dụng lâu dài,
đó là các công trình kiến trúc có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc kéo dài vĩnh viễn.
Trong chương 2, tác giả cũng đã trình bày một số lý thuyết về vốn và nguồn
vốn đầu tư phát triển, nội dung chủ yếu của đầu tư phát triển, các chỉ tiêu đánh giá
kết quả và hiệu quả đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
- Đầu tư vào nhà cửa vật kiến trúc:
Hoạt động đầu tư này chiếm một tỷ trọng lớn trong quá trình đầu tư phát triển
của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thường chiếm tỷ trọng 70% tổng vốn
đầu tư phát triển. Nó diễn ra trong quá trình thực hiện dự án, tuy nhiên do thời gian
thực hiện dự án dài (3 đến 5 năm) kéo theo nguồn vốn cho hoạt động này thường
phân bổ trong suốt thời gian thực hiện của dự án. Vốn đầu tư vào nhà cửa vật kiến
trúc chính là chi phí xây dựng các công trình của dự án (Các tòa nhà chung cư,
trung tâm thương mại, các khu đô thị, công viên giải trí, cơ sở hạ tầng…).
- Đầu tư vào tạo quỹ đất:

Hoạt động này thường diễn ra ở giai đoạn đầu của dự án chủ yếu là đền bù
giải phóng mặt bằng, tham gia đấu thầu các lô đất, nhận đất giao của nhà nước….
Khi tạo lập quỹ đất cho doanh nghiệp cần chú trọng tới quy hoạch đô thị và điều
kiện văn hóa, xã hội của từng vùng, miền.
- Đầu tư vào máy móc, thiết bị, công nghệ
Lĩnh vực đầu tư cho máy móc thiết bị chiếm một tỷ trọng nhỏ khoảng 4% đến
6% tổng vốn đầu tư trong cả giai đoạn thực hiện dự án. Tuy nhiên đây cũng là một
yếu tố rất quan trọng trong hoạt động đầu tư bất động sản nó đi vào sự tiện nghi,
sang trọng của một sản phẩm bất động sản khi được bán ra.
- Đầu tư phát triển nguồn nhân lực

Ðể bổ sung, đáp ứng nhu cầu nguồn nhân lực các doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản chỉ có cách duy nhất là tăng cường đào tạo.


iv
- Đầu tư vào hoạt động marketing và nâng cao thương hiệu
Hoạt động marketing là hoạt động góp phần tạo dựng hình ảnh của công ty
trong tâm trí khách hàng hay nói cách khác khách hàng sẽ ấn tượng về công ty
thông qua 1 giá trị nào đó khác biệt với các công ty khác trên thị trường. Marketting
là việc tìm hiểu nhu cầu khách hàng, thiết kế và tạo ra sản phẩm như thế nào để thoả
mãn nhu cầu đó và đem lại lợi nhuận cho nhà sản xuất.
Bên cạnh đó, trong chương 2 tác giả còn đề cập tới những nhân tố ảnh hưởng
đến đầu tư phát triển trong doanh nghiệp.
3. Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư
xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà
Chương 3 giới thiệu về Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị
Sông Đà Công ty Cổ phần ĐTXD & PT Đô thị Sông Đà, đơn vị thành viên của Tập
Đoàn Sông Đà, là một doanh nghiệp được thành lập theo Quyết định số 26/TCTHĐQT ngày 13/2/2004 của Hội đồng quản trị Tổng công ty Sông Đà (nay là Tập
Đoàn Sông Đà) và Đăng ký kinh doanh số 0103016226 tại Sở Kế hoạch Đầu tư Hà
Nội (nay được đổi thành giấy chứng nhận mã số doanh nghiệp 0102186917).
Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà là doanh nghiệp được Nhà nước
cấp phép kinh doanh trên nhiều lĩnh vực như: Kinh doanh bất động sản; đầu tư khai
thác và chế biến khoáng sản; kinh doanh vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất;
Tư vấn lập hồ sơ mời thầu xây lắp,… Tuy nhiên, trong 5 năm trở lại đây, lĩnh vực
kinh doanh chính của công ty là kinh doanh bất động sản.
Chương 3 trình bày thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Cg ty giai đoạn
2007 – 2011, qua đó đánh giá được kết quả và hiệu quả của đầu tư phát triển, hạn
chế và nguyên nhân:
- Hạn chế trong hoạt động đầu tư phát triển
Hoạt động đầu tư phát triển của công ty trong giai đoạn năm 2007-2011 đã đạt

được những kết quả đáng khích lệ. Tuy nhiên bên cạnh những thành tựu vẫn còn
nhiều hạn chế ảnh hưởng đến kết quả và hiệu quả đầu tư trong cả giai đoạn, xem xét
các phân tích trên chúng ta có thể thấy:


v
Thứ nhất, Về vốn đầu tư.
Thiếu vốn cho các dự án: Việc huy động vốn trong nước gặp nhiều khó khăn,
ảnh hưởng đến tiến độ của các dự án.
Mặt khác, do nguồn vốn eo hẹp nên một số dự án của Công ty phải sử dụng
những loại vật tư, máy móc thiết bị có chất lượng thấp hơn so với quy định dẫn tới
chất lượng công trình không được đảm bảo theo thiết kế.
Thứ hai, tiến độ triển khai và hoàn thành các dự án còn chậm.
Việc lập các thủ tục đầu tư tạo quỹ đất cho doanh nghiệp kéo dài không dứt
khoát trong quá trình đền bù giải phóng mặt bằng , Năng lực của các công ty liên
kết còn yếu kém, có nhiều bộ phận tham gia dẫn tới bất đồng ý kiến trong vấn đề
thanh quyết toán làm cho quá trình giải ngân chậm nên quá trình thì công thực hiện
dự án kéo dài.
Thứ ba, hiệu quả đầu tư chưa ổn định.
Hiệu quả đầu tư những năm 2007-2009 khá cao nhưng hoạt động đầu tư phát
triển này lại tỏ ra kém hiệu quả vào các năm cuối giai đoạn nghiên cứu 2010-2011.
Do trong thời kỳ đầu của giai đoạn nghiên cứu thì nhu cầu thị trường bất động sản
tăng cao hoạt động đầu tư diễn ra ồ ạt, khi mức cầu của thị trường giảm mạnh dẫn tới
thất thoát nguồn thu làm cho hoạt động đầu tư phát triển của công ty kém hiệu quả.
- Nguyên nhân
+ Nguyên nhân khách quan:
Hệ thống các văn bản, chính sách pháp luật về đầu tư, quản lý đầu tư trong giai
đoạn vừa qua còn có nhiều thay đổi, một số văn bản còn chồng chéo hoặc chưa rõ rang,
thủ tục hành chính còn phức tạp dẫn đến tình trạng nhiều dự án chậm tiến độ.
Tình hình khủng hoảng kinh tế toàn cầu tác động đến Việt Nam, chính sách

thắt chặt cung tiền của Ngân hàng Nhà Nước đã làm cho Doanh nghiệp không tiếp
cận được nguồn vốn vay dẫn đến nhiều dự án bị dừng lại.
Trong giai đoạn này cũng là thời kỳ lạm phát tăng cao đấy giá vật liệu, nhân
công tăng cao khiến tổng mức đầu tư của dự án tăng cao dẫn tới giảm hiệu quả các
dự án đầu tư phát triển.


vi
Ngoài ra cũng phải kể đến thời tiết tại Việt Nam nóng ẩm mưa nhiều ảnh
hưởng tới quá trình thi công thực hiện dự án kéo dài tiến độ thi công chung của dự
án đồng thời còn ảnh hưởng tới chất lượng công trình.
+ Nguyên nhân chủ quan:
Thứ nhất, chưa đa dạng hóa các kênh huy động vốn
Hiện nay, cơ cấu nguồn vốn đầu tư kinh doanh bất động sản chưa đa dạng, vẫn
còn phụ thuộc nhiều vào vốn vay ngân hàng. Lượng vốn đi vay chiếm tỷ lệ cao
trong tình hình thị trường tài chính có nhiều biến động mạnh như hiện nay với biên
độ lại suất cho vay của các ngân hàng tăng cao, việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn
vốn này sẽ dẫn tới việc bất ổn định về nguồn vốn và tăng chi phí đầu vào cho doanh
nghiệp, do đó ảnh hưởng tới hiệu quả đầu tư phát triển.
Thứ hai, cơ cấu sử dụng vốn chưa hợp lý
Trong cơ cấu sử dụng vốn của Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà thì
nguồn vốn cho đầu tư XDCB chiếm tỷ lệ cao, trong khi đó vốn đầu tư vào hoạt
động marketing, nguồn nhân lực chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ. Đặc biệt, trong giai đoạn
thị trường bất động sản trầm lắng như hiện nay, cần phải chú trọng đến việc nghiên
cứu thị trường, nghiên cứu nhu cầu, thị hiếu của khách hàng để đưa ra được chiến
lược đầu tư mang lại hiệu quả cao nhất.
Thứ ba, về công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển còn nhiều bất cập
Trong công tác quản lý đầu tư, việc hoạch định chiến lược và chính sách đầu tư
chưa có tính dài hạn và ổn định cao. Công tác lập dự án còn gặp nhiều khó khăn như:
- Về công tác tổ chức lập dự án: Việc lập nhóm soạn thảo còn nhiều khó khăn

trong việc tìm kiếm đủ cán bộ có trình độ chuyên môn đáp ứng yêu cầu của công
tác lập dự án.
Công tác lập dự án, thu thập số liệu, xin phép các thỏa thuận ban ngành phụ
thuộc vào các cơ quan có thẩm quyền. Trong nhiều trường hợp, thủ tục cấp phép,
thỏa thuận phức tạp ảnh hưởng đến tiến độ lập dự án, nhiều khi cần phải điều chỉnh
các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật của dự án.


vii
- Hạn chế trong nội dung nghiên cứu của các dự án: Nội dung nghiên cứu của
một số dự án còn có những thiếu sót có thể ảnh hưởng đến hiệu quả của dự án.
Bên cạnh đó, sự phối hợp, chia sẻ trách nhiệm giữa các đơn vị, phòng ban
trong công tác quản lý dự án vẫn còn hạn chế, dẫn tới tình trạng chậm trễ khi xử lý
công việc.
4.Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty cổ phần đầu tư
xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà
Chương 4 trình bày định hướng phát triển và đầu tư của Công ty cổ phần
ĐTXD & PTĐT Sông Đà đến năm 2020 và đề xuất một số giải pháp tăng cường
hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty, cụ thể:
- Giải pháp huy động vốn đầu tư phát triển
- Thứ nhất, đẩy mạnh khai thác nguồn vốn tự có:
+ Quản lý chặt chẽ về giá thành sản phẩm của doanh nghiệp cũng như tiến độ
của dự án nhằm mục đích thu hồi vốn nhanh giảm thời gian quay vòng vốn.
+ Tăng vốn điều lệ của công ty. Vốn điều lệ cũng là một chỉ tiêu để xem xét
trong việc đánh giá năng lực tài chín của Chủ đầu tư. Hơn nữa đây là nguồn vốn
không phải chịu áp lực về lãi vay hay chi phối của các nhà tài trợ. Do đó, trong giai
đoạn này Côn gty tăng vốn điều lệ lên 350 tỷ bằng cách phát hành cổ phiếu cho các
cổ đông.
- Thứ hai đối với nguồn vốn huy động từ bên ngoài.
+ Giải pháp về hợp tác đầu tư: để triển khai các dự án lớn có tổng mức đầu tư

cao, Công ty nên chủ động tìm kiếm và liên doanh với các đối tác trong và ngoài
nước để triển khai đầu tư dự án.
+ Gia tăng khả năng huy động vốn từ ngân hàng và các tổ chức tín dụng.
+ Huy động vốn từ thị trường chứng khoán. Thị trường chứng khoán được
xem như là một kênh huy động vốn quan trọng của nền kinh tế.
+ Phát huy việc huy động nguồn vốn vay từ cán bộ công nhân viên, bán cổ
phần cho cán bộ công nhân viên trong công ty.


viii
+ Phát huy nguồn vốn huy động từ khách hàng. Đây là nguồn vốn có chi phí
thấp hơn so với vốn vay ngân hàng, tuy nhiên để tiếp cận được nguồn vốn này đòi
hỏi Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà phải triển khai đồng bộ các giải pháp
về phát triển thương hiệu công ty, quảng cáo marketing cụ thể từng dự án, kiểm soát
tiến đột thực hiện dự án đúng kế hoạch…
- Giải pháp về phân bổ cơ cấu sử dụng vốn ĐTPT
* Giải pháp về đầu tư nâng cao chất lượng nguồn nhân lực
- Liên kết với các trường đại học trong việc đào tạo nguồn nhân lực với cam
kết nhà trường sẽ đào tạo một số lượng học viên đáp ứng tốt yêu cầu của công ty
đổi lại công ty phải đầu tư cho trường trang thiết bị hay cơ sở vật chất, tạo điều kiện
cho các học viên được thực tập tại công ty và các chi nhánh của công ty.
- Thành lập quỹ khen thưởng, quỹ hỗ trợ nhằm khuyến khích tính sáng tạo của
người lao động. Quỹ này còn phải hỗ trợ cho các dự án kinh doanh sản xuất từ bước
bắt đầu triển khai nghiên cứu đến bước lắp đặt vào sản xuất.
- Khuyến khích người lao động tự học và tự đào tạo bên cạnh việc đào tạo ở
trường, ở các trung tâm, …Tự học còn là một phương thức đào tạo hiệu quả khi mà
quỹ thời gian dành cho việc đào tạo nhân lực của mỗi doanh nghiệp là không nhiều.
- Công ty cũng cần định kỳ tổ chức các cuộc trao đổi, thảo luận về chuyên
môn, nghiệp vụ giữa các phòng ban trong công ty để học hỏi kinh nghiệm trong
phương pháp làm việc và điều hành công việc.

- Ngoài việc tổ chức đào tạo và đào tạo lại nguồn nhân lực, Công ty cổ phần
ĐTXD & PTĐT Sông Đà cũng cần làm tốt công tác tuyển dụng lao động
Song song với việc đào tạo, tuyển dụng lao động, công ty cần phân công bố trí lại
lao động cho hợp lý, tránh tình trạng phòng thì thừa người, phòng thì thiếu người.
- Bên cạnh đó, vấn đề chăm sóc sức khỏe cho người lao động là một nhiệm
vụ quan trọng đôi với các doanh nghiệp để có được một đội ngũ cán bộ công
nhân viên gắn bó lâu dài với công ty.
* Giải pháp về đầu tư phát triển hoạt động marketing.
Phối hợp bộ phận marketing và phòng kế hoạch đầu tư để nghiên cứu thị hiếu,


ix
nhu cầu của khách hàng nhằm đưa ra các sản phẩm bất động sản phù hợp. Hiện nay,
việc nghiên cứu thị trường bất động sản đang được nghiên cứu bởi một số công ty
nước ngoài có kinh nghiệm lâu năm như CBRE, Savills,…Công ty có thể hợp tác,
mua lại thông tin này để phục vụ cho yêu cầu của mình.
Công tác chăm sóc khách hàng và dịch vụ hậu mãi đối với các khách hàng
mua sản phẩm của công ty cần phải được chú trọng.
Ban lãnh đạo công ty đã có tầm nhìn về việc xây dựng và quảng bá thương
hiệu của mình như thành lập website, thực hiện chương trình PR quảng bá hình ảnh
công ty, tài trợ cho các chương trình xã hội,..
* Giải pháp về phân bổ cơ cấu nguồn vốn đầu tư theo các dự án, lĩnh vực đầu
tư.
Đảm bảo cơ cấu nguồn vốn hợp lý để tăng cường hiệu quả sử dụng vốn. Một
cơ cấu đầu tư hợp lý là cơ cấu đầu tư mà vốn đầu tư được ưu tiên vào bộ phận quan
trọng nhất, phù hợp với yêu cầu và mục tiêu đầu tư với một số tỷ trọng khá cao. Cơ
cấu đầu tư cho phép khai thác có hiệu quả tối đa các nguồn lực hiện có của Công ty
cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà.
Trong quá trình xây dựng cơ cấu đầu tư hợp lý, phải coi trọng các yếu tố thị
trường. Hoạt động đầu tư nên đổi mới theo hướng hạn chế những quyết định đầu tư

mang tính chủ quan. Các dự án nên tập trung làm tốt khâu nghiên cứu thị trường.
Xác định khả năng nghiên cứu và nhu cầu tiềm năng nhằm tránh rủi ro trong đầu tư.
- Giải pháp về công tác quản lý hoạt động đầu tư phát triển
Với thế mạnh của công ty là đang sở hữu những dự án tốt mang tính khả thi
cao, có thị trường đầu tư lớn và nhiều cơ hội đầu tư khác. Muốn nâng cao hiệu quả
cũng như tính ổn định trong quá trình đầu tư thì công ty phải thực hiện các giải pháp
tăng cường công tác quản lý hoạt động ĐTPT.
- Các giải pháp khác
- Giải pháp đối với chiến lược đầu tư phát triển giai đoạn 2012-2020.
- Xây dựng kỉ luật quyết toán vốn đầu tư.
Trong chương này, tác giả cũng đã đề xuất, đóng góp một số kiến nghị với cơ
quan quản lý nhà nước.


1

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
.I . Lý do chọn đề tài
Bất động sản đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế của mỗi quốc gia. Thị
trường bất động sản là một trong những thị trường nguồn lực đầu vào quan trọng
của hệ thống kinh tế quốc dân, có mối liên hệ trực tiếp với các thị trường nguồn lực
đầu vào khác như thị trường lao động, thị trường tài chính. Vì vậy, thị trường bất
động sán phát triển một cách lành mạnh có vai trò vừa góp phần phát triển kinh tế
vừa góp phần ổn định xã hội
Bất động sản là một lĩnh vực đầu tư rất đặc thù, đòi hỏi những điều kiện đặc
biệt như nguồn tài chính vững mạnh, khả năng huy động vốn, mối quan hệ tốt với
các cơ quan chức năng quản lý chuyên ngành, định hướng cũng như là tầm nhìn dài
hạn của lãnh đạo doanh nghiệp. Hoạt động đầu tư bất động sản mang tính chu kỳ
nên rủi ro rất lớn. Tuy nhiên đi kèm với nó là lợi nhuận rất hấp dẫn, do đó thu hút

nhiều doanh nghiệp tham gia.
Việt Nam đang trên đà phát triển nhanh, nhu cầu về các sản phẩm bất động
sản như nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại… là rất lớn, và đây và cũng chính
là cơ hội và cũng là thách thức lớn đối với các doanh nghiệp đầu tư bất động sản.
Yêu cầu đặt ra các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có những định
hướng đúng cho nguồn vốn đầu tư để có được chất lượng tăng trưởng cao nhất. Việc
huy động và sử dụng vốn đầu tư hiệu quả sẽ là bàn đạp cho sự tăng trưởng kinh tế
nói riêng và sự phát triển xã hội nói chung.
Trong các hình thức đầu tư của doanh nghiệp thì đầu tư phát triển là hình thức
đầu tư đem lại giá trị gia tăng cho nền kinh tế và là động lực để các doanh nghiệp
tiến hành đầu tư mạnh mẽ nhất. Công ty cổ phần ĐTXD & PTĐT Sông Đà là một
thành viên của Tập đoàn Sông Đà. Trải qua 8 năm phát triển công ty đã đạt được
nhiều thành công nhờ hoạt động đầu tư phát triển. Tuy nhiên, trong hoạt động đầu
tư phát triển của Công ty còn tồn tại nhiều khiếm khuyết và những bài học cần được
khắc phục. Vì vậy, tôi thấy cần thiết phải nghiên cứu và triển khai đề tài: “ Đầu tư
phát triển tại Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà giai
đoạn 2006 – 2020”.


2
1.2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề về lý luận về đầu tư, đầu tư phát
triển trong doanh nghiệp.
- Nghiên cứu thực trạng hoạt động đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần
Đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà. Phân tích kết quả, hiệu quả đầu tư
phát triển tại Công ty từ đó tìm ra những vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân của
vấn đề này.
- Đưa ra các giải pháp góp phần hoàn thiện và nâng cao hiệu quả hoạt động
đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà
giai đoạn 2006 – 2020.

1.3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà đã thực hiện
hoạt động sản xuất kinh doanh trên nhiều lĩnh vực nhưng trong 5 năm gần đây lĩnh
vực kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh chủ yếu của công ty. Chính vì
vậy, đối tượng nghiên cứu của luận văn là nghiên cứu lĩnh vực đầu tư kinh doanh
bất động sản tại Công ty Cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà.
Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi về không gian: Toàn bộ Công ty CP ĐTXD & PTĐT Sông Đà.
- Phạm vi về thời gian: Giai đoạn 2007-2011.
1.4. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn đã sử dựng phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp quy nạp
diễn dịch, phương pháp hệ thống, phương pháp thống kê toán học, phương pháp so
sánh, phương pháp dự báo trong việc nghiên cứu đề tài.
1.5. Tổng quan tình hình nghiên cứu trong và ngoài nước
Các công trình nghiên cứu về lĩnh vực đầu tư phát triển trong doanh nghiệp và
nghiên cứu về thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay bao gồm:
Thái Bá Cẩn và Trần Nguyên Nam (2003) tập trung nêu và phân tích khái
niệm, đặc điểm, vai trò, cấu trúc và tính tất yếu phải tồn tại của thị trường bất động
sản. Sau đó, các tác giả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá


3
trình hoạt động, phát triển các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về bất động sản
và thị trường bất động sản của Việt Nam.
Hoàng Văn Cường và cộng sự (2006) ngoài việc nêu rõ khái niệm, đặc điểm
của bất động sản, thị trường bất động sản và vai trò của thị trường này trong nền
kinh tế quốc dân; và cũng đi vào phân tích quan hệ cung-cầu bất động sản, vai trò
quản lý của Nhà nước đối với thị trường này, đồng thời nêu lên kinh nghiệm của
một số nước trên thế giới trong việc quản lý, phát triển bất động sản. Sau đó, các tác
giả đi sâu nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cũng như quá trình hoạt động, phát

triển và các chủ trương, chính sách ở tầm vĩ mô về BĐS và thị trường BĐS của VN.
Các công ty BĐS nước ngoài tiến hành nghiên cứu thăm dò thị trường BĐS ở
VN trên các giác độ: chính sách, nhu cầu người tiêu dùng, khả năng thanh khoản, sở
thích về nơi ở, nhu cầu văn phòng. Ngày 23/8/2008, CBRE – 1 tập đoàn BĐS lớn ở
Mỹ và đã thành lập công ty BĐS ở VN, đã đưa ra một báo cáo có tiêu đề :” Hà Nội
mở rộng – Cơ hội và thách thức” phân tích toàn diện và có cách nhìn sâu về thị
trường BĐS, chủ yếu là nhà ở, văn phòng và khu công nghiệp của hà nội mới.
VietRees đưa ra báo cáo :” Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm
2007” đã đưa ra một cái nhìn tổng quan về cung – cầu sản phẩm bất động sản trên
thị trường căn hộ, thị trường văn phòng cho thuê, thị trường mặt bằng bán lẻ, thị
trường phòng khách sạn tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí
Minh.Qua đó, báo cáo cũng cho thấy được xu hướng đầu tư vào kinh doanh bất
động sản của các doanh nghiệp.
Đề tài “Hoạt động đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Sông Đà 12: Thực
trạng và giải pháp’’ của tác giả Nguyễn Thế Hiệp (2007) đã nghiên cứu về đầu tư
phát triển tại Công ty theo các lĩnh vực là xây lắp, vận tải, gia công cơ khí, sản xuất
công nghiệp, và kinh doanh, xuất nhập khẩu vật tư thiết bị. Đề tài đã chỉ ra được
những tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư phát triển tại công ty. Từ đó, tác
giả đã đưa ra những giải pháp nhằm tăng cường hoạt động đầu tư phát triển tại công
ty trong những năm tới.


4
Đề tài “Huy động vốn trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Việt
Nam” (Nghiên cứu trường hợp công ty cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị
Hà Nội) của tác giả Nguyễn Trung Hậu (2009) đã phân tích thực trạng và đánh giá
tình hình huy động vốn tại Công ty Cổ phần kinh doanh phát triển nhà và đô thị Hà
Nội. Từ đó, tác giả đề xuất giải pháp nhằm tăng cường khả năng huy động vốn
trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
Đề tài “Tình hình đầu tư phát triển tại công ty cổ phần Simco Sông Đà. Thực

trạng và giải pháp” của tác giả Nguyễn Huy Cường (2010) đã nghiên cứu về đầu tư
phát triển tại Công ty theo 2 lĩnh vực là xuất khẩu lao động và kinh doanh bất động
sản. Đề tài đã chỉ ra được những tồn tại, nguyên nhân trong hoạt động đầu tư phát
triển tại công ty. Từ đó tác giả đã đưa ra các giải pháp nhằm tăng cường họat động
đầu tư phát triển tại công ty trong những năm tới.
Đề tài “Đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng biển tại Đà Nẵng
giai đoạn 2001 – 2010” của tác giả Nông Lan Phương (2011) đã phân tích và đánh
giá thực trạng đầu tư phát triển bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng. Từ đó,
đề xuất định hướng, giải pháp tăng cường đầu tư phát triển bất động sản nghỉ dưỡng.
Đề tài “Đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công ty cổ phần đầu tư và xây
dựng HUD4” của tác giả Đinh Sơn Tùng (2011) đã đưa ra được cơ sở lý luận về bất
động sản, thị trường bất động sản, hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp trên
những nội dung như đầu tư vào nhà ở liền kề, biệt thự, bất động sản công nghiệp.
Đề tài đã phân tích và đánh giá thực trạng đầu tư kinh doanh bất động sản tại Công
ty cổ phần đầu tư và xây dựng HUD4. Từ đó, đề xuất định hướng, giải pháp tăng
cường đầu tư kinh doanh bất động sản tại HUD4.
Đề tài “Marketing bất động sản nhà ở trong dự án Khu đô thị tại Hà Nội”
của tác giả Nguyễn Thị Thùy Linh (2011) đã hệ thống hóa được những vấn đề
lý luận về marketing bất động sản, phân tích và đánh giá thực trạng hoạt động
marketing bất động sản nhà ở trong dự án khu đô thị tại Hà Nội. Từ đó, tác giả
đã đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động marketing bất
động sản.


5
1.6. Những điểm mới của luận văn
- Hệ thống hóa được những vấn đề lý luận về đầu tư kinh doanh bất động sản.
- Phân tích và đánh giá thực trạng, trên cơ sở đó chỉ ra những hạn chế và
nguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản tại
Công ty cổ phần đầu tư xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà.

- Đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đầu tư phát triển tại doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản.
1.7. Kết cấu của luận văn
Kết cấu của luận văn gồm 4 chương:
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu
Chương 2: Lý luận về đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản
Chương 3: Thực trạng đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây
dựng và phát triển đô thị Sông Đà
Chương 4: Giải pháp đầu tư phát triển tại Công ty Cổ phần đầu tư xây
dựng và phát triển đô thị Sông Đà


6

CHƯƠNG 2
LÝ LUẬN VỀ ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN TRONG DOANH NGHIỆP
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
2.1. Bản chất của đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản

Điều .1 Khái niệm đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản
Đầu tư nói chung là sự hy sinh các nguồn lực ở hiện tại để tiến hành các hoạt
động nào đó nhằm thu về các kết quả nhất định trong tương lai lớn hơn các nguồn
lực đã bỏ ra để đạt được các kết quả đó. Như vậy, mục tiêu của các công cuộc đầu
tư là đạt được các kết quả lớn hơn so với những hy sinh về nguồn lực mà người đầu
tư phải gánh chịu khi tiến hành đầu tư.
Đầu tư phát triển là bộ phận cơ bản của đầu tư, là việc chi dùng vốn trong hiện
tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm hoặc tạo ra những tài sản vật

chất (nhà xưởng, thiết bị...) và tài sản trí tuệ (tri thức, kỹ năng,...), gia tăng năng lực
sản xuất, tạo thêm việc làm và vì mục tiêu phát triển.
Đầu tư phát triển có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của một quốc
gia, là một lĩnh vực hoạt động nhằm tạo ra và duy trì sự hoạt động của các cơ sở vật
chất kỹ thuật của nền kinh tế.
Đối với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, đầu tư phát triển là việc chi
dùng vốn trong hiện tại để tiến hành các hoạt động nhằm làm tăng thêm các tài sản
vật chất (căn hộ, nhà ở, văn phòng cho thuê...), gia tăng năng lực phục vụ, tạo thêm
việc làm và vì mục tiêu phát triển.
Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đòi hỏi rất
nhiều loại nguồn lực. Theo nghĩa hẹp, nguồn lực sử dụng cho đầu tư phát triển là
tiền vốn. Theo nghĩa rộng, nguồn lực đầu tư bao gồm cả tiền vốn, đất đai, lao động,
máy móc, thiết bị, tài nguyên.
Kết quả của đầu tư phát triển là sự tăng thêm về tài sản vật chất, tài sản trí tuệ
và tài sản vô hình. Mặc dù đầu tư là ở hiện tại nhưng kết quả đầu tư thường thu
được trong tương lai.


7

Điều .2 Những đặc điểm cơ bản của đầu tư phát triển trong doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản
Bất động sản là yếu tố vật chất có ích cho con người, là tài nguyên của quốc
gia và có tính lâu bền thể hiện trong quá trình sử dụng đất đai bởi đất đai không bị
hao mòn. Ngoài ra, bất động sản cũng là hàng hóa có thể giao dịch trên thị trường.
Tuy nhiên, do tính chất không di động được và có tính khan hiếm nên trong dài hạn
tổng cung bất động sản luôn thấp hơn so với tổng cầu bất động sản. Bởi vậy, bất
động sản luôn được coi là một kênh đầu tư hấp dẫn, mang lại nguồn lợi nhuận cao.
Theo luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006, Kinh
doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê,

thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua
nhằm mục đích sinh lợi.
Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải có đủ năng lực kinh tế theo
quy định của pháp luật. Hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản có những đặc điểm cơ bản:
Thứ nhất, hoạt động đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản đòi hỏi một khối lượng vốn lớn vì ngoài giá trị đầu tư xây dựng công trình thì
giá đất cũng chiếm một tỷ lệ lớn. Đối với các doanh nghiệp bất động sản, vốn đầu
tư tập trung vào các công trình xây dựng khu đô thị, chung cư, nhà ở; xây dựng nhà
tại nơi đã có sẵn hạ tầng; xây dựng mặt bằng cho thuê; đầu tư phát triển bất động
sản du lịch…vốn đầu tư các công trình này thường rất lớn, có công trình lên tới
hàng trăm đến hàng nghìn tỷ đồng. Tuy nhiên, năng lực tài chính của chủ đầu tư
thường hạn chế, nên hoạt động đầu tư chủ yếu áp dụng sử dụng vốn chiếm dụng của
khách hàng và vay của các tổ chức tín dụng. Do tiểm ẩn rủi ro lớn về vốn và nguồn
vốn đầu tư nên hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển sẽ bị ảnh hưởng.
Thứ hai, thời gian thực hiện các công cuộc đầu tư thường kéo dài từ giai đoạn
giải phóng mặt bằng, giai đoạn xây dựng,…Đối với doanh nghiệp BĐS, thời gian
đầu tư kéo dài thể hiện ở:


8
- Thời gian từ khi chuẩn bị đầu tư cho đến khi đưa các công trình vào hoạt
động kéo dài. Các công trình đầu tư của các doanh nghiệp BĐS như chung cư cao
tầng, trung tâm thương mại, văn phòng… Tùy thuộc vào quy mô diện tích, chiều
cao tầng, hệ số sử dụng đất, tuy nhiên thường diễn ra trong thời gian từ 2 – 5 năm…
- Thời gian vận hành các công cuộc đầu tư cũng kéo dài: các công trình
thường có tuổi thọ lớn trên 50 năm như các dự án văn phòng, trung tâm thương mại.
Nhiều công trình tồn tại không xác định thời gian như biệt thự, nhà liền kề, chung
cư, hạ tầng…
Chính vì các yếu tố trên mà khi ra quyết định đầu tư các doanh nghiệp BĐS

cần đánh giá các yếu tố rủi ro có thể xảy ra để ra quyết định đầu tư chắc chắn. Các
yếu tố rủi ro ở đây như rủi ro về lạm phát, rủi ro về luật pháp, rủi ro về thiên tai,
chiến tranh, rủi ro về thị trường (cung cầu về các sản phẩm đầu vào của quá trình
xây dựng)…Thời gian đầu tư xây dựng càng dài thì những rủi ro gặp phải càng cao.
Từ đó cần xác định, trong trường hợp các yếu tố rủi ro thay đổi trong một giới hạn
nhất định, dự án có còn đem lại hiệu quả và hiệu quả chắc chắn hay không.
Thứ ba, kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu tư phát triển chịu ảnh hưởng
của các yếu tố tự nhiên, kinh tế - chính trị - xã hội của vùng, khu vực. Do đặc điểm
của bất động sản chịu ảnh hưởng trực tiếp của các yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội nên nhu cầu về sản phẩm bất động sản tại mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi
quốc gia là khác nhau. Ngoài ra, yếu tố tâm lý xã hội, vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo,
tâm linh…chi phối đến nhu cầu bất động sản. Do đó, hoạt động đầu tư phát triển
trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải tính đến sự tác động của tất cả các
yếu tố đó.
Thứ tư, Đầu tư phát triển trong doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chịu sự
chi phối của pháp luật và các chính sách liên quan đến bất động sản. Bất động sản là
hàng hóa đặc biệt, là tài sản của mỗi quốc gia, đóng vai trò quan trọng trong hầu hết
mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Hiện nay, hệ thống văn bản pháp luật về bất động
sản gồm: Luật kinh doanh bất động sản, luật đất đai, luật đầu tư, luật xây dựng…và
các văn bản liên quan. Do thị trường bất động sản Việt Nam đang phát triển và dần