Pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận ngô quyền, thành phố hải phòng

7
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ
THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
TRẦN ĐỨC DUY
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107

Người hướng dẫn khoa học: TS. VÕ THANH LÂM


HÀ NỘI - 2017

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
luận nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực. Tôi đã hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài
chính theo quy định của Nhà trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Đức Duy


LỜI CẢM ƠN

Trước hết tôi xin gửi lời cảm ơn trân thành tới toàn thể các thầy giáo, cô giáo
trong Khoa Luật kinh tế, Trường Viện Đại Học Mở Hà Nội, những người đã dạy dỗ,
giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt thời gian học tập tại trường.
Tôi xin trân thành gửi lời cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Võ Thanh Lâm
người đã trực tiếp hướng dẫn, chỉ bảo về phương pháp làm việc, nghiên cứu cho tôi
và giúp đỡ tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi cũng xin cảm ơn UBND quận Ngô Quyền, phòng Tài nguyên và Môi
trường quận Ngô Quyền, Văn phòng đăng ký đất đai chi nhánh Quận Ngô Quyền
đã tạo điều kiện cho tôi được nghiên cứu, hoàn thành luận văn này.
Cuối cùng, tôi xin cảm ơn gia đình, bạn bè những người đã luôn giúp đỡ,
động viên tôi trong suốt thời gian tôi nghiên cứu và viết báo cáo này.
Dù đã có nhiều cố gắng, tuy nhiên không tránh khỏi những thiếu sót trong
quá trình hoàn thành luận văn. Rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các
thầy cô và các bạn.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Trần Đức Duy


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC BẢNG BIỂU
MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT ..................................................................................................... 8
1.1. Lý luận về chuyển quyền sử dụng đất ....................................................... 8
1.1.1. Cơ sở xây dựng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ......................... 8

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất........................ 9
1.1.3. Mục đích chuyển quyền sử dụng đất .................................................. 13
1.1.4. Các nguyên tắc của chuyển quyền sử dụng đất ................................ 14
1.1.5. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất [45, tr.62] ........... 15
1.2. Lý luận pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất .................................... 19
1.2.1. Cơ sở xây dựng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất ................... 19
1.2.2. Khái niệm, đặc điểm pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất............ 20
1.2.3. Các điều kiện đảm bảo thực thi pháp luật về chuyển quyền sử dụng
đất ................................................................................................................. 21
1.2.4. Yêu cầu điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt động chuyển quyền sử
dụng đất........................................................................................................ 27
1.2.5. Tiêu chí đánh giá hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển quyền sử
dụng đất........................................................................................................ 34
1.3. Kết luận Chương 1 ................................................................................... 37
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH TẠI QUẬN NGÔ QUYỀN, THÀNH PHỐ
HẢI PHÒNG........................................................................................................ 38
2.1. Thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất............................... 38


2.2. Thực tiễn thi hành pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất tại quận Ngô
Quyền, thành phố Hải Phòng.......................................................................... 47
2.2.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của quận Ngô Quyền tác động đến
việc thực thi pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất .................................. 47
2.2.1.1. Tác động tích cực ......................................................................... 47
2.2.1.2. Tác động tiêu cực ......................................................................... 50
2.2.2. Đánh giá việc thực thi pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất tại
quận Ngô Quyền .......................................................................................... 50
2.2.2.1. Kết quả đạt được .......................................................................... 50
2.2.2.2. Những hạn chế, tồn tại ................................................................. 58

2.2.2.3. Nguyên nhân của những hạn chế, tồn tại ...................................... 71
2.3. Kết luận Chương 2 ................................................................................... 75
Chương 3: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN QUYỂN
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THI HÀNH TẠI QUẬN NGÔ
QUYỀN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG ............................................................... 77
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và nâng
cao hiệu quả tại quận Ngô Quyền ................................................................... 77
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất .............. 82
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển quyền sử
dụng đất tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.................................... 91
3.4. Kết luận Chương 3 ................................................................................... 97
KẾT LUẬN .......................................................................................................... 98
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................ 99


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
UBND

: Ủy ban nhân dân

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

TP

: Thành phố

UBND

: Ủy ban nhân dân

TAND

: Tòa án nhân dân


DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Bảng số liệu vi phạm trong việc sử dụng sai mục đích sử dụng đất trên
địa bàn quận Ngô Quyền (từ năm 2013 đến năm 2017) ......................................... 62
Bảng 2.2: Thực trạng sử dụng đất theo từng mục đích trên địa bàn quận Ngô Quyền
(từ năm 2013 đến năm 2017) ................................................................................. 68
Bảng 2.3. Số liệu diện tích đất nông nghiệp được sử dụng trên địa bàn quận Ngô
Quyền (tính đến hết tháng 7 năm 2017) ................................................................. 69


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong công cuộc đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước ở Việt Nam
hiện nay, đất đai được khẳng định là một loại hàng hóa đặc biệt, là nguồn nội lực,
nguồn vốn để phát triển kinh tế của đất nước. Theo quy định của pháp luật, toàn bộ đất
đai đều thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Người sử dụng đất
được giao đất sử dụng ổn định, lâu dài và có các quyền, trong đó quyền chuyển dịch
quyền sử dụng đất (QSDĐ). Quyền sử dụng đất là một loại quyền về tài sản đặc biệt
phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Hiện nay, về mặt pháp lý, không có khái niệm
mua bán đất đai mà chỉ có khái niệm chuyển QSDĐ theo quy định của Bộ luật Dân sự
năm 2015, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 và Luật Đất đai năm 2013.
Chuyển QSDĐ là một loại giao dịch dân sự đặc thù, có điều kiện.
Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng
cho; cho thuê, cho thuê lại QSDĐ; thế chấp, góp vốn bằng QSDĐ. Với tính chất đặc

biệt như vậy, việc quản lý về công tác chuyển QSDĐ có hiệu quả sẽ góp phần quan
trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng
các nguồn vốn cho phát triển có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực và có sức hấp
dẫn các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Quận Ngô Quyền là một Quận nội thành của
Thành phố (TP) Hải Phòng có tốc độ phát triển kinh tế - xã hội nhanh trong những năm
vừa qua. Cùng với quá trình công nghiệp hóa, đô thị hóa thì hoạt động chuyển QSDĐ
cũng diễn ra khá sôi động trên địa bàn Quận. Tuy nhiên công tác quản lý và thực trạng
vấn đề chuyển QSDĐ tại khu vực này đã và đang đặt ra nhiều vấn đề cần giải quyết.
Riêng trong khoảng 2005 - 2015, trên địa bàn TP Hải Phòng có 700 tổ chức,
doanh nghiệp được giao đất, cho thuê đất với tổng diện tích 10.748,4ha, nhưng qua rà
soát tại các quận, huyện có tới 117 tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất có dấu hiệu vi
phạm pháp luật về đất đai. Số doanh nghiệp cho thuê, chuyển nhượng, sử dụng không
đúng mục đích chiếm 60% tổng số các sai phạm. Trong đó có các dự án do các tổ chức
kinh tế triển khai thực hiện với diện tích lớn như: dự án khu vui chơi, giải trí của Phòng
1


Thương mại và công nghiệp Việt Nam tại phường Tân Thành (Dương Kinh) - trên 40
ha; dự án sản xuất phân bón của Tổng công ty vật tư nông nghiệp tại xã Kiền Bái
(Thủy Nguyên) - trên 30 ha; dự án khu vui chơi giải trí, nhà ở của công ty CP Đầu tư
và phát triển Tân Quang Minh tại xã Thủy Sơn (Thủy Nguyên) - trên 50 ha; dự án
Làng biệt thự cao cấp Vạn Hương của công ty CP DASO tại phường Vạn Hương (Đồ
Sơn) - trên 30 ha...1
Trong khi đó, việc xử lý còn khiêm tốn, chưa phản ánh hết thực trạng vi phạm
pháp luật trong chuyển quyền sử dụng đất hiện nay. Đáng nói là việc thực hiện thu hồi
đất của các trường hợp vi phạm pháp luật đất đai vẫn còn xảy ra tình trạng nể nang,
không quyết liệt khi thực hiện, dẫn đến tình trạng chây ỳ, không chấp hành quyết định,
thậm chí còn có hiện tượng kiện cáo phức tạp, nhiều tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân
sau khi được giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ, song chậm đưa vào khai thác,
để hoang hóa hoặc tiến độ xây dựng chậm, hiệu quả thấp, gây lãng phí tài nguyên đất.

Xuất phát từ thực tiễn khách quan trên, tác giả đã chọn đề tài: “Pháp luật về
chuyển quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải
Phòng” làm luận văn Thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Hiện nay, ở nước ta đã có không ít những công trình nghiên cứu về chuyển
quyền sử dụng đất như:
Các đề tài nghiên cứu thực trạng các quy định của pháp luật trong lĩnh vực đất
đai: i) Luận văn tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề tài "Hoàn thiện cơ
chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); ii) Luận văn của thạc sĩ luật học
của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử
dụng đất của hộ gia đình, cả nhân" (2001); iii) Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng
Vinh về đề tài "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta"
1

Tham khảo tại />
2


(2000); iv) Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài
"Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất " (2004)...
Các đề tài nghiên cứu về vấn đề quản lý nhà nước trong lĩnh vực đất đai: Sách:
“Quản lý nhà nước về đai” do Tiến sỹ Nguyễn Khắc Thái Sơn (chủ biên), Nhà xuất bản
Nông Nghiệp Hà Nội, năm 2007; Bài viết: “Nâng cao hiệu quả quản lý Nhà nước về
đất đai” của Tiến sỹ Phạm Việt Dũng, đăng trên Tạp chí Cộng sản điện tử, ngày 11
tháng 2 năm 2013; Luận văn thạc sỹ của Ngô Tôn Thanh, Trường Đại học Đà Nẵng,
thực hiện năm 2012: “Hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn thị
xã An Nhơn, tỉnh Bình Định”; Luận văn thạc sỹ của Phan Thị Thanh Tâm, trường Đại
học Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội, thực hiện năm 2014: “Quản lý nhà nước về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại huyện Diễn Châu, tỉnh Nghệ An”…
Các công trình này chủ yếu nghiên cứu các quy định của Luật đất đai 2003, Bộ

luật tố tụng dân sự 2004, Bộ luật dân sự 2005, các luật có liên quan khác về chuyển
quyền sử dụng đất để thấy được những điểm phù hợp và những điểm chưa phù hợp để
từ đó có những đề xuất để hoàn thiện những quy định của pháp luật về chuyển quyền
sử dụng đất. Đồng thời, cũng đánh giá chất lượng và hiệu quả áp dụng pháp luật
chuyển quyền sử dụng đất của một số đại phương cụ thể để từ đó đề ra các biện pháp,
cơ chế bảo đảm cho việc thực thi các quy định của pháp luật và nâng cao hiệu quả
trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất. Nhìn chung những công trình nghiên cứu về
chuyển quyền sử dụng đất, pháp luật chuyển quyền sử dụng đất đã làm giàu thêm kiến
thức lý luận và thực tiễn về vấn đề chuyển quyền sử dụng đất. Các công trình nghiên
cứu, bài viết nêu trên được tiếp cận, nghiên cứu, nhận định và đánh giá dưới nhiều khía
cạnh và ở những mức độ khác nhau về những nội dung có liên quan trực tiếp hoặc gián
tiếp đến pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất. Bên cạnh đó, các công trình nghiên
cứu trên phân tích, so sánh với pháp luật giữa các thời kỳ và đánh giá những quy định
của pháp luật Việt Nam về chuyển quyền quyền sử dụng đất nói chung và trên địa bàn
cụ thể … từ đó đưa ra những bất cập cần sửa đổi và kiến nghị.

3


Mặc dù có nhiều công trình nghiên cứu vấn đề này, tuy nhiên tác giả vẫn lựa
chọn vấn đề này làm luận văn bởi lẽ tác giả mong muốn được hiểu sâu hơn các quy
định của pháp luật về vấn đề này cũng như thực tiễn áp dụng chúng.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục đích nghiên cứu tổng quát của Luận văn là tìm hiểu các quy định của
Nhà nước về chuyển QSDĐ, so sánh quy định Luật hiện hành với việc áp dụng thực
hiện tại Quận Ngô Quyền, TP Hải Phòng. Từ đó nêu ra giải pháp cơ bản, có tính
khả thi nhằm khắc phục các khó khăn, vướng mắc trên thực tiễn khi chuyển QSDĐ,
góp phần nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về chuyển QSDĐ trên địa bàn Quận
Ngô Quyền, Hải Phòng.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để đạt được mục đích trên, Luận văn có các nhiệm vụ:
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và những vấn đề lý luận trong chuyển QSDĐ và
pháp luật chuyển QSDĐ nói chung;
- Phân tích, đánh giá thực trạng chuyển QSDĐ, áp dụng pháp luật chuyển
QSDĐ trên địa bàn Quận Ngô Quyền, Hải Phòng, từ đó rút ra những ưu điểm và những
tồn tại, nguyên nhân và các tác động của nó đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội của
Quận Ngô Quyền, Hải Phòng.
- Xây dựng các hệ thống giải pháp có tính khả thi nhằm khắc phục các tồn tại
trong thực tiễn chuyển QSDĐ và công tác quản lý chuyển QSDĐ trên địa bàn Quận
Ngô Quyền, Hải Phòng.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của Luận văn bao gồm các nội dung cụ thể sau:
- Quan điểm, đường lối, chủ trương của Đảng về tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay.
4


- Các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm
2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Hệ thống lý thuyết về chuyển quyền sử dụng đất và pháp luật về chuyển quyền
sử dụng đất.
- Thực tiễn thi hành các quy định về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành ở nước ta tại quận Hồng
Bàng, thành phố Hải Phòng; cùng với quan điểm và giải pháp hoàn thiện pháp luật về
chuyển quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả thi hành tại quận Ngô Quyền, thành
phố Hải Phòng.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: đề tài lấy quận Ngô Quyền, TP Hải Phòng làm giới hạn

không gian nghiên cứu.
- Phạm vi thời gian: đề tài nghiên cứu số liệu, thực tiễn trong các năm từ năm
2013 đến năm 2017.
- Phạm vi nội dung: đề tài nghiên cứu một số vấn đề lý luận về chuyển QSDĐ:
Khái niệm chuyển QSDĐ; Các hình thức chuyển QSDĐ; Những điều kiện pháp lý liên
quan đến chuyển QSDĐ và nghiên cứu nội dung công tác quản lý Nhà nước về chuyển
QSDĐ ở đô thị (Quận Ngô Quyền là quận nội thành) bao gồm: Quản lý tình hình đất ở
đô thị trên địa bàn; Ban hành các quy định, quy chế liên quan đến chuyển QSDĐ ở đô
thị; Quản lý quy trình thực hiện chuyển QSDĐ ở đô thị cho các đối tượng; Thanh tra,
kiểm tra và giải quyết các tranh chấp khiếu nại liên quan đến chuyển QSDĐ ở đô thị.
Từ đó phân tích thực trạng chuyển QSDĐ và công tác quản lý chuyển QSDĐ trên địa
bàn Quận Ngô Quyền, TP Hải Phòng và đề xuất các giải pháp, kiến nghị hoàn thiện.
5. Phương pháp nghiên cứu
Phương pháp luận: Luận văn được thực hiện dựa trên nền tảng cở sở phương
pháp luận của chủ nghĩa duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, các nguyên lý của chủ
nghĩa Mác-Lênin, định hướng của Đảng, Nhà nước về chuyển quyền sử dụng đất.

5


Phương pháp nghiên cứu: Luận văn sử dụng tổng hợp nhiều phương pháp,
trong đó các phương pháp chủ yếu được sử dụng như sau:
- Phương pháp tổng hợp, phân tích hệ thống hóa những vấn đề lý luận về
chuyển quyền sử dụng đất và thực tiễn pháp luật, thực trạng thi hành về chuyển quyền
sử dụng đất tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.
- Phương pháp khảo sát, đánh giá tài liệu, quan sát, kiểm chứng để nghiên cứu,
tổng kết, phân tích làm nổi bật thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất, xác
định rõ những nguyên nhân làm cơ sở đề xuất những định hướng và giải pháp hoàn
thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và nâng cao thi hành tại quận Ngô Quyền,
thành phố Hải Phòng.

- Phương pháp thống kê, so sánh: sử dụng các số liệu thống kê để phân tích, so
sánh, tổng kết và rút ra các kết luận làm cơ sở đề xuất những định hướng và giải pháp
hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và nâng cao thi hành tại quận Ngô
Quyền, thành phố Hải Phòng.
6. Ý nghĩa khoa học và tính thực tiễn của đề tài
- Các kết quả nghiên cứu của đề tài là sự đóng góp các tư liệu về thực trạng
pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và thực tiễn thi hành tại quận Ngô Quyền ,
thành phố Hải Phòng. Cung cấp thêm các luận cứ khoa học để sử dụng làm tài liệu
tham khảo tại các cơ sở nghiên cứu và đào tạo về pháp luật, nhất là nghiên cứu về giải
quyết khiếu nại hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Các đề xuất, kiến nghị nêu ra trong luận văn có thể là những gợi ý để tiếp tục
hoàn thiện hệ thống pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai nói
chung và tại thành phố Hải Phòng nói riêng. Đồng thời, góp phần nâng cao ý thức trách
nhiệm của các cá nhân, tổ chức, cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các vấn đề
liên quan, cũng như nâng cao nhận thức của người dân về chuyển quyền sử dụng đất,
từ đó họ có thể áp dụng để bảo vệ lợi ích hợp pháp của bản thân và đúng quy định của
pháp luật.

6


7. Kết cấu của Luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Danh mục tài liệu tham khảo, Luận văn gồm có
03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất
Chương 2: Thực trạng pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và thực tiễn thi
hành tại quận Ngô Quyền , thành phố Hải Phòng
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật về chuyển quyền sử dụng đất và nâng
cao hiệu quả thi hành tại quận Ngô Quyền, thành phố Hải Phòng.

7


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ CHUYỂN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Lý luận về chuyển quyền sử dụng đất

1.1.1. Cơ sở xây dựng giao dịch chuyển quyền sử dụng đất 2
Đất đai có giá trị đặc biệt đối với đời sống con người. Đất đai có thuộc tính hữu
hạn của diện tích và sự chênh lệch về giá trị sử dụng. Nhu cầu sử dụng của mỗi chủ thể
là khác nhau. Do vậy, để có thừa đất phù hợp với nhu cầu sử dụng của mình, các chủ
thể phải thực hiện chuyển quyền sử dụng đất cho nhau. Quyền sử dụng đất là một
quyền tài sản – một quyền có thể lượng hóa bằng tiền. Chuyển nhượng quyền sử dụng
đất chính là điều kiện cho phép quyền sử dụng đất trở thành một loại hàng hóa đặc biệt
lưu thông trên thị trường. Ở nước ta hiện nay, thị trường quyền sử dụng đất không
những đã xuất hiện mà còn hoạt động rất sôi động không những ở khu vực thành thị
mà len lỏi đến từng thôn quê. Thị trường quyền sử dụng đất đã tồn tại ở nước ta kể từ
khi các giao dịch về đất đai còn bị đặt ngoài vòng pháp luật (từ Luật năm 1987). Người
dân đã thực hiện các giao dịch về đất đai bằng cách dựa vào các quy định của pháp luật
cho phép chuyển nhượng tài sản trên đất. Những năm qua, thị trường quyền sử dụng
đất đã có nhiều biến động bất thường với các giai đoạn như: lần tăng giá thứ nhất trong
các năm 1992 – 1994, sau đó thị trường đóng băng từ năm 1995 – 1999; bắt đầu tăng
giá lần thứ hai từ năm 2000, đỉnh điểm là 2008 – 2010; sau năm 2010 thì thị trường bất
động sản gần như đóng băng và sự chuyển dịch mạnh mẽ là bắt đầu từ năm 2015 đến
nay. Như vậy, có thể thấy rằng: chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một nhu cầu thiết
thực của người sử dụng đất thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị trường và là một nhu
cầu tất yếu khách quan; đồng thời, chuyển nhượng là một nhu cầu có thật của người
dân thể hiện ra một cách rõ ràng trên thị trường, và nó chính là cơ sở để xây dựng các
giao dịch về chuyển quyền sử dụng đất.

2

/>
8


Nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện nay sẽ tạo ra nhu cầu
chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày càng tăng, không chỉ nhu cầu về đất ở mà còn
cả đất nông nghiệp. Bởi với sự phát triển của nền nông nghiệp thế giới, chúng ta có thể
thấy quy luật: nền nông nghiệp càng hiện đại, càng phát triển thì lao động nông nghiệp
ngày càng giảm xuống, mức độ áp dụng khoa học và công nghệ cũng như quy mô công
tác của từng người nông dân, từng nông trại sẽ tăng lên. Quá trình này gắn liền với quá
trình chuyển dịch của các quan hệ đất đai. Sự vận động của các quan hệ đất đai gắn với
nền kinh tế thị trường thì đất đai vận động với tư cách là tư liệu sản xuất hàng hóa, vận
động theo hướng ngày càng hiệu quả hơn. Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường, sự
vận động của quan hệ đất đai sẽ tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường, sự vận
động của quan hệ đất đai sẽ tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường, sự vận động
của quan hệ đất đai sẽ tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường như quy luật giá trị,
quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, giá cả và khả năng sinh lời của đất đai.
Ngày nay, nhu cầu về đất đai ngày càng nhiều, không chỉ ở các thành phố lớn
mà còn ở những vùng, những khu kinh tế với tiềm năng phát triển đã được quy hoạch
bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Do đó, nhu cầu về sử dụng, nhu cầu chuyển
nhượng quyền sử dụng đất diễn ra rất phổ biến giúp các bên tham gia giao dịch chuyển
quyền sử dụng đất đạt được mục đích của mình. Tuy nhiên, do đất đai là tài sản rất có
giá trị trên thị trường nên việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần được xây dựng
cụ thể, chi tiết, khoa học giúp cho các bên tham gia giao dịch được thuận lợi, đem lại
hiệu quả kinh tế cho người dân, cho xã hội và giúp ổn định nền kinh tế và đời sống của
nhân dân.

1.1.2. Khái niệm và đặc điểm của chuyển quyền sử dụng đất
Ở mỗi chế độ khác nhau việc chiếm hữu đất đai cũng khác nhau. Trong chế độ
phong kiến, tư bản đất đai thuộc sở hữu tư nhân, giai cấp thống trị chiếm hữu hầu hết
diện tích đất đai. Dưới chế độ xã hội chủ nghĩa đất đai phục vụ lợi ích chung của nhân
dân lao động và toàn thể xã hội.

9


Dưới góc độ pháp lý, QSDĐ được Nhà nước giao hoặc cho thuê là một quyền
năng tài sản. Đây là khả năng pháp lý nhằm thực hiện những hành vi nhất định để sử
dụng, khai thác lợi ích vì đất đai. Vì đất đai là tài nguyên thiên nhiên, không phải là tài
sản do con người tạo ra nên QSDĐ cũng có những đặc điểm khác so với các loại tài
sản thông thường khác, QSDĐ là quyền năng độc lập thuộc quyền sở hữu đất đai. Tuy
nhiên, trên thực tiễn Nhà nước không trực tiếp sử dụng mà giao một phần đất đai của
mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng, đồng thời quy định cho họ các
quyền và nghĩa vụ nhất định trong quá trình sử dụng đất của Nhà nước. Việc quy định
các quyền này một mặt biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu, mặt
khác còn biểu hiện ý chí của Nhà nước với tư cách là người nắm quyền lực chính trị
trong tay, trực tiếp ban hành pháp luật nên các quyền và nghĩa vụ đó đã được quy phạm
hóa ở mức độ cụ thể, chặt chẽ và được coi là cơ sở pháp lý để người sử dụng đất tuân
thủ nhằm sử dụng vốn đất đai của Nhà nước một cách hợp pháp, tiết kiệm, đạt hiệu quả
kinh tế cao.
Toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định và
bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức được Nhà nước giao đất cho sử dụng
thạo thành QSDĐ (hay chế độ sử dụng đất đai).
Từ những lý luận ở trên thì: Quyền sử dụng đất (chế độ sử dụng đất) là toàn bộ
các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành trong đó quy định việc bảo vệ các
quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất sử dụng. Với ý
nghĩa đó, chế độ sử dụng đất đai là một chế định quan trọng của ngành Luật Đất đai.

Theo Từ điển Luật học – Trường Đại học Luật Hà Nội Nxb. CAND, năm 1999,
có giải thích: Quyền sử dụng đất của nhà nước là quyền khai thác các thuộc tính có ích
từ đất để phục vụ cho các mục tiêu phát triển kinh tế và đời sống xã hội. Nhà nước thực
hiện quyền sử dụng đất một cách gián tiếp thông qua việc giao đất cho các tổ chức, cá
nhân sử dụng. Các tổ chức cá nhân này khi sử dụng có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho
Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất, tiền sử dụng đất.
Thực vậy, trước hết chúng ta phải hiểu QSDĐ là một quyền tự nhiên, khi con
người chiếm hữu đất đai thì họ sẽ thực hiện hành vi sử dụng đất mà cụ thể là khai thác

10


tính năng QSDĐ mà không quan tâm đến hình thức của nó.Thông qua hành vi sử dụng
đất mà con người có thể thỏa mãn với những nhu cầu của mình cũng như làm ra của
cải cho xã hội.
Quyền sử dụng đất được xem như là một quyền năng pháp lý, quyền năng này
được pháp luật ghi nhận và bảo vệ. Đất đai càng trở nên quan trọng nhất, thiết yếu nhất
trong xã hội, sử dụng đất trong lĩnh vực nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản
tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các QSDĐ nhằm khai thác hưởng lợi
trực tiếp từ đất đai. Nếu như không có đất đai, thì lao động của con người không thể
sản sinh ra lúa gạo phục vụ nhu cầu thiết yếu thường ngày. Khi xác định mối quan hệ
lao động và đất đai, C.Mác cho rằng:“Lao động là yếu tố cơ bản của quá trình sản xuất
nhưng không phải là yếu tố duy nhất tạo ra của cải vật chất – Lao động phải kết hợp
với đối tượng lao động mới sản xuất ra của cải vật chất”.
Người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng QSDĐ, tặng cho QSDĐ tuy nhiên
không thể đồng nhất quyền sở hữu đất đai với QSDĐ bởi chúng có sự khác nhau về nội
dung và ý nghĩa. Quyền sở hữu đất đai là quyền ban đầu (có trước) còn QSDĐ là
quyền phái sinh (có sau) xuất hiện khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất hay công nhận QSDĐ.
QSDĐ được hiểu là quyền khai thác thuộc tính có lợi từ đất một cách hợp pháp

thông qua các hành vi sử dụng đất hoặc chuyển quyền đó cho người khác. Quá trình
hình thành, vận động và phát triển của QSDĐ vừa diễn ra một cách tất yếu khách quan
vừa có sự gắn liền và lệ thuộc với chế định quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai mà
Nhà nước là người đại diện. Theo đó, Nhà nước không được chiếm hữu, sử dụng về đất
đai mà thông qua quyền định đoạt tối cao của mình cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân có QSDĐ bằng các hình thức giao đất, cho thuê đất thừa nhận việc sử dụng đất ổn
định lâu dài hoặc công nhận QSDĐ được xác lập bởi các hành vi chuyển QSDĐ hợp
pháp [34, tr 35]. Theo đó, những chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp đều có quyền
chuyển nhượng quyền sử dụng theo đúng các quy định của pháp luật.
Hiện nay, theo quy định của pháp luật về đất đai thì chuyển quyền sử dụng đất
chính là việc chuyển giao quyền sử dụng từ người này sang người khác thông qua các

11


hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn
bằng quyền sử dụng đất3. Ngoài ra, pháp luật về đất đai cũng quy định nhận chuyển
quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do người khác chuyển quyền sử
dụng đất theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà
hình thành pháp nhân mới4.
Như vậy, chuyển QSDĐ về bản chất chính là giao dịch dân sự nhằm làm phát
sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch đó. Do vậy,
chúng tôi đồng tình với khái niệm chuyển QSDĐ như sau: chuyển quyền sử dụng đất là
sự chuyển dịch quyền sử dụng đất từ chủ thể này sang chủ thể khác theo quy định của
Bộ luật dân sự và pháp luật đất đai [36, tr.17].
Từ khái niệm trên, ta có thể thấy chuyển quyển sử dụng đất có những đặc điểm
cơ bản sau:
Thứ nhất, người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt
đối với đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc

quyền sở hữu. Khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất, những người tham gia vào
giao dịch phải tuân theo quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật
quy định. Việc chuyển quyền sử dụng đất bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy
hoạch sử dụng đất. Người nhận quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích mà
Nhà nước đã xác định.
Thứ hai, do đất đai luôn có một vị trí cố định khồng di dời được, bởi vậy khác
với các hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh số, cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất hợp pháp. Việc chuyển quyền sử dụng đất chủ yếu được tiến
hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch về đất đai hồ
sơ địa chính, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các hợp đồng phải rõ ràng, công
khai, minh bạch.

3

Khoản 3 Điều 10 Luật Đất đai 2013

4

Khoản 4 Điều 4 Luật Đất đai 2003

12


Thứ ba, giá trị quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất phụ thuộc vào
nhiều yếu tố như vị trí thửa đất, khả năng sinh lời của đất, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ
tầng, các yếu tố kinh tế, chính trị, xã hội khác. Do vậy, cùng một diện tích nhưng tọa
lạc tại các vị trí khác nhau, thậm chí hai thửa đất nằm kề nhau thì khi chuyển quyền sử
dụng đất giá có thể khác nhau.
Thứ tư, chuyển quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng hình thức hợp đồng
hoặc văn khác khác theo quy định của pháp luật. Đây là điểm đặc thù so với các hợp

đồng giao dịch tài sản khác, vì đất đai là loại tài sản đặc biệt có giá trị ảnh hưởng lớn
đến cuộc sống của mỗi người. Điều đó làm giá đất có xu hướng tăng lên và ảnh hưởng
không nhỏ đến quá trình phát triển kinh tế đất nước. Vì vậy, pháp luật quy định chặt
chẽ để bảo vệ quyền lợi của các bên khi thực hiện chuyển quyền sử dụng đất.

1.1.3. Mục đích chuyển quyền sử dụng đất
Như đã phân tích ở trên, chuyển quyền sử dụng đất diễn ra ngày càng phổ biến
và thực hiện chuyển quyền sử dụng đất nhằm một số mục đích sau:
Thứ nhất, chuyển quyền sử dụng đất bảo vệ quyền lợi của người có quyền sử
dụng đất thông qua việc được tự định đoạt về đất đai của mình. Theo đó, chuyển quyền
sử dụng đất chính là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác
thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất5. Như vậy, việc định đoạt quyền sử dụng đất có
thể thông qua hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất; giao dịch được thiết lập hợp pháp theo quy
định để bảo vệ không chỉ là quyền tự định đoạt của bên có quyền sử dụng đất mà còn
bảo vệ quyền lợi cho chính những bên nhận chuyển nhượng.
Thứ hai, chuyển nhượng quyền sử dụng đất chính là một trong những căn cứ
làm cơ sở cho Nhà nước giải quyết khi có tranh chấp đất đai. Khi các bên tiến hành
chuyển quyền sử dụng đất thì phải xác lập bằng hợp đồng, được công chứng hoặc
chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và cuối cùng được cấp giấy chứng
5

Khoản 10 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013

13


nhận quyền sử dụng đất, đó chính là căn cứ cho Nhà nước giải quyết khi có tranh
chấp xảy ra.

Thứ ba, thông qua thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, Nhà nước vừa quản lý
được quyền sở hữu đối với đất đai và đồng thời cũng là cơ sở dữ liệu cho các cơ quan
khác trong việc quản lý nhà nước về kinh tế, xã hội, dân số.
Thứ tư, quy định về chuyển quyền sử dụng đất nhằm bảo vệ tốt hơn quyền và
lợi ích của các bên tham gia giao dịch. Pháp luật quy định bình đẳng trong quá trình
chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền ngang nhau, khi tiến hành chuyển
quyền sử dụng đất phải thể hiện được ý chí của các chủ thể tham gia trong quan hệ
thông qua sự thỏa thuận và chữ ký của các bên khi tiến hành lập các hợp đồng
chuyển quyền sử dụng đất.

1.1.4. Các nguyên tắc của chuyển quyền sử dụng đất 6
Đất đai là tài nguyên quý hiếm, QSDĐ là một tài sản có giá trị đặc biệt trong
nền kinh tế thị trường. Do vậy, chuyển QSDĐ cần phải tuân thủ một số nguyên tắc
nhất định. Các nguyên tắc này xuyên suốt cả quá trình chuyển nhượng đòi hỏi cơ quan
nhà nước và các bên chuyển QSDĐ phải tuân thủ. Đồng thời, khắc phục nhược điểm
trong quy định về chuyển quyền sử dụng đất của Bộ luật Dân sự năm 1995, Bộ luật dân
sự năm 2005 chỉ quy định về các giao dịch chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là
các giao dịch dân sự, không quy định cụ thể trình tự, thủ tục chuyển quyền sử
dụng đất, điều kiện chuyển quyền sử dụng đất. Các quy định này được Luật đất đai
hiện hành và các văn bản hướng dẫn thi hành điều chỉnh. Trên tinh thần đó, Bộ luật dân
sự năm 2015 không quy định thành điều luật riêng về nguyên tắc chuyển quyền sử
dụng đất như Bộ luật dân sự năm 2005 mà dành cả mục 7 quy định về hợp đồng về
quyền sử dụng đất. Theo đó, với tư cách là một dạng của hợp đồng, ta có thể hiểu các
nguyên tắc khi chuyển QSDĐ như sau:
Thứ nhất, chủ thể thực hiện giao dịch chuyển quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có
quyền chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định của pháp luật đất đai, không phải tất
6

/>

14


cả các chủ thể có quyền sử dụng đất hợp pháp đều được thực hiện quyền chuyển quyền
sử dụng đát. Có những chủ thể không được phép thực hiện bất cứ giao dịch chuyển
quyền sử dụng đất nào, mà chỉ được thực hiện các giao dịch đối với các tài sản có trên
đất được hình thành bằng nguồn vốn của mình. Như vậy, chủ thể sử dụng đất chỉ được
chuyển quyền sử dụng đất cho những chủ thế theo quy định của pháp luật.
Thứ hai, khi chuyển quyền sử dụng đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội
dung chuyển quyền sử dụng đất phù hợp mục 7 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định nội
dung của hợp đồng về quyền sử dụng đất. Theo đó, khi chuyển nhượng quyền sử dụng
đất, các bên có quyền thỏa thuận về nội dung hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất
nhưng phải phù hợp với quy định của BLDS hiện hành và pháp luật về đất đai.
Thứ ba, về ý chí của các chủ thể tham gia giao dịch. Các chủ thể tham gia giao
dịch chuyển QSDĐ phải hoàn toàn tự nguyện, không bị ép buộc bởi bất cứ người nào
khác – tức là hành vi thể hiện ra bên ngoài phù hợp với ý chí, mong muốn, suy nghĩ
của các bên tham gia giao dịch và tuyệt đối không được thực hiện giao dịch nhằm che
dấu mục đích khác. Đồng thời, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải xuất phát
từ nhu cầu thực tế của hai bên, bảo đảm lợi ích chính đáng của người sử dụng đất.
Thứ tư, sau khi nhận chuyển quyền sử dụng đất hợp pháp, bên nhận chuyển
quyền sử dụng đất trở thành người sử dụng đất. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất có
nghĩa vụ phải thực hiện các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Thực chất
quy tại Điều 107 Lụât Đất đai năm 2013 khi quy định về các nghĩa vụ chung của người
sử dụng đất. Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng
mục đích, đúng thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đát và phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ở địa phương tại thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. Như vậy, bên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ những quy định của nhà nước về sử
dụng đất sau khi chuyển nhượng.

1.1.5. Hình thức pháp lý của chuyển quyền sử dụng đất [45, tr.62]
a. Chuyển đổi QSDĐlà phương thức đơn giản của chuyển quyền sử dụng đất,
theo đó, các bên có quyền sử dụng đất thỏa thuận chuyển quyền sử dụng đất cho nhau
để thỏa mãn nhu cầu tiện lợi trong sản xuất, đời sống.
15


Mục đích của chuyển đổi quyền sử dụng đất là tạo điều kiện thuận lợi cho sản
xuất và đời sống, nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Việc nhà nước ghi nhận quyền này có
ý nghĩa lớn trong thực tiễn, nhất là trong sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua,
nhà nước đã có những chương trình khuyến khích trong việc chuyển đổi ruộng đất sản
xuất nông nghiệp ở hầu hết các địa phương nhằm khắc phục được tình trạng đất đai
manh mún, tăng thêm diện tích cho mỗi thửa đất, tạo điều kiện cho khoa học kỹ thuật
vào sản xuất.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển đổi quyền sử dụng đất là
một hình thức chuyển quyền sử dụng đất, theo đó Nhà nước chấm dứt quyền sử dụng
đất của bên này nhằm thiết lập quyền sử dụng đất cho bên kia. Tuy nhiên, giữa hai hình
thức này có sự khác nhau và nó được thể hiện ở chỗ, nếu như trong quan hệ chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đối tượng là đổi đất lấy tiền và việc thực hiện quan hệ này là
quá trình chấm dứt quyền sử dụng đất để thiết lập quyền sử dụng đất cho bên nhận
chuyển nhượng, còn trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất là đổi đất lấy đất.
Trong quan hệ chuyển đổi quyền sử dụng đất thì các bên có thể thỏa thuận chuyển tiền
cho nhau để bù đắp giá trị chênh lệch giữa hai thửa đất và đồng thời chấm dứt quan hệ
quyền sử dụng đất của cả hai bên đối với thửa đất mà họ đang sử dụng để thiết lập
quyền sử dụng đất cho cả hai bên nhận quyền sử dụng đất từ phía bên kia.
b. Chuyển nhượng QSDĐ là việc xóa bỏ QSDĐ của chủ thể sử dụng và quyền
sử dụng đó được chuyển giao từ người này sang cho người khác bằng một trong các
hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại, tặng cho thừa kế QSDĐ hoặc góp
vốn bằng QSDĐ cho chủ thể mới. Hay nói cách khác, chuyển QSDĐ là việc Nhà nước
cho phép người sử dụng đất được định đoạt QSDĐ hợp pháp của mình theo quy định

của pháp luật.
Chuyển nhượng QSDĐ cho người khác trên cơ sở có giá, trường hợp người
nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một khoản tiền tương ứng với các chi phí
mà họ đã bỏ ra để có được QSDĐ cũng như đầu tư làm tăng giá trị của đất. Việc
chuyển đổi QSDĐ cần chú ý tới các vấn đề như đối tượng được phép chuyển nhượng
QSDĐ là hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất để sử dụng; đất được phép sử

16


dụng là đất nông nghiệp, lâm nghiệp để trồng rừng và đất ở; chỉ được phép chuyển
nhượng trong thời hạn được giao QSDĐ; đối với hộ gia đình khi chuyển nhượng
QSDĐ mà hộ đó được giao thì phải có sự bàn bạc, thống nhất của các thành viên trong
hộ; hồ sơ chuyển nhượng phải được nộp tại Văn phòng đăng ký QSDĐ; chỉ sau khi
thực hiện chuyển nhượng QSDĐ thì mới được chuyển giao đất trên thực tiễn; người
nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đất đúng mục đích, loại đất phải thực hiện
đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Người sử dụng đất không có toàn quyền quyết định, định đoạt tuyệt đối với
đất thuộc quyền sử dụng của mình như đối với các loại tài sản khác thuộc quyền
quyền sở hữu. Khi thực hiện việc chuyển QSDĐ, những người tham gia vào giao
dịch phải tuân theo quy định về điều kiện, nội dung, trình tự, thủ tục do pháp luật
quy định. Việc chuyển nhượng QSDĐ bị ràng buộc bởi thời hạn, mục đích và quy
hoạch sử dụng đất. Người nhận chuyển nhượng QSDĐ phải sử dụng đúng mục đích
mà Nhà nước đã xác định. Do đất đai luôn có một vị trí cố định không di dời được,
bởi vậy khác với các loại hàng hóa khác nó cần được đo đạc, lập hồ sơ thửa, đánh
số, cấp Giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp. Việc chuyển nhượng QSDĐ chủ yếu
được tiến hành thông qua hệ thống hồ sơ giấy tờ về đất. Do vậy, trong các giao dịch
về đất đai hồ sơ địa chính, giấy chứng nhận QSDĐ, các hợp cần phải minh bạch, rõ
ràng, công khai. Vì vậy, bản chất của chuyển nhượng QSDĐ là một giao dịch dân
sự, trong đó đối tượng của giao dịch là QSDĐ.

c. Cho thuê QSDĐ là hợp đồng thuê lại QSDĐ, là sự thoả thuận giữa các bên,
theo đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn
bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn
thuê theo quy định pháp luật về đất đai. Theo quy định thì bên thuê có quyền cho thuê
lại tài sản mà mình đã thuê, nếu được bên cho thuê đồng ý7. Như vậy, khi có sự đồng ý
của bên cho thuê đất thì bên thuê có quyền cho thuê lại QSDĐ.

7

Điều 475 Bộ luật dân sự 2015

17


d. Thế chấp QSDĐ: Thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên,
theo đó bên sử dụng đất dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện
nghĩa vụ dân sự với bên kia. Nghĩa vụ dân sự là nghĩa vụ của bên thế chấp, thế chấp
quyền sử dụng đất thông thường được phát sinh từ việc vay mượn tiền, tài sản của bên
nhận thế chấp và phải thấp hơn giá trị của quyền sử dụng đất được đem ra để đảm bảo
việc thực hiện thế chấp. Nhà nước tạo điều kiện cho người sử dụng đất có quyền đem
quyền sử dụng đất đi thế chấp để thực hiện nghĩa vụ trong quá trình tạo lập cho mình
một khoản tiền hợp pháp để đầu tư, sản xuất, kinh doanh thỏa mãn nhu cầu tạm thời
khi họ không có đủ điều kiện trước mắt.
Cũng như chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp là việc người sử dụng
đất, người có quyền sử dụng đất phải chuyển giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong một thời gian tạm thời cho bên nhận thế chấp để thực hiện nghĩa vụ. Khác với
bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bên thế chấp không phải chấm dứt quyền sử
dụng đất mà vẫn tiếp tục chiếm hữu sử dụng đất; bên nhận thế chấp không có quyền
như chủ sử dụng đất mà chỉ có quyền kiểm tra, nhắc nhở bên thế chấp sử dụng đất
đúng mục đích, có nghĩa vụ giao lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện

thủ tục xóa đăng ký thế chấp.
Khác với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp quyền sử dụng
đất là hình thức chuyển quyền có điều kiện và không trọn vẹn, việc thế chấp quyền sử
dụng đất mang tính tạm thời, bên sử dụng đất có quyền sử dụng đất thực tế vẫn thuộc
bên thế chấp và bên thế chấp có quyền định đoạt theo quy định của pháp luật quyền sử
dụng đất của bên nhận thế chấp khi họ vi phạm nghĩa vụ hợp đồng. Điều kiện chủ thể
của bên nhận thế chấp không rộng rãi như bên nhận chuyển nhượng mà bị pháp luật
hạn chế rất nhiều, chỉ có tổ chức tín dụng và đảm bảo những điều kiện nhất định mới
có quyền nhận thế chấp.
đ. Thừa kế QSDĐ làviệc chuyển QSDĐ của người chết sang cho người thừa kế
theo quy định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai. Theo đó, thừa kế QSDĐ có 2
hình thức: Thừa kế theo di chúc và thừa kế theo pháp luật8.
8

Điều 631 Bộ luật Dân sự 2015.

18