Hoàn thiện công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn việt nam chi nhánh hà trung

BỘ TÀI CHÍNH
HỌC VIỆN TÀI CHÍNH
--------------

HOÀNG PHƯƠNG ANH
LỚP: CQ51/16.02

LUẬN VĂN TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN
VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TRUNG

Chuyên ngành

: Định giá tài sản và kinh doanh bất động sản

Mã số

: 16

Giảng viên hướng dẫn : TS. Nguyễn Minh Hoàng

Hà Nội - 2017


Học viện Tài chính

Lu ận văn t ốt

nghiệp

LỜI CAM ĐOAN

Em xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng em, các số liệu,
kết quả nêu trong luận văn tốt nghiệp là trung thực xuất phát từ tình hình thực
tế của đơn vị thực tập.
Tác giả luận văn tốt nghiệp

Hoàng Phương Anh

Sv: Hoàng Phương Anh

i

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN..............................................................................................i
MỤC LỤC.............................................................................................................ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT..................................................................vii
DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU.................................................................viii
PHẦN MỞ ĐẦU...................................................................................................1
CHƯƠNG 1:..........................................................................................................4
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC......................................................4

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP.............................................4
1.1.1. Khái niệm về bất động sản..................................................................4
1.1.2. Phân loại bất động sản.........................................................................5
1.1.3. Đặc điểm của bất động sản..................................................................6
1.1.4. Quyền của chủ thể đối với bất động sản..............................................8
1.2. BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP..................................................................9
1.2.1. Khái niệm về bất động sản thế chấp....................................................9
1.2.2. Đặc điểm của bất động sản thế chấp.................................................10
1.2.3. Các hình thức và thời hạn thế chấp tài sản........................................10
1.2.4. Điều kiện khi thế chấp tài sản............................................................12
1.2.5. Vai trò của bất động sản thế chấp trong nền kinh tế quốc dân..........13
1.3. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP......................................................................................................14
1.3.1. Thẩm định giá bất động sản...............................................................14
1.3.2. Định giá bất động sản thế chấp..........................................................14
1.3.3. Sự cần thiết của công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp........15
1.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác định giá bất động sản..............16
1.3.5. Các nhân tố ảnh hưởng đến giá trị của bất động sản thế chấp...........20
1.3.6. Các nguyên tắc định giá bất động sản...............................................22
1.4. CÁC PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...........................26
Trên thực tế hiện nay thì tại các ngân hàng đa phần đều chỉ sử dụng ba
phương pháp chính là phương pháp so sánh, phương pháp chi phí và phương
pháp vốn hóa. Trong đó phương pháp so sánh là phương pháp được sử dụng
nhiều nhất vì tính chất đáng tin cậy của nó.....................................................26
1.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp...........................................................27
1.4.2. Phương pháp thu nhập.......................................................................29
1.4.3. Phương pháp chi phí..........................................................................32
1.4.4. Phương pháp thặng dư.......................................................................34
1.5. QUY TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN...........................................36
Sv: Hoàng Phương Anh

ii

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

Quy trình định giá BĐS là một quá trình có tính hệ thống, giúp TĐV về giá
hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá. Quy trình định
giá BĐS bao gồm 6 bước sau:.........................................................................36
1.5.1. Xác định vấn đề.................................................................................36
1.5.2. Lên kế hoạch......................................................................................36
1.5.3. Thu thập tài liệu.................................................................................37
1.5.4. Phân tích tài liệu và ước tính giá trị...................................................38
1.5.5. Chuẩn bị báo cáo định giá.................................................................39
1.5.6. Báo cáo định giá................................................................................39
2.1. TỔNG QUAN VỀ NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN
NÔNG THÔN CHI NHÁNH HÀ TRUNG.....................................................41
2.1.1. Sự hình thành và phát triển Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển
Nông thôn Việt Nam....................................................................................41
2.1.2. Sự hình thành và phát triển của Agribank chi nhánh Hà Trung........43
2.1.3. Cơ cấu tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của Agribank chi nhánh Hà
Trung...........................................................................................................44
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Agribank chi nhánh Hà Trung............................44
2.2. TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNG KINH DOANH CỦA AGRIBANK CHI

NHÁNH HÀ TRUNG TRONG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY.........................45
2.2.1. Tình hình huy động vốn:...................................................................45
Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn giai đoạn 2014 – 2016.................................46
Đơn vị tính: tỷ đồng........................................................................................46
I. Huy động vốn..............................................................................................47
5.108...............................................................................................................47
6.148...............................................................................................................47
6.857...............................................................................................................47
709..................................................................................................................47
11,53...............................................................................................................47
1.040...............................................................................................................47
20,36...............................................................................................................47
1. Nguồn vốn tiền tệ.......................................................................................47
4.773...............................................................................................................47
5.827...............................................................................................................47
6.507...............................................................................................................47
680..................................................................................................................47
11,66...............................................................................................................47
1.084...............................................................................................................47
22,71...............................................................................................................47
- Tiền gửi từ TCKT - XH................................................................................47
818..................................................................................................................47
1.302...............................................................................................................47
Sv: Hoàng Phương Anh

iii

CQ51/16.02

Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

1.108...............................................................................................................47
-194.................................................................................................................47
-14,9................................................................................................................47
484..................................................................................................................47
59,16...............................................................................................................47
- Tiền gửi dân cư.............................................................................................47
3.655...............................................................................................................47
4.525...............................................................................................................47
5.399...............................................................................................................47
874..................................................................................................................47
19,31...............................................................................................................47
870..................................................................................................................47
23,8.................................................................................................................47
2. Nguồn ngoại tệ quy đổi..............................................................................47
335..................................................................................................................47
321..................................................................................................................47
350..................................................................................................................47
29....................................................................................................................47
9,03.................................................................................................................47
-14...................................................................................................................47
-4,18................................................................................................................47
- Tiền gửi từ TCKT - XH................................................................................47
60....................................................................................................................47
75....................................................................................................................47

68....................................................................................................................47
-7.....................................................................................................................47
-9,3..................................................................................................................47
15....................................................................................................................47
25....................................................................................................................47
2.2.2. Tình hình sử dụng vốn:......................................................................49
Bảng 2.2: Cơ cấu nợ theo thành phần kinh tế giai đoạn 2014 – 2016.................50
(Nguồn: Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Agribank chi nhánh Hà
Trung)..............................................................................................................50
Đơn vị tính: tỷ đồng........................................................................................51
2.2.3. Các hoạt động dịch vụ:......................................................................52
Bảng 2.3: Kết quả hoạt động dịch vụ giai đoạn 2014 - 2016..............................53
Đơn vị tính: triệu đồng...................................................................................53
2.3. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI AGRIBANK CHI NHÁNH HÀ TRUNG
.........................................................................................................................54
2.3.1. Căn cứ định giá BĐS thế chấp..........................................................54
Sv: Hoàng Phương Anh

iv

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

2.3.2. Các văn bản pháp luật áp dụng trong định giá BĐS thế chấp...........54
2.3.3. Nguồn thông tin để thẩm định...........................................................56
2.3.4. Quy định của Agribank về BĐS thế chấp..........................................57
2.4. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI
NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN CHI
NHÁNH HÀ TRUNG.....................................................................................65
2.4.1. Thực trạng công tác định giá bất động sản thế chấp tại Agribank.....66
2.4.2. Quy trình định giá bất động sản thế chấp tại Agribank.....................66
2.4.3. Dẫn chứng cụ thể về hoạt động định giá BĐS thế chấp tại Agribank
chi nhánh Hà Trung.....................................................................................72
Bảng 2.4: Đặc điểm và thông tin chính của BĐS................................................76
Bảng 2.5: Điều chỉnh các BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá..................77
Căn cứ Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường: “ Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng
cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của tài sản so sánh.
Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải đảm bảo chênh lệch với
từng mức giá đất ước tính không quá 10%”................................................78
Bảng 2.6: Bảng xác định giá trị còn lại của công trình.......................................79
Bảng 2.7: Đặc điểm và thông tin chính của BĐS................................................82
Bảng 2.8: Điều chỉnh các BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá..................84
Căn cứ Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường: “ Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng
cách lấy bình quân số học đối với các mức giá ước tính của tài sản so sánh.
Giá đất của thửa đất cần định giá đã xác định phải đảm bảo chênh lệch với
từng mức giá đất ước tính không quá 10%”................................................85
2.4.4. Nhận xét về hoạt động thẩm định BĐS thế chấp thông qua các dẫn
chứng:..........................................................................................................86
2.5. ĐÁNH GIÁ CHUNG VỀ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ PHÁT
TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TRUNG....................87

2.5.1. Những thành tựu đạt được.................................................................88
2.5.2. Những hạn chế và khó khăn gặp phải................................................89
2.5.3. Tồn tại và nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt động định giá
BĐS thế chấp...............................................................................................91
Chương 3:............................................................................................................95
PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC..................95
THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG NÔNG NGHIỆP VÀ
PHÁT TRIỂN NÔNG THÔN VIỆT NAM CHI NHÁNH HÀ TRUNG............95
Sv: Hoàng Phương Anh

v

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

3.1. ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA AGRIBANK CHI NHÁNH HÀ
TRUNG NHỮNG NĂM TIẾP THEO................................................................95
3.1.1. Định hướng phát triển chung của Agribank chi nhánh Hà Trung.........95
Agribank chi nhánh Hà Trung đang tiếp tục tập trung đẩy mạnh công tác huy
động vốn và cho vay, giữ vững vai trò chủ đạo, chủ lực trên thị trường tài
chính, tín dụng ở nông thôn, phát triển và nâng cao chất lượng các sản phẩm
dịch vụ ngân hàng, tăng cường công tác kiểm tra trước, trong và sau khi cho
vay, xử lý thu hồi nợ quá hạn, nợ xấu trên địa bàn huyện Hà Trung. Đồng
thời, thực hiện phân loại, lựa chọn khách hàng, dự án có hiệu quả để đầu tư,

ưu tiên đầu tư cho nông nghiệp - nông dân - nông thôn, doanh nghiệp nhỏ và
vừa, các đơn vị thu mua lương thực và nông sản; chuyển đổi cơ cấu đầu tư
hợp lý, phục vụ tốt mục tiêu phát triển kinh tế. Ngân hàng đã tích cực phối
hợp với địa phương, tạo điều kiện cho các hộ dân, doanh nghiệp hoạt động
trong lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn được tiếp cận nguồn vốn tín dụng để
phát triển sản xuất, kinh doanh........................................................................95
3.1.2. Định hướng của AGRIBANK chi nhánh Hà Trung trong công tác thẩm
định giá BĐS thế chấp.....................................................................................97
Trong bối cảnh nền kinh tế mở, ngày càng nhiều các ngân hàng thành lập và
phát triển, nắm bắt tình hình nên Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông
thôn Việt Nam cũng có định hướng cho phát triển tín dụng nói chung và phát
triển hoạt động định giá nói riêng:..................................................................97
- Ngoài việc thực hiện công tác định giá theo các quy định của Nhà nước,
Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam cũng hoàn thiện
hơn những quy định, văn bản nghiệp vụ liên quan đến thẩm định tài sản thế
chấp riêng của mình trên nền tảng của các văn bản pháp quy nhằm mở rộng
tín dụng đặc biệt nâng cao chất lượng tín dụng thẩm định. Thực hiện việc
thẩm định bất động sản nói chung và các dự án bất động sản nói chung một
cách nhanh nhạy, chính xác để đáp ứng kịp thời nhiệm vụ kinh doanh của
ngân hàng và nhu cầu vốn của xã hội..............................................................97
3.2. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ
BĐS THẾ CHẤP.................................................................................................98
3.2.2. Về nâng cao hiệu quả quy trình định giá bất động sản.....................99
3.2.4. Về nhân sự......................................................................................102
3.2.7. Một số giải pháp khác.....................................................................105
3.3. KIẾN NGHỊ...............................................................................................106
Trong nền kinh tế thị trường, sự can thiệp của Nhà nước chủ yếu thông qua việc
hoạch định các chiến lược phát triển, các công cụ kinh tế vĩ mô, đặc biệt là chính
sách tài chính, tiền tệ, điều tiết thu nhập, chính sách đầu tư... Đồng thời, Nhà
Sv: Hoàng Phương Anh

vi

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

nước phải xây dựng một hệ thống pháp luật hoàn chỉnh tạo hành lang pháp lí
cho nền kinh tế và phải nâng cao năng lực điều hành vĩ mô nền kinh tế của Nhà
nước...................................................................................................................106
3.3.1. Kiến nghị với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền...............................106
3.3.2. Kiến nghị với Ngân hàng nhà nước Việt Nam....................................110
3.3.3. Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt
Nam...............................................................................................................110

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
AGRIBANK:

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam

BĐS:

Bất động sản

CBĐG:

Cán bộ định giá

CLCL:

Chất lượng còn lại

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Sv: Hoàng Phương Anh

vii

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

QSD:

Quyền sử dụng

QSH:

Quyền sở hữu

GTTT:

Giá trị thị trường

NHNN:

Ngân hàng Nhà nước

SDTNVHQN:

Sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất

TĐV:

Thẩm định viên

TSTC:

Tài sản thế chấp

UBND:

Ủy ban nhân dân

Lu ận văn t ốt

DANH MỤC SƠ ĐỒ, BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Tình hình huy động vốn giai đoạn 2014 – 2016.................................46
Bảng 2.2: Cơ cấu nợ theo thành phần kinh tế giai đoạn 2014 – 2016.................50
Bảng 2.3: Kết quả hoạt động dịch vụ giai đoạn 2014 - 2016..............................53

Bảng 2.4: Đặc điểm và thông tin chính của BĐS................................................76
Sv: Hoàng Phương Anh

viii

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

Bảng 2.5: Điều chỉnh các BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá..................77
Bảng 2.6: Bảng xác định giá trị còn lại của công trình.......................................79
Bảng 2.7: Đặc điểm và thông tin chính của BĐS................................................82
Bảng 2.8: Điều chỉnh các BĐS so sánh với BĐS cần thẩm định giá..................84

SƠ ĐỒ
Sơ đồ 2.1: Cơ cấu tổ chức của Agribank chi nhánh Hà Trung............................44

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1: Tình hình huy động vốn giai đoạn 2014 – 2016..................................47
Hình 2.2: Cơ cấu nợ theo thành phần kinh tế giai đoạn 2014 – 2016.................50

Sv: Hoàng Phương Anh

ix

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngân hàng là một trong những tổ chức trung gian tài chính quan trọng nhất
của nền kinh tế với vai trò chủ lực trong việc luân chuyển dòng tiền của một
quốc gia. Được ra đời với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận thông qua hoạt động đi
vay để cho vay, hệ thống ngân hàng ngày càng phát triển lớn mạnh hòa nhịp với
tốc độ phát triển chung của đất nước. Tuy nhiên nó cũng giống như một con dao
hai lưỡi, hoạt động cho vay của ngân hàng luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để hạn chế
những rủi ro này, ngân hàng thường yêu cầu người đi vay phải thế chấp tài sản
của họ mà chủ yếu là các bất động sản. Thế chấp bằng bất động sản là một vấn
đề hết sức phức tạp vì nó liên quan đến đất đai – một tài sản có giá trị lớn do
Nhà nước thống nhất quản lý.
Với sự bùng nổ về số lượng của các ngân hàng thương mại ngày nay, để có
thể đứng vững và phát triển trên thị trường, các ngân hàng buộc phải cạnh tranh
với nhau. Sự cạnh tranh gay gắt ấy kéo theo sự phát triển của nhiều nghiệp vụ
tín dụng, một trong số đó là nghiệp vụ định giá bất động sản thế chấp bởi bên
cạnh lãi suất thì việc xác định lượng vốn cho vay cũng là một trong những cách
để thu hút khách hàng đến với ngân hàng. Thêm vào đó, trước tình hình giá cả
nhà đất có nhiều biến động như hiện nay thì việc định giá càng trở nên cấp bách
và là căn cứ quan trọng để ngân hàng quyết định lượng vốn cho vay hợp lý sao
cho vừa đảm bảo an toàn lại vừa mang tính cạnh tranh.

Nhận thức được tầm quan trọng của việc định giá bất động sản thế chấp
như vậy, ngân hàng đã có những quy định, quy trình định giá riêng của mình.
Tuy nhiên vẫn còn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là khi thị trường bất động sản ở
nước ta còn sự thiếu thông tin, không minh bạch về nguồn cung làm gia tăng
thêm tính không hoàn hảo cũng như tình trạng đầu cơ đẩy giá bất động sản lên
cao thông qua các giao dịch ngầm đã khiến cho hoạt động định giá phát triển
Sv: Hoàng Phương Anh

1

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

chậm. Xuất phát từ thực tế đó, em đã lựa chọn đề tài: “Hoàn thiện công tác
thẩm định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát
triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Hà Trung” với mục tiêu có thể tìm hiểu
sâu hơn về hoạt động thẩm định giá nói chung và định giá bất động sản thế chấp
tại ngân hàng nói riêng, đồng thời có thể đưa ra một số kiến nghị nhằm đẩy
mạnh hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và
Phát triển Nông thôn chi nhánh Hà Trung.
2. Mục tiêu và đối tượng nghiên cứu
 Mục tiêu nghiên cứu
Đi sâu vào nghiên cứu và phân tích một số vấn đề sau:
- Hệ thống hoá về mặt lý luận hoạt động định giá BĐS thế chấp.

- Đánh giá thực trạng vấn đề thẩm định giá BĐS thế chấp tại Agribank chi
nhánh Hà Trung.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động thẩm định giá
BĐS thế chấp tại Agribank chi nhánh Hà Trung.
 Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cứu thực tế hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp tại Agribank chi
nhánh Hà Trung, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá BĐS mà chi
nhánh đang sử dụng trong hoạt động của ngân hàng.
3. Phạm vi nghiên cứu
Đề tài được nghiên cứu tại Agribank chi nhánh Hà Trung, các phương pháp
và số liệu được thu thập từ năm 2014 đến 2016.
4. Phương pháp nghiên cứu
Trong quá trình thực hiện đề tài, các phương pháp được sử dụng, đó là:
phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp duy vật
biện chứng, duy vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh...
5. Kết cấu của đề tài

Sv: Hoàng Phương Anh

2

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

Ngoài phần mở đầu kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, mục lục luận
văn được sắp xếp thành 3 chương chính như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về công tác định giá BĐS thế chấp
Chương 2: Thực trạng công tác thẩm định giá BĐS thế chấp tại Ngân
hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam chi nhánh Hà Trung.
Chương 3: Phương hướng và giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định
giá BĐS thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt
Nam chi nhánh Hà Trung.
Em xin gửi lời cảm ơn đến T.S Nguyễn Minh Hoàng cùng các anh chị tại
Agribank chi nhánh Hà Trung đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo em về mặt kiến thức,
nghiệp vụ và cung cấp số liệu thực tế trong quá trình thực tập để em hoàn thành
luận văn tốt nghiệp của mình một cách tốt nhất. Do bị hạn chế về thời gian cũng
như kiến thức nên không thể tránh khỏi những sai sót.
Rất mong nhận được các ý kiến đóng góp của thầy cô và bạn đọc.

Sv: Hoàng Phương Anh

3

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

CHƯƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG TÁC

THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP
1.1. BẤT ĐỘNG SẢN
1.1.1.

Khái niệm về bất động sản

1.1.1.1. Khái niệm về tài sản
Theo chuẩn mực kiểm toán Việt Nam số 4 ban hành kèm theo quyết định số
149 ra ngày 31/12/2001 của Bộ trưởng Bộ Tài Chính:
“Tài sản là một nguồn lực:
+ Doanh nghiệp có thể kiểm soát được; và
+ Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho doanh nghiệp”.
Bên cạnh đó còn có vô số những khái niệm, định nghĩa khác nhau về tài
sản, vì chúng được nhìn nhận từ nhiều góc độ khía cạnh. Nhưng dưới cách nhìn
nhận của thẩm định viên thì tài sản được khái quát một cách đơn giản nhưng rõ
ràng “Tài sản là một nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định”.
Hiện này có rất nhiều cách phân loại tài sản thành các nhóm tài sản khác
nhau, điều này còn tùy thuộc vào tiêu thức phân loại mà chúng ta lựa chọn. Và
một thức phân loại thường được sử dụng hầu hết trong mọi lĩnh vực ngành ngề
đó là: Tiêu thức phân loại khả năng di dời, nên tài sản nói chung được phân làm
2 loại: Động sản và Bất động sản (BĐS).
1.1.1.2. Khái niệm về bất động sản
Theo điều 174 của Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015:
" Bất động sản là các tài sản không thể di dời bao gồm:
- Đất đai;

Sv: Hoàng Phương Anh

4

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

- Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn
liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
- Các tài sản khác gắn liền với đất;
- Các tài sản khác do pháp luật quy định."
1.1.2. Phân loại bất động sản
1.1.2.1. Theo đặc tính vật chất
- Đất đai.
- Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc.
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời.
+ Các công trình hạ tầng kĩ thuật gắn liền với đất đai: hệ thống điện lưới,
điện thoại,…
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Vườn cây lâu năm.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản.
+ Các công trình du lịch, vui chơi.
+ Các công trình khai thác mỏ.
1.1.2.2. Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất
Bao gồm đất đai và công trình kiến trúc:
 Trong đó, công trình kiến trúc bao gồm 5 loại:
- Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán.

- Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất nhà xưởng: nhà xưởng, kho hàng,
mặt bằng khu công nghiệp.
- Công trình kiến trúc có tính chất thương mại: chợ, trung tâm thương mại.
- Khách sạn và văn phòng cho thuê.
- Công trình kiến trúc khác: nhà thờ, bệnh viện, trường học.
 Đất đai được chia thành 3 nhóm: nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi
nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng:
Sv: Hoàng Phương Anh

5

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

- Nhóm đất nông nghiệp: bao gồm 8 loại:
+ Đất trồng cây hàng năm.
+ Đất trồng cây lâu năm.
+ Đất rừng sản xuất.
+ Đất rừng phòng hộ.
+ Đất rừng đặc dụng.
+ Đất nuôi trồng thủy sản.
+ Đất làm muối.
+ Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
- Nhóm đất phi nông nghiệp.

+ Đất ở.
+ Đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp.
+ Đất sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng.
+ Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.
+ Đất sử dụng vào mục đích công cộng: Đất giao thủy lợi, đất xây dựng
các công trình văn hóa, y tế,…
+ Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng.
+ Đất có các công trình là đền, đình, chùa,..
+ Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa.
+ Đất sông, ngòi , kênh, rạch,…
+ Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ.
- Nhóm đất chưa sử dụng: chưa xác định được mục đích sử dụng đất.
1.1.3. Đặc điểm của bất động sản
- Tính cố định về vị trí: Đặc điểm này là do hàng hóa BĐS luôn gắn liền với
đất đai, nên cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng di dời, khó có
khả năng tăng thêm về số lượng hay diện tích. Vị trí là một yếu tố quan trọng
quyết định đến giá trị cũng như giá cả của BĐS. Yếu tố vị trí bao gồm: Địa điểm
cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hóa – xã hội, môi trường, cảnh quan, cơ
Sv: Hoàng Phương Anh

6

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

sở hạ tầng. Tính cố định vị trí tạo nên giá trị mang tính khu vực của BĐS. Thẩm
định viên cần chú ý khi định giá BĐS phải đặt trong điều kiện của khu vực, của
vùng, không được áp đặt giá của một BĐS cho BĐS khác, mà chỉ dùng giá này
để tham khảo.
- Tính bền vững: Do đất đai là một loại tài nguyên thiên nhiên đặc biệt, hầu
như không bị hủy hoại, đồng thời các công trình kiến trúc, vật kiến trúc có khả
năng tồn tại hàng trăm năm, thậm chí có thể cải tạo và tiếp tục sử dụng. Khi xem
xét đánh giá một BĐS, chúng ta cần phân biệt rõ “tuổi thọ kinh tế” và “tuổi thọ
vật lý” của BĐS đó. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và
trạng thái vận hành bình thường mà chi phí sử dụng BĐS ngang bằng với lợi ích
mà BĐS mang lại. Tuổi thọ vật lý nói chung dài hơn nhiều, nó kết thúc khi các
kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hóa và hư hỏng, không còn an toàn cho việc tiếp
tục sử dụng.
- Tính khác biệt: Không có hai BĐS nào giống hệt nhau. Nguyên nhân là do
sự khác biệt về vị trí, khác nhau về kết cấu và kiến trúc, khác biệt về quyền đối
với BĐS, khác nhau về hướng, về quang cảnh, môi trường… Trên thị trường
BĐS cũng khó tồn tại hai công trình giống hệt nhau. Yếu tố khác biệt luôn luôn
tồn tại ngay cả ở hai BĐS ở ngay cạnh nhau. Do đặc tính này, trên thị trường
BĐS, vị trí và giá trị của các BĐS không hoàn toàn giống nhau. Ngoài ra, các
kiến trúc sư cũng như các chủ đầu tư dự án đều quan tâm đến tính khác biệt để
tạo nên giá trị vượt trội, tăng sức hấp dẫn đối với khách hàng.
- Tính khan hiếm: Sự khan hiếm của BĐS chủ yếu xuất phát từ diện tích đất
đai tự nhiên là có giới hạn và BĐS có tính khác biệt, cố định về vị trí. Do đó mà
quan hệ cung cầu trên thị trường BĐS luôn bị mất cân đối, cầu luôn lớn hơn
cung, thị trường thường xuyên có hiện tượng đầu cơ, ép giá, đẩy cao giá cả BĐS
vượt quá giá trị thực. Người định giá BĐS có nhiệm vụ định giá BĐS đúng giá
trị, giúp cho các bên liên quan không bị nhầm lẫn trước giá ảo trên thị trường.
Sv: Hoàng Phương Anh

7

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

- Tính có giá trị lớn: Giá trị của BĐS thường là rất cao, xuất phát từ tính
khan hiếm của đất đai, cũng như chi phí xây dựng các công trình là rất lớn.
Thẩm định viên cần phải thật chính xác trong quá trình thẩm định giá, tránh sai
số, vì chỉ một sai sót nhỏ về số liệu thì sẽ ảnh hưởng về tài chính cho một trong
các bên tham gia giao dịch.
- Tính ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, cả ảnh
hưởng về mặt vật lý và kinh tế. Giá trị của một BĐS có thể chịu ảnh hưởng của
một BĐS khác. Đặc biệt khi Nhà nước xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng
làm tăng vẻ đẹp, nâng cao giá trị của các mảnh đất xung quanh. Dựa vào đặc
tính này, khi định giá BĐS, thẩm định viên cần phải có một cái nhìn tổng quát,
nắm bắt xu hướng phát triển của BĐS cũng như của các BĐS xung quanh, vì
điều này có ảnh hưởng đến giá trị của BĐS cần thẩm định giá trong tương lai.
1.1.4. Quyền của chủ thể đối với bất động sản
- Đối với đất đai:
+ Sở hữu vĩnh viễn: Sở hữu đất đai được công nhận bằng giấy chứng nhận
quyền sở hữu do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp. Đây là hình thức chiếm
giữ cao nhất.
+ Thuê theo hợp đồng: Đất thuộc quyền sở hữu vĩnh viễn hoặc đất công
Nhà nước có thể đem cho thuê theo hợp đồng dài hạn hoặc ngắn hạn.

+ Quyền sử dụng đất: tương tự như cho thuê theo hợp đồng nhưng thường
gắn liền với một hoạt động nhất định nào đó trên vùng đất cho thuê.
- Đối với các công trình:
+ Quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình
ở trên khu đất ấy.
+ Thuê theo hợp đồng: Các công trình nằm trên khu đất được đem cho
thuê theo hợp đồng.
Sv: Hoàng Phương Anh

8

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

1.2.

nghiệp

Lu ận văn t ốt

BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP

1.2.1. Khái niệm về bất động sản thế chấp
Theo quy định tại Điều 342 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài
sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia
(sau đây gọi là bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên
nhận thế chấp.

Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản, động sản có vật phụ thì
vật phụ của bất động sản, động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản, động sản có vật phụ thì
vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Tài sản thế chấp cũng có thể là tài sản được hình thành trong tương lai.
2. Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho
người thứ ba giữ tài sản thế chấp.”
Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn thực hiện một số quy
định về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng, các loại tài sản dùng để thế
chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng bao gồm:
a, Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, bao gồm các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất khác.
b, Giá trị quyền sử dụng đất mà pháp luật về đất đai quy định được thế
chấp.
c, Tàu biển theo quy định của Bộ Luật Hàng hải Việt Nam, máy bay theo
quy định của Luật Hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp cần phải
thế chấp.

Sv: Hoàng Phương Anh

9

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

d, Tài sản hình thành trong tương lai như: bất động sản hình thành sau thời
điểm ký giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của khách hàng như: lợi
tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các bất động sản khác
mà bên thế chấp có quyền nhận.
đ, Các tài sản khác theo quy định của pháp luật.
1.2.2. Đặc điểm của bất động sản thế chấp
- Bất động sản là tài sản có giá trị lớn, đồng thời lại chịu tác động khá lớn
của thị trường. Trong thế chấp, để đảm bảo an toàn cho ngân hàng, giá trị của
BĐS thế chấp luôn luôn được định giá thấp hơn giá trị thị trường tại thời điểm
thế chấp. Thông thường giá trị BĐS thế chấp chỉ được tính tương đương với giá
trị của nó tại thời điểm thị trường xấu nhất, mức giá có thể là thấp nhất.
- Do đặc điểm của BĐS là không thể di dời được, nên BĐS đem thế chấp
không thể là thực thể vật chất mà chỉ có các quyền liên quan đến BĐS, chủ yếu
là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Đặc điểm này cũng được quy định
bởi hiện nay ở nước ta đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, các tổ chức, cá nhân
chỉ có quyền sử dụng đất mà không có quyền sở hữu đất. Vì thế chấp BĐS bản
chất là thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà nên
trong thời gian thế chấp chủ sở hữu BĐS vẫn được sử dụng, khai thác BĐS đó
nhưng không được và cũng không thể trao đổi, chuyển nhượng các BĐS đó trên
thị trường. Như vậy khi đem thế chấp BĐS tại ngân hàng thì chủ của BĐS chỉ
còn quyền sử dụng, không còn quyền định đoạt và quyền chiếm hữu.
1.2.3. Các hình thức và thời hạn thế chấp tài sản
- Hình thức thế chấp tài sản: Thế chấp tài sản phải được lập thành văn bản
cam kết hoặc hợp đồng thế chấp tài sản ( từ đây gọi chung là hợp đồng thế chấp
tài sản ). Đối với tài sản mà pháp luật có quy định đăng ký quyền sở hữu thì khi
thế chấp phải đăng ký tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; bên nhận thế chấp
giữ bản gốc giấy tờ về quyền sở hữu tài sản.
Sv: Hoàng Phương Anh

10

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

 Các hình thức thế chấp tài sản
 Thế chấp trực tiếp và thế chấp gián tiếp:
- Thế chấp trực tiếp là hình thức thế chấp bằng tài sản hình thành từ vốn
vay.
- Thế chấp gián tiếp là hình thức thế chấp mà ở đó tài sản thế chấp là tài sản
đã có sẵn thuộc sở hữu của bên đi vay.
 Thế chấp pháp lý và thế chấp công bằng:
- Thế chấp pháp lý là hình thức thế chấp mà trong đó khách hàng vay vốn
chuyển giao quyền sở hữu tài sản thế chấp cho ngân hàng. Vì vậy, khi khách hàng
vay thế chấp không hoàn trả theo thỏa thuận của hợp đồng thì ngân hàng được
quyền bán tài sản để thu hồi nợ mà không cần nhờ sự can thiệp của tòa án.
- Thế chấp công bằng là hình thức mà người thế chấp chỉ giao cho ngân hàng
giữ giấy tờ sở hữu bất động sản thế chấp để làm đảm bảo cho khoản tín dụng
được cấp. Khi người đi vay không thực hiện được nghĩa vụ theo hợp đồng thì việc
xử lý tài sản phải dựa trên cơ sở thỏa thuận giữa người đi vay và người cho vay
hoặc phải nhờ đến sự can thiệp của toà án nếu có tranh chấp.
 Thế chấp thứ nhất và thế chấp thứ hai:
- Thế chấp thứ nhất là là việc thế chấp tài sản để đảm bảo cho món vay thứ
nhất. Cần lưu ý rằng thế chấp thứ nhất không phải là lần đầu tiên đem tài sản đi

vay thế chấp để làm đảm bảo cho món nợ vay, mà là tài sản thế chấp cho món nợ
thứ nhất đang hiện hành.
- Thế chấp thứ hai có hai trường hợp:
+ Thế chấp cho bên vay và thế chấp cho nhiều bên vay dưới hình thức hợp
đồng vốn. Trong trường hợp thế chấp cho khoản vay hợp vốn, việc quản lý tài
sản và giấy tờ của tài sản đảm bảo do một ngân hàng đại diện.
+ Là hình thức thế chấp, trong đó người đi vay sử dụng phần giá trị chênh
lệch giữa giá trị TS thế chấp và khoản vay thứ nhất được bảo đảm bằng tài sản
đó để bảo đảm cho khoản nợ thứ hai.
Sv: Hoàng Phương Anh

11

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

 Thế chấp toàn bộ và thế chấp 1 phần bất động sản:
- Thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản
cũng thuộc tài sản thế chấp.
- Nếu thế chấp 1 phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ chỉ thuộc tài sản
thế chấp nếu có thỏa thuận.
Trong thực tế các ngân hàng chỉ chấp nhận thế chấp toàn bộ bất động sản.
 Thời hạn thế chấp:
- Thời hạn của mỗi lần thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tính từ ngày ký hợp đồng

thế chấp, cầm cố bảo lãnh đến ngày chấp dứt thế chấp, cầm cố hoặc bảo lãnh
(bằng hoặc dài hơn thời hạn cho vay đã ghi trên hợp đồng tín dụng).
1.2.4. Điều kiện khi thế chấp tài sản
Để trở thành tài sản thế chấp vay vốn tại các tổ chức tín dụng, tài sản trên
phải đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
a) Tài sản phải thuộc quyền sở hữu hoặc thuộc quyền sử dụng, quản lý
của khách hàng vay, bên bảo lãnh theo quy định sau đây:
- Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của khách
hàng vay theo quy định của pháp luật về đất đai;...
- Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do Nhà
nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền
vay theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp nhà nước;.....
- Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của khách hàng vay:
Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, thì khách
hàng vay phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản.
b) Tài sản được phép giao dịch, tức là tài sản mà pháp luật cho phép hoặc
không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp,
bảo lãnh và các giao dịch khác.
c) Tài sản không có tranh chấp, tức là tài sản không có tranh chấp về
quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng, quản lý của khách hàng vay tại thời điểm ký
kết hợp đồng bảo đảm.
Sv: Hoàng Phương Anh

12

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

Trong văn bản lập riêng hoặc hợp đồng thế chấp, khách hàng vay phải cam
kết với tổ chức tín dụng về việc tài sản thế chấp không có tranh chấp và phải
chịu trách nhiệm về cam kết của mình.
d) Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì khách hàng vay
phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
1.2.5. Vai trò của bất động sản thế chấp trong nền kinh tế quốc dân
 Đối với chủ sở hữu bất động sản:
Khi thế chấp BĐS thì chủ sở hữu vẫn có thể sử dụng BĐS trong thời gian
thế chấp đồng thời lại có thêm lượng vốn cần thiết sử dụng cho mục đích mà họ
đang muốn thực hiện. Đây là hình thức huy động vốn hiệu quả, nhanh chóng đối
với các tổ chức, cá nhân.
Tuy nhiên, các tổ chức cá nhân khi sử dụng hình thức này cũng thường gặp
phải một khó khăn và vướng mắc rất lớn, đó là bất động sản khi đem đi bảo đảm
thường chỉ được các ngân hàng định giá ở mức giá rất thấp, là giá khi thị trường
trầm lắng nhất. Như vậy giá trị của bất động sản không được đánh giá chính xác,
gây thiệt thòi cho cá nhân và tổ chức khi vay vốn.
 Đối với các tổ chức tín dụng:
Các ngân hàng nói chung và các ngân hàng thương mại nói riêng được
thành lập với mục đích kinh doanh tiền tệ với hai chức năng chính: đi vay và cho
vay. Để đảm bảo an toàn và giảm thiểu rủi ro trong hoạt động cho vay, các ngân
hàng đòi hỏi các tổ chức, cá nhân, doanh nghiệp khi vay vốn phải có tài sản đảm
bảo, đặc biệt là dùng BĐS làm tài sản bảo đảm. Việc thế chấp BĐS làm tài sản
bảo đảm tiền vay ở các ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng giúp cho các tổ
chức này giảm thiểu được rủi ro tín dụng, tạo điều kiện cho họ thu hút thêm
nguồn vốn để từ đó phát triển, mở rộng hoạt động dịch vụ của ngân hàng. Bảo
đảm BĐS góp phần làm tăng tài sản của ngân hàng, thúc đẩy tốc độ chu chuyển

vốn, tạo ra lợi nhuận cho ngân hàng, tạo điều kiện để hệ thống ngân hàng phát
Sv: Hoàng Phương Anh

13

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

triển cả về quy mô và chất lượng, góp phần quản lí khối lượng tiền tệ trong lưu
thông.
 Đối với nền kinh tế quốc dân:
Nhận thế chấp BĐS là hoạt động giúp cho các Ngân hàng hoạt động tốt.
Không những thế, việc các ngân hàng tạo điều kiện cho các tổ chức, cá nhân
được vay vốn để kinh doanh hay mở rộng kinh doanh đã thúc đẩy sự phát triển
mạnh mẽ cho nền kinh tế. Từ đó phát triển thị trường tài chính tiền tệ. Sự bình
ổn và phát triển của thị trường này có tác động rất lớn tới sự ổn định và phát
triển của toàn bộ nền kinh tế.
1.3. NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
THẾ CHẤP
1.3.1. Thẩm định giá bất động sản
- Định giá là việc đánh giá hoặc đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với
thị trường tại một thời điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hoặc thông lệ
quốc tế.
- Định giá bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học xác định giá trị của

BĐS cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định có tính đến các đặc
điểm của BĐS và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn bao gồm cả những lĩnh vực đầu
tư thay thế.
- Mục đích cụ thể là quyết định giá của từng bất động sản cụ thể.
- Thời điểm cụ thể: trong quy định của pháp luật, giá trị của tài sản chỉ có
giá trị pháp lí tại một thời điểm cụ thể (ngày cụ thể).
1.3.2. Định giá bất động sản thế chấp
1.3.2.1. Khái niệm định giá bất động sản thế chấp
- Định giá BĐS thế chấp là xác định giá trị của bất động sản phục vụ cho
mục tiêu thế chấp ở thời điểm thế chấp có tính đến các đặc điểm của BĐS.
Sv: Hoàng Phương Anh

14

CQ51/16.02


Học viện Tài chính

nghiệp

Lu ận văn t ốt

- Bản chất của BĐS thế chấp cũng là định giá BĐS. Nó chỉ là một hình
thức cụ thể là định giá cho mục đích thế chấp BĐS cho ngân hàng để vay vốn.
1.3.2.2. Đặc điểm định giá bất động sản thế chấp
- Khi định giá BĐS thế chấp phải tính giá trị BĐS trong điều kiện thị
trường BĐS bất ổn nhất. Sau đó dựa vào quy định của ngân hàng đưa ra mức
cho vay hợp lý.
- Định giá BĐS thế chấp chủ yếu chú ý đến các đặc điểm pháp lý và quy

mô của BĐS bởi thế chấp BĐS là thế chấp quyền sử dụng đất hoặc quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất.
- Tại Ngân hàng, khi tiến hành định giá, bước nhận hồ sơ ban đầu là rất
quan trọng, không phải BĐS nào cũng có thể nhận thế chấp. Nó tùy thuộc vào
quy định của từng Ngân hàng.
1.3.3. Sự cần thiết của công tác thẩm định giá bất động sản thế chấp
Giá trị của BĐS trên thị trường BĐS rất quan trọng và phức tạp bởi mức giá
trị BĐS cụ thể lại phụ thuộc rất nhiều vào vị thế của đất đai, mục đích sử dụng,
tính khan hiếm, tâm lý tiêu dùng, và nhiều yếu tố khác,… Nhưng những yếu tố
này cần phải được phân tích, xử lý và đánh giá đúng với giá trị thực của nó
nhằm phục vụ cho việc tư vấn trong nhiều lĩnh vực như thế chấp, mua bán,… Để
thực hiện công việc định giá và tư vấn ấy phải là một người được đào tạo, có
chuyên môn, nghiệp vụ và đạo đức nghề nghiệp. Việc xác định giá trị BĐS phải
tuân thủ theo nguyên tắc, phương pháp, quy định của Nhà nước. Bên cạnh đó,
đất đai là một tài sản có giá trị lớn và là thành phần cơ bản tạo nên BĐS đối với
một quốc gia, do đó Nhà nước cần phải có những biện pháp quản lý lành mạnh
và một trong những biện pháp hữu hiệu ấy chính là hoạt động có hiệu quả của tổ
chức tư vấn thẩm định giá. Vì vậy sự ra đời của công tác thẩm định giá là cần
thiết nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt
động của thị trường BĐS, thúc đẩy và đưa thị trường BĐS hoạt động một cách
Sv: Hoàng Phương Anh

15

CQ51/16.02