Quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài người Việt Nam ở nước ngoài

MỤC LỤC
A – LỜI NÓI ĐẦU .........................................................................................1
B – NỘI DUNG CHÍNH. ..............................................................................1
I – MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG. ................................................................1
1,Khái niệm người nước ngoài ..........................................................................1
2, Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài. ......................................2
3, Khái niêm nhà ở …………………………………………………………..…3
II – CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHO PHÉP
NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC
NGOÀI SỞ HỮU NHÀ TẠI VIỆT NAM………………………………….….3
1, Các quy định của pháp luật hiện hành về cho phép người Việt Nam định
cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam………………………………..…3
1.1 . Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại
Việt Nam…………………………………………………………………..…….3
1.2. Điều kiện người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại
Việt Nam………………………………………………………………………10
1.3. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người Việt
Nam định cư ở nước ngoài ……………………………………………..….…11
2, Các quy định của pháp luật hiện hành về cho phép người nước ngoài sở
hữu nhà ở tại Việt Nam……………………………………………………….15
2.1 .Các quy định về đối tượng và điều kiện để người nước ngoài sở hữu
nhà tại Việt Nam…………………………………...………………………….15
2.2. Quy định về quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu nhà ở là người nước
ngoài……………………………………………………………………………17
C – KẾT LUẬN ……………………………………………………………19
1
A – LỜI NÓI ĐẦU
Cùng với xu hướng mở cửa, hội nhập kinh tế quốc tế của nước ta, để đảm
bảo sự phát triển của đất nước có thể theo kịp với khu vực và thế giới, chúng ta
đã không ngừng phát huy sức mạnh nội lực kết hợp với việc thu hút những
nguồn lực từ bên ngoài. Trong xu thế đó, số lượng người nước ngoài cũng như

người Việt Nam định cư ở nước ngoài đến và trở về Việt Nam đầu tư, kinh
doanh hay thực hiện các nghiên cứu khoa học, hoạt động nghệ thuật… ngày
càng đông. Để tạo điều kiện thuận lợi cho các đối tượng này yên tâm đầu tư, làm
ăn, nghiên cứu cũng như sinh sống, Đảng và Nhà nước đã đưa ra những chính
sách cho các đối tượng này có quyền sở hữu nhà ở với nhiều dự án đầu tư xây
dựng nhà, chung cư được triển khai để phục vụ nhu cầu sở hữu nhà ở của người
nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài đang làm ăn, sinh sống tại
Việt Nam. Tuy nhiên, các quy định của pháp luật về vấn đề này vẫn còn mới mẻ
và chưa thực sự hoàn thiện, thực trạng triển khai cũng còn nhiều vướng mắc,
chưa thực sự rộng rãi và hiệu quả. Vì vậy, việc tìm hiểu về đề tài “Quyền sở hữu
nhà ở của người nước ngoài người Việt Nam ở nước ngoài” sẽ giúp ta có thể
hiểu sâu hơn về chính sách này của Nhà nước.
B – NỘI DUNG CHÍNH.
I – MỘT SỐ KHÁI NIỆM CHUNG.
1,Khái niệm người nước ngoài
Theo Điều 1, Điều 5 Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 và Khoản 1 Điều
1 Pháp lệnh nhập cảnh và xuất cảnh , cư trú đi lại của người nước ngoài tạiViệt
Nam năm 2000; Khoản 2 Điều 3 Nghị định số 138/2006/NĐ-CP ngày 15-11-
2006 quy định chi tiết thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về quan hệ nhân
2
sự có yếu tố nước ngoài; Khoản 1 Điều 3 dự thảo Nghị định quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành Nghị quyết 19/2008/QH-12 đều khẳng định: “người nước
ngoài” là người không có quốc tịch Việt Nam. Từ các khái niệm trong các văn
bản nêu trên cho thấy:
Người nước ngoài là người không có quốc tịch Việt Nam. Vậy họ có thể
mang quốc tịch của một nước khác, một vài nước khác hoặc không mang quốc
tịch của nước nào. Người nước ngoài có thể cư trú trên lãnh thổ Việt Nam hoặc
cũng có thể cư trú ngoài lãnh thổ Việt Nam.
2, Khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Theo quy định tại Khoản 4 , Điều 2 Luật quốc tịch Việt Nam năm 1998 và

theo Điều 2 Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5-11-2001 quy định về việc người
Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà tại Việt Nam: “Người Việt Nam định
cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam là người gốc Việt Nam cư trú và làm ăn
sinh sống lâu dài tại nước ngoài”. Đối tượng người Việt Nam sống ở nước ngoài
bao gồm : những người còn quốc tịch Việt Nam nhưng đang sinh sống ở nước
ngoài và những người gốc Việt Nam hiện không còn quốc tịch Việt Nam nữa
(người gốc Việt Nam).
Khi Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 ra đời thay thế Luật quốc tịch
Việt Nam năm 1998, quy định về người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã rõ
ràng và chi tiết hơn. Khoản 3 Điều 3 Luật quốc tịch Việt Nam năm 2008 kế thừa
quy định của Luật quốc tịch năm 1998, đồng thời bổ sung thêm định nghĩa về
người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người đã từng có quốc tịch Việt
Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo huyết thống và con,
cháu đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.
Như vậy, khái niệm người Việt Nam định cư ở nước ngoài bao gồm hai
nhóm chủ thể là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài và người gốc Việt Na
định cư ở nước ngoài.
3
3, Khái niêm nhà ở
Theo điều 1 Luật Nhà ở năm 2005: “Nhà ở là công trình xây dưng với
mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sịnh hoạt của hộ gia đình, cá nhân”.
Điều 3 Nghị định 71/2010/ NĐ-CP của Chính phủ về việc quy định chi
tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở quy định có các loại nhà ở sau: nhà ở tự
do tạo lập, nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.
Theo điều1 Nghị quyết 19/2008/QH12, khái niệm nhà ở mà người nước
ngoài được mua và sở hữu có phạm vi hẹp hơn rất nhiều theo đó “ Nhà ở mà cá
nhân, tổ chức nước ngoài được mua và sở hữu theo quy định của Nghị quyết này
là căn hộ chung cư trong dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu
vực hạn chế hoặc cấm người nước ngoài cư trú, đi lại”. Như vậy, khái niệm nhà
ở thuộc điều chỉnh của Nghị quyết 19/2008/QH12 có phạm vi hẹp hơn rất nhiều

so với khái niệm nhà ở thuộc điều chỉnh của Luật Nhà ở năm 2005. Nhà ở theo
Luật Nhà ở được tạo lập từ nhiều hình thức khác nhau, phong phú và đa dạng
hơn, sử dụng cho nhiều mục đích hơn.
II – CÁC QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ CHO PHÉP
NGƯỜI NƯỚC NGOÀI VÀ NGƯỜI VIỆT NAM ĐỊNH CƯ Ở NƯỚC
NGOÀI SỞ HỮU NHÀ TẠI VIỆT NAM.
1, Các quy định của pháp luật hiện hành về cho phép người Việt Nam định
cư ở nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
1.1 . Đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại
Việt Nam.
Hiện nay, vấn đề sở hữu nhà tại- Việt Nam của người Việt Nam định cư
tại nước ngoài chịu sự điều chỉnh của Luật đất đai năm 2003, Luật Nhà ở năm
2005 và các văn bản hướng dẫn thi hành hai luật này.
Theo Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 126 Luật Nhà ở 2005 đều
cho phép năm nhóm đối tượng đó là:
4
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam;
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước;
- Nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên
tại Việt Nam;
- Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam
- Các đối tượng khác do Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định.
Ngoài ra, Điều 126 Luật Nhà ở 2005 còn quy định thêm một nhóm là
người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc một trong các đối tượng trên
nhưng đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên.
Theo thời gian, số đối tượng người Việt Nam định cư tại nước ngoài
được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam không ngừng tăng lên, tuy nhiên quy định
của pháp luật về vấn đề này vẫn còn những điểm bất hợp lý làm hạn chế nhiều
quyền được sở hữu nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Một là, Điều 121 Luật Đất đai năm 2003 và Điều 126 Luật Nhà ở năm

2005 đã đánh đồng giữa sở hữu nhà ở của công dân Việt Nam với người nước
ngoài. Theo Hiến pháp năm 1992 và Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008, công
dân Việt Nam có quốc tịch Việt Nam người Việt Nam có quốc tịch Việt Nam
còn người gốc Việt Nam là những người trước đây có quốc tịch Việt Nam
nhưng hiện tại đã mang quốc tịch nước khác hoặc là người không quốc tịch. Do
đó, về mặt pháp lý, người gốc Việt Nam là người nước ngoài nhưng với quy
định tại Luật Nhà ở năm 2005, quyền sở hữu nhà ở giữa công dân Việt Nam và
người gốc Việt Nam là ngang nhau với những điều kiện sở hữu như nhau. Điều
này là không công bằng với những người Việt Nam luốc muốn giữ quốc tịch
Việt Nam để làm công dân Việt Nam trong khi những người khác đã từ bỏ quốc
tịch Việt Nam.
Hai là , quy định tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 không đảm bảo
được nguyên tắc hiến định là “mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật”, thể
hiện ở công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài nếu không thuộc diện
5
những nhà đầu tư, nhà khoa học … thì sẽ không được sở hữu nhà ở một cách tự
do về số lượng như công dân Việt Nam định cư ở trong nước. Nói cách khác ,
theo quy định này thì chỉ những công dân định cư ở nước ngoài mang lợi ích về
cho đất nước mới được quyền sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam. Điều này
có phần vô lý vì trong khi có những người Việt Nam định cư ở nước ngoài
không mang quốc tịch Việt Nam thì được phép mua và sở hữu nhà ở tại Việt
Nam người mang quốc tịch Việt Nam lại không có quyền đó. Trong khi đó,
quyền sở hữu nhà ở của mọi công dân Việt Nam đã được quy định tại Điều 58
Hiến pháp năm 1992.
Vì vậy, để khắc phục những bất cập trên, Quốc hội đã ban hành Luật số
34/2009/QH12 về sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở và Điều 121 của
Luật Đất đai. Theo đó, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi như sau:
“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây
được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba
tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia

đình sinh sống tại ViệtNam:
a) Người có quốc tịch Việt Nam;
b) Người Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo
Pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà
văn hóa, người có kĩ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức Việt Nam có nhu cầu và
đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh
sống trong nước.
2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại Điểm b
Khoản1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp giấy miễn thị
thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu
một nhà ở riên lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các
thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”
6
Để đảm bảo hiệu quả thực thi Luật Nhà ở, ngày 23 tháng 6 năm 2010,
Chính phủ đã ban hành Nghị định 71/2010/NĐ – CP quy định chi tiết và hướng
dẫn thi hành Luật Nhà ở (có hiệu lực từ ngày 08 tháng 08 năm 2010) thay thế
Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06 tháng 09 năm 2006 của Chính phủ quy định
chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở.
Như vậy, theo quy định của pháp luật hiện hành có tất cả là sáu đối tượng
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam:
Thứ nhất, nhóm người có quốc tich Việt Nam: Đây là những công dân Việt
Nam hiện đang công tác, lao động, học tập ở nước ngoài như du học sinh, những
người đi xuất khẩu lao động… Các đối tượng này hiện đang chiếm một số lượng
khá lớn trong số người Việt Nam định cư tại nước ngoài hiện nay (chiếm
khoảng 70% trong số gần 4 triệu kiều bào). Việc tách bạch đối tượng người Việt
Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam được sở hữu nhà ở như công
dân trong nước thực sự là một quy định rộng mở để số lượng đông đảo những
người này được sở hữu nhà tại Việt Nam mà không cần đáp ứng những điều
kiện khắt khe như trước đây, thu hút kiều bào có trình độ chuyên môn, có kĩ
năng , nghiệp vụ, khả năng quản lý, điều hành trở về quê hương cống hiến cho

đất nước. Đồng thời quy định mới này cũng đảm bảo được sự công bằng trong
vấn đề sở hữu nhà ở giữa công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài với công dân
Việt Nam ở trong nước.
Thứ hai, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư trực
tiếp tại Việt Nam: Theo Điểm b Khoản 2 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ – CP,
đây là những người trực tiếp đầu tư theo quy định của Luật đầu tư được cấp
Giấy chứng nhận đầu tư hoặc Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh do cơ quan
có thẩm quyền của Việt Nam cấp. Những đối tượng này đóng góp một vai trò
quan trọng trong việc phát triển kinh tế đất nước. Trong thời gian qua, đặc biệt
là những năm gần đây số lượng Việt kiều đầu tư về Việt Nam khá nhiều, họ có
đóng góp không nhỏ vào nền kinh tế của nước ta. Việc quy định cho đối tượng
7
này được mua nhà tại Việt Nam là một chính sách hợp lý và cần thiết , một mặt
thể hiện sự quan tâm của Nhà nước đối với kiều bào , mặt khác khuyến khích họ
đầu tư, góp phần xây dựng đất nước. Có nhà ở tại Việt Nam sẽ giúp họ có một
cuộc sống ổn định, thuận tiện cho hoạt động đầu tư , đồng thời giúp họ cảm thấy
gắn bó hơn với quê hương, đất nước, mong muốn đóng góp nhiều hơn cho quê
hương.
Thứ ba, đối tượng là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có công đóng góp
với đất nước: Theo Điểm b Khoản 2 Điều 66 Nghị định 71/2010/NĐ – CP,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài có công đóng góp với đất nước bao gồm:
- Người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh ưu đãi người có
công với cách mạng có giấy tờ chứng minh được hưởng chế độ ưu đãi do cơ
quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp;
- Người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng
đất nước được Chủ tịch nước , Chính phủ tặng Huân chương, Huy chương; được
Thủ tướng Chính phủ tặng bằng khen;
- Người được Chủ tịch Đoàn Chủ tịch Uỷ ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc
Việt Nam hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan quản lý ngành ở Trung ương
tặng Kỷ niệm chương vì sự nghiệp của ngành đó;

- Người tham gia vào Ban chấp hành của các tổ chức chính trị - xã hội của Việt
Nam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức chính trị - xã hội đó đó xác nhận;
- Người được bầu vào ban chấp hành Trung ương Hội, người là nòng cốt trong
các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước thông qua Uỷ
ban về người Việt Nam ở nước ngoài và người có những đóng góp và giúp đỡ
tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam ở
nước ngoài xác nhận.
Đây là những đối tượng đóng góp về mặt đời sống chính trị - xã hội cho
đất nước. Việc quy định cho đối tượng này được phép mua và sở hữu nhà ở Việt
Nam có ý nghĩa to lớn về mặt xã hội. Quy định này của pháp luật Việt Nam
8