Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện đông triều, tỉnh quảng ninh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––––






ĐẶNG THỊ HƢỜNG






ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG TRIỀU,
TỈNH QUẢNG NINH





LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
–––––––––––––––––––––––––





ĐẶNG THỊ HƢỜNG





ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN ĐÔNG TRIỀU,
TỈNH QUẢNG NINH

Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60.85.01.03


LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI




Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. ĐÀO THANH VÂN

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

i
LỜI CAM ĐOAN

- Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chƣa hề đƣợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào.

- Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã đƣợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã đƣợc chỉ rõ
nguồn gốc.

Quảng Ninh, ngày 14 tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn


Đặng Thị Hường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

ii
LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành đƣợc nội dung này, tôi đã nhận đƣợc sự chỉ bảo, giúp đỡ rất
tận tình của PGS.TS. Đào Thanh Vân, sự giúp đỡ, động viên của các thầy cô giáo
trong khoa Tài nguyên và Môi trƣờng và Phòng Quản lí đào tạo sau Đại học, trƣờng
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên. Nhân dịp này cho phép tôi đƣợc bày tỏ lòng biết
ơn chân thành và sâu sắc tới PGS.TS. Đào Thanh Vân và những ý kiến đóng góp
quý báu của các thầy cô giáo trong khoa Tài nguyên và Môi trƣờng.
Tôi xin chân thành cảm ơn Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng
Đăng ký Đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trƣờng Quảng Ninh, Phòng Tài nguyên và
Môi trƣờng huyện Đông Triều đã tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực
hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn gia đình và Lãnh đạo cơ quan cũng nhƣ các bạn
đồng nghiệp động viên, giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận văn.

Quảng Ninh, ngày 14 tháng 10 năm 2014
Tác giả luận văn

Đặng Thị Hường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iii
MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG BIỂU vii
DANH MUC HÌNH viii
DANH MUC HÌNH viii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu, yêu cầu 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
1.1. Cơ sở khoa học 4
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế 4
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hƣởng đến việc sử dụng đất 4
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên 4
1.1.2.2. Nhân tố kinh tế-xã hội 5
1.1.2.3. Nhân tố không gian 5
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 6
1.1.4. Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức 7
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức 8
1.3. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản
lý sử dụng đất của các tổ chức ở một vài nƣớc trên thế giới và Việt Nam 10

1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nƣớc trên thế giới 10
1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam 15
1.3.3. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh 20
1.3.3.1. Diện tích đất phân theo các nhóm đất 20

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

iv
1.3.3.2. Diện tích đất phân theo đơn vị hành chính 22
1.3.3.3. Thực trạng sử dụng đất đã giao, cho thuê đối với các tổ chức trên
địa bàn tỉnh Quảng Ninh 23
Chƣơng 2: NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 26
2.1. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu 26
2.1.1. Đối tƣợng nghiên cứu 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu 26
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu 26
2.2.1. Thời gian nghiên cứu: 26
2.2.2. Địa điểm nghiên cứu: 26
2.3. Nội dung nghiên cứu 26
2.4. Phƣơng pháp nghiên cứu 28
2.4.1. Phƣơng pháp điều tra, khảo sát thu thập số liệu 28
2.4.2. Phƣơng pháp điều tra, phỏng vấn bán cấu trúc 28
2.4.3. Phƣơng pháp tổng hợp, phân tích xử lý số liệu 29
2.4.4. Phƣơng pháp chuyên gia, chuyên khảo 29
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 30
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Đông Triều 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên 30
3.1.1.1. Vị trí địa lý 30
3.1.1.2. Địa hình 31

3.1.1.3. Khí hậu 31
3.1.1.4. Thủy văn 32
3.1.1.5. Tài nguyên đất 32
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 34
3.1.2.1. Khái quát tình hình kinh tế - xã hội huyện Đông Triều 34
3.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập 36

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

v
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội ảnh hƣởng đến
việc sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Triều 37
3.1.3.1. Các lợi thế 38
3.1.3.2. Những hạn chế 38
3.1.3.3 Đánh giá tác động của biến đổi khí hậu đến việc sử dụng đất 38
3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất đai trên địa bàn huyện Đông Triều 39
3.2.1. Tình hình quản lý Nhà nƣớc về đất đai 39
3.2.1.1. Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng
đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 39
3.2.1.2. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 40
3.2.1.3. Tình hình giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử
dụng đất 40
3.2.1.4. Đánh giá chung kết quả đạt đƣợc và những tồn tại cần khắc phục
trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai 42
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2013 43
3.2.2.1. Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất 43
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất đai 46
3.2.3.1. Kết quả đạt đƣợc 46
3.2.3.2. Những tồn tại cần khắc phục 46
3.3. Đánh giá hiện trạng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên

địa bàn huyện Đông Triều 47
3.3.1. Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế 47
3.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn
huyện Đông Triều 49
3.3.2.1. Tình hình giao, sử dụng đất (đánh giá dựa vào số liệu điều tra) 50
3.3.2.2. Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất của các tổ chức 53
3.3.2.3. Tình hình thực hiện nghĩa vụ tài chính của các tổ chức kinh tế thuê đất . 56

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vi
3.3.2.4. Tình hình cấp giấy nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức kinh tế 56
3.3.2.5. Công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý việc sử dụng đất các tổ
chức kinh tế 57
3.3.2.6. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất và giải pháp nâng cao hiệu quả của
việc giao đất, cho thuê đất 59
3.3.2.6. Đánh giá việc thanh tra, kiểm tra về việc sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế 60
3.3.3. Đánh giá chung tình hình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 61
3.4. Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Triều 63
3.4.1. Giải pháp về chính sách pháp luật 63
3.4.2. Giải pháp về kinh tế 63
3.4.3. Giải pháp về khoa học công nghệ 64
3.4.4. Giải pháp về tăng cƣờng quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh
tế trong thời gian tới 64
3.4.5. Các giải pháp khác 65
67
1. Kết luận 67

2. Đề nghị 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO 69




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 1.1. Hiện trạng sử dụng đất tỉnh Quảng Ninh năm 2013 21
Bảng 1.2. Diện tích phân theo đơn vị hành chính tỉnh Quảng Ninh theo thống
kê đất đai năm 2013 22
Bảng 3.1. Phân loại đất huyện Đông Triều 33
Bảng 3.2 . Hiện trạng và dự báo một số chỉ tiêu, kinh tế chủ yếu huyện
Đông Triều 35
Bảng 3.3. Dân số của các xã, thị trấn thuộc huyện Đông Triều giai đoạn
2008-2012 37
Bảng 3.4. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất nông nghiệp năm 2013 43
Bảng 3.5. Diện tích, cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Đông Triều
năm 2013 45
Bảng 3.6. Số tổ chức, khu đất, diện tích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế 47
Bảng 3.7. Hiện trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo mục đích sử dụng
đất 2013 47
Bảng 3.8. Loại hình tổ chức kinh tế theo mục đích sử dụng đất 2013 49
Bảng 3.9. Diện tích đất của các tổ chức kinh tế phân theo đơn vị hành chính 49
Bảng 3.10. Mục đích sử dụng đất của các tổ chức kinh tế đƣợc điều tra 51
Bảng 3.11. Tình hình giao sử dụng đất và cho thuê đất 51
Bảng 3.12. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế đƣợc điều tra 53

Bảng 3.13. Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng đất
không đúng mục đích đƣợc giao, đƣợc thuê 53
Bảng 3.14. Các khó khăn trong việc xin giao đất, thuê đất 57
Bảng 3.15. Hiệu quả sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện Đông Triều 59
Bảng 3.16. Tổng hợp giải pháp nâng cao hiệu quả của công tác giao đất, cho
thuê đất trên địa bàn huyện Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh 60




Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

viii
DANH MUC HÌNH

Hình 1.1. Biểu cơ cấu loại đất tỉnh Quảng Ninh năm 2013. 21
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí các xã, thị trấn trên địa bàn Huyện Đông Triều 30





Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Theo kết quả tổng kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2005 thì diện tích mà các
tổ chức đang quản lý, sử dụng xấp xỉ 3.700.000 ha, chiếm 11,16% diện tích tự
nhiên của cả nƣớc, trong đó diện tích đã đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng

đất đạt hơn 38%.
Quỹ đất của các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất là rất lớn
nhƣng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chƣa chặt chẽ, hiệu quả thấp, còn để
xảy ra nhiều tiêu cực nhƣ: sử dụng không đúng diện tích, không đúng mục đích, bị
lấn chiếm, chuyển nhƣợng, cho thuê trái phép… Để từng bƣớc khắc phục những tồn
tại trên, đồng thời thực hiện Nghị quyết số 16/2007/NQ-CP ngày 27/02/2007 của
Chính phủ về chƣơng trình hành động của Chính phủ thực hiện Nghị quyết Hội
nghị lần thứ 4 Ban chấp hành Trung ƣơng Đảng khóa X về một số chủ trƣơng,
chính sách lớn để nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững khi Việt Nam là thành
viên của Tổ chức Thƣơng mại thế giới, Thủ tƣớng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số
31/2007/CT-TTg ngày 14 tháng 12 năm 2007 về việc kiểm kê quỹ đất đang quản lý,
sử dụng của các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất đến ngày 01 tháng 4
năm 2008. Đây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cƣờng vai trò quản
lý Nhà nƣớc đối với nguồn tài nguyên đặc biệt quan trọng về đất đai nói chung và
diện tích đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Huyện Đông Triều cách thành phố Hạ Long 78km, cách thành phố Uông Bí
25km, cách thành phố Hải Phòng hơn 30km, cách Hà Nội 90km, có đƣờng quốc lộ
18A, tuyến đƣờng sắt Hà Nội – Kép – Bãi Cháy chạy qua đã tạo cho Đông Triều
một vị trí thuận lợi trong giao lƣu kinh tế - văn hóa – xã hội, thu hút vốn đầu tƣ
trong nƣớc và nƣớc ngoài. Đông Triều là một trong những đị
- -

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

2
, đây
- -
. Do vậy, việc
thực hiện đề tài "Đánh giá thực trạng công tác quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
kinh tế trên địa bàn huyện Đông Triều, tỉnh Quảng Ninh" đƣợc đặt ra với mong muốn

đƣa ra những giải pháp thiết thực và tích cực nhằm tăng cƣờng vai trò nắm chắc, quản
chặt quỹ đất của Nhà nƣớc (đại diện chủ sở hữu đối với đất đai) nói chung và diện tích
đất đang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng và đặc biệt là diện tích đang giao
cho các tổ chức kinh tế quản lý sử dụng trên địa bàn huyện Đông Triều và góp phần thực
hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
2. Mục tiêu, yêu cầu
2.1. Mục tiêu
- Mục tiêu tổng quát
Đánh giá thực trạng sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, từ đó tổng hợp để
xác định rõ diện tích đất mà các tổ chức đang quản lý, sử dụng, diện tích đất lấn
chiếm và bị lấn chiếm, diện tích đất sử dụng sai mục đích, diện tích đất chuyển
nhƣợng, cho thuê trái phép, diện tích đất chƣa đƣa vào sử dụng làm cơ sở để đánh
giá đúng thực trạng;. Từ đó đề xuất các giải pháp quản lý nhằm sử dụng đất tiết
kiệm, có hiệu quả đối với quỹ đất đã giao cho các tổ chức kinh tế sử dụng.
- Mục tiêu cụ thể:
+ Đánh giá tình hình cơ bản của vùng nghiên cứu để thấy đƣợc ảnh hƣởng
đến quá trình sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn và công tác quản lý sử
dụng đất của địa phƣơng.
+ Đánh giá đƣợc quá trình sử dụng đất của các tổ chức trên địa bàn huyện
Đông Triều giai đoạn 2008-2012 để thấy đƣợc những thuận lợi, khó khăn và các
vƣớng mắc, sai phạm.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

3
+ Đánh giá đƣợc công tác quản lý sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên
địa bàn, xác định các nguyên nhân, tồn tại.
+ Đề xuất các giải pháp trong công tác quản lý và sử dụng đất của các tổ
chức trên địa bàn huyện Đông Triều.
2.2 .Yêu cầu

- Đề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu điều tra phải
trung thực, chính xác, đảm bảo độ tin cậy và phản ánh đúng thực trạng sử dụng đất
của các tổ chức kinh tế trên địa bàn nghiên cứu.
- Việc phân tích, xử lý số liệu phải trên cơ sở khoa học, có định tính, định
lƣợng bằng các phƣơng pháp nghiên cứu thích hợp.
- Đánh giá đúng thực trạng, những đề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ quy
định của Luật Đất đai.
- Đề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với đặc điểm của địa phƣơng
nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn
nghiên cứu.
* Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Tạo cơ sở khoa học và thực tiễn, đề xuất các giải pháp
quản lý và sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện Đông Triều
- Ý nghĩa thực tiễn của đề tài:
Đề tài góp phần quan trọng trong việc khắc phục những hạn chế trong quản
lý, sử dụng đất trên phạm vi huyện Đông Triều nói chung và đất của các tổ chức
kinh tế đang quản lý, sử dụng nói riêng, là cơ sở để xác định tính minh bạch trong
quản lý, sử dụng đất và nâng cao vai trò quản lý nhà nƣớc về đất đai, đồng thời góp
phần thực hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.



Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

4
Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học
1.1.1. Đất đai đối với sự phát triển các ngành kinh tế
Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội nhƣ là một

tƣ liệu sản xuất đặc biệt. Tuy nhiên đối với từng ngành cụ thể trong nền kinh tế
quốc dân, đất đai cũng có những vị trí vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), đất đai làm nền tảng, làm cơ
sở, làm địa điểm để tiến hành những thao tác, những hoạt động sản xuất kinh doanh.
Trong nông nghiệp đất đai có vị trí đặc biệt quan trọng, là yếu tố hàng đầu
của ngành sản xuất này. Đất đai không chỉ là chỗ tựa, chỗ đứng để lao động mà còn
là nguồn thức ăn cho cây trồng. Mọi tác động của con ngƣời vào cây trồng đều đƣợc
dựa vào đất đai và thông qua đất đa. Đất đai sử dụng trong nông nghiệp đƣợc gọi là
ruộng đất.
Khi xã hội phát triển ở trình độ cao, việc sử dụng đất luôn hƣớng tới mục
tiêu kinh tế nhằm đạt đƣợc lợi nhuận tối da trên một đơn vị diện tích đất nhất định
nhƣ xây dựng các khu công nghiệp, khu chế xuất, trang trại sản xuất quy mô
lớn Bên cạnh đó, một phần diện tích đất không nhỏ sử dụng để phục vụ nhu cầu
sinh hoạt, ăn ở cũng nhƣ thỏa mãn đời sống tinh thần của con ngƣời nhƣ xây dựng
nhà ở, hệ thống giao thông, các công trình dịch vụ thể dục, thể thao, văn hóa xã hội,
mở mang phát triển đô thị và khu dân cƣ nông thôn
Đất đai có vai trò quan trọng nhƣ vậy nên Đảng và Nhà nƣớc ta luôn luôn
quan tâm, tăng cƣờng quản lý nhà nƣớc về đất đai, đặc biệt ngày nay trong quá trình
công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, việc quan tâm đến hiệu quả sử dụng đất của
các tổ chức kinh tế là vô cùng quan trọng, nó đánh giá hiệu quả của việc sử dụng đất
ảnh hƣởng đến mọi mặt của cuộc sống.
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng đến việc sử dụng đất
1.1.2.1. Nhân tố điều kiện tự nhiên

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

5
Trong nhân tố điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế hàng
đầu của việc sử dụng đất đai, sau đó là điều kiện đất đai (chủ yếu là địa hình, thổ
nhƣỡng) và các nhân tố khác.

- Điều kiện tự nhiên, điều kiện khí hậu: Các yếu tố khí hậu ảnh hƣởng rất
lớn, trực tiếp đến sản xuất nông nghiệp và điều kiện sinh hoạt của con ngƣời.
- Điều kiện đất đai (địa hình và thổ nhƣỡng)
Địa hình và độ dốc ảnh hƣởng đến phƣơng thức sử dụng đất nông nghiệp, đặt
ra yêu cầu xây dựng hệ thống thủy lợi và cơ giới hóa. Đối với đất phi nông nghiệp,
địa hình phức tạp sẽ ảnh hƣởng tới giá trị công trình và gây khó khăn cho thi công,
điều kiện thổ nhƣỡng quyết định rất lớn đến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Đặc thù của nhân tố điều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí địa lý của
vùng với sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, ánh sáng, nhiệt độ nguồn nƣớc và các
điều kiện tự nhiên khác sẽ quyết định khả năng, công dụng và hiện quả sử dụng đất
đai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các
lợi thế nhằm đạt đƣợc hiệu ích cao nhất về xã hội, môi trƣờng và kinh tế.
1.1.2.2. Nhân tố kinh tế-xã hội
Bao gồm các yếu tố nhƣ chế độ, dân số và lao động, thông tin và quản lý,
chính sách môi trƣờng và chính sách đất đai, yêu cầu quốc phòng, sức sản xuất và
trình độ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản xuất, các
điều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thƣơng nghiệp, giao thông, vận tải, sự phát
triển của khoa học kỹ thuật, trình độ quản lý, sử dụng lao động, điều kiện và trang
thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân lực, đƣa khoa học kỹ thuận vào
sản xuất
Nhân tố kinh tế-xã hội thƣờng có ý nghĩa quyết định, chủ đạo đối với việc sử
dụng đất đai.
1.1.2.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất đều cần đến đất
đai nhƣ điều kiện không gian để hoạt động; không gian bao gồm cả vị trí mặt bằng.
Đặc tính cung cấp không gian của đất đai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát
cho xã hội loài ngƣời. Vì vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố hạn
chế cơ bản nhất của việc sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

6
Đối với đất xây dựng đô thị, đất dùng cho công nghiệp, xây dựng công trình,
nhà xƣởng, giao thông mặt bằng không gian và vị trí của đất đai có ý nghĩa đặc
biệt quan trọng và đem lại giá trị kinh tế.
1.1.3. Các khái niệm liên quan đến quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Hiến pháp Nƣớc Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 tại Chƣơng
II Điều 18 quy định "Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả. Nhà nƣớc giao đất
cho các tổ chức và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài".
Theo Luật Đất đai năm 2003, một số khái niệm liên quan đến các tổ chức
quản lý, sử dụng đất đƣợc hiểu nhƣ sau [20],[19]:
Nhà nước giao đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất đai bằng quyết
định hành chính cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nƣớc trao quyền sử dụng đất bằng hợp
đồng cho đối tƣợng có nhu cầu sử dụng đất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định
là việc Nhà nƣớc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho ngƣời đó
Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do đƣợc
ngƣời khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các
hình thức chuyển đổi, chuyển nhƣợng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc
góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.
Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác định vào hồ sơ địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa cụ của ngƣời sử dụng đất.
Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng
đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.
Ngƣời sử dụng đất quy định tại Luật Đất đai năm 2003 liên quan đến tổ chức
nhƣ sau:
Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nƣớc, tổ chức chính trị, tổ

chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ chức sự

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

7
nghiệp công, đơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy định của Chính
phủ (sau đây gọi chung là tổ chức) đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất hoặc công
nhận quyền sử dụng đất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng đất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan đại diện ngoại
giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan đại diện khác của nƣớc ngoài có chức năng ngoại
giao đƣợc Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan đại diện của tổ chức thuộc Liên
hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan đại diện của tổ chức liên
chính phủ đƣợc Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất;
Tổ chức nước ngoài đầu tƣ vào Việt Nam theo pháp luật về đầu tƣ đƣợc
Nhà nƣớc Việt Nam cho thuê đất
Theo Nghị định 105/2009/NĐ-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm hành
chính trong lĩnh vực đất đai , một số khái niệm liên quan đến các tổ chức quản lý,
sử dụng đất đƣợc hiểu nhƣ sau.
Sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi sử dụng đất không đúng với
mục đích sử dụng, loại đất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyết
định giao đất, quyết định cho thuê đất, quyết định cho phép chuyển mục đích sử
dụng đất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5
Điều 50 của Luật Đất đai.
Lấn đất là việc ngƣời đang sử dụng đất tự chuyển dịch mốc giới hoặc ranh
giới thửa đất để mở rộng diện tích đất.
Chiếm đất là việc sử dụng đất mà không đƣợc cơ quan nhà nƣớc có thẩm
quyền cho phép hoặc chủ sử dụng đất cho phép sử dụng hoặc việc sử dụng đất do

đƣợc Nhà nƣớc tạm giao hoặc mƣợn đất nhƣng hết thời hạn tạm giao, mƣợn đất mà
không trả lại đất.
Hủy hoại đất là hành vi làm biến dạng địa hình, làm suy giảm chất lƣợng
đất, gây ô nhiễm đất làm mất hoặc giảm khả năng sử dụng đất theo mục đích đã
đƣợc xác định.
1.1.4. Khái quát chung về quỹ đất của các tổ chức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

8
Quỹ đất đang quản lý, sử dụng của các tổ chức đƣợc Nhà nƣớc giao đất,
cho thuê đất đƣợc kiểm kê bao gồm quỹ đất thuộc cơ quan nhà nƣớc, tổ chức
chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức
xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, tổ chức nƣớc ngoài có chức năng ngoại giao, tổ chức nƣớc
ngoài đầu tƣ vào Việt Nam.
1.2. Cơ sở pháp lý liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất của các tổ chức
Ngày nay, sử dụng đất bền vững, tiết kiệm và có hiệu quả đã trở thành chiến
lƣợc quan trọng có tính toàn cầu, Nó đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát
triển của nhân loại.
Nhằm quản lý và bảo vệ nguồn tài nguyên đất một cách hợp lý phục vụ mục
tiêu phát triển bền vững cho nhu cầu hiện tại nhƣng không làm ảnh hƣởng đến lợi ích
của thế hệ tƣơng lai, trong những năm qua Đảng và Nhà nƣớc ra đã tập trung tháo gỡ
những khó khăn, mà bƣớc đột phá đầu tiên là Luật Đất đai năm 1993, sửa đổi năm
1998, năm 2001 và Luật Đất đai năm 2003 và bây giờ là Luật Đất đai năm 2013. Bên
cạnh đó nhiều bộ luật liên quan khác cũng đã đƣợc ban hành nhƣ Luật bảo về và phát
triển rừng, Luật Bảo vệ môi trƣờng và các nghị định, thông tƣ và Văn bản hƣớng
dẫn thi hành Luật.
Sau đây là những cơ sở pháp lý đƣợc nghiên cứu để thực hiện đề tài:
- Luật Đất đai năm 2003;

- Nghị định số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy định
việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nƣớc đƣợc Nhà
nƣớc giao đất, cho thuê đất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4 năm 1996;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi hành
Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền
sử dụng đất ;
- Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nƣớc;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

9
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy định việc
sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10
năm 2004 về thi hành Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ
quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực
hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà
nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/NĐ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ quy định
bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thƣờng, hỗ trợ tái định cƣ;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm
2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của
Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt nƣớc;

* Các Văn bản của Ủy ban nhân dân tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định 1178/2011/QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh Banh hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức trong nƣớc, cơ sở
tôn giáo, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, tổ chức nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc
ngoài trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
- Quyết định 1179/2011/QĐ-UBND ngày 21/4/2011 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành quy định về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đống dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc mua nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
- Quyết định 3288/2012/QĐ-UBND ngày 12/12/2012 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh về việc ban hành Quy định về trình tự, thủ tục hành chính trong

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

10
lĩnh vực đầu tƣ các dự án phát triển kinh tế- xã hội có sử dụng đất, mặt nƣớc; công
tác quản lý các dự án đầu tƣ xây dựng – kinh doanh khu đô thị, dự án phát triển nhà
ở trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh;
- Quyết định số 499/2010/QĐ-UBND ngày 11/2/2010 về việc ban hành quy
định vè bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất trên địa bàn tỉnh
Quảng Ninh.
1.3. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng đất liên quan đến việc quản lý sử
dụng đất của các tổ chức ở một vài nƣớc trên thế giới và Việt Nam
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng đất của một số nước trên thế giới
* Trung Quốc [25], [27]
Theo khoản 4 Điều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá nhân
nào đƣợc phép chiếm đoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhƣợng đất đai dƣới bất
kỳ hình thức nào. Nhƣ vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập trung của Việt Nam, ở

Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị trƣờng nào cho ngƣời SDĐ để
họ có thể trao đổi đất đai nhƣ một loại hàng hóa. Hậu quả là đất đai bị sử dụng một
cách không hiệu quả và lãng phí. Quy định hạn chế nói trên rõ ràng đi ngƣợc lại với
quy luật khách quan của sự phát triển kinh tế – xã hội cho nên chỉ phát huy đƣợc
hiệu lực trong một thời gian ngắn. Ngƣời SDĐ trên thực tế vẫn tiến hành trao đổi
đất đai nhƣ một loại hàng hóa. Chính vì vậy, thị trƣờng đất đai “không chính thức”
– còn gọi là “chợ đen” (black market) nhƣng năng động đã bắt đầu xuất hiện ở
Trung Quốc. Ở đó, nhiều nông dân, hợp tác xã đã lén lút bán hoặc cho thuê đất của
mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. Đây chính là nhân tố tạo đà cho quá trình
thực hiện cải cách chính sách đất đai ở nƣớc này.
Việc đƣa đất đai vào quan hệ thị trƣờng khởi nguồn từ những cải cách trong
hệ thống SDĐ cuối những năm 1980. Từ việc cho thuê đất ở Thƣợng Hải dƣới sự
đồng ý của Chính phủ và việc đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) đầu tiên ở Thẩm
Quyến theo Hiến pháp sửa đổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988, hệ
thống phân phối đất đai không thu tiền và không xác định thời hạn đã bị chấm dứt,
đất đai chính thức đƣợc tham gia vào thị trƣờng nhƣ một loại hàng hóa. Luật Quản

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

11
lý nhà nƣớc về đất đai năm 1986 đã quy định cơ cấu SDĐ thông qua việc giao và
cho thuê có đền bù (allocation and lease with compensation), từ đây đã tạo nền tảng
cho việc hình thành thị trƣờng đất đai.
Vào tháng 11/1987, Hội đồng Nhà nƣớc Trung Quốc đã ban hành quyết định
cải cách đất đai ở một số thành phố lớn nhƣ Thƣợng Hải, Thẩm Quyến, Quảng
Châu Đặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là thành phố đầu tiên ở Trung Quốc thừa
nhận giá trị hàng hóa của đất đai. Vào 01/12/1987, Thẩm Quyến đã bán đấu giá
QSDĐ 8.588 m2 với thời hạn 50 năm. 44 doanh nghiệp ở đây đã cạnh tranh quyết
liệt để có QSDĐ và ngƣời chiến thắng đã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT).
Nhƣ vậy, tại Thẩm Quyến, QSDĐ tham gia vào thị trƣờng nhƣ các tài sản khác lần

đầu tiên trong lịch sử Trung Quốc và đã khởi xƣớng cho việc chuyển giao QSDĐ
của Nhà nƣớc bằng phƣơng thức đấu thầu và đấu giá. Sau đó, vào tháng 4/1988,
Quốc hội nƣớc này đã sửa đổi Hiến pháp, trong đó bổ sung quyền chuyển nhƣợng
QSDĐ theo quy định của pháp luật và hủy bỏ quy định cấm cho thuê đất. Cùng với
việc sửa đổi Hiến pháp, Hội đồng nhà nƣớc Trung quốc đã ban hành Quy chế tạm
thời về việc giao và chuyển nhƣợng QSDĐ của Nhà nƣớc tại đô thị, trong đó quy
định rõ rằng QSDĐ có thể chuyển nhƣợng bằng hợp đồng, đấu thầu và đấu giá.
* Liên bang Nga [26]:
Sau khi Liên bang Xô viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành công
cuộc cải tổ sở hữu đất đai, công nhận quyền sở hữu tƣ nhân về đất đai song song với
sở hữu Nhà nƣớc. Giai đoạn cải tổ đất đai hiện nay ở Liên bang Nga gắn liền với kế
hoạch chuyển sang phƣơng pháp quản lý đất đai bằng kinh tế. Với tiêu chí quản
chặt quỹ đất của Nhà nƣớc, chính sách đất đai của liên bang Nga vẫn tồn tại việc
giao đất không thu tiền sử dụng đất với thời hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng để
xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi
xã hội, (Điều 20, 21, chƣơng 4, Luật đất đai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên
hình thức này hiện không đƣợc khuyến khích và gần nhƣ không tiếp tục thực hiện.
Nhà nƣớc mở rộng cho thuê đất nhƣ là một hình thức sử dụng đất đặc biệt đối với
đất ở đô thị.
* Hàn Quốc [22]:
Hàn Quốc có diện tích đất 99.392 Km
2
trong đó rừng chiếm 66%, đất nông

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

12
nghiệp 21,4%, 7% là các loại đất khác và đất ở đô thị chỉ chiếm 4,8%. Quá trình đô
thị hóa ở Hàn Quốc diễn ra manh mẽ trong các thập niêm 60 đến 90 của thế kỷ XX.
Quá trình này có đặc điểm nổi bật là tốc độ cao và tập trung về không gian.

Đô thị hóa tốc độ cao và sự tăng vọt dân số đô thị đã dẫn đến những vấn đề
khó khăn trong quản lý và sử dụng đất đô thị ở Hàn Quốc nhƣ hoạt động đầu cơ đất
đai trên phạm vi lớn, lợi nhuận từ gia tăng giá từ đất đai chỉ dồn vào một nhóm chủ
đất giầu có, các mâu thuẫn xã hội chất chứa do đầu cơ đất đai sẽ không chỉ gây cản
trở cho phát triển kinh tế mà còn có nguy cơ phá vỡ cơ cấu chính trị xã hội của quốc
gia. Tuy nhiên Hàn Quốc đã vƣợt qua đƣợc các khó khăn này một cách khá thành
công nhờ ban hành một loại các giải pháp tổng hợp về chống đầu cơ đất đã đƣợc
Chính phủ ban hành gồm:
- Hợp nhất tất cả các hệ thống định giá đất của Chính phủ lại thành một hệ
thống duy nhất, hệ thống này phản ánh đúng giá trị trên thị trƣờng của lô đất và là
cơ sở để tính thuế lô đất đó.
- Thuế đƣợc đánh trên diện tích tổng hợp của tất cả các lô đất của chủ sở hữu
(dù chúng ở các vị trí khác nhau). Thuế này gọi là thuế nắm giữ đất tổng hợp nhằm
nắm rõ sự thừa thãi quá mức của một chủ sở hữu hay nhu cầu giả về nắm giữ đất
(đầu cơ đất). Trên cơ sở đó sẽ đánh thuế lũy kế tiến lên những diện tích đầu cơ và
do đó khuyến khích họ bán đi các phần đất này làm tăng nguồn cung trên thị trƣờng
đất đai
- Ba giải pháp mới có tên gọi là giải pháp “Gong-Kae-nyom” bao gồm:
+ Giới hạn về việc nắm giữ đất dân cƣ ở đô thị: đây là giải pháp bổ sung cho
hệ thống đánh thuế tổng hợp nhằm mục đích cơ bản là ép buộc chủ đất bán số đất
thừa ra. Theo đạo luật thì không có hộ gia đình hay công ty nào đƣợc sở hữu đất dân
cƣ vƣợt quá 200 py-ôm (660 m
2
). Phần sở hữu vƣợt quá giới hạn này đƣợc đề nghị
bán đi. Nếu chủ đất không chịu bán thì phần đất dƣ sẽ bị đánh thuế “nắm giữ đất đai
quá mức” với mức chịu thuế cao khoản 7 – 11 % trong giá trị thị trƣờng của diện
tích đất thừa đó. Số thuế này sẽ đƣợc thu hàng năm cho đến khi chủ đất bán đi phần
đất thừa đó.
+ Phí phát triển đất đai

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

13
Do phát triển đô thị hóa, đất nông nghiệp ở vùng ven đô bị các nhà đầu cơ
đất mua những vùng rộng lớn để hƣởng lợi nhuận khổng lồ khi chuyển dịch. Vì vậy
nhà nƣớc ban hành phí phát triển đất. Phí này đánh thuế lên những khu vực đất phát
triển cho mục đích cƣ trú, công nghiệp và giải trí sau khi đã đƣợc chính quyền cho
phép. Nghĩa là nó đánh lên tất cả các đề án phát triển (có diện tích lớn hơn 660 m
2
)
trừ đề án của Chính phủ. Các đề án do tập đoàn nhà nƣớc đại diện cho chính quyền
trung ƣơng hay địa phƣơng đƣợc giảm 50 %.
+ Thuế lợi nhuận từ giá trị đất (thuế lợi nhận từ đất đai thừa ngoài tiêu chuẩn)
Đây là giải pháp gián tiếp cản trở các chủ đất nắm giữ đất với mục đích đầu
cơ. Mặc dù có những tranh cãi về thuế này đánh trên các lợi nhuận chƣa đƣợc thu
vào, do đó vi phạm nguyên tắc đánh thuế 2 lần, tức đánh lên lợi nhuận thu đƣợc từ
việc bán đất nhƣng đây là biện pháp cứng rắn của chính quyền nhằm đánh vào việc
tập trung tài sản quá mức vào một nhóm những ngƣời giầu có do đầu cơ đất đai
buộc họ bán ra, điều tiết lại nguồn cung để giảm giá đất đai, thúc đẩy thị trƣờng bất
động sản phát triển.
* Hungary
Kể từ năm 1988, Chính phủ Hungary công bố một số luật mới liên quan đến
tổ chức và quyền sở hữu doanh nghiệp:
Luật VI năm 1998 mở rộng sự lựa chọn hình thức pháp lý của doanh nghiệp
và mở của cho các doanh nghiệp với quyền sở hữu tƣ nhân.
Luật Đầu tƣ nƣớc ngoài XXIV/1988 tạo điều kiện thu hút đầu tƣ nƣớc ngoài
thông qua việc miễn giảm thuế.
Luật V/1990 quy định tự do hóa doanh nghiệp tƣ nhân. Để tách biệt quyền
lực quản lý và quyền sở hữu nhà nƣớc.
- Các hình thức sở hữu đất:

Đất đai đƣợc phân chia lại theo quyền sở hữu Nhà nƣớc, tƣ nhân và hỗn hợp.
Nhà nƣớc chủ yếu nắm quyền sở hữu về đất đai dùng cho mục đích công cộng, xã
hội và những vùng quan trọng. Quyền sở hữu đất công cộng đƣợc thực hiện trên các
vùng đất đƣợc sử dụng hoặc dự định đƣợc sử dụng phục vụ lợi ích của toàn xã hội
hoặc cộng đồng địa phƣơng. Một số loại đất đƣợc xác định rõ quyền sở hữu nhà
nƣớc nhƣ rừng, vùng lãnh thổ đƣợc bảo vệ, bảo tồn thiên nhiên, vƣờn quốc gia, khu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

14
vực bờ sông, đất ngập nƣớc, sông, hồ, suối, đƣờng giao thông, các toà nhà công
cộng Tƣ nhân chủ yếu nắm giữ quyền sở hữu đất cho sản xuất, đặc biệt là đất
nông nghiệp.
- Thời hạn sử dụng đất:
Thời hạn sử dụng đất cũng đƣợc phân biệt rõ ràng theo hình thức sở hữu: đất
thuộc sở hữu tƣ nhân có thời hạn sử dụng vĩnh viễn; đất thuê của nhà nƣớc có thời
hạn sử dụng tối đa là 99 năm và tối thiểu là 1 năm, tuy nhiên, từng đối tƣợng đất cụ
thể sẽ có thời hạn thuê khác nhau. Nhà nƣớc cũng có quy đinh cụ thể về quyền và
nghĩa vụ của những sở hữu tƣ nhân khi cho thuê đất.
- Quyền và nghĩa vụ của việc sử dụng đất
Nhà nƣớc quy định đất phải sử dụng đúng mục đích, đặc biệt là đất nông
nghiệp. Đất nông nghiệp chỉ có thể đƣợc sử dụng cho mục đích phi nông nghiệp sau
khi đƣợc phòng đăng ký đất đai địa phƣơng thông qua.
Các chủ sở hữu có quyền sử dụng tài sản của mình theo cách mình muốn, tuy
nhiên phải phù hợp với pháp luật và các quy định của nhà nƣớc, không gây tổn hại
hoặc ảnh hƣởng đến quyền và lợi ích của các bên khác.
Công dân Hungary có thể đƣợc góp vốn bằng quyền sử dụng đất để thành lập
doanh nghiệp
- Các phƣơng thức bán đất, cho thuê đất
+ Phƣơng thức bán đất của nhà nƣớc: thực hiện theo phƣơng thức bán đấu

giá công khai, mọi đối tƣợng điều có quyền tham gia đấu giá hoặc thông qua mua
cổ phiếu.
+ Phƣơng thức cho thuê đất: thực hiện theo giá thị trƣờng. Đối tƣợng cho
thuê là các doanh nghiệp nhà nƣớc cổ phần hóa, các cá nhân, tổ chức trong nƣớc, cá
nhân và tổ chức nƣớc ngoài.
Nhìn chung, việc quản lý, sử dụng đất nói chung và đất của các tổ chức kinh
tế nói riêng ở các nƣớc phát triển dựa trên cơ chế thị trƣờng nhƣng có sự điều tiết vĩ
mô của nhà nƣớc, nhà nƣớc chủ yếu thực hiện trao quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
đất thông qua bán đấu giá đất và cho thuê đất theo giá thị trƣờng. Nhờ có giá đất sát
giá thị trƣờng nhà nƣớc mới có kết quả tính toán tài chính đúng liên quan đến đất

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu – Đại học Thái Nguyên

15
đai và qua đó dùng công cụ tài chính (đánh thuế) để điều khiển sự vận động lƣu
thông đất đai theo kế hoạch vĩ mô của mình, ngƣời sử dụng đất có cơ sở để tính
toán những bài toán kinh tế của mình trên giá cả đất đai sát với giá thị trƣờng. Nhờ
đó đất đai đƣợc vận động, tự động phân phối vào các quy trình khai thác hợp lý, có
hiệu quả, sự vận động này là sự vận động tự giác điều tiết qua cơ chế thị trƣờng
nhƣng có sự điều khiển quản lý vĩ mô của nhà nƣớc.
1.3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất của các tổ chức ở Việt Nam
Theo kết quả Kiểm kê quỹ đất năm 2008 của các tổ chức đang quản lý, sử
dụng đƣợc nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất theo Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày
14/12/2007 của Thủ tƣớng Chính phủ:
* Tình hình sử dụng theo mục đích đƣợc giao, đƣợc thuê
Năm 2008, cả nƣớc có 141.812 tổ chức sử dụng đúng mục đích đƣợc giao,
đƣợc thuê với diện tích 7.148.536,47 ha, chiếm 91,26%. Trƣờng hợp tổ chức sử
dụng đất để cho thuê trái phép, cho mƣợn hoặc sử dụng sai mục đích, đất bị lấn
chiếm tỷ lệ 2,74%.
- Cơ quan nhà nƣớc có 15.189 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích là

33.838,42 ha, đạt 95,63% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; diện tích đất
cho thuê trái pháp luật, cho mƣợn, chuyển nhƣợng trái phép đối với các cơ quan nhà
nƣớc không nhiều nhƣng vẫn có tình trạng xảy ra (cả nƣớc có 235 cơ quan nhà
nƣớc cho thuê trái pháp luật, cho mƣợn, chuyển nhƣợng trái phép với diện tích là
190,42 ha, trong đó chủ yếu là diện tích cho thuê trái pháp luật).
- Tổ chức chính trị có 1.439 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích
2.390,00 ha, đạt 75,30% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức chính
trị có số lƣợng tổ chức có diện tích đất cho thuê trái pháp luật, cho mƣợn, chuyển
nhƣợng trái phép không nhiều 42/1.439 tổ chức, nhƣng diện tích vi phạm tƣơng đối
nhiều (306,40 ha), chiếm đến 9,65% tổng số diện tích đang quản lý, sử dụng.
- Tổ chức xã hội có 952 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục đích 1.373,87 ha,
đạt 96,47% so với tổng diện tích đang quản lý, sử dụng; các tổ chức xã hội có 15 tổ chức
cho thuê trái pháp luật, cho mƣợn, chuyển nhƣợng trái phép với diện tích là 1,12 ha.
- Tổ chức chính trị - xã hội có 1.131 tổ chức, diện tích sử dụng đúng mục