Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện từ liêm cũ, thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




LÊ THỊ MAI HOA



NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM CŨ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI


LUẬN VĂN THẠC SĨ


HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




LÊ THỊ MAI HOA

NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN TỪ LIÊM CŨ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI


CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. NGUYỄN THANH TRÀ



HÀ NỘI – 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN

Tôi cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được
cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày 09 tháng 9 năm 2014
Tác giả

Lê Thị Mai Hoa


















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn PGS.TS Nguyễn Thanh Trà đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tôi
thực hiện đề tài.
Tôi chân thành cảm ơn Ban Quản lý đào tạo, sự giúp đỡ, hướng dẫn của
các thầy, cô giáo khoa Quản lý đất đai - Học Viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo
điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.

Tôi chân thành cảm ơn Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, Phòng Tài
nguyên Môi trường huyện Từ Liêm cũ đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu,
thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Hà Nội, ngày 09 tháng 9 năm 2014
Tác giả



Lê Thị Mai Hoa


Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC

LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT viii
MỞ ĐẦU 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu 1
1.2. Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu 3
1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu: 3
1.2.2. Yêu cầu: 3
Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4

1.1. Tổng quan về đất, thị trường đất đai, giá đất và định giá đất. 4
1.1.1. Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai. 4
1.1.2. Thị trường đất đai 6
1.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất. 8
1.1.4. Giá đất và định giá đất. 11
1.1.5. Vai trò định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ở. 15
1.1.6. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở. 17
1.1.7. Các nguyên tắc định giá đất ở. 21
1.1.8. Các phương pháp xác định giá đất ở. 23
1.2. Công tác xác định và quản lý giá đất ở trên thế giới và Việt Nam. 30
1.2.1. Công tác xác định và quản lý giá đất ở trên Thế giới. 30
1.2.2 Công tác xác định và quản lý giá đất ở tại Việt Nam. 38
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 44
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu. 44
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu. 44
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu. 44
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.2. Nội dung nghiên cứu 44
2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà
Nội. 44
2.2.2. Công tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ.
44
2.2.3. Giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ. 44
2.2.4. Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Từ Liêm cũ. 44
2.2.5. Đề xuất giải pháp và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà
nước về giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ. 44
2.3. Phương pháp nghiên cứu. 44
2.3.1. Nghiên cứu, chọn địa điểm: 45

2.3.2. Điều tra, thu thập số liệu. 46
2.3.3. Phương pháp so sánh: 46
2.3.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích 46
2.3.5. Phương pháp minh hoạ, bản đồ, biểu đồ, ảnh 46
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 47
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà
Nội. 47
3.1.1. Điều kiện tự nhiên. 47
3.1.2. Điều kiện kinh tế xã hội của huyện Từ Liêm. 48
3.2. Tình hình quản lý đất đai. 51
3.2.1. Hiện trạng SDĐ. 51
3.2.2. Thực trạng công tác quản lý đất đai 52
3.3. Giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội. 56
3.3.1. Công tác quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ. 56
3.3.2. Giá đất ở thực tế trên địa bàn Huyện Từ Liêm cũ 60
3.4. Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Từ Liêm cũ. 80
3.4.1. Cung cầu về nhà đất 80
3.4.2 Ảnh hưởng của yếu tố thông thường đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu
87
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 90
3.4.4 Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu. 94
3.4.5 Ảnh hưởng của yếu tố khác đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu 95
3.5. Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá
đất ở trên địa bàn Huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội. 100
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 105
1. Kết luận. 105
2. Kiến nghị. 106

TÀI LIỆU THAM KHẢO 109
PHỤ LỤC 111

















Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT Tên bảng Trang

Bảng 3.1: Khung giá đất ở 56
Bảng 3.2: Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm
cũ qua các năm 2011, 2012, 2013 nhóm I 64
Bảng 3.3: Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm

cũ qua các năm 2011, 2012, 2013 nhóm II 67
Bảng 3.4: Kết qủa điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm
cũ qua các năm 2011, 2012, 2013 nhóm III 70
Bảng 3.5: Kết quả điều tra giá đất chuyển nhượng trên điạ bàn Huyện Từ Liêm
cũ qua các năm2011, 2012, 2013 nhóm IV 72
Bảng 3.6 So sánh biến động về giá đất đối với nhóm I 76
Bảng 3.7: So sánh biến động về giá đất đối với nhóm II 77
Bảng 3.8: So sánh biến động về giá đất đối với nhóm III 78
Bảng 3.9: So sánh biến động về giá đất đối với nhóm IV 79
Bảng 3.10. Tỷ giá VNĐ/USD qua các năm 89
Bảng 3.11. Giá điều tra đường Hồ Tùng Mậu các năm 93
Bảng 3.12. Giá điều tra đường Mỹ Đình các năm 93
Bảng 3.13. Giá điều tra đường Mễ Trì các năm 95
Bảng 3.14. Giá điều tra đường Cầu Diễn quốc lộ 32 các năm 97
Bảng 3.15. Giá điều tra đường Xuân La- Xuân Đỉnh các năm 98
Bảng 3.16. Giá điều tra đường Phương Canh các năm 99




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC HÌNH

STT Tên hình Trang

Hình 3.1 Sơ đồ hành chính huyện Từ Liêm cũ (nay là Quận Bắc 47
Từ Liêm và Quận Nam Từ Liêm) 47
Hình 3.2: Biểu đồ cơ cấu đất đai năm 2012 của huyện Từ Liêm cũ 51

Hình 3.3: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các
đường thuộc Nhóm I của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 60
Hình 3.4: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các
đường thuộc Nhóm II của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 60
Hình 3.5: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các
đường thuộc Nhóm III của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 61
Hình 3.6: Biểu đồ biến động giá đất do UBND Thành phố ban hành đối với các
đường thuộc Nhóm IV của địa bàn huyện Từ Liêm cũ 61
Hình 3.7: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2011. 90
Hình 3.8: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2012. 90
Hình 3.9: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm I năm 2013. 91
Hình 3.10: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm II năm 2012. 91
Hình 3.11: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm III năm 2013. 92
Hình 3.12: Biểu đồ biến động giá đất chuyển nhượng thực tế so với giá đất ở do
UBND Thành phố ban hành đối với các đường thuộc Nhóm IV năm 2013. 92

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

BĐS : bất động sản
GCN : giấy chứng nhận
HĐND : hội đồng nhân dân
KHSDĐ : kế hoạch sử dụng đất

NSNN : Ngân sách nhà nước
QH : quy hoạch
QHSDĐ : quy hoạch sử dụng đất
QSDĐ : quyền sử dụng đất
SDĐ : sử dụng đất
SXKD : sản xuất kinh doanh
UBND : ủy ban nhân dân



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1.1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Việc nghiên cứu giá đất, đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất nói
chung và giá đất ở nói riêng là vấn đề không mới nhưng thực sự có ý nghĩa, nhất
là trong giai đoạn hiện nay. Điều này được lý giải bởi:
- Thứ nhất, đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng, là tư liệu sản
xuất đặc biệt. Đất đai là loại tài nguyên không thể thay thế được. Đất đai cố định
về vị trí, giới hạn và diện tích. Đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt được biểu
hiện bằng QSDĐ, có đầy đủ 2 thuộc tính của hàng hóa là giá trị và giá trị sử
dụng. Vì vậy, nói đến giá đất thực chất và chính xác là nói đến giá của QSDĐ,
(sau đây, gọi tắt là giá đất).
- Thứ hai, cùng với quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nhu cầu về
đất ngày càng phát triển và trở nên bức xúc. Nhu cầu về đất ở tăng. Nhu cầu về
đất sử dụng cho mục đích khác như đất dùng cho hạ tầng đô thị, sản xuất công

nghiệp…cũng tăng, trong khi đất đai không thể tự sinh ra, phát triển, mở rộng
diện tích, dẫn đến tình trạng thu hẹp đất dùng cho một số loại đất khác như đất
dùng cho sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp…Tuy nhiên, các loại đất này
cũng chỉ có thể thu hẹp ở một mức độ nhất định, và nếu quá ranh giới đó sẽ gây
mất cân bằng về sinh thái, gia tăng thiên tai, nguy cơ mất an ninh lương
thực…Các nguy cơ này đã được các nhà quản lý nhìn nhận, đánh giá đúng đắn
và hoạch định các chính sách để đảm bảo duy trì sự cân đối của các loại đất
thông qua công cụ QH SDĐ. Điều này sẽ khiến cung tăng nhưng cầu thì không
tăng, giá trị đất đai ngày càng lớn, giá cả đất đai ngày càng cao. Trong các nhu
cầu về đất thì nhu cầu về đất ở là bức thiết nhất. Trước hết, bởi vai trò đất là
thành phần hàng đầu của môi trường sống. Sau đó là do áp lực của sự gia tăng
dân số, do áp lực của nhu cầu nâng cao, cải thiện chất lượng sống, mong muốn
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

diện tích sinh sống rộng hơn. Chính vì vậy, giá đất ở là một trong vấn đề cần
được quan tâm.
- Thứ ba, xuất phát từ ý nghĩa quan trọng của giá đất. Giá đất được xác
định đúng đắn sẽ giúp người SDĐ khai thác hợp lý nguồn tài nguyên quan trọng
này, đồng thời giúp Nhà nước có căn cứ ban hành chính sách trong việc xác định
tiền cho thuê đất, mức thuế về chuyển QSDĐ, mức đền bù giải phóng mặt bằng,
đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, khi thế chấp để vay vốn, góp vốn
liên doanh Giá đất thu hút sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, đặc biệt là giá
đất ở vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển
nhượng, trao đổi QSDĐ, đầu cơ đất đai…
- Thứ tư, xuất phát từ thực tế hiện nay của địa bàn nghiên cứu là một đơn
vị hành chính của thành phố Hà Nội.
Với vị trí là thủ đô của đất nước, Hà Nội là trung tâm chính trị - hành chính
quốc gia, nơi đặt trụ sở của các cơ quan trung ương của Đảng, Nhà nước và các tổ
chức chính trị - xã hội, cơ quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; là trung tâm lớn

về văn hóa, giáo dục, khoa học và công nghệ, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả
nướcHà Nội là thủ đô, là trung tâm chính trị - hành chính quốc gia, nơi đặt trụ sở của
các cơ quan trung ương của Đảng, Nhà nước và các tổ chức chính trị - xã hội, cơ
quan đại diện ngoại giao, tổ chức quốc tế; là trung tâm lớn về văn hóa, giáo dục,
khoa học và công nghệ, kinh tế và giao dịch quốc tế của cả nước, (Quốc hội nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2012).
Huyện Từ Liêm cũ là đơn vị hành chính có diện tích tương đối lớn của Hà
Nội, là nơi nhu cầu về đất sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau, đa dạng và
không ngừng gia tăng. Nhu cầu về đất ở ngày càng gia tăng cùng với tốc độ đô
thị hóa, với sự gia tăng dân số và nhiều yếu tố ảnh hưởng khác. Trong khi đó, để
đảm bảo ổn định kinh tế xã hội, giá đất của nhà nước lại không tăng cùng tốc độ
với gia tăng giá đất của thị trường dẫn đến phát sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức
tạp trong chính sách đền bù, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện
nghĩa vụ tài chính khi được cấp GCN QSDĐ, QSDĐ ở,… tình trạng đơn thư
khiếu kiện của nhân dân khi giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án, bức xúc
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

của nhân dân đối với các chính sách, nghĩa vụ tài chính của nhà nước về đất đai,
thắc mắc khiếu nại khi thực hiện nghĩa vụ tài chính…ngày càng gia tăng.
Trong một vài năm gần đây, tình hình kinh tế thế giới và kinh tế Việt Nam
suy thoái, thị trường BĐS đóng băng, giá đất ở có xu hướng giảm là cơ hội và
thời điểm tốt để có thể đánh giá yếu tố nào ảnh hưởng đến giá đất, mức độ ảnh
hưởng thực chất của từng yếu tố đến giá đất. Trên cơ sở đó, phân tích và đề ra
giải pháp nhằm xác định giá đất ở gần với giá trị đích thực của nó.
“Nghiên cứu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn huyện Từ Liêm cũ, Thành phố Hà Nội” là đề tài tôi chọn nghiên cứu làm
luận văn thạc sỹ ngành quản lý đất đai, thuộc Khoa Quản lý đất đai, Học Viện
Nông nghiệp Việt Nam với sự hướng dẫn của PGS.TS Nguyễn Thanh Trà.
1.2. Mục tiêu, yêu cầu nghiên cứu

1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu:
- Đánh giá giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng giá đất ở trên địa bàn huyện
Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội.
- Đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về
giá đất ở trên địa bàn huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội.
1.2.2. Yêu cầu:
- Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến quy định về giá đất như:
Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành: Nghị định của Chính phủ, Thông
tư hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính, Quyết định của
UBND thành phố Hà Nội.
- Nghiên cứu cơ chế chính sách liên quan đến việc xác định giá đất ở.
- Nghiên cứu các phương pháp xác định giá đất ở.
- Thống kê thu thập các số liệu chuyển nhượng QSDĐ ở trên địa bàn
Huyện Từ Liêm cũ - thành phố Hà Nội, so sánh với giá đất ở do UBND thành
phố Hà Nội ban hành.
- Các số liệu thu thập phải khách quan, chính xác.
- Các đề xuất, kiến nghị phải phù hợp với điều kiện thực tiễn.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Tổng quan về đất, thị trường đất đai, giá đất và định giá đất.
1.1.1. Tổng quan về đất: đất đai, đặc tính và vai trò của đất đai.
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao
gồm lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất; đất đai là tài sản vì đất đai có đầy đủ
thuộc tính của một tài sản: đáp ứng được nhu cầu nào đó của con người (có giá trị
sử dụng), con người có khả năng chiếm hữu và sử dụng, là đối tượng trao đổi mua
bán. Mỗi loại mô hình kinh tế khác nhau, đất đai cũng có những đặc điểm rất khác
nhau. Trong nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung, đất đai thuộc sở hữu toàn dân và

giao cho doanh nghiệp quốc doanh, hợp tác xã quản lý sử dụng là chủ yếu. Đất đai
chỉ được xem như là một tư liệu sản xuất chủ yếu dành cho sản xuất nông nghiệp
và làm mặt bằng SXKD phi nông nghiệp; trong mô hình kinh tế thị trường, đất đai
không những được xem như là một tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế
được để tiến hành sản xuất nông nghiệp mà còn được xem như một loại “hàng hóa
đặc biệt” có thể “mua, bán”, cầm cố, thế chấp, vốn hóa thành nguồn tài chính cho
đầu tư, phát triển. Trong quan hệ đất đai và BĐS thì đất đai là BĐS, BĐS bao gồm
đất đai và tài sản gắn liền với đất do đó đất đai giữ vai trò rất quan trọng, đất vừa là
một bộ phận cấu thành BĐS, vừa là một hàng hóa độc lập; đất đai là bộ phận có
tầm quan trọng quyết định giá trị của BĐS. Ngành BĐS phát triển sẽ tạo ra tính
loan tỏa rất lớn tác động đến các ngành kinh tế khác và toàn bộ nền kinh tế.
- Đặc tính của đất đai: Đất đai có hai đặc tính tự nhiên và xã hội. Đặc tính
tự nhiên của đất đai là sự cố định về vị trí, không thể di chuyển, hữu hạn về diện
tích, không thể tái sinh; không đồng nhất về chất lượng và giá trị sử dụng; có thể
sử dụng vào nhiều mục đích, thời hạn sử dụng lâu dài không phải “khấu hao”.
Đặc tính xã hội là chỉ phát sinh khi có quan hệ giữa đất đai và con người, trong
đó có hai đặc tính quan trọng là: Tính có thể• thay đổi về vị trí kinh tế xã hội và
tính khu vực của đất đai và tài sản gắn với đất.
Từ đặc tính tự nhiên và xã hội của đất đai đã tạo ra những đặc tính kinh tế
đáng chú ý của đất đai là: tính khan hiếm trong cung cấp đất đai; tính phân tán
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

tương đối của phương thức SDĐ; sự khó khăn trong việc thay đổi phương thức
SDĐ; sự tăng dần và giảm dần của thu lợi từ đất trong đầu tư; và hậu quả của
việc SDĐ đai là mang tính xã hội sâu sắc nên việc tiến hành quản lý quy hoạch,
giám sát và điều tiết quá trình SDĐ ở mọi khía cạnh trở nên rất quan trọng của
bất kỳ một quá trình phát triển nào.
- Vai trò của đất đai
+ Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất

xã hội: C.Mác đã viết: “Trong sản xuất nông nghiệp đất đai tự mình hoạt động
như là một tư liệu sản xuất”, còn trong công nghiệp thì: “Đất là tư liệu lao động
chung vì đất đai tạo cho công nhân chỗ đứng và tạo cho quá trình sản xuất của họ
một phạm vi hoạt động”, (Các mác-Ăng ghen toàn tập, 2006, NXB lao động).
+ Đất đai là một trong các yếu tố tự nhiên ảnh hưởng đến sự phân bố dân
cư lao động và môi trường sống cho con người: Chương Đất trong Hiến pháp
của Uỷ ban các Bộ trưởng Châu Â, 1972 đã khẳng định: “Ruộng đất là một trong
những của cải quý nhất của loài người. Nó tạo điều kiện cho sự sống của thực
vật, động vật và của con người trên mặt đất”
+ Đất đai là tài sản quốc gia có giá trị lớn, là nguồn lực SXKD, nguồn
lực tài chính, nguồn thu ổn định, lâu dài và có xu hướng tăng lên cho NSNN:
Nghiên cứu của Hernando de Soto (2000) trong cuốn "Bí ẩn của tư
bản"cho rằng: “nếu có cơ chế và chính sách thích hợp, nguồn tài nguyên đất đai
sẽ là nguồn lực sản xuất, kinh doanh đóng góp lớn nhất cho sự thịnh vượng của
mỗi quốc gia. Ưu tiên chính sách hàng đầu của mọi nước là biến nguồn tài
nguyên thành nguồn lực và từ đó trở thành tài sản và vốn của nền kinh tế”.
Nguồn tài chính từ đất đai có giá trị rất lớn trong nguồn tài chính của xã
hội, vì đất đai là “hàng hóa đặc biệt”, là BĐS có giá trị lớn “Ở các nước đang
phát triển, BĐS chiếm khoảng ¾ tài sản quốc gia. Ở các nước phát triển tỷ lệ này
có thấp hơn nhưng cũng đạt con số 50%”, (Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình

Bồng, 2006, Quản lý đất đai và thị trường BĐS, NXB Bản đồ)
. Giá trị đất đai
có thể góp vốn SXKD, góp vốn mà tài sản không mất đi, đó cũng là đặc điểm của
tài sản đất đai, càng sử dụng và sử dụng vào nhiều mục đích thì đất đai càng tăng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

giá trị của nó. Ngoài phần vốn bằng giá trị QSDĐ tại liên doanh, đất lại được liên
doanh đó đưa vào sử dụng vào một mục đích nào đó như làm cơ sở SXKD, văn

phòng, khách sạn Hết thời hạn liên doanh người SDĐ lại tiếp tục có quyền
SDĐ và được giao dịch (mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn ) trên thị
trường BĐS; Giá trị đất đai là nguồn thế chấp, cầm cố ra đời sớm nhất của xã hội
loài người từ khi đất đai được vốn hóa, và được ưa chuộng đối với các tổ chức
nhận cầm cố, thế chấp, bão lãnh thế chấp. Khi thế chấp, bão lãnh thế chấp đất đai
không bị cầm giữ, trái lại người mang đất đai thế chấp tsau khi vay được vốn họ
vẫn được SDĐ đã thế chấp vào mục đích của mình như SXKD, để ở
Giá đất vận động theo xu hướng tăng lên, tốc độ tăng giá đất cao hơn so
với tốc độ tăng giá hàng hóa thông thường. Việc nghiên cứu đất đai, đặc tính đất
đai, giúp các chuyên gia, nhà lập pháp nhận thức đất đai có vai trò rất quan trọng
đối với sản xuất và đời sống con người, giữ vị trí độc tôn và cốt lõi trong xã hội,
chính trị và lý thuyết kinh tế, là nguồn lực tài chính.
Đối với đời sống con người đất đai có những chức năng quan trọng, đó là
chức năng “vật mang” - là cơ sở tồn tại của mọi sinh vật và vật thể phi sinh vật
(vật kiến trúc, đường sá ), nơi tồn giữ khoáng sản, là vật mang của hệ thống sinh
thái, văn hóa và tự nhiên để cung cấp cảnh quan cho con người; là chức năng
dưỡng dục khi trở thành tư liệu sản xuất và nguồn sống của muôn loài, nhờ đó
khi trở thành tài sản, nhu cầu xã hội làm cho giá đất tăng lên không ngừng, đất
đai trở thành nơi đầu tư để tích trữ vốn và gia tăng giá trị.
Về kinh tế, đất đai gắn liền với các quyền (sở hữu, sử dụng, thu lợi, cho
thuê, thừa kế, thế chấp ). Về kinh tế - chính trị thì đất đai vừa là công cụ lao
động vừa là đối tượng lao động trong quá trình sản xuất vật chất xã hội;
Về chính trị thì đất đai là yếu tố hàng đầu để hình thành nên một quốc gia,
thể hiện phạm vi của quyền quản lý Nhà nước và quyền tài phán.
1.1.2. Thị trường đất đai
Một thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại
lẫn nhau dẫn đến khả năng trao đổi. Thị trường đất đai là tổng hoà các mối quan
hệ về giao dịch đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhấ định trong một khoảng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

thời gian nhất định, là nơi diễn ra các hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch
đất đai, là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế thị trường. Thị
trường đất đai đóng vai trò quan trọng, góp phần phân bổ và sử dụng có hiệu quả
yếu tố hàng đầu của sản xuất (đất đai); tạo ra kích thích tăng trưởng kinh tế; góp
phần phát triển thị trường tài chính; đặc biệt tạo điều kiện hình thành giá cả đất
đai một cách khách quan và được phản ánh đầy đủ vào chi phí sản xuất; góp phần
vào sự tăng trưởng kinh tế, an sinh xã hội.
Theo quy định hiện hành của pháp luật Việt Nam, khi tham gia vào thị
trường đất đai các chủ SDĐ phải có được quyền SDĐ, tức là họ phải được Nhà
nước giao đất hoặc cho thuê đất. Hoạt động này được nhìn nhận là hình thành thị
trường sơ cấp về đất đai. Việc họ được Nhà nước cấp GCN quyền SDĐ và tham
gia vào các giao dịch dân sự, thông qua việc thực hiện các quyền về SDĐ được
xem là việc hình thành thị trường thứ cấp về đất đai.
Thị trường sơ cấp bao gồm các giao dịch giữa một bên là Nhà nước với tư
cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, tiến hành việc giao đất và cho
thuê đất với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân trong xã hội. Người SDĐ tham
gia vào thị trường gồm các hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, cho
thuê đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; hộ gia đình, cá nhân được giao đất
làm nhà ở; tổ chức kinh tế đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; tổ chức
kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ để tạo vốn xây dựng hạ tầng
theo dự án do thủ tướng Chính phủ quyết định. Nhà nước có các chính sách liên
quan đến miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất; thu hồi đất đối với các chủ SDĐ
khi Nhà nước có nhu cầu SDĐ, bồi thường hỗ trợ khi thu hồi đất.
Tất cả các hoạt động này được xem là tạo nên một thị trường sơ cấp về đất
đai, tại đó hình thành quan hệ cơ bản nhất quyết định khả năng cung về đất. Đây
là yếu tố cơ bản chi phối thị trường thứ cấp đất đai, nơi thực hiện QSDĐ của các
chủ SDĐ được pháp luật quy định như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho
thuê lại, thế chấp, thừa kế, góp vốn bằng giá trị quyền SDĐ.
Hiệu quả hoạt động của thị trường sơ cấp và thị trường thứ cấp về đất đai

ảnh hưởng đến việc hình thành giá đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

1.1.3. Cơ sở khoa học hình thành giá đất.
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất đai
là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối
với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa địa tô. Như vậy,
có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao gồm: Địa tô, lãi suất
ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.3.1. Địa tô.
a) Lý thuyết địa tô của Các Mác
Khi nghiên cứu về các phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai
C.Mác đã chỉ ra rằng: “Địa tô là một phạm trù nêu ra những căn cứ hình thành
giá đất”. Theo thuật ngữ của kinh tế học cổ điển,”địa tô” là một dạng hình thái
đặc trưng của thu nhập mà chủ sở hữu đất đai nhận được. Đó là sản phẩm thặng
dư do những người sản xuất trọng nông nghiệp tạo ta và nộp cho người chủ sở
hữu về ruộng đất. Để tìm hiểu bản chất của địa tô, cần lấy sở hữu ruộng đất của
chủ đất trong xã hội tư bản làm nền tảng. Dưới xã hội tư bản, khi quan hệ sản
xuất tư bản chủ nghĩa được thiết lập trong nông nghiệp thì trong lĩnh vực này
hình thành ba giai cấp chính là: Địa chủ, nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp và
công nhân nông nghiệp. Địa chủ là người sở hữu ruộng đất, họ có quyền định
đoạt, SDĐ theo ý muốn của mình. Họ có thể trực tiếp sản xuất trên mảnh đất của
mình hoặc cho nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp thuê. Muốn sử dụng ruộng
đất, nhà tư bản nông nghiệp phải nộp cho địa chủ một khoản tiền thuê ruộng đất
theo hợp đồng. Số tiền phải trả đó được tính theo từng năm và đương nhiên số
tiền đó được hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào nhà tư bản
hay chủ ruộng đất mà theo mặt bằng chung về mức lợi nhuận trong toàn nền kinh
tế. Khoản tiền đem nộp đó được gọi là địa tô, là giá trị kinh tế của quyền sở hữu

đất đai của địa chủ. Nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp cũng chiếm đoạt giá trị
thặng dư do công nhân nông nghiệp làm thuê tạo ra. Lượng giá trị thặng dư
chiếm đoạt đó phải đảm bảo được lợi nhuận bình quân của tư bản nông nghiệp đã
ứng ra, và sau nữa có một khoản dôi ra để nộp địa tô cho địa chủ. Như vậy địa tô
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem
lại thu nhập cho người sở hữu đất.
b) Phân loại địa tô của Các Mác. Để chỉ rõ bản chất của địa tô Mác đã
phân chia địa tô thành:
(1) Địa tô chênh lệch: là loại địa tô mà chủ đất thu được do sở hữu những
mảnh đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như: Ruộng đất có độ màu mỡ cao
hơn, vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn Là phần lợi nhuận dôi ra ngoài lợi nhuận
bình quân. Địa tô chênh lệch được chia làm hai loại là: Địa tô chênh lệch I và địa
tô chênh lệch II.
- Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu được khi sử dụng hai lượng tư bản
và lao động ngang nhau trên cùng diện tích đất như nhau nhưng kết quả thu được
khác nhau. Địa tô chênh lệch I nói chung phải thuộc chủ sở hữu đất đai vì phần
lợi nhuận siêu ngạch đó có được không phải do công lao động hay sự đầu tư của
cải vật chất của nhà tư bản tạo ra mà do điều kiện tự nhiên khách quan đưa lại.
- Địa tô chênh lệch II: Là địa tô thu được do có sự đầu tư thâm canh của
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp.
Như vậy địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch II là hình thái biểu hiện
của địa tô chênh lệch, là lợi nhuận siêu ngạch do việc sử dụng các thửa đất có
điều kiện khác nhau về độ phì và vị trí. Nó thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa
các loại ruộng đất có cả hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo ra.
(2) Địa tô tuyệt đối: Là địa tô mà các nhà tư bản phải nộp cho địa chủ dù
ruộng đất tốt hay xấu. Đó cũng là phần lợi nhuận siêu ngạch dôi ta ngoài lợi
nhuận bình quân, hình thành nên bởi chênh lệch giữa giá trị nông phẩm thường

cao hơn giá cả sản xuất chung do cấu tạo hữu cơ của tư bản trong nông nghiệp
thấp hơn cấu tạo hữu cơ của tư bản bình quân xã hội.
c) Địa tô chênh lệch hay địa tô tuyệt đối có nguồn gốc và bản chất là giá
trị thặng dư siêu ngạch của công nhân tạo ra dựa trên cơ sở độc quyền tư hữu
ruộng đất.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10


1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng.
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại
sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới
lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng
thời gian tương đối dài.
Như vậy, lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì
khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào
ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất
ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán
ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi
vào ngân hàng.
Với xu hướng tăng trưởng của kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua thì muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất hơn là
gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng lên.Vì vậy
nhà tư bản kinh doanh muốn SDĐ tốt phải xác định được giá cả. Trong đó tăng
trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do đó giá đất có xu hướng
tăng lên, việc kinh doanh BĐS luôn mang lại lợi nhuận.
Từ đó có thể rút ra kết luận: Giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch
với lãi suất ngân hàng.

1.1.3.3. Quan hệ cung, cầu.
Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối
quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối
quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng
thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định
trong không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ
ngày càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hóa thông thường
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

khác. Vì vậy quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác
so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hóa khác.Vấn đề này có ý nghĩa
đặc biệt trong định giá đất bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân
cư, tỷ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân
tại địa phương, khả năng của hệ thống giao thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp.
1.1.4. Giá đất và định giá đất.
1.1.4.1. Giá đất.
* Giá đất nói chung: Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ
đất đai được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm
nhất định, cho một mục đích sử dụng nhất định. Giá trị đất đai không phải là giá
trị của vật chất, của tài sản đất mà do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu
thành. Do đó, khó có thể tính đúng, tính đủ giá trị của đất dù nó được định giá
bằng các phương pháp khoa học. Giá đất chỉ là sự ước tính tại một thời điểm
trong những giai đoạn nhất định của nền kinh tế xã hội để điều chỉnh mối quan
hệ giữa những người có quan hệ kinh tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Giá đất khác với giá các loại hàng hoá thông thường ở 7 đặc trưng sau:
a) Giá đất không giống nhau về cơ sở giá cả:
Đất đai không có tính di động, cái có thể chuyển dịch không phải là bản

thân đất đai mà là thu lợi và quyền lợi của bản thân mảnh đất đó. Cho nên giá cả
đất đai là giá cả mua bán của quyền và lợi ích về đất. Giá đất bị chi phối không
hoàn toàn bởi yếu tố kinh tế, mục đích, hiệu quả sử dụng mà trong nhiều hoàn
cảnh còn bị chi phối bởi yếu tố tâm lý. Do vậy, cơ sở để hình thành giá của các
mảnh đất là khác nhau; cùng một mảnh đất, tại các thời điểm khác nhau, cơ sở để
hình thành giá đất cũng là khác nhau.
b) Giá đất không giống nhau về thời gian hình thành:
Khác với các hàng hóa thông thường, đất đai có tính khác biệt cá thể lớn,
lại thiếu một thị trường hoàn chỉnh, giá cả được hình thành dưới sự ảnh hưởng
lâu dài từ quá khứ đến tương lai và cơ bản khó so sánh với nhau. Như vậy, giá
đất được hình thành là một quá trình lâu dài, đồng thời nó biến động và phụ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

thuộc vào nhiều yếu tố khách quan như môi trường, yếu tố tâm lý, yếu tố lịch sử,
chiến lược QH, phát triển kinh tế xã hội, xây dựng cơ sở hạ tầng, nhu cầu, khả
năng để sản xuất mặt hàng thiết yếu phục vụ duy trì cuộc sống cho con người
cũng như góp phần tạo ra môi trường sinh thái.
c) Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai:
Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản
phẩm lao động của con người, cho nên không có giá thành sản xuất. (Hồ Thị Lam
Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006). Giá đất không phản ánh giá thành sản xuất mà chỉ
phản ánh khả năng sinh lợi của đất hoặc hiệu quả vốn đầu tư.
d) Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định:
Đối với hàng hoá thông thường, giá cả hàng hóa chịu ảnh hưởng và phản
ánh mối quan hệ cung cầu của hàng hoá đó.
Đối với đất đai, cung của đất là do tự nhiên cung cấp, đất đai mà con
người có thể sử dụng được là rất hạn chế, làm cho tính co dãn trong cung về đất
cũng rất nhỏ. Ngược lại, nhu cầu về đất lại ngày càng nhiều, giản nở theo sự phát

triển kinh tế, sự gia tăng của dân số. Do đặc trưng cơ bản của đất đai, của cung
về đất, nên giá cả của đất đai về bản chất là chịu ảnh hưởng và phản ánh nhu cầu
về đất của xã hội về đất đai.
e) Giá đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt:
Đất có tính cố định về vị trí, không thể di chuyển từ khu vực này đến khu
vực kia, từ vị trí này đến vị trí kia. Do vậy, giá cả của đất đai có tính khu vực.
Trong cùng một khu vực, các thửa đất ở các vị trí khác nhau thì có các lợi thế
khác nhau, phù hợp với các mục đích sử dụng khác nhau. Chính yếu tố cá biệt
của thửa đất tạo nên tính cá biệt của giá đất.
Như vậy, giá đất chứa dựng yếu tố địa phương, yếu tố vùng, tính khu vực
và tính cá biệt của giá đất là lớn hơn rất nhiều so với giá hàng hoá thông thường
vì nó phụ thuộc vào sự phát triển của nền kinh tế và sự gia tăng dân số. Vì vị trí
có tính cá biệt, từ đó rất khó tiêu chuẩn hoá, nhất thể hoá trong việc định giá đất.
f) Giá đất không giống nhau về hiện tượng khấu hao:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

Đối với hàng hóa thông thường đều có cùng quy luật về hiện tượng khấu
hao, có nghĩa là thời gian sử dụng càng lâu thì giá trị càng giảm.
Nhưng đối với đất, đất đai không những không có hiện tượng khấu hao,
mà còn có hiện tượng tăng giá trị, nên giá cả thường tăng lên tự nhiên theo sự
phát triển kinh tế và nhu cầu của xã hội.
Đối với những mảnh đất có thời hạn sử dụng thì quyền SDĐ, thời hạn sử
dụng ngày càng giảm thì giá cả quyền SDĐ ban đầu ngày càng tiêu hao, do đó
quyền SDĐ cũng sẽ hạ xuống. Tuy nhiên, đó chỉ là việc xét trong khoảng thời
gian hẹp, đối với những chủ thể SDĐ tại thời gian đó. Nhưng về bản chất, mảnh
đất đó vẫn không hề mất đi giá trị tự nhiên của nó do một đặc trưng cơ bản đất
đai không thể sinh sôi, nảy nở thêm, nhu cầu xã hội ngày càng gia tăng. Chính
mâu thuẫn này khiến đất đai ngày càng có xu hướng gia tăng giá trị, không giống
các loại hàng hoá thông thường là bị giảm dần giá trị theo thời gian sử dụng.

g) Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng:
Giá đất có xu thế tăng cao rõ ràng, và nhanh hơn so với tốc độ tăng giá
hàng hóa thông thường, theo kinh nghiệm của các nước phát triển giá trị đất đai
tăng gấp đôi sau 10 năm. Chủ yếu là do nguyên nhân tính khan hiếm của đất mâu
thuẫn với sự phát triển kinh tế xã hội, gia tăng dân số và nhu cầu SDĐ; do cấu
tạo hữu cơ của tư bản toàn xã hội được nâng cao khiến cho tỷ suất lợi nhuận bình
quân xã hội giảm, dẫn đến xu thế giảm lợi nhuận từ đó làm cho giá đất có trạng
thái tăng lên.
Ở Việt Nam, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước giao đất cho các tổ
chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo QH, kế hoạch. Giá đất
được quy định là giá QSDĐ. “Giá QSDĐ là số tiền tính trên một đơn vị diện tích
đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về QSDĐ”,
(Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, 2003).
“Giá đất ở Việt Nam được hình thành trong những trường hợp sau:
1 - Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này.
2 - Do đấu giá QSDĐ hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

3 - Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên
quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ, góp
cổ phần bằng QSDĐ”, (Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
2003).
* Giá đất ở: Giá đất là giá trị của các quyền và lợi ích thu được từ đất đai
được biểu hiện bằng tiền tại một thị trường nhất định, trong một thời điểm nhất
định, cho mục đích sử dụng đất làm đất ở.
1.1.4.2. Định giá đất.
a). Định giá tài sản.
Theo GS.W. Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh)

“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình
thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”. Theo GS. Lim Lan Yuan (Khoa
xây dựng và BĐS, Đại học quốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay
khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại
một thời điểm xác định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như
xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư
lựa chọn”,
(
Trung tâm điều tra QH đất đai, 2005, Đề án Định giá BĐS).

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị
trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều khái niệm
sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có một số khác
biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết định giá ngày
càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong nền kinh tế.
b) Định giá đất.
*) Đất đai là một tài sản nhưng là một tài sản đặc biệt. Là một tài sản vì
đất đai có đầy đủ các thuộc tính của một tài sản: là vật có thực có thể đáp ứng
được một nhu cầu nào đó của con người, nằm trong sự chiếm hữu của con người,
có đặc trưng giá trị và là đối tượng của giao lưu dân sự. Đất đai là một tài sản đặc
biệt vì:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

- Đất đai không do lao động làm ra, lao động chỉ làm cho đất đai từ trạng
thái hoang hoá trở thành sử dụng vào đa mục đích;
- Đất đai cố định về vị trí, có giới hạn về không gian (diện tích) và vô hạn
về thời gian sử dụng;

- Có khả năng sinh lợi. Trong quá trình sử dụng, nếu biết sử dụng và sử
dụng một cách hợp lý thì giá trị của đất (đã được khai thác sử dụng) không những
không mất đi mà có xu hướng tăng lên.
*) Đất đai là một tài sản, vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng
giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai là một tài sản
đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi
phối nó còn bị tác động bởi các yếu tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy, như trên đã nói,
định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị mà không thể tính đúng, tính
đủ như định giá các tài sản thông thường.
Với các đặc điểm nêu trên, có thể khái niệm về định giá đất như sau:
Định giá đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của QSDĐ bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
(
Trung tâm điều tra QH đất đai, 2005, Đề án Định giá BĐS).

1.1.5. Vai trò định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ở.
1.1.5.1. Vai trò định giá đất.
a). Phạm vi định giá đất.
Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như
không thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản
xác định tại một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc
định giá. Vì vậy định giá đất phải xác định giá đất ứng với một mục đích sử dụng
được xác định, tại một thời điểm xác định
b). Mục tiêu định giá đất.
Tuy mọi cuộc định giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định
giá của tài sản trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước
khi tiến hành định giá đó là giá tài sản cần được xác định là loại giá trị nào: giá