Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất và thực tiễn thực hiện trên địa bàn huyện đăk song, tỉnh đăk nông

GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt
không thể thay thế, là địa bàn phân bố dân cư, các cơ sở kinh tế - xã hội và an ninh
quốc phòng. Quản lý, sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả là nhiệm vụ quan trọng
của Nhà nước, là yếu tố quyết định tương lai của nền kinh tế, đảm bảo mục tiêu ổn
định chính trị- xã hội.
Để nhấn mạnh tầm quan trọng của quy hoạch sử dụng đất, Điều 18, Hiến
pháp năm 1992 của nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã có quy định:
“Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo
đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Điều này cũng đã được Luật đất đai
năm 1993; Luật đất đai năm 2003; Luật quy hoạch đô thị năm 2009; Luật bảo vệ
và phát triển rừng năm 2004; Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi
hành luật đất đai; Nghị định 69/NĐ-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ về việc
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư, Thông tư số 19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 quy
định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cụ
thể hóa. Quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa đặc biệt quan trọng không chỉ cho trước
mắt mà cả lâu dài. Quy hoạch sử dụng đất là công cụ giúp nhà nước quản lý việc
sử dụng tài nguyên đất một cách hợp lý và sử dụng đất có hiệu quả, khoa học,
thống nhất, bảo vệ cảnh quan môi trường, qua đó phát huy được vai trò to lớn của
đất.
Pháp luật quy hoạch sử dụng đất đã tạo cơ sở pháp lý vững chắc, điều chỉnh
các hoạt động quy hoạch sử dụng đất. Thực hiện nghiêm túc, đầy đủ quy định của
pháp luật quy hoạch sử dụng đất sẽ góp phần nâng cao chất lượng công tác quy
hoạch. Tuy nhiên, hiện nay thực tiễn thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất ở
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 1
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Việt Nam nói chung, trên địa bàn huyện Đăk Song, tỉnh Đăk Nông nói riêng vẫn
còn những bất cập, hạn chế. Điều đó một phần là do những thiếu sót, bất cập của

pháp luật quy hoạch sử dụng đất, một phần là do cách thức tổ chức thực hiện pháp
luật chưa mang lại hiệu quả ở các địa phương. Nâng cao vai trò của pháp luật quy
hoạch sử dụng đất cũng như hiệu quả thực hiện pháp luật trên thực tế là một vấn đề
không hề đơn giản.
Từ thực tế nêu trên, với mong muốn tìm hiểu những vấn đề lý luận và thực
tiễn về pháp luật quy hoạch sử dụng đất ở nước ta nói chung, trên địa bàn huyện
Đăk Song, tỉnh Đăk Nông nói riêng, tác giả đã lựa chọn đề tài Pháp luật về quy
hoạch sử dụng đất và thực tiễn thực hiện trên địa bàn huyện Đăk Song, tỉnh Đăk
Nông làm đề tài khóa luận tốt nghiệp.
2. Phạm vi và mục đích nghiên cứu của khóa luận
Với đề tài này, khóa luận tập trung nghiên cứu các vấn đề lí luận chung về
quy hoạch sử dụng đất, các quy định của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất trong
phạm vi các quy định của Luật đất đai 2003, Luật quy hoạch đô thị năm 2009, Luật
bảo vệ và phát triển rừng năm 2004 và các các văn bản hướng dẫn thi hành. Đồng
thời khóa luận nghiên cứu, đánh giá thực tiễn thực hiện các quy định của pháp luật
về quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn huyện Đăk Song, tỉnh Đăk Nông từ đó đưa
ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật và đề xuất một số
giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất ở
huyện Đăk Song, tỉnh Đăk Nông.
3. Phương pháp nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, khóa luận chủ yếu dựa trên cơ sở
phương pháp luận của chủ nghĩa Mac – Lênin và tư tưởng Hồ Chí Minh về nhà
nước và pháp luật. Các phương pháp nghiên cứu cụ thể mà khóa luận sử dụng là:
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 2
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
phân tích, tổng hợp, so sánh, thống kê… nhằm làm sáng tỏ những vấn đề cần
nghiên cứu.
4. Bố cục của khóa luận
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung khóa
luận được kết cấu thành 2 chương:

Chương 1. Một số vấn đề lí luận chung về quy hoạch sử dụng đất và pháp luật
quy hoạch sử dụng đất.
Chương 2. Thực tiễn thực hiện pháp luật quy hoạch sử dụng đất tại huyện Đăk
Song, tỉnh Đăk Nông (từ năm 2000 đến nay).
CHƯƠNG 1.
MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG VỀ QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ PHÁP LUẬT QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Những vấn đề lý luận chung về quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 3
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Đất đai là tiềm năng của quá trình phát triển vì đất là tư liệu sản xuất đặc
biệt và việc tổ chức sử dụng đất gắn chặt với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ để quản lý đất đai được thống
nhất, đảm bảo cho đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả. Thông qua
quy hoạch sử dụng đất mà Nhà nước thể hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời
ba tính chất: kinh tế, kỹ thuật và pháp chế. Tính kinh tế thể hiện ở hiệu quả sử dụng
đất đai. Tính kỹ thuật bao gồm các tác nghiệp chuyên môn kỹ thuật như điều tra,
khảo sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu. Tính pháp chế là việc xác
nhận tính pháp lý về mục đích và quyền sử dụng đất theo quy hoạch nhằm đảm bảo
sử dụng đất đai đúng pháp luật.
Khi nghiên cứu về khái niệm quy hoạch sử dụng đất có nhiều cách nhận
thức khác nhau. Dent (1988; 1993) cho rằng “quy hoạch sử dụng đất là phương
tiện giúp cho lãnh đạo quyết định sử dụng đất đai như thế nào thông qua việc
đánh giá có hệ thống cho việc chọn mẫu hình trong sử dụng đất đai, mà trong sự
chọn lựa này sẽ đáp ứng với những mục tiêu riêng biệt, và từ đó hình thành nên
chính sách và chương trình cho sử dụng đất đai”. Nhà khoa học Fresco (1992) thì
lại cho rằng “quy hoạch sử dụng đất như là dạng hình của quy hoạch vùng, trực
tiếp cho thấy việc sử dụng tốt nhất về đất đai trên quan điểm chấp nhận những

mục tiêu, và những cơ hội về môi trường, xã hội và những vấn đề hạn chế khác”.
Theo Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc (FAO) thì “quy hoạch
sử dụng đất là một tiến trình xây dựng những quyết định để đưa đến những hành
động trong việc phân chia đất đai cho sử dụng để cung cấp những cái có lợi bền
vững nhất để làm sao trong nguồn tài nguyên đó được khai thác có lợi cho con
người, nhưng đồng thời cũng được bảo vệ cho tương lai. Cung cấp những thông
tin tốt liên quan đến nhu cầu và sự chấp nhận của người dân, tiềm năng thực tại
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 4
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
của nguồn tài nguyên và những tác động đến môi trường có thể có của những sự
lựa chọn là một yêu cầu đầu tiên cho tiến trình quy hoạch sử dụng đất đai thành
công”.
Phương án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền quyết định, xét duyệt là căn cứ để bố trí sử dụng đất, giao đất, cho thuê
đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất đặc biệt là chuyển diện tích trồng lúa
có hiệu quả cao sang các mục đích phi nông nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản hoặc trồng
cây lâu năm. Như vậy, mục đích của quy hoạch sử dụng đất nhằm tạo ra những
điều kiện về tổ chức lãnh thổ, thúc đẩy các đơn vị sản xuất thực hiện đạt và vượt
mức kế hoạch Nhà nước giao.
Về thực chất quy hoạch sử dụng đất là quá trình hình thành các quyết định
nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang lại lợi ích cao
nhất, thực hiện đồng thời hai chức năng: Điều chỉnh các mối quan hệ đất đai và tổ
chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích nâng cao hiệu quả
sản xuất của xã hội, kết hợp với bảo vệ đất và môi trường.
Căn cứ vào đặc điểm, điều kiện tự nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục
tiêu phát triển kinh tế - xã hội của mỗi vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất được
tiến hành nhằm định hướng cho các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch và
kế hoạch sử dụng đất chi tiết của mình; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công
tác quản lý Nhà nước về đất đai; làm cơ sở tiến hành cấp đất, đầu tư phát triển sản
xuất, đảm bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hoá – xã hội.

Tóm lại, quy hoạch sử dụng đất là việc khoanh định hoặc điều chỉnh việc
khoanh định đối với các loại đất cho phù hợp với từng giai đoạn phát triển kinh tế,
xã hội của từng địa phương và trong phạm vi cả nước là sự tính toán, phân bổ sử
dụng đất cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian.
1.2.2. Vai trò của quy hoạch sử dụng đất
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 5
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Quy hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng, là cơ sở để Nhà nước thống
nhất quản lý đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Nó được xây dựng trên định
hướng phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch phát triển đô thị, yêu cầu bảo vệ môi
trường, tôn tạo di tích lịch sử văn hoá, danh lam thắng cảnh; Hiện trạng quỹ đất và
nhu cầu sử dụng; Định mức sử dụng đất, tiến bộ khoa học kỹ thuật; Kết quả thực
hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ trước. Những năm gần đây, quy hoạch đã
góp phần không nhỏ tạo ra kết quả đáng khích lệ, giúp khai thác, sử dụng đất đúng
mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tiềm năng, nguồn lực về đất, mở rộng
diện tích đất canh tác, nâng cao chất lượng, đảm bảo an toàn lương thực.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà nước
nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất theo đúng mục đích, hạn chế sự chồng chéo gây
lãng phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm
trọng quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm
nghiệp có rừng); Ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn chiếm huỷ
hoại đất, phá vỡ cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn đến những tổn
thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và hậu quả khó lường về
tình hình bất ổn chính trị, an ninh quốc phòng ở từng địa phương, đặc biệt là trong
giai đoạn chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường.
Thông qua quy hoạch sử dụng đất nhằm lựa chọn được phương án sử dụng
đất đạt hiệu quả cao nhất về kinh tế - xã hội, môi trường – sinh thái, an ninh – quốc
phòng.
1.1.3. Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
 Tính lịch sử xã hội

Quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận của phương thức sản xuất xã hội và
lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch sử dụng đất.
Tính lịch sử của quy hoạch sử dụng đất xác nhận vai trò lịch sử của nó trong từng
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 6
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
thời kỳ xây dựng và hoàn thiện phương thức sản xuất xã hội, thể hiện ở mục đích,
yêu cầu, nội dung và sự hoàn thiện của phương án quy hoạch sử dụng đất. Ở mỗi
quốc gia khác nhau lại có một hệ thống pháp luật khác nhau, có những quy định
khác nhau về quy hoạch sử dụng đất.
Trong xã hội có phân chia giai cấp, quy hoạch sử dụng đất mang tính tự
phát, hướng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng về pháp lý (là phương tiện mở
rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất đai: phân chia, tập trung đất đai để mua,
bán, phát canh thu tô). Ở nước ta, quy hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu sử dụng
đất và quyền lợi của xã hội; góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông
thôn; nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc biệt,
trong nền kinh tế thị trường, quy hoạch sử dụng đất đã góp phần giải quyết các
mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trường nảy sinh trong quá
trình sử dụng đất, cũng như mâu thuẫn giữa các lợi ích trên với nhau.
 Tính tổng hợp
Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở hai mặt chủ yếu:
Thứ nhất, đối tượng của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng, cải tạo,
bảo vệ tài nguyên đất cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, trong quy
hoạch sử dụng đất thường đụng chạm đến việc sử dụng của tất cả các loại đất
chính.
Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế
và xã hội như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông
nghiệp, công nghiệp, môi trường và sinh thái. Với đặc điểm đó đòi hỏi quy hoạch
sử dụng đất phải tổng hợp toàn bộ nhu cầu sử dụng đất, điều hòa các mâu thuẫn về
đất đai của các ngành, lĩnh vực; xác định và điều phối phương hướng, phương thức
phân phối sử dụng đất phù hợp với mục tiêu kinh tế, xã hội, đảm bảo cho nền kinh

tế, xã hội phát triển bền vững.
 Tính dài hạn
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 7
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Tính dài hạn của quy hoạch sử dụng đất thể hiện ở chỗ thời hạn của quy
hoạch sử dụng đất là 10 năm, 20 năm hoặc lâu hơn nữa. Căn cứ vào các dự báo xu
thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về
nhân khẩu, tiến bộ khoa học kỹ thuật, đô thị hoá, công nghiệp hoá, hiện đại hoá
nông nghiệp . . .), từ đó xác định quy hoạch trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề
ra các phương hướng, chính sách và biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa
học cho việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm, 5 năm và lâu hơn nữa.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế -
xã hội. Cơ cấu và phương thức sử dụng đất được điều chỉnh từng bước trong thời
gian dài (cùng với phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho đến khi đạt được mục
tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính sách và sử dụng đất để phát
triển kinh tế và hoạt động xã hội) của quy hoạch sử dụng đất thường từ trên 10
năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
 Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính dài hạn quy hoạch sử dụng đất chỉ dự kiến được các xu thế thay
đổi phương thức, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng đất với tính đại thể chứ
không dự kiến được các hình thức và nội dung cụ thể, chi tiết của sự thay đổi. Do
khoảng thời gian dự báo là tương đối dài nhưng lại phải chịu ảnh hưởng của nhiều
nhân tố kinh tế xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch thường là không cụ thể
và chi tiết như trong kế hoạch ngắn và trung hạn do vậy nó chỉ có thể là một quy
hoạch mang tính chiến lược chỉ đạo vĩ mô. Quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch
mang tính chiến lược, các chỉ tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính
phương hướng và khái lược về sử dụng đất của các ngành như: Phương hướng,
mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử dụng đất trong vùng; Cân đối nhu
cầu sử dụng đất của các ngành; Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bổ đất đai
trong vùng; Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai

SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 8
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
trong vùng; Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt được mục tiêu của
phương hướng sử dụng đất. Do khoảng thời gian dự báo là tương đối dài, chịu ảnh
hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên chỉ tiêu quy hoạch càng
khái lược hoá, quy hoạch sẽ càng ổn định.
 Tính chính trị
Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất rõ đặc tính chính trị và chính sách xã hội.
Khi xây dựng phương án phải quán triệt các chính sách và quy định có liên quan
đến đất đai của Đảng và nhà nước, đảm bảo thực hiện cụ thể trên mặt bằng đất đai
các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển ổn định kế hoạch kinh tế xã
hội, tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống chế về dân số, đất đai và môi trường
sinh thái.
 Tính khả biến
Dưới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trước, theo nhiều phương
diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ là một trong những giải pháp biến
đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho việc phát triển
kinh tế xã hội trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật
ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy
hoạch sử dụng đất không còn phù hợp thì việc chỉnh sửa, bổ sung hoàn thiện là cần
thiết. Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn
là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chu kỳ “Quy hoạch – thực hiện – quy
hoạch lại hoặc chỉnh lý – tiếp tục thực hiện” với chất lượng, mức độ hoàn thiện và
tính phù hợp ngày càng cao.
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của quy hoạch sử dụng đất
Với những áp lực và thực trạng sử dụng đất đai hiện nay cho thấy nguồn tài
nguyên đất đai ngày càng khan hiếm và có giới hạn, dân số thế giới gia tăng. Do
đó, đòi hỏi phải có sự đối chiếu hợp lý giữa các kiểu sử dụng đất đai và loại đất đai
để đạt được khả năng tối đa về sản xuất ổn định và an toàn lương thực, đồng thời
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32 9

GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
cũng bảo vệ được hệ sinh thái cây trồng và môi trường sống. Quy hoạch sử dụng
đất đai là nền tảng cho quá trình này, thông qua quy hoạch sử dụng đất, Nhà nước
thực hiện chức năng phân phối và tái phân phối quỹ đất nhằm đáp ứng nhu cầu về
sử dụng đất cho các ngành, các đơn vị, cá nhân sử dụng đất và điều chỉnh các mối
quan hệ đất đai. Như vậy quy hoạch sử dụng đất thực hiện đồng thời hai chức
năng: điều chỉnh mối quan hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản
xuất đặc biệt được xây dựng dựa trên những nguyên tắc sau:
Quy hoạch sử dụng đất cần tuân thủ nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Nguyên tắc này là cơ sở của mọi hoạt động và biện pháp liên quan tới quyền
sử dụng đất, là nguyên tắc quan trọng nhất trong hoạt động quy hoạch sử dụng đất.
Nó không chỉ mang tính ý nghĩa kinh tế, mà còn là một vấn đề chính trị quan trọng,
bởi vì tài nguyên đất đã được quốc hữu hoá là đối tượng sở hữu Nhà nước, đồng thời
là căn cứ quan trọng để phát triển sức sản xuất, để củng cố và hoàn thiện phương
thức sản xuất xã hội chủ nghĩa, đặc biệt là nông nghiệp.
Điều 18, Hiến pháp năm 1992 quy định: “Nhà nước thống nhất quản lý đất
đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích, có hiệu quả”,
cụ thể hóa quy định trên Luật đất đai 2003 tại Điều 5 có quy định: “Đất đai thuộc
sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, tại Điều 6 Luật đất đai 2003
cũng quy định rõ: “Nhà nước thống nhất quản lý về đất đai”.
Sở hữu toàn dân là một trong các hình thức sở hữu được quy định trong
Hiến pháp năm 1992 của nước Cộng hoà Xã hội chủ nghĩa Việt Nam cũng như quy
định tại Điều 172 của Bộ Luật Dân sự năm 2005. Điều 17 Hiến pháp năm 1992 đã
xác định rõ “đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên, các xí
nghiệp và công trình văn hoá, giáo dục, kĩ thuật phúc lợi chủ yếu đều thuộc sở hữu
toàn dân”. Nhà nước là người đại diện cho toàn dân thực hiện các quyền năng của
chủ sở hữu đất đai. Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thể
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
10

GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
hiện theo luật pháp và thể hiện ở nhiều mặt như đại diện chủ quyền quốc gia về
lãnh thổ; quyền giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình cá
nhân; quyền cho các tổ chức, cá nhân trong và ngoài nước thuê đất; quyền quyết
định mục đích sử dụng đất; quyền xác định khung giá đất; quyền giám sát, xử lý
các vi phạm pháp luật về đất đai. Để thực hiện quyền quản lý tập trung, thống nhất
của mình, Nhà nước phải nắm và sử dụng tốt các công cụ quản lý cơ bản về quy
hoạch sử dụng đất, công cụ tài chính, pháp luật và các chính sách kinh tế khác.
 Quy hoạch sử dụng đất phải tiết kiệm, bảo vệ tài nguyên đất và tài
nguyên thiên nhiên.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tồn tại cơ bản, gắn liền với
hoạt động của con người, của các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội của Nhà nước,
có vai trò quan trọng với con người. Đất đai có một đặc điểm rất quan trọng là nếu
được sử dụng đúng mục đích và hợp lý thì chất lượng sẽ ngày càng tốt lên. Tính
chất đặc biệt này của đất đòi hỏi chúng ta phải hết sức chú ý trong việc sử dụng
đất. Trong điều kiện diện tích đất đai có hạn, trong khi dân số không ngừng tăng
nhanh, gây áp lực lớn đối với việc sử dụng đất đai. Điều này đòi hỏi việc sử dụng
đất phải tiết kiệm và hiệu quả. Sử dụng đất tiết kiệm nghĩa là phải bố trí hài hoà
giữa nhu cầu sử dụng đất của các ngành, hạn chế tối đa việc chuyển đất canh tác có
hiệu quả cao sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp, đảm bảo an toàn
lương thực quốc gia, thoả mãn nhu cầu nông sản cho toàn xã hội và nguyên liệu
cho công nghiệp, đồng thời cân đối quỹ đất thích hợp với nhiệm vụ công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước, nâng cao chất lượng đất và mở rộng diện tích.
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện tồn tại cơ bản, gắn liền với
hoạt động của con người, của các tổ chức kinh tế, chính trị, xã hội của Nhà nước,
có vai trò quan trọng với con người. Đất đai có một đặc điểm rất quan trọng là nếu
được sử dụng đúng mục đích và hợp lý thì chất lượng ngày càng tốt lên. Tính chất
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
11
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc

đặc biệt này của đất đòi hỏi chúng ta phải hết sức chú ý trong việc sử dụng đất.
Trong điều kiện diện tích đất đai có hạn, trong khi dân số không ngừng tăng nhanh,
gây áp lực lớn đối với việc sử dụng đất đai. Điều này đòi hỏi việc sử dụng đất phải
tiết kiệm và hiệu quả. Sử dụng đất tiết kiệm nghĩa là phải bố trí hài hoà giữa nhu
cầu sử dụng đất của các ngành, hạn chế tối đa việc chuyển đất canh tác có hiệu quả
cao sang sử dụng và các mục đích phi nông nghiệp, đảm bảo an toàn lương thực
quốc gia, thoả mãn nhu cầu nông sản cho toàn xã hội và nguyên liệu cho công
nghiệp, đồng thời cân đối quỹ đất thích hợp với nhiệm vụ công nghiệp hoá, hiện
đại hoá đất nước, nâng cao chất lượng đất và mở rộng diện tích.
Một trong những vấn đề bảo vệ đất quan trọng là ngăn ngừa và dập tắt quá
trình xói mòn do gió và nước gây nên. Đặc biệt đối với nước ta, với đặc điểm địa
hình đồi núi chiếm tới 3/4 lãnh thổ, lại nằm ở vùng nhiệt đới, mưa nhiều và tập
trung, nhiệt độ không khí cao, các quá trình khoáng hoá diễn ra mạnh trong đất nên
dễ bị rửa trôi, xói mòn, nghèo chất hữu cơ và chất dinh dưỡng dẫn đến suy thoái;
quan trọng hơn nữa trong thời gian qua do nạn chặt phá, đốt rừng diễn ra bừa bãi,
sử dụng đất không bền vững làm cho nhiều vùng đất bị thoái hoá ngày càng
nghiêm trọng, nhiều nơi mất khả năng sản xuất và xu hướng hoang mạc hoá ngày
càng tăng. Những điều này có tác hại rất lớn đối với hoạt động sản xuất nông
nghiệp, nếu chúng ta không có biện pháp chống xói mòn một cách có hệ thống thì
hậu quả ngày càng lớn. Xói mòn sẽ làm mất đi lớp đất mặt màu mỡ nhất. Khi tổ
chức các biện pháp chống xói mòn cần tính đến các đặc điểm địa hình, thổ nhưỡng,
thuỷ văn của từng vùng. Tổ hợp các biện pháp chống xói mòn sẽ được giải quyết
trong một đồ án quy hoạch có luận chứng khoa học.
Nhưng trong lĩnh vực bảo vệ đất, quy hoạch sử dụng đất không chỉ làm
nhiệm vụ chống xói mòn, mà còn phải chống các quá trình ô nhiễm đất, bảo vệ các
yếu tố của môi trường thiên nhiên. Ô nhiễm môi trường là vấn đề đáng quan tâm
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
12
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
của toàn xã hội. Đất có thể bị ô nhiễm bởi chất thải công nghiệp, chất thải sinh

hoạt, nước thải ra từ các nhà máy và nước thải sinh hoạt từ các đô thị lớn, ô nhiễm
bởi các chất phóng xạ, bởi việc sử dụng quá mức các hoá chất bảo vệ thực vật độc
hại và lạm dụng phân hoá học. Trong các phương án quy hoạch sử dụng đất cần dự
kiến các biện pháp chống ô nhiễm một cách có hiệu quả.
Để tránh lãng phí, khi cấp đất cho các nhu cầu phi nông nghiệp, trong các
phương án quy hoạch sử dụng đất phải bố trí hợp lý các công trình nhà ở và phục
vụ sản xuất theo tinh thần tiết kiệm đất. Quy hoạch sử dụng đất không gắn liền với
nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, bảo vệ tài nguyên đất, tài nguyên thiên nhiên sẽ
dẫn tới hậu quả quy hoạch sử dụng đất một cách tràn lan, bừa bãi, gây lãng phí đất
đai. Không những không phát huy được tiềm năng đất đai mà còn dẫn tới những hệ
quả xấu như suy thoái tài nguyên đất, ô nhiễm môi trường.
Quy hoạch sử dụng đất phải tuân theo nguyên tắc phù hợp với điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng.
Mỗi vùng, mỗi đơn vị sử dụng đất đều có những điểm khác biệt về điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội nên phương án quy hoạch xây dựng phù hợp cho từng
vùng cũng khác nhau. Nếu không thì không thể tổ chức sử dụng hợp lý đất đai.
Điều kiện tự nhiên là các yếu tố về khí hậu, điều kiện đất đai (địa hình, thổ
nhưỡng), khí hậu, ánh sáng, nguồn nước và các điều kiện khác. Đây là các yếu tố
cơ bản để xác định công dụng của đất đai, có ảnh hưởng trực tiếp, cụ thể và sâu sắc
nhất đối với hoạt động sản xuất nông nghiệp. Vì vậy, trong thực tiễn việc sử dụng
đất cần tuân thủ quy luật tự nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm đạt hiệu ích cao nhất
về kinh tế, xã hội và môi trường.
Trong số các điều kiện kinh tế - xã hội phải kể đến các yếu tố như chế độ xã
hội, dân số, lao động, chính sách đất đai, sức sản xuất và trình độ phát triển của
kinh tế hàng hoá, cơ cấu kinh tế và phân bổ sản xuất, các điều kiện về công nghiệp,
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
13
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông vận tải. Căn cứ vào yêu cầu của thị trường
và xã hội, xác định mục đích sử dụng đất, kết hợp chặt chẽ yêu cầu sử dụng đất với

ưu thế tài nguyên thiên nhiên đất đai để đạt tới cơ cấu tổng thể hợp lý nhất, với
diện tích đất đai có hạn sẽ mang lại hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội ngày càng cao
và sử dụng đất đai được bền vững.
Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội ở mỗi vùng là không giống nhau dẫn tới
mỗi khu vực có một nhu cầu sử dụng đất riêng. Quy hoạch sử dụng đất phải phù
hợp với điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, văn hóa và sắc thái đặc thù của từng
vùng. Không thể lấy nội dung quy hoạch sử dụng đất của vùng này để thực hiện
cho vùng khác. Quy hoạch sử dụng đất tuân thủ nguyên tắc phù hợp với điều kiện
tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng thì sẽ có tính khả thi cao, phát huy được
giá trị sử dụng đất phát huy được các thế mạnh của vùng.
Quy hoạch sử dụng đất phải tạo ra những điều kiện tổ chức lãnh thổ
hợp lý
Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành theo kế hoạch chung của Nhà nước,
của ngành và của từng đơn vị sử dụng đất cụ thể. Trên cơ sở đó có thể áp dụng các
hình thức quản lý kinh tế tiên tiến, ứng dụng các công nghệ mới, các tiến bộ khoa
học kỹ thuật nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất, hiệu quả sử dụng đất và sử dụng lao
động.
Quy hoạch sử dụng đất phải nhằm mục đích tạo ra những điều kiện về tổ
chức lãnh thổ thúc đẩy các đơn vị sản xuất thực hiện đạt và vượt mức kế hoạch
Nhà nước giao. Khi quy hoạch sử dụng đất, người ta dự kiến phương hướng sử
dụng đất trong một thời gian dài.
Quy hoạch sử dụng đất phải có sự kết hợp hài hoà nhu cầu sử dụng đất của
các ngành, tổ chức lãnh thổ hợp lý mới giúp cho việc phát triển các ngành cân đối
theo chỉ tiêu và nhu cầu sử dụng đất đã định.
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
14
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Không thể tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất trong nông nghiệp
nếu như không tính đến quá trình lao động và không gắn nó với quá trình sản xuất.
Quy hoạch sử dụng đất phải được phối hợp chặt chẽ với việc tổ chức các ngành

trồng trọt, chăn nuôi trong xí nghiệp để tạo ra những điều kiện tốt nhất cho những
ngành đó phát triển để nâng cao năng suất lao động. Khi giải quyết mỗi nội dung
của đồ án quy hoạch sử dụng đất phải căn cứ vào yêu cầu tổ chức hợp lý sản xuất.
 Quy hoạch sử dụng đất phải tổ chức phân bổ quỹ đất theo các ngành.
Khi phân bố quỹ đất cho các ngành cần đảm bảo phù hợp với lợi ích của nền
kinh tế nói chung và từng ngành nói riêng, trong đó ưu tiên cho nông nghiệp.
Quy hoạch sử dụng đất nhằm mục đích đáp ứng nhu cầu đất đai cho quá
trình phát triển kinh tế xã hội. Do vậy, trong quá trình xây dựng phương án quy
hoạch sử dụng đất phải căn cứ vào định hướng phát triển kinh tế, tổng hợp và cân
đối nhu cầu sử dụng đất để phát triển của các ngành, nhờ vậy sẽ đảm bảo đạt được
những chỉ tiêu phát triển kinh tế xã hội đã đề ra cho thời kỳ quy hoạch và xa hơn là
của nền kinh tế nói chung và kinh tế ngành nói riêng.
1.1.5. Quy hoạch sử dụng đất với mục tiêu phát triển bền vững
Quy hoạch sử dụng đất phải gắn liền với mục tiêu phát triển bền vững. Quy
hoạch sử dụng đất gắn liền với mục tiêu phát triển bền vững thể hiện ở các nội
dung cơ bản sau :
Thứ nhất, đảm bảo tính ổn định dài hạn của quy hoạch sử dụng đất để phát
triển bền vững. Việc quy hoạch sử dụng đất mang tính dài hạn nhằm mục đích đáp
ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh tế xã hội bởi quy hoạch sử dụng đất luôn
được đặt trong mối quan hệ song song với quá trình phát triển kinh tế xã hội, bản
chất của quy hoạch phải gắn với giải quyết nhiệm vụ phát triển kinh tế xã hội. Quy
hoạch đất đai thể hiện tính ổn định lâu dài bởi nếu không như vậy sẽ gây ra sự xáo
trộn trong việc sử dụng đất khó có thể thực hiện được các mục tiêu kinh tế xã hội
dài hạn khi quy hoạch liên tục có sự thay đổi. Thêm nữa với quy hoạch dài hạn
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
15
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
nhất là các quy hoạch có liên quan đến quy hoạch sử dụng đất ở tầm vĩ mô cung
cấp cho người dân khả năng sử dụng đất linh hoạt và hơn thế nữa nó tạo ra môi
trường thuận lợi cho việc sử dụng đất tốt hơn. Bởi việc sử dụng đất như thế sẽ có

ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng nâng cao thu nhập cho người dân và phát triển
kinh tế xã hội. Đồng thời với sự lâu dài của quy hoạch thì cơ cấu và phương thức
sử dụng đất sẽ được điều chỉnh từng bước trong thời gian dài phù hợp với nhu cầu
và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội.
Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất hướng đến mục đích phát triển kinh tế bền
vững. Đối với ngành nông nghiệp: Xuất phát từ một nước có 80% dân số làm nông
nghiệp, kinh tế nông nghiệp chiếm tới 30% GDP. Quy hoạch đất đai có tầm quan
trọng cho việc phát triển nông nghiệp. Vì vậy quy hoạch sử dụng đất đai phải đảm
bảo các nguyên tắc sau: Việc phát triển công nghiệp, đô thị, kết cấu hạ tầng phải
phù hợp với chiến lược phát triển nông nghiệp xây dựng nông thôn mới xã hội chủ
nghĩa. Sử dụng đất đai một cách hết sức tiết kiệm, nhất là đất trồng lúa nước nhằm
bảo đảm, khai thác sử dụng thật tốt quỹ đất nông nghiệp đảm bảo an ninh lương
thực quốc gia. Căn cứ vào đặc điểm, tính chất của các loại đất để quy hoạch tương
ứng với các ngành trong nông nghiệp. Đối với ngành công nghiệp: Dành một quỹ
đất đai hợp lý trong việc xây dựng và phát triển các khu công nghiệp tập trung, khu
chế xuất ở những địa bàn kinh tế có điều kiện thuận lợi để phát huy hiệu quả đầu
tư. Có những tính toán trong việc sử dụng quỹ đất để chuẩn bị những địa bàn kinh
tế khác cho những kế hoạch trong tương lai nhưng không xâm lấn nhiều vào đất
nông nghiệp. Đối với ngành dịch vụ: Dich vụ là một yếu tố quan trọng trong sự
phát triển của đất nước. Vì vậy, quỹ đất dành cho phát triển cơ sở hạ tầng, giao
thông vận tải…còn phải tiếp tục tăng nhanh để đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá,
hiện đại hoá đất nước. Mặt khác, phải đảm bảo quỹ đất cho các khu sinh thái, các
khu di tích lịch sử.
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
16
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Thứ ba, quy hoạch sử dụng đất để phát triển xã hội bền vững. Quy hoạch
phát triển đô thị phải gắn với cải thiện môi trường ở các điểm dân cư và bảo đảm chỗ
ở hợp lý cho mọi người dân. Từng bước bố trí lại các khu dân cư ở cả nông thôn và
đô thị, ở những nơi đã hình thành kết hợp với quy hoạch, xây dựng các khu dân cư

mới phát triển theo hướng vừa chú ý tới sinh thái môi trường như cây xanh, lâm
viên, công viên… vừa đáp ứng các nhu cầu về giao thông, thông tin liên lạc, giáo
dục, văn hoá, thể thao, du lịch và các công trình phúc lợi khác.
Thứ tư, quy hoạch sử dụng đất gắn liền với việc đảm bảo an ninh quốc
phòng. Bộ Quốc phòng và Bộ Công An có trách nhiệm lập quy hoạch sử dụng đất
vào mục đích quốc phòng, an ninh. Kỳ quy hoạch sử dụng đất phục vụ vào mục
đích quốc phòng an ninh là mười năm, phù hợp với kỳ quy hoạch sử dụng đất của
địa phương và cả nước. Điều này cũng thể hiện tính lâu dài và bền vững của việc
quy hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó, mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất và
quốc phòng - an ninh còn thể hiện trong việc phải xác định nhu cầu sử dụng đất
vào mục đích quốc phòng, an ninh trong kỳ quy hoạch sử dụng đất phù hợp với
quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của cả nước.
Thứ năm, quy hoạch sử dụng đất gắn liền với việc bảo vệ môi trường sinh
thái. Việc xây dựng quy hoạch sử dụng đất ở Việt Nam đã được pháp lý hoá trong
Luật đất đai 2003 và các văn bản dưới luật. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất là
phân bổ quỹ đất phục vụ các nhu cầu phát triển kinh tế, xã hội và bảo vệ môi
trường đồng thời bảo đảm việc sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Khung pháp
lý về quản lý đất đai hiện nay yêu cầu phải cân nhắc các phương án quy hoạch
khác nhau trong mối quan hệ với các vấn đề kinh tế - xã hội và môi trường, cũng
như phải thu hút sự tham gia và đóng góp ý kiến của mọi đối tượng chịu ảnh
hưởng trực tiếp ở cấp cơ sở cho từng phương án quy hoạch. Tuy nhiên, Việt Nam
vẫn chưa có nhiều ví dụ thực tế để tham khảo, và các hướng dẫn dành cho cấp tỉnh
và cấp huyện về việc triển khai trên thực tế như thế nào cũng vẫn còn hạn chế.
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
17
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Mục tiêu của cách tiếp cận này là lồng ghép các yếu tố môi trường và biến đổi khí
hậu vào quá trình lập quy hoạch, tăng cường sự tham gia của cộng đồng, nghĩa là
sử dụng một cách tiếp cận linh hoạt hơn để bảo đảm quy hoạch sử dụng đất phù
hợp với các điều kiện và xu thế của từng địa phương. Quy hoạch sử dụng đất lồng

ghép với các yếu tố bảo vệ môi trường là quy hoạch sử dụng đất trong đó các yếu
tố môi trường được quan tâm và đề cập từ khi triển khai quy hoạch sử dụng đất để
đảm bảo sự gắn bó chặt chẽ giữa sử dụng hiệu quả tài nguyên đất có tính đến các
yếu tố bảo vệ môi trường. Phải coi trọng việc đảm bảo diện tích phủ xanh bằng cây
rừng. Có kế hoạch chăm sóc, tu bổ, phục hồi rừng, trồng cây gây rừng phủ xanh
đất trống đồi núi trọc nâng tỷ lệ che phủ lên mức 46% ; khôi phục, cải thiện môi
trường sống, theo quan điểm cân bằng sinh thái bền vững.
1.1.6. Mối quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch khác
 Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch tổng thể phát triển
kinh tế - xã hội.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là quy hoạch ở tầm vĩ mô của
Nhà nước, nhằm bố trí, sắp xếp các ngành nghề, các nguồn lực sản xuất xã hội sao
cho hợp lý, tiết kiệm và hiệu quả nhất. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã
hội xây dựng mục tiêu, phương hướng và kế hoạch cho các hoạt động của toàn bộ
lĩnh vực trong xã hội. Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là cơ sở cho
các quy hoạch khác xác định và định hướng thực hiện. Quy hoạch tổng thể định
hướng cho các ngành, các lĩnh vực trong hoạt động xã hội nhằm thúc đẩy các
ngành phát triển đúng hướng. Quy hoạch sử dụng đất chỉ là một bộ phận của quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội. Quy hoạch sử dụng đất căn cứ vào bộ
khung mà quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội đã vạch ra sẵn để cụ thể
hóa và chi tiết hóa các nhân tố của quy hoạch tổng thể. Trong quy hoạch tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội đã xác định rõ quy mô, địa điểm và phương hướng hoạt
động của từng vùng, từng lĩnh vực. Vì vậy quy hoạch sử dụng đất chỉ việc căn cứ
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
18
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
vào đó mà bố trí, sắp xếp, phân bổ đất sao cho đầy đủ, hợp lý, hiệu quả cao nhất
mà không phải làm lại từ đầu.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài liệu
tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch phát triển

kinh tế - xã hội. Trong đó có đề cập đến dự kiến sử dụng đất đai ở mức độ phương
hướng. Còn đối tượng của quy hoạch sử dụng đất là tài nguyên đất. Nhiệm vụ của
quy hoạch sử dụng đất là căn cứ vào yêu cầu phát triển kinh tế và các điều kiện tự
nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh cơ cấu và phương hướng sử dụng đất, xây dựng
phương án quy hoạch, phân phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý.
 Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch phát triển nông
nghiệp
Quy hoạch phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của việc phát triển
kinh tế - xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hướng đầu tư, biện pháp,
bước đi về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông nghiệp phát triển
đạt tới các quy mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm hàng hóa, giá trị sản
phẩm trong một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất định.
Quy hoạch phát triển nông nghiệp là một trong những căn cứ chủ yếu của
quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất dựa trên quy hoạch và dự báo yêu
cầu sử dụng đất của các ngành trong nông nghiệp, có tác dụng chỉ đạo vĩ mô,
khống chế và quy hoạch phát triển nông nghiệp.
 Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch đô thị
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế - xã hội và phát
triển của đô thị, quy hoạch đô thị sẽ định ra tính chất, quy mô, phương châm, xây
dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp một cách toàn diện, hợp lý
bảo đảm cho sự phát triển của đô thị được hài hòa và có trật tự, tạo những điều
kiện thuận lợi cho cuộc sống và sản xuất. Quy hoạch sử dụng đất được tiến hành
nhằm xác định chiến lược dài hạn về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất
đai như bố cục không gian trong khu vực quy hoạch đô thị.
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
19
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Quy hoạch đô thị và quy hoạch sử dụng đất công nghiệp có mối quan hệ
chặt chẽ với nhau. Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu đất xây dựng trong
quy hoạch đô thị sẽ được điều hòa với quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng

đất sẽ tạo điều kiện tốt cho xây dựng và phát triển đô thị.
 Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất cả nước với quy hoạch sử dụng
đất của địa phương
Quy hoạch sử dụng đất cả nước với quy hoạch sử dụng đất của địa phương
cùng hợp thành cùng hợp thành hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai hoàn chỉnh.
Quy hoạch sử dụng đất cả nước là căn cứ quy hoạch sử dụng đất các địa phương
(tỉnh, huyện, xã). Quy hoạch sử dụng đất cả nước chỉ đạo việc xây dựng quy hoạch
sử dụng đất của địa phương. Quy hoạch sử dụng đất của địa phương là phần tiếp
theo, là căn cứ để chỉnh sửa, bổ sung và hoàn thiện quy hoạch sử dụng đất của cả
nước.
 Quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch ngành
Quy hoạch sử dụng đất với quy hoạch ngành có mối quan hệ tương hỗ lẫn
nhau. Quy hoạch các ngành là cơ sở và bộ phận hợp thành của quy hoạch sử dụng
đất đai. Quy hoạch sử dụng đất khống chế, chỉ đạo quy hoạch các ngành. Quy
hoạch ngành là sự sắp xếp chiến thuật, cụ thể, cục bộ còn quy hoạch sử dụng đất là
sự định hướng chiến lược có tính toàn diện.
1.1.7. Quy hoạch sử dụng đất ở một số quốc gia trên thế giới
Quy hoạch sử dụng đất luôn có vị trí quan trọng trong thực hiện công tác
quản lý đất đai của mỗi quốc gia và được tiến hành từ nhiều năm trước đây. Tuy
nhiên, tuỳ thuộc vào điều kiện của mỗi nước mà phương pháp và quan điểm quy
hoạch sử dụng đất có đặc thù khác nhau và quá trình thực hiện cũng vậy.
Ở các quốc gia phát triển như Đức, Mỹ quy hoạch sử dụng đất luôn gắn liền
với việc giải quyết các yêu cầu về môi trường, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả bền
vững. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất tại các nước này có tính khả thi cao. Những
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
20
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
nguyên tắc về sử dụng đất được thông qua ở thành phố NewYork từ năm 1916 đến
những năm 30 và hầu hết các Bang của nước Mỹ tuân thủ theo nguyên tắc này.
Đến những năm 70, các Bang ngày gặp phải một số vấn đề về môi trường và sự

bảo tồn các di tích lịch sử nên đòi hỏi phải có những nguyên tắc và tầm nhìn xa
hơn. Từ đòi hỏi trên, Luật đất đai mới của Mỹ đã hình thành hệ thống quy hoạch sử
dụng đất mới.
Ở Đức, điển hình là thành phố Berlin, hệ thống quy hoạch sử dụng đất đã
được xây dựng từ rất sớm. Chỉ vài năm sau khi có sự thống nhất toàn vẹn lãnh thổ
đất nước, năm 1994, hệ thống quy hoạch sử dụng đất được xây dựng với bản đồ tỉ
lệ 1:50.000. Sau đó, việc điều chỉnh và cập nhật những biến động đất đai cho phù
hợp với sự thay đổi của nền kinh tế, xã hội và mục tiêu của Chính phủ được tiến
hành thường xuyên. Do đó, hệ thống quy hoạch sử dụng đất ở thành phố Berlin nói
riêng, của Đức nói chung có hiệu quả cao, đảm bảo sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm
và bền vững, tạo đà cho sự phát triển nền kinh tế.
Ở Pháp, quy hoạch sử dụng đất được xây dựng theo hình thức mô hình hoá
nhằm đạt hiệu quả kinh tế cao trong việc sử dụng tài nguyên, môi trường và lao
động, áp dụng bài toán quy hoạch tuyến tính có cấu trúc sản xuất hợp lý, thúc đẩy
nền kinh tế phát triển.
Ở Campuchia, do nền kinh tế kém phát triển, có xuất phát điểm thấp, tình
hình chính trị rối loạn nên trước những năm 2000, công tác quản lý đất đai chưa
được quan tâm, chưa hình thành được hệ thống Luật đất đai và quy hoạch sử dụng
đất. Đến năm 2000, Bộ quy hoạch đất đai và xây dựng đã hoàn thiện Luật đất đai,
nhưng công tác quy hoạch sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, kế hoạch sử dụng
đất ở từng địa phương không rõ ràng nên sử dụng đất kém hiệu quả và làm suy
thoái đất. Mặc dù vậy, nhờ có sự cố gắng tìm hiểu, học hỏi, nghiên cứu công tác
quản lý, sử dụng đất đai của các nhà khoa học nên Campuchia đã xây dựng được
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
21
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
hệ thống Luật đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đồng bộ.
Nhìn chung, hệ thống pháp luật đất đai ở các nước phát triển tương đối hoàn
thiện nên công tác xây dựng và thực hiện quy hoạch sử dụng đất được triển khai
tốt, sử dụng đảm bảo hiệu quả 3 mặt: kinh tế, xã hội và môi trường. Ở các nước

kém phát triển, do thiếu kinh phí, thiếu cán bộ có trình độ chuyên môn, nên hệ
thống Luật đất đai không đồng bộ, hệ thống quy hoạch sử dụng đất có hiệu quả
không cao, ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế.
1.2. Những vấn đề lý luận chung về pháp luật quy hoạch sử dụng đất.
1.2.1. Khái niệm về pháp luật quy hoạch sử dụng đất.
Pháp luật quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận nằm trong hệ thống pháp
luật đất đai bao gồm các quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
ban hành quy định trách nhiệm, quyền hạn của cơ quan nhà nước, quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất phát sinh trong quá trình lập, xét duyệt và thực hiện quy
hoạch sử dụng đất.
Pháp luật quy hoạch sử dụng đất bao gồm hệ thống các quy phạm pháp luật
điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong công tác quy hoạch sử dụng đất được quy
định trong các văn bản pháp luật như Hiến pháp 1980; Hiến pháp 1992; Luật đất
đai năm 1987; Luật đất đai năm 1993; Luật đất đai năm 2003; Luật quy hoạch đô
thị năm 2009; Luật bảo vệ và phát triển rừng năm 2004; Nghị định số 68/NĐ-CP
ngày 01/10/2001 của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai; Nghị
định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành luật đất đai; Nghị định 69/NĐ-
CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thông tư số
19/2009/TT-BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 quy định chi tiết việc lập, điều
chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng. Trong quá trình xây dựng và tổ
chức thực hiện hoạt động quy hoạch sử dụng đất, những biến động trong hoạt động
sử dụng đất là điều không thể tránh khỏi, nhiều quan hệ xã hội phát sinh đòi hỏi
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
22
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
phải có quy phạm mới điều chỉnh. Điều đó đặt pháp luật quy hoạch sử dụng đất trải
qua nhiều thời kỳ phát triển để tự hoàn thiện, xây dựng cơ sở pháp lý vững chắc
cho hoạt động quy hoạch sử dụng đất.
1.2.2. Các giai đoạn phát triển của pháp luật về quy hoạch sử dụng đất.

 Thời kỳ trước năm 1980
Thời kỳ này quy hoạch sử dụng đất đai mới chỉ được đề cập như là một phần
của quy hoạch phát triển nông nghiệp. Đó là phương hướng sử dụng tài nguyên
trong đó có tính toán quỹ đất nông nghiệp, lâm nghiệp. Trong giai đoạn này, việc
quản lý đất đai chưa có một văn bản pháp luật nào quy định quy hoạch sử dụng đất
đai một cách rõ rệt, pháp luật quy hoạch sử dụng đất đai chưa được chú trọng đúng
mực.
 Thời kỳ 1981 – 1986
Nghị quyết của Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ V của Đảng Cộng sản
Việt Nam đã thông qua phương hướng, nhiệm vụ và những mục tiêu chủ yếu về
kinh tế, xã hội trong 5 năm (1981 – 1985) trong đó xác định : “Xúc tiến công tác
điều tra cơ bản, dự báo, lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất,
nghiên cứu chiến lược kinh tế xã hội, dự thảo kế hoạch triển vọng để chuẩn bị cho
kế hoạch 5 năm sau”. Thực hiện nghị quyết này các bộ, ngành, tỉnh, thành phố đã
tham gia triển khai chương trình lập tổng sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản
xuất. Trong các tài liệu sơ đồ phát triển và phân bố lực lượng sản xuất của tỉnh đều
đề cập đến vấn đề sử dụng đất đai và được tính toán tương đối có hệ thống để khớp
với cả nước, các vùng kinh tế lớn, các huyện trong tỉnh với sự tham gia phối hợp
của các ngành.
Cũng trong giai đoạn này Hiến pháp năm 1980 ra đời đã có quy định về quy
hoạch sử dụng đất đai theo quy định chung. Kể từ đó hoạt động quy hoạch sử dụng
đất có sự tiến bộ về chất lượng, có tính khả thi song nó chưa phải là công tác độc
lập mà chỉ là một phần trong sơ đồ phân bố lực lượng sản xuất của các tỉnh.
 Thời kỳ 1987 – 1993
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
23
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
Ngày 29 tháng 12 năm 1987 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam khoá VIII, kỳ họp thứ 2, đã thông qua Luật đất đai năm 1987. Lần đầu tiên
một văn bản quy định riêng về đất đai được ban hành, đây là một cột mốc quan

trọng của Luật đất đai Việt Nam. Quy hoạch sử dụng đất có cơ sở pháp lý quan
trọng, hoạt động quy hoạch sử dụng đất được triển khai rầm rộ. Tuy nhiên sau một
thời gian triển khai thực hiện, công tác quy hoạch sử dụng đất cũng chưa được xúc
tiến như luật đã quy định. Pháp luật về quy hoạch sử dụng đất mang tính thăng
trầm, không ổn định.
 Thời kỳ từ 1993 đến nay
Sau đại hội Đảng toàn quốc lần thứ VII năm 1992, nước ta tiến hành triển
khai công tác nghiên cứu chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể kinh tế, xã hội
ở hầu hết các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, các vùng kinh tế và hầu hết
các bộ ngành. Trong giai đoạn này việc nghiên cứu, triển khai công tác quy hoạch
sử dụng đất được các cấp, các ngành và mọi thành viên trong xã hội quan tâm. Giai
đoạn này đánh giấu sự ra đời của Luật đất đai 1993 và sau đó là Luật sửa đổi, bổ
sung một số điều của Luật đất đai năm 1998, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều
của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003, Luật sửa đổi, bổ sung một số
điều của Luật đất đai năm 2003, Luật quy hoạch đô thị năm 2009, cùng với đó là
các văn bản hướng dẫn thi hành như Nghị định số 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004
của Chính phủ về thi hành Luật đất đai, Nghị định số 68/NĐ-CP ngày 01/10/2001
của Chính phủ về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, Nghị định số 69/NĐ-CP
ngày 13/08/2009 của Chính phủ về việc quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng
đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, Thông tư số 19/2009/TT-
BTNMT ngày 02 tháng 11 năm 2009 quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh và thẩm
định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Pháp luật quy hoạch sử dụng đất đã trải qua
nhiều thời kỳ phát triển và đang ngày càng được hoàn thiện, góp phần quan trọng
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
24
GVHD: Thạc sĩ Lê Thị Phúc
vào điều chỉnh quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất nhằm quản lý, sử dụng đất
hiệu quả, bền vững.
1.2.3. Quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất.
Quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất là những quan hệ xã hội phát sinh

trong quá trình lập, xét duyệt, thực hiện, điều chỉnh và quản lý hoạt động quy
hoạch sử dụng đất được các quy phạm pháp luật quy hoạch sử dụng đất điều chỉnh.
Trong đó các bên tham gia quan hệ pháp luật phải đáp ứng được những điều kiện
do Nhà nước quy định, có những quyền và nghĩa vụ nhất định theo quy định của
pháp luật quy hoạch sử dụng đất. Quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất được
cấu thành bởi ba yếu tố: chủ thể, khách thể và nội dung quan hệ quy hoạch sử dụng
đất.
Chủ thể của quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất là Nhà nước, người sử
dụng đất và các đơn vị tư vấn lập quy hoạch. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà
nước thống nhất quản lý do đó tham gia vào quan hệ pháp luật sử dụng đất Nhà
nước thực hiện chức năng quan lý đất đai, phân phối đất đai cho các nhu cầu phát
triển kinh tế - xã hội. Luật đất đai 2003 giao trách nhiệm này cho Chính phủ, Ủy
ban nhân dân các cấp, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an, Bộ Tài nguyên và Môi trường,
Sở Tài nguyên và Môi trường, Phòng Tài nguyên và Môi trường. Người sử dụng
đất là các cá nhân, cơ quan, tổ chức trực tiếp hoặc gián tiếp thực hiện hoạt động sử
dụng đất. Các đơn vị tư vấn lập quy hoạch tham gia vào quan hệ phát luật quy
hoạch sử dụng đất với tư cách là tổ chức tham gia tư vấn cho các cơ quan nhà nước
có thẩm quyền trong việc lập, điều chỉnh, thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Các
đơn vị tư vấn lập quy hoạch gồm các cá nhân, các chuyên gia có trình độ chuyên
môn liên quan đến lĩnh vực quy hoạch sử dụng đất.
Các chủ thể tham gia vào quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất với các
lợi ích hướng tới khác nhau. Nhà nước với vai trò đại diện chủ sở hữu và quản lý
thống nhất đất đai khi tham gia vào quan hệ pháp luật quy hoạch sử dụng đất với
mục tiêu là đưa đất đai vào khai thác, sử dụng có hiệu quả nhất. Vì thế nên lợi ích
SVTH: Nguyễn Hải Đường – Luật K32
25