Bài học kinh nghiệm về công tác quản lý dự án xây dựng công trình khu đô thị đặng xá II, gia lâm, hà nội (tt)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.34 MB, 41 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
VŨ THANH TÙNG
KHÓA: 2016- 2018
BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
DỰ ÁN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU ĐÔ THỊ
ĐẶNG XÁ II, GIA LÂM, HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý Đô thị và Công trình
Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. TS. PHẠM VĂN BỘ
XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
Hà Nội - 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
BỘ XÂY DỰNG
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KIẾN TRÚC HÀ NỘI
VŨ THANH TÙNG
KHÓA: 2016- 2018
BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
DỰ ÁN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU ĐÔ THỊ
ĐẶNG XÁ II, GIA LÂM, HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý Đô thị và Công trình
Mã số: 60.58.01.06
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐÔ THỊ VÀ CÔNG TRÌNH
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. TS. PHẠM VĂN BỘ
XÁC NHẬN
CỦA CHỦ TỊCH HỘI ĐỒNG CHẤM LUẬN VĂN
Hà Nội - 2018
LỜI CẢM ƠN
Với tấm lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin được gửi lời cảm ơn chân thành tới:
Các Thầy giáo, Cô giáo, Cán bộ Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội đã
trực tiếp giảng dạy và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập,
rèn luyện.
Tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng đến TS. Phạm Văn Bộ, người Thầy đã
tận tình trực tiếp hướng dẫn, dìu dắt tôi trong suốt quá trình thực hiện và hoàn
thành Luận văn.
Xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong tiểu ban luận văn đã cho tôi
những đóng góp quý báu để hoàn chỉnh luận văn này.
Tôi xin được bày tỏ lòng biết ơn đến gia đình đã tạo mọi điều kiện tốt
nhất để tôi có thể hoàn thành tốt mọi công việc trong quá trình thực hiện luận
văn. Bên cạnh đó, tôi cũng xin gửi lời cảm ơn của mình tới bạn bè và đồng
nghiệp đã luôn quan tâm, chia sẻ, động viên tôi trong suốt thời gian thực hiện
luận văn.
Mặc dù đã rất cố gắng song Luận văn không tránh khỏi khiếm khuyết.
Kính mong nhận được sự góp ý của các Thầy giáo, cô giáo cùng các bạn đồng
nghiệp!
Hà Nội, ngày 16 tháng 03 năm 2018
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Vũ Thanh Tùng
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn thạc sĩ này là công trình nghiên cứu khoa
học độc lập của tôi. Các số liệu khoa học, kết quả nghiên cứu của Luận văn là
trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
TÁC GIẢ LUẬN VĂN
Vũ Thanh Tùng
MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN
LỜI CAM ĐOAN
Phần 1 ........................................................................................................................1
MỞ ĐẦU ..................................................................................................................1
1. Lý do chọn đề tài .................................................................................................1
2. Mục đích nghiên cứu..........................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ...................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................................3
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ............................................................3
6. Cấu trúc luận văn..................................................................................................3
CHƯƠNG 1. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN XÂY
DỰNG CÔNG TRÌNH KHU ĐÔ THỊ ĐẶNG XÁ II, HUYỆN GIA
LÂM, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ..........................................................................4
1.1. Giới thiệu chung về Khu đô thị Đặng Xá II [22] ............................................4
1.1.1. Sự hình thành và phát triển ............................................................................4
1.1.2. Vị trí địa lý và đặc điểm điều kiện tự nhiên [22].............................................6
1.1.3. Đặc điểm điều kiện kinh tế - xã hội...............................................................10
1.2 Khái quát về chủ đầu tư dự án và dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Đặng
Xá II..........................................................................................................................10
1.2.1 Khái quát về chủ đầu tư dự án [22] ...............................................................10
1.2.2 Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Đặng Xá II [22] .....................................11
1.3. Phân tích, đánh giá công tác quản lý dự án xây dựng công trình Khu đô
thị Đặng Xá II [22] ..................................................................................................16
1.3.1. Các dự án thành phần ...................................................................................16
1.3.2 Quản lý tiến độ dự án......................................................................................29
1.3.3 Công tác bồi thường, GPMB..........................................................................31
1.3.4 Quản lý chi phí dự án .....................................................................................31
1.4. Những điểm thành công và những mặt còn tồn tại ......................................33
1.4.1. Thành công ....................................................................................................33
1.4.2. Tồn tại .............................................................................................................39
CHƯƠNG 2. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CÔNG TÁC QUẢN LÝ
XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU ĐÔ THỊ MỚI.............................................41
2.1. Cơ sở khoa học về công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình khu
đô thị .........................................................................................................................41
2.1.1 Một số khái niệm liên quan ............................................................................41
2.1.2. Một số nguyên tắc cơ bản đối với công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình khu đô thị................................................................................................43
2.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình khu đô thị................................................................................................46
2.1.4. Những nội dung cơ bản trong công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng
công trình khu đô thị mới ........................................................................................51
2.2. Cơ sở pháp lý trong công tác quản lý dự án xây dựng công trình đô thị.
...................................................................................................................................54
2.2.1. Hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật do các cơ quan trung ương ban
hành ..........................................................................................................................54
2.2.2. Các văn bản pháp lý do UBND thành phố Hà Nội ban hành ....................66
CHƯƠNG 3. NHỮNG BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ CÔNG TÁC QUẢN
LÝ DỰ ÁN XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH KHU ĐÔ THỊ ĐẶNG XÁ II .........69
3.1. Bài học về chủ trương đầu tư Khu đô thị Đặng Xá......................................69
3.2. Bài học về công tác lập thiết kế xây dựng Khu đô thị Đặng Xá ..................71
3.3. Bài học về công tác bồi thường, GPMB dự án Khu đô thị Đặng Xá 2.......72
3.4. Bài học về công tác thi công xây dựng Khu đô thị Đặng Xá .......................74
3.5. Bài học về công tác quản lý, khai thác, sử dụng Khu đô thị Đặng Xá 2 ....75
3.6 Bài học rút ra từ những tồn tại của công tác quản lý dự án xây dựng công
trình khu đô thị Đặng Xá II , Gia Lâm, Hà Nội ..................................................76
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...............................................................................77
I.KẾT LUẬN ...........................................................................................................77
II. Kiến nghị .............................................................................................................78
1. Kiến nghị đối với UBND Hà Nội .......................................................................78
1.1. Nghiên cứu, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường hơn ...............78
1.2. Xây dựng chính sách địa phương thực hiện đền bù.......................................79
1.3. Đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai ................79
1.4. Thực hiện tốt công tác quy hoạch chi tiết của thành phố...............................80
2. Kiến nghị đối với Nhà nước ...............................................................................81
2.1. Tạo ra một khung hành lang rõ ràng về dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị ........................................................................................................................81
2.2. Hướng dẫn chi tiết những văn bản về đấu thầu, nghiệm thu chất lượng công
trình xây dựng trong dự án khu đô thị ...................................................................81
2.3 Kiến nghị nhà nước tạo ra những ưu đãi ........................................................82
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1: Tổng mức đầu tư dự án
PHỤ LỤC 2: Bảng quyết định bồi thường, GPMB khu đô thị Đặng Xá II
1
Phần 1
MỞ ĐẦU
1. Lý do chọn đề tài
Hệ thống đô thị Việt Nam phát triển ngày càng mạnh mẽ, phân bố tương
đối đồng đều trên cả nước. Đô thị đã góp phần quan trọng đưa nước ta thoát
khỏi ngưỡng nghèo để trở thành nước có thu nhập trung bình thấp. Diện mạo
đô thị đang dần khởi sắc. Hệ thống hạ tầng đô thị được cải thiện nhiều, nhất là
đường sá, cầu vượt sông, cấp nước, cấp điện và chiếu sáng công cộng. Nhiều
khu đô thị mới được xây dựng.
Tuy nhiên hệ thống đô thị Việt Nam đang phát triển nhanh về số lượng
nhưng chất lượng đô thị còn đạt thấp. Đặc biệt, hệ thống hạ tầng kỹ thuật và
hạ tầng xã hội chưa đồng bộ; trình độ và năng lực quản lý và phát triển đô thị
còn thấp so với yêu cầu; Tốc độ xây dựng cơ sở hạ tầng ở phần lớn đô thị Việt
Nam đều chậm so với phát triển kinh tế xã hội. Tình trạng phát triển đô thị
hiện nay chưa đáp ứng với sự đổi thay về tư duy đô thị hóa, phát triển đô thị
theo hướng CNH, HĐH, phát triển đô thị gắn với bảo vệ chủ quyền quốc gia
tầm nhìn Đại Dương với 1 triệu km2 chủ quyền biển của Việt Nam và hàng
trục cửa khẩu suốt chiều dài 4500 km biên giới.
Phát triển đô thị và đô thị hóa trên phạm vi toàn quốc hiện chưa thể hiện
rõ bản sắc địa phương và đặc điểm khí hậu vùng, miền, tạo sự cách biệt giữa
đô thị và nông thôn. Bộ mặt kiến trúc cảnh quan đô thị còn lộn xộn, thiếu
thẩm mỹ. Tài nguyên đất bị khai thác triệt để để xây dựng đô thị, diện tích cây
xanh và mặt nước bị thu hẹp, nhu cầu sản xuất, dịch vụ ngày càng tăng làm
suy thoái nguồn tài nguyên thiên nhiên của đất nước. Hệ thống hạ tầng đô thị
bị quá tải gây nên các hiện tượng tắc nghẽn giao thông, úng ngập và vệ sinh
môi trường đô thị hóa lan rộng làm các khu vực này lại nằm lọt vào giữa khu
2
dân cư đông đúc. Năng lực thu gom xử lý rác thải rắn đặc biệt là các chất thải
rắn nguy hại chưa được thực hiện đúng quy định.
Về quản lý đô thị còn chưa theo kịp thực tiễn, chưa đáp ứng xu thế phát
triển đô thị. Đầu tư phát triển đô thị, khu đô thị mới chưa có kế hoạch nhiều
nơi làm sai, chậm muộn so với quy hoạch. Chính quyền chưa có giải pháp
điều hòa các lợi ích nhà nước - chủ đầu tư và người dân, công tác khớp nối hạ
tầng kỹ thuật, không gian, kiến trúc, cảnh quan đô thị chưa được thực hiện do
thiếu quy chế quản lý kiến trúc cảnh quan hoặc có quy chế nhưng triển khai
áp dụng còn hạn chế. Kết nối hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội triển khai
chậm, thiếu đồng bộ, công tác quản lý môi trường đô thị chưa chặt chẽ.
Để góp phần cho việc quản lý hệ thống hạ tầng đô thị tốt hơn và rút ra
một số kinh nghiệm từ công trình thực tiễn, tác giả lựa chọn đề tài luận văn
tốt nghiệp là “Bài học kinh nghiệm về công tác quản lý dự án xây dựng
công trình khu đô thị Đặng Xá II , Gia Lâm, Hà Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu
- Rút ra một số kinh nghiệm về công tác quản lý dự án xây dựng khu đô
thị Đặng Xá 2
- Bài học kinh nghiệm rút ra trong công tác quản lý dự án xây dựng khu
đô thị Đặng Xá 2 nhằm đảm bảo hiệu quả đầu tư, khai thác sử dụng và nhân
rộng dự án.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Công tác quản lý dự án xây dựng công trình khu
đô thị
- Phạm vi nghiên cứu: Khu đô thị mới Đặng Xá II, Gia Lâm, Hà Nội;
diện tích nghiên cứu khoảng 390.226 m2; dân số khoảng 15.000 người.
- Thời gian nghiên cứu: Từ 12/2010 đến năm 2016.
3
4. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra khảo sát thực tế ban quản lý dự án, khu đô thị
mới Đặng Xá , Gia Lâm, xử lý thông tin số liệu phù hợp với mục tiêu nghiên
cứu
- Phương pháp phân tích so sánh với công tác quản lý dự án xây dựng
công trình khu đô thị Đặng Xá II, Gia Lâm với các khu đô thi mới khác
- Nghiên cứu tài liệu lý thuyết liên quan đến công tác quản lý dự án xây
dựng công trình khu đô thị cũng như các văn bản quy phạm pháp luật điều
chỉnh công tác quản lý dự án xây dựng công trình.
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Tổng kết khoa học về cách thức quản lý dự án đầu
tư xây dựng công trình khu đô thị mới, nâng cao hiệu quả công tác quản lý
xây dựng các khu đô thị.
- Ý nghĩa thực tiễn: Rút ra được những bài học kinh nghiệm về quản lý
dự án xây dựng công trình từ khu đô thị Đặng Xá II nhằm xây dựng và phát
triển hạ tầng khu đô thị đồng bộ, hiện đại góp phần xây dựng một khu đô thị
mới thân thiện, hài hòa với thiên nhiên và môi trường, đem lại cho cư dân đô
thị cuộc sống tiện nghi và thoải mái, tạo ảnh hưởng tích cực tới cuộc sống của
dân cư khu vực lân cận.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài các phần Mở đầu, Kết luận và kiến nghị, Tài liệu tham khảo và
Phụ lục, nội dung chính của Luận văn gồm ba chương:
- Chương 1: Thực trạng công tác quản lý dự án xây dựng công trình khu
đô thị Đặng Xá II, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
- Chương 2: Cơ sở khoa học và pháp lý công tác quản lý quản lý xây
dựng công trình khu đô thị mới.
- Chương 3: Những bài học kinh nghiệm về công tác quản lý dự án xây
dựng công trình khu đô thị Đặng Xá II, huyện Gia Lâm, thành phố Hà Nội.
THÔNG BÁO
Để xem được phần chính văn của tài liệu này, vui
lòng liên hệ với Trung Tâm Thông tin Thư viện
– Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội.
Địa chỉ: T.13 – Nhà H – Trường Đại học Kiến trúc Hà Nội
Đ/c: Km 10 – Nguyễn Trãi – Thanh Xuân Hà Nội.
Email:
TRUNG TÂM THÔNG TIN THƯ VIỆN
77
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
I.KẾT LUẬN
Dự án đầu tư xây dựng khu đô thị Đặng Xá II là một dự án nổi bật của
Tổng công ty VIGLACERA về công tác đầu tư xây dựng một khu đô thị đồng
bộ về hạ tầng kỹ thuật, phù hợp với cảnh quan thiên nhiên, tiện ích xã hội đầy
đủ và đáp ứng đa dạng nhu cầu nhà ở cho mọi đối tượng khách hàng. Dự án
còn là điểm sáng về công tác đầu tư xây dựng mô hình nhà ở xã hội “Nhà thu
nhập thấp nhưng chất lượng không thấp”. Với chủ trương đầu tư đúng đắn,
thiết kế tối ưu, chất lượng, đảm bảo môi trường sống tiện dụng, vật liệu xây
dựng đồng bộ, chất lượng tốt, thân thiện với môi trường, tất cả những yếu tố
đó đã giúp khu đô thị Đặng Xá II trở thành khu đô thị kiểu mẫu của thành phố
nói riêng và cả nước nói chung. Trong quá trình đầu tư xây dựng dự án ngoài
một số điểm thành công thì cũng có những điểm hạn chế cần phải tổng kết,
đúc rút kinh nghiệm để điều chỉnh hình thức quản lý cho phù hợp.
Qua nội dung nghiên cứu đề tài “Bài học kinh nghiệm về công tác quản
lý dự án xây dựng công trình khu đô thị Đặng Xá II , Gia Lâm, Hà Nội” tác
giả đã tập trung giải quyết một số nội dung chính sau đây:
Luận văn đã đi sâu phân tích những yếu tố thành công, những vấn đề còn
tồn tại trong công tác quản lý dự án xây dựng công trình khu đô thị Đặng Xá
II , Gia Lâm, Hà Nội. Làm rõ khái niệm, nội dung quản lý dự án đầu tư xây
dựng, trên cơ sở nghiên cứu các văn bản pháp quy hiện hành về quản lý đầu
tư xây dựng của Nhà nước, các văn bản của UBND TP Hà Nội, các tài liệu về
quản lý dự án. Luận văn đã nêu ra một số bài học kinh nghiệm cụ thể cho
từng vấn đề mang tính bản chất của công tác quản lý dự án xây dựng công
trình khu đô thị Đặng Xá II , Gia Lâm, Hà Nội .
78
Trong nội dung bài luận văn với sự hiểu biết hạn chế của cá nhân, cùng
với sự thu thập tài liệu của Tổng công ty qua đó nêu ra một số những tồn tại
và nguyên nhân những điểm đạt được và những hạn chế của thực trạng công
tác quản lý đầu tư xây dựng khu đô thị và rút ra một số bài học kinh nghiệm
có thể được áp dụng tại tổng công ty theo ý kiến cá nhân để nâng cao hiệu quả
quản lý dự án đầu tư xây dựng khu đô thị qua đó cũng hoàn thành nội dung
luận văn cao học về Bài học kinh nghiệm về công tác quản lý dự án xây dựng
công trình khu đô thị Đặng Xá II , Gia Lâm, Hà Nội.
II. Kiến nghị
1. Kiến nghị đối với UBND Hà Nội
1.1. Nghiên cứu, ban hành khung giá đất phù hợp với thị trường hơn
UBND thành phố Hà nội đã ban hành các quyết định số 108/2009/QĐUBND ban hành ngày 29 tháng 09 năm 2009 quy định về bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên dịa bàn thành phố hà nội, quyết
định số 18/2010/QĐ-UBND ban hành ngày 10 tháng 5 năm 2010 về việc ban
hành cấp giấy phép chứng nhận quyền sử dụng đất, nghị định số 69/2009/NĐCP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch
sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Các quyết
định trên đã tạo ra những hành lang pháp lý về quy trình giải phóng mặt bằng,
xác định giá đất. Tuy nhiên một thực tế cho thấy là khung giá đất của Chính
phủ và UBND TP ban hành thường không sát với thị trường, thường thấp hơn
giá thị trường, do đó mà sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của người dân.
Điều này dẫn đến việc giải phóng mặt bằng sẽ gặp nhiều khó khăn trong việc
chống đối của người dân do lợi ích của họ. Do Hà Nội là thủ đô, là một tỉnh
đặc biệt trong cả nước do vậy mà những cơ chế và chính sách của Hà Nội
cũng cần được ban hành sao cho phù hợp với những đặc điểm của thành phố.
79
1.2. Xây dựng chính sách địa phương thực hiện đền bù
Thực tế cho thấy trong việc triển khai dự án tại thành phố Hà Nội thì
việc giải phóng mặt bằng thường được đánh giá là khâu khó khăn nhất của dự
án. Điều này cho thấy việc phức tạp của công việc giải phóng mặt bằng qua
việc chống đối của người dân, qua những khâu thủ tục chính sách của chính
phủ và thành phố, quận huyện. Do vậy mà nhà nước nên đẩy mạnh quy định
về việc áp dụng các luật pháp về giải phóng mặt bằng đối với những đối
tượng vi phạm. Quy định thẩm quyền giải quyết cho những đơn vị trực tiếp
làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng đó là các phường xã, nơi trực tiếp đặt dự
án.
1.3. Đẩy mạnh công cuộc cải cách hành chính trong lĩnh vực đất đai
a. Tăng cường việc tập trung, phân cấp rõ ràng
Việc tập trung quản lý các chức năng như điện nước, thông tin hạ tầng
phải có đơn vị đầu mối để quản lý và nên tập trung vào số ít đơn vị. Điều này
sẽ dẫn đến việc rõ ràng trong trách nhiệm và quản lý tạo thuận lợi cho các nhà
đầu tư dự án nắm rõ được thủ tục đầu tư, xin phép nhằm tăng cường trách
nhiệm cho cơ sở, giảm bớt áp lực cho ủy ban, các sở ngành, đồng thời nâng
cao hiệu quả quản lý hoạt động đầu tư trên địa bàn địa phương.
b. Quy trình hóa hơn nữa các thủ tục về nhà đất
Mẫu hóa các thủ tục về nhà đất là vấn đề rất được xã hội, nhà đầu tư
quan tâm nhằm thực hiện cải cách hành chính có hiệu quả. Khi mẫu hóa thì
vai trò, trách nhiệm giữa cơ quan giải quyết, cán bộ thụ lý và chủ đầu tư được
phân định rõ ràng và không chồng chéo, giảm bớt nạn nhũng nhiễu, đùn đẩy
trách nhiệm của các cán bộ, cơ quan giải quyết. Tạo tâm lý yên tâm, rõ ràng
và minh bạch trong thủ tục đầu tư. Điều này không những khuyến khích
những nhà đầu tư trong nước mà cả ngoài nước, không những trong lĩnh vực
80
đầu tư phát triển khu đô thị mà trong cả những lĩnh vực sản xuất khác có như
cấu về mặt bằng đất đai để thực hiện sản xuất.
c. Thực hiện việc tin học hóa trong quản lý
Tin học hóa trong quản lý giúp các cơ quan quản lý nhà nước quản lý có
hiệu quả và tránh được những phát sinh tiêu cực không cần thiết. Có thể xem
xét và từng bước áp dụng tin học qua việc cấp giấy phép đầu tư, cấp giấy
phép xây dựng, hồ sơ về quyền sử dụng đất,… bằng việc thông tin và cung
cấp qua mạng.
d. Tăng cường công tác lấy ý kiến đóng góp của dân chúng và nhà đầu tư về
các thủ tục pháp lý, về những cán bộ chức năng ban ngành
Việc tạo ra được giao lưu cởi mở của cán bộ và người dân và việc người
dân được đánh giá cán bộ thụ lý hồ sơ giải quyết những vấn đề của người dân
sẽ tạo được ý thức hơn nữa cho cán bộ về thái độ trong khi thực hiện nhiệm
cũng như trình độ và hành vi công tác.
1.4. Thực hiện tốt công tác quy hoạch chi tiết của thành phố
Công tác quy hoạch gắn bó mật thiết với thực hiện đầu tư xây dựng cơ
bản và đời sống của người dân thành phố. Vì vậy, chính quyền thành phố cần
sớm đưa công quy hoạch đi vào nề nếp, đạt được tính khả thi cao, và tránh
tình trạng “tân quan, tân quy hoạch”. Đồng thời, khu quy hoạch phải công
khai lộ trình thực hiện, nếu quá thời hạn đó xem như hết hiệu lực và phải có
thông báo chủ trương mới cho nhân dân tại địa phương quy hoạch. Gần đây
quy hoạch chung của TP đã được phê duyệt. Những trước đó nhiều nhà đầu tư
đã phân vân về quy hoạch của thành phố dẫn đến những rủi ro có thể có trong
việc đầu tư của mình.
81
2. Kiến nghị đối với Nhà nước
2.1. Tạo ra một khung hành lang rõ ràng về dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị
Gần đây nhà nước đã ban hành nhiều những thông tư, nghị định về việc
thi hành luật về đất đai, tuy nhiên vẫn còn nhiều mảng chưa được đề cập và
làm rõ như: những việc tiến hành thanh quyết toán khi công trình hoàn thành
giữa chủ đầu tư và nhà nước trong việc quyết toán thuế sử dụng đất, việc bàn
giao các sản phẩm công trình xã hội chưa được quy định của thể,… Do vậy
mà trong quá trình thực hiện đầu tư xây dựng khu đô thị cũng vẫn còn một số
khó khăn vướng mắc do chưa có những văn bản pháp luật quy định rõ ràng.
Điều này làm cho nhà đầu tư chưa có định hướng rõ ràng về việc thực hiện.
Do vậy việc kiến nghị nhà nước ban hành đồng bộ việc quản lý xây dựng
khu đô thị từ lúc nghiên cứu lập dự án đến lúc hoàn thành bàn giao đưa vào sử
dụng một các chi tiết cụ thể là vô cùng cần thiết.
2.2. Hướng dẫn chi tiết những văn bản về đấu thầu, nghiệm thu chất lượng
công trình xây dựng trong dự án khu đô thị
Dự án khu đô thị bao gồm rất nhiều các công trình bên trong nó rất nhiều
những công trình có tính chất như các công trình được quy định trong văn bản
pháp luật. Nhưng thực tế cho thây, việc có quá nhiều công trình, vốn đầu tư
quá lớn điều này cho thấy việc quản lý khu đô thị về các mặt như quy phạm
pháp lý, đấu thầu, quản lý chất lượng, thanh quyết toán là hết sức khó khăn,
và thường phải tuân theo đặc thù của nó. Các công việc như đấu thầu thường
là do những mối quan hệ của nhà ầu tư với các đối tác. Vì vậy mà cơ chế xin
cho ở đây là khá rõ ràng. Và hình thức đấu thầu ở đây thường sử dụng là chỉ
định thầu, điều này dẫn đến tính cạnh tranh không cao cả về mặt kỹ thuật và
chi phí.
82
2.3 Kiến nghị nhà nước tạo ra những ưu đãi
Cụ thể đối với những dự án trong khu đô thị như dự án xây dựng nhà ở
cho người thu nhập thấp để tạo sự đồng đều cho dự án, cũng như tạo nên
những phúc lợi cho xã hội, giúp người nghèo có thể sở hữu những ngôi nhà
giá thấp. Vấn đề nhà cho người thu nhập thấp đã được đề cập đến trong rất
nhiều những bài báo, những phóng sự, tuy nhiên nó vẫn là một bài toán khó
cho những nhà quản lý, việc này đỏi hỏi nhà nước phải ban hành những cơ
chế rõ ràng, những ưu đãi về giá thành về vốn và về cơ chế cho nhà đầu tư
mới có thể hấp dẫn họ đầu tư vào lĩnh vực ít mang lại lợi nhuận cao này như
hiện nay.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.
Quốc hội (2014), Luật Xây dựng số 50/2014/QH13.
2.
Quốc hội (2017), Luật Quy hoạch đô thị số 21/2017/QH14.
3.
Chính phủ (2006), Nghị định số 02/2006/NĐ-CP ngày 05/11/2006 về
ban hành Quy chế khu đô thị mới.
4.
Chính phủ (2015), Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 về
quản lý dự án đầu tư xây dựng.
5.
Bộ Xây dựng (2016), Thông tư số 16/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016
hướng dẫn thực hiện một số điều chỉnh của Nghị định 59/2015/NĐ-CP
ngày 18/06/2015 của Chính phủ về hình thức tổ chức quản lý dự án đầu
tư xây dựng.
6.
Bộ Xây dựng (2008), Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây
dựng QCXDVN 01:2008/BXD.
7.
Bộ Xây dựng (2012), “Tìm giải pháp đa dạng hoá nguồn lực đầu tư và
nâng cao hiệu quả quản lý đô thị” Tạp chí Quy hoạch Xây dựng, (số
60/2012).
8.
Nguyễn Thế Bá (2004), Quy hoạch xây dựng và phát triển đô thị, NXB
Xây dựng, Hà Nội.
9.
Nguyễn Thế Bá (2007), Giáo trình Lý luận thực tiễn Quy hoạch xây
dựng đô thị ở trên thế giới và Việt Nam, Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội.
10. Nguyễn Ngọc Châu (2001), Quản lý đô thị, NXB Xây dựng, Hà nội.
11. Võ Kim Cương (2004), Quản lý đô thị thời kỳ chuyển đổi, NXB Xây
dựng, Hà Nội.
12. Phạm Ngọc Đăng (2004), Quản lý môi trường đô thị và khu công nghiệp,
NXB Xây dựng, Hà Nội.
13. Nguyễn Tố Lăng (2008), Quản lý đô thị ở các nước đang phát triển,
Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội.
14. Nguyễn Quốc Thắng (2004), Quy hoạch xây dựng và quản lý đô thị,
Trường ĐH Kiến trúc Hà Nội.
15. Nguyễn Ngọc Tuấn (2017), “Phát triển nhà ở thu nhập thấp khu vực đô
thị: Nghiên cứu thực tế Thành phố Hà Nội”, Luận án Tiến sĩ.
16. Chính phủ Việt nam
: www.chinhphu.gov.vn
17. UBND Thành phố Hà nội
: www.hanoi.gov.vn
18. Sở Kế hoạch và Đầu tư Hà nội
: www.hapi.gov.vn
19. Sở Xây dựng Hà nội
: www.soxaydung.hanoi.gov.vn
20. Sở Giao thông vận tải Hà nội
: www.sogtvt.hanoi.gov.vn
21. Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà nội : www.qhkt.hanoi.gov.vn
22.
Số liệu khác thu thập được tại Tổng công ty VIGLACERA.
PHỤ LỤC
PHỤ LỤC 1: Tổng mức đầu tư dự án
STT
I
Các khoản chi phí
CHI PHÍ TIỀN SỬ
DỤNG ĐẤT
Giá trị trước thuế
Thuế GTGT
Giá trị sau thuế
344.147.595.960
344.147.595.960
218.029.754.880
218.029.754.880
103.815.841.080
103.815.841.080
22.302.000.000
22.302.000.000
411.762.457.680
411.762.457.680
Tiền sử dụng đất
nhà biệt tự, nhà
1
vườn trên 100%
diện tích đất, có áp
dụng hệ số k = 1.5
Tiền sử dụng đất
2
nhà chung cư 100%
diện tích đất, có áp
dụng hệ số k = 1.5
Tiền sử dụng đất
3
khu nhà hỗn hợp và
công cộng
II
III
III.1
CHI PHÍ ĐỀN BÙ
GPMB
CHI PHÍ XÂY
DỰNG
Phần hạ tầng
998.504.576.335
99.850.457.634
1.098.355.033.969
260.093.279.600
26.009.327.960
286.102.607.560
1
San nền
53.223.080.000
5.322.308.000
58.545.388.000
2
Đường giao thông
50.428.355.000
5.042.835.500
55.471.190.500
18.292.080.000
1.829.208.000
20.121.288.000
5.115.300.000
511.530.000
5.626.830.000
3
4
Hệ thống thoát nước
mưa
Hệ thống thoát nước
STT
Các khoản chi phí
Giá trị trước thuế
Thuế GTGT
Giá trị sau thuế
thải
5
Hệ thống cây xanh
24.550.000.000
2.455.000.000
27.005.000.000
6
Hệ thống cấp nước
5.475.050.000
547.505.000
6.022.555.000
82.455.814.600
8.245.581.460
90.701.396.060
12.000.000.000
1.200.000.000
13.200.000.000
8.553.600.000
855.360.000
9.408.960.000
738.411.296.735
73.841.129.674
812.252.426.409
102.439.927.500
10.243.992.750
112.683.920.250
7.608.722.000
760.872.200
8.369.594.200
78.657.532.500
7.865.753.250
86.523.285.750
5.821.201.100
582.120.110
6.403.321.210
88.586.380.000
8.858.638.000
97.445.018.000
Hệ thống cấp điện
trung thế, trạm biến
7
áp TBA1 và cấp
điện hạ thế sau trạm
biến áp
8
9
III.2
Hệ thống chiếu sáng
Trạm xử lý nước
thải
Công trình kiến
trúc
Xây dựng nhà biệt
1
thự,sân cổng hàng
rào lô đất BT1
2
Hạ tầng ngoài nhà
lô đất BT1
Xây dựng nhà biệt
3
thự, sân cổng hàng
rào lô đất BT2
4
Hạ tầng ngoài nhà
lô đất BT2
Xây dựng nhà biệt
5
thự,sân cổng hàng
rào lô đất BT3
STT
6
Các khoản chi phí
Hạ tầng ngoài nhà
lô đất BT3
Giá trị trước thuế
Thuế GTGT
Giá trị sau thuế
6.574.002.600
657.400.260
7.231.402.860
87.032.070.000
8.703.207.000
95.735.277.000
6.458.229.800
645.822.980
7.104.052.780
118.194.952.600
11.819.495.260
130.014.447.860
237.038.278.635
23.703.827.864
260.742.106.499
47.003.966.091
4.700.396.609
51.704.362.700
Xây dựng nhà biệt
7
thự,sân cổng hàng
rào lô đất BT4
8
9
10
IV
Hạ tầng ngoài nhà
lô đất BT4
Nhà ở cao tầng trên
lô đất N01
Nhà ở cao tầng trên
lô đất N06
CHI PHÍ THIẾT
BỊ
IV.1
Phần hạ tầng
21.840.102.000
2.184.010.200
24.024.112.200
1
Trạm biến áp
10.536.102.000
1.053.610.200
11.589.712.200
11.304.000.000
1.130.400.000
12.434.400.000
25.163.864.091
2.516.386.409
27.680.250.500
8.373.263.636
837.326.364
9.210.590.000
16.790.600.455
1.679.060.046
18.469.660.501
15.245.876.934
1.524.587.693
16.770.464.627
3.292.815.173
329.281.517
3.622.096.690
2
IV.2
1
2
V
V.1
Trạm xử lý nước
thải
Công trình kiến
trúc
Nhà ở cao tầng trên
lô đất N01
Nhà ở cao tầng trên
lô đất N06
CHI PHÍ QUẢN
LÝ DỰ ÁN
Phần hạ tầng
STT
V.2
1
2
3
4
5
6
Các khoản chi phí
Công trình kiến
trúc
Công trình nhà biệt
thự BT1
Công trình nhà biệt
thự BT2
Công trình nhà biệt
thự BT3
Công trình nhà biệt
thự BT4
Công trình nhà ở
cao tầng N01
Công trình nhà ở
cao tầng N06
Giá trị trước thuế
Thuế GTGT
Giá trị sau thuế
11.953.061.761
1.195.306.176
13.148.367.937
1.680.278.756
168.027.876
1.848.306.632
1.819.554.823
181.955.482
2.001.510.305
1.497.155.569
149.715.557
1.646.871.126
1.482.590.445
148.259.045
1.630.849.490
1.911.390.297
191.139.030
2.102.529.327
3.562.091.871
356.209.187
3.918.301.058
53.217.524.428
5.321.752.443
58.539.276.871
2.124.592.636
212.459.264
2.337.051.900
529.987.122
52.998.712
582.985.834
1.594.605.514
159.460.551
1.754.066.065
217.133.800
21.713.380
238.847.180
76.110.104
7.611.010
83.721.114
CHI PHÍ TƯ VẤN
VI
ĐẦU TƯ XÂY
DỰNG
VI.1
Lập dự án đầu tư
1
Phần hạ tầng
2
Công trình kiến trúc
VI.2
Thẩm tra tính hiệu
quả và tính khả thi
1
Phần hạ tầng
2
Công trình kiến trúc
195.023.696
19.502.370
214.526.066
VI.3
Đo đạc, lập bản đồ
1.938.049.800
193.804.980
2.131.854.780
STT
Các khoản chi phí
Giá trị trước thuế
Thuế GTGT
Giá trị sau thuế
giải thửa địa chính
tỷ lệ 1/500; trích
đo thửa đất phục
vụ GPMB
Đo vẽ bản đồ địa
chính kèm theo
yếu tố địa hình tỷ
VI.4
lệ 1/500 phục vụ
lập dự án đầu tư
369.817.273
36.981.727
406.799.000
1.329.454.545
132.945.455
1.462.400.000
440.000.000
44.000.000
484.000.000
6.463.378.800
646.337.880
7.109.716.680
117.060.000
11.706.000
128.766.000
58.530.000
5.853.000
64.383.000
và thiết kế các
hạng mục hạ tầng
kỹ thuật
Khảo sát địa chất
công trình phục vụ
VI.5
lập dự án và thiết
kế bản vẽ thi công
các hạng mục hạ
tầng kỹ thuật
VI.6
Đánh giá tác động
môi trường
Tư vấn đầu tư xây
VI.7
dựng còn lại Phần
hạ tầng
Xác định chỉ giới
1
đường đỏ, thỏa
thuận thông số quy
hoạch
2
Cắm mốc giới quy
STT
Các khoản chi phí
Giá trị trước thuế
Thuế GTGT
Giá trị sau thuế
hoạch địa hình cấp
III
Điều tra công trình
ngầm nổi, th ỏa
3
thuận cấp điện, cấp
70.000.000
7.000.000
77.000.000
3.292.683.874
329.268.387
3.621.952.261
San nền
213.786.468
21.378.647
235.165.115
Đường giao thông
569.386.556
56.938.656
626.325.212
419.569.098
41.956.910
461.526.008
137.652.723
13.765.272
151.417.995
Hệ thống cây xanh
333.880.000
33.388.000
367.268.000
Hệ thống cấp nước
147.333.596
14.733.360
162.066.956
1.239.715.434
123.971.543
1.363.686.977
Hệ thống chiếu sáng
231.360.000
23.136.000
254.496.000
Thẩm tra TK BVTC
156.564.833
15.656.483
172.221.316
San nền
18.862.260
1.886.226
20.748.486
Đường giao thông
45.284.663
4.528.466
49.813.129
thoát nước, PCCC,
…(tạm tính)
4
Thiết kế BVTC
Hệ thống thoát nước
mưa
Hệ thống thoát nước
thải
Hệ thống cấp điện
trung thế, trạm biến
áp TBA1 và cấp
điện hạ thế sau trạm
biến áp
5
