THỊ HIẾU SỬ DỤNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP.HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN HỘI NHẬP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

THỊ HIẾU SỬ DỤNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC
NGỒI TẠI TP.HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN
PHÁT TRIỂN HỘI NHẬP

SVTH:
MSSV:
LỚP:
KHỐ:
NGÀNH:

VÕ ĐÌNH THẢO NGUN
04143091
DH04TB
2004 – 2008
Quản lý thị trường bất động sản

– Thành phố Hồ Chí Minh, Tháng 7 năm 2008 –


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HCM
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

VÕ ĐÌNH THẢO NGUYÊN

THỊ HIẾU SỬ DỤNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC
NGỒI TẠI TP.HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN
PHÁT TRIỂN HỘI NHẬP

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Võ Văn Việt
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên: ………………………………

Tháng 7 năm 2008


LỜI CÁM ƠN
“Uống nước nhớ nguồn,
Ăn quả nhớ kẻ trồng cây.”
Đầu tiên tôi xin gởi lời tri ân đến tất cả mọi người xung quanh tơi, đó chính
là Ba Mẹ, gia đình tơi, là Thầy Cơ, bạn bè, những người Anh, người Chị của
tôi, những người đã nuôi dưỡng và dạy cho tôi bài học làm Người vô cùng ý
nghĩa trong suốt 22 năm qua và cả mai sau.
Đặc biệt, để hoàn thành được luận văn tốt nghiệp này, em chân thành
biết ơn Thầy ThS. Võ Văn Việt, người đã trực tiếp hướng dẫn và nhiệt tình
giúp đỡ em thực hiện đề tài. Em cám ơn Thầy KTS. Vũ Trung Hưng đã tư vấn
ý tưởng giúp em về nội dung trong bài.
Và, kết quả nghiên cứu thị hiếu nhà ở của người nước ngồi sẽ khơng đạt
được nếu khơng có sự ủng hộ, dạy bảo, giúp đỡ về mọi mặt trong quá trình
thực hiện điều tra của Anh Vũ Quốc Thái, Chị Phạm Thị Trúc Phương và tất cả
các Anh Chị trong Công ty Nghiên cứu và tư vấn BĐS VietRees. Các Anh Chị
đã là ngọn hải đăng dẫn đường cho con thuyền nhỏ lần đầu tiên ra biển lớn.
Xin cám ơn những người nước ngoài đã dành thời gian đóng góp ý kiến
và hồn thành phiếu câu hỏi trong thời gian thực hiện khảo sát điều tra.

Mặc dù đã rất cố gắng, song chắc chắn luận văn còn nhiều thiếu sót. Em
rất mong nhận được sự dạy bảo thêm của quý Thầy Cô, các Anh Chị và các
bạn. Một lần nữa, xin chân thành cảm ơn.

ĐH Nông Lâm TP. HCM, tháng 7/2008
Võ Đình Thảo Nguyên


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Ngun

TĨM TẮT
Sinh viên thực hiện: Võ Đình Thảo Nguyên, Khoa Quản Lý Đất Đai và BĐS,
Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Đề tài: “THỊ HIẾU SỬ DỤNG NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGỒI TẠI
TP.HỒ CHÍ MINH TRONG GIAI ĐOẠN PHÁT TRIỂN HỘI NHẬP”.
Giáo viên hướng dẫn: ThS. Võ Văn Việt, Khoa Quản Lý Đất Đai và BĐS,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. HCM.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Nhà ở là một nét văn hóa đặc trưng của mỗi dân tộc trên thế giới. Trong quá
trình hội nhập, TP. HCM đón tiếp ngày càng nhiều người nước ngồi khắp mọi nơi
đến sinh sống, học tập và làm việc. Vì vậy, việc tìm hiểu thị hiếu về nhà ở của người
nước ngồi khơng chỉ có ý nghĩa đối với các cơng ty BĐS trong việc định hướng hoạt
động, đó cịn là một giải pháp thu hút người nước ngoài đến thành phố nhiều hơn,
đồng thời thể hiện tinh thần hiếu khách của con người Việt Nam.
Đề tài tiến hành nghiên cứu thị hiếu về nhà ở của người nước ngoài bằng phương
pháp điều tra 138 người nước ngoài đang sinh sống, học tập và làm việc trên địa bàn TP. HCM
Theo kết quả khảo sát, đa số người nước ngoài tại TP. HCM là nam, đến từ các
nước châu Á, làm việc trong các tổ chức kinh tế, mới đến Việt Nam dưới 1 năm nhưng

dự định sẽ cư trú dài hạn tại thành phố. Ngân sách chi cho nhà ở chiếm dưới 25%
trong tổng thu nhập của họ, và có 59% người nước ngoài được hỏi mong muốn được
sở hữu nhà ở tại TP. HCM. Nhà ở được người nước ngồi ưa thích nhất là biệt thự và
căn hộ dịch vụ. Diện tích nhà phổ biến là từ 61m2 - 200m2, với 2 – 3 phòng ngủ, nằm ở
các tầng cao nhất trong cao ốc chung cư hoặc nhà 2 tầng đối với nhà ở riêng lẻ. Người
nước ngoài cũng chú trọng đến hướng nhà ở, trong đó hướng nam được lựa chọn nhiều
nhất. Họ thích nhận nhà đã hồn thiện nội thất, kèm theo sân vườn, garage, hồ bơi đối
với loại nhà cao cấp. Người nước ngồi khơng quan tâm đến chủ đầu tư xây dựng,
nhưng sẽ chọn hình thức quản lý nhà bởi công ty chuyên nghiệp, và hợp đồng thuê dài
hạn được lựa chọn nhiều hơn. Nguồn thơng tin nhà ở được người nước ngồi tìm kiếm
nhiều nhất là từ internet và bạn bè, đồng nghiệp. Đối với người nước ngồi, vị trí nhà ở
và chất lượng - tiện ích đi kèm là yếu tố quan trọng hàng đầu trong quyết định lựa
chọn nhà ở, kế đến mới là giá th. Trong đó, vị trí được nhiều người nước ngồi ưa
thích nhất là khu vực trung tâm gồm quận 1 – quận 3 và những khu cộng đồng người
nước ngồi với mơi trường sống tốt như quận 2, quận 5, quận 7. Những tiện ích trong
khu ở được nhiều người nước ngoài quan tâm là hệ thống thơng tin liên lạc, điện nước
dự phịng, phịng cháy – thoát hiểm, hệ thống an ninh, cửa hàng, siêu thị… Từ những
kết quả đó có thể đưa ra các giải pháp nhằm thu hút người nước ngoài và phát triển
nhà ở phù hợp với thị hiếu của họ tại TP. HCM.


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TP. HCM :

thành phố Hồ Chí Minh

BĐS :

bất động sản

CBRE :

công ty CB Richard Ellis (thuộc tập đồn CBRE Hoa Kỳ)

PCCC :

phịng cháy chữa cháy

TTTM :

trung tâm thương mại

NGO:

tổ chức phi chính phủ


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

DANH MỤC BẢNG BIỂU – SƠ ĐỒ - HÌNH VẼ
BẢNG BIỂU
Bảng 1.1 So sánh các loại nhà ở cho thuê....................................................................... 4
Bảng 1.2 Công suất thuê tại một số căn hộ dịch vụ........................................................ 7

Bảng 1.3 Những thành phố có giá thuê cao nhất thế giới – Tháng 4/2008.................. 11
Bảng 1.4 Giá thuê hàng tháng của căn hộ dịch vụ........................................................ 11
Bảng 2.1 Đặc điểm của người nước ngoài theo loại nhà ở........................................... 44
Bảng 2.2 Sự lựa chọn của người nước ngoài đối với từng loại nhà ở.......................... 45
Bảng 2.3 Vị trí tập trung nhiều người nước ngoài cư trú ............................................. 51
Bảng 2.4 Loại nhà ở và các tiêu chí vị trí nhà ở ........................................................... 55
Bảng 2.5 Mối quan hệ giữa tiêu chí tiện ích với loại nhà ở.......................................... 56
SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1 Mô hình hành vi người mua.......................................................................... 18
Sơ đồ 1.2 Mơ hình năm giai đoạn của quá trình mua sắm ........................................... 19
Sơ đồ 1.3 Ứng dụng lý thuyết hành vi người tiêu dùng trong nghiên cứu thị trường . 19
Sơ đồ 1.4 Mục tiêu nghiên cứu thị trường ................................................................... 23
HÌNH VẼ
Hình 1.1 Thành phần người nước ngồi tại Việt Nam ................................................... 6
Hình 1.2 Tỉ lệ trống chỗ trong căn hộ dịch vụ ................................................................ 7
Hình 1.3 Tổng cung và cầu căn hộ dịch vụ tại TP. HCM .............................................. 9
Hình 1.4 Nguồn cung căn hộ dịch vụ mới ...................................................................... 9
Hình 1.5 Giá thuê một số căn hộ dịch vụ năm 2007..................................................... 12
Hình 1.6 Tăng trưởng giá thuê một số căn hộ cho thuê tại TP. HCM ......................... 12
Hình 1.7 Giá thuê biệt thự tại quận 2 ............................................................................ 13
Hình 1.8 Tăng trưởng giá thuê biệt thự tại TP. HCM................................................... 13
Hình 1.9 Nguồn cung căn hộ 2008 - 2011 .................................................................... 14
Hình 2.1 Số lượng người nước ngồi tại TP. HCM ..................................................... 26
Hình 2.2 Sự lựa chọn loại nhà ở của người nước ngồi phân nhóm theo quốc tịch.... 27
Hình 2.3 Tỷ lệ nam/nữ................................................................................................... 28


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Hình 2.4 Sự lựa chọn nhà ở của người nước ngoài phân nhóm theo giới tính ............ 28
Hình 2.5 Tỷ lệ kết hơn của người nước ngồi tại TP. HCM ........................................ 29
Hình 2.6 Lựa chọn nhà ở của người nước ngồi phân theo tình trạng kết hơn ........... 29
Hình 2.7 Lựa chọn loại nhà ở của người nước ngồi phân nhóm theo nghề nghiệp... 30
Hình 2.8 Thời gian đã sinh sống tại Việt Nam của người nước ngồi......................... 31
Hình 2.9 Thời hạn cư trú tại Việt Nam ......................................................................... 31
Hình 2.10 Lựa chọn nhà ở của người nước ngồi phân theo nhóm thời hạn cư trú.... 32
Hình 2.11 Tỉ lệ chi trả cho nhà ở trong tổng thu nhập của người nước ngồi ............. 33
Hình 2.12 Tỷ lệ người nước ngồi mong muốn sở hữu nhà ở tại TP. HCM............... 33
Hình 2.13 Tỷ lệ các loại nhà ở người nước ngoài lựa chọn ......................................... 34
Hình 2.14 Tỷ lệ sự lựa chọn diện tích nhà ở ................................................................. 35
Hình 2.15 Tỷ lệ sự lựa chọn số lượng phịng ngủ......................................................... 36
Hình 2.16 Tỷ lệ sự lựa chọn hướng căn hộ................................................................... 36
Hình 2.17 Tỷ lệ sự lựa chọn số tầng trong cao ốc căn hộ............................................. 37
Hình 2.18 Tỷ lệ sự lựa chọn số tầng của nhà ở............................................................. 38
Hình 2.19 Tỷ lệ khách hàng lựa chọn cách thức trang trí nội thất ............................... 38
Hình 2.20 Tỷ lệ khách hàng lựa chọn các tiện ích gắn liền với nhà ở ......................... 39
Hình 2.21 Tỷ lệ khách hàng lựa chọn căn hộ có sân vườn........................................... 40
Hình 2.22 Tỷ lệ chủ đầu tư xây dựng mà khách hàng chọn......................................... 40
Hình 2.23 Hình thức quản lý nhà ở mà khách hàng chọn ............................................ 41
Hình 2.24 Thời hạn thuê nhà mà khách hàng chọn ...................................................... 42
Hình 2.25 Nguồn thơng tin mà khách hàng quan tâm.................................................. 42
Hình 2.26 Độ quan trọng của 3 tiêu chí khi khách hàng chọn thuê nhà ở ................... 47
Hình 2.27 Mức độ quan tâm đến các yếu tố vị trí của người nước ngồi.................... 48
Hình 2.28 Vị trí được người nước ngồi chọn.............................................................. 49
Hình 2.29 Mức độ quan tâm đến yếu tố chất lượng – tiện ích/dịch vụ đi kèm............ 52
Hình 2.30 Mức giá thuê được người nước ngồi chọn................................................. 53
Hình 2.31 Mức giá được chọn theo từng loại nhà ở ..................................................... 54
Hình 2.32 Những yếu tố về nơi ở được người nước ngồi hài lịng ............................ 57

Hình 2.33 Những yếu tố về nơi ở không được người nước ngồi hài lịng................. 58


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ.................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài......................................................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu...........................................................................................................................2
3. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................................................2
4. Phạm vi nghiên cứu............................................................................................................................2
5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài................................................................................................................2
6. Nội dung nghiên cứu..........................................................................................................................2
7. Phương pháp nghiên cứu...................................................................................................................2
PHẦN 1...........................................................................................................................4
TỔNG QUAN.................................................................................................................4
I.1 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO THUÊ ĐỐI VỚI NGƯỜI NƯỚC NGOÀI
TẠI TP. HCM .........................................................................................................................................4
I.2.1 Sơ lược thị trường nhà ở cho thuê tại TP. HCM................................................... 4
1. So sánh các loại nhà ở cho thuê: ......................................................................4
2. Tình hình thị trường nhà ở cho thuê đối với người nước ngoài tại TP.HCM
hiện nay ................................................................................................................6
3. Nguồn cung mới và xu hướng chung .............................................................14
I.2.2 Những tác động của sự phát triển phân nhóm thị trường này ............................ 15
I.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN.........................................................................................................................16
I.2.1 Lý thuyết về Vị trí dân cư đơ thị.......................................................................... 16
I.2.2 Sơ lược lý thuyết hành vi người tiêu dùng .......................................................... 17
1. Mô hình về hành vi người mua hàng..............................................................17

2. Các yếu tố ảnh hưởng đến hành vi mua sắm..................................................18
3. Quá trình quyết định mua sắm .......................................................................18
4. Ứng dụng lý thuyết hành vi người tiêu dùng trong nghiên cứu thị trường ....19
I.2.3 Chính sách pháp luật về nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam. 19
1. Nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngồi....................................19
2. Chính sách cho phép người nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.....20
I.2.4 Các vấn đề về nghiên cứu thị trường................................................................... 21
1. Nghiên cứu thị trường ....................................................................................21
2. Quy trình nghiên cứu thị trường.....................................................................22
3. Nội dung nghiên cứu thị trường .....................................................................24
4. Phân nhóm khách hàng...................................................................................25
PHẦN 2.........................................................................................................................26
NỘI DUNG NGHIÊN CỨU........................................................................................26
II.1 THỊ HIẾU VỀ NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP. HCM.............................26
II.1.1 Đặc điểm của khách thuê và sự lựa chọn loại hình nhà ở ................................. 26
1. Quốc tịch ........................................................................................................26
2. Giới tính..........................................................................................................27
3. Hơn nhân ........................................................................................................28
4. Nghề nghiệp....................................................................................................30


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

6. Thời hạn cư trú tại Việt Nam..........................................................................31
7. Phần trăm thu nhập chi trả cho nhà ở .............................................................32
8. Mong muốn sở hữu nhà ở tại TP. HCM.........................................................33
II.1.2 Sự lựa chọn của khách th................................................................................ 34
1. Loại hình nhà ở...............................................................................................34

2. Diện tích .........................................................................................................35
3. Số phòng ngủ..................................................................................................35
4. Hướng nhà/căn hộ ..........................................................................................36
5. Số tầng ............................................................................................................37
6. Trang trí nội thất.............................................................................................38
7. Các tiện ích trong nhà ở..................................................................................39
8. Chủ đầu tư ......................................................................................................40
9. Hình thức quản lý ...........................................................................................41
10. Thời hạn thuê nhà.........................................................................................41
11. Nguồn thông tin được khách hàng quan tâm................................................42
II.1.3 Đặc điểm và lựa chọn của người nước ngoài phân theo loại nhà ở ................. 43
1. Đặc điểm.........................................................................................................43
2. Sự lựa chọn của người nước ngoài đối với từng loại nhà ở ...........................44
II.1.4 Phân nhóm người nước ngồi tại TP. HCM hiện nay ....................................... 46
1. Nhóm người làm việc trong lĩnh vực giáo dục...............................................46
2. Nhóm người phương Tây làm việc trong lĩnh vực kinh tế.............................46
3. Nhóm người châu Á làm việc trong lĩnh vực kinh tế.....................................46
II.2 ĐÁNH GIÁ SỰ LỰA CHỌN NHÀ Ở CỦA NGƯỜI NƯỚC NGOÀI TẠI TP. HCM.47
II.2.1 Đánh giá mức độ quan trọng của 3 tiêu chí Vị trí – Giá thuê – Tiện ích.......... 47
1. Vị trí................................................................................................................48
2. Tiện ích (Cơng trình – dịch vụ đi kèm) ..........................................................52
3. Giá thuê ..........................................................................................................53
II.2.2 So sánh sự lựa chọn giữa các tiêu chí (vị trí–tiện ích) đối với từng loại nhà ở. 54
1. Loại nhà ở và các tiêu chí chọn vị trí .............................................................54
2. Loại nhà ở và sự lựa chọn các tiêu chí tiện ích gắn liền ................................56
II.2.3 Nhận xét của người nước ngoài về nơi ở hiện tại.............................................. 57
1. Yếu tố hài lịng ...............................................................................................57
2. Yếu tố khơng hài lòng ....................................................................................58
II.3 GIẢI PHÁP THU HÚT VÀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở DÀNH CHO NGƯỜI NƯỚC
NGOÀI TẠI TP. HCM........................................................................................................................59

III.3.1 Thu hút người nước ngoài sinh sống lâu dài tại thành phố.............................. 59
II.3.2 Giải pháp phát triển nhà ở phù hợp với thị hiếu nhà ở của người nước ngoài tại
TP. HCM....................................................................................................................... 61
KẾT LUẬN ..................................................................................................................64
TÀI LIỆU THAM KHẢO...........................................................................................65


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
“An cư lạc nghiệp” đã luôn là một vấn đề thiết yếu trong cuộc sống, là khát vọng
muôn thuở của con người và là mục tiêu mọi người đều hướng tới. Đối với những
người đã và sẽ chọn TP. HCM như là nơi “đất lành chim đậu”, là nơi xây dựng sự
nghiệp của mình, thì dù là người dân trong nước hay người nước ngồi đến đây làm
việc đều có ước muốn về chữ AN, ước muốn về một nơi cư trú anh lành, bình yên,
thoải mái. Đặc biệt với những người nước ngoài khi đến sinh sống, học tập và làm việc
tại Tp Hồ Chí Minh, một nơi hồn tồn xa lạ, thì nhu cầu có một chỗ ở ổn định đối với
họ luôn là một trong những vấn đề quan trọng, cấp thiết hàng đầu.
Chính vì vậy, thị trường nhà ở phục vụ người nước ngoài tại các thành phố lớn,
đặc biệt là TP. HCM, đang diễn ra rất sôi động do lượng người nước ngoài đến đây
làm ăn, học tập và sinh sống ngày càng nhiều. Theo thống kê tại TP. HCM trong năm
2007 đã có khoảng 51.000 người nước ngồi đăng kí sống và làm việc tại thành phố,
tổng số người nước ngoài là khoảng 76.500 người (gồm cả những người chưa đăng kí)
và dự kiến sẽ tăng 25% - 35% trong năm 2008 (số liệu thống kê của CBRE). Qua đó
cho thấy nhu cầu về nhà ở cho những đối tượng này là rất lớn, và thị trường nhà phục
vụ cho người nước ngoài thuê đang trở thành một phân nhóm mới thu hút nhiều doanh
nghiệp tham gia.

Xuất phát từ nhu cầu thuê nhà ở của người nước ngoài ngày một tăng, nghị quyết
số 19/2008/NQ-QH12 ngày 3-6-2008 của Quốc hội về việc thí điểm cho phép người
nước ngồi được sở hữu nhà ở tại Việt Nam đã được cơng bố ngày 25/6/2008 với mục
đích tạo điều kiện để người nước ngồi có chỗ ở ổn định cho bản thân và gia đình,
khuyến khích họ vào Việt Nam đầu tư lâu dài và chuyển giao công nghệ cũng như
kinh nghiệm quản lý. Theo đánh giá của nhiều nhà kinh doanh BĐS, khi cơ chế thí
điểm này có hiệu lực sẽ tạo nên tính đa dạng của thị trường. “Đây đang là cơ hội lớn
cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng và thu lại hiệu quả kinh tế cao nếu doanh
nghiệp biết chớp thời cơ.” (Lê Hoàng Châu – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM )
Thị trường nhà ở phục vụ người nước ngoài đang trở thành một phân nhóm mới
với nhiều tiềm năng trong thị trường BĐS, để hiểu rõ thị trường này chúng ta cần phải
hiểu được nhu cầu và thị hiếu của khách hàng. Mặt khác, lượng người nước ngoài
đang sinh sống, học tập và làm việc tại TP. HCM rất đa dạng với những nền văn hóa
khác nhau và mục đích sống khác nhau nên có những nhu cầu về nhà ở khác nhau. Vì
thế muốn đáp ứng tốt nhu cầu của mỗi nhóm khách hàng này, cơng ty BĐS cũng phải
nghiên cứu tìm hiểu thị hiếu của khách hàng, phải nắm bắt thật rõ nhu cầu, đặc tính,
hành vi và thái độ của khách hàng đối với BĐS nhằm định hướng các hoạt động của
doanh nghiệp trong lĩnh vực xây dựng, quảng bá tiếp thị và cải thiện chất lượng dịch
1


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

vụ. Xuất phát từ thực tế đó tơi tiến hành thực hiện đề tài “Thị hiếu sử dụng nhà ở của
người nước ngồi tại TP. Hồ Chí Minh trong giai đoạn phát triển hội nhập”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu thị hiếu sử dụng nhà ở của người nước ngoài đang làm việc, học tập và

sinh sống tại TP. HCM.
- Đề xuất những giải pháp nhằm thu hút người nước ngoài và phát triển các khu ở

phù hợp với thị hiếu của họ tại TP. HCM.
3. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các tiêu chí khi chọn thuê căn hộ/nhà ở của
người nước ngoài đang sinh sống, học tập và làm việc tại TP. HCM.
4. Phạm vi nghiên cứu
- Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu thị hiếu về nhà ở của các nhóm người châu Á, châu

Âu, châu Mỹ - châu Úc đang học tập và làm việc tại các trường học, tổ chức kinh tế,
các tổ chức phi chính phủ và cơ quan đại diện ở TP. HCM.
- Thời gian thực hiện nghiên cứu: Từ 15-03-2008 đến 30-07-2008.

5. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
- Đối với công ty BĐS: định hướng các hoạt động phát triển, đầu tư, xây dựng, kinh

doanh và tư vấn BĐS.
- Đối với Nhà nước: tạo điều kiện để người nước ngồi có chỗ ở phù hợp với bản

thân và gia đình họ, đồng thời khuyến khích người nước ngoài vào Việt Nam đầu tư lâu
dài và chuyển giao công nghệ cũng như kinh nghiệm quản lý hiện đại nhằm phát triển
kinh tế - xã hội nước ta nói chung và TP. HCM nói riêng, từ đó làm tăng thêm mối
quan hệ giữa Việt Nam với các nước khác trên thế giới.
6. Nội dung nghiên cứu
- Phân tích thị hiếu sử dụng nhà ở của từng nhóm người nước ngồi về các tiêu chí:

vị trí, chất lượng nhà ở và các tiện ích – dịch vụ kèm theo, giá thuê nhà ở.
- Đánh giá, so sánh sự lựa chọn giữa các tiêu chí nhà ở của người nước ngoài.
- Đề xuất một số giải pháp thu hút người nước ngoài và phát triển nhà ở phù hợp với

thị hiếu của họ tại TP. HCM.
7. Phương pháp nghiên cứu
1) Phương pháp điều tra thu thập số liệu:
Xây dựng bảng câu hỏi lần thứ nhất, tiến hành điều tra và xử lý thử vài phiếu.
Tiếp tục chỉnh sửa và rút kinh nghiệm từ những phiếu đó. Xây dựng bảng câu hỏi hoàn chỉnh.
2


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Lựa chọn mẫu khách hàng điều tra theo các tiêu chí:
 Quốc tịch:

- Châu Á: khoảng 70 người
- Châu Âu: khoảng 30 người
- Châu Mỹ - Châu Úc: khoảng 30 người

 Nghề nghiệp: - Làm việc trong lĩnh vực kinh tế và trong các tổ chức phi chính

phủ (NGO): khoảng 70 người
- Giáo viên: khoảng 30 người
- Sinh viên/Nghiên cứu sinh: khoảng 30 người
Tiến hành điều tra thông qua các phiếu điều tra được thiết kế phù hợp với mục
tiêu nghiên cứu. Lựa chọn khu vực điều tra thông qua kết quả khảo sát về các khu ở
của người nước ngoài đặc trưng trên địa bàn thành phố
Thông tin sau khi thu thập sẽ được tổng hợp, làm sạch, đánh giá chất lượng bằng
các kiểm định phù hợp rồi tiến hành xử lý và phân tích.

2) Phương pháp thống kê:
Từ số liệu thu thập được, tiến hành xử lý, thống kê theo những tiêu chí thích hợp
3) Phương pháp so sánh:
So sánh mức độ ảnh hưởng của các yếu tố, so sánh sự khác nhau về các tiêu chí
chọn lựa nhà ở giữa các nhóm người nước ngồi để đánh giá.
4) Phương pháp phân tích – tổng hợp:
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến quyết định lựa chọn nhà ở của người nước
ngoài và đánh giá ảnh hưởng tổng hợp của chúng đến quyết định này.

3


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

PHẦN 1
TỔNG QUAN
I.1 TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở CHO THUÊ ĐỐI VỚI NGƯỜI NƯỚC
NGOÀI TẠI TP. HCM
I.2.1 Sơ lược thị trường nhà ở cho thuê tại TP. HCM
Trong kinh tế nhà ở, nhà ở cho thuê là đối trọng của nhà ở mua bán, nếu thiếu
nhà ở cho thuê thì nhà ở mua bán rất dễ ở vào vị thế độc quyền. Bên cạnh đó nhà ở cho
th cịn tạo ra điều kiện dễ dàng cho sự lưu động xã hội trong kinh tế thị trường. Vì
vậy phương thuốc điều trị giá nhà quá cao không chỉ dựa vào việc cung cấp số lượng
nhiều hơn nữa nhà cùng loại để cân đối cung cầu mà còn cần thúc đẩy phát triển nhà
cho thuê. Ngoài ra việc thiếu các căn hộ sang trọng cũng như văn phịng cho người
nước ngồi th hiện đang đẩy giá thuê lên quá cao đến mức làm nản lịng các nhà đầu
tư nước ngồi. (TS.Phạm Sỹ Liêm)
1. So sánh các loại nhà ở cho thuê:

Bảng 1.1 So sánh các loại nhà ở cho thuê
Tiêu chí
Vị trí

Căn hộ dịch
vụ
Sherwood
Residence,
Somerset…

Căn hộ cho
thuê
The Manor,
Cantavil, Sky
Garden…

Biệt thự

Nhà phố

Thảo Điền, An
Phú, Phú Mỹ
Hưng…

Các quận
trong thành
phố

Phịng
cho th

Các quận
trong
thành phố

Sở hữu bởi
Hình thức công ty
sở hữu

Sở hữu bởi cá
nhân

Sở hữu bởi cá
nhân, hoặc đôi
khi sở hữu bởi
công ty

Sở hữu bởi
cá nhân

Sở hữu
bởi cá
nhân

Cho th bởi
Phương
cơng ty
thức cho
th

Cho th bởi

cá nhân/mơi
giới
Quản lý bởi
chủ tịa nhà

Cho th
bởi cá
nhân/mơi
giới
Quản lý bởi
chủ nhà

Cho th
bởi cá
nhân

Quản lý bởi
Hình thức công ty
quản lý

Cho thuê bởi cá
nhân/môi giới,
hoặc đôi khi cho
thuê bởi công ty
Quản lý bởi chủ
nhà, hoặc đôi
khi quản lý bởi
cơng ty

Hình thức 1 hóa đơn

thanh tốn hàng tháng
phí sinh hoạt
Bao gồm tiền
thuê và các
Phí sinh chi phí sinh
hoạt
hoạt

Nhiều hóa đơn Nhiều hóa đơn
hàng tháng
hàng tháng

Nhiều hóa
đơn hàng
tháng

1 hóa đơn
hàng tháng

Bao gồm tiền
thuê, mọi chi
phí sinh hoạt,
phí đậu xe,
phí quản lý…

Bao gồm
tiền thuê,
mọi chi phí
sinh hoạt…

Bao gồm
tiền thuê,
mọi chi
phí sinh
hoạt…

Bao gồm tiền
thuê, mọi chi
phí sinh hoạt,
phí quản lý…

4

Quản lý
bởi chủ
nhà


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

Hóa
thuế

Ln cấp hóa
đơn thuế hàng
đơn tháng

Căn hộ đến 4
Số phòng phòng ngủ
ngủ

Nội thất đầy
đủ
Nội thất

SVTH: Võ Đình Thảo Ngun

Đơi khi cấp
hóa đơn thuế
hàng tháng

Đơi khi cấp hóa
đơn thuế hàng
tháng

Đơi khi cấp
hóa đơn
thuế hàng
tháng

Căn hộ đến 4
phòng ngủ

3 đến 8 phòng
ngủ

Nội thất đầy
đủ, hoặc chỉ
trang bị một
phần, hoặc
khơng có nội

thất

Khơng trang bị
nội thất, hoặc
chỉ trang bị một
phần

Tùy vào
diện tích
nhà
Nội thất đầy
đủ, hoặc chỉ
trang bị một
phần, hoặc
khơng có
nội thất

Thời gian
Thời gian
Thời gian thuê: linh hoạt thuê: tối thiểu
(1 đến 24
1 năm
thuê
tháng)

Thời gian thuê:
dài hạn (1 đến 4
năm)

Hình thức 1 hay 2 tháng

đặt cọc
đặt cọc
Trả tiền thuê
Hình thức hàng tháng
thanh toán
tiền thuê

Đặt cọc 2 – 3
tháng

Đặt cọc từ 3 đến Đặt cọc 2 –
6 tháng
3 tháng

Khơng có
đặt cọc

Trả tiền thuê
trước mỗi
tháng hoặc
mỗi quý

Trả tiền thuê
trước mỗi tháng
hoặc mỗi quý

Trả tiền
thuê trước
mỗi tháng

Trả tiền
thuê hàng
tháng

Quản lý An ninh 24/7
an ninh

An ninh 24/7

An ninh 24/7
(tùy khu vực)

tùy khu vực

Khơng có

Hầu hết khơng Khơng có dịch
có dịch vụ
vụ

Khơng có
dịch vụ

Khơng có
dịch vụ

Phí quản lý

Các tiện ích

Các tiện ích

Các tiện
ích

Giặt ủi, đậu
xe, điện thoại,
ADSL, làm
vườn, quản lý

Dọn dẹp nhà,
Tùy vào
nước, điện
thỏa thuận
thoại, ADSL,
làm vườn, quản lý

Dịch vụ

Dịch vụ tồn
diện

Phí quản lí,
dọn phịng,
nước, phụ cấp
Phí dịch điện (có thể),
miễn phí tiện
vụ
ích, điện thoại
nội hạt (có

thể), ADSL
Giặt ủi, đậu
Dịch
vụ xe
khơng bao
gồm:

Thời gian
th: linh
hoạt

Đơi khi
cấp hóa
đơn thuế
hàng
tháng
Khơng có
phịng ngủ
riêng
Nội thất
đầy đủ,
hoặc chỉ
trang bị
một phần,
hoặc
khơng có
nội thất
Thời gian
thuê: linh
hoạt

Tùy vào
thỏa thuận

(Nguồn: tổng hợp từ CBRE và khảo sát thực tế)

5


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

2. Tình hình thị trường nhà ở cho thuê đối với người nước ngồi tại
TP.HCM hiện nay
 Tình hình cung - cầu về nhà ở cho thuê đối với người nước ngoài tại TP. HCM
- Cầu

Nền kinh tế phát triển nhanh và hoạt động thu hút đầu tư nước ngoài của TP.
HCM đang trên đà thuận lợi là điều kiện để thị trường nhà ở cho người nước ngồi
th hình thành và phát triển mạnh. Với xu thế đơ thị hóa và hội nhập kinh tế quốc tế
đó, lượng người nước ngoài đến đây làm ăn, học tập và sinh sống ngày càng nhiều, đặc
biệt từ sau khi Việt Nam trở thành thành viên của WTO. Theo thống kê tại TP. HCM
trong năm 2007 đã có khoảng 51.000 người nước ngồi đăng kí sống và làm việc tại
thành phố, tổng số người nước ngoài là khoảng 76.500 người (gồm cà những người
chưa đăng kí) và dự kiến sẽ tăng 25% - 35% trong năm 2008 (số liệu thống kê của
CBRE). Không chỉ dừng lại đó, khi sang đây họ cịn đem theo gia đình, đồng nghiệp
và cả bạn bè. Do đó nhu cầu nhà ở phục vụ cho đối tượng này rất lớn.

(Nguồn: CBRE)

Hình 1.1 Thành phần người nước ngồi tại Việt Nam
Theo kết quả khảo sát của CBRE Việt Nam, tỉ lệ nhà cho thuê lấp kín rất lớn,
đặc biệt hiệu suất cho thuê của các căn hộ dịch vụ luôn giữ ở mức cao. Với kế hoạch
phát triển kinh tế Việt Nam và khả năng tăng trưởng đầu tư nước ngoài tại TP. HCM,
6


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

tỉ lệ trống chỗ trong các khu căn hộ chất lượng tốt ở vị trí trung tâm đã giảm xuống
dưới mức 10% trong các năm gần đây

Tỉ lệ trống chỗ trong căn hộ dịch vụ
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Tỉ lệ trống

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.2 Tỉ lệ trống chỗ trong căn hộ dịch vụ
Tại các tòa nhà, khu vực nhà cho thuê có thương hiệu, tỉ lệ nhà đã cho thuê đạt
đến 98%. Tỷ lệ căn hộ còn trống trong các cao ốc căn hộ dịch vụ cao cấp tại quận 1
hiện tại rất thấp, công suất cho thuê đạt từ 96% đến 100%. Đây là các khu nhà ở được
xây dựng theo hướng đáp ứng nhiều tiện ích cho người sử dụng như gần trung tâm,
mơi trường sống an ninh, nhiều tiện ích trong sinh hoạt hàng ngày, hệ thống hạ tầng tốt
Bảng 1.2 Công suất thuê tại một số căn hộ dịch vụ
Cao ốc
Indochine Park Tower

Diamond Plaza
Sedona Suites
Somerset Chancellor Court
Sheraton Saigon Tower

Công suất thuê hiện tại
97%
100%
96%
96%
100%
(Nguồn: CBRE)

Tương tự, thị trường biệt thự cho thuê cũng trong tình trạng đã kín chỗ. Nhu cầu
về nơi ở tiện nghi, diện tích rộng rãi và đảm bảo sự riêng tư trong gia đình của nhóm
khách hàng là giám đốc, tổng giám đốc các cơng ty, tập đồn lớn của nước ngoài ngày
càng tăng. Theo thống kê của CBRE, tỉ lệ thuê biệt thự tại quận 2 đã là 99%, còn tại
quận 7 tỉ lệ cho thuê đạt 60% (thị trường khu vực này thống hơn vì số lượng biệt thự
7


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

cá nhân còn nhiều). Cụm biệt thự cho thuê trên đường Nguyễn Du, Phùng Khắc Khoan
ở quận 1, Bà Huyện Thanh Quan ở quận 3 cũng khơng cịn trống. Ngun nhân là do
sự gia tăng quá nhanh nhu cầu nhà ở dành cho người nước ngoài trong khi các dự án
xây dựng chưa kịp hoàn thành để đưa vào sử dụng.
Cũng vì có q ít sự lựa chọn trong các cao ốc căn hộ, biệt thự với giá thuê cao,

rất nhiều người nước ngồi phải tìm th các căn hộ và nhà phố ở khắp các quận trong
thành phố. Theo thống kê, tại TP. HCM , nhà cho người nước ngoài thuê có khoảng
4.000 căn, tương đương 660.000m2, chủ yếu thuộc khu Phú Mỹ Hưng, Q.1, Q.2, Q.3,
Q.5, quận Tân Bình. Thế nhưng số lượng này chỉ mới đáp ứng được khoảng 10% nhu
cầu thuê nhà của người nước ngoài đang sống và làm việc tại đây.
Nhu cầu về nhà ở của người nước ngồi sẽ cịn gia tăng mạnh trong thời gian
tới do (1) Làn sóng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam trong những năm gần đây tăng
rất nhanh, trong 6 tháng đầu năm 2008, cả nước thu hút được 31,6 tỷ USD vốn FDI,
tăng 3,7 lần so với cùng kỳ năm 2007. Đặc biệt, vốn FDI vào TP. HCM 6 tháng đầu
năm 2008 đạt 7,1 tỷ USD, tăng gấp 10 lần so với cùng thời gian này năm trước và
bằng tổng vốn đầu tư nước ngoài của 3 năm 2005, 2006 và 2007 cộng lại. (Bộ Kế
hoạch & Đầu tư)
(2) Chính sách và luật đầu tư mang tính khuyến khích;
(3) Nhu cầu mở rộng phạm vi của các công ty, tổ chức quốc tế, ngoại giao và
tăng trưởng sản xuất của các ngành;
(4) Lượng người nước ngoài đến TP. HCM ước tính tăng khoảng 25% - 35%
trong năm 2008 (CBRE), trong đó đa số làm việc tại đây trong khoảng 1-5 năm.
- Cung

TP. HCM là một trong hai khu vực có thị trường nhà ở cho thuê phát triển mạnh
nhất trong thời gian qua. Theo kết quả thống kê của CBRE Việt Nam, tại TP. HCM có
khoảng 400 tòa nhà căn hộ dịch vụ. Trong năm 2007, thành phố có thêm khoảng 61 dự
án xây dựng cao ốc căn hộ cho thuê với khoảng trên 3.000 căn hộ cung cấp cho thị
trường dịch vụ cho thuê nhà. Tuy nhiên số lượng này chỉ mới đáp ứng khoảng 10%
nhu cầu thị trường.

8


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Tổng cung và cầu căn hộ dịch vụ tại Tp HCM 1996 - 2007
3.500

100%

3.000

80%

2.500
60%

2.000
1.500

40%

1.000
20%

500
0

1996

1997

1998

1999

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Q1/07 Q2/07 Q3/07

Cung

515

744

1.310

1.504

1.644

1.684

1.930

2.078

2.276

2.489

2.569

2.665

3.088

3.183

Tỉ lệ thuê

80%

68%

55%

61%

69%

86%

93%

95%

89%

92%

95%

95%

82%

89%

0%

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.3 Tổng cung và cầu căn hộ dịch vụ tại TP. HCM
Trong năm 2008 vẫn chưa có dự án cao ốc căn hộ cho thuê mới nào, trong khi
nhu cầu thuê nhà, căn hộ để ở đang rất “nóng”. Nguồn cung căn hộ cho thuê rất hạn
chế, đặc biệt là các dự án có chất lượng quốc tế. Trong năm 2007 có 7 dự án căn hộ
dịch vụ hạng A tập trung chủ yếu tại quận 1 và quận 3, cung cấp khoảng 521 căn hộ
từ 1 đến 5 phịng ngủ. Có 11 dự án căn hộ dịch vụ hạng B cung cấp khoảng 1.200 căn
hộ và 36 dự án căn hộ dịch vụ hạng C với khoảng 848 căn hộ. Các nhà đầu tư những

dự án này là các công ty như: Trung Thuỷ Co.Ltd, Windsor Group, Keppel Land, The
Ascott Group, Norfolk,… Trong những năm sắp tới chỉ có vài căn hộ dịch vụ được
xây dựng như Kumho Plaza, Times Square, Sailing Tower nên cũng không đủ đáp ứng
nhu cầu ngày càng tăng (theo CBRE)
Cung mới căn hộ dịch vụ 2008 - 2011
300

200

100

0
Số căn hộ

Kumho Plaza

Times Square

Sailing Tower

260

139

59

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.4 Nguồn cung căn hộ dịch vụ mới
9

Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Nhu cầu thuê căn hộ để ở tăng cao khiến rất nhiều nhà đầu tư cá nhân đi mua
với mục đích cho người nước ngoài thuê. Đồng thời, một số người khá giả mua nhà
với mục đích kinh doanh nhưng tạm thời chưa bán được, khi thị trường nhà thuê phát
triển mạnh, chính số lượng căn hộ này tạo thành một nguồn cung dồi dào cho thị
trường dịch vụ nhà cho thuê. Do đó, nguồn cung của thị trường nhà cho thuê đã được
bổ sung một lượng lớn diện tích nhà xây dựng với mục đích ban đầu là để bán. Đây là
một thị trường cung cấp căn hộ cho người nước ngoài thuê, thúc đẩy thị trường căn hộ
phát triển. Hầu hết chủ sở hữu của những căn nhà cho th đều là tư nhân, khơng có
nhiều căn hộ của các công ty đứng ra cho thuê. Nguyên nhân là do trong thời gian qua,
nhu cầu nhà ở và nhu cầu nơi làm việc quá nóng, các doanh nghiệp trong và ngoài
nước mới chỉ tập trung đầu tư vào hai lĩnh vực xây dựng căn hộ để bán và văn phịng
cho th. Ngồi ra, nhiều doanh nghiệp cũng khơng mặn mà với loại hình nhà cho thuê
do thu hồi vốn chậm, mất nhiều thời gian và quản lý phức tạp. Tuy nhiên, sau một thời
gian tập trung đầu tư xây dựng các dự án nhà chung cư để bán, nay các chủ đầu tư
đang bắt đầu quan tâm đầu tư đến lĩnh vực này.
Bên cạnh đó, thị trường biệt thự cho thuê cũng đang rất “hút hàng”. Hiện có
nhiều biệt thự để cho thuê, tập trung nhiều nhất tại khu vực quận 2, quận 7 như khu
biệt thự Thiên Nga, Lan Anh, An Phú, Thảo Điền, Riviera… tại quận 2, biệt thự Hưng
Thái, Mỹ Gia, Mỹ Giang, Mỹ Phú, Mỹ Tú… tại Phú Mỹ Hưng quận 7, và cụm biệt thự
cho thuê trên đường Nguyễn Du, Phùng Khắc Khoan ở quận 1, Bà Huyện Thanh Quan
quận 3. Các chủ đầu tư những căn biệt thự này không chỉ là các cơng ty xây dựng mà
cịn là các cá nhân cho người nước ngoài thuê biệt thự của họ. Hiện nay, các biệt thự
cũng như căn hộ cho thuê chất lượng tốt cịn trống rất ít.
Trước nhu cầu nhà ở cho người nước ngoài ngày càng nhiều như thế, việc xây
nhà cho thuê không chỉ là xu hướng của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà nó cịn

thu hút đơng đảo nhà đầu tư nhỏ lẻ. Đó là các hộ dân có đất nằm trong những vị trí
đẹp, thuận tiện về giao thông, dịch vụ thương mại, thuộc các khu trung tâm. Tuy
nhiên, mặc dù có khá nhiều cá nhân tham gia thị trường nhà cho người nước ngoài
thuê nhưng đây mới chỉ là hình thức nhỏ lẻ, chỉ đáp ứng được một lượng nhỏ so với
nhu cầu thực tế. Để giải quyết tình trạng khan hiếm này, đáp ứng được nhu cầu nhà ở
của người nước ngoài đang sinh sống và làm việc tại Việt Nam, các doanh nghiệp kinh
doanh địa ốc đang rất cần được tạo điều kiện để thực hiện những dự án nhà ở mang
tính khả thi và đạt hiệu quả kinh tế cao.
 Giá thuê
Theo kết quả thăm dò về giá thuê nhà trên thế giới của công ty tài nguyên nhân
lực ECA International (Hong Kong) vừa được phổ biến trong tháng 4 năm 2008, TP.
HCM hiện đang xếp hạng 6 ở Châu Á và hạng 10 trên thế giới về những thành phố có
10


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

giá thuê nhà đắt nhất. Nhìn chung, giá thuê nhà ở TP. HCM hiện giờ đắt hơn cả Paris
(hạng 11) và Thượng Hải (hạng 12), chỉ xếp sau Singapore (hạng 5).
Bảng 1.3 Những thành phố có giá thuê cao nhất thế giới – Tháng 4/2008
Hạng
1
2
3
4
5
6
7

8
9
10
11
12

Thành phố
Hong Kong
Moscow
New York
Tokyo
London
Mumbai
Seoul
Caracas
Singapore
TP. HCM
Paris
Thượng Hải

Quốc gia
Trung Quốc
Nga
Mỹ
Nhật
Anh
Ấn Độ
Hàn Quốc
Venezuela
Singapore

Việt Nam
Pháp
Trung Quốc

(Nguồn: ECA International)
Nền kinh tế tăng trưởng mạnh mẽ và nhu cầu lớn về nhà ở cao cấp là yếu tố đẩy
giá thuê căn hộ cao cấp tăng nhanh trong top 10. Giá thuê cao ở TP. HCM còn phản
ảnh sự thuận lợi về địa lý của thành phố đối với các cơng ty nước ngồi nào muốn xây
dựng bàn đạp vững chắc để đẩy mạnh hoạt động kinh doanh trong khu vực. Một
nguyên nhân quan trọng khác làm tăng giá thuê căn hộ tiện nghi ở đây là số căn hộ có
sẵn để cho thuê đều thấp hơn nhu cầu. Tại TP. HCM, nguồn cung căn hộ loại A vẫn
không tăng trong ba năm vừa qua đã khiến cho giá thuê tại các căn hộ này tăng lên, và
công suất thuê đạt gần 100%. Giá thuê căn hộ loại A hiện nay ở mức khoảng 28 USD
– 40 USD/m2/tháng, mức giá này được dự báo sẽ tăng từ 40 – 45 USD/m2. Giá thuê
căn hộ loại B khoảng 24 USD – 31 USD/m2/tháng và 15 USD- 23 USD/m2/tháng cho
căn hộ loại C (CBRE Việt Nam).
Bảng 1.4 Giá thuê hàng tháng của căn hộ dịch vụ
Giá thuê hàng tháng (USD)
Loại A
Loại B
Loại C

1 phòng ngủ
1,700-2,500
1,100-2,300
800-1,800

2 phòng ngủ
2,500-4,500
2,100-3,400

1,300-3,100

3 phòng ngủ
3,000-6,700
2,800-6,000
2,100-3,000

4 phòng ngủ
4,000-9,000
3,800-7,000
3,800-4,300
(Nguồn: CBRE)

11


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Giá thuê căn hộ dịch vụ năm 2007
50

USD/m2/tháng

40

39

38,5

37
31

30,5
30

30

26

29,5

32,69

20
10
0
Sedona
Suite

Norfolk
Mansion

Indochine
Park Tower

Diamond
Plaza

Garden Nguyen Du
View Court
Park

The
Lancaster

Sherwood
Residence

Average

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.5 Giá thuê một số căn hộ dịch vụ năm 2007
Tuy nhiên, đối tượng thuê căn hộ giá cao như trên không nhiều. Số lượng người
muốn thuê nhà với giá từ 500 - 1.000 USD vẫn chiếm áp đảo. Cụm chung cư An Phú,
An Khánh có giá cho thuê hiện nay vào khoảng 700 – 1.100 USD. Mức giá thay đổi
tuỳ thuộc vào diện tích, vị trí của căn hộ. Ngay sát bên, dự án Cantavil cũng được rao
giá cho thuê từ 750 – 1.350 USD. Riêng tại dự án này, mức giá cho thuê lại dựa chủ
yếu vào mức độ trang trí nội thất, sau đó mới đến vị trí. Hiện giá thuê nhà ngày càng
nhích lên do ảnh hưởng của giá cả thị trường và tùy theo chất lượng và những tiện ích
đi kèm của căn hộ, mức giá thường từ 500 - 5.000 USD/căn hộ/tháng. Đối với một số
căn hộ có chất lượng thấp hơn nhưng cũng được các chủ nhà nâng cấp lên bằng các
dịch vụ tiện nghi như máy lạnh, tivi, giường tủ, Internet, truyền hình cáp... để gọi là
căn hộ cao cấp, với giá cho thuê từ 300-600 USD/căn/tháng
Tăng trưởng giá thuê căn hộ cho thuê

USD/m2/tháng

30

25
20
15
10
5
0
Q1/07
Avalon

Q2/07
The Manor

Q3/07
IPT

Sky Garden

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.6 Tăng trưởng giá thuê một số căn hộ cho thuê tại TP. HCM
12


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Trong năm 2007, giá thuê nhà đã tăng thêm từ 12-20% so với năm trước đó,
đặc biệc trong quý III/2007, giá thuê tăng mạnh do hoạt động đầu tư của các tập đồn,
cơng ty đa quốc gia tăng nhanh. Một số khu vực được đánh giá là điểm nóng của thị
trường thì mức giá cịn dao động lên đến 7.000 USD/tháng. Hiện tại TP. HCM, các

quận như quận 1, quận 2, quận 7 đang được người thuê nhà quan tâm đến nhiều nhất
và cũng là nơi có giá thuê cao nhất trên thị trường, do đây là nơi tập trung luợng lớn
căn hộ có chất lượng và biệt thự.
Giá thuê biệt thự Quận 2

2

USD/m /tháng

$16
$12

$12

$11
$9

$8

$6,25
$4,50

$4
$Nguyễn Văn Nguyễn Ư Dĩ Lê Văn Miến
Hưởng

Thảo Điền
Compound

Thảo Điền

Villa

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.7 Giá thuê biệt thự tại quận 2
Sản phẩm biệt thự vẫn giữ giá cao từ 1.000 USD – 7.000 USD/tháng/căn tùy
thuộc vào vị trí của căn nhà. Tại dự án Greenfield, mức giá cho thuê hiện nay vào
khoảng 2.500 USD/tháng/căn. Riêng khu biệt thự Thiên Nga gần đó cũng khơng cịn,
dù giá cho th tại đây không rẻ: 3.500-6.000 USD/căn/tháng. Dự án Thảo Điền vẫn
luôn dẫn đầu về lượng khách thuê, giá cho thuê biệt thự tuỳ vị trí dao động từ 2.500 –
6.000 USD/tháng/căn. Mặc dù giá đất đang giảm từ 15 – 30%, nhưng giá cho thuê biệt
thự lại tăng nhẹ ở mức 15-10% mỗi năm.
Tăng trưởng giá thuê biệt thự

USD/căn/tháng

6000
5000
4000
3000
2000
1000
0

Q1/07
Q.1

Q2/07
Q.2

Q.3

Q3/07
Q,7

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.8 Tăng trưởng giá thuê biệt thự tại TP. HCM
13


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

3. Nguồn cung mới và xu hướng chung
Dự báo thị trường BĐS Việt Nam, CBRE nhận định: “Điểm chính của thị trường
BĐS Việt Nam năm 2008 là nhu cầu vẫn ở mức cao trong khi nguồn cung vẫn hạn
chế. Nguồn cung sẽ không đáp ứng được lượng cầu trong năm 2008 và 2009, mà phải
đến năm 2010 và sau đó. Do vậy giá đất, giá cho thuê văn phòng, khách sạn và căn hộ
ở Hà Nội và TP.HCM sẽ tiếp tục tăng cao hơn nữa.”
Cung căn hộ 2008 - 2011
12.000

35 dự án

11 dự án
25 dự án

6.000

1 dự án

0
Số căn hộ

2008

2009

2010

2011

9.628

6.218

9.529

1.340

(Nguồn: CBRE)
Hình 1.9 Nguồn cung căn hộ 2008 - 2011
Trong bối cảnh khơng có nhiều nguồn cung căn hộ loại A mới trong năm 2008,
các căn hộ loại A sẽ có thể duy trì được chỗ đứng vững chắc trên thị trường với giá
thuê tăng đều đặn. Tuy nhiên, trong 3 năm tới, nguồn cung các căn hộ dịch vụ loại B
sẽ lớn hơn, và điều này sẽ càng tạo thêm một số áp lực lên giá thuê của căn hộ loại A
(Savills). Theo tính tốn của Cơng ty Savills, giá th các căn hộ dịch vụ sẽ tăng đều
đặn đến năm 2009, ổn định trong năm 2010 - 2011 và sau đó sẽ giảm nhẹ, khi nhiều
dự án hồn thành. Nhìn chung, cơng suất cho th được dự kiến vẫn cịn khá cao.
Theo khảo sát của CBRE, người nước ngồi có xu hướng thuê nhà của những
chủ đầu tư dự án cùng quốc tịch. Thơng thường người cùng quốc tịch thích sống ở gần

nhau, tạo thành một khu vực cộng đồng. Tại TP. HCM, người nước ngoài đến từ các
nước châu Á như Hàn Quốc, Đài Loan, Singapore số đông thường thuê nhà ở khu vực
quận 7. Ngược lại, người đi thuê nhà đến từ các nước phương Tây sẽ tìm kiếm trong
khu vực quận 2.
Bên cạnh đó, nhu cầu và đòi hỏi tiêu chuẩn của đối tượng thuê nhà là người
nước ngoài cũng khác nhau. Người phương Tây thường chú ý đến những khu căn hộ
có thương hiệu. Người châu Á lại ít kén chọn hơn, sẵn sàng chấp nhận những căn hộ
có chất lượng dịnh vụ và thương hiệu theo tiêu chuẩn của địa phương.
14


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Hạ tầng cơ sở của khu ở cũng được người nước ngồi đặc biệt quan tâm. Vị trí
được ưa chuộng là khu vực có hạ tầng hiện đại mới được xây dựng trong vài năm gần
đây (như ở Q.2, khu đô thị mới nam Sài Gòn), bao gồm đường xá, cầu cống, hệ thống
điện, nước sinh hoạt, nước thải, trường học quốc tế, bệnh viện, siêu thị, nhà hàng, công
viên, cây xanh, bể bơi, khu vui chơi giải trí... Phần lớn người nước ngồi rất thích
những vị trí dọc theo những con sông chảy qua các khu ở. Hầu hết các nhà đầu tư nước
ngoài đều chọn những địa điểm dự án ở trung tâm thành phố hoặc gần sát trung tâm,
những vị trí thuận lợi dễ dàng dẫn ra xa lộ và chỉ mất 15-30 phút đi xe máy là đến khu
trung tâm các thành phố. Trong thời gian tới, các dự án khu căn hộ đã dần xuất hiện ở
các khu vực xa trung tâm, do những vị trí thuận lợi ở khu vực trung tâm và lân cận
ngày càng khan hiếm.
I.2.2 Những tác động của sự phát triển phân nhóm thị trường này
Năm 2008 này được CBRE đánh giá là năm mở ra nhiều cơ hội cho doanh
nghiệp, các chủ đầu tư dự án và cả những nhà đầu tư nhỏ lẻ (cá nhân) mua căn hộ để
cho thuê. Cơ hội này có được là do khoảng cách giữa cung và cầu. Thị trường nhà ở

cho thuê dành cho người nước ngoài hiện chưa được chú ý nhiều trong khi đó lượng
nhân viên quốc tế tại các cơng ty đa quốc gia tại Việt Nam không phải là nhỏ. Các
luồng đầu tư đã mang vào Việt Nam một đội ngũ giám đốc điều hành, chuyên gia tư
vấn, luật sư, kế toán, các kỹ sư chuyên ngành khác khá đông đảo, mà tất cả đều cần
một chỗ ở tươm tất. Trước đây căn hộ dịch vụ là nơi người nước ngồi lựa chọn khi
khách sạn kín chỗ nhưng nay xu hướng thuê nhà đã lan rộng, bằng chứng là cơng suất
th tại các tịa nhà căn hộ cao cấp ln hoạt động gần hết cơng suất. Vì nguồn cung
khơng theo kịp cầu nên các cá nhân là chủ biệt thự, căn hộ riêng cũng đã tham gia vào
thị trường này. Với các nhà đầu tư cá nhân, đây là kênh đầu tư thật hấp dẫn vì ngồi
việc mua nhà rồi cho thuê lại giá cao, món hàng BĐS của họ còn tăng giá trị, khoản
đầu tư sinh lợi theo thời gian. Vì vậy với việc phát triển thị trường nhà ở dành cho
người nước ngoài, thị trường sẽ được “tiếp sức” một nguồn vốn lớn, kích thích thị
trường địa ốc cung ứng thêm nhiều sản phẩm chất lượng và làm cho thị trường chuyên
nghiệp hơn. Như vậy nguồn vốn từ nước ngồi này đã có những đóng góp vơ cùng to
lớn đến sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam
Việc phát triển thị trường nhà ở dành cho người nước ngồi khơng chỉ kích thích
sự phát triển của thị trường BĐS mà còn tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế. Khi người
nước ngồi dễ dàng có được nơi ở thoải mái sẽ góp phần thu hút nhiều nhà đầu tư,
đem lại rất nhiều lợi nhuận cho quốc gia do ngày càng có nhiều gia đình nước ngồi
"chuyển hộ khẩu" sang các thành phố lớn của Việt Nam sinh sống bởi công việc kinh
doanh, đầu tư của họ. Khơng những thế, nguồn đầu tư nước ngồi này cịn đem đến
cho nền kinh tế một sinh khí mới với những tư duy đầu tư chuyên nghiệp và đẩy thị
trường vận hành vào một cơ chế cạnh tranh cao hơn. Từ đó thúc đẩy các doanh nghiệp
15


Ngành: Quản lý thị trường BĐS

SVTH: Võ Đình Thảo Nguyên

Việt Nam bứt khỏi tư duy làm ăn manh mún, thiếu bài bản, thiếu chuyên nghiệp. Mặt
khác, đầu tư nước ngoài cịn giúp cho chính các doanh nghiệp Việt Nam rất nhiều cơ
hội phát triển khác. Đó là những cơ hội hợp tác đầu tư; là cơ hội cạnh tranh để sàng lọc
và nâng cao tính chuyên nghiệp, đồng thời cung cấp cho cộng đồng việc làm và mức
sống cao hơn.
I.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.2.1 Lý thuyết về Vị trí dân cư đô thị
Theo Bộ Luật Dân Sự năm 2005 của nước ta, BĐS được quy định là những tài
sản không di dời được, bao gồm:
- Đất đai;
- Nhà, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, tất cả các tài sản gắn liền với

nhà, cơng trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định.

Như vậy, “BĐS” dưới góc độ pháp lý được hiểu là những tài sản di động và
không di động được nhưng chịu sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước.
Dưới góc độ của nhà quản lý đất đai và BĐS thì “BĐS là đất đai và những vật thể
cố định gắn liền với đất, là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất
định. Chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai”
BĐS có hai thuộc tính cơ bản: thuộc tính vật lý (tạo ra chất lượng BĐS) và thuộc
tính xã hội (vị thế của BĐS). Trong đó, chất lượng nhà biểu hiện những tính chất vật lý
có thể đo lường được cấu thành nền tảng cho việc sử dụng nhà ở thơng thường. Cịn vị
thế là sự kết hợp của những thuộc tính, thường là phi vật thể, phân biệt những cấp độ
khác nhau của sự mong muốn về nhà ở, được chấp nhận bởi những nhóm xã hội nào
đó, đơi lúc khơng kể đến tình trạng vật lý thực sự của ngơi nhà.
Do có các thành phần chất lượng và vị thế khác nhau nên các đơn vị BĐS hiện
vật có khả năng đáp ứng nhu cầu con người khác nhau. Khả năng đáp ứng này là kết
quả của sự kết hợp giữa chất lượng và vị thế, là sản phẩm đầu ra của hai nhân tố sản

xuất đầu vào chất lượng và vị thế. Như vậy mức độ đáp ứng nhu cầu của con người về
BĐS trên thị trường chính là đơn vị dịch vụ BĐS. Tổng số đơn vị dịch vụ BĐS có
trong một BĐS thể hiện lợi ích mà BĐS đó mang lại.
Lý thuyết Vị thế – chất lượng về sự hình thành nên các khu dân cư được phát
triển bởi TS. Hoàng Hữu Phê cho rằng giá trị nhà ở của bất kì nhóm xã hội nào cũng
bao gồm 2 thành tố: Chất lượng và vị thế. Vị thế của nhà ở là thước đo cho sự khao
khát về mặt xã hội gắn với nhà ở trong một khu vực cụ thể. Nó có thể đại diện cho sự
16