ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN CẦU TỈNH TÂY NINH, GIAI ĐOẠN 2000 – 2007

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN CẦU
TỈNH TÂY NINH, GIAI ĐOẠN 2000 – 2007

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

TRẦN VĂN VINH
04124095
DH04QL

2004 – 2008
Quản Lý Đất Đai

- TP. Hồ Chí Minh, tháng 8 năm 2008 Trang 1


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

TRẦN VĂN VINH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN BẾN CẦU
TỈNH TÂY NINH, GIAI ĐOẠN 2000 – 2007

Giáo viên hướng dẫn: TS. HÀ THÚC VIÊN
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh

Ký tên

Tháng 8 năm 2008

Trang 2

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

LỜI CẢM ƠN
Trước tiên con xin ghi nhớ công ơn cha mẹ đã sinh thành, nuôi dưỡng và đã
tạo mọi điều kiện thuận lợi cho con có ngày hôm nay, cảm ơn ông, bà, cô, chú đã
động viên giúp đỡ con trong suốt quá trình học tập.
Tôi xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu cùng quý Thầy, Cô Trường Đại
học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản đã truyền
đạt cho tôi nhiều kiến thức và kinh nghiệm quý báu trong suốt quá trình học tập, tôi
sẽ mang theo những kiến thức và kinh nghiệm này để làm hành trang trong cuộc
sống và trong công việc sau này của tôi.
Tôi xin chân thành cảm ơn Thầy Hà Thúc Viên đã tận tình hướng dẫn giúp đỡ
tôi trong suốt thời gian qua để hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn:
Sự giúp đỡ nhiệt tình của các Cô, Chú, Anh, Chị hiện đang công tác tại Phòng
Tài Nguyên Và Môi Trường Huyện Bến Cầu, tỉnh Tây Ninh đã tạo điều kiện thuận
lợi cho tôi trong suốt thời gian thực tập, thu thập số liệu và xây dựng đề tài.
Các Anh, Chị và các bạn thân hữu trong và ngoài lớp đã trao đổi, hỗ trợ kiến
thức với tôi trong suốt thời gian qua.
Tuy nhiên do kiến thức và năng lực còn nhiều hạn chế nên không tránh khỏi
những thiếu sót, rất mong được sự đóng góp ý kiến của quý Thầy, Cô và các bạn.

Sinh viên thực hiện

Trần Văn Vinh

Trang 3

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Trần Văn Vinh khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh tháng 7 năm 2008.
Đề tài Nghiên cứu “Đánh Giá Tình Hình Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử
Dụng Đất Cho Hộ Gia Đình, Cá nhân Trên Địa Bàn Huyện Bến Cầu tỉnh Tây
Ninh, Giai Đoạn 2000 – 2007”.
Giáo viên hướng dẫn: Thầy Hà Thúc Viên khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Bến Cầu là huyện nằm trong khu vực phát triển của tỉnh Tây Ninh nói chung và
của vùng kinh tế trọng điểm phía nam nói riêng, có tổng diện tích tự nhiên là
23.756,83 ha, với nguồn nhân khẩu dồi dào khoảng 62.120 người. Là địa phương đang
trong quá trình đô thị hóa nhanh và mạnh mẽ, cơ cấu kinh tế có sự chuyển biến nhanh
và rõ nét theo hướng phát triển công nghiệp, theo đó sự chuyển dịch đất đai rất sôi
động và phức tạp. Trong xu hướng phát triển hiện nay, đòi hỏi công tác quản lý Nhà
nước về đất đai phải ngày một chặt chẽ hơn, trong đó công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất phải được quan tâm, đẩy mạnh thực hiện và nhanh chóng hoàn
thành.
Qua quá trình tìm hiểu, điều tra và thu thập thông tin số liệu về thực trạng tổ
chức, triển khai công tác quản lý đất đai, lập hồ sơ địa chính, xét cấp giấy chứng nhận
cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng các loại đất nông nghiệp, đất ở trên địa bàn
huyện Bến Cầu qua các năm và các văn bản Luật Đất đai được áp dụng trong quá trình
thực hiện, bằng phương pháp thống kê, phân tích, so sánh tài liệu, từ số liệu thu thập
được, đề tài đưa ra những đánh giá xác thực về tình hình thực hiện công tác này tại địa
phương trong giai đoạn từ 2000 đến năm 2007, từ đó rút ra những kết quả đạt được,
chưa đạt được, những khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện. Từ đó, đề tài có

những đề xuất thiết thực nhằm giải quyết những vấn đề này.
Trong giai đoạn từ năm 2000- 2007, Ủy ban Nhân dân huyện Bến Cầu đã tích
cực chỉ đạo công tác kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
đồng thời trong giai đoạn này cũng có nhiều văn bản Luật Đất đai được ban hành
tạo sự thông thoáng cho người sử dụng đất khi thực hiện đăng ký đất đai, nên tiến
độ cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện trong nhiều năm qua cũng được đẩy mạnh.
Và cho đến nay, huyện đã hoàn thành khá tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng các loại đất nông nghiệp, đất ở
nông thôn trên địa bàn huyện, với tổng số giấy cấp được 14.219 giấy cho 13.939 hộ
gia đình, cá nhân với tổng diện tích cấp được là 5.672,64 ha đất nông nghiệp và đất
ở nông thôn. Cụ thể: Giai đoạn cấp theo Thông tư 346/1998/TT-TCĐC toàn huyện
cấp được 1.504 giấy với diện tích 1.217,57 ha, giai đoạn cấp theo Thông tư
1990/2001/TT-TCĐC toàn huyện cấp được 4.761 giấy với diện tích 1.457,33 ha,
giai đoạn cấp theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP toàn huyện cấp được 7954 giấy với
diện tích 2.997,74 ha.

Trang 4


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................... 1
PHẦN I : TỔNG QUAN .................................................................................. 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.................................................................. 3
I.1.1. Cơ sở khoa học .................................................................................................. 3
1. Sơ lược về công tác cấp GCNQSDĐ ở một số nước trên thế giới .................... 3
2. Sơ lược lịch sử đăng ký cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam........................................ 4

I.1.2. Cơ sở pháp lý..................................................................................................... 7
1. Cơ sở pháp lý của hệ thống đăng ký QSDĐ gồm các loại văn bản .................. 7
2. Những quy định hiện hành về đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ...... 7
I.1.3. Cơ sở thực tiễn................................................................................................... 14
I.1.4. Sự cần thiết đăng ký đất đai - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..... 14
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu............................................................................. 15
I.3. Nội dung – Phương pháp nghiên cứu................................................................. 15
I.3.1. Nội dung nhiên cứu ........................................................................................... 15
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu ................................................................................. 16
I.3.3. Quy trình thực hiện báo cáo tốt nghiệp .......................................................... 16
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.................................................................................. 17

II.1. Khái quát điều kiện tự kinh tế - xã hội............................................................. 17
II.1.1. Đặc điểm tự nhiên............................................................................................ 17
1. Vị trí địa lý............................................................................................................. 17
2. Điều kiện khí hậu .................................................................................................. 18
3. Địa hình và chế độ thuỷ văn ................................................................................ 18
4. Thổ nhưỡng ........................................................................................................... 19
5. Khoán sản .............................................................................................................. 19
6. Tài nguyên sinh vật .............................................................................................. 20
II.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội ........................................................... 21
1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ............................................................ 21
2. Thực trạng phát triển các lĩnh vực xã hội .......................................................... 22
II.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình Quản lý Nhà nước về đất đai .............. 24
II.2.1.Tình hình sử dụng đất...................................................................................... 24
II.2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ......................................................... 25
1. Quản lý đất đai theo đơn vị hành chính ............................................................. 25
2. Tình hình đo vẽ bản đồ địa chính........................................................................ 25
3. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.................................................. 26
4. Công tác thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ

Trang 5


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

hiện trạng sử dụng đất.......................................................................................... 26
5. Công tác thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định về pháp
Luật Đất đai và xử lý vi phạm .......................................................................... 26
6. Công tác thu hồi đất, cho thê đất, chuyển quyền sử dụng đất
và chuyển mục đích sử dụng đất ......................................................................... 27
7. Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại, tố cáo
các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất .................................................. 27
8. Về thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ................................. 28
9. Công tác cấp đổi GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở nông thôn đo đạc từ năm
1985 sang đo lưới tọa độ quốc gia……………………………………………...28
II.3. Tình hình cấp GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở nông thôn
cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bến Cầu tỉnh Tây
Ninh, giai đoạn 2000 – 2007 ................................................................................. 28
II.3.1. Sơ lược về thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện.......... 28
II.3.2. Quy trình, thủ tục đăng ký, cấp GCNQSDĐ tại huyện Bến Cầu ............... 29
II.3.3. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất qua các
năm trên địa bàn huyện Bến Cầu........................................................................ 32
a. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai.................................................................. 32
b. Giai đoạn sau khi có Luật Đất đai 2003 ........................................................... 39
II.4. Đánh giá kết quả đạt được trong công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
huyện từ năm 2000 đến năm 2007........................................................................... 43
II.4.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 2003 ..................................................... 44
1. Thời kỳ cấp giấy theo Thông tư 346/1998/TT-TCĐC ...................................... 45

2. Thời kỳ cấp giấy theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC .................................... 45
II.4.2 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 đến nay............................................. 46
II.5. Những thuận lợi và khó khăn, vướng mắc trong quá trình thực hiện
công tác cấp GCNQSDĐ trên địa bàn huyện, giải pháp khắc phục...................... 47
II.5.1. Thuận lợi và khó khăn .................................................................................... 47
II.5.2. Những vấn đề vướng mắc về cấp GCNQSDĐ khi thực hiện
Luật Đất đai 2003, Nghị định 181/2004/NĐ-CP....................................................... 49
II.5.3. Giải pháp khắc phục ....................................................................................... 50

KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ............................................................................... 51
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC

Trang 6


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1: Cơ cấu GDP của các ngành kinh tế của huyện.......................................... 21
Bảng 2: Cơ cấu sử dụng đất của huyện năm 2007 .................................................. 24
Bảng 3: Phân bố diện tích theo đơn vị hành chính………………………………...25
Bảng 4: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 1999............................................ 33
Bảng 5: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2000............................................ 34
Bảng 6: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2001............................................ 35
Bảng 7: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2002............................................ 37
Bảng 8: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2003............................................ 38
Bảng 9: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2004............................................ 39

Bảng 10: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ trước khi có Luật
Đất đai 2003................................................................................................................. 40
Bảng 11: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2005.......................................... 41
Bảng 12: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2006. ......................................... 42
Bảng 13: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ năm 2007 .......................................... 43
Bảng 14: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ theo NĐ 181 ..................................... 44
Bảng 15: Tổng hợp kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở
nông thôn giai đoạn 2000-2007.................................................................................. 45

Trang 7


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ, BIỂU ĐỒ, HÌNH
Sơ đồ 1: Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất lần đầu
cho hộ gia đình cá nhân tại xã, thị trấn ................................................................... 13
Biểu đồ 1: Cơ cấu GDP của huyện Bến Cầu............................................................ 21
Biểu đồ 2: Biểu đồ thể hiện tiến độ cấp GCNQSDĐ
nông nghiệp và đất ở nông thôn
giai đoạn 2000 –2007………………………………………………………………...45
Hình 1: Bản đồ hành chính Tỉnh Tây Ninh……………………………………… 17

Trang 8


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT

CP
CT
GCNQSDĐ
GCN
KT- XH
NĐ
NN
QSDĐ
SDĐ
TCĐC
TN & MT
TTg
UBND
BĐS
ĐKQDĐ
TT
BTNMT:

: Chính Phủ.
: Chỉ thị.
: Giấy chứng nhận quyền sử dung đất.
: Giấy chứng nhận.
: Kinh tế - xã hội.
: Nghị định.
: Nông nghiệp.
: Quyền sử dụng đất.

: Sử dụng đất.
: Tổng cục địa chính.
: Tài nguyên và Môi trường.
: Thủ tướng.
: Uỷ ban Nhân dân.
: Bất động sản.
: Đăng ký quyền dụng đất.
: Thông tư.
: Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Trang 9


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong bối cảnh hiện nay, khi nền kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, con
người ngày càng có ý thức hơn về tầm quan trọng của đất đai, một nguồn tài nguyên
vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng của môi trường
sống và là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hóa,
an ninh, quốc phòng.
Đất đai có những tính chất đặc trưng riêng khiến cho nó không giống bất cứ
tư liệu sản xuất nào. Đó là một tư liệu sản xuất đặc biệt, không gì thay thế được, là một
nguồn tài nguyên có tính chất giới hạn về số lượng, có vị trí cố định trong không gian
và không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người, đặc điểm này là nguyên
nhân chủ yếu tạo nên sự khác biệt về giá trị giữa các mảnh đất nằm ở các vị trí khác
nhau. Chính vì những đặc tính đặc biệt như vậy, đòi hỏi công tác quản lý Nhà nước về
đất đai phải ngày một chặc chẽ hơn để quỹ đất được sử dụng hợp lý, khoa học, có hiệu

quả và đúng pháp luật.
Bến Cầu là huyện nằm về phía nam của tỉnh Tây Ninh, phía bắc giáp với
huyện Châu Thành, phía nam giáp với huyện Trảng Bàng, Phía đông giáp với huyện
Gò Dầu, phía tây giáp với Vương quốc Campuchia, với nguồn nhân khẩu dồi dào,
thuộc vùng kinh tế trọng điểm của Việt Nam, nằm trong vành đai kinh tế của TP. Hồ
Chí Minh, cách TP. Hồ Chí Minh 70 km về phía Tây Bắc, giao thông thuận lợi được
kết nối thông suốt. Có thể khẳng định Bến Cầu là huyện có tiềm năng phát triển kinh
tế - xã hội rất lớn, thu hút nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, cũng như thu hút
nguồn lao động từ các địa phương khác đến.
Trong xu hướng ấy, sự chuyển dịch đất đai rất sôi động và mạnh mẽ, nhu cầu
sử dụng đất ngày càng lớn, đều này gây sức ép rất lớn với nguồn tài nguyên đất đai
đang ngày một khang hiếm dần và tạo ra ngày càng nhiều khó khăn, thách thức cho
công tác quản lý đất đai của địa phương. Để đảm bảo các giao dịch về đất đai diễn ra
thuận lợi, đảm bảo tính khoa học, hiệu quả trong công tác quản lý sử dụng đất đai của
địa phương thì công tác kê khai đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trở
nên hết sức cấp bách và cần thiết, cần được đẩy mạnh thực hiện và từng bước hoàn
thành, tiến đến 100% người sử dụng đất đều phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
Xuất phát từ tầm quan trọng của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai của địa phương và được
sự đồng ý của Khoa Quản lý Đất đai và Bất động sản, chúng tôi tiến hành thực hiện đề
tài:
“Đánh Giá Tình Hình Cấp Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Cho
Hộ Gia Đình - Cá Nhân Trên Địa Bàn Huyện Bến Cầu tỉnh Tây Ninh,
Giai Đoạn 2000- 2007”.
 Mục tiêu nghiên cứu
- Các văn bản quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện.
- Tìm hiểu các quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kết quả của
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp và đất ở nông thôn cho

hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Bến Cầu từ năm 2000 đến năm 2007.
Trang 10


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

- Trên cơ sở kết quả đạt được trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất tổng kết được qua các năm, tiến hành đánh giá tình hình thực hiện công tác này tại
địa phương, những kết quả đạt được, những khó khăn, vướng mắc còn tồn tại trong
quá trình thực hiện.
- Từ đó có những giải pháp cần thiết nhằm khắc phục những tồn tại này, đồng
thời phát huy những ưu điểm trong việc triển khai công tác này tại địa phương trong
thời gian tới, góp phần quản lý chặt chẽ và sử dụng có hiệu quả quỹ đất.
 Đối tượng nghiên cứu
Công tác đăng ký đất đai ban đầu, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
đối tượng là hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng các loại đất nông nghiệp, đất ở trên địa
bàn huyện Bến Cầu và các yếu tố ảnh hưởng đến công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất.
 Phạm vi nghiên cứu
- Đề tài nghiên cứu trên địa bàn huyện Bến Cầu, thời điểm nghiên cứu bắt đầu từ
năm 2000 – 2007.
- Giới hạn nội dung nghiên cứu của đề tài: Đánh giá điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất và kết quả cấp GCNQSDĐ nông nghiệp và đất ở
nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân và các yếu tố tác động đến kết quả cấp GCNQSDĐ
trên địa bàn huyện.

Trang 11

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

PHẦN I
TỔNG QUAN
Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2004 đã cụ thể hóa những
nội dung về Quản lý Nhà nước đối với đất đai tại chương I (Những quy định chung)
gồm có 13 nội dung. Trong đó, quản lý và đăng ký quyền sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ
là một trong 13 nội dung của quản lý đất đai (nội dung thứ 6 trong 13 nội dung quản
lý).
Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ được trình bày một cách rõ
nét thông qua các điều luật và các văn bản pháp luật hiện hành.
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1. Cơ sở khoa học
1. Sơ lược về công tác cấp GCNQSDĐ ở một số nước trên thế giới
 Tại Úc
Cơ quan đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ là một bộ phận của Tổng cục Địa
chính (sau đây gọi là TCĐC). Đăng ký cấp giấy chứng nhận theo hệ thống Torrens
(1858). Mô hình này triển khai theo từng thửa đất bao gồm thông tin không gian (hình
thể, toạ độ, vị trí địa lý…) và thông tin thuộc tính (tình trạng pháp lý, chủ sử dụng đất,
nguồn góc thửa đất…).
Mỗi thửa đất có giấy chứng nhận (sau đây gọi là GCN) một bản lưu tại cơ quan
lưu trữ và một bản cấp cho chủ sở hữu. Khi có biến động cập nhật ngay trên GCN.
 Tại Thái Lan
Cơ quan đăng ký cấp giấy chứng nhận thuộc Cục đất đai và được phân cấp theo
đơn vị hành chính gồm 78 tỉnh, có 180 chi nhánh và 810 huyện. Thái Lan cũng sử
dụng hệ thống Torrens trong công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ.
Ở Thái Lan hiện nay đang tồn tại 5 loại giấy chính:
- NS4: Loại giấy chứng nhận theo chủ sử dụng đất.

- NS3K: Loại giấy chứng nhận cấp dựa trên tài liệu chụp ảnh chưa nắn.
- NS2: Loại giấy chứng nhận quyền chiếm dụng tạm thời.
- NS3: Loại giấy chứng nhận dựa trên cơ sở đo đạc đơn giản.
- SKP4-1: Loại giấy chứng nhận chiếm dụng đất lâm nghiệp bị thoái hóa.
 Tại Đức
Cơ quan Địa chính tại Đức quản lý đất đai theo hệ thống địa bạ (tương đương với
GCN). Cơ quan quản lý và cấp địa bạ thuộc các tiểu bang, các tiểu bang chịu ảnh
hưởng của cơ quan địa chính liên bang và các tiểu bang tư vấn. Tại Đức đã áp dụng
công nghệ thông tin trong quản lý đất đai khá sớm nên hệ thống cơ sở dữ liệu phục vụ
cho công tác địa bạ có tính thống nhất cao giữa các cấp.
Mỗi địa bạ có nhiều thửa đất, nội dung địa bạ thiên về vị trí và quan hệ sở hữu,
loại hình sử dụng đất được mô tả giới hạn (do thuế tính theo tính chất sử dụng đất).
Các thửa đất được định vị chính xác trên thực địa và đánh số theo hệ thống (code)
thống nhất. Khi có sự biến động có thể cập nhật ngay trên sổ địa bạ.
 Tại Thụy Điển

Trang 12


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

Lịch sử đăng ký đất đai ở Thụy Điển bắt đầu từ thế kỷ thứ 13 đến thế kỷ 16 mới
cho thành lập hệ thống sổ địa chính và đến thế kỷ 19 bắt đầu thực hiện đăng ký quyền
sở hữu đất đai, đến thế kỷ 20 tiến hành đăng ký tài sản gắn liền với đất, hình thành đơn
vị bất động sản và sử dụng ổn định cho tới ngày nay. Từ năm 1970 Thụy Điển áp dụng
công nghệ thông tin vào quản lý đất đai và đến năm 1990 hoàn thành hệ thống đăng ký
tự động trên toàn quốc.
Hệ thống thông tin đất đai bao gồm 13 loại thông tin chính được lưu trữ tại ngân

hàng dữ liệu đất: Hệ thống thông tin bất động sản (tên bất động sản, tên chủ sử dụng
đất…), hệ thống đăng ký (tên chủ sử dụng bất động sản, địa chỉ, tình trạng thế
chấp…), hệ thống dữ liệu về nhà (chủ sở hữu, diện tích xây dựng…), ngoài ra còn có
hệ thống dữ liệu quy hoạch, hệ thống dữ liệu giá đất.
 Nhận xét công tác đăng ký cấp giấy ở nước ngoài
Nhìn chung công tác đăng ký cấp giấy ở nước ngoài được hình thành từ khá sớm,
cho đến nay thì hệ thống này tương đối hoàn chỉnh. Hệ thống dữ liệu đăng ký được
quản lý chặt chẽ từ Trung ương tới địa phương.
Các thông tin về thửa đất được phân ra thành từng lớp dữ liệu và áp dụng công
nghệ thông tin trong vấn đề quản lý, cập nhật biến động. Từ đó giúp cho việc quản lý
Nhà nước về đất đai và các lĩnh vực có liên quan chính xác, hiệu quả.
2. Sơ lược lịch sử đăng ký cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam
Ở Việt Nam công tác đạc điền và quản lý điền địa có từ lâu đời. Tuy nhiên bộ hồ
sơ đất đai cũ nhất mà ngày nay còn lưu trữ lại được là hệ thống địa bạ thời Gia Long
(1805), ở Nam Bộ chưa tìm thấy địa bạ thời Gia Long mà chỉ thấy địa bạ thời Minh
Mạng.
a. Giai đoạn trước năm 1975
- Địa bạ thời Gia Long: Lập cho từng xã phân biệt đất công điền, tư điền của mỗi
xã, trong đó ghi rõ đất của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế. Địa bạ được
lập thành ba bản: bản “giáp” nộp tại Bộ Hộ, bản “ất” nộp tại dinh Bố Chánh, bản “
bính” để tại xã, theo quy định hằng năm phải tiến hành tiểu tu và trong vòng 05 năm
tiến hành đại tu một lần. Tuy nhiên hệ thống sổ này do không có bản đồ kèm theo và
không dùng một đơn vị đo lường thống nhất ở các địa phương, nên việc dùng sổ rất
khó khăn và không được tu chỉnh.
- Sổ địa bộ thời “Triều Minh Mạng”: Năm 17 (1836) triều Minh Mạng cử một
khâm sai lo việc địa bộ tại Nam Kỳ. Hệ thống này được lập tới tận làng, tận xã và có
nhiều tiến bộ so với địa bạ thời “Gia Long”, địa bộ được lập trên cơ sở đạc điền với sự
chứng kiến của đầy đủ các chức viên làng, chánh tổng, tri huyện và điền chủ. Địa bộ
thời Minh Mạng cũng được tiểu tu, đại tu định kỳ như thời Gia Long nhưng có quy
định chặt chẽ hơn cho việc tu chỉnh.

- Dưới thời pháp thuộc do chế độ cai trị của thực dân, trên lãnh thổ Việt Nam đã
tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau:
+ Chế độ quản thủ địa bộ tại Nam Kỳ.
+ Chế độ bảo tồn điền trạch, sau đổi thành quản thủ địa chánh Trung Kỳ.
+ Chế độ bảo thủ để áp (còn gọi là để đương) áp dụng đối với bất động sản
của người pháp và kiều dân theo luật lệ pháp thuộc.
+ Chế độ điền thổ theo sắc lệnh 29/3/1939 áp dụng tại Bắc Kỳ.
Trang 13


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

+ Chế độ điền theo thổ sắc lệnh 21/7/1925 áp dụng tại Nam Kỳ và các
nhượng địa pháp quốc ở Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng (cùng một ngày có 3 sắc lệnh áp
dụng riêng cho 3 miền: Bắc, Trung, Nam).
b. Giai đoạn từ Cách mạng tháng Tám năm 1945 đến năm 1980
Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, đặc biệt là sau cuộc cải cách ruộng đất năm
1957, chính quyền cách mạng tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo. Năm
1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hóa sản xuất do Đảng và chính quyền phát động,
đại bộ phận nông dân với nhiệt huyết cách mạng, luôn tin tưởng vào Đảng đã góp phần
lớn ruộng đất canh tác vào hợp tác xã. Do vậy hiện trạng ruộng đất đã có nhiều thay
đổi. Tuy nhiên, do điều kiện khó khăn thiếu thốn, hệ thống hồ sơ các chế độ trước để
lại đã không cải cách và không thể sử dụng được nữa.
Đến năm 1979, do hoàn cảnh chiến tranh kéo dài, tổ chức ngành Địa chính các
cấp thường xuyên không ổn định. Đặc biệt, Nhà nước vẫn chưa có một văn bản pháp
lý nào làm cơ sở nên công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ
vẫn chưa được triển khai. Hoạt động chủ yếu của ngành trong giai đoạn này là tổ chức
các cuộc điều tra nhanh về đất để giúp Nhà nước quản lý chặt chẽ diện tích phục vụ

yêu cầu xây dựng kế hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, xây dựng các hợp tác xã
và tập đoàn sản xuất. Hệ thống tài liệu đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai
loại: Bản đồ giải thửa và sổ mục kê kiêm thống kê ruộng đất. Trong đó, thông tin về
tên người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản ánh theo hiện trạng không tra cứu đến cơ
sở pháp lý và lịch sử dụng đất.
c. Giai đọan từ năm 1980 đến năm 1993
Từ năm 1980, công tác đăng ký đất đai mới được Nhà nước quan tâm và tổ chức
thực hiện theo Quyết định 201/CP ngày 01/11/1980 của Hội đồng Chính Phủ và Chỉ
thị 299/TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ. Thực hiện yêu cầu này, Tổng
cục quản lý ruộng đất nay là Bộ Tài nguyên Môi trường lần đầu tiên ban hành văn bản
quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất, theo Quyết định 56 đăng ký thống kê
ngày 05/11/1981.
Theo quy định này, việc đăng ký đất đai có một trình tự khá chặt chẽ, việc xét
duyệt đăng ký phải do Hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã thực hiện, kết cấu
xét đơn của xã phải được Uỷ ban Nhân dân xã duyệt mới được đăng ký, cấp
GCNQSDĐ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất được quy định khá đầy đủ và chi tiết, đáp ứng
được yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai trong thời kỳ đó. Các tài liệu bao gồm:
+ Biên bản xác định ranh giới hành chính.
+ Sổ dã ngoại.
+ Biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài thực địa, trong phòng.
+ Phiếu thửa.
+ Đơn đăng ký quyền sử dụng đất.
+ Biên bản kê khai ruộng đất cho cá nhân, tổ chức.
+ Sổ mục kê.
+ Biểu tổng hợp diện tích đất ở.
+ Biểu tổng hợp diện tích khoanh bao trên bản đồ.
+ Biểu tổng hợp diện tích ruộng đất.
Trang 14

Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

+ Mẫu GCNQSDĐ.
+ Bản đồ địa chính.
+ Thông báo công khai hồ sơ đăng ký đất.
+ Biên bản kết thúc công khai hồ sơ.
+ Sổ khai báo biến động.
+ Trích lục bản đồ kèm theo bản sao khai báo biến động.
Do hoàn cảnh đất nước vừa giành được độc lập, còn gặp nhiều khó khăn, hơn nữa
đại bộ phận ruộng đất trên phạm vi cả nước đã và đang được tập thể hóa, nên nhiều
mục tiêu, yêu cầu nhiệm vụ đăng ký đất theo quy định tại Quyết định số 56/TCĐC
đăng ký thống kê đã phải giảm bớt hoặc cắt bỏ để đảm bảo yêu cầu trước mắt, nắm
nhanh diện tích phục vụ cho các kế hoạch phát triển kinh tế của đất nước.
Việc triển khai Chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối năm 1988 mới
thực hiện được 6.500 xã và kết quả các xã đạt được còn hạn chế. Các khu nông thôn
hầu hết còn đo bao và để dân tự kê khai không xác định được vị trí sử dụng cụ thể trên
bản đồ, hồ sơ.
Việc xét duyệt, xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người kê khai đăng ký
gần như không thực hiện hoặc thực hiện không nghiêm túc, các trường hợp vi phạm
pháp luật đất đai không được xử lý mà vẫn được vào sổ, vì vậy hệ thống sổ sách đăng
ký được thiết lập trong giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh hiện
trạng sử dụng đất, tình trạng sai sót, nhằm lẫn trong thiết lập các hồ sơ, sổ sách chiếm
tỷ lệ khá cao nên việc cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa được thực hiện.
Sau khi có Luật Đất đai năm 1988 đến nay, đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ đã
trở thành nhiệm vụ bắt buộc và hết sức cần thiết, làm cơ sở để tổ chức thi hành Luật
Đất đai. Xuất phát từ yêu cầu đó, để thừa kế và phát huy kết quả điều tra đo đạc và
đăng ký đất đai theo Chỉ thị 299/TTg có quá nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai
trong quá trình đổi mới, việc thực hiện chủ trương giao khoán ruộng đất theo Chỉ thị

100/CT-TW, tiếp đến là ổn định lâu dài theo Nghị quyết 10/NQ-TW của Bộ chính trị
đã bắt đầu đạt được một số thắng lợi, khẳng định đường lối đúng đắn của Đảng và
được các địa phương trong cả nước hưởng ứng mạnh mẽ, tạo sự thay đổi lớn về hiện
trạng đất đai. Mặc dù chủ trương này đến cuối năm 1993 vẫn chưa được thể chế hóa
bằng pháp luật.
d. Giai đoạn từ năm 1993 đến nay
Ngay sau Luật Đất đai 1993 được ban hành. Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc
hội, Chính phủ, và các bộ đã ban hành hàng loạt các văn bản Pháp luật, Pháp lệnh,
Nghị định, Chỉ thị, Nghị quyết, Thông tư để triển khai công tác quản lý Nhà nước về
đất đai.
Thành công của việc thực hiện Nghị quyết 10/NQ-TW của Bộ chính trị khẳng
định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước tạo cơ sở vững chắc cho sự ra đời của
Luật Đất đai 1993 với những thay đổi lớn: ruộng đất được giao ổn định lâu dài cho hộ
gia đình cá nhân, đất đai có giá trị, người sử dụng đất được hưởng các quyền: chuyển
đổi, chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp…Với những thay đổi đó yêu cầu và nhiệm vụ
hoàn thành công tác cấp giấy chứng nhận ngày càng trở nên cấp bách. Nhận thức được
điều này chính quyền các cấp bắt đầu coi trọng và tập trung chỉ đạo công tác cấp
GCNQSDĐ, triển khai rộng trên phạm vi cả nước.
Trang 15


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

Luật Đất đai 2003 ra đời là một bước ngoặc trong công tác quản lý Nhà nước về
đất đai. Thể hiện quan điểm đổi mới về công tác quản lý, đặc biệt là cải cách thủ tục
hành chính về đất đai, công tác đo đạc, công tác đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính,
cấp GCNQSDĐ được quy định cụ thể bằng các điều luật.
Ngày nay công tác đăng ký và cấp GCNQSDĐ rất được Đảng và Nhà nước quan

tâm triển khai đến cấp cơ sở, đặc biệt đối với những nơi chưa được thực hiện hết công
tác đăng ký cấp giấy trước đây.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
1. Cơ sở Pháp lý của hệ thống đăng ký QSDĐ gồm các loại văn bản
- Luật Đất đai năm 1993 ngày 14/07/1993.
- Nghị định 60/CP của Chính Phủ ngày 05/07/1994 Quy định về việc cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Văn bản số 647/CV-ĐC của Tổng cục Địa chính ngày 31/05/1995 về việc hướng
dẫn một số vấn đề xử lý khi thực hiện Nghị định 60/CP của Chính Phủ ngày
05/07/1994.
- Thông tư số 346/1998/TT-TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng Cục Địa chính về
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
- Chỉ thị 10/1998/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ ngày 20/02/1998 về đẩy
mạnh và hoàn thành việc giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông
nghiệp.
- Thông tư số1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của liên Bộ Tài
chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
Chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng Cục Địa chính về
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
- Luật Đất đai ngày 26 tháng 11 năm 2003.
- Nghị định số 181/NĐ–CP, ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ hướng
dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.
- Thông tư số 30/2004/TT - BTNMT, ngày 01 tháng 11 năm 2004 về việc hướng
dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dung đất.
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ.
- Thông tư số 115/2000/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài Chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền sử
dụng đất.

- Quyết định số 08/2006/QĐ-BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường ban hành quy định về GCNQSDĐ.
- Nghị định 84/2007/NĐ–CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, thủ tục bồi thường, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiều nại về đất đai.

Trang 16


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

2. Những quy định hiện hành về đăng ký đất đai ban đầu, cấp GCNQSDĐ
a. Đối tượng phải kê khai đăng ký đất đai
- Theo Điều 9 và Điều 107 Luật Đất đai 2003 người sử dụng đất phải thực hiện
đăng ký đất đai gồm các đối tượng sau:
+ Các tổ chức trong nước.
+ Hộ gia đình, cá nhân.
+ Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất.
+ Cơ sở tôn giáo được Nhà nước cho phép hoạt động.
+ Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được mua nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở.
+ Người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư
vào Việt Nam (điều kiện theo tổ chức kinh tế là pháp nhân Việt Nam).
- Theo quy định tại Điều 2 và khoản 1 Điều 39 của Nghị định 181/2004/NĐ-CP,
người chịu trách nhiệm đăng ký là:
+ Người đứng đầu tổ chức trong nước, tổ chức nước ngoài sử dụng đất.
+ Chủ tịch Uỷ ban Nhân dân cấp xã đối với đất do UBND cấp xã sử dụng.

+ Người đại diện cho cộng đồng dân cư sử dụng đất được UBND cấp xã chứng
thực.
+ Người đứng đầu cơ sở tôn giáo sử dụng đất.
+ Chủ hộ gia đình sử dụng đất.
+ Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài sử dụng
đất.
+ Người đại diện cho những người có quyền sử dụng chung thửa đất.
- Trên giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính phải ghi tên người sử dụng đất.
- Người chụi trách nhiệm đăng ký được ủy quyền cho người khác trong mọi
trường hợp theo quy định của pháp luật.
b. Điều kiện cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
Theo Điều 48 và Điều 50 Luật Đất đai 2003, người sử dụng đất thỏa mãn một trong
các điều kiện sau thì được cấp GCNQSDĐ:
 Có một trong sáu loại giấy tờ về quyền sử dụng đất (sau đây gọi là QSDĐ) và
được UBND xã nơi có đất xác nhận đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp thì được
cấp GCNQDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
* Các loại giấy tờ về QSDĐ gồm có:
- Những giấy tờ về quyền sử dụng đất đai trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có
thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà Nước Việt Nam
Dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng Lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và
Nhà Nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký, sổ địa chính.

Trang 17


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền
với đất, giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
trước ngày 15/10/1993 nay được Ủy ban Nhân dân Xã xác nhận là đã sử dụng trước
ngày 15/10/1993.
- Giấy tờ về thanh lý hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định.
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
 Có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ nhưng ghi tên người khác thì được cấp
GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có điều kiện:
- Có giấy tờ về chuyển nhượng có chữ ký của các bên có liên quan.
- Được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp (xác nhận trong quá trình
đăng ký).
 Người đang sử dụng đất tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, ở miền
núi, hải đảo thì phải được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận thì được cấp GCNQDĐ
và không phải nộp tiền sử dụng đất, nếu có điều kiện:
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp,
lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.
- Là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.
 Người sử dụng đất theo bản án hoặc theo quyết định của Tòa án, quyết định thi
hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
và đã thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì được cấp GCNQSDĐ và không
phải nộp tiền sử dụng đất.
 Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến ngày
30/6/2004 nhưng chưa được cấp giấy thì nay được cấp GCNQSDĐ. Trường hợp chưa
thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định mới.
 Người sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ thì được cấp GCNQSDĐ nếu
được UBND cấp xã xác nhận:
- Đất không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch.

- Sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thì không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Sử dụng đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 thì phải nộp tiền sử
dụng đất.
c. Cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trong trường hợp thửa
đất có vườn, ao
 Trường hợp đã cấp GCNQSDĐ trước ngày Nghị định 181/2004/NĐ-CP có hiệu
lực thi hành:
- Diện tích đất ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận đã được cấp.
- Trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất từ đất
vườn, ao sang đất ở thì diện tích đất ở được xác định lại theo quy định tại các khoản 2,
3, 4 Điều 87 Luật Đất đai và khoản 2, 3 Điều 80 Nghị định 181/2004/NĐ-CP; phần
diện tích đất ở mới được xác định thêm không phải nộp tiền sử dụng đất. Cụ thể như
sau:
Trang 18


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

+ Đối với trường hợp đất ở có vườn, ao được hình thành trước ngày 18/12/1980
thì toàn bộ diện tích đất vườn, ao được xác định là đất ở.
+ Đối với trường hợp thửa đất có vườn, ao được hình thành từ ngày 18/12/1980
đến trước ngày 01/7/2004; nếu trên GCNQSDĐ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất
ở là diện tích ghi trên giấy chứng nhận (sau đây gọi là GCN); nếu trên GCNQSDĐ
không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất ở được xác định theo quy định tại khoản
3, 4, 5 Điều 87 Luật Đất đai.
 Trong trường hợp chưa được cấp GCNQSDĐ:
- Trường hợp người sử dụng đất có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ quy định tại các
khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai:

+ Thửa đất có vườn, ao trong cùng một thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư
được sử dụng trước ngày 18/12/1980 mà trong hồ sơ địa chính hoặc các loại giấy tờ về
QSDĐ có ghi rõ ranh giới thửa đất ở thì toàn bộ diện tích đó xác định là đất ở; trường
hợp thửa đất chưa xác định trong hồ sơ địa chính hoặc trên các loại giấy tờ về QSDĐ
thì diện tích đất ở được xác định lại không quá 05 lần hạn mức giao đất ở của tỉnh,
thành phố trực thuộc Trung ương, phần diện tích còn lại xác định theo hiện trạng.
Người sử dụng đất khi được cấp GCN thì không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần
diện tích đất ở này.
+ Trường hợp sử dụng đất từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 01/7/2004 thì
diện tích đất ở được xác định tại các khoản 3, 4, 5 Điều 87 Luật Đất đai.
Nếu trên các loại giấy tờ về QSDĐ ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất vườn,
ao được xác định theo giấy tờ đó.
Nếu trên các loại giấy tờ đó không ghi rõ diện tích đất ở thì diện tích đất vườn, ao
được xác định: Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức công nhận đất ở của
UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thì diện tích được xác định bằng hạn
mức giao đất ở; trường hợp diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì
diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất.
- Trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ hợp lệ về QSDĐ theo quy định
tại các khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai thì diện tích đất ở có vườn, ao được xác định
theo hạn mức giao đất ở cho mỗi hộ gia đình, cá nhân của UBND tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương nếu:
+ Sử dụng đất trước ngày 15/10/1993: Khi được cấp GCN người sử dụng đất
không phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích xác định theo hạn mức giao đất ở.
+ Sử dụng đất sau ngày 15/10/1993: Khi được cấp GCN người sử dụng đất phải
nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích xác định theo hạn mức giao đất ở.
d. Nội dung đăng ký quyền sử dụng đất
Nội dung đăng ký QSDĐ gồm các thông tin về thửa đất liên quan đến quyền và
nghĩa vụ của người sử dụng đất được xác định và thể hiện trên GCNQSDĐ, hồ sơ địa
chính phục vụ cho yêu cầu quản lý Nhà nước về đất đai.
Theo khoản 2 Điều 47 Luật Đất đai 2003, các Điều 43, 44 Nghị định

181/2004/NĐ-CP, Điều 3 của Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT, nội dung đăng ký
QSDĐ gồm các thông tin thể hiện trên GCNQSDĐ và hồ sơ địa chính theo những
thông tin sau:
- Vị trí thửa đất.
Trang 19


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

- Diện tích thửa đất.
- Người sử dụng đất.
- Mục đích sử dụng đất.
- Thời hạn sử dụng đất.
- Tài sản gắn liền với đất.
- Nghĩa vụ tài chính.
- Những hạn chế về QSDĐ.
e. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo Điều 52 Luật Đất đai 2003, thẩm quyền cấp GCNQSDĐ được quy định như
sau:
- UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cấp GCNQSDĐ cho tổ chức
trong nước sử dụng đất, cơ sở tôn giáo, tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất tại
Việt Nam. UBND tỉnh được ủy quyền cho sở TN & MT trong các trường hợp theo quy
định của pháp luật.
- UBND huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh cấp GCNQSDĐ cho hộ gia
đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép
mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
f. Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu
 Một số thay đổi cơ bản về thủ tục cấp GCNQSDĐ lần đầu so với trước đây

- Về việc nộp hồ sơ xin cấp GCNQSDĐ:
+ Người sử dụng đất không phải nộp: Trích lục bản đồ hoặc trích đo địa chính
thửa đất; biên bản xác định ranh giới thửa đất với người kế cận.
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất (Văn phòng ĐKQSDĐ) chịu trách
nhiệm trích lục bản đồ, trích đo thửa đất đối với trường hợp đủ điều kiện.
+ Việc xác định ranh giới hộ liền kề do cơ quan Nhà nước xác định: Trường
hợp có giấy tờ về QSDĐ thì do cơ quan Tài nguyên và Môi trường (TN & MT) xác
định; trường hợp chưa có giấy tờ về QSDĐ thì do đơn vị đo đạc xác định khi đo đạc.
- Thay đổi trách nhiệm của UBND cấp xã trong thực hiện thủ tục đăng ký:
+ Về việc tiếp nhận hồ sơ: UBND xã, thị trấn không tiếp nhận hồ sơ đăng ký
của tổ chức; UBND phường không tiếp nhận hồ sơ của mọi đối tượng.
+ UBND xã không thực hiện các công việc nghiệp vụ mà Văn phòng ĐKQSDĐ
thực hiện, không phải chuẩn bị tài liệu, số liệu điều tra đo đạc, không chịu trách nhiệm
xét đơn đăng ký đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ, không lập hồ sơ địa
chính.
+ UBND xã, phường, thị trấn chỉ chịu trách nhiệm xác nhận nguồn gốc, thời
điểm sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch, công khai hồ sơ đủ
hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
- Thay đổi trong nhiệm vụ của UBND cấp có thẩm quyền:
+ Không xác định nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất mà do cơ quan thuế
xác định.
+ Không ký quyết định cấp trước khi ký giấy chứng nhận.

Trang 20


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

 Quy trình, thủ tục đăng ký lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại
xã, thị trấn
* Hồ sơ
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ.
- Một trong các loại giấy tờ về QSDĐ quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật
Đất đai.
- Văn bản ủy quyền xin cấp GCNQDĐ (nếu có).
* Trình tự và thời gian giải quyết (55 ngày làm việc)
- UBND xã, thị trấn nơi có đất có trách nhiệm:
+ Thẩm tra, xác nhận vào đơn xin đăng ký cấp GCNQSDĐ về các nội dung sau:
 Tình trạng tranh chấp sử dụng đất (kể cả có hoặc không có giấy tờ về quyền
sử dụng đất).
 Nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất.
 Sự phù hợp với quy hoạch đã xét duyệt (đối với trường hợp không có các
loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại khoản 1, 2, 5 Điều 50 Luật Đất đai).
 Đối với đất trang trại phải rà soát hiện trạng, nguồn gốc sử dụng đất, đối
chiếu với hồ sơ đất đai hiện có và quy hoạch, báo cáo UBND cấp huyện.
+ Công bố, công khai danh sách đủ và không đủ điều kiện trong 15 ngày.
+ Gửi toàn bộ hồ sơ đến Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc phòng TN & MT.
- Văn phòng ĐKQSDĐ có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ (tính đầy đủ, rõ ràng, chính xác của hồ sơ).
+ Xác định đủ hay không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ và ghi ý kiến vào đơn.
+ Nếu đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì: Trích lục bản đồ hoặc trích đo địa
chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế.
+ Gửi toàn bộ trường hợp đủ và không đủ điều kiện đến phòng TN & MT.
- Phòng TN & MT có trách nhiệm:
+ Kiểm tra hồ sơ, trình UBND cùng cấp ký GCNQSDĐ.
+ Trong thời gian 03 ngày làm việc kể từ ngày UBND ký GCNQSDĐ phải:
 Ghi vào sổ cấp giấy chứng nhận.
 Gửi GCNQSDĐ đã ký và hồ sơ không đủ điều kiện cho UBND cấp xã

(thông qua Văn phòng ĐKQSDĐ).
 Gửi bản lưu GCN kèm theo hồ sơ đủ điều kiện cho Văn phòng ĐKQSDĐ
trực thuộc để lưu.
 Gửi thông báo về việc cấp GCNQSDĐ cho Văn phòng ĐKQSDĐ thuộc sở
TN & MT để lập và chỉnh lý hồ sơ gốc.
- Trong thời gian 3 ngày làm việc:
+ Thông báo cho người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận thực hiện nghĩa
vụ tài chính.
+ Trả hồ sơ cho những trường hợp không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ.
+ Trao GCNQSDĐ. Thu phí, lệ phí địa chính theo ủy quyền của Văn phòng
ĐKQSDĐ.
Trang 21


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

Người sử dụng đất
- Thông báo nộp
tiền sử dụng đất
- Trao GCN
- Trả hồ sơ
Kho bạc

Hồ sơ xin cấp cấp
GCNQSDĐ
UBND xã,
thị trấn

- Thẩm tra, xác
nhận.
- Công khai hồ sơ

VĂN PHÒNG
ĐKQSDĐ CẤP
HUYỆN

- Kiểm tra hồ sơ.
- Xác nhận điều
kiện cấp GCN

PHÒNG TN
& MT

- Kiểm tra hồ sơ
- Làm tờ trình

UBND CẤP
HUYỆN

3 ngày ký GCN

Số liệu địa
chính
Cơ quan
thuế
Loại, mức
nghĩa vụ tài
chính

- GCN
- Trả hồ sơ

VPĐKQSDĐ
CẤP TỈNH

TB lập hồ sơ

Sơ đồ 1: Trình tự, thủ tục cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất lần đầu cho
hộ gia đình cá nhân tại xã, thị trấn.
Hồ sơ chuyển đi
Hồ sơ nhận về

Trang 22


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

I.1.3. Cơ sở thực tiễn
Trong những năm gần đây, đất đai trên địa bàn huyện có nhiều biến động lớn,
cơn sốt giá đất làm cho đất đai được sử dụng không ổn định, tình hình chuyển nhượng
sang tay, tích trữ, đầu cơ đất đai, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép…diễn ra khá
phổ biến, trước tình hình này phải có nhiều biện pháp quản lý quỹ đất của địa phương
chặt chẽ hơn, mà trước hết là phải hoàn thành công tác cấp GCNQSDĐ.
Ngoài ra, kể từ khi có Luật Đất đai năm 1993 quan hệ đất đai có những thay đổi
lớn, yêu cầu nhiệm vụ hoàn thành cấp GCNQSDĐ ngày càng trở nên bức bách và nhu
cầu bức xúc của người dân cần phải có GCNQSDĐ để thực hiện các quyền của người
sử dụng đất.

Xuất phát từ thực tế trên, đề tài đi vào tìm hiểu các quy trình về đăng ký đất đai
trong các văn bản pháp luật, tìm hiểu về thực trạng công tác cấp GCNQSDĐ trên địa
bàn huyện, từ đó đưa ra những đánh giá xác thực về thực tế công tác này tại địa
phương.
I.1.4. Sự cần thiết đăng ký đất đai - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề vững chắc mà còn
hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung, nhiệm vụ quản lý
Nhà nước về đất đai.
 Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai
Dưới chế độ Xã hội Chủ nghĩa đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý nhằm đảm bảo sử dụng đất một cách đầy đủ hợp lý, tiết kiệm và có hiệu
quả cao nhất. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá
nhân. Người sử dụng được hưởng quyền lợi khi sử dụng đất cũng phải có trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ theo các quy định pháp luật.
 Đăng ký đất đai là một nội dung quan trọng có liên quan đến nhiều nội
dung nhiệm vụ quản lý đất đai khác
Lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ không chỉ là mục tiêu sản phẩm trực tiếp
của quá trình đăng ký đất đai mà còn là mục tiêu phấn đấu của toàn bộ 13 nội dung
quản lý Nhà nước về đất đai. Để thiết lập hồ sơ địa chính theo yêu cầu của quản lý đất
đai đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ, xây dựng và ban hành cùng
các văn bản về lĩnh vực đất đai.
Thông qua đăng ký đất đai cung cấp thông tin trên từng thửa đất một cách kịp
thời phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất, qua đó hỗ trợ đắc lực cho công tác quản lý
Nhà nước về đất đai như: Thống kê, kiểm kê đất đai, lập hồ sơ địa chính và là căn cứ
tin cậy trong công tác thanh tra, giao đất, giải quyết tranh chấp đất đai ...
 Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng
đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất
Đối tượng của quản lý Nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất trong
phạm vi hành chính, Nhà nước muốn quản lý chặt chẽ quỹ đất đai thì trước hết phải

nắm chắc thông tin về thửa đất theo yêu cầu của quản lý đất đai. Công tác đăng ký cấp
GCNQSDĐ là một thủ tục hành chính bắt buộc của người sử dụng đất giúp cho Nhà
nước nắm rõ các thông tin đó.
Trang 23


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

 Đăng ký đất đai - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất góp phần công
khai hóa thị trường bất động sản
Trong giai đoạn nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung trước đây, thị trường bất
động sản chưa có điều kiện phát triển. Nhưng khi chuyển sang nền kinh tế thị trường
theo tinh thần đổi mới nền kinh tế của Đảng, thị trường này đã dần hình thành và phát
triển, từ đó xuất hiện những diễn biến phức tạp. Quá trình hình thành và phát triển, bên
cạnh những mặt tích cực cũng bộc lộ nhiều khuyết tật, thể hiện trên các mặt: phát triển
tự phát, giao dịch không chính thống, giá cả bất động sản tăng nhanh…gây khó khăn
không nhỏ đến sự tăng trưởng kinh tế của đất nước. Một trong những giải pháp trước
mắt để giải quyết các vấn đề trên là phải nhanh chóng hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ
cho hộ gia đình, cá nhân, tổ chức nhằm tạo cơ sở pháp lý cho bất động sản lưu thông
trên thị trường dưới sự quản lý của Nhà nước, khi giải quyết được các vấn đề này sẽ
góp phần bảo đảm thực hiện có kết quả yêu cầu quản lý của Nhà nước, tạo điều kiện
để cho giao dịch lành mạnh và tăng đáng kể cho ngân sách Nhà nước.
 Khuyến khích đầu tư nâng cao hiệu quả sử dụng đất
Khi đã có GCNQSDĐ thì người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào mảnh đất của
mình; một khi họ đã có GCNQSDĐ, họ sẽ tìm cách khai thác hết mọi tìm năng đất đai
có thể có để đem lại lợi ích kinh tế cao nhất. Mặt khác người sử dụng sẽ được đảm bảo
các quyền lợi của mình trước pháp luật như: bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất,
được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp

của mình, các quyền lợi khác được quy định trong Luật Đất đai năm 2003 và khi có
GCNQSDĐ giống như có “lá bùa” trong tay, họ có thể rút ra để cứu vãn tình thế bằng
cách thế chấp hay chuyển nhượng một cách dễ dàng khi cần thiết.
Như vậy, GCNQSDĐ có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ riêng cho việc
quản lý Nhà nước về đất đai mà góp phần ổn định, phát triển kinh tế - xã hội.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
Huyện Bến Cầu có tổng diện tích tự nhiên 23.756,83 ha, cách thị xã Tây Ninh 30
km về phía Tây Nam, cách Thành phố Hồ Chí Minh 70 km về phía Tây Bắc. Huyện
bao gồm 8 xã và một thị trấn.
Huyện Bến Cầu nằm trong vùng nhiệt đới gió mùa, đất đai màu mỡ. Tuy nhiên,
do huyện tiếp giáp với vùng biên giới nên gây khó khăn cho phát triển mạng lưới giao
thông và canh tác nông nghiệp.
Bến Cầu là một huyện giáp biên giới nên điều kiện phát triển KT-XH còn nhiều
khó khăn. Nền kinh tế của huyện chủ yếu dựa vào nông nghiệp, chưa có đều kiện phát
triển kinh tế theo hướng công nghiệp hóa. Tỷ lệ dân số tăng cao, trên địa bàn huyện có
một số bà con đồng bào dân tộc sinh sống.
I.3. Nội dung – Phương pháp nghiên cứu
I.3.1. Nội dung nhiên cứu
- Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ảnh hưởng đến công tác cấp
GCNQSDĐ.
+ Điều tra phân tích, đánh giá những thuận lợi, khó khăn về điều kiện tự nhiên,
tài nguyên thiên nhiên (vị trí, khí hậu, địa hình, tài nguyên đất, tài nguyên nước…).
+ Điều tra thu thập thông tin, đánh giá thực trạng kinh tế - xã hội (thực trạng
phát triển các ngành kinh tế, thực trạng phát triển các lĩnh vực xã hội…).
Trang 24


Ngành: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Trần Văn Vinh

+ Điều tra thu thập thông tin về công tác quản lý Nhà nước về đất đai có liên
quan đến công tác cấp giấy như: công tác quản lý đất đai theo ranh giới hành chính, đo
đạc bản đồ địa chính, giao đất, cho thuê đất…
+ Điều tra xem xét cơ cấu, hiện trạng sử dụng đất ảnh hưởng tới công tác cấp
giấy.
- Thu thập, phân tích đánh giá các số liệu về công tác cấp GCNQSDĐ nông
nghiệp và đất ở nông thôn qua các thời kỳ trước khi có Luật Đất đai 2003 và sau khi
có Luật đất đai 2003 trên địa bàn huyện.
- Phân tích khó khăn, vướng mắc và hướng khắc phục trong quá trình cấp giấy.
- Đề xuất các giải pháp tăng cường công tác cấp giấy, những kiến nghị nhằm
hoàn thiện công tác cấp GCNQSDĐ
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thống kê: Từ số liệu thu thập được tiến hành thống kê các số liệu
về kinh tế - xã hội, diện tích, số liệu về tình hình cấp giấy từ năm 2000 đến 2007.
- Phương pháp so sánh: Phân tích số liệu diễn biến qua các năm để rút ra thực
trạng cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích số liệu từng giai đoạn nhằm đánh
giá công tác cấp GCNQSDĐ từ đó rút ra những tồn tại, hạn chế trong công việc, đề ra
giải pháp hoàn thiện.
- Phương pháp chuyên gia: Tham khảo ý kiến của những người am hiểu sâu về
nội dung nghiên cứu cũng như học tập những kinh nghiệm chuyên môn để ứng dụng
vào đề tài.
I.3.3. Quy trình thực hiện báo cáo tốt nghiệp
- Viết đề cương nghiên cứu.
- Liên hệ địa bàn thực tập.
- Tham gia vào công tác thực tế tại địa phương trong thời gian thực tập tốt
nghiệp tại Văn Phòng ĐKQSDĐ huyện Bến Cầu.
- Thu thập các thông tin, tư liệu có liên quan đến đề tài nghiên cứu:
+ Các điều kiện liên quan đến điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế - xã hội của

huyện Bến Cầu.
+ Các nguồn tài liệu liên quan đến tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn
huyện Bến Cầu.
+ Tài liệu, số liệu về công tác cấp GCNQSDĐ.
- Xử lý, tổng hợp kết quả nghiên cứu.
+ Phân cấp tài liệu.
+ Xử lý, tổng hợp.
- Viết báo cáo, bổ sung báo cáo.
- Hoàn chỉnh và nộp báo cáo.

Trang 25