Các yếu tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng

MỤC LỤC

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT................................................................................................................... 4
TIẾNG VIỆT............................................................................................................................................... 4
CĐ............................................................................................................................................................ 4
CAO ĐẲNG................................................................................................................................................ 4
ĐH............................................................................................................................................................ 4
ĐẠI HỌC................................................................................................................................................... 4
PTTH........................................................................................................................................................ 4
PHỔ THÔNG TRUNG HỌC.......................................................................................................................... 4
UBND....................................................................................................................................................... 4
ỦY BAN NHÂN DÂN.................................................................................................................................. 4
TIẾNG ANH............................................................................................................................................... 4
BIC........................................................................................................................................................... 4
BAYESIAN INFORMATION CRITERION (TIÊU CHUẨN THÔNG TIN BAYES).....................................................4
GDP.......................................................................................................................................................... 4
GROSS DOMESTIC PRODUCTS (TỔNG SẢN PHẨM QUỐC NỘI)....................................................................4
OLS........................................................................................................................................................... 4
ORDINARY LEAST SQUARE (BÌNH PHƯƠNG NHỎ NHẤT THÔNG THƯỜNG).................................................4
PMG......................................................................................................................................................... 4
POOLED MEAN GROUP (ƯỚC LƯỢNG NHÓM TRUNG BÌNH GỘP)...............................................................4
PPP.......................................................................................................................................................... 4
PURCHASING POWER PARITY (SỨC MUA TƯƠNG ĐƯƠNG).......................................................................4
P-VALUE.................................................................................................................................................... 4
PROBABILITY VALUE (GIÁ TRỊ XÁC SUẤT)................................................................................................... 4
DANH MỤC BẢNG, HÌNH........................................................................................................................... 5
CHƯƠNG 1............................................................................................................................................... 1
GIỚI THIỆU VỀ NGHIÊN CỨU..................................................................................................................... 1
1.1. BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU..................................................................................................................... 1
1.2. MỤC TIÊU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU.................................................................................................. 2
CHƯƠNG 2............................................................................................................................................... 6

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ......................................................................................................... 6


2

ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở.................................................................................................................. 6
2.1. THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở........................................................................................................................... 6
2.1.1. KHÁI NIỆM VỀ NHÀ Ở
6
2.1.2. KHÁI NIỆM VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
7
2.2.1.1. Giấy tờ nhà đất.............................................................................................................................9
2.2.1.2. Vị trí............................................................................................................................................10
2.2.1.3. Diện tích......................................................................................................................................10
2.2.1.4. Chiều rộng và chiều sâu..............................................................................................................11
2.2.1.6.Số phòng ngủ, số nhà vệ sinh......................................................................................................11
2.2.1.7.Thời gian sử dụng và thời gian sử dụng còn lại...........................................................................12
2.3. Ý NGHĨA CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở
15
2.4. MỘT SỐ MÔ HÌNH ƯỚC LƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở
16
2.4.1. MÔ HÌNH GIÁ HEDONIC
16
2.4.2. MÔ HÌNH ƯỚC LƯỢNG ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ LÃI SUẤT TỚI GIÁ NHÀ Ở
17
2.4.3. MÔ HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ XÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở
19
2.3.3. LỰA CHỌN MÔ HÌNH ƯỚC LƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở
20
HÌNH 2.1: SƠ ĐỒ BIỂU DIỄN QUAN HỆ GIỮA GIÁ NHÀ Ở..........................................................................21

VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ NHÀ Ở..........................................................................................21
CHƯƠNG 3............................................................................................................................................. 22
SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ MÔ HÌNH ƯỚC LƯỢNG..........................................................................................22
3.1. THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI HẢI PHÒNG................................................................................................22
3.2. SỐ LIỆU SỬ DỤNG............................................................................................................................ 24
3.2.1. XÁC ĐỊNH SỐ LIỆU CẦN THU THẬP
3.2.2. MẪU NGHIÊN CỨU
3.2.3 THÔNG TIN MẪU KHẢO SÁT
VỀ ĐẶC ĐIỂM NGÔI NHÀ
3.2.4. KIỂM TRA DỮ LIỆU

24
25
26
28
29

3.3. MÔ HÌNH ƯỚC LƯỢNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TẠI QUẬN HẢI AN, HẢI PHÒNG...........33
3.3.1. DẠNG MÔ HÌNH
3.3.2. MÔ TẢ BIẾN
3.3.2.1. BIẾN PHỤ THUỘC
3.3.2.2. BIẾN ĐỘC LẬP

33
34
34
34

CHƯƠNG 4............................................................................................................................................. 39
KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG............................................................................................................................ 39

4.1. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG........................................................................................................... 39
4.2. KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH VÀ KIỂM ĐỊNH KHÁC.......................................................................................39
4.2.1. KIỂM ĐỊNH ĐA CỘNG TUYẾN
4.2.2. KIỂM ĐỊNH PHÂN PHỐI CHUẨN CỦA PHẦN DƯ
4.2.3. KIỂM ĐỊNH VỀ DẠNG MÔ HÌNH
4.2.4. KIỂM ĐỊNH THAM SỐ

39
41
42
44


3

KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH THAM SỐ ĐỐI VỚI MÔ HÌNH ĐÃ ĐƯỢC LỰA CHỌN Ở PHẦN TRÊN ĐƯỢC THỂ HIỆN TRÊN PHỤ LỤC SỐ 6.
BẢNG KẾT QUẢ CHO THẤY, CÁC BIẾN CÓ Ý NGHĨA THỐNG KÊ TẠI MỨC Ý NGHĨA 1% GỒM CÓ: CÓ GIẤY TỜ ĐẦY ĐỦ, DIỆN TÍCH
ĐẤT, DIỆN TÍCH SỬ DỤNG, MẶT TIỀN, SỐ PHÒNG NGỦ, TUỔI, CHƯA TỐT NGHIỆP PTTH, THU NHẬP VÀ CÓ TRƯỜNG HỌC
TRONG PHẠM VI 3 KM. CÁC BIẾN KHOẢNG CÁCH TỚI UBND QUẬN, THIẾT KẾ CÓ Ý NGHĨA THỐNG KÊ TẠI MỨC Ý NGHĨA 5%.
XÉT Ở MỨC Ý NGHĨA 10%, CÓ THÊM BIẾN LÀM KINH DOANH CÓ Ý NGHĨA THỐNG KÊ. VIỆC MỞ RỘNG MỨC Ý NGHĨA SẼ LÀM
TĂNG SỐ LƯỢNG CÁC BIẾN CÓ Ý NGHĨA THỐNG KÊ NHƯNG CŨNG ĐỒNG NGHĨA VỚI VIỆC LÀM TĂNG TỶ LỆ MẮC SAI LẦM LOẠI 1
KHI LOẠI BỎ MỘT GIẢ THUYẾT ĐÚNG.VỚI CÁC BIẾN CÒN LẠI, KHÔNG CÓ Ý NGHĨA THỐNG KÊ, NHƯNG TÁC GIẢ VẪN GIỮ LẠI
TRONG MÔ HÌNH VÌ THEO LÝ THUYẾT, ĐÂY LÀ NHỮNG BIẾN CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ NHÀ.

45

4.3. KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG...................................................................................................................... 45
4.4. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT...................................................................................................................... 51
TRONG CÁC PHẦN TRƯỚC CỦA LUẬN VĂN, TÁC GIẢ ĐÃ TRÌNH BÀY MÔ HÌNH VÀ KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ NHÀ Ở. DỰA TRÊN CÁC KẾT QUẢ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CŨNG NHƯ

KẾT QUẢ HỒI QUY THỰC NGHIỆM, LUẬN VĂN ĐƯA RA MỘT SỐ KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT NHƯ SAU:...........51
GẦN TRƯỜNG HỌC LÀ MỘT YẾU TỐ CÓ ẢNH HƯỞNG ÂM TỚI GIÁ NHÀ DO SỰ ÁCH TẮC VÀ ỒN ÀO DO
TRƯỜNG HỌC MANG LẠI VÀO CÁC THỜI ĐIỂM TRƯỚC VÀ SAU CÁC BUỔI HỌC. CHÍNH QUYỀN THÀNH PHỐ
CẦN CÓ SỰ PHỐI HỢP VỚI SỞ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO VÀ LÃNH ĐẠO NHÀ TRƯỜNG TRONG VIỆC GIÁO DỤC Ý
THỨC CHẤP HÀNH LUẬT LỆ GIAO THÔNG CHO CÁC EM HỌC SINH NHƯ KHÔNG CHEN LẤN XÔ ĐẨY, ĐI THEO
HÀNG LỐI, KHÔNG ĐI THÀNH HÀNG BA, HÀNG BỐN TRÊN ĐƯỜNG, ĐI ĐÚNG PHẦN ĐƯỜNG QUY ĐỊNH.
MỘT GỢI Ý NỮA CŨNG ĐƯỢC ĐƯA RA LÀ SẮP XẾP GIỜ HỌC VÀ GIỜ TAN HỌC LUÂN PHIÊN GIỮA CÁC LỚP
HỌC. THÍ DỤ, CHIA SỐ LỚP HỌC TRONG MỘT BUỔI THÀNH HAI NỬA, THỜI GIAN HỌC CỦA HAI NỬA NÀY
SẼ CÁCH NHAU KHOẢNG 15 PHÚT. MỤC ĐÍCH CỦA VIỆC LÀM NÀY LÀ NHẰM GIẢM TẢI SỐ LƯỢNG HỌC
SINH VÀO CÁC GIỜ CAO ĐIỂM. BỞI LẼ, GIỜ HỌC CỦA CÁC EM CŨNG LÀ GIỜ ĐI LÀM CỦA CÁC CÔNG TY,
DOANH NGHIỆP. LƯU LƯỢNG NGƯỜI VÀO THỜI ĐIỂM ĐÓ NẾU ĐƯỢC GIẢM BỚT SẼ HẠN CHẾ ĐƯỢC
ĐÁNG KỂ SỰ ÁCH TẮC............................................................................................................................. 53
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................................... 54
TIẾNG VIỆT............................................................................................................................................. 54
1. NGUYỄN QUANG DONG (2008), BÀI GIẢNG KINH TẾ LƯỢNG, NXB. GIAO THÔNG VẬN TẢI....................54
1.PLAMEN IOSSIFOV, MARTIN ČIHÁK, AND AMAR SHANGHAVI (2008), "INTEREST RATE ELASTICITY OF
RESIDENTIAL HOUSING PRICES", IMF WORKING PAPER NO WP/08/247...................................................54
2.VAHRAM STEPANYAN, TIGRAN POGHOSYAN, AND AIDYN BIBOLOV (2010), "HOUSE PRICE
DETERMINANTS IN SELECTED COUNTRIES OF THE FORMER SOVIET UNION", IMF WORKING PAPER NO
WP/10/104............................................................................................................................................. 54
3.VISIT LIMSOMBUNCHAI, CHRISTOPHER GAN, AND MINSOO LEE (2004), " HOUSE PRICE PREDICTION:
HEDONIC PRICE MODEL VS. ARTIFICIAL NEURAL NETWORK", AMERICAN JOURNAL OF APPLIED SCIENCES
.............................................................................................................................................................. 54
PHỤ LỤC................................................................................................................................................. 55


DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

Tiếng Việt
CĐ

Cao đẳng

ĐH

Đại học

PTTH

Phổ thông trung học

UBND

Ủy ban nhân dân

Tiếng Anh
BIC

Bayesian Information Criterion (Tiêu chuẩn thông tin Bayes)

GDP

Gross Domestic Products (Tổng sản phẩm quốc nội)

OLS

Ordinary Least Square (Bình phương nhỏ nhất thông thường)

PMG

Pooled Mean Group (Ước lượng nhóm trung bình gộp)

PPP

Purchasing Power Parity (Sức mua tương đương)

P-value

Probability value (Giá trị xác suất)


DANH MỤC BẢNG, HÌNH
BẢNG
DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT................................................................................................................... 4
TIẾNG VIỆT............................................................................................................................................... 4
CĐ............................................................................................................................................................ 4
CAO ĐẲNG................................................................................................................................................ 4
ĐH............................................................................................................................................................ 4
ĐẠI HỌC................................................................................................................................................... 4
PTTH........................................................................................................................................................ 4
PHỔ THÔNG TRUNG HỌC.......................................................................................................................... 4
UBND....................................................................................................................................................... 4
ỦY BAN NHÂN DÂN.................................................................................................................................. 4
TIẾNG ANH............................................................................................................................................... 4
BIC........................................................................................................................................................... 4
BAYESIAN INFORMATION CRITERION (TIÊU CHUẨN THÔNG TIN BAYES).....................................................4
GDP.......................................................................................................................................................... 4
GROSS DOMESTIC PRODUCTS (TỔNG SẢN PHẨM QUỐC NỘI)....................................................................4
OLS........................................................................................................................................................... 4
ORDINARY LEAST SQUARE (BÌNH PHƯƠNG NHỎ NHẤT THÔNG THƯỜNG).................................................4

PMG......................................................................................................................................................... 4
POOLED MEAN GROUP (ƯỚC LƯỢNG NHÓM TRUNG BÌNH GỘP)...............................................................4
PPP.......................................................................................................................................................... 4
PURCHASING POWER PARITY (SỨC MUA TƯƠNG ĐƯƠNG).......................................................................4
P-VALUE.................................................................................................................................................... 4
PROBABILITY VALUE (GIÁ TRỊ XÁC SUẤT)................................................................................................... 4
DANH MỤC BẢNG, HÌNH........................................................................................................................... 5
CHƯƠNG 1............................................................................................................................................... 1
GIỚI THIỆU VỀ NGHIÊN CỨU..................................................................................................................... 1
1.1. BỐI CẢNH NGHIÊN CỨU..................................................................................................................... 1
1.2. MỤC TIÊU VÀ CÂU HỎI NGHIÊN CỨU.................................................................................................. 2
CHƯƠNG 2............................................................................................................................................... 6


6

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ......................................................................................................... 6
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở.................................................................................................................. 6
2.1. THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở........................................................................................................................... 6
2.1.1. KHÁI NIỆM VỀ NHÀ Ở
6
2.1.2. KHÁI NIỆM VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
7
2.2.1.1. Giấy tờ nhà đất.............................................................................................................................9
2.2.1.2. Vị trí............................................................................................................................................10
2.2.1.3. Diện tích......................................................................................................................................10
2.2.1.4. Chiều rộng và chiều sâu..............................................................................................................11
2.2.1.6.Số phòng ngủ, số nhà vệ sinh......................................................................................................11
2.2.1.7.Thời gian sử dụng và thời gian sử dụng còn lại...........................................................................12
2.3. Ý NGHĨA CỦA VIỆC XÁC ĐỊNH CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở

15
2.4. MỘT SỐ MÔ HÌNH ƯỚC LƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở
16
2.4.1. MÔ HÌNH GIÁ HEDONIC
16
2.4.2. MÔ HÌNH ƯỚC LƯỢNG ẢNH HƯỞNG CỦA YẾU TỐ LÃI SUẤT TỚI GIÁ NHÀ Ở
17
2.4.3. MÔ HÌNH KINH TẾ VĨ MÔ XÁC ĐỊNH GIÁ NHÀ Ở
19
2.3.3. LỰA CHỌN MÔ HÌNH ƯỚC LƯỢNG CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở
20
HÌNH 2.1: SƠ ĐỒ BIỂU DIỄN QUAN HỆ GIỮA GIÁ NHÀ Ở..........................................................................21
VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ NHÀ Ở..........................................................................................21
CHƯƠNG 3............................................................................................................................................. 22
SỐ LIỆU SỬ DỤNG VÀ MÔ HÌNH ƯỚC LƯỢNG..........................................................................................22
3.1. THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TẠI HẢI PHÒNG................................................................................................22
3.2. SỐ LIỆU SỬ DỤNG............................................................................................................................ 24
3.2.1. XÁC ĐỊNH SỐ LIỆU CẦN THU THẬP
3.2.2. MẪU NGHIÊN CỨU
3.2.3 THÔNG TIN MẪU KHẢO SÁT
VỀ ĐẶC ĐIỂM NGÔI NHÀ
3.2.4. KIỂM TRA DỮ LIỆU

24
25
26
28
29

3.3. MÔ HÌNH ƯỚC LƯỢNG YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở TẠI QUẬN HẢI AN, HẢI PHÒNG...........33

3.3.1. DẠNG MÔ HÌNH
3.3.2. MÔ TẢ BIẾN
3.3.2.1. BIẾN PHỤ THUỘC
3.3.2.2. BIẾN ĐỘC LẬP

33
34
34
34

CHƯƠNG 4............................................................................................................................................. 39
KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG............................................................................................................................ 39
4.1. PHƯƠNG PHÁP ƯỚC LƯỢNG........................................................................................................... 39
4.2. KIỂM ĐỊNH MÔ HÌNH VÀ KIỂM ĐỊNH KHÁC.......................................................................................39
4.2.1. KIỂM ĐỊNH ĐA CỘNG TUYẾN
4.2.2. KIỂM ĐỊNH PHÂN PHỐI CHUẨN CỦA PHẦN DƯ
4.2.3. KIỂM ĐỊNH VỀ DẠNG MÔ HÌNH
4.2.4. KIỂM ĐỊNH THAM SỐ

39
41
42
44


7

KẾT QUẢ KIỂM ĐỊNH THAM SỐ ĐỐI VỚI MÔ HÌNH ĐÃ ĐƯỢC LỰA CHỌN Ở PHẦN TRÊN ĐƯỢC THỂ HIỆN TRÊN PHỤ LỤC SỐ 6.
BẢNG KẾT QUẢ CHO THẤY, CÁC BIẾN CÓ Ý NGHĨA THỐNG KÊ TẠI MỨC Ý NGHĨA 1% GỒM CÓ: CÓ GIẤY TỜ ĐẦY ĐỦ, DIỆN TÍCH
ĐẤT, DIỆN TÍCH SỬ DỤNG, MẶT TIỀN, SỐ PHÒNG NGỦ, TUỔI, CHƯA TỐT NGHIỆP PTTH, THU NHẬP VÀ CÓ TRƯỜNG HỌC

TRONG PHẠM VI 3 KM. CÁC BIẾN KHOẢNG CÁCH TỚI UBND QUẬN, THIẾT KẾ CÓ Ý NGHĨA THỐNG KÊ TẠI MỨC Ý NGHĨA 5%.
XÉT Ở MỨC Ý NGHĨA 10%, CÓ THÊM BIẾN LÀM KINH DOANH CÓ Ý NGHĨA THỐNG KÊ. VIỆC MỞ RỘNG MỨC Ý NGHĨA SẼ LÀM
TĂNG SỐ LƯỢNG CÁC BIẾN CÓ Ý NGHĨA THỐNG KÊ NHƯNG CŨNG ĐỒNG NGHĨA VỚI VIỆC LÀM TĂNG TỶ LỆ MẮC SAI LẦM LOẠI 1
KHI LOẠI BỎ MỘT GIẢ THUYẾT ĐÚNG.VỚI CÁC BIẾN CÒN LẠI, KHÔNG CÓ Ý NGHĨA THỐNG KÊ, NHƯNG TÁC GIẢ VẪN GIỮ LẠI
TRONG MÔ HÌNH VÌ THEO LÝ THUYẾT, ĐÂY LÀ NHỮNG BIẾN CÓ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ NHÀ.

45

4.3. KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG...................................................................................................................... 45
4.4. KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT...................................................................................................................... 51
TRONG CÁC PHẦN TRƯỚC CỦA LUẬN VĂN, TÁC GIẢ ĐÃ TRÌNH BÀY MÔ HÌNH VÀ KẾT QUẢ ƯỚC LƯỢNG
CÁC NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ NHÀ Ở. DỰA TRÊN CÁC KẾT QUẢ PHÂN TÍCH ĐỊNH TÍNH CŨNG NHƯ
KẾT QUẢ HỒI QUY THỰC NGHIỆM, LUẬN VĂN ĐƯA RA MỘT SỐ KẾT LUẬN VÀ ĐỀ XUẤT NHƯ SAU:...........51
GẦN TRƯỜNG HỌC LÀ MỘT YẾU TỐ CÓ ẢNH HƯỞNG ÂM TỚI GIÁ NHÀ DO SỰ ÁCH TẮC VÀ ỒN ÀO DO
TRƯỜNG HỌC MANG LẠI VÀO CÁC THỜI ĐIỂM TRƯỚC VÀ SAU CÁC BUỔI HỌC. CHÍNH QUYỀN THÀNH PHỐ
CẦN CÓ SỰ PHỐI HỢP VỚI SỞ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO VÀ LÃNH ĐẠO NHÀ TRƯỜNG TRONG VIỆC GIÁO DỤC Ý
THỨC CHẤP HÀNH LUẬT LỆ GIAO THÔNG CHO CÁC EM HỌC SINH NHƯ KHÔNG CHEN LẤN XÔ ĐẨY, ĐI THEO
HÀNG LỐI, KHÔNG ĐI THÀNH HÀNG BA, HÀNG BỐN TRÊN ĐƯỜNG, ĐI ĐÚNG PHẦN ĐƯỜNG QUY ĐỊNH.
MỘT GỢI Ý NỮA CŨNG ĐƯỢC ĐƯA RA LÀ SẮP XẾP GIỜ HỌC VÀ GIỜ TAN HỌC LUÂN PHIÊN GIỮA CÁC LỚP
HỌC. THÍ DỤ, CHIA SỐ LỚP HỌC TRONG MỘT BUỔI THÀNH HAI NỬA, THỜI GIAN HỌC CỦA HAI NỬA NÀY
SẼ CÁCH NHAU KHOẢNG 15 PHÚT. MỤC ĐÍCH CỦA VIỆC LÀM NÀY LÀ NHẰM GIẢM TẢI SỐ LƯỢNG HỌC
SINH VÀO CÁC GIỜ CAO ĐIỂM. BỞI LẼ, GIỜ HỌC CỦA CÁC EM CŨNG LÀ GIỜ ĐI LÀM CỦA CÁC CÔNG TY,
DOANH NGHIỆP. LƯU LƯỢNG NGƯỜI VÀO THỜI ĐIỂM ĐÓ NẾU ĐƯỢC GIẢM BỚT SẼ HẠN CHẾ ĐƯỢC
ĐÁNG KỂ SỰ ÁCH TẮC............................................................................................................................. 53
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO........................................................................................................... 54
TIẾNG VIỆT............................................................................................................................................. 54
1. NGUYỄN QUANG DONG (2008), BÀI GIẢNG KINH TẾ LƯỢNG, NXB. GIAO THÔNG VẬN TẢI....................54
1.PLAMEN IOSSIFOV, MARTIN ČIHÁK, AND AMAR SHANGHAVI (2008), "INTEREST RATE ELASTICITY OF
RESIDENTIAL HOUSING PRICES", IMF WORKING PAPER NO WP/08/247...................................................54
2.VAHRAM STEPANYAN, TIGRAN POGHOSYAN, AND AIDYN BIBOLOV (2010), "HOUSE PRICE

DETERMINANTS IN SELECTED COUNTRIES OF THE FORMER SOVIET UNION", IMF WORKING PAPER NO
WP/10/104............................................................................................................................................. 54
3.VISIT LIMSOMBUNCHAI, CHRISTOPHER GAN, AND MINSOO LEE (2004), " HOUSE PRICE PREDICTION:
HEDONIC PRICE MODEL VS. ARTIFICIAL NEURAL NETWORK", AMERICAN JOURNAL OF APPLIED SCIENCES
.............................................................................................................................................................. 54
PHỤ LỤC................................................................................................................................................. 55

HÌNH
Hình 2.1:

Sơ đồ biểu diễn quan hệ giữa giá nhà ở và các yếu tố ảnh hưởng tới
giá nhà ở.............................................Error: Reference source not found


8

Hình 3.1:

Đồ thị biểu diễn quan hệ giữa giá nhà và số phòng ngủ.......................

Hình 3.2:

Đồ thị biểu diễn quan hệ giữa giá nhà và số phòng ngủ (sau hiệu chỉnh)......

Hình 4.1:

Đồ thị phân phối phần dư...................Error: Reference source not found


i

TÓM TẮT LUẬN VĂN
Quận Hải An được thành lập theo nghị định 106/NĐ-CP ngày 20 tháng 12
năm 2002 của Chính phủ Việt Nam trên cơ sở tách năm xã thuộc huyện An Hải (cũ)
và phường Cát Bi thuộc quận Ngô Quyền, với diện tích 88,39 km 2, dân số khoảng
74.734 người (2009). Hải An có điều kiện kinh tế - xã hội khá phức tạp, kém phát
triển so với các quận khác. Tuy nhiên, là quận xây dựng sau, lại có ưu thế quỹ đất
nông nghiệp dồi dào, Hải An có nhiều thuận lợi trong việc quy hoạch và xây dựng
ngay từ đầu theo hướng phù hợp với xu hướng phát triển tất yếu của đô thị hiện đại.
Trước đây, số lượng những giao dịch nhà ở tại Hải An chỉ là rất ít. Khoảng
mười năm trở lại đây, thị trường nhà ở tại khu vực này bắt đầu trở nên sôi động, giá
nhà không ngừng thay đổi theo hướng tăng lên. Năm 2000, giá đất trên đường Ngô
Gia Tự, một trong những con đường có giao thông đông đúc nhất trong quận, vào
khoảng 3 triệu đồng/ m2. Ba năm sau thời điểm quy hoạch, năm 2005, giá đã là 10
triệu đồng/ m2; năm 2007 là 19 triệu đồng/ m2. Đến thời điểm hiện tại, giá đã tăng
đến trên 30 triệu đồng/ m2. Cũng năm 2000, giá đất đường Cát Bi, con đường nằm
trong khu dân cư đông đúc, có bệnh viện, trường học, chợ Cát Bi - khu chợ đông
nhất của quận, chỉ khoảng 6 đến 10 triệu thì nay đã là 30 đến 40 triệu.
Hàng năm, UBND thành phố Hải Phòng có ban hành bảng giá đất đô thị, đất
phi nông nghiệp làm cơ sở để tính toán khi có quyết định thu hồi, đền bù, giải quyết
tranh chấp, phát mại v.v… So sánh mức giá thị trường với mức giá do UBND thành
phố ban hành hàng năm sẽ thấy một khoảng cách chênh lệch rất lớn. Quyết định số
2640/2009/QĐ của UBND thành phố Hải Phòng ban hành ngày 31/12/2009, quy
định giá đất năm 2010 trên địa bàn với mức giá cao nhất là 35 triệu đồng/m 2. Theo
bảng giá này, đất trên đường Ngô Gia Tự có giá khoảng 12 triệu, bằng một nửa mức
giá trị trường, đất trên đường Cát Bi là 6 triệu, bằng 1/6 mức giá thị trường.
Giá đất tăng nhanh và cao hơn hẳn mức giá quy định của Nhà nước đã gây
lúng túng cho không chỉ người mua người bán mà cả quản lý cấp địa phương.
Người mua không chắc giá mình mua có bị cao quá không? Người bán không chắc
giá mình bán có bị thấp quá không? Các chính sách ban hành dựa trên khung giá đất

ii

quy định trở nên khó thực thi, tạo nhiều kẽ hở cho các tiêu cực xảy ra. Vậy, có
những yếu tố nào tác động tới giá nhà ở tại địa phương này và ảnh hưởng của từng
yếu tố tới giá nhà ở ra sao?
Trên thế giới, các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà ở là một đề tài xuất hiện
trong khá nhiều các nghiên cứu. Tuy nhiên, ở Việt Nam, đây lại là một đề tài mới
mẻ. Nghiên cứu “Các yếu tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An, thành
phố Hải Phòng” được tác giả tiến hành thực tế với mong muốn được đóng góp một
phần nhỏ vào sự phát triển lành mạnh của thị trường nhà ở tại địa phương này.
Mục đích nghiên cứu của luận văn là xác định và lượng hóa ảnh hưởng của
các yếu tố chính tác động đến giá nhà ở với những vấn đề cụ thể. Luận văn xem xét
biến động của thị trường nhà ở Hải Phòng; về mặt lý thuyết, có những yếu tố nào
tác động đến giá nhà ở; những yếu tố tác động và mức độ ảnh hưởng đến giá nhà ở
trên địa bàn quận Hải An; từ kết quả nghiên cứu được, có những gợi ý chính sách
thế nào cho quản lý cấp địa phương và những thông tin tham khảo cho các bên mua
bán trong việc định giá nhà?
Phương pháp nghiên cứu chủ yếu của luận văn là sự kết hợp giữa các
phương pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng. Các
phương pháp nghiên cứu định tính được sử dụng để phân tích và tổng hợp các yếu
tố tác động tới giá nhà nói chung và phân tích sự biến động của thị trường nhà đất
ở thành phố Hải Phòng nói riêng. Các phương pháp định lượng được sử dụng để
thu thập và xử lý số liệu. Số liệu sau khi được thu thập bằng phương pháp điều tra
sử dụng bảng hỏi thì được xử lý và đưa vào mô hình bằng phương pháp phân tích
hồi quy OLS. Phần mềm phân tích số liệu được sử dụng là Stata phiên bản 11.0.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các bất động sản nhà ở. Phạm vi nghiên
cứu được giới hạn trên địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng. Tác giả chọn
mẫu gồm 300 quan sát trên các tuyến đường thuộc các phường Cát Bi, Thành Tô,

Đằng Lâm, Đông Hải, Đằng Hải, Nam Hải, Tràng Cát. Các giao dịch nhà ở này diễn
ra trong khoảng thời gian từ năm 2010 đến năm 2011.
Nội dung của luận văn trình bày lý thuyết về thị trường nhà ở và các yếu tố
ảnh hưởng tới thị trường nhà ở, thị trường nhà ở Hải Phòng, mô hình ước lượng ảnh


iii

hưởng của các yếu tố đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An, Hải Phòng. Kết quả
ước lượng cho thấy, tình trạng pháp lý, thiết kế, mặt tiền, diện tích đất, diện tích sử
dụng, thu nhập của người mua nhà và gần trường học là những yếu tố có ảnh hưởng
quan trọng tới giá nhà ở tại đây. Từ đó, tác giả nêu lên một số đề xuất đối với người
mua, người bán và quản lý cấp địa phương, cụ thể như sau.
Nhóm yếu tố làm gia tăng giá trị nhiều nhất cho ngôi nhà là những yếu tố
thuộc về đặc điểm của chính ngôi nhà đó. Thứ nhất, đăng ký pháp lý có ảnh hưởng
lớn tới giá nhà. Việc đăng ký pháp lý hay cụ thể là xin giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà cũng là một thủ tục quan trọng khi tiến hành giao dịch. Nhờ đăng ký pháp
lý, chủ nhà sẽ bán được nhà với giá cao hơn. Người mua chỉ nên mua những ngôi
nhà đã có đăng ký pháp lý để tránh những rủi ro cho bản thân mình. Về phía chính
quyền, UBND quận cần phối hợp với các phường trong việc đẩy nhanh tiến độ cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu cho các tổ chức và cá nhân có nhu cầu. Mặc dù hiện
nay, cơ chế một cửa đã được áp dụng trong việc giải quyết các thủ tục hành chính
tại Hải Phòng trong đó có công tác cấp giấy chứng nhận về nhà đất, nhưng trình độ
và thái độ phục vụ của các cán bộ chuyên trách cũng là một vấn đề cần phải quan
tâm. Ngoài ra, hiện tại, bảng giá đất ban hành hàng năm quy định mức giá như nhau
đối với đất trên toàn bộ tuyến đường. Điều này là bất hợp lý vì mảnh đất có giấy tờ
đầy đủ và thiếu hoặc không có giấy tờ có giá trị khác nhau rất lớn. Chính quyền nên
có những điều chỉnh trong quy định mức giá đất như bổ sung hệ số phân loại đối
với mảnh đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng và chưa được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng. Thứ hai, vị trí mặt tiền đem lại cho ngôi nhà giá trị cao

hơn hẳn các vị trí khác. Trên địa bàn quận, hầu hết những con đường trong những
khu đông dân cư đều rất nhỏ hẹp. Chính quyền cần có những chính sách cải tạo
nâng cấp, mở rộng những con đường này. Về phía mình, người dân cũng cần chủ
động hiến đất, đóng góp công sức làm đường nhằm làm gia tăng giá trị cho ngôi
nhà. Thứ ba, thiết kế và diện tích sử dụng cũng là những yếu tố ảnh hưởng tới giá
nhà. Trước khi xây dựng, chủ nhà nên thuê một đội ngũ thiết kế chuyên nghiệp để
có thể tận dụng được tối đa lợi thế của mảnh đất, đáp ứng tốt nhất nhu cầu sinh hoạt
của gia đình, làm tăng diện tích sử dụng đồng thời tạo nên giá trị cao cho ngôi nhà.


iv

Thu nhập là một yếu tố ảnh hưởng quan trọng tới giá nhà ở. Thu nhập bình
quân của những người mua nhà đạt khoảng 8 triệu đồng/ tháng. Trong khi đó, mức
thu nhập bình quân của người dân thành phố chỉ bằng chưa đầy một nửa, khoảng 3
triệu. Điều này cho thấy giá nhà ở hiện nay đang quá cao so với khả năng thanh
toán của người dân. Để giải quyết vấn đề này, chính quyền thành phố cần có những
chính sách khuyến khích phát triển cho những dự án đầu tư xây dựng nhà cho người
thu nhập thấp. Có thể kể đến những chính sách như miễn, giảm tiền thuê đất, cho
vay lãi suất thấp, đơn giản hóa thủ tục cấp giấy phép xây dựng…Về phía chủ dự án,
họ cũng cần chủ động đưa ra những chính sách kích thích tiêu dùng như hướng dẫn,
trợ giúp người mua thực hiện các thủ tục mua thế chấp với bên thứ ba là ngân hàng
hoặc trực tiếp cho khách hàng mua nhà trả góp với lãi suất thấp, bán hàng theo hình
thức thuê mua (nghĩa là ban đầu cho khách hàng thuê nhà, sau một thời gian, khách
hàng có quyền mua lại căn hộ đó).Gần trường học là một yếu tố có ảnh hưởng âm
tới giá nhà do sự ách tác và ồn ào do trường học mang lại vào các thời điểm trước
và sau các buổi học. Chính quyền thành phố cần có sự phối hợp với sở giáo dục đào
tạo và lãnh đạo nhà trường trong việc giáo dục ý thức chấp hành luật lệ giao thông
cho các em học sinh như không chen lấn xô đẩy, đi theo hàng lối, không đi thành
hàng ba, hàng bốn trên đường, đi đúng phần đường quy định. Một gợi ý nữa cũng

được đưa ra là sắp xếp giờ học và giờ tan học luân phiên giữa các lớp học. Thí dụ,
chia số lớp học trong một buổi thành hai nửa, thời gian học của hai nửa này sẽ cách
nhau khoảng 15 phút. Mục đích của việc làm này là nhằm giảm tải số lượng học
sinh vào các giờ cao điểm. Bởi lẽ, giờ học của các em cũng là giờ đi làm của các
công ty, doanh nghiệp. Lưu lượng người vào thời điểm đó nếu được giảm bớt sẽ hạn
chế được đáng kể sự ách tắc.
Luận văn có một số hạn chế. Thứ nhất, một số biến quan trọng không được
đưa vào mô hình như thu nhập trên đầu người của dân cư phường nơi ngôi nhà tọa
lạc, thông tin quy hoạch, mức độ ô nhiễm của môi trường quanh ngôi nhà…Đây là
những yếu tố ảnh hưởng quan trọng đến giá nhà ở, nhưng thông tin về các chỉ tiêu
này rất khó để đo lường hoặc thu thập. Ví dụ, chỉ tiêu thu nhập bình quân theo đầu
người trong phạm vi phường không được các cơ quan thống kê, mà cá nhân tác giả


v

không thể tiến hành điều tra được. Tuy nhiên, thu nhập của người mua nhà sẽ được
thu thập thông qua bảng câu hỏi khảo sát. Thông tin về quy hoạch của từng vùng có
được công bố rộng rãi nhưng thường chậm và không dễ hiểu…Thứ hai, một số biến
trong mô hình được xác định mang tính kinh nghiệm nên không thực sự chính xác.
Có thể kể đến như việc đo lường khoảng cách đến trung tâm quận chỉ mang tính
ước lượng, không được sự hỗ trợ của một công cụ đo lường chuẩn mực nào. Một
biến khác là biến đại diện cho tình hình an ninh. Việc đánh giá tình trạng an ninh
khu phố là dựa trên cảm tính của từng cá nhân mua nhà, không có tiêu chuẩn chung
để đánh giá. Do đó, cùng một khu phố, có thể với người này thì tình hình an ninh là
tốt, nhưng với người khác thì lại là kém. Thứ ba, thị trường nhà ở mang tính phân
khúc. Khách hàng ở từng phân khúc thị trường ứng với các mức giá nhà ở khác
nhau có độ co giãn giá nhà ở theo các đặc tính của nhà ở là khác nhau. Phương pháp
ước lượng bình phương tối thiểu thông thường OLS mà tác giả sử dụng mặc dù đơn
giản và dễ áp dụng nhưng lại không cho thấy được sự khác nhau này.

Từ những hạn chế trên, tác giả đề xuất định hướng nghiên cứu tiếp theo cho
đề tài là. Thứ nhất, sử dụng những phương pháp đo lường hiệu quả hơn cho các
biến. Thứ hai, sử dụng phương pháp ước lượng phù hợp hơn cho tập dữ liệu, ví dụ
như phương pháp hồi quy phân vị.


1

CHƯƠNG 1
GIỚI THIỆU VỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Bối cảnh nghiên cứu
Quận Hải An được thành lập theo nghị định 106/NĐ-CP ngày 20 tháng 12 năm
2002 của Chính phủ Việt Nam trên cơ sở tách năm xã thuộc huyện An Hải (cũ) và
phường Cát Bi thuộc quận Ngô Quyền, với diện tích 88,39 km 2, dân số khoảng 74.734
người (2009). Hải An có điều kiện kinh tế - xã hội khá phức tạp, kém phát triển so với
các quận khác. Tuy nhiên, là quận xây dựng sau, lại có ưu thế quỹ đất nông nghiệp dồi
dào, Hải An có nhiều thuận lợi trong việc quy hoạch và xây dựng ngay từ đầu theo
hướng phù hợp với xu hướng phát triển tất yếu của đô thị hiện đại.
Trước đây, số lượng những giao dịch nhà ở tại Hải An chỉ là rất ít. Khoảng mười
năm trở lại đây, thị trường nhà ở tại khu vực này bắt đầu trở nên sôi động, giá nhà
không ngừng thay đổi theo hướng tăng lên. Năm 2000, giá đất trên đường Ngô Gia Tự,
một trong những con đường có giao thông đông đúc nhất trong quận, vào khoảng 3
triệu đồng/ m2. Ba năm sau thời điểm quy hoạch, năm 2005, giá đã là 10 triệu đồng/
m2; năm 2007 là 19 triệu đồng/ m2. Đến thời điểm hiện tại, giá đã tăng đến trên 30
triệu đồng/ m2. Cũng năm 2000, giá đất đường Cát Bi, con đường nằm trong khu dân
cư đông đúc, có bệnh viện, trường học, chợ Cát Bi - khu chợ đông nhất của quận, chỉ
khoảng 6 đến 10 triệu thì nay đã là 30 đến 40 triệu.
Hàng năm, UBND thành phố Hải Phòng có ban hành bảng giá đất đô thị, đất phi
nông nghiệp làm cơ sở để tính toán khi có quyết định thu hồi, đền bù, giải quyết tranh
chấp, phát mại v.v… So sánh mức giá thị trường với mức giá do UBND thành phố ban

hành hàng năm sẽ thấy một khoảng cách chênh lệch rất lớn. Quyết định số
2640/2009/QĐ của UBND thành phố Hải Phòng ban hành ngày 31/12/2009, quy định
giá đất năm 2010 trên địa bàn với mức giá cao nhất là 35 triệu đồng/m 2. Theo bảng giá


2

này, đất trên đường Ngô Gia Tự có giá khoảng 12 triệu, bằng một nửa mức giá trị
trường, đất trên đường Cát Bi là 6 triệu, bằng 1/6 mức giá thị trường.
Giá đất tăng nhanh và cao hơn hẳn mức giá quy định của Nhà nước đã gây
lúng túng cho không chỉ người mua người bán mà cả quản lý cấp địa phương.
Người mua không chắc giá mình mua có bị cao quá không? Người bán không chắc
giá mình bán có bị thấp quá không? Các chính sách ban hành dựa trên khung giá
đất quy định trở nên khó thực thi, tạo nhiều kẽ hở cho các tiêu cực xảy ra. Vậy, có
những yếu tố nào tác động tới giá nhà ở tại địa phương này và ảnh hưởng của từng
yếu tố tới giá nhà ở ra sao?
Trên thế giới, các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà ở là một đề tài xuất hiện trong
khá nhiều các nghiên cứu. Tuy nhiên, ở Việt Nam, đây lại là một đề tài mới mẻ. Nghiên
cứu “Các yếu tố tác động đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An, thành phố Hải
Phòng” được tác giả tiến hành thực tế với mong muốn được đóng góp một phần nhỏ
vào sự phát triển lành mạnh của thị trường nhà ở tại địa phương này.

1.2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu của luận văn là xác định và lượng hóa ảnh hưởng của các
yếu tố chính tác động đến giá nhà ở với những vấn đề cụ thể như sau:
o Xem xét biến động của thị trường nhà ở Hải Phòng;
o Về mặt lý thuyết, có những yếu tố nào tác động đến giá nhà ở;
o Những yếu tố tác động và mức độ ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn
quận Hải An;
o Từ kết quả nghiên cứu được, có những gợi ý chính sách thế nào cho

quản lý cấp địa phương và những thông tin tham khảo cho các bên mua bán trong
việc định giá nhà?


3

1.3. Phương pháp và phạm vi nghiên cứu

Phương pháp nghiên cứu chủ yếu của luận văn là sự kết hợp giữa các phương
pháp nghiên cứu định tính và phương pháp nghiên cứu định lượng. Các phương pháp
nghiên cứu định tính được sử dụng để phân tích và tổng hợp các yếu tố tác động tới giá
nhà nói chung và phân tích sự biến động của thị trường nhà đất ở thành phố Hải Phòng
nói riêng. Các phương pháp định lượng được sử dụng để thu thập và xử lý số liệu. Số
liệu sau khi được thu thập bằng phương pháp điều tra sử dụng bảng hỏi thì được xử lý
và đưa vào mô hình bằng phương pháp phân tích hồi quy OLS. Phần mềm phân tích số
liệu được sử dụng là Stata phiên bản 11.0.
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các bất động sản nhà ở. Phạm vi nghiên cứu
được giới hạn trên địa bàn quận Hải An, thành phố Hải Phòng. Tác giả chọn mẫu gồm
300 quan sát trên các tuyến đường thuộc các phường Cát Bi, Thành Tô, Đằng Lâm,
Đông Hải, Đằng Hải, Nam Hải, Tràng Cát. Các giao dịch nhà ở này diễn ra trong
khoảng thời gian từ năm 2010 đến năm 2011.
1.4. Nội dung và các kết quả chính
Nội dung của luận văn trình bày lý thuyết về thị trường nhà ở và các yếu tố ảnh
hưởng tới thị trường nhà ở, thị trường nhà ở Hải Phòng, mô hình ước lượng ảnh hưởng
của các yếu tố đến giá nhà ở trên địa bàn quận Hải An, Hải Phòng. Kết quả ước lượng
cho thấy, tình trạng pháp lý, thiết kế, mặt tiền, diện tích đất, diện tích sử dụng, thu nhập
của người mua nhà và gần trường học là những yếu tố có ảnh hưởng quan trọng tới giá
nhà ở tại đây. Từ đó, tác giả nêu lên một số đề xuất đối với người mua, người bán và
quản lý cấp địa phương.
1.5. Các vấn đề còn hạn chế của nghiên cứu

Thứ nhất, một số biến quan trọng không được đưa vào mô hình như thu nhập
trên đầu người của dân cư phường nơi ngôi nhà tọa lạc, thông tin quy hoạch, mức độ ô


4

nhiễm của môi trường quanh ngôi nhà…Đây là những yếu tố ảnh hưởng quan trọng
đến giá nhà ở, nhưng thông tin về các chỉ tiêu này rất khó để đo lường hoặc thu thập.
Ví dụ, chỉ tiêu thu nhập bình quân theo đầu người trong phạm vi phường không được
các cơ quan thống kê, mà cá nhân tác giả không thể tiến hành điều tra được. Tuy nhiên,
thu nhập của người mua nhà sẽ được thu thập thông qua bảng câu hỏi khảo sát. Thông
tin về quy hoạch của từng vùng có được công bố rộng rãi nhưng thường chậm và
không dễ hiểu…
Thứ hai, một số biến trong mô hình được xác định mang tính kinh nghiệm nên
không thực sự chính xác. Có thể kể đến như việc đo lường khoảng cách đến trung tâm
quận chỉ mang tính ước lượng, không được sự hỗ trợ của một công cụ đo lường chuẩn
mực nào. Một biến khác là biến đại diện cho tình hình an ninh. Việc đánh giá tình trạng
an ninh khu phố là dựa trên cảm tính của từng cá nhân mua nhà, không có tiêu chuẩn
chung để đánh giá. Do đó, cùng một khu phố, có thể với người này thì tình hình an
ninh là tốt, nhưng với người khác thì lại là kém.
Thứ ba, thị trường nhà ở mang tính phân khúc. Khách hàng ở từng phân khúc
thị trường ứng với các mức giá nhà ở khác nhau có độ co giãn giá nhà ở theo các đặc
tính của nhà ở là khác nhau. Phương pháp ước lượng bình phương tối thiểu thông
thường OLS mà tác giả sử dụng mặc dù đơn giản và dễ áp dụng nhưng lại không cho
thấy được sự khác nhau này.
Từ những hạn chế trên, tác giả đề xuất định hướng nghiên cứu tiếp theo cho đề
tài là:
o Sử dụng những phương pháp đo lường hiệu quả hơn cho các biến.
o Sử dụng phương pháp ước lượng phù hợp hơn cho tập dữ liệu, ví dụ như
phương pháp hồi quy phân vị.

5

1.6. Kết cấu luận văn
Nội dung luận văn được chia làm bốn chương:
o Chương 1 – Giới thiệu về nghiên cứu. Chương này trình bày về bối cảnh
nghiên cứu, mục tiêu nghiên cứu, câu hỏi nghiên cứu, phương pháp và phạm vi
nghiên cứu.
o Chương 2 – Thị trường nhà ở và các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở.
Chương này trình bày tổng quan về thị trường nhà ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà
ở, ý nghĩa của việc xác định các yếu tố ảnh hưởng và giới thiệu số mô hình ước lượng
các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở. Từ đó, tác giả đưa ra phương hướng lựa chọn mô
hình yếu tố ảnh hưởng.
o Chương 3 – Số liệu sử dụng và mô hình ước lượng. Sau khi giới thiệu về thị
trường nhà ở tại Hải Phòng, trên cơ sở số liệu thu thập được qua công tác khảo sát thực
tế, chương này xây dựng mô hình ước lượng các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở tại địa
bàn một quận của thành phố - quận Hải An.
o Chương 4 – Kết quả ước lượng. Tác giả đưa ra kết quả ước lượng sau khi tiến
hành kiểm định một số giả thiết, kiểm định mô hình và tham số. Phần kết của luận văn
là các kết luận và đề xuất.


6

CHƯƠNG 2
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CÁC YẾU TỐ
ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ NHÀ Ở
2.1. Thị trường nhà ở
2.1.1. Khái niệm về nhà ở

Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh
hoạt của hộ gia đình, cá nhân. Trong các khu đô thị, nhà ở được tổ chức theo dạng tập
trung dân cư thành các khu ở với hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị hoàn chỉnh như hệ
thống cấp thoát nước, hệ thống cấp điện, năng lượng, thông tin liên lạc, truyền thanh,
truyền hình, hệ thống đường giao thông, môi trường và các công trình dịch vụ phục vụ
các nhu cầu vật chất và văn hóa, tinh thần của con người.
Theo Luật Nhà ở năm 2005, Nhà ở được phân loại thành nhà ở thương mại, nhà
ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà biệt thự tại đô thị và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá
nhân. Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức , cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu
tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. Nhà ở xã hội là nhà ở
do Nhà nước hoặc các tổ chức cá nhân đầu tư xây dựng cho một số đối tượng có thu
nhập thấp và có điều kiện về chỗ ở khó khăn mua, thuê hoặc thuê mua theo quy định
của Nhà nước. Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng
là cán bộ, công chức, sĩ quan chuyên nghiệp mua, thuê hoặc thuê mua theo quy định
của Nhà nước. Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở
đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có
số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng
hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt
quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô
thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có


7

lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình,
cá nhân. Nhà ở riêng lẻ của từng hộ gia đình, cá nhân là nhà ở do từng hộ gia đình, cá
nhân xây dựng trên phần đất thuộc quyền sử dụng của mình.

2.1.2. Khái niệm về thị trường nhà ở
Khái niệm cổ điển về thị trường cho rằng, thị trường là nơi diễn ra các hoạt động

trao đổi, mua bán hàng hóa. Theo khái niệm này, thị trường được đồng nhất với chợ và
những địa điểm mua bán hàng hóa cụ thể. Ngày nay, với sự xuất hiện của rất nhiều
phương thức giao dịch mới, khái niệm này trở nên ít được sử dụng. Theo quan niệm
hiện đại, thị trường là quá trình người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau để
giải quyết giá cả và số lượng hàng hoá mua bán. Người mua và người bán là hai lực
lượng cơ bản trên thị trường, đại diện cho hai phía cung cầu của thị trường. Trong hệ
thống thị trường, mọi thứ đều có giá cả, đó là giá trị bằng tiền của hàng hóa và dịch vụ.
Như vậy, tác động và hình thành thị trường được hiểu là một quá trình thay vì gắn với
một địa điểm hay thời gian cụ thể.
Trên cơ sở khái niệm thị trường, có một số khái niệm về thị trường nhà ở. Thị
trường nhà ở là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của hàng hóa nhà ở. Hay thị
trường nhà ở là nơi tiến hành các giao dịch về nhà ở gồm chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn…giữa các chủ thể trên thị
trường. Tuy nhiên, các khái niệm này đều xuất phát từ khái niệm cổ điển về thị trường
trong khi với thị trường nhà ở, hàng hóa và địa điểm giao dịch thường ở cách xa nhau.
Một cách định nghĩa khác về thị trường nhà ở có thể khắc phục được nhược điểm này
đó là thị trường nhà ở là thị trường trong đó những ngôi nhà được mua và bán trực tiếp
bởi những người sở hữu hoặc gián tiếp thông qua môi giới. Trong thị trường nhà ở,
người mua và người bán vẫn là những lực lượng cơ bản. Tuy nhiên, một lực lượng nữa
cũng tham gia vào thị trường là môi giới. Đây là lực lượng trung gian có vai trò kết nối
giữa bên mua và bên bán, góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường.


8

Thị trường nhà ở có thể được phân loại theo nhiều tiêu chí. Luận văn đề cập đến
hai tiêu chí phân loại phổ biến là phân loại dựa vào tính chất quan hệ trao đổi và phân
loại dựa vào hàng hóa nhà ở trên thị trường. Theo tính chất quan hệ trao đổi, thị trường
nhà ở được chia thành: thị trường mua bán, thị trường thuê và cho thuê, thị trường thế
chấp và bảo hiểm. Theo loại hàng hóa nhà ở trên thị trường, có những loại thị trường

nhà ở sau: thị trường nhà ở cao cấp, thị trường nhà ở bình dân.

2.1.3. Đặc điểm của thị trường nhà ở
Thị trường nhà ở có sự cách biệt giữa hàng hóa với địa điểm giao dịch
Nếu như hàng hóa thông thường được giao dịch tại địa điểm có hàng hóa, thì
giao dịch nhà ở không nhất thiết phải tiến hành tại có ngôi nhà, ngoại trừ việc kiểm tra
thực địa. Địa điểm giao dịch có thể ở đâu đó khác như tại sàn giao dịch, trên mạng
internet. Ngày nay, sự phát triển đa dạng của mạng thông tin liên lạc và hoạt động của
các nhà môi giới chuyên nghiệp giúp cho các giao dịch nhà ở được tiến hành nhanh
chóng và thuận tiện.
Thị trường nhà ở mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng
trên khắp các vùng miền của đất nước
Thị trường nhà ở mang đặc tính này cũng do nhà ở là một loại hàng hoá hầu như
không thể di dời về mặt vị trí. Nó phản ánh yếu tố tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi
vùng, mỗi địa phương. Mặt khác, thị trường nhà ở không tập trung mà trải rộng khắp
mọi vùng miền của đất nước. Cho dù ở vùng này có sự “dư thừa” nhà ở thì cũng không
thể nào mang bán ở vùng khác được. Ở mỗi địa phương sự phát triển của thị trường
nhà ở cũng ở quy mô và trình độ không giống nhau. Có thể thấy như thị trường nhà ở
tại các thành phố lớn sôi động hơn thị trường nhà ở tại các vùng nông thôn hay miền
núi. Những địa phương có kinh tế tăng trưởng và phát triển tốt thì thị trường nhà ở tại
đó cũng hoạt động sôi động.


9

Thị trường nhà ở chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật
Cũng giống như các loại hàng hóa khác, sản phẩm của thị trường nhà đất chịu
sự chi phối của yếu tố pháp luật. Nhà ở được xây dựng trên đất, mà đất đai là tài sản
thuộc sở hữu toàn dân. Do đó, các giao dịch về nhà ở có ảnh hưởng quan trọng tới sự
phát triển kinh tế xã hội, đòi hỏi sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước. Nhà nước quy định

các giao dịch này phải qua đăng ký pháp lý. Đây là một công cụ của Nhà nước nhằm
bảo vệ lợi ích của Nhà nước, của cộng đồng và của công dân.
Thị trường nhà ở có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn
Nhà ở được xây dựng trên đất, một loại tài nguyên quý của quốc gia. Nhà ở
cùng với đất ở tạo thành một loại tài sản có giá trị lớn. Xây dựng nhà ở cần phải có vốn
và thời gian. Lượng vốn này thường lớn nên phần vốn tự có không đủ đáp ứng mà cần
phải huy động từ các nguồn khác thông qua thị trường vốn. Các kênh huy động vốn
chính là vay các tổ chức tín dụng, phát hành cổ phiếu, hợp đồng góp vốn…Khi nhà ở
được tạo lập (hoặc có thể mới xây dựng xong phần móng), các quyền gắn với nhà ở lại
có thể đem ra trao đổi, mua bán, cho vay, thế chấp….tham gia vào thị trường vốn.
Ngoài ra, thị trường nhà ở còn có quan hệ trực tiếp với thị trường vật liệu xây dựng và
đồ nội thất, thị trường lao động…

2.2. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở
1.1.

Đặc điểm của nhà ở

2.2.1.1. Giấy tờ nhà đất
Giấy tờ nhà đất thể hiện quyền về nhà ở và đất ở theo quy định của pháp luật.
Nội dung của chúng xác định các quyền sở hữu, sử dụng, thuê mướn, cầm cố, thế
chấp… Theo Nghị định 88/2009/NĐ-CP, chủ sở hữu nhà ở, đất ở được cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Người
mua những ngôi nhà không có giấy chứng nhận này hoặc các loại giấy tờ hợp lệ được


10

pháp luật chấp thuận như sổ đỏ, sổ hồng… sẽ gặp những rủi ro nhất định khi xảy ra
tranh chấp. Giấy tờ nhà đất hợp lệ sẽ bảo vệ quyền và lợi ích của người mua trước pháp

luật. Hơn nữa, đây còn là cơ sở cho các hoạt động cầm cố, thế chấp, bảo lãnh khi chủ
sở hữu có nhu cầu. Do đó, những ngôi nhà có giấy tờ đầy đủ, hợp pháp sẽ có giá cao
hơn những ngôi nhà không có giấy tờ hoặc có giấy tờ không đầy đủ. Theo nghiên cứu
của Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011), ngôi nhà có giấy tờ đầy đủ làm giá tính trên m2 của

nó tăng thêm 0.534%.
2.2.1.2. Vị trí
Vị trí của ngôi nhà là vị trí cụ thể của ngôi nhà trong thành phố. Vị trí này
được xác định bằng khoảng cách đến trung tâm thành phố, khu tập trung đông dân,
khu thương mại và dịch vụ. Đây là nơi tập trung của những tiện ích như mua sắm, vui
chơi, giải trí…Nhà càng gần trung tâm, chủ nhà sẽ càng tốn ít thời gian di chuyển hơn
khi sử dụng những tiện ích này. Vì thế, khoảng cách đến trung tâm càng gần, giá nhà sẽ
càng cao; khoảng cách đến trung tâm càng xa, giá nhà sẽ càng thấp. Nói cách khác,
khoảng cách có quan hệ nghịch biến với giá nhà. Khoảng cách đến trung tâm thành phố
tăng 1 đơn vị làm giá nhà giảm đi 0,18%. Đây là kết quả nghiên cứu của Ziet cùng
cộng sự (2007).

2.2.1.3. Diện tích
Diện tích gồm diện tích đất, diện tích mặt bằng và diện tích sử dụng. Tùy theo
sở thích và nhu cầu sử dụng, chủ nhà sẽ thiết kế ngôi nhà của mình có xây hết diện tích
đất hay không. Ở thành phố, quỹ đất ở eo hẹp, những ngôi nhà thường được xây hết
đất, hoặc để lại một khoảng sân nhỏ. Ở những vùng ngoại thành hay nông thôn, nhà
thường thêm sân và cả vườn. Những ngôi nhà biệt thự cũng có thiết kế gồm cả sân,
vườn và gara ô tô. Diện tích càng lớn, khả năng đáp ứng nhu cầu sử dụng càng tăng
kéo theo giá nhà tăng. Trong một nghiên cứu về các yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà, Zietz
cùng các cộng sự (2007) đã chỉ ra rằng diện tích nhà ở tăng thêm 1 acre, giá nhà ở sẽ


11

tăng thêm 15,49%, tương đương với khi diện tích nhà ở tăng thêm 1 m 2, giá nhà sẽ tăng
thêm 0,38%.

2.2.1.4. Chiều rộng và chiều sâu
Chiều rộng mảnh đất có ý nghĩa rất quan trọng đối với những ngôi nhà sử dụng
vào việc kinh doanh. Mặt tiền rộng là điều kiện thuận lợi cho việc trưng bày, quảng bá
sản phẩm. Cùng một diện tích như nhau, ngôi nhà có mặt tiền rộng hơn sẽ được bán
với giá cao hơn.
Chiều sâu có nghĩa là ngôi nhà nằm ở trong ngõ hay mặt tiền. Vị trí ngôi nhà ở
trong ngõ hay mặt tiền sẽ ảnh hưởng rất lớn đến giá trị của nó. Sở hữu một ngôi nhà ở
mặt tiền, chủ nhà sẽ có thêm thu nhập nhờ các hoạt động cho thuê hay tự kinh doanh.
Hơn nữa, việc đi lại đối với một ngôi nhà ở mặt tiền cũng thuận tiện hơn trong ngõ. Vì
thế, một ngôi nhà ở mặt tiền sẽ có giá trị cao hơn một ngôi nhà trong ngõ. Theo Trần
Thanh Hùng cùng các cộng sự (2008), nhà ở mặt tiền có giá cao hơn nhà trong ngõ
0.280 triệu đồng.

2.2.1.5.Thiết kế
Ngày nay, thiết kế được coi là một khâu quan trọng khi xây dựng nhà. Thiết kế
thể hiện khiếu thẩm mỹ của chủ nhà. Đó là sự hài hòa giữa kiến trúc xây dựng và cảnh
quan xung quanh ngôi nhà. Ngoài việc đem lại vẻ đẹp cho ngôi nhà, thiết kế còn tạo
cho ngôi nhà sự tiện dụng nhờ việc bố trí hợp lý các không gian khác nhau của ngôi
nhà, làm nâng cao giá trị ngôi nhà. Ngôi nhà có thiết kế vì thế sẽ có giá cao hơn ngôi
nhà không có thiết kế.

2.2.1.6.Số phòng ngủ, số nhà vệ sinh
Phòng ngủ và nhà vệ sinh trong một ngôi nhà thường được xây cạnh nhau. Ngôi
nhà có vài phòng ngủ thì nó cũng thường có vài nhà vệ sinh. Số phòng càng lớn thì
không gian sinh hoạt của ngôi nhà cũng càng lớn. Tùy theo nhu cầu gia đình, người
mua có thể chọn cho mình ngôi nhà có số phòng phù hợp. Thông thường, số phòng
càng nhiều, không gian sinh hoạt càng lớn thì giá nhà sẽ càng cao. Theo Zietz cùng các

cộng sự (2007), khi ngôi nhà có thêm 1 phòng ngủ, giá của nó sẽ tăng thêm 0,52%.


12

2.2.1.7.Thời gian sử dụng và thời gian sử dụng còn lại
Thời gian sử dụng của một ngôi được tính bằng số năm kể từ khi ngôi nhà được
hoàn thành và đưa vào sử dụng. Thời gian sử dụng càng dài thì ngôi nhà càng cũ. Thời
gian sử dụng còn lại được tính bằng thời gian khấu hao trừ đi thời gian sử dụng. Thời
gian sử dụng càng dài thì thời gian sử dụng còn lại càng ngắn và giá nhà sẽ càng thấp.
Bởi lẽ, ngôi nhà là một loại tài sản và nó có hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình
theo thời gian. Hao mòn hữu hình là sự suy giảm về giá trị của ngôi nhà do các điều
kiện tự nhiên như mưa, gió hay do tác động của con người và các yếu tố khác. Hao
mòn vô hình là sự lạc hậu về công nghệ xây dựng, phong cách thiết kế…

2.2.2.Đặc điểm của người mua nhà
Các thông tin về đặc điểm của người mua nhà như thu nhập, giới tính, tuổi, nghề
nghiệp là những yếu tố ảnh hưởng tới giá nhà. Trong các yếu tố đó, yếu tố có ảnh
hưởng lớn nhất là thu nhập. Thu nhập trực tiếp quyết định khả năng chi trả của người
mua. Thu nhập càng cao, khả năng chi trả của người mua càng lớn. Giới tính và tuổi
tác có liên quan tới sở thích và thói quen tiêu dùng của người mua. Độ tuổi và giới
tính khác nhau có tâm sinh lý khác nhau và do đó có nhu cầu khác nhau trong việc
lựa chọn không gian sinh hoạt và tương ứng với nó là những ngôi nhà với mức giá
khác nhau. Ví dụ, những người lớn tuổi có khuynh hướng lựa chọn những ngôi
nhà với diện tích lớn hơn và theo đó có mức giá cao hơn những người trẻ tuổi.
Nghề nghiệp khác nhau cũng có những sự lựa chọn khác nhau đối với nhà ở. Ví
dụ, những người làm nghề kinh doanh có nhu cầu giao tiếp xã hội cao và họ
thường lựa chọn những ngôi nhà sang trọng, đắt tiền hơn những tượng khác. Một
yếu tố khác cũng có ảnh hưởng tới giá nhà là trình độ học vấn. Những người có
trình độ học vấn cao thường có mức thu nhập cao hơn và do đó cũng có khả năng

mua nhà giá cao hơn những người có trình độ học vấn thấp.

2.2.3.Các yếu tố liên quan tới môi trường bên ngoài
2.2.3.1.Điều kiện hạ tầng