Báo cáo nghiên cứu thị trường Bất Động Sản Việt Nam Q22018

Báo Cáo Nghiên Cứu Thị Trường
Tháng 7/2018
Tóm Tắt Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam

Q2 2018

www.joneslanglasalle.com.vn


Nội dung
KINH TẾ VIỆT NAM

3

THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

5

Văn phòng

5

Nguồn cung tăng nhẹ
Nhu cầu tăng mạnh
Giá thuê tăng đáng chú ý
Bán lẻ

6

Nguồn cung tăng nhẹ
Nhu cầu duy trì ở mức tốt

Giá thuê tăng nhẹ
Nhà ở

7

Lượng dự án được giới thiệu tăng mạnh
Nhu cầu cao ở phân khúc bình dân
Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng
Khu công nghiệp

8

Nguồn cung tăng mạnh
Nguồn cầu duy trì ổn định
Giá thuê tăng
HÀ NỘI

9

Văn phòng

9

Nguồn cung tăng nhẹ
Nhu cầu cao
Giá thuê ổn định
Bán lẻ

10

Nguồn cung ổn định
Nguồn cầu tăng trưởng mạnh
Giá thuê tăng vừa phải
Nhà ở bán

11

Lượng mở bán mới ở phân khúc trung cấp tăng mạnh
Nhu cầu mạnh ở phân khúc trung cấp
Giá bán ổn định

COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2018. All Rights Reserved

2


VIETNAM
BÁO
CÁO PROPERTY
TÓM TẮT THỊ
MARKET
TRƯỜNG
BRIEF
BẤT–ĐỘNG
1Q17 SẢN VIỆT NAM – Q2.18

KINH TẾ VIỆT NAM
Kinh tế Việt Nam chứng kiến sự tăng trưởng mạnh mẽ: Tính đến nửa

Tăng trưởng GDP (so với cùng kỳ năm trước)

đầu năm 2018, GDP của Việt Nam đạt mức tăng trưởng 7,08%, mức tăng
của 6 tháng cao nhất kể từ năm 2011, trong đó 7,45% cho Q1 và 6,79%

10

cho Q2.18. Theo Tổng cục Thống kê, kết quả này phản ánh sự cải thiện

8

của hầu hết các thành phần kinh tế. Trong đó, khu vực công nghiệp và
xây dựng tăng trưởng đáng kể 9,07%, tiếp theo là khu vực dịch vụ và
khu vực nông - lâm - ngư nghiệp với mức tăng lần lượt là 6,9% và 3,93%.
Tốc độ tăng trưởng trong nửa cuối năm 2018 được dự đoán sẽ thấp hơn.
Tuy nhiên, nếu năng lực và tiềm năng hiện tại được tận dụng hết, thì có

%

6
4
2
0
12341234123412341234123412

thể đạt mục tiêu là 6,7% cho năm 2018.

2012

Doanh thu bán lẻ và lượng khách quốc tế tăng: Tổng mức bán lẻ hàng

2013 2014 2015 2016 2017 2018
GDP Trong Quý
GDP Từ Đầu Năm
Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL

hóa và dịch vụ tiêu dùng ghi nhận trong Q2.18 đạt mức tăng cao khoảng
10,7% so với cùng kỳ năm trước. Theo Tổng cục Du lịch Việt Nam, số
lượng khách du lịch quốc tế trong nửa đầu năm 2018 đạt hơn 7,89 triệu

Doanh thu bán lẻ và Khách quốc tế
(tính đến nay, so với cùng kỳ năm trước)

và Hàn Quốc vẫn là nguồn khách lớn nhất, với tổng số hơn 3,2 triệu lượt

bất động sản và bán lẻ đứng ở vị trí thứ hai và thứ ba tương ứng 5,54 tỷ

Doanh Thu Bán Lẻ Thực

USD và 1,5 tỷ USD. Về mặt chủ đầu tư, Nhật Bản dẫn đầu với 6,47 tỷ USD

5-2018

4-2018

3-2018

2-2018

1-2018

12-2017

11-2017

8,4%. Tính theo 17 ngành đầu tư, lĩnh vực chế biến và sản xuất tiếp tục
dẫn đầu, thu hút 7,91 tỷ USD và chiếm 38,9% tổng vốn đầu tư. Lĩnh vực

9-2017

bằng 99,7% so với cùng kỳ năm 2017. FDI giải ngân đạt 8,37 tỷ USD, tăng

10-2017

năm 2017. Trong đó, có 1.366 dự án đăng ký mới trị giá 11,8 tỷ USD,

%

8-2017

tổng vốn FDI cam kết đạt gần 20,33 tỷ USD, tăng 5,7% so với cùng kỳ

%

7-2017

FDI của Việt Nam tiếp tục đạt được kỷ lục mới: tính đến tháng 6/2018,

12
10
8

6
4
2
0

6-2017

khách đến Việt Nam.

45
35
25
15
5
-5
-15

6-2018

lượt khách, tăng 27,2% so với cùng kỳ năm trước. Trong đó, Trung Quốc

Lượng Khách Quốc Tế

Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL

và đạt 31,8% vốn FDI, Hàn Quốc đứng thứ hai với 5,06 tỷ USD và
Singapore vị trí thứ ba với 2,39 tỷ USD. Các dự án đáng chú ý bao gồm
Thành phố thông minh với tổng vốn đầu tư 4.138 tỷ USD tại Hà Nội của
nhà đầu tư Nhật Bản, dự án nhà máy sản xuất polypropylene do Tập

FDI (tính đến nay)

đoàn Hyosung (Hàn Quốc) đầu tư với tổng số vốn 1.201 tỷ USD tại BR-

FDI Đăng ký

5-2018

3-2018

1-2018

11-2017

9-2017

7-2017

5-2017

3-2017

1-2017

11-2016

(*) Khách hội họp, khen thưởng, hội nghị và triển lãm sự kiện

9-2016

USD của nhà đầu tư Singapore tại Thừa Thiên Huế.

Triệu USD
40,000
35,000
30,000
25,000
20,000
15,000
10,000
5,000
0
7-2016

VT. Dự án Công ty TNHH Laguna (Việt Nam) tăng vốn đầu tư thêm 1,12 tỷ

FDI Giải ngân

Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL

3


VIETNAM
BÁO
CÁO PROPERTY
TÓM TẮT THỊ
MARKET
TRƯỜNG
BRIEF

BẤT–ĐỘNG
1Q17 SẢN VIỆT NAM – Q2.18

KINH TẾ VIỆT NAM
CPI quý 2 tăng mạnh: CPI của Việt Nam trung bình tăng 3,29% trong

CPI

nửa đầu năm 2018 so với cùng kỳ năm ngoái, chủ yếu do tăng chi phí y
tế và học phí, tăng chi phí điện và khí đốt cùng với lương tối thiểu. CPI
tính riêng tháng 6 tăng 4.67% so với cùng kỳ năm trước và tăng 0,61% so

6.0

%

%

1.0
0.5

với tháng 5, là mức tăng theo tháng cao nhất của 6 tháng kể từ năm
2011 trong 7 năm qua. Trong số 11 nhóm sản phẩm và dịch vụ được

3.0

0.0

khảo sát, giá trong ngành điện và khí đốt và ngành thực phẩm trong
0.0

6-2018

4-2018

2-2018

12-2017

8-2017

6-2017

4-2017

2-2017

So với năm trước

cùng kỳ năm 2017, tạo điều kiện ổn định thị trường. Để kiểm soát lạm

10-2017

và thép tăng. Trong khi đó, dịch vụ viễn thông giảm nhẹ 0,53% so với

10-2016

và vật liệu xây dựng tăng bình quân 9,09% so với cùng kỳ do giá xi măng

12-2016

-1.0
8-2016

nhất lần lượt là 13,95% và 4,29% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số nhà ở

-0.5
6-2016

bình quân 6 tháng đầu năm 2018 cho thấy tốc độ tăng trưởng mạnh

So với tháng trước (RHS)

Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL

phát trong những tháng còn lại của năm 2018, Thủ tướng chỉ thị các bộ
không tăng giá điện, còn giá dịch vụ y tế và giáo dục sẽ tăng nếu đáp
ứng các yêu cầu, từ đó hướng đến đạt mục tiêu lạm phát dưới 4% vào
năm 2018.

CPI – Nhà ở và Vật liệu xây dựng
Thặng dư thương mại 2,57 tỷ USD duy trì tại Việt Nam: Theo thống kê
của Tổng cục Hải quan Việt Nam, thặng dư thương mại của Việt Nam

10.0

%

%

trên 2,57 tỷ USD trong nửa đầu năm 2018. Nhìn chung, doanh thu xuất

khẩu ước tính trong nửa đầu năm 2018 đạt khoảng 113,93 USD tỷ, tăng

0.5
5.0
0.0

16% so với cùng kỳ năm 2017, trong khi giá trị nhập khẩu đạt 112,2 tỷ

-0.5

So với năm trước

nguồn nhập khẩu chủ yếu với tổng trị giá nhập khẩu lần lượt là 31,1 tỷ

6-2018

4-2018

2-2018

12-2017

10-2017

8-2017

6-2017

4-2017

2-2017

12-2016

thoại, thiết bị và đồ điện tử. Trong khi đó, Trung Quốc và Hàn Quốc là

10-2016

cùng kỳ năm 2017, với một số sản phẩm chủ lực như hàng dệt may, điện

8-2016

0.0
6-2016

USD, tăng 10%. Hoa Kỳ và EU vẫn giữ kỷ lục là hai thị trường xuất khẩu
lớn nhất với 21,5 tỷ USD, tăng 9,2% và 20,5 tỷ USD, tăng 12,3%, so với

1.0

So với tháng trước (RHS)

Nguồn: Tổng cục Thống kê, Nghiên cứu JLL

USD và 22,5 tỷ USD vào quý 2 năm 1818 cho hàng may mặc, máy móc,
thiết bị điện tử, máy tính, điện thoại di động và các thiết bị khác.

Số doanh nghiệp đăng ký tăng đột biến: Trong nửa đầu năm 2018, có

Cán cân thương mại

khoảng 64.531 doanh nghiệp thành lập mới, tăng 5,3% về số lượng công
ty, 8,9% về vốn đăng ký so với cùng kỳ năm 2017 và vốn đăng ký bình
quân của doanh nghiệp mới thành lập là 10,1 tỷ đồng, tăng 3,4% so với
cùng kỳ. Trong giai đoạn này, số lượng doanh nghiệp mới trong lĩnh vực

2.5

Tỷ USD

%
20.0
10.0

1.5

0.0

bất động sản đạt hơn 3.300, tăng 44,2% so với cùng kỳ năm trước và

0.5

chiếm 5,1% tổng số doanh nghiệp đăng ký. Đến cuối tháng 6 năm 2018,

-0.5

-20.0

-1.5

-30.0

Mức đạt được

6-2018

4-2018

2-2018

12-2017

10-2017

8-2017

6-2017

4-2017

2-2017

12-2016

10-2016

hoặc chờ giải thể, cho thấy tỷ lệ cao là 48% so với cùng kỳ năm 2017.

8-2016

trong đó 34,819 doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động không đăng ký

6-2016

khoảng 52.803 doanh nghiệp đã tạm ngừng hoạt động, tăng 39,3%,

-10.0

% Kim ngạch xuất khẩu

Nguồn: Tổng cục Hải quan Việt Nam, Nghiên cứu JLL

4


VIETNAM
BÁO
CÁO PROPERTY
TÓM TẮT THỊ
MARKET
TRƯỜNG
BRIEF
BẤT–ĐỘNG
1Q17 SẢN VIỆT NAM – Q2.18

THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM
Nguồn cung và nguồn cầu
2

Tổng nguồn cung (m NFA)

Tỷ lệ lấp đầy(%)
Thay đổi theo quý (điểm cơ bản)

Hạng A

Hạng B

Hạng C

Tổng cộng

249.209
94,0%
128

885.254
96,5%
102

810.334
96,9%
N/A

1.944.797
96,3%
N/A

Nguồn: Nghiên cứu JLL

NGUỒN CUNG TĂNG NHẸ

 Nguồn cung Hạng A và Hạng B không thay đổi trong quý vừa qua. Hạng C

Tổng nguồn cung (‘000 m2)

chào đón hai tòa nhà mới tại Quận 3 và Tân Bình, ghi nhận nguồn cung
tăng khoảng 3.500

2000

m2.

 Đến cuối Q2.18, tổng nguồn cung thị trường văn phòng TP.HCM đạt
1.945.000 m2.

1500
1000

NHU CẦU TĂNG MẠNH
 Hạng B ghi nhận hấp thụ ròng cao nhất do diện tích cho thuê lớn đến từ
các dự án mới hoàn thành trong thời gian gần đây với khoảng 9.000 m2

500
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1Q18 2Q18
Hạng A
Hạng B
Hạng C

sàn được thuê mới.
 Tính đến cuối Q2.18, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường đạt mức cao trên 95%.

Nguồn: Nghiên cứu JLL

Trong đó, tỷ lệ lấp đầy của phân khúc Hạng A và Hạng B được ghi nhận
tăng mạnh nhờ vào nhu cầu cao trên thị trường.

Hạng B

Hạng C

Tổng cộng

50,0
42,3
 0,8

28,6
23,3
2,7

19,4
15,6
N/A

31,3
26,0
N/A

Nguồn: Nghiên cứu JLL

GIÁ THUÊ TĂNG ĐÁNG CHÚ Ý
 Giá thuê trung bình Hạng A tiếp tục tăng với tốc độ chậm hơn so với quý

Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng)

trước. Mức giá thuê cao hiện tại khiến cho giá thuê trên phúc này khó có

10

khoảng 21.000 m2 GFA sàn văn phòng Hạng B vào tổng nguồn cung.

Hạng A

– Trong tương lai, tính đến năm 2020, nguồn cung tương lai dự kiến đến
cung tương lai Hạng A, đặc biệt là các dự án Hạng A tạm dừng hoặc chờ
Chỉ số

 Giá thuê tiếp tục tăng
– Giá thuê toàn thị trường dự kiến sẽ tiếp tục xu hướng tăng, nhờ vào
nhu cầu cao trên thị trường và chất lượng cao hơn của các dự án tương
lai.
– Nhu cầu thuê mới sẽ tiếp tục tăng trong khi nhu cầu chuyển và mở
rộng văn phòng vẫn chiếm đa số trên thị trường.

Hạng B
Nguồn: Nghiên cứu JLL

từ các dự án văn phòng Hạng B chất lượng cao sẽ đặt áp lực lên nguồn
thi công trong thời gian dài.

2Q17

– Thaco Complex dự kiến hoàn thành trong năm nay sẽ đóng góp

20
1Q17

 Nguồn cung tăng

30

4Q16

TRIỂN VỌNG

40

3Q16

quý trước nhờ vào nhu cầu tiếp tục cao trên thị trường.

2Q16

 Giá thuê trung bình Hạng B ghi nhận tăng mạnh, khoảng 2,7% so với

50

1Q16

thể tăng mạnh trong thời gian tới.

2Q18

Giá thuê gộp trung bình (USD/m /tháng)
Giá thuê thuần trung bình (USD/m2/tháng)
Thay đổi theo quý (%) [2]

Hạng A

1Q18

[1] [2]

4Q17

2

3Q17

Hiệu suất tài sản

Dự báo đến cuối năm 2018
Hạng A

Hạng B

Nguồn cung
Tỷ lệ lấp đầy
Giá thuê
Nguồn: Nghiên cứu JLL

[1]: Giá thuê gộp là giá đã bao gồm phí dịch vụ/ phí quản lý (không gồm thuế VAT).
[2]: Giá thuê gộp, thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.

5


VIETNAM
BÁO
CÁO PROPERTY
TÓM TẮT THỊ
MARKET
TRƯỜNG
BRIEF
BẤT–ĐỘNG
1Q17 SẢN VIỆT NAM – Q2.18

THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ TP.HCM
Nguồn cung và nguồn cầu
2

Tổng nguồn cung (m )
Tỷ lệ lấp đầy (%)
Thay đổi theo quý (điểm cơ bản)

TTTM

Bazaar

Siêu thị

Cửa hàng tiện lợi

962.058
91,4
 55

39.850
91,0
0,0

491.000
N/A
N/A

285.150
N/A
N/A
Nguồn: Nghiên cứu JLL

NGUỔN CUNG TĂNG
 Trong quý vừa qua, nguồn cung TTTM không thay đổi và giữ ở mức
962.000 m2 .
 Nhờ vào sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng cũng như kỳ vọng khả quan

Tổng nguồn cung (‘000 m2)
1200
1000
800

của các chủ đầu tư vào sức mua tăng của thành phố, loại hình cửa hàng

600

tiện lợi và siêu thị tiếp tục mở rộng với lần lượt khoảng 130.000 m2 và

400

3.000 m2 nguồn cung mới gia nhập vào thị trường trong quý khảo sát.

200
0

NHU CẦU DUY TRÌ Ở MỨC TỐT

2013

2014 2015 2016 2017 1Q18 2Q18
Trung tâm
Ngoài trung tâm

 Tỷ lệ trống giảm 63 điểm phần trăm theo quý xuống mức 8,6%, chủ yếu
nhờ vào diện tích thuê mới tại các dự án hoàn thành trong thời gian gần

Nguồn: Nghiên cứu JLL

đây.
 Ngành hàng ăn uống và giải trí tiếp tục ghi nhận tình hình kinh doanh tốt và đóng vai trò chủ chốt trong nguồn cầu bán lẻ ở cả phân
khúc Trung tâm và Ngoài trung tâm.
Trung tâm thương mại

Hiệu suất tài sản
Giá thuê gộp (USD/m2/tháng) [1] [2]
Thay đổi theo quý (%) [2]

Trung Tâm

Ngoài Trung Tâm

77,9
 0,7

37,4
 0,2

Bazaar
150
0,0
Nguồn: Nghiên cứu JLL

GIÁ THUÊ TĂNG NHẸ
 Giá thuê toàn thị trường đạt khoảng 47 USD/m2/tháng, tăng nhẹ 0,1%

Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng)

theo quý và 3,6% theo năm. Trong khi các trung tâm ở khu vực Trung
tâm ghi nhận mức tăng cao hơn với 0,7% theo quý và 6,1% theo năm,
giá thuê tại phân khúc Ngoài trung tâm duy trì ở mức ổn định với một
vài dự án ghi nhận giá thuê giảm nhẹ do nguồn cung tăng trong thời
gian qua.

90
70
50
30

TRIỂN VỌNG

góp khoảng 50.000

– Dưới áp lực đến từ sự tăng trường của ngành thương mại điện tử, các

Chỉ số

hóa, giải trí, trưng bày hơn thay vì nơi mua sắm đơn thuần như trước
đây.
 Khu vực trung tâm tiếp tục thu hút khách thuê
– Ngày càng nhiều đơn vị bán lẻ nước ngoài gia nhập vào thị trường, đặc
biệt là khu vực Trung tâm nơi có tỷ lệ lấp đầy và giá thuê tiếp tục xu
hướng tăng

2Q18

1Q18

4Q17

Ngoài trung tâm
Nguồn: Nghiên cứu JLL

sàn bán lẻ vào tổng nguồn cung.

dự án bán lẻ tương lai dự kiến sẽ được phát triển như một địa điểm văn

3Q17

2Q17

1Q17

4Q16

Trung tâm

– Trong quý tới, Vincom Center LM81 được dự kiến khai trương, đóng
m2

3Q16

2Q16

 Cải thiện hình thức bán lẻ

1Q16

10

Dự báo đến cuối năm 2018
Trung tâm

Ngoài trung tâm

Nguồn cung
Công suất thuê
Giá thuê
Nguồn: Nghiên cứu JLL

– Trong khi đó, phân khúc Ngoài trung tâm dự kiến sẽ xảy ra hiện tượng
vượt cung trong thời gian tới.
[1]: Giá thuê gộp là giá đã bao gồm phí dịch vụ/ phí quản lý (không gồm thuế VAT).
[2]: Giá thuê gộp, thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.

6


VIETNAM
BÁO
CÁO PROPERTY
TÓM TẮT THỊ
MARKET
TRƯỜNG
BRIEF
BẤT–ĐỘNG
1Q17 SẢN VIỆT NAM – Q2.18

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TP.HCM
Nguồn cung và nguồn cầu

Căn hộ

Biệt thự / Nhà phố [1]

Cung hoàn thành (căn)

147.000

9.700

Cung chưa hoàn thành (căn) [2]

69.000

7.700

3,9

9,2

Lượng tồn kho (%)

[3]

Nguồn: Nghiên cứu JLL

LƯỢNG DỰ ÁN ĐƯỢC GIỚI THIỆU TĂNG MẠNH
 Căn hộ: Tâm lý thị trường vẫn tiếp tục tăng. Trong khi lượng mở bán
chính thức [4] ở Q2.18 đạt 6.947 căn, giảm 49,1% theo quý và 11,5% theo
năm, thị trường vẫn ghi nhận một lượng lớn, khoảng 6.000 căn hộ nằm
trong các dự án đã được giới thiệu trong quý này.

Tổng nguồn cung hoàn thành – Căn hộ

căn
160.000

 Biệt thự/Nhà phố: Nguồn cung mới đạt 1.550 căn, 73% trong đó là sản

80.000

phẩm nhà phố. Đáng chú ý, 77% tổng nhà phố đang được giao dịch ở

40.000

mức giá từ 350.000 đến 555.000 USD/căn.

Bình dân

120.000

Trung cấp
Cao cấp
Sang trọng

0.

NHU CẦU CAO Ở PHÂN KHÚC BÌNH DÂN

2013 2014 2015 2016 2017 6T18

 Căn hộ: Lượng bán đạt 7.374 căn, giảm 19,4%% theo năm, do nguồn

Phân khúc sang trọng chiếm <1% tổng nguồn cung

cung mới khá hạn chế. Trong đó, 70% lượng bán đến từ phân khúc Bình

Nguồn: Nghiên cứu JLL

dân, tập trung ở Quận 8, Bình Chánh với mức giá từ 1.000-1.200 USD/m2.
 Biệt thự/Nhà phố: Lượng bán đạt 1.483 căn, tương ứng với nguồn cung mới, phần lớn tập trung ở Quận 9, 2, Bình Chánh và Gò Vấp.
Hiệu suất Tài sản
Căn hộ
Biệt thự / Nhà phố

Giá chào bán Sơ cấp
Thay đổi theo quý
 0,8%
 3,6%

[5]

Giá chào bán Thứ cấp

Thay đổi theo năm [5]
 3,6%
 11,0%

Thay đổi theo quý
 1,7 %
 3,2%

[5]

Thay đổi theo năm [5]
 3,1%
 7,2%
Nguồn: Nghiên cứu JLL

GIÁ BÁN SƠ CẤP TIẾP TỤC TĂNG
 Thị trường sơ cấp
– Căn hộ: Giá tiếp tục tăng mỗi quý trên toàn thị trường, trong đó phân

Giá trung bình theo phân khúc (USD/m2)

khúc Bình dân ghi nhận mức tăng đáng kể nhất, khoảng 2,6%.
từ cả mục đích mua để ở và đầu tư.
 Thị trường thứ cấp

Căn hộ
Căn hộ

– Biệt thự/Nhà phố: Giá bán tăng, tương ứng với nhu cầu mạnh mẽ đến

Bình dân
Trung cấp
Cao cấp
Sang trọng

– Căn hộ: Giá tiếp tục tăng ở mức 1,7% theo quý trong Q2.18, trong khi

Biệt thự / Nhà phố

mức tăng trung bình hàng quý giai đoạn 2017-Q2.18 chỉ khoảng 0,5% .

.0

– Biệt thự/Nhà phố: Giá bán tiếp tục xu hướng tăng, khoảng 3,2% theo

Trung bình sơ cấp

quý, trên toàn thị trường.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG

1.000 2.000 3.000 4.000
Trung bình thứ cấp
Nguồn: Nghiên cứu JLL

 Nguồn cung tương lai dồi dào, tập trung ở phân khúc giá thấp
Nguồn cung sắp hoàn thành (căn)

hơn 24.000 căn, phần lớn đến từ phân khúc Bình dân và Trung cấp.
– Khoảng 1.900 căn biệt thự/nhà phố được mong đợi chào bán vào 2
quý cuối năm 2018, thị trường tiếp tục mở rộng ở Quận 9, 2 và Gò Vấp.
 Tâm lý đầu tư hạ nhiệt
– Nhu cầu mua để ở và đầu tư đang khá tương đồng, tuy nhiên tâm lý
đầu tư ở thị trường căn hộ cao cấp đang hạ nhiệt do áp lực nguồn cung
dồi dào.

2020 2019 2018

– Trong 2 quý cuối năm 2018, thị trường căn hộ kỳ vọng chào đón thêm

Căn hộ

Biệt thự / Nhà phố
Căn hộ
Biệt thự / Nhà phố
Căn hộ
Biệt thự / Nhà phố
0.

20.000 40.000 60.000
Nguồn: Nghiên cứu JLL

– Giá bán tiếp tục tăng ở các dự án mới so với các dự án cũ có vị trí tương tự.
[1] Trừ các

7

dự án đất nền [2] Trừ các dự án chưa mở bán và bao gồm các dự án đã bán hết. [3] Tỷ lệ phần trăm của [2] lượng chưa bán được vào thời điểm cuối quý. [4] Các
dự án chung cư chỉ được coi là mở bán chính thức khi được phép ký Hợp đồng mua bán (thường được diễn ra sau khi xây xong phần móng). [5] Thay đổi theo quý và
theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh


VIETNAM
BÁO
CÁO PROPERTY
TÓM TẮT THỊ
MARKET
TRƯỜNG
BRIEF
BẤT–ĐỘNG
1Q17 SẢN VIỆT NAM – Q2.18

THỊ TRƯỜNG KHU CÔNG NGHIỆP ĐÔNG NAM BỘ
Nguồn Cung
Tổng diện tích (ha)
Diện tích đất cho thuê (ha)
Tỷ lệ lắp đầy (%)

TP.HCM

Đồng Nai

Bình Dương

BR-VT

Tây Ninh

Bình Phước

4.206
2.802
77%

9.813
6.835
85%

10.931
7.265
88%

7.783
4.772
58%

2.992
2.158
67%

1.305
879
85%
Nguồn: Nghiên cứu JLL

NGUỒN CUNG TĂNG MẠNH

Tổng Nguồn Cung & Công Suất Thuê

 Nguồn cung khu công nghiệp phía Nam vào cuối tháng 6/2018 đã tăng
cao so với quý Q4.17, với tổng diện tích đất khoảng 37.030 ha. Phần lớn
nguồn cung mới đến từ các tỉnh BR-VT và Tây Ninh, là các tỉnh ít thành

10

‘000 ha

100%

8

80%

6

60%

 Nhìn chung, Bình Dương và Đồng Nai vẫn là những thị trường dẫn đầu,

4

40%

chiếm gần 56% tổng nguồn cung, nhờ vào việc tiếp cận cơ sở hạ tầng

2

20%

giao thông thuận lợi.

0

lập trong khu vực.

0%
TP.HCM Đồng Bình BRVT
Nai Dương

NGUỒN CẦU DUY TRÌ ỔN ĐỊNH

Tây

Ninh

Tổng diện tích cho thuê

 Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt 77% vào Q2.18, tăng 200 điểm phần trăm

Bình
Phước

Tỉ lệ lấp đầy
Nguồn: Nghiên cứu JLL

so với Q4.17, chủ yếu ghi nhận tại Bình Dương và Đồng Nai.
 Nhu cầu tăng cao tại các nhà máy sản xuất sẵn sàng với tỷ lệ lấp đầy
khoảng 87%, dẫn đến nguồn cung hạn chế ở miền Nam.
Hiệu suất tài sản
2

Giá thuê đất trung bình (USD/m /chu kỳ thuê)

[1]

2

Giá thuê nhà xưởng trung bình (USD/m /tháng)

TP.HCM

Đồng Nai

Bình Dương

BR-VT

Tây Ninh

Bình Phước

150.0

79,2

67,4

55,6

49,4

33,1

3,5

4,4

3,6

3,5

2,7

2,0

Nguồn: Nghiên cứu JLL

GIÁ THUÊ TĂNG
 Tính đến Q2.18, tiền thuê đất ở khu kinh tế trọng điểm phía Nam đạt
mức trung bình 72 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 4,7% so với Q4.17.
 Giá thuê đất tại TP.HCM, với mức tăng 7 USD so với Q4.17, tiếp tục dẫn
đầu khu vực phía Nam nhờ vị trí thuận lợi, cao gần gấp đôi mức trung
bình của khu vực. Trong khi đó, giá cho thuê đất ở các thành phố khác
có xu hướng tăng lên, với giá thuê tăng từ 3-5

USD/m2/chu

kỳ thuê.

 Giá thuê nhà xưởng tăng nhẹ so với cuối năm 2017, nhưng vẫn ở mức

Giá thuê đất và Giá thuê nhà xưởng trung bình
USD/m2/chu kỳ thuê
200
150

 Khối lượng lớn nguồn cung mới đang chờ đợi

4

100

2

50
0

0
TP.HCM Đồng Bình
Nai Dương

vừa phải, từ 2 - 5 USD/ m2 /tháng.
TRIỂN VỌNG

USD/m2/tháng
6

Giá thuê đất trung bình

BRVT

Tây
Ninh

Bình
Phước

Giá thuê nhà xưởng trung bình
Nguồn: Nghiên cứu JLL

– Hơn 11.940 ha nguồn cung cấp đất công nghiệp dự kiến sẽ gia nhập thị
trường phía Nam trong ba năm tới, trong đó các giai đoạn mở rộng của
các dự án hiện có đóng góp một tỷ trọng lớn.

 Nhu cầu tiếp tục tăng cao hơn với các sản phẩm công nghiệp
– Tỷ lệ lấp đầy và tỷ lệ tăng trưởng cho thuê dự đoán sẽ đạt mức cao hơn
do nhu cầu thuê tăng mạnh và triển vọng kinh tế tích cực.
– Nhu cầu về nhà xưởng chất lượng cao cũng như các dịch vụ liên quan,

Chỉ số

Dự báo đến cuối năm 2018
Đất

Nhà xưởng

Nguồn cung
Tỷ lệ lấp đầy
Giá thuê

cùng với nhu cầu về đất công nghiệp sẽ tăng mạnh.
[1]: Phí sử dụng hạ tầng và phí dịch vụ (không gồm thuế VAT) chưa bao gồm trong giá thuê trung bình.

Nguồn: Nghiên cứu JLL


BÁO CÁO TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – Q2.18

THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI
Nguồn cung và nguồn cầu
Tổng nguồn cung (m2)
Tỷ lệ lấp đầy(%)
Thay đổi theo quý (điểm cơ bản)

Hạng A
529.000
94,0
72

Hạng B
1.011.007
93,9
14

Tổng cộng
1.540.000
93,9
34
Nguồn: Nghiên cứu JLL

NGUỒN CUNG TĂNG NHẸ
 Trong Q2.18, không có nguồn cung Hạng A mới. Tòa nhà số 5 Điện Biên

Tổng nguồn cung (‘000 m2)

Phủ là tòa nhà Hạng B duy nhất mới gia nhập thị trường, cung cấp thêm
7.810 m2 sàn văn phòng hạng B, nâng tổng nguồn cung Hạng A và Hạng
B của thị trường Hà Nội lên 1.540.000 m2 vào cuối Q2.18.
 Hầu hết nguồn cung hiện tại tập trung ở trung tâm thành phố (gồm các
quận Hai Ba Trưng, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Ba Đình), theo sau bởi các
quận phía Tây Hà Nội.
NHU CẦU CAO
 Hấp thụ ròng của phân khúc Hạng A và Hạng B đạt khoảng 12.500m2

2000
1500
1000
500
0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1Q18 2Q18

trong Q2.18, phần lớn đến từ phân khúc Hạng B.

Hạng A

 Tỷ lệ lấp đầy của thị trường văn phòng phân khúc Hạng A và Hạng B cao

Hạng B
Nguồn: Nghiên cứu JLL

hơn so với quý trước. Nhu cầu chuyển văn phòng và mở văn phòng mới
tiếp tục là nhu cầu chủ yếu của khách thuê trên thị trường.
Hiệu suất tài sản
Giá thuê gộp trung bình (USD/m2/tháng) [1]
Giá thuê thuần trung bình (USD/m2/tháng)
Thay đổi theo quý (%) [2]

Hạng A
29,7
23,8
 1,3

Hạng B
19,4

14,5
 0,3
Nguồn: Nghiên cứu JLL

GIÁ THUÊ ỔN ĐỊNH
 Giá chào thuê phân khúc Hạng A và B tăng ổn định nhờ nguồn cung mới

Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng)

và nhu cầu đang ở mức cân bằng. Giá chào thuê trung bình văn phòng

Hạng A

cuối năm 2018. Hầu hết nguồn cung mới sẽ tập trung ở khu vực Trung
 Nhu cầu văn phòng sẽ tăng mạnh
Chỉ số

tình hình kinh tế khả quan.
– Xu hướng thị trường tăng và nguồn cung chất lượng sẽ là yếu tố quan
trọng để làm tăng giá thuê và tỉ lệ lấp đầy cho phân khúc văn phòng
Hạng A và Hạng B.

2Q18

1Q18

Hạng B
Nguồn: Nghiên cứu JLL

tâm.

– Nhu cầu văn phòng Hạng A và B trong năm 2018-2019 sẽ tăng nhờ vào

4Q17

– Hơn 186.000 m2 nguồn cung văn phòng sẽ gia nhập thị trường vào nửa

3Q17

5
2Q17

 Nguồn cung tăng

10
1Q17

TRIỂN VỌNG

15

4Q16

nhà.

20

3Q16

phòng Hạng A cho thấy chiến lược lựa chọn khách thuê cao cấp của chủ

25

2Q16

 Với nguồn cung ngày càng hạn chế, việc tăng giá thuê ở các tòa văn

30

1Q16

phân khúc Hạng A và B tăng khoảng 1,3% và 0,3% so với quý trước.

Dự báo đến cuối năm 2018
Hạng A

Hạng B

Nguồn cung
Tỷ lệ lấp đầy
Giá thuê
Nguồn: Nghiên cứu JLL

[1]: Giá thuê gộp là giá đã bao gồm phí dịch vụ/ phí quản lý (không gồm thuế VAT).
[2]: Giá thuê gộp, thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh

9


BÁO CÁO TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – Q2.18

THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI
Nguồn Cung và Nguồn Cầu
2

Tổng nguồn cung (m )
Tỷ lệ lấp đầy (%)
Thay đổi theo quý (điểm cơ bản)

TTTM

Mặt bằng bán lẻ cao cấp

Siêu thị

Cửa hàng tiện lợi

963.000
83,7
 63

8.000
92,6
 616

170.000
N/A

68.700
N/A

N/A

N/A
Nguồn: Nghiên cứu JLL

NGUỒN CUNG ỔN ĐỊNH
 Do không có trung tâm mua sắm và không gian bán lẻ nào hoàn

Tổng nguồn cung ('000 m2)

thành mới trong Q2.18 nên tổng nguồn cung không thay đổi ở mức
hơn 971.000 m2.

1200

 Các cửa hàng tiện lợi ghi nhận sự gia tăng đáng kể trong Q2.18 do
sự mở rộng đáng chú ý của Circle K và Co.opFood. Tổng diện tích
hiện tại là 68.700 m2, chủ yếu ở khu vực ngoại thành.

900
600
300

NGUỒN CẦU TĂNG TRƯỞNG MẠNH
 Hấp thụ ròng toàn thị trường được ghi nhận ở mức xấp xỉ 6.500 m2

0
2013

trong Q2.18, khiến tổng diện tích bán lẻ được lấp đầy trên thị trường

2014

2015

2016

Trung tâm

Hà Nội đạt hơn 814.000 m2, phần lớn đến từ các thương hiệu có tình

Thay đổi theo quý (%)

[2]

2Q18

Nguồn: Nghiên cứu JLL

Trung tâm thương mại

Giá thuê gộp (USD/m2/tháng)[1]

1Q18

Ngoài trung tâm

hình kinh doanh hiệu quả trong khu vực Trung tâm.

Hiệu suất tài sản

2017

Trung tâm

Ngoài Trung tâm

100
0.0

 0,4

Mặt bằng bán lẻ cao cấp

27,4

40,4
 0,7
Nguồn: Nghiên cứu JLL

GIÁ THUÊ TĂNG Ở MỨC VỪA PHẢI

Giá thuê trung bình (USD/m2/tháng)

 Giá thuê trung bình tăng nhẹ trong Q2.18, đạt mức 28,6 USD/m2/tháng.
 Giá thuê tại khu vực Trung tâm duy trì ở mức cao nhờ nhu cầu cao và
nguồn cung hạn chế trong khu vực.

75

TRIỂN VỌNG

55

 Nguồn cung tăng nhẹ vào cuối năm 2018

35

– Khách thuê thuộc ngành F&B và thời trang tiếp tục là những khách

Trung tâm

thuê hoạt động tích cực trên thị trường bán lẻ.

2Q18

1Q18

4Q17

3Q17

2Q17

1Q17

4Q16

dự án Vincom Metropolis Liễu Giai.

3Q16

15
2Q16

30.000m2 từ

1Q16

– Đến cuối năm 2018, thị trường dự kiến sẽ có thêm hơn

95

Ngoài Trung tâm
Nguồn: Nghiên cứu JLL

 Nguồn cung mới ngoài trung tâm sẽ tạo áp lực lên giá thuê
– Thị trường bán lẻ sẽ trở nên cạnh tranh hơn với lượng lớn nguồn

Chỉ số

Trung tâm

cung đến từ khối đế bán lẻ được tung ra vào cuối năm 2019. Giá
thuê trung bình có khả năng sẽ tiếp tục tăng trưởng nhưng với tốc
độ chậm hơn so với giai đoạn trước.
– Khan hiếm nguồn cung mới sẽ giúp tăng tỷ lệ lấp đầy trong khu vực
trung tâm.

Dự báo đến cuối năm 2018

Ngoài Trung tâm

Nguồn cung
Công suất thuê
Giá thuê
Nguồn: Nghiên cứu JLL
10

[1]: Phí dịch vụ/ Phí quản lý (không gồm thuế VAT) được bao gồm trong giá thuê gộp.
[2]: Thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.


BÁO CÁO TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – Q2.18

THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở HÀ NỘI
Nguồn cung và nguồn cầu

Căn hộ

Cung hoàn thành (căn)

166.000

Cung chưa hoàn thành (căn) [1]

56.000

Lượng tồn kho (%)

14,6

[2]

Nguồn: Nghiên cứu JLL

LƯỢNG MỞ BÁN MỚI Ở PHÂN KHÚC TRUNG CẤP TĂNG MẠNH

Tổng nguồn cung hoàn thành (căn)

 Lượng mở bán ở Q2.18 đạt gần 8.180 căn, giảm 8,0% theo quý, phân
khúc Trung cấp chi phối thị trường, chiếm gần 57%. Các dự án mới

200.000

đóng góp 76% tổng lượng mở bán.

160.000

 Quận Nam Từ Liêm, Tây Hồ, Thanh Xuân và Long Biên dẫn đầu thị
trường, chiếm 72% tổng lượng mở bán.

Bình dân
Trung cấp

120.000
80.000

Cao cấp

40.000

TỶ LỆ BÁN CẢI THIỆN

Sang trọng

0.

 Lượng bán trong Q2.18 đạt 8.549 căn, 56% lượng bán được giao dịch ở
ở mức giá từ 1.000 đến 1.600 USD/m2, và 35,7% lượng bán dự kiến bàn

2013 2014 2015 2016 2017 2H18
Phân khúc sang trọng chiếm <1% tổng nguồn cung
Nguồn: Nghiên cứu JLL

giao vào cuối năm 2018.

 Quận Tây Hồ, Nam Từ Liêm và Hoàng Mai dẫn đầu lượng bán với trung bình khoảng 1.400 căn được bán mỗi quận trong Q2.18
Hiệu suất Tài sản
Căn hộ

Giá chào bán Sơ cấp
Thay đổi theo quý

[3]

Giá chào bán Thứ cấp

Thay đổi theo năm

 -0,8%

[3]

Thay đổi theo quý

4,9%

 -3,3%
Nguồn: Nghiên cứu JLL

 Thị trường sơ cấp

Giá trung bình theo phân khúc (USD/m2)

– Giá sơ cấp ở các dự án cũ khá ổn định trong Q2.18. Một số dự án bổ
sung thêm các chương trình chiết khấu làm giá trung bình giảm 0,8%

Căn hộ
Bình dân

– Mặc dù giá trung bình của các dự án cũ giảm, giá sơ cấp toàn thị

Trung cấp

trường (bao gồm dự án mới) tăng 4,9% do nhiều dự án được chủ đầu

Cao cấp

tư mở bán trong Q2.18 với mức giá cao hơn mức trung bình.

Thay đổi theo năm [3]

 1,0%

GIÁ BÁN ỔN ĐỊNH

theo quý.

[3]

Sang trọng

 Thị trường thứ cấp

0

– Trong khi giá thứ cấp có tính nguồn cung mới trên toàn thị trường khá

1,000

Giá trung bình sơ cấp

ổn định, biến động giá trên từng dự án hiện hữu lại ít lạc quan hơn,

2,000

3,000

4,000

Giá trung bình thứ cấp
Nguồn: Nghiên cứu JLL

đặc biệt ở các dự án cũ bắt đầu có chất lượng xây dựng xuống cấp và
có ít các tiện ích cho cư dân so với các dự án mới.
Nguồn cung sắp hoàn thành (căn)

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG
 Nguồn cung lớn đến cuối 2018, tập trung vào phân khúc Trung cấp
– Hơn 33.000 căn dự kiến hoàn thành trong 2 quý còn lại của năm 2018,
48% đến từ phân khúc Trung cấp.
– Lượng mở bán mới trong 2 quý còn lại của năm 2018 dự kiến trên
15.000 căn, tương đương cùng kỳ năm ngoái, với khoảng 63% đến từ
phân khúc Trung cấp.

2018
2019
2020
0

10,000 20,000 30,000 40,000 50,000 60,000

 Giá bán cải thiện

Nguồn: Nghiên cứu JLL

– Mức tăng giá vẫn theo chiều hướng tích cực đến cuối năm 2018.
– Phân khúc giá thấp tập trung vào nhu cầu mua để ở sẽ dẫn dắt lượng bán trong thời gian tới.
11
[1] Trừ các

dự án chưa mở bán và bao gồm các dự án đã bán hết.[2] Tỷ lệ phần trăm của [1] lượng chưa bán được vào thời điểm cuối quý. [3] Thay đổi theo quý và theo
năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh


BÁO CÁO TÓM TẮT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM – Q2.18

Văn phòng JLL Việt Nam

Văn phòng JLL Hà Nội

TP. Hồ Chí Minh
26/F, Saigon Trade Center
37 Tôn Đức Thắng,
Quận 1, TP. Hồ Chí Minh
Tel +84 8 3911 9399

Hà Nội
Phòng 902, 9/F, Sun Red River
23 Phan Chu Trinh,
Quận Hoàn Kiếm, Hà Nội
Tel +84 4 3933 5941

www.us.jll.com
Jones Lang LaSalle
© 2017 Jones Lang LaSalle IP, Inc. All rights reserved. The information contained in this document is proprietary to Jones Lang LaSalle and shall
be used solely for the purposes of evaluating this proposal. All such documentation and information remains the property of Jones Lang LaSalle
and shall be kept confidential. Reproduction of any part of this document is authorized only to the extent necessary for its evaluation. It is not to be
shown to any third party without the prior written authorization of Jones Lang LaSalle. All information contained herein is from sources deemed
reliable; however, no representation or warranty is made as to the accuracy thereof.