Luận văn thạc sĩ 2015 ứng dụng mô hình hedonic xác định các nhân tố ảnh hưởng đến giá nhà ở trên địa bàn quận 11, TPHCM

BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP. HăCHệăMINH



T
T


N
N
G
G


G
G
I
I
A
A


M
M
I
I
Ê
Ê
U

U



NGăDNGăMỌăHỊNHăHEDONIC
XỄCăNHăCỄCăNHỂNăTăNHăHNGă
NăGIỄăNHĨă TRểNăAăBĨNă
QUNă11, TP.ăHăCHệăMINH




LUNăVNăTHCăSăKINHăT






Tp.ăHăChíăMinh ậ Nmă2015

BăGIỄOăDCăVĨăĨOăTO
TRNGăIăHCăKINHăTăTP.ăHăCHệăMINH


T
T


N

N
G
G


G
G
I
I
A
A


M
M
I
I
Ê
Ê
U
U




NGăDNGăMỌăHỊNHăHEDONIC
XỄCăNHăCỄCăNHỂNăTăNHăHNGă
NăGIỄăNHĨă TRểNăAăBĨNă
QUNă11, TP.ăHăCHệăMINH

Chuyên ngành: Kinhătăphátătrin
(Thmăđnhăgiá)
Mưăs: 60310105


LUNăVNăTHCăSăKINHăT


NGIăHNGăDNăKHOAăHC:
TS.ăNGUYNăHOĨNGăBO

Tp.ăHăChíăMinhăậ Nmă2015


LIăCAMăOAN


Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cu ca riêng tôi và đc s hng dn
khoa hc ca TS. Nguyn Hoàng Bo. Các ni dung nghiên cu, kt qu trong đ
tài này là trung thc và cha đc công b di hình thc nào trc đây.

TP. H Chí Minh, ngày 10 tháng 7 nm 2015
Tác gi



Tng Gia Miêu

MCăLC

CHNGă1:ăGIIăTHIUăTNGăQUANăVăăTĨI 1
1. 1 LỦădoăchnăđătƠi 1
1. 2 Mcătiêuănghiênăcu 2
1. 3 Cơuăhiănghiênăcu 2
1. 4 Phmăviănghiênăcu 2
1. 5 Phngăphápănghiênăcu 3
1. 6 CuătrúcăcaăđătƠi 3
CHNGă2:ăCăSăLụăTHUYT 5
2.1 LỦăthuytăvăbtăđngăsn 5
2.1.1 Cácăkháiănimăvăbtăđngăsn 5
2.1.2 Thucătínhăbtăđngăsn 6
2.2 Thătrngăbtăđngăsn 9
2.2.1 KháiănimăthătrngăBS 9
2.2.2 PhơnăloiăthătrngăBS 10
2.2.3 NhngăđcăđimăcaăthătrngăBS 11
2.2.4 VaiătròăcaăthătrngăBS 11
2.2.5 CungăcuăthătrngăBS 13
2.2.6 Quanăhăcungăậ cuăthătrngăBS 16
2.3 Thmăđnhăgiáăbtăđngăsn 17
2.3.1 Kháiănimăthmăđnhăgiáăbtăđngăsn 17
2.3.2 Mcăđíchăthmăđnhăgiáăbtăđngăsn 19
2.3.3 CácăyuătătácăđngăđnăgiáătrăBS 20
2.4 Mô hình Hedonic 23
2.4.1 LchăsăbanăđuăcaămôăhìnhăHedonic 23
2.4.2 MôăhìnhăđnhăgiáăHedonic 25
2.4.3 Cácănghiênăcuăthcănghim 30
CHNGă3:ăQUYăTRỊNHăNGHIểNăCU 34

3.1 Quyătrìnhănghiênăcu 34


3.2 QuyătrìnhăchnămuăvƠăthuăthpădăliu 34
3.2.1 Quyătrìnhăchnămu 34
3.2.2 Quyătrìnhăthuăthpăsăliu 35
3.3 nhănghaăcácăbin 36
3.3.1 Binăphăthuc 36
3.3.2 Binăđcălp 37
3.4 Môăhìnhăhiăquy 42
3.5 Kăvngădu 42
3.6 Cácăgiăthităđăápădngămôăhình 42
CHNGă4:ăKTăQUăNGHIểNăCÚU 43
4.1 Quy trình phân tích 43
4.2 Thngăkêămôăt 44
4.2.1 Môătădăliu 44
4.2.2 Maătrnăhăsătngăquan 49
4.3 Phơnătíchăktăquăhiăquy 50
4.3.1 Ktăquăhiăquy 50
4.3.2 KimăđnhăhăsăDurbin-Watson 50
4.3.3 Kimăđnhăgiăđnhăkhôngăcóăquanăsátădăbit 50
4.4 Kimăđnhăcácăgiăđnhătrongămôăhìnhăhiăquy 53
4.4.1 Giăđnhăvăphơnăphiăchunăcaăphnăd 53
4.4.2 Giăđnhăvătínhăđcălpăcaăsaiăsă(kimăđnhăkhôngăcóătngăquană
giaăcácăphnăd) 54
4.4.3 Giăđnhăkhôngăcóătngăquanăgiaăcácăbinăđcălpă(kimăđnhăđaă
cngătuyn) 55
4.4.4 Giăđnhăliênăhătuynătính 55
4.4.5 Giăđnhăphngăsaiăcaăsaiăsăkhôngăđi 56
4.5 Kimăđnhătìmănhơnătăquanătrngănht 57

4.6 PhơnătíchăỦănghaăcaăhăsăhiăquy 57
4.7 VnădngămôăhìnhăvƠoăvicăđnhăgiáăbtăđngăsn 58
CHNGă5:ăKT LUNăVĨăKINăNGH 60
5.1 Ktălun 60
5.1.1 Ktălunăktăquănghiênăcu 60


5.1.2 NhngăđóngăgópăcaăđătƠi 62
5.1.3 NhngămtăhnăchăvƠăhngăphátătrinăcaăđătƠi 62
5.2 Kinăngh 63
TĨIăLIUăTHAMăKHO
PHăLC


DANHăMCăCỄCăKụăHIU,ăCHăVITăTT

TăVITăTT
NIăDUNG
BS
Bt đng sn
DAT
Din tích đt
HCM
H Chí Minh
HM
Mô hình Hedonic
KC
Khong cách t BS đn Ch Bn Thành
LG
Chiu ngang mt đng, hm phía trc BS

NHA
Din tích nhà
TP
Thành ph
VT
V tr



DANHăMCăCỄCăBNG

Bng 4.2.1 Bng thng kê mô t 147 quan sát 44
Bng 4.γ.2 Bng kim đnh h s Durbin-Watson 50
Bng 4.γ.3 Bng mô t bin lnNha 52
Bng 4.4.2 Bng kt qu kim đnh tính đc lp ca sai s 54
Bng 4.5 Bng kt qu kim đnh tìm nhân t quan trng nht 57


DANHăMCăCỄCăHỊNHăV,ăBIUă

Hình 3.1 S đ quy trình nghiên cu 34
Hình 3.2 S đ mô hình hi quy giá BS 36
Hình 4.1 S đ quy trình phân tích 43
Biu đ 4.β.1a Biu đ mô t bin Price 45
Biu đ 4.β.1b Biu đ mô t bin LnPrice 45
Biu đ 4.β.1c Biu đ mô t bin VT 46
Biu đ 4.β.1d Biu đ mô t bin DAT 46
Biu đ 4.β.1e Biu đ mô t bin NHA 47
Biu đ 4.β.1f Biu đ mô t bin LG 47
Biu đ 4.β.1g Biu đ mô t bin ST 48

Biu đ 4.β.1h Biu đ mô t bin KC 48
Biu đ 4.β.β Biu đ ma trn h s tng quan gia các bin 49
Biu đ 4.γ.3 Biu đ mô t bin LnNha 52
Biu đ 4.4.1 Biu đ kim đnh phân phi chun ca phn d 54
Biu đ 4.4.4 Biu đ kim đnh liên h tuyn tính 55
Biu đ 4.4.5 Biu đ kim đnh phng sai thay đi 56





1

CHNGă1:ăGIIăTHIUăTNGăQUANăVăăTĨI
1. 1 LỦădoăchnăđătƠi
Th trng bt đng sn (BS) là mt trong nhng th trng quan trng ca nn
kinh t vì liên quan trc tip ti mt lng tài sn rt ln v quy mô, tính cht cng
nh giá tr nhiu mt trong nn kinh t quc dân. Th trng BS có quan h trc
tip vi các th trng khác nh th trng tài chính tín dng, th trng xây dng,
th trng vt liu xây dng, th trng lao đng và các th trng khác. Theo phân
tích ca các chuyên gia kinh t,  các nc phát trin nu đu t vào lnh vc BS
tng lên mt đô la M thì s có kh nng thúc đy các ngành có liên quan phát trin
t 1,5 đn 2 đô la M. Vì vy, phát trin và điu hành tt th trng BS s có tác
dng thúc đy tng trng kinh t thông qua to lp các công trình, nhà xng, vt
kin trúc, đ t đó to nên chuyn dch đáng k và quan trng v c cu trong các
ngành, các vùng lưnh th và trên phm vi c nc.
Th trng nhà  là b phn quan trng nht ca th trng BS. Nhng cn st
nhà đt hu ht đu bt đu t st nhà  và lan ta sang các th trng BS khác.
i vi nhiu h gia đình, nhà  không ch là ni sinh sng đn thun mà còn là
mt đi din quan trng trong danh mc đu t tài sn.  các nc có nn công

nghip phát trin thì nhà  là mt trong nhng thành phn quan trng đóng góp vào
s giàu có, đng thi cng là mt nhân t tác đng ch yu lên chi tiêu và c hi
tit kim ca h gia đình (Case et al., β004). i vi mi quc gia, nhà đt là mt
tài sn quan trng chim t trng trên 40% trong tng s ca ci xư hi. Các hot
đng liên quan đn nhà đt chim ti γ0% tng hot đng ca nn kinh t.
Tham gia giao dch trên th trng BS có nhiu ch th khác nhau, bao gm các
cá nhân, các doanh nghip và các t chc s nghip, nhà đu t (trong và ngoài
nc), nhà nc, các t chc tài chính và ngi môi gii. Mi ch th đóng mt vai
trò nht đnh trên th trng BS. Giá tr th trng ca BS đc c tính thông
qua vic áp dng các phng pháp đnh giá và các quy trình thm đnh đ phn ánh
bn cht ca tài sn và các tình hung mà các tài sn có nhiu kh nng đc giao
dch trên th trng m (Pagourtzi et al., 2003). Có nhiu phng pháp đ xác đnh
2

giá tr th trng ca BS. Pagourtzi et al. (2003) phân loi các phng pháp này
thành hai loi: truyn thng và hin đi. Trong bài lun vn tác gi s dng phng
pháp truyn thng thông qua vic ng dng mô hình Hedonic phân tích các nhân t
tác đng đn giá nhà  trên đa bàn qun 11, thành ph H Chí Minh. Vi nhng lý
do trên, tác gi chn đ tài: “ng dng mô hình Hedonic xác đnh các nhân t nh
hng đn giá nhà  trên đa bàn qun 11, TP. H Chí Minh” nhm đa ra nhn
đnh tng quan v các nhân t nh hng đn giá nhà , nhân t nào có tính cht
quan trng nht. T đó, giúp ngi tham gia th trng BS có th c lng giá
BS mt cách chính xác nht, t đó có th đa ra các quyt đnh đu t đúng đn;
Bên cnh đó, s giúp cho nhng nhà qun lỦ có th đa ra nhng chính sách điu
hành phù hp và hiu qu.
1. 2 Mcătiêuănghiênăcu
Mc tiêu nghiên cu chung ca đ tài là tìm hiu và phân tích các nhân t nh
hng đn giá nhà  trên đa bàn qun 11, TP. H Chí Minh thông qua vic ng
dng mô hình hi quy Hedonic. Mc tiêu c th ca đ tài nh sau: (i) tìm hiu
các nhân t nh hng đn giá nhà  trên đa bàn qun 11, TP. H Chí Minh;

(ii) phân tích các nhân t nh hng đn giá nhà  trên đa bàn qun 11, TP. H
Chí Minh; (iii) c lng giá đi vi các BS c th trên đa bàn qun 11, TP.
H Chí Minh.
1. 3 Cơuăhiănghiênăcu
Vi mc tiêu nghiên cu ca đ tài, tác gi cn tr li các câu hi sau: (i) Giá
nhà  trên đa bàn qun 11, TP. H Chí Minh chu nh hng bi các nhân t
nào; (ii) Trong các nhân t nh hng đn giá nhà  trên đa bàn qun 11, TP.
H Chí Minh thì nhân t nào có tính cht quyt đnh.
1. 4 Phmăviănghiênăcu
Bài nghiên cu thu thp d liu theo phng pháp thun tin bng cách điu tra
kho sát các BS trên các tuyn đng thuc đa bàn qun 11, TP. H Chí Minh có
giao dch mua bán thành công trong khong thi gian t tháng 11/β014 đn ht
3

tháng 01/2015 bng hình thc phng vn trc tip ch s hu BS thông qua bng
kho sát giá BS (Ph lc 1).
1. 5 Phngăphápănghiênăcu
 gii quyt các vn đ nghiên cu đt ra phù hp vi mc tiêu nghiên cu, tác gi
đư s dng các phng pháp sau:
Phng pháp điu tra kho sát đc s dng khi tin hành điu tra kho sát các
nhân t nh hng đn giá BS có giao dch mua bán thành công trên đa bàn qun
11, TP. H Chí Minh thông qua Bng kho sát giá BS (Ph lc 1).
Phng pháp phân tích, tng hp đc s dng đ phân tích, tng hp các lỦ thuyt
và các nghiên cu thc nghim đ tìm hiu và phân tích các nhân t tác đng đn
giá nhà  trên đa bàn qun 11, TP. H Chí Minh.
Phng pháp thng kê, mô t đc s dng đ thng kê, mô t các d liu thu thp
đc t vic điu tra kho sát thc t 147 quan sát có giao dch mua bán thành công
trên đa bàn qun 11, TP. H Chí Minh thành bng d liu th cp.
Phng pháp nghiên cu đnh lng đc s dng thông qua vic ng dng mô
hình hi quy Hedonic đ xác đnh các nhân t có nh hng đn giá BS, tác gi đư

xác đnh bin ph thuc và các bin đc lp ca mô hình, tin hành xây dng hàm
hi quy các nhân t nh hng đn giá nhà  trên đa bàn qun 11, TP. H Chí
Minh thông qua vic ng dng mô hình Hedonic và sau đó thc hin kim đnh các
gi đnh ca mô hình hi quy tìm đc.
1. 6 Cuătrúcăcaăđ tài
 tài nghiên cu đc c cu gm nm chng. Chng 1 gii thiu tng quan v
đ tài nh lỦ do chn đ tài, mc tiêu nghiên cu, câu hi nghiên cu, phm vi
nghiên cu và phng pháp nghiên cu. Tip theo phn gii thiu, trong chng β
trình bày c s lý thuyt v BS, th trng BS, thm đnh giá tr BS và gii
thiu v mô hình Hedonic. Theo sau phn lỦ thuyt, trong chng γ trình bày v
khung nghiên cu t quy trình chn mu, thu thp d liu, đnh ngha các bin và
gii thiu v mô hình hi quy Hedonic. Tip theo, trong chng 4 trình bày kt qu
nghiên cu v kt qu hi quy và kim đnh các gi đnh ca mô hình hi quy. Phn
4

kt lun và kin ngh s trình bày trong Chng 5 bao gm nhng đóng góp ca đ
tài, nhng mt còn hn ch và hng phát trin ca đ tài, cui cùng là nhng kin
ngh ca tác gi.
5

CHNGă2:ăCăSăLụăTHUYT
Trong chng này tác gi trình bày các c s lý thuyt nn tng ca đ
tài nghiên cu v khái nim và thuc tính ca BS; khái nim, phân loi, đc đim
và vai trò ca th trng BS, cung cu th trng BS và quan h cung – cu th
trng BS; khái nim v thm đnh giá tr bt đng sn và các nhân t nh hng
đn giá BS; gii thiu v mô hình Hedonic (HM).
2.1 LỦăthuytăvăbtăđngăsn
2.1.1 Cácăkháiănimăvăbtăđngăsn
Thut ng BS đc s dng ph bin  nhiu quc gia và  mi nc đu có
nhng quy đnh c th đư đc lut hóa.

H thng pháp lut ca các nc trên th gii đu đng nht  ch xem BS gm
đt đai và nhng tài sn gn lin vi đt đai, không tách ri vi đt đai, đc xác
đnh bi v trí đa lỦ ca đt (iu 86 Lut Dân s Nht Bn; iu 517, iu 518
Lut Dân s Cng hòa Pháp; iu 94, iu 96 Lut Dân s Cng hòa Liên Bang
c; iu 1γ9 Lut Dân s Cng hòa Liên Bang Nga). Tuy nhiên, nc Cng hòa
Liên Bang Nga quy đnh c th BS là mnh đt, không phi đt đai nói chung.
Vic quy đnh c th nh nc Cng Hòa Liên Bang Nga là hp lỦ bi đt đai nói
chung là mt b phn ca lưnh th, không th đc xem là đi tng ca giao dch
dân s. Bên cnh đó, h thng pháp lut ca mi nc cng có nhng quy đnh
riêng th hin  tiêu chí phân loi, to ra khu vc giáp ranh gia hai khái nim bt
đng sn và đng sn.
Mc dù các nc đu đng nht  ch xem BS gm đt đai và nhng tài sn gn
lin vi đt đai nhng mi nc li có quan đim khác nhau v nhng tài sn gn
lin vi đt đai đc coi là BS. Theo iu 5β0 Lut Dân s Pháp quy đnh mùa
màng cha gt, trái cây cha bt khi cây là BS, nu đư đc bt khi cây đc
coi là đng sn. Quy đnh này cng đc quy đnh  B Lut Dân s Bc K và Sài
Gòn c; Lut Dân s Nht Bn. Trong khi đó, theo iu 100 Lut Dân s Thái Lan
quy đnh BS là đt đai và nhng vt gn lin vi đt đai, bao gm c nhng quyn
6

gn lin vi vic s hu đt đai, còn Lut Dân s c li quy đnh BS bao gm
đt đai và các tài sn gn lin vi đt.
 Vit Nam, theo iu 174 B Lut Dân s nm β005 ca Nc Cng hòa Xư
hi Ch ngha Vit Nam quy đnh BS là các tài sn bao gm đt đai; nhà,
công trình xây dng gn lin vi đt đai, k c tài sn gn lin vi nhà, công
trình xây dng đó; các tài sn khác gn lin vi đt đai; các tài sn khác do
pháp lut quy đnh.
Theo tiêu chun thm đnh giá quc t, BS là đt đai và nhng công trình do
con ngi to nên gn lin vi đt. ó là nhng vt hu hình cùng vi nhng
tài sn nm  trên, phía trên hay di mt đt.

T các đnh ngha trên, cho thy đnh ngha v BS rt rng và đa dng nhng theo
cách hiu khi làm đ tài nghiên cu thì BS đc hiu là đt đai và tài sn vt cht
gn lin vi đt đai, có tính không th dch chuyn đc.
2.1.2 Thucătínhăbtăđngăsn
Bt đng sn là mt loi hàng hóa đc bit, chính nhng thuc tính sau đây khin
cho hàng hóa BS khác bit so vi nhng hàng hóa khác.
(i) Tính bt đng – BS có tính bt đng vì BS bao gm đt đai và các tài sn gn
lin vi đt đc đnh v bng ta đ v trí c đnh. Ta đ v trí này đc xác lp
bi c quan đa chính và đc ghi rõ trên giy chng nhn bao gm các thông tin v
s đ tha, s t bn đ, đa ch, din tích đt, din tích nhà và các thông tin khác.
V mt lỦ thuyt, con ngi có th di di các tài sn gn lin vi đt, b mt đt
nhng không th di di đc ta đ v trí ca đt.
(ii) Tính khan him – BS có tính khan him vì BS gn lin vi tài nguyên đt
mà tài nguyên đt có tính hu hn. Có th gii thích tính khan him là do khan him
tuyt đi và khan him tng đi.
Th nht, tính khan him tuyt đi là do din tích ca lưnh th, quc gia, khu vc,
đa phng có din tích đt hu hn. Quy mô v din tích đt cp quc gia ch thay
đi khi xy ra chin tranh hoc do thay đi c ch qun lỦ sáp nhp, chia tách ranh
gii đa chính bi c quan nhà nc có thm quyn. Do đó, tng b mt din tích
7

đt là không đi và s thay đi v ranh gii, lưnh th, din tích đu do tác đng t
con ngi. Bên cnh đó, tài nguyên đt là tài nguyên không th tái to, do đó không
th làm tng din tích đt bng các phng tin k thut mc dù trình đ khoa hc
công ngh ngày nay rt phát trin.
Th hai, tính khan him tng đi b tác đng bi hai yu t. Yu t tác đng th
nht là do vic tng dân s c hc  nc ta quá nhanh, làm cho nhu cu v sinh
sng, sinh hot, sn xut, ngh ngi tng lên, điu này tác đng rt mnh đn qu
đt làm cho tính khan him tr nên cng thng hn. Yu t tác đng th hai là do
kinh t phát trin, thu nhp ca cng đng dân c tng dn đn nhu cu s dng đt

đ , ngh dng, kinh doanh, sn xut tng làm cho tài nguyên đt tr nên khan
him hn.
(iii) Tính bn vng theo thi gian – BS là tài sn đc s dng lâu dài, riêng đt
đai thì bn vng theo thi gian và không thay đi trng thái vt cht. Cht lng
ca đt ph thuc vào s khai thác và s dng ca con ngi. Công trình gn lin
vi đt thì thi hn s dng tùy thuc vào vt liu, kin trúc và đa cht ca nó. ây
cng là lỦ do trong các quy đnh v nghip v k toán không đc tính khu hao
cho đt, ch tính khu hao đi vi phn công trình gn lin vi đt và thi gian khu
hao (tui th) ph thuc vào loi công trình.
Mi BS đu có tui th vt lỦ và tui th kinh t. Tui th kinh t chm dt vi
điu kin th trng trong trng thái hot đng bình thng mà chi phí s dng BS
li ngang bng vi li ích thu đc. Tui th vt lỦ dài hn tui th kinh t khá
nhiu vì nó chm dt khi kt cu chu lc ch yu ca kin trúc và công trình xây
dng b lưo hóa và h hng, không th tip tc an toàn cho vic s dng. Trong
trng hp này, đ kéo dài tui th vt lỦ và có th cha đc nhiu ln tui th
kinh t ca BS nu xét thy tin hành ci to, nâng cp BS thu đc li ích ln
hn là phá đi và xây dng mi. Thc t đư chng minh tui th kinh t ca BS có
liên quan đn tính cht s dng ca BS đó, c th nh tui th kinh t ca nhà ,
khách sn, nhà hát là trên 40 nm; tui th kinh t ca nhà xng công nghip, nhà
 ph thông là trên 45 nm.
8

(iv) Tính đa chc nng s dng – BS là tài sn có nhiu chc nng s dng, v
mt lỦ thuyt tài nguyên đt là yu t đu vào ca tt c các hot đng ca con
ngi, ví d nh s dng đt xây dng nhà , làm nhà xng đ sn xut, trng trt
canh tác nông nghip, làm ni đ ngh dng; còn nhiu công trình, tài sn gn lin
vi đt, con ngi có th xây dng phc v cho nhiu mc đích khác nhau.
(v) Tính không đng nht – Mi BS là mt tài sn riêng bit không đng nht vi
các tài sn khác, điu này th hin  ch đt đai đu có ta đ v trí khác bit; cht
lng đt khác nhau; đa hình ni cao, ni thp; cnh quan, môi trng không đng

nht; Bên cnh đó, các tài sn gn lin vi đt cng có kt cu, kin trúc, trang thit
b rt phong phú và đa dng.
(vi) Có giá tr cao – Tài sn BS trong mi gia đình, doanh nghip thng chim t
trng cao trong tng danh mc tài sn, nguyên nhân do tài nguyên đt là hu hn và
khan him nên giá tr giao dch liên quan đn đt thng rt cao ví d nh các giao
dch v chuyn nhng quyn s dng, cho thuê, th chp và các giao dch khác;
hn na công trình gn lin vi đt cng có giá tr xây dng ln nên giá tr ca BS
trên th trng thng cao so vi nhiu tài sn khác.
(vii) Chi phí giao dch cao – Khi giao dch BS ngi ta hay đn đo, cân nhc trc
khi đa ra quyt đnh do tài sn BS có giá tr ln, do đó dch v ca các t chc
môi gii có vai trò xúc tác giúp giao dch thành công và thù lao mà các t chc này
nhn đc theo t l giá giao dch thành công nên dn đn chi phí giao dch tng.
Ngoài ra, các khon phí khác nh l phí trc b, thu thu nhp cá nhân khi chuyn
nhng BS cng góp phn làm tng chi phí giao dch.
(viii) Chu s qun lỦ cht ch ca th ch pháp lut – t đai trong BS là tài
nguyên ca quc gia, gn lin vi các khía cnh ch quyn, an ninh, quc phòng,
phát trin kinh t - xư hi do đó rt nhiu c quan qun lỦ ban hành các vn bn
pháp quy nhm qun lỦ, khai thác và s dng có hiu qu.
(ix) Chuyn hóa thành tin kém – đây là tính cht đc bit ca BS. So vi th
trng chng khoán, vàng vt cht, ngoi t thì BS có sc hp dn vi các nhà
đu t, nhng vic chuyn hóa thành tin ca ba th trng đu luôn thun tin hn
9

vì không phi lúc nào BS cng đc giao dch do các giao dch BS thng có
giá tr ln và chu s qun lỦ cht ch ca các th ch pháp lut.
(x) Mang nng yu t tp quán, th hiu và tâm lỦ xư hi – vì BS có tính cht bt
đng do đó BS gn lin vi phong tc, tp quán, th hiu ca đa phng ni BS
đó ta lc. Nhng yu t có th là thích  nhà thp tng, lô đt vuông vc, chn
hng nhà, không thích lô đt tóp hu, tránh đng giao thông hng vào lô đt.
2.2 Thătrngăbtăđngăsn

2.2.1 KháiănimăthătrngăBS
Hin nay, có rt nhiu đnh ngha khác nhau v th trng. Hiu theo ngha đen thì
th trng là ni mua bán hàng hóa. Theo quan đim t thi c đi đn cách đây gn
mt th k, ngi ta hiu th trng là ni đ thc hin hành vi mua bán. Và theo
quan đim hin nay thì đnh ngha v th trng tr nên đa dng hn.
Theo Paul A. Samuelson (1989), th trng là mt quá trình trong đó ngi mua và
ngi bán mt th hàng hóa tác đng qua li nhau đ xác đnh giá c và s lng
hàng hóa.
Theo Rober S. Pindyek và Daniel L. Rubinfeld (1994), mt th trng là mt tp
hp nhng ngi mua và ngi bán tác đng qua li ln nhau, dn đn kh nng
trao đi.
Theo tiêu chun thm đnh giá quc t β005, th trng là mt môi trng trong đó
s trao đi hàng hóa hay dch v gia ngi mua và ngi bán đc thc hin
thông qua c ch giá c.
Tng t nh khái nim v th trng nói chung, có nhiu cách hiu khác nhau v
th trng BS nhng có cùng mt đim chung v th trng BS đó là tng các
quan h giao dch BS hàng hóa gia các ch th ca nn kinh t thông qua mt c
ch giá, ti mt thi đim xác đnh.
Theo Vin Thm đnh giá Hoa K thì th trng là tp hp các tha thun trong đó
nhng ngi bán và nhng ngi mua gp g nhau thông qua c ch giá c. Th
trng BS là ni tng tác gia các cá nhân chuyn đi quyn s hu tài sn đ
nhn tài sn khác là tin.
10

Theo Nguyn Ngc Vinh và Nguyn Qunh Hoa (2012), th trng BS là tng
hòa các quan h gia cung và cu v các quyn ca bt đng sn theo quy lut th
trng và theo quy đnh ca lut pháp.
Do có nhiu quan nim khác nhau v th trng BS, theo cách hiu khi làm đ tài,
tác gi thng nht áp dng khái nim theo Nguyn Ngc Vinh và Nguyn Qunh
Hoa (2012).

2.2.2 PhơnăloiăthătrngăBS
 hiu rõ hn v th trng BS không ch là giao dch mua bán, chuyn nhng
vì trong thc t th trng BS ngoài giao dch mua bán chim t trng ln nht,
còn có các giao dch khác nh cho thuê, th chp, chuyn nhng quyn s dng
đt và các giao dch khác rt phong phú và đa dng. ng thi, cng phi xác đnh
rõ th trng nhà và đt ch là hai phân khúc ln xét theo quan đim loi hình BS,
ngoài ra còn có nhng phân khúc khác nm trong h thng nh th trng BS
thng mi, th trng BS dch v, BS công nghip và nhiu th trng BS
khác. Do đó, chúng ta cn bit v cách phân loi và nhn dng nhng thuc tính
cng nh nhng đc đim c bn ca th trng BS.
Tùy theo nhng quan đim khác nhau có th phân loi th trng BS thành nhiu
dng khác nhau, c th nh sau:
(i) Theo quan h giao dch, th trng BS bao gm các dng sau: th trng mua
bán, chuyn nhng quyn s dng (dành cho đt ); th trng cho thuê; th trng
th chp; th trng bo him và các th trng khác;
(ii) Theo quan đim hàng hóa BS, th trng BS bao gm các loi sau: th
trng đt đai (đt nông nghip, lâm nghip, đt ); th trng nhà  (nhà ph,
nhà liên k, bit th, nhà vn); th trng BS dch v (khách sn, cao c vn
phòng, nhà thuê, bn cng); th trng BS thng mi (ch, trung tâm thng
mi, ca hàng, siêu th); th trng BS công nghip (nhà xng, khu ch xut,
khu công nghip).
(iii) Theo mc đ kim soát ca Chính ph, th trng BS gm hai dng là th
trng chính thc và th trng phi chính thc.
11

(iv) Theo thu nhp có th phân th trng BS chia ra thành ba th trng sau: th
trng dành cho ngi thu nhp thp; th trng dành cho ngi thu nhp trung
bình và th trng dành cho ngi thu nhp cao.
(v) Theo trình t tham gia th trng ca vic khai thác d án BS, có th phân
loi th trng BS thành các loi: th trng chuyn nhng quyn s dng đt

(giao đt, cho thuê đt); th trng lp d án và xây dng các công trình (th trng
s cp); th trng mua bán, cho thuê hoc các giao dch khác (th trng th cp).
2.2.3 NhngăđcăđimăcaăthătrngăBS
Hàng hóa BS là loi hàng hóa đc bit so vi các loi hàng hóa khác, do đó th
trng BS có nhiu đc đim riêng mà chúng ta có th nhn dng nh sau:
(i) Bn cht ca giao dch BS là giao dch các quyn, li ích ca BS đó, không
trao đi bng hin vt nh nhiu tài sn khác.
(ii) Th trng BS là th trng cnh tranh không hoàn ho, điu này th hin qua
các đc đim nh không có th trng trung tâm; tham gia và rút khi th trng
chm; thông tin bt cân xng gia các bên giao dch; hàng hóa BS không đng
nht và chu s qun lỦ cht ch ca h thng pháp lut.
(iii) Th trng bt đng sn có mi tng quan cht ch vi th trng vn, th
trng tài chính.
(iv) Th trng BS mang đm tính khu vc, vì đt đai là yu t không th tách ri
ca mi BS, do đó BS có thuc tính không di di đc, vì vy mà cung – cu
BS mang tính đa phng v phong cách, kiu mu, yu t tâm lỦ, phong thy,
chính sách, cng nh phong tc, tp quán và th hiu ni BS đó ta lc.
(v)  nc ta, giao dch ngm chim t trng cao trong h thng th trng BS.
2.2.4 VaiătròăcaăthătrngăBS
Th trng BS có vai trò rt ln trong nn kinh t quc dân tác đng trc tip lên
tc đ tng trng kinh t tùy thuc vào tng thi k phát trin, do đó nhn thc
đy đ v vai trò ca th trng BS s có Ủ ngha rt ln trong vic xây dng
chin lc phát trin trong tng lai. Vai trò ca th trng BS th hin qua các
đim sau:
12

(i) Phát trin th trng BS góp phn phát trin th trng vn.
Khi ch tài sn có nhu cu vay vn cho hot đng sn xut kinh doanh có th s
dng BS đ làm tài sn th chp đm bo cho khon vay, khi đc đnh ch tài
chính chp thun cho vay thì BS vn đc ch s hu hoc ngi đc quyn s

dng khai thác, vn hành. Bên vay và bên cho vay đu hng li, v mt kinh t s
thúc đy th trng vn, tín dng phát trin vì ngun vn vay đc đa vào hot
đng sn xut kinh doanh to ra ca ci, vt cht cho xư hi.
(ii) Phát trin th trng BS nhm tng ngun thu cho ngân sách nhà nc
Vi h thng pháp lut qun lỦ tt thì khi th trng BS phát trin tt c các giao
dch s đc đng kỦ và các bên tham gia th trng s thc hin các ngha v thu,
góp phn tng ngun thu ngân sách nhà nc.
(iii) Phát trin th trng BS nhm m rng th trng trong và ngoài nc, m
rng quan h quc t, chuyn giao công ngh và k nng qun lỦ. ng thi, to
điu kin phát trin cho các th trng b tr
Khi th trng BS phát trin, không nhng có c hi tip cn vi công ngh mi
trong kin trúc, xây dng cng nh quy trình k thut, k nng qun lỦ t các đi
tác liên doanh, mà còn to điu kin cho các th trng b tr nh th trng vt t,
lao đng trong ngành xây dng, thit k, trang trí ni tht và các th trng khác có
điu kin phát trin.
(iv) Góp phn vào s n đnh cuc sng, an ninh – xã hi
Th trng BS phát trin kéo theo nhiu d án đc trin khai, h tng k thut,
h tng xư hi cng dn hình thành, nhng khu nhà  khang trang, tin nghi hn
không nhng to nên din mo mi ca các khu đô th, mà còn góp phn to ln
trong vic phát trin an sinh – xư hi cho cng đng.
(v) Thúc đy hoàn thin c ch chính sách qun lỦ
Mi tng quan gia h thng pháp lut v qun lỦ th trng và bn thân th
trng BS luôn tn ti quy lut cân bng, điu này có th hiu rng nu c ch
lut nhm qun lỦ th trng BS tt s to đng lc tt đ phát trin th trng và
ngc li nu c ch qun lỦ lc hu hoc không phù hp thì h ly s làm cho th
13

trng phát trin lch lc hoc chm phát trin, do đó s phát trin ca th trng
BS s làm c s đ hoàn thin hn v c ch chính sách qun lỦ thông qua các
vn bn pháp quy ngày càng hoàn thin, thc t và phù hp hn.

(vi) S dng hp lỦ, hiu qu tài nguyên đt.
Vai trò khác ca th trng BS là khi th trng phát trin xu hng giá ca tài
nguyên đt thông thng s tng lên theo thi gian, trong dài hn điu này s tác
đng đn hành vi ca ngi qun lỦ, khai thác, s dng BS là hng ti s dng
hp lỦ và hiu qu hn tài nguyên đt.
2.2.5 CungăcuăthătrngăBS
(i) Cung th trng BS
Cung th trng BS là toàn b lng hàng hóa BS sn sàng đa ra th trng đ
giao dch ti mt thi đim vi mt mc giá nht đnh. V lỦ thuyt cung th trng
BS chu tác đng bi các nhiu yu t và đc phân loi thành hai nhóm sau:
Th nht, nhóm yu t giá bao gm giá BS hàng hóa, giá BS thay th, giá các
yu t đu vào (nguyên vt liu, vt t, lao đng).
i vi hàng hóa thông thng, cung hàng hóa co giưn t l thun vi giá ca nó
hay nói cách khác khi giá ca mt loi hàng hóa tng thì cung th trng ca hàng
hóa đó tng và ngc li, nhng đi vi BS hàng hóa trong ngn hn quy lut
cung có th không đúng, vì trong ngn hn khi giá ca BS hàng hóa tng thì lng
cung BS hàng hóa đó hu nh không thay đi, vì lng cung đt đai là yu t
không th thiu ca BS, BS là tài nguyên khan him, chu s qun lỦ cht ch
ca pháp lut, d án BS không th cung ng ngay sn phm vì th tc hành chính
rm rà, vn ln, thi gian xây dng dài.
V lỦ thuyt cung th trng BS chu tác đng ca giá các yu t đu vào hay nói
cách khác nu giá nguyên vt liu, vt t trong ngành xây dng thp thì cung th
trng hàng hóa BS s tng lên và khi giá các yu t đu đó có xu hng tng lên
thì cung th trng BS hàng hóa s có xu hng gim.
14

Th hai, nhóm yu t ngoi tác bao gm chính sách quy hoch, chính sách thu,
chính sách lưi sut, tín dng, chính sách đu t, th tc hành chính, công ngh xây
dng, yu t tâm lỦ ngi cung ng, s lng doanh nghip tham gia th trng.
Chính sách thu, lưi sut, tín dng tác đng mnh m đn cung th trng BS bi

vì gia th trng BS và th trng tài chính có mi liên h cht ch vi nhau. Hu
nh d án BS nào cng cn lng vn ln, mt phn do chính ch đu t b ra,
mt phn do liên doanh góp vn, hay phát hành c phiu huy đng vn t th trng
chng khoán và phn ln lng vn còn li phi vay ca các đnh ch tài chính. Vì
vy chính sách lưi sut, tín dng và các chính sách tài chính khác có Ủ ngha rt
quan trng đi vi cung th trng BS.
Ngun cung BS ph thuc vào chính sách đu t vì BS hàng hóa có th do các
c quan nhà nc đu t xây dng t các ngun vn ngân sách, các qu nhà  khác
nhau thuc s hu nhà nc và thông qua khu vc công nhà nc điu tit quan h
cung cu trên th trng. Bên cnh khu vc nhà nc ngun cung BS ch yu
hình thành t khu vc t nhân do các doanh nghip, cá nhân thc hin bng ngun
vn ca mình phi tuân th các nguyên tc, quy đnh ca các vn bn pháp lut và
nhà nc thc hin điu tit khu vc t nhân bng chính sách quy hoch, các quy
đnh và tiêu chun xây dng. Thc t cho thy rng khi h thng các vn bn pháp
quy càng không cht ch và đng b thì s dn đn là hot đng phi chính thc hay
gi cách khác là th trng ngm s càng tng dn đn hn ch s phát trin ca th
trng BS trên toàn cc.
Mt khác ngun cung BS ph thuc rt ln vào chính sách quy hoch s dng ca
h thng chính tr hay quyt đnh phân cp ca chính quyn đa phng vì tài
nguyên đt  nc ta đc hin pháp quy đnh đt đai là tài sn ca toàn dân, nhà
nc là c quan qun lỦ.
(ii) Cu th trng BS
Cu th trng BS là toàn b lng BS hàng hóa mà ngi tiêu dùng sn sàng
chp nhn và có kh nng thanh toán ti mt thi đim vi mt mc giá nht đnh.
15

Chúng ta cn phân bit gia nhu cu và cu th trng BS vì gia chúng có s
khác bit v quy mô, phm vi đi tng xut hin. Ví d nh cu thng xut hin
vi quy mô ln và trên phm vi rng vi tt c đi tng, nhng cu thc t trên th
trng li không hoàn toàn trùng khp do nhng nhu cu không có kh nng thanh

toán thì lng nhu cu này không tr thành cu trên th trng, có nhng cá nhân
không có nhu cu s dng nhng có lng tin nhàn ri sn sàng mua BS đu c
kim li tr thành lc lng cu xut hin trên th trng. Chính s khác bit nêu
trên, cu th trng là phm trù có quan h cht ch vi nhu cu, kh nng thanh
toán và điu kin hot đng ca th trng.
Cu th trng BS hình thành trên nhng điu kin bao gm nh sau: s xut hin
ca nhu cu tiêu dùng v mt dng BS nào đó mà nhu cu đó không th t tha
mưn bng các qu BS sn có chính cho bn thân h;  đm bo kh nng thanh
toán cho các nhu cu này phi có ngun lc lng tài chính, ch khi có các ngun
lc tài chính cho thanh toán các nhu cu mi đc chuyn thành cu trên th
trng;Tính cht và điu kin ca th trng to nên c hi cho nhng ngi đu c
ch BS tng giá đ kim li; Phi có th trng là môi trng đ nhu cu có kh
nng thanh toán tr thành cu thc.
Cu th trng BS có nhiu loi khác nhau, song lng cu v đt đai và nhà 
chim t trng ln nht. Cu th trng đt đai bao gm đt đai cho sn xut, đt
công nghip, giao thông, các công trình cng đng, dch v, du lch, cu v đt xây
dng các loi nhà và các công trình xây dng khác. Cu th trng v nhà đt xut
hin rng rưi và sôi đng nht trên th trng BS. Trên th trng nhà đt ngoài
cu th trng nhà đt thông thng còn xut hin cu gi to ca nhà kinh doanh
BS, điu này làm tng gi to nhu cu v nhà  làm cng thng trong quan h
cung cu và h ly là giá BS tng, gim đt bin ti nhng thi đim nht đnh.
Nhng yu t tác đng đn cu th trng BS bao gm nh: giá ca BS hàng
hóa, quy mô dân s, thu nhp ca dân c; chính sách quy hoch, đô th hóa; chính
sách tín dng và chính sách chính sách thu; yu t tâm lỦ ngi tiêu dùng; s
lng nhà đu c, đu t, ngi mua; th hiu ngi tiêu dùng và các yu t khác.
16

S gia tng v dân s là áp lc ln làm gia tng v nhu cu nhà  và đt , khi dân
s tng thêm nhu cu v sn xut, thng mi, dch v và nhu cu khác tng áp lc
nhu cu v BS. Thu nhp tng là điu kin c bn đ nâng cao cht lng cuc

sng, nhu cu v nhà , đt  và hot đng sn xut tng lên đáng k. Chính sách
quy hoch, đô th hóa tác đng rt ln lên cu th trng vì ai cng mun sng trong
khu vc có h tng k thut, xư hi n đnh, có môi trng sng trong lành, cnh
quan tt. Mt khác, chính sách thu và tín dng cng tác đng không nh đn cu
th trng, khi có chính sách h tr v lưi sut hay m ca tín dng cho th trng
BS, th trng s có nhng phn ng tc thi và cu th trng s tng lên rõ rt.
Quá trình đô th hóa  nc ta là quá trình tp trung khu dân c và m rng không
gian đô th không ch gia tng cu th trng rt ln v nhà  đô th mà còn các
công trình kin trúc chc nng nh cao c vn phòng, khách sn, thng mi, dch
v. Mt khác th hiu ca ngi tiêu dùng v kt cu h tng, kiu mu BS và các
yu t khác cng tác đng đn cu th trng BS.
2.2.6 Quanăhăcungăậ cuăthătrngăBS
Trong th trng cnh tranh thông thng, giá c ca hàng hóa s điu tit cung cu,
nu giá c ca mt loi hàng hóa tng s kích thích cung làm cho lng cung ca
hàng hóa đó có xu hng tng lên, bên cnh đó giá tng s có tác đng đn cu, làm
lng cu gim và ngc li khi giá gim cu th trng có xu hng tng lên
nhng lng cung ca th trng hàng hóa s có xu hng gim. Ti mt thi đim
kho sát v dng hàng hóa cung và cu tng tác nhau hình thành giá cân bng và
sn lng cân bng, nhng theo lỦ thuyt cung và cu chu tác đng bi rt nhiu
yu t nên giá cân bng s thay đi và hình thành giá cân bng mi. Do đó, khi
quan sát giá th trng ca mt loi hàng hóa BS ti mt thi đim ngi ta đa ra
nhn xét v quan h cung cu và phân tích nhng yu t tác đng lên giá nhm tìm
ra nhng gii pháp thích hp hng ti ti u hóa hot đng sn xut kinh doanh.
Nhng BS là hàng hóa đc bit vì ngun cung tài nguyên đt va hn ch, va
chu s qun lỦ cht ch ca h thng pháp lut và công trình BS đc thit k,