ỨNG DỤNG MAPINFO XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LÁI THIÊU, THUẬN AN, BÌNH DƯƠNG

B GIO DC & O TO
TRNG I HC NễNG LM TP. H CH MINH
KHOA QUN Lí T AI & BT NG SN

BO CO TT NGHIP
TI:

NG DNG MAPINFO XY DNG H THNG
THễNG TIN BT NG SN TRấN A BN
TH TRN LI THIấU, THUN AN,
BèNH DNG

SVTH
MSSV
LễP
KHOA

: Vế THNH THUN
: 04135110
: : DH04TB
: 2004 2008

NGAỉNH : Quaỷn Lyự Th Trng Bt ng
Sn

Bỡnh Dng, thỏng 07 nm 2008


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT & BẤT ĐỘNG SẢN

VÕ THÀNH THUẬN

ỨNG DỤNG MAPINFO XÂY DỰNG HỆ THỐNG THÔNG
TIN BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ TRẤN LÁI
THIÊU, THUẬN AN, BÌNH DƯƠNG

Giáo viên hướng dẫn: KS. Đặng Quang Thịnh
(Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Tháng 07 – 2008


LỜI CẢM ƠN
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên
con xin thành kính gửi đến Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc
nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương và
luôn tạo điều kiện cho con học tập tốt trong suốt thời
gian qua.
Em cảm ơn Anh Chị, những người thân đã
giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi để em an tâm hoàn thành
việc học của mình.
Em trân trọng biết ơn:
- Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành phố
Hồ Chí Minh.
- Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động
Sản.
- Cùng tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền
đạt những kinh nghiệm và bài học quý báu làm hành
trang cho em trong cuộc sống và công việc sau này.

Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành
nhất đến Thầy Đặng Quang Thịnh đã tận tình chỉ dạy,
trực tiếp hướng dẫn em hoàn thành tốt báo cáo tốt
nghiệp.
Em chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo
Phòng Tài Nguyên và Môi Trường, đặc biệt là các Anh,
Chị ở Tổ Cấp Giấy CNQSDĐ đã nhiệt tình giúp đỡ,
hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn này.
Lời cuối cùng, mình cảm ơn các bạn thân
thương đã đồng hành, giúp đỡ mình trong suốt thời gian
học tập, sinh hoạt tại trường.
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc tất cả
mọi người, gia đình, Thầy Cô, các bạn nhiều sức khỏe,
hạnh phúc và thành công trong cuộc sống.
Ngày 27 Tháng 06 Năm 2008
Sinh viên
Võ Thành Thuận


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

TÓ T M TẮT
Sinh viên thực hiện: Võ hành Thuận, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Ứng dụng Mapinfo xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
trên địa bàn thị trấn Lái Thiêu, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương”
Giáo viên hướng dẫn: KS. Đặng Quang Thịnh giáo viên Khoa Quản Lý Đất
Đai & Bất Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.

Hiện nay hệ thống thông tin trên thị trường bất động sản nước ta về cơ bản
là không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận. Thị trường bất động sản nước ta
đang ngày càng phát triển theo sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, nhưng những
giao dịch trên thị trường phổ biến vẫn là giao dịch không chính thức. Hệ thống
thông tin có vai trò đặc biệt quang trọng trong hoạt động của thị trường bất động
sản. Việc tiếp cận với thông tin đầy đủ về bất động sản là rất cần thiết để đảm bảo
độ an toàn cho các bên tham gia giao dịch, đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi
trong việc quản lý của nhà nước về đất đai, bất động sản. Do đó việc xây dựng một
hệ thống thông tin bất động sản là cần thiết để nhà nước có thể quản lý và phát
triển thị trường bất động sản một cách tốt nhất.
Kết quả cho thấy đề tài này có khả năng đáp ứng được nhu cầu thực tế trên
thị trường, đồng thời đạt hiệu quả cao về mặt thời gian, kinh tế và kỹ thuật trong
việc xây dựng, quản lý, vận chuyển đến việc cung cấp thông tin về bất động sản,
nhà đất cho những người có nhu cầu
Đề tài được thực hiện trên cơ sở thu thập, đánh giá nguồn tư liệu, số liệu,
bản đồ sẵn có của thị trấn Lái Thiêu. Các phương pháp chính được sử dụng như:
Phương pháp chuyên gia, phương pháp thống kê, phương pháp kế thừa, phương
pháp điều tra, ứng dụng tin học trong đó sử dụng phần mếm Mapinfo của hãng
Intergraph để xây dựng hệ thống thông tin đây là công cụ dùng để biên tập dữ liệu
không gian và dữ liệu thuộc tính.
Với những nội dung đề ra, kết quả của đề tài đã xây dựng đựơc cơ sở dữ
liệu và bản đồ về các thông tin cần thiết cho việc quản lý nhà nước về đất đai và
bất động sản. Đánh giá việc sử dụng phần mềm Mapinfo để thấy được những
thuận lợi khi ứng dụng công nghệ tin học vào quản lý đất đai và bất động sản.
Đồng thời đánh giá khả năng sử dụng hệ thống thông tin trong quản lý đất đai, thị
trường bất động sản.

Trang 1

Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ..................................................................................................... 5
PHẦN I: TỔNG QUAN...................................................................................... 7
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu.............................................................. 7
I.1.1. Cơ sở khoa học ................................................................................. 7
I.1.2. Cơ sở pháp lý.................................................................................... 15
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu ......................................................................... 15
I.2.1. Điều kiện tự nhiên, Tài nguyên và cảnh quan môi trường ............... 15
I.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế - xã hội.............................. 19
I.2.3. Khái quát phần mềm Mapinfo.......................................................... 22
I.3. Nội dung , phương pháp,phạm vi nghiên cứu và quy trình thực hiện............ 24
I.3.1. Nội dung nghiên cứu ........................................................................ 24
I.3.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................. 25
I.3.3. Phương tiện nghiên cứu................................................................... 25
I.3.4. Phạm vi nghiên cứu ......................................................................... 26
I.3.5. Quy trình thực hiện........................................................................... 26
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................... 29
II.1. Xác định thông tin trong hệ thống thông tin bất động sản và thiết kế cơ sở
dữ liệu.................................................................................................................... 29
II.1.1. Xác định thông tin trong hệ thống thông tin bất động sản.............. 29
II.1.2. Thiết kế cơ sở dữ liệu...................................................................... 30
II.2. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản.................................................... 32
II.2.1. Đánh giá nguồn dữ liệu thu thập được ............................................ 33
II.2.2. Dữ liệu không gian.......................................................................... 33
II.2.3. Dữ liệu thuộc tính............................................................................ 36
II.2.4. Kết hợp với một lớp dữ liệu khác ................................................... 40

II.3. Quản lý hệ thống thông tin bất động sản....................................................... 41
II.3.1. Quản lý cơ sở dữ liệu ...................................................................... 42
II.3.2. Truy vấn dữ liệu .............................................................................. 43
II.4. Đánh giá khả năng sử dụng cơ sở dữ liệu hệ thống thông tin về bất động
sản ......................................................................................................................... 50
II.4.1. Trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản và
trong quản lý xây dựng nhà ở ............................................................................... 50
II.4.2. Trong thẩm định giá bất động sản nhà ở và trong môi giới giao
dịch nhà ở.............................................................................................................. 51
II.5. Đánh giá hiệu quả của việc ứng dụng phần mềm mapinfo trong xây dựng
hệ thống thông tin bất động sản ............................................................................ 52
Trang 2


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

II.5.1. Hiệu quả về mặt thời gian ............................................................... 52
II.5.2. Hiệu quả về mặt kỹ thuật ................................................................ 53
II.5.3. Hiệu quả về mặt kinh tế .................................................................. 53
PHẦN III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ......................................................... 55
III.1. Kết luận............................................................................................. 55
III.2. Kiến nghị........................................................................................... 55

Trang 3


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Trang
Sơ đồ 1: Các thành phần cơ bản của một HTTTNĐ............................................ 9
Sơ đồ 2: Mô hình công nghệ ............................................................................... 10
Sơ đồ 3. Quá trình nhập và hiệu chỉnh dữ liệu .................................................... 10
Sơ đồ 4: Quy trình thực hiện................................................................................ 27
Sơ đồ 5: Bảng liên kết dữ liệu.............................................................................. 32
Sơ đồ 6: Quy trình chỉnh lý biến động................................................................. 49
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1: Bản đồ vị trí Thị trấn Lái Thiêu.............................................................. 16
Hình 2: Bản đồ thị trấn Lái Thiêu........................................................................ 34
Hình 3: Lớp giao thông và thủy hệ ...................................................................... 35
Hình 4: Lớp giao thông và thủy văn thị trấn Lái Thiêu ....................................... 36
Hình 5: Bảng cấu trúc dữ liệu .............................................................................. 37
Hình 6: Nhập dữ liệu thuộc tính bằng công cụ Info tool ..................................... 38
Hình 7: Cơ sở dữ liệu trong Excel ....................................................................... 38
Hình 8: cơ sở dữ liệu thụôc tính liên kết với Excel ............................................. 39
Hình 9: Bảng dữ liệu thuộc tính được nhập từ Mapinfo...................................... 40
Hình 10: Cơ sở dữ liệu được kết hợp từ hai bảng dữ liệu.................................... 41
Hình 11: Xem thông tin bằng công cụ Info tool .................................................. 43
Hình 12: Thông tin về thửa đất khi được truy vấn............................................... 46
DANH SÁCH CÁC BẢNG
Bảng 01. Tài nguyên đất Thị trấn Lái Thiêu........................................................... 17
Bảng 02: Hiện trạng dân số thị trấn Lái Thiêu năm 2005....................................................20
Bảng 03: Tỉ lệ gia tăng dân số qua các năm trên địa bàn thị trấn.......................................20
Bảng 04: Bảng thông tin về thửa đất ................................................................... 30
Bảng 05: Thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ............................... 31
Bảng 06: Các thông tin khác về nhà ở, kết cấu nhà ............................................. 31

Bảng 07: Bảng cấu trúc trường dữ liệu…………………………………………37
Trang 4


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

ĐẶT VẤN ĐỀ
Sự ra đời, hình thành và quá trình phát triển thị trường bất động sản đã có
những đóng góp quan trọng vào nền kinh tế - xã hội của nước ta trong thời gian
qua. Tuy nhiên thị trường bất động sản chỉ mới ở giai đoạn đầu nhưng đã huy
động được nguồn vốn nhàn rỗi trong xã hội cho đầu tư phát triển, tăng nguồn vốn
cho ngân sách nhà nước và nội bộ nền kinh tế quốc dân đồng thời hổ trợ cho các
nền kinh tế khác phát triển…Ngày nay hoạt động của thị trường bất động sản ngày
càng trở nên sôi động và diễn biến phức tạp, đang gây khó khăn trở ngại cho việc
quản lý, đầu tư phát triển, chuyển đổi cơ cấu kinh tế, thực hiện công nghiệp hóa
hiện đại hóa đất nước. Do đó cần tăng cường công tác quản lý Nhà nước đối với
quá trình phát triển thị trường bất động sản trong hệ thống các thị trường trong nền
kinh tế quốc dân.
Hiện nay thị trường bất động sản diễn biến khá sôi động nhưng thực tế thị
trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo nguyên nhân là do thiếu thốn
thông tin về bất động sản. Tính không công khai của thị trường làm cho các thông
tin về giá cả rất khó thu thập, độ tin cậy kém dẫn đến tính không hiệu quả về thông
tin thị trường. Việc xây dựng hệ thống thông tin thường xuyên về bất động sản là
nhu cầu cần thiết cho thị trường hoạt động hiệu quả hơn, giảm bớt chi phí giao
dịch và thời gian tiếp cận thông tin thị trường. Đứng trước thực trạng đó, sự phát
tiển nhanh chóng của ngành công nghệ thông tin cũng như các ngành kỹ thuật mũi
nhọn đã làm thay đổi một cách căn bản các phương pháp và công nghệ ứng dụng
trong mọi lĩnh vực đời sống xã hội. Cùng với việc ứng dụng những thành tựu nổi

bật của công nghệ tin học vào tất cả các lĩnh vực đời sống xã hội, hệ thống thông
tin địa lý ( GIS: Geographic Information Systems ) đã được giới thiệu với nhiều
ngành tạo nên một nhu cầu nghiên cứu và được ứng dụng vào nhiều ngành như:
quy hoạch sử dụng đất đai, quy hoạch đô thị, quản lý các nguồn tài nguyên thiên
nhiên, quản lý các công trình hạ tầng như đường giao thông, cống thoát nước, điện
thoại, điện lực, cây xanh…Như vậy có thể nói việc đưa công nghệ thông tin vào
lĩnh vực quản lý và phát triển thị trường bất động sản, nhằm nâng cao hiệu quả
quản lý và cung cấp thông tin về bất động sản chính xác hơn, dễ dàng hơn sẽ giúp
cho thị trường bất động sản nước ta phát triển mạnh.
Từ những ưu thế về tin học cũng như nhu cầu thực tế xã hội về thông tin
bất động sản trong ngành quản lý và phát triển thị trường bất động sản, chúng tội
thực hiện dề tài “Ứng dụng Mapinfo xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
trên địa bàn thị trấn Lái Thiêu, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương”
Việc vận dụng công nghệ tin học xây dựng hệ thống thông tin bất động sản
có ý nghĩa thực tiễn giúp cho công tác quản lý Nhà nước về bất động sản hiệu quả
hơn, cung cấp thông tin về bất động sản cho các giao dịch trên thi trường mua bán,
thế chấp, cho thuê, … đầy đủ hơn.
Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Hiện đại hóa việc cập nhật thông tin bất động sản bằng cách xây dựng hệ
thống thông tin về bất động sản phục vụ công tác quản lý và phát triển thị trường
Trang 5


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

bất động sản trong các lĩng vực cụ thể là quản lý đất đai, quản lý xây dựng nhà ở,
định giá bất động sản nhà ở và môi giới giao dịch nhà ở.
Đánh giá khả năng ứng dụng công nghệ tin học trong công tác quản lý và

xây dựng hệ thống thông tin bất động sản.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài
- Đối tượng nghiên cứu là việc xây dựng các thông tin về bất động sản
 Thông tin về thửa đất
 Thông tin về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
 Thông tin về tài sản trên đất
- Phạm vi nghiên cứu
+ Phạm vi không gian: đề tài được thực hiện trên địa bàn thị trấn
Lái Thiêu, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương.
+ Phạm vi thời gian: đề tài thực hiện trong thời gian từ ngày 15
tháng 3 năm 2008 đến ngày 15 tháng 7 năm 2008.
+ Phạm vi nội dung: nội dung nghiên cứu là các chỉ tiêu xây
dựng hệ thống thông tin bất động sản trong công tác quản lý thị trường bất động
sản cụ thể là Quản lý đất đai, Quản lý xây dựng nhà ở và các dịch vụ bất động sản
có ứng dụng công nghệ tin học.

Trang 6


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

PHẦN 1: TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
Những năm vừa qua, nền kinh tế - xã hội nước ta luôn phát triển mạnh cùng
với sự bùng nổ dân số làm cho mối quan hệ giữa người và đất đai ngày càng trở
nên căng thẳng, vấn đề sử dụng đất đai ngày càng trở nên quan trọng, đòi hỏi xã
hội phải đưa ra những phương án sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý và hiệu quả, nhất
thiết phải có sự quản lý Nhà nước về đất đai, quản lý thị trường bất động sản.

Công nghệ GIS được xem là một trong các công nghệ mới được sử dụng
rộng rãi trên thế giới trong nhiều lĩnh vực khác nhau. Các ưu điểm của công nghệ
GIS như liên kết dữ liệu không gian với dữ liệu thuộc tính, có khả năng chồng
ghép các bản đồ đơn tính… cho phép giải quyết một cách tự động, truy vấn thông
tin nhanh chóng, chính xác. Ngoài ra còn có một số ưu điểm khác như:
 Khả năng cập nhật: dữ liệu trong GIS thay đổi theo thời gian, do đó dữ
liệu cần phải luôn được cập nhật để đảm bảo dữ liệu trong GIS luôn
phản ánh đúng thực tế.
 Khả năng khai thác: tuỳ theo yêu cầu của người sử dụng mà cung cấp
các thông tin cần thiết.
 Khả năng lưu trữ: việc xây dựng một cơ sở dữ liệu tốn kém rất nhiều
thời gian và tiền bạc, do đó việc lưu trữ dữ liệu là rất cần thiết và không
kém phần quan trọng, lưu trữ là quá trình chuyển đổi thông tin số hóa
trong máy sang các thiết bị nhớ cố định để được bảo vệ tốt hơn.
 Khả năng phân tích: dễ dàng nắn chỉnh, chuyển đổi hệ toạ độ, tính toán
diện tích nhanh chóng, đặc biệt là khả năng chồng xếp các lớp thông tin
bản đồ lại với nhau, liên kết dữ liệu thuộc tính với dữ liệu không gian.
 Nguồn dữ liệu đồ họa cung cấp cho các hệ thống thông tin địa lý.
I.1.1. Cơ sở khoa học
I.1.1.1. Giới thiệu khái quát về hệ thống thông tin
1.Hệ thống thông tin nhà đất
Hiểu một cách đơn giản, hệ thống thông tin nhà là một tập hợp có hệ thống
những thông tin nhà cửa, đất đai. Có khả năng phục vụ cho mọi đối tượng có nhu
cầu, phục vụ công tác quản lý nhà và đất. Là tài liệu rất cần thiết, cung cấp đầy đủ
thông tin nhanh chóng, chính xác cho việc giao dịch, chuyển nhượng quyền sở
hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở. Hệ thống này chủ yếu thể hiện các thông tin về
nhà ở và đất đai.
Mục tiêu chính của hệ thống thông tin nhà đất là lập ra một hệ thống đa
chức năng phục vụ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai trên khía cạnh địa
chính. Vì vậy:

Trang 7


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

 Thông tin của hệ thống thông tin nhà đất có tính chất địa chính, những
thông tin khác như mạng lưới toạ độ, địa lý, thổ nhưỡng… không thuộc
vào hệ thống thông tin nhà đất.
 Phần dữ liệu: thông tin của hệ thống thông tin nhà đất gồm bản đồ địa
chính và hệ thống đăng ký. Đơn vị mang thông tin là từng thửa đất chi
tiết.
 Phần công cụ: các thủ tục và kỹ thuật cho phép thu thập, cập nhật, xử lý
và phân phát các thông tin nói trên.
2. Hệ thống thông tin đất đai
Hệ thống thông tin đất đai – LIS là một thành phần cơ sỡ dữ liệu quốc gia
về tài nguyên đất bao gồm: khối cơ sỡ dữ liệu bản đồ địa chính và cơ sỡ dữ liệu hồ
sơ địa chính. Hai khối thông tin này được duy trì trong mối quan hệ chặt chẽ với
nhau thành một hệ thống nhất và mối quan hệ này được thể hiện trong tất cả các
hoạt động của hệ thống, từ thu thập dữ liệu đến cập nhật, bảo trì, khai thác, phục
vụ, cung cấp thông tin cho người sử dụng đầy đủ những chức năng cần thiết của
công tác quản lý đấi đai
3. Hệ thống thông tin bất động sản
Hệ thống thông tin bất động sản là hệ thống mở cung cấp thông tin khách
quan về bất động sản cho mọi đối tượng có nhu cầu, như phục vụ công tác quản lý
nhà nước về đất đai và bất động sản, cung cấp thông tin trong các lĩnh vực định
giá bất động sản, môi giới bất động sản, cho các nhà đầu tư kinh doanh bất động
sản,…

Vì thời gian và điều kiện nghiên cứu có hạn, nên Bất động sản trong đề tài
này chúng tôi chỉ giới hạn là nhà ở và đất đai, nhà ở chỉ là nhà ở của hộ gia đình cá
nhân.
Hệ thống thông tin bất động sản mà chúng tôi xây dựng ở đây chủ yếu là
nhà ở và đất đai.
A. Các thành phần của hệ thống thông tin nhà đất
Hệ thống thông tin nhà đất được kết hợp bởi năm thành phần chính: phần
cứng, phần mềm, dữ liệu, con người và phương pháp.
Phần cứng (Hardware)
Là máy tính và các thiết bị dung để nhập dữ liệu được sử dụng để thực hiện
như: computer, scanner, plotter, digitizer,… (các thiết bị đã được đề cập ở phần
“phương tiện nghiên cứu”
Phần mềm (Software)
Phần mềm cung cấp các chức năng và các công cụ cần thiết để lưu giữ,
phân tích và hiển thị thông tin địa lý. Các thành phần chính trong phần mềm như
sau:
 Công cụ nhập và thao tác trên hệ cơ sở dữ liệu
 Hệ quản trị cơ sở dữ liệu(DBMS)
Trang 8


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

Công cụ hỗ trợ hỏi đáp, phân tích và hiển thị dữ liệu
 Giao diện đồ hoạ người-máy (GUI) để truy cập các công cụ dễ dàng
Dữ liệu (Data)
Có thể coi thành phần quan trọng nhất trong một hệ thống thông tin nhà đất
là cơ sở dữ liệu. Các dữ liệu không gian và dữ liệu thuộc tính liên quan có thể

được người sử dụng tự tập hợp hoặc được mua từ nhà cung cấp dữ liệu thương
mại. Hệ thống sẽ kết hợp dữ liệu không gian với các nguồn dữ liệu khác, thậm chí
có thể sử dụng DBMS để tổ chức lưu giữ và quản lý dữ liệu.
Thành phần dữ liệu trong hệ thồng thông tin thường chiếm khoảng 80% giá
trị của toàn hệ thống, kể cả trong giai đoạn xây dựng dữ liệu ban đầu và giai đoạn
cập nhật định kỳ sao này. Ở giai đoạn đầu dung các phương pháp như: Số hóa bản
đồ, đo đạt thực địa, đo vẽ bằng ảnh hàng không, đo đạt thực địa bằng thiết bị GPS.
 Trong giai đoạn cập nhật dữ liệu thì sử dụng công nghệ sau:
Hiện chỉnh bản đồ bằng ảnh hàng không
Hiện chỉnh bản đồ bằng đo đạt thực địa thiết bị GPS và các thiết bị đo đạt
mặt đất.


PHẦN CỨNG

HTT
TNĐ

CON
NGƯỜI

PHẦN MỀM
CƠ SỞ DỮ
LIỆU

PHƯƠNG PHÁP

Sơ đồ 1: Các thành phần cơ bản của một HTTTNĐ
Con người (People)
Hệ thống thông tin nhà đất đòi hỏi phải có người quản lý và phát triển kế

hoạch để đáp ứng và giải quyết vấn đề trong thế giới thực. Người sử dụng hệ

Trang 9


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

thống có thể là những chuyên gia kỹ thuật, người thiết kế và duy trì hệ thống, hoặc
những người dùng hệ thống để giải quyết các vấn đề trong công việc.
Phương pháp (Methods)
Một hệ thống thành công theo khía cạnh thiết kế và luật thương mại là được
mô phỏng và thực thi duy nhất cho mỗi tổ chức.
B. Các chức năng cơ bản của hệ thống thông tin nhà đất
Mục đích chung của các Hệ Thông tin nhà đất là thực hiện 4 nhiệm vụ sau:
 Nhập dữ liệu
 Quản lý dữ liệu
 Phân tích dữ liệu
 Hiển thị

Số
liệu
vào

Quản
lý số
liệu

Xử

lý số
liệu

Phân
tích mô
hình
hóa

Số
liệu
ra

Sơ đồ 2: Mô hình công nghệ
Nhập dữ liệu
Dữ liệu nhập phải được chuyển sang dạng số thích hợp. Quá trình chuyển
dữ liệu từ bản đồ giấy sang các file dữ liệu dạng số được gọi là quá trình số hoá.

Sơ đồ 3. Quá trình nhập và hiệu chỉnh dữ liệu

Trang 10


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

Quản lý dữ liệu
Bao gồm những chức năng cần thiết cho việc lưu trữ và truy cập lại dữ liệu
từ cơ sở dữ liệu.
Phân tích dữ liệu

Những chức năng thao tác và phân tích dữ liệu là yếu tố quyết định các thông
tin mà hệ thống đưa ra, nó có thể sẽ làm biến đổi cách thức tổ chức công việc.
Hiển thị
Tùy theo từng yêu cầu cụ thể mà dữ liệu xuất ra khác nhau nhiều về chất
lượng độ chính xác.
C. Các thông tin về bất động sản cần thiết cho công tác quản lý nhà nước
về đất đai và bất động sản
Luật kinh doanh bất động sản (đã được Quốc Hội nước Cộng Hòa Xã Hội
Chủ Nghĩa Việt Nam khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông qua ngày 29-6-2006 và có hiệu
lực thi hành từ ngày 01-01-2007) quy định tại Điều 11 về việc “ Công khai thông
tin về bất động sản đưa vào kinh doanh”, trong đó quy định tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản có trách nhiệm công khai, cung cấp thông tin về bất động sản
để đưa vào kinh doanh trên thị trường, nhằm đảm bảo tính minh bạch về thông tin
trên thị trường, đồng thời thuận tiện cho việc quản lý của nhà nước trước sự phát
triển sôi nổi của thị trường bất động sản, giảm thiểu chi phí và hạn chế giao dịch
ngầm.
Nội dung thông tin về bất động sản bao gồm: (khoản 3 Điều 11 Luật kinh
doanh bất động sản)
 Loại bất động sản
 Vị trí bất động sản
 Thộng tin về quy hoạch có liên quan đến bất động sản
 Diện tích bất động sản
 Đặc điểm, tính chất của bất động sản
 Thực trạng hạ tầng, kỹ thuật và xã hội liên quan đến bất động sản
 Tình trạng pháp lý của bất động sản
 Giá chuyển nhượng, cho thuê của bất động sản
 Quyền và lợi ích của người thứ ba có liên quan
 Hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản (nếu có)
 Các thông tin khác
I.1.1.2. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản

1. Bất động sản
 Khái niệm

Trang 11


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

Điều 181 bộ luật dân sự quy định: “ Bất động sản là những tài sản không di dời
được bao gồm:
- Đất đai
- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả những tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
- Các tài sản gắn liền với đất
- Các tài sản khác do pháp luật quy định”
 Phân loại bất động sản
- Đất đai
+ Phải là đất có vị trí cố định
+ Phải là đất đai được xác định chủ quyền
+ Đất đai phải được đo lường bằng giá trị
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, những tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng
kể như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…, các công trình xây
dựng công nghiệp, giao thông như đường sá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi
đỗ,… được xây dựng gắn liền với đất đai.
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó:
máy điều hoà trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động công trình, các cây

cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà
công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều
hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng
khác)
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị
theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như vườn cây lâu năm, các công trình
nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối, các công trình du lịch vui chơi, một số
công trình khai thác hầm mỏ và các tài sản khác do pháp luật quy định.
* Tính chất bất động sản:
- Bất động sản có vị trí cố định về vị trí địa lý, địa điểm và không có
khả năng di dời được.
- Bất động sản là hàng hoá có tính lâu bền
- Hàng hoá bất động sản có tính khan hiếm
- Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt cao về vị trí, về kết cấu, về
kiến trúc, về cảnh quan,…
- Hàng hoá bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm
lý xã hội.

Trang 12


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

- Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, do chi phí cho đất đai, đầu tư
xây dựng lớn, có khả năng sinh lợi, có thể tạo vốn mới.
- Hàng hoá bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và
chính sách của Nhà nước.

2. Thị trường bất động sản
* Khái niệm:
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh
tế thị trường. Có nhiều cách hiểu khác nhau về thị trường bất động sản. Song, thị
trường bất động sản được hiểu theo cách hiểu truyền thống:
“Thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên các quan hệ hàng hoá tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định”. Tuy nhiên có cách hiểu thứ hai của các nhà quản lý: “Thị trường bất động
sản không chỉ đơn thuần là các quan hệ kinh tế mà còn gồm các thể chế hổ trợ thị
trường bao gồm: Hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản, hệ thống cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai, các trung tâm đăng ký bất động sản, các sàn giao dịch
bất động sản
* Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hoá bất động sản là loại hàng hoá có nhiều thuộc tính đặc biệt khác
với các hàng hoá thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc
điểm riêng.
- Tính cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch.
- Thị trường bất động sản thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu bất
động sản và giá cả.
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.
- Thị trường bất động sản có mối quan hệ mật thiết với thị trường vốn.
- Thị trường bất động sản là thị trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thị
trường không đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
* Phân loại thị trường bất động sản
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại thị

trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác nhau.
Dựa vào hàng hóa bất động sản người ta có thể phân chia thị trường bất
động sản thành thị trường đất đai thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng
trong dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phòng công sở, thị trường bất
động sản công nghiệp,...
Trang 13


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thị trường, người ta phân
chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê,
thị trường thế chấp và bảo hiểm,... Việc phân chia dựa vào tính chất quan hệ về bất
động sản giúp cho các nhà kinh doanh lựa chọn hướng đầu tư sao cho phù hợp với
khả năng và điều kiện của mình.
Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia thị trường bất động
sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất)
hay còn gọi chung là thị trường đất đai, thị trường xây dựng các bất động sản để
bán và cho thuê (thị trường sơ cấp), thị trường bán hoặc cho thuê lại bất động sản
(thị trường thứ cấp).Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia thị trường bất
động sản thành thị trường chính thức (thị trường có khả năng kiểm soát) và thị
trường phi chính thức (thị trường chưa kiểm soát được).
* Vai trò và vị trí của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế quốc dân
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò
quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Vị trí và vai trò của thị trường bất động
sản biểu hiện ở các mặt cụ thể sau:
1. Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của
nền kinh tế quốc dân vì thị trường này liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản

cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị và chúng tác động trực tiếp đến
nền kinh tế quốc dân.
2. Thị trường bất động sản phát triển góp phần huy động nguồn vốn lớn tại
chỗ cho nền kinh tế.
3. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản, đặc biệt là thị trường
quyền sử dụng đất và thị trường nhà đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu
quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân, góp phần tạo dựng diện mạo đô thị và
nông thôn văn minh, hiện đại, đưa đất nước bước vào thời kì hội nhập và phát
triển.
4. Phát triển và quản lý tốt thị trường bất động sản sẽ góp phần kích thích
sản xuất, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ đáp ứng nhu
cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho người dân từ đô thị đến nông thôn.
6. Những ảnh hưởng tiêu cực của thị trường bất động sản có thể xảy ra đối
với nền kinh tế và đời sống xã hội.
Tóm lại, hoạt động của thị trường bất động sản liên quan đến khối lượng
tài sản rất lớn của quốc gia và từng hộ gia đình. Phát triển thị trường bất động
sản đúng hướng sẽ tác động quan trọng và tích cực đến tăng trưởng kinh tế và đáp
ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân. Ngược lại, quản lý điều hành không tốt thị
trường này sẽ ảnh hưởng không nhỏ tới phát triển bền vững và giảm sút mức sống
của nhân dân. Bởi vậy, phát triển hàng hóa bất động sản và vận hành thị trường
bất động sản rất cần vai trò quản lý của Nhà nước, trong đó vai trò quan trọng

Trang 14


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

của chính quyền địa phương cần được thể hiện trong suốt quá trình từ tạo lập, vận
hành thị trường và quản lý sử dụng bất động sản.
I.1.2. Cơ sở pháp lý
- Hiến pháp 1992
- Luật Đất đai 2003 được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2004
- Luật Nhà ở được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày
29/11/2005, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2006
- Luât Xây dựng được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 4 thông qua ngày
26/11/2003, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004
- Luật Kinh doanh Bất động sản được Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 9 thông
qua ngày 29/06/2006, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2007
- Nghị định 02/2006/NĐ-CP về việc ban hành quy chế khu đô thị mới.
- Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 06/09/2006 quy định chi tiết và hướng dẫn
thi hành Luật nhà ở.
- Nghị định 16/2005/ NĐ-CP ngày 07/02/2005 của Chính phủ ban hành quy
chế quản lý đầu tư xây dựng.
- Nghị định 08/2005/NĐ-CP ngày 24/01/2005 về quản lý quy hoạch xây
dựng.
- Nghị định 181/2004/ NĐ-CP ngày 29/10/ 2004 về thi hành Luật Đất Đai.
- Thông tư 28/2004/TT-BTNMT về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm
kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 của Bộ tài
nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
I.2. Khái quát địa bàn nghiên cứu
I.2.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường:
I.2.1.1. Điều kiện tự nhiên.
 Vị trí địa lý.
Thị trấn Lái Thiêu nằm ở phía Tây Nam huyện Thuận An có ranh giới tứ
cận như sau:

Trang 15


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

Hình 1: Bản đồ vị trí Thị trấn Lái Thiêu
- Phía Đông tiếp giáp xã Bình Hòa
- Phía Nam giáp xã Vĩnh Phú
- Phía Tây giáp quận 12 Tp. Hồ Chí Minh
- Phía Bắc giáp xã Bình Nhâm và xã Thuận Giao
Thị trấn Lái Thiêu thuộc huyện Thuận An nằm trong vùng kinh tế trọng
điểm Phía Nam (Gồm Tp. Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai – Bà Rịa Vũng
Tàu) đây là khu vực năng động dẫn đầu về phát triển kinh tế cả nước. Thông qua
vùng kinh tế trọng điểm này, Tây nam Thuận An nói chung và thị trấn Lái Thiêu
nói riêng có khả năng tiếp cận với các hạ tầng quan trọng như sân bay, bến cảng,
hệ thống tài chính, ngân hàng, thông tin liên lạc và các cơ sở đào tạo … đồng thời
có các lợi thế sau:
- Là cửa ngõ phía Tây Nam của huyện Thuận An đi vào Tp. Hồ Chí Minh.
- Là trung tâm của địa bàn đô thị hóa mạnh của huyện Thuận An.
- Là trung tâm kinh tế động lực quan trọng của huyện.

Trang 16


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

- QL.13 xuyên suốt chiều dài Bắc - Nam của thị trấn, giữ vai trò trọng yếu
như là trục xương sống của thị trấn, đảm bảo việc giao lưu hết sức thuận lợi cho
thị trấn đến các xã trong huyện, đến Thị xã Thủ Dầu Một về Tp. Hồ Chí Minh, đến
các huyện trong tỉnh và đến các tỉnh bạn khác.
Thị trấn Lái Thiêu có diện tích tự nhiên 790,45 ha, được chia thành 7 khu
phố: khu phố Đông Nhì, khu phố Đông Tư, khu phố Chợ, khu phố Nguyễn Trãi,
khu phố Bình Đức, khu phố Long Thới, khu phố Bình Hòa.
 Địa hình, địa mạo:
Thị trấn Lái Thiêu nhìn chung có địa hình tương đối thấp so với các vùng
khác, địa hình bằng phẳng, độ dốc từ 0 đến 30 (khoảng 75% diện tích các loại đất),
hướng dốc từ Bắc xuống Nam, có độ cao trung bình từ 10-15m.
 Khí hậu;
Thị trấn Lái Thiêu nằm trong vùng khí hậu gió mùa nhiệt đới, có 2 mùa rõ
rệt: mùa khô từ tháng 12 đến tháng 4, mùa mưa từ tháng 4 đến tháng 11.
Nhiệt độ bình quân là 26.90C, độ ẩm không khí 75%-95% vào mùa mưa và
65%-85% vào mùa khô, lượng bốc hơi trung bình năm 1.100 mm-1.300 mm.
Hướng gió chính trong thị trấn chủ yếu là gió Đông - Nam thổi từ biển vào
mang theo hơi nước mát mẻ, nên có nhiều thuận lợi cho cây trồng.
 Thuỷ văn;
Trên địa bàn thị trấn Lái Thiêu có sông Sài Gòn, sông Lái Thiêu và những
kênh rạch nhỏ khác. Sông Sài Gòn chảy theo ranh giới phía Tây Nam của thị trấn
trên các khu phố từ Long Thới đến Bình Đức với chiều dài 5 km, rộng trung bình
150-200 m, lưu lượng nước thấp nhất là tháng 4 (8 m3/s) và cao nhất là vào tháng
10 (180m3/s).
Độ chua tăng dần vào đầu mùa mưa (độ pH khoảng 4,5) và bớt chua dần
khi lượng mưa nhiều.
I.2.1.2. Các nguồn tài nguyên
 Tài nguyên đất
Thị trấn Lái Thiêu có tổng diện tích đất tự nhiên 790,45 ha, được phát triển

trên 4 loại đất chính (Đất phèn, đất phù sa, đất xám, đất nâu vàng trên phù sa cổ)
được thể hiện trong bảng sau:
Bảng 01. Tài nguyên đất Thị trấn Lái Thiêu
STT Phân loại theo HTVN

Ký hiệu
Chuyển
đổi
theo
Fao/UNESCO
FAO

1

Đất xám

Acrisols

2

Đất nâu vàng trên phù sa Dyctric Acrisols

Trang 17

AC
ACd


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

cổ
3

Đất líp

Humic Acrisols

AChu

4

Đất phèn

Thionic Fluvisols

FLt

( Nguồn: Phân viện Quy hoạch và TKNN)
+ Đất phèn phân bố ở khu phố Đông Nhì, khu phố Long Thới, khu phố
Nguyễn Trãi.
+ Đất nâu vàng phát triển trên phù sa cổ, tập trung chủ yếu ở những khu
phố vùng gò như Bình Đức, Bình Hoà và một phần ở Đông Tư.
+ Đất xám phát triển trên phù sa cổ tập trung ở các khu phố Đông Nhì,
Bình Hòa, Chợ, Bình Đức, Đông Tư.
+ Đất Líp được phân bố ở các khu phố Đông Nhì, Bình Hòa, Bình Đức,
Đông Tư.
 Tài nguyên nước.
Nguồn nước mặt rất đa dạng nhưng phụ thuộc vào nguồn nước mưa, nước

sông Sài Gòn và sông Lái Thiêu, và được lưu trữ ở các loại kênh rạch, ao hồ.
Lượng mưa năm tuy lớn nhưng lại tập trung theo mùa, mùa mưa chiếm tới 85%
tổng lượng mưa, ngược lại mùa khô chỉ chiếm 15% lượng mưa cả năm. Nước sông
Sài Gòn thường bị mặn vào mùa khô và nhiễm phèn ở thời điểm chuyển tiếp từ
mùa khô sang mùa mưa, độ mặn vượt quá giới hạn cho phép trong sinh hoạt
(0,4g/l) và canh tác (4g/l). Do đó việc sử dụng nước sông Sài Gòn vào sinh hoạt và
sản xuất trong thời kỳ này có phần hạn chế.
 Tài nguyên khoáng sản.
Khoáng sản phi kim loại khá phong phú, cao lanh phân bố ở khu phố Bình
Hòa và Đông Tư, đất sét phân bố ở nhiều nơi trong thị trấn.
 Tài nguyên nhân văn.
Thị trấn Lái Thiêu là vùng đất mới của Nam bộ được khai phá từ hơn 2 thế
kỷ nay. Cư dân của thị trấn được hình thành từ nhiều nguồn gốc khác nhau. Một
bộ phận di cư từ phương Bắc đến vào cuối thế kỷ 17, đầu thế kỷ 18. Một bộ phận
người Hoa từ nhiều nơi khác cũng xuất hiện ở Lái Thiêu với nghề buôn bán nhỏ và
nghề thủ công. Sau đó một bộ phận người Hoa từ Hà Tiên đến đây làm nghề gốm
sứ. Đến cuối thế kỷ 19, đầu thế kỷ 20 nghề gốm sứ ở Lái Thiêu đã phát triển khá
mạnh và đó cũng là nguồn gốc hình thành và phát triển nghề thủ công gốm sứ mỹ
nghệ truyền thống.
 Thực trạng môi trường.
- Nằm trong vùng đô thị hoá của các thành phố lớn nên quá trình đô thị hóa,
công nghiệp hóa của thị trấn phát triển rất nhanh theo hướng phát triển chính của
tỉnh. Các loại hình công nghiệp và dịch vụ phát triển mạnh, thu hút các dự án đầu
tư trong và ngoài nước tập trung trên địa bàn thị trấn.

Trang 18


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

- Là cửa ngõ của huyện Thuận An nói riêng và tỉnh Bình Dương nói
chung tới thành phố Hồ Chí Minh, yếu tố này tạo thuận lợi cơ bản cho thị trấn Lái
Thiêu phát triển các cơ sở công nghiệp, với điều kiện kỹ thuật công nghệ tiên tiến,
lao động có trình độ và tay nghề cao.
- Những đặc điểm trên sẽ tạo sự chuyển dịch mạnh mẽ về cơ cấu kinh tế
Công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp - Thương mại, dịch vụ - Nông nghiệp. Dẫn đến
sự thay đổi cơ bản về cơ cấu đất đai, đất nông nghiệp sẽ giảm dần để chuyển đổi
sang các mục đích khác, đặc biệt là đất xây dựng và chuyên dùng.
- Do có địa hình thấp, tương đối bằng phẳng (00 - 30) nên thuận tiện cho
san lấp mặt bằng, xây dựng.
- Sông Sài Gòn, sông Lái Thiêu đóng vai trò rất quan trọng đối với nông
nghiệp, nước dùng cho công nghiệp, vận tải và sinh hoạt của nhân dân.
- Khí hậu nhiệt đới nóng ẩm có ảnh hưởng không nhỏ đến hệ thống thảm
thực vật, tạo lên sự đa dạng cây trồng vật nuôi.
Tuy nhiên vẫn tồn tại những mặt khó khăn sau:
- Sông Sài Gòn chịu ảnh hưởng rất lớn của chế độ bán nhật triều, nhiễm
mặn, phèn vào mùa khô và giai đoạn chuyển tiếp mùa mưa - mùa khô nên ảnh
hưởng rất lớn đến sản xuất nông nghiệp.
- Chế độ mưa phân hóa thành hai mùa rõ rệt (mùa mưa và mùa khô) đặc
biệt là mùa mưa thường gây ra lũ lụt ngập úng trong vùng ảnh hưởng nhiều đến
sinh hoạt cũng như sản xuất của dân cư trong vùng gây khó khăn rất lớn đối với
đời sống, kinh tế xã hội.
I.2.2. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế - xã hội
I.2.2.1. Thực trạng phát triển các ngành kinh tế.
 Công nghiệp- tiểu thủ công nghiệp:
Tổng kim ngạch xuất khẩu năm 2005 đạt 850 triệu USD tăng 5 lần so với
năm 2000. Sản xuất công nghiệp là ngành phát triển nhanh, luôn giữ tăng trưởng
bình quân cao, giữ vai trò là ngành kinh tế quan trọng của thị trấn là động lực thúc

đẩy các ngành kinh tế khác phát triển.
Nhìn chung, sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp trên địa bàn thị trấn có tốc
độ cao nhất so với các xã khác trong huyện. Trong quá trình cạnh tranh, để tồn tại và phát
triển các đơn vị công nghiệp lớn đã rất quan tâm đến việc đầu tư đổi mới trang thiết bị, do đó
đã góp phần duy trì được tốc độ tăng trưởng.
 Thương mại- dịch vụ:
Thương mại- dịch vụ phát triển nhanh, tốc độ tăng trưởng bình quân hàng
năm là 28.8%. Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ năm 2005 ước đạt 2230 tỷ
đồng, phát triển chủ yếu ở trung tâm các thị trấn, gần trục lộ giao thông, khu công
nghiệp, khu vực đông dân cư. Trong đó tăng mạnh là các dịch vụ kỹ thuật cao
như: bưu chính- viễn thông, ngân hàng, bảo hiểm, kho bãi, vận tải chuyên dùng,

Trang 19


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

khu dân cư, siêu thị... phục vụ cho phát triển công nghiệp và đẩy nhanh quá trình
đô thị hoá.
I.2.2.2. Thực trạng xã hội.
 Dân số, Lao động, Việc làm và Thu nhập
Đến năm 2005 dân số tòan thị trấn 39041 người, trong đó trong độ tuổi lao
động là 28227 với nhân khẩu nông nghiệp 416 người chiếm 1.47%, phi nông
nghiệp 27811 người chiếm 98.5%.
Bảng 02: Hiện trạng dân số thị trấn Lái Thiêu năm 2005
STT

Xã, thị trấn

Dân số
(người)

Số hộ
(hộ)

Bình quân người/hộ
(người/hộ)

1

Lái Thiêu

39041

7081

5.51

(Theo Niên giám thống kê huyện Thuận An )
Bảng 03: Tỉ lệ gia tăng dân số qua các năm trên địa bàn thị trấn
ĐVT: %
Năm
Tỷ lệ

2000

Tỷ lệ tăng tự nhiên
Tỷ lệ tăng cơ học

2001

2002

2003

2004

2005

14.60 13.47

12.80 12.38 11.91

11.74

14.65 13.20

12.85 12.42 11.96

12.08

(Theo niên giám thống kê huyện Thuận An)
Tổng số lao động năm 2005 là 26115 người (kể cả lao động ngoại tỉnh).
Đánh giá chung về lao động việc làm của địa phương, nguồn lao động của thị trấn
rất dồi dào nhưng chưa được đào tạo cơ bản. Để giải quyết vấn đề này cần có
nhiều giải pháp thực hiện như: tạo ra việc làm tại chỗ bằng phương pháp chuyển
đổi cơ cấu vật nuôi, chuyển sang sản xuất dịch vụ kinh doanh hoặc chuyển sang
phát triển tiểu thủ công nghiệp.

Mức sống bình quân mỗi hộ gia đình trong toàn thị trấn là 800-900
USD/người/năm. Số hộ nghèo trong toàn thị trấn cơ bản không còn.
 Dân tộc, tôn giáo
Dân tộc
Hiện nay có đến 07 dân tộc anh em cùng sinh sống, làm việc và sinh hoạt với nhau.
Trong đó, người Kinh chiếm đại đa số với 97,68% dân số toàn thị trấn, người Hoa 2,17%,
người KhMer 0,105%, còn lại là người Nùng, Chăm và các dân tộc khác chiếm tỉ lệ nhỏ
trong cơ cấu dân số.
Tôn giáo
Số hộ theo tôn giáo không nhiều, thị trấn có 7081 hộ với 39041 nhân khẩu có tôn
giáo và phân rải rác theo một số thành phần dân tộc, tỷ lệ này chiếm rất ít.
Trang 20


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

Tôn giáo đông nhất hiện nay là Phật giáo, Công giáo, đạo Cao Đài, Thiên chúa giáo,
đạo Tinh Lành và một số hộ theo đạo Hoà Hảo chiếm tỷ lệ rất nhỏ.
Đa số người dân trong thị trấn không theo tôn giáo quen sống với tục lệ thờ cúng tổ
tiên (Đạo thờ Ông Bà).
 Giáo dục - đào tạo;
Hoạt động giáo dục của thị trấn ngày càng được quan tâm và phát triển,
công tác đào tạo cung cấp kịp thời cho nhu cầu phát triển kinh tế.
Thị trấn Lái Thiêu đã phổ cập tiểu học đúng độ tuổi (năm 2003) và hoàn
thành phổ cập trung học phổ thông ; có trường đạt chuẩn quốc gia như trường
trung học phổ thông Nguyễn Trãi.
 Y tế:
Ngành y tế của thị trấn đã hoạt động đạt kết quả tốt, mạng lưới y tế được

củng cố, việc chăm sóc và bảo vệ sức khỏe nhân dân được quan tâm, hiện tại có 1
bệnh viện đa khoa huyện với 80 giường bệnh nằm tại thị trấn, 2 cơ sở y tế, 125 cán
bộ y tế.
Đội ngũ y, bác sĩ thường xuyên được bồi dưỡng về chính trị và chuyên
môn, nâng cao y đức, trách nhiệm người thày thuốc trong việc chữa bệnh cho nhân
dân, cho người nghèo và diện bảo hiểm y tế. Y học cổ truyền và dịch vụ y tế tư
nhân phát triển góp phần đáng kể về chăm sóc sức khoẻ và điều trị bệnh cho nhân
dân.
 Văn hoá-Thể dục thể thao:
Hoạt động văn hóa thể thao đã có nhiều cố gắng nâng cao chất lượng phục
vụ và đa dạng hóa các hình thức hoạt động. Hiện đã có 1 trung tâm văn hóa, 1 thư
viện, rạp hát thuộc huyện nằm trong thị trấn Lái Thiêu.
Đến cuối năm 2005 số người tham gia luyện tập TDTT thường xuyên đạt
16,7%, hộ gia đình đạt tiêu chuẩn gia đình thể thao đạt 13%. Khôi phục một số bộ
môn truyền thống như: Bóng rổ, các trò chơi dân gian … do diện tích dành cho thể
dục thể thao không nhiều 3.92 ha (số liệu kiểm kê năm 2005), để phong trào tập
luyện thể dục thể thao phát triển mạnh, trong thời gian tới cần phải đầu tư, nâng
cấp cơ sở hạ tầng cho tốt hơn.
I.2.2.3. Thực trạng cơ sở hạ tầng:
Do tốc độ đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ, làn sóng do dân tự do từ các tỉnh
phía Bắc vào cho nên dân số tăng cơ học cao, đã gây nhiều trở ngại cho việc quy
hoạch phát triển các khu dân cư đô thị và các khu dân cư nông thôn.
 Giao thông (đường bộ, đường thuỷ):
 Đường bộ: Trên địa bàn thị trấn có 2 hệ thống giao thông chính:
+ Quốc lộ 13 chạy qua trên địa bàn thị trấn có tổng chiều dài là 7 km đã
được nâng cấp, mở rộng rải bê tông, nhựa. Đây là tuyến đường chính có tầm quan
trọng trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của thị trấn cũng như của huyện,
tỉnh, vùng và quốc gia..
Trang 21

Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTT: Võ Thành Thuận

+ Đường đô thị có 23 tuyến có tổng chiều dài là 13,35km.
 Đường thủy:
Sông Sài Gòn qua địa phận Tây thị trấn Lái Thiêu, chiều dài khoảng hơn 5.
km, chiều rộng khoảng 100-200m. Việc giao thông trên sông Sài Gòn bị hạn chế
bởi luồng lạch chưa được nạo vét và tĩnh không của cầu Phú Long không đáp ứng
cho ghe tàu có tải trọng trên 100 tấn lưu thông.
 Cấp điện
Nguồn điện của thị trấn được cấp chủ yếu từ nguồn điện lưới Quốc gia qua
các tuyến 15KV từ trạm biến thế 110KV Gò Đậu. Song do tính thiếu ổn định của
điện lưới nên phần lớn cơ sở công nghiệp đều có hệ thống phát riêng dự phòng.
I.2.3. Khái quát phần mềm Mapinfo
Hiện nay có rất nhiều phần mềm dùng để xây dựng cơ sở dữ liệu như:
Mapinfo của hãng Intergraph, hệ thống phần mềm MicroStation và Mapping
Office, hệ thống phần mềm Famis – Caddb, phần mềm SB 1990, phần mềm
ArcView,... Mỗi phần mềm đều có ưu và nhược điểm khác nhau, do vậy trong đề
tài này chúng tôi sử dụng phần mềm Mapinfo để xây dựng cơ sở dữ liệu vì phần
mềm này gọn nhẹ và có hiệu quả cao (sẽ được trình bày trong phần đánh giá hiệu
quả của việc ứng dụng Mapinfo).
Mapinfo là một phần mềm hệ thống thông tin địa lý (GIS) cho giải pháp
máy tính để bàn (Desktop solution). Các thông tin trong mapinfo được tổ chức
theo từng table, mỗi một table là một tập hợp các file về thông tin đồ họa hoặc phi
đồ họa chứa các bản ghi dữ liệu mà hệ thống tạo ra. Chỉ có thể cập nhật vào các
chức năng của phần mềm Mapinfo khi đã mở ít nhất một table.
1. Tổ chức thông tin
Mỗi một table là một lớp (layer) đối tượng được tổ chức theo các tập tin sau

đây:
*.tab: Chứa thông tin mô tả cấu trúc dữ liệu. Đó là file ở dạng văn
bản mô tả khuôn dạng của file lưu trữ thông tin.
*.dat: Chứa các thông tin nguyên thủy (dữ liệu thuộc tính), phần
mở rộng của tập tin này có thể là *.wks, dbf, xls.
*.map: Chứa các thông tin mô tả các đối tượng địa lý (dữ liệu
không gian)
*.id: Chứa các thông tin về sự liên kết giữa các đối tượng với nhau.
*.ind: Chứa các thông tin về chỉ số đối tượng. Tập tin này chỉ có
khi trong cấu trúc của table đã có ít nhất một trường (field) dữ liệu
đã được chọn làm chỉ số hóa (index).
*.mif (Mapinfo interchange format), *.mid (Mapinfo interchange
data): là các dạng file trao đổi của phần mềm Mapinfo.

Trang 22