Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại tòa án từ thực tiễn thành phố bắc ninh

VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG
CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ BẮC NINH

NGUYỄN SỸ KHẢ

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 60380107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN CÔNG BÌNH

HÀ NỘI – 2017

1


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của tiêng tôi.
Các số liệu và trích dẫn trong luận văn đảm bảo độ tin cậy, chính xác và trung
thực. Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được ai công bố bất kỳ
bằng công trình nào khác.
Tác giả luận văn

Nguyễn Sỹ Khả

2

LỜI CẢM ƠN
Sau một quá trình học tập, nghiên cứu, tìm hiểu, tôi đã hoàn thành luận văn
thạc sĩ với đề tài học “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh”.
Lời đầu tiên, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc đến thấy giáo:
TS. Nguyễn Công Bình – người đã tận tình hướng dẫn, truyền đạt phương pháp
nghiên cứu, chỉ bảo và tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi từ khi bắt đầu nghiên
cứu đề tài cho đến khi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy, cô giáo khoa Sau đại học – Viện đại học
mở Hà Nội đã tận tình giảng dạy, đào tạo, truyền đạt cho tôi những kiến thức vô
cùng quý giá và đã tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình học tập, nghiên
cứu tại Học viện.
Đồng thời, tôi cũng xin chân thành cảm ơn những người thân trong gia đình
cùng toàn thể bạn bè, đồng nghiệp đã luôn giúp đỡ, động viên và hỗ trợ tôi trong
những lúc gặp phải những vướng mắc, khó khăn trong việc học tập và nghiên cứu.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng, tham khảo từ nhiều nguồn tài liệu có uy tín
song kiến thức là vô hạn mà khả năng của tác giả lại hữu hạn nên đôi lúc khó tránh
khỏi những sai sót nhất định. Tác giả rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến, phê
bình trên tinh thần xây dựng của các thầy cô trong hội đồng cũng như của độc giả.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!

3


MỤC LỤC
MỤC LỤC ........................................................................................................................ 4
MỞ ĐẦU .......................................................................................................................... 8
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN ...... 13
1.1. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng

quyền sử dụng đất tại Tòa án ............................................................................................. 13
1.1.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
tại Tòa án................................................................................................................. 13
1.1.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án .......................................................................................................... 15
1.1.3. Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án
................................................................................................................................ 19
1.2. Cơ sở pháp luật quy định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án ............................................................................................................ 21
1.2.1. Cơ sở lý luận pháp luật quy định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án....................................................................... 21
1.2.2. Cơ sở thực tiễn pháp luật quy định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án. ...................................................................... 25
1.3. Sơ lược sự hình thành và phát triển các quy định giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án của pháp luật Việt Nam từ năm 1945 đến
nay. ................................................................................................................................... 27
1.3.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 ............................................................ 27
1.3.2. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 1993 ............................................................ 28
1.3.3. Giai đoạn từ năm 1993 đến năm 2013 ............................................................ 29
1.3.4 Giai đoạn từ năm 2013 đến nay. ...................................................................... 31
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM HIỆN HÀNH VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA
ÁN .................................................................................................................................. 34
2.1. Thực trạng các quy định của pháp Luật đất đai và pháp luật dân sự về giải quyết
4


tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án .................................... 34
2.1.1. Các quy định của pháp Luật đất đai về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án. ...................................................................... 34

2.1.2. Các quy định của pháp luật dân sự về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án....................................................................... 39
2.2. Thực trạng các quy định của pháp luật tố tụng dân sự về giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án ............................................................ 43
2.2.1. Các quy định của pháp luật tố tụng dân sự về thẩm quyền giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án ........................................... 43
2.2.2. Các quy định của pháp luật tố tụng dân sự về thủ tục giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án. ................................................. 47
Chương 3: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN THÀNH PHỐ .......... 55
BẮC NINH VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................................... 55
3.1. Tình hình kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh và tình hình thụ lý giải quyết các vụ
việc của TAND thành phố Bắc Ninh .................................................................................. 55
3.1.1. Tình hình kinh tế - xã hội thành phố Bắc Ninh ............................................... 55
3.1.2. Tình hình tổ chức, cán bộ và thụ lý giải quyết các vụ việc dân sự của Tòa án
nhân dân thành phố Bắc Ninh .................................................................................. 56
3.2. Những kết quả, hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong việc giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân thành phố
Bắc Ninh ........................................................................................................................... 58
3.2.1. Những kết quả đạt được trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Ninh. .................................. 58
3.2.2. Những hạn chế và vướng mắc trong giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Ninh. ..................... 68
3.2.3. Nguyên nhân của những hạn chế và vướng mắc trong giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án nhân dân thành phố Bắc Ninh .. 70
3.3. Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án. .............................................................................. 76
3.3.1. Kiến nghị về hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án ..................................................................... 76
5

3.3.2. Kiến nghị về thực hiện pháp luật giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của Tòa án ..................................................................... 80
KẾT LUẬN..................................................................................................................... 83
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................... 85

6


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

BLDS

:

Bộ luật dân sự

BLTTDS

:

Bộ luật tố tụng dân sự

QPPL

:

Qui phạm pháp luật

TAND

:

Toà án nhân dân

TANDTC

:

Toà án nhân dân tối cao

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đất

7


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt của quốc gia, là nguồn lực quan trọng phát

triển đất nước. Không ai có thể phủ nhận vai trò quan trọng của đất đai đối với cuộc
sống của con người, nó có ý nghĩa hàng đầu trong đời sống kinh tế, chính trị, xã hội
và an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước giao quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho cá nhân, tổ chức sử
dụng ổn định lâu dài. Ngoài quyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài
sản đất đai, pháp luật còn quy định cho phép người sử dụng đất được quyền chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, để lại thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn sản xuất
kinh doanh…Nhà nước chỉ thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong
trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển
kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay thị trường bất động sản trở
nên sôi động hơn bao giờ hết. Cùng với nó những tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng cũng có chiều hướng gia tăng và phức tạp. Tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ làm ảnh hưởng đến nhiều mặt của đời sống xã hội, xâm hại đến hoạt
động của thị trường bất động sản, tổn thương đến các mối quan hệ trong cộng đồng
dân cư, ảnh hưởng đến phong tục đạo đức tốt đẹp của người Việt Nam. Tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nếu không được giải quyết dứt điểm sẽ dẫn đến
khiếu kiện kéo dài, bị kẻ xấu lợi dụng gây ra bất ổn chính trị, trật tự an toàn xã hội.
Hiện nay,việc chuyển QSDĐ nói chung và hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
nói riêng được quy định tương đối đầy đủ trong Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015,
việc giải quyết tranh chấp đất đai được quy định cụ thể tại Luật đất đai (LĐĐ) năm
2013 và Bộ luật tố tụng dân sự (BLTTDS) năm 2015. Những quy định này chính là
cơ sở pháp lý để các Tòa án giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ, nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia vào quan
8


hệ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, việc áp dụng các quy định này
trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của các

Tòa án trong những năm qua cho thấy vẫn còn bất cập. Vì vậy, việc tiếp tục nghiên
cứu tìm hiểu các quy định của pháp luật về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và giải
quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, khảo sát, nhận diện được những
bất cập, vướng mắc trong thực tiễn thực hiện và đề xuất các giải pháp hoàn thiện cơ
chế giải quyết tranh chấp này tại Tòa án là vấn đề rất quan trọng. Với lý do đó, Học
viên đã lựa chọn đề tài “Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án từ thực tiễn thành phố Bắc Ninh” làm luận văn thạc sĩ luật học.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Trong thời gian qua, đã có nhiều công trình khoa học pháp lý nghiên cứu về
những vấn đề liên quan đến hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ và giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đã được công bố. Trong các công trình
nghiên cứu đó phải kể tới các công trình nghiên cứu sau đây:
- Về đề tài nghiên cứu khoa học, luận văn, luận án có: Đề tài cấp bộ“Một số
vấn đề lý luận và thực tiễn cơ bản về tư pháp dân sự ở Việt Nam hiện nay”, do Viện
Nhà nước và pháp luật thực hiện năm 2010; Luận văn “Thẩm quyền giải quyết
tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân” của tác giả Nguyễn Thị Mai, bảo vệ tại
Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2010; Luận văn “Pháp luật về chuyển nhượng
quyền sử dụng đất” của tác giả Doãn Văn Cương, bảo vệ tại Khoa luật trực thuộc
Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2011;luận văn “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất – Những vấn đề lý luận và thực tiễn” của tác giả Nguyễn Hoài Nam, bảo
vệ tại Khoa luật trực thuộc Đại học Quốc gia Hà Nội năm 2012; Luận văn “Chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở theo pháp luật Việt Nam” của tác giả Phạm Thị Thanh
Vân, bảo vệ tại Trường Đại học Luật Hà Nội năm 2012 v.v…
- Về giáo trình, sách chuyên khảo có: Giáo trình LĐĐ của Trường Đại học
Luật Hà Nội do Nhà xuất bản Công an nhân dân xuất bản năm 2005; Giáo trình luật
dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do Nhà xuất bản Công an nhân dân xuất
9


bản năm 2016; Giáo trình luật tố tụng dân sự của Trường Đại học Luật Hà Nội do

Nhà xuất bản Công an nhân dân xuất bản năm 2017; Sách chuyên khảo“Giao dịch
dân sự về QSDĐ vô hiệu pháp luật và thực tiễn xét xử” của tác giả Nguyễn Văn
Cường và Nguyễn Minh Hằng do Nhà xuất bản Thông tin và truyền thông xuất bản
năm 2011 v.v…
- Về bài tạp chí, hội thảo có: Những vấn đề cần trao đổi khi áp dụng điều
136 LĐĐ năm 2003, Ban Biên tập Tạp chí TAND tối cao đăng trên Tạp chí Toà án
nhân dân [1]; Nguyễn Văn Cường (2003), “Những vấn đề cần trao đổi khi áp dụng
điều 136 LĐĐ năm 2003”, Tạp chí Toà án [8]; Giao dịch và giải quyết tranh chấp
giao dịch về QSDĐ, Đỗ Văn Đại (2010), Hội thảo khoa học, Đại học Luật, thành
phố Hồ Chí Minh [9]; Bàn về mô hình tổ chức TAND ở Việt Nam hiện nay, Nguyễn
Minh Đoan (2010) đăng trên Tạp chí TAND, [10]; Trao đổi thêm về việc áp dụng
điều 136 LĐĐ năm 2003, Phạm Thanh Hải (2005), đăng trên Tạp chí Toà án, [11];
Phương pháp xác định thẩm quyền theo vụ việc của Tòa án, Phan Chí Hiếu (2004),
đăng trên Tạp chí Nghiên cứu lập pháp [13]...
Nội dung những công trình nghiên cứu nêu trên bước đầu đã làm rõ được một
số vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa
án. Tuy nhiên, chưa có công trình nghiên cứu nào nghiên cứu một cách đầy đủ, toàn diện
những vấn đề liên quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại
Tòa án.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu đề tài
Mục đích nghiên cứu đề tài là làm rõ những vấn đề lý luận về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án; nội dung các quy định của pháp
luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án và thực tiễn
giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án, qua đó đề
xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết các tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại TAND thành phố Bắc Ninh.

10

Nhiệm vụ nghiên cứu đề tài là nghiên cứu những vấn đề lý luận về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án, phân tích các quy định của
pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án và
khảo sát thực tiễn quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án, từ
đó nhận diện những hạn chế, nguyên nhân của những hạn chế trong việc giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án và tìm ra những giải pháp khắc
phục nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
của Tòa án.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu nghiên cứu đề tài
Đối tượng nghiên cứu đề tài là những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án, các quy định của pháp luật Việt Nam về
giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án và thực tiễn thực
hiện các quy định này tại Tòa án.
Trong khuôn khổ của luận văn thạc sĩ luật học, phạm vi nghiên cứu đề tài chỉ
giới hạn trong những vấn đề lý luận cơ bản về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự, các quy định của pháp
luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
tại Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự và thực tiễn thực hiện tại Tòa án nhân dân
(TAND) thành phố Bắc Ninh những năm gần đây.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
Việc nghiên cứu đề tài dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa Mác Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh về Nhà nước và pháp luật, các quan điểm đường lối
của Đảng Cộng sản Việt Nam về cải cách tư pháp và xây dựng Nhà nước pháp
quyền của nhân dân, do nhân dân và vì nhân dân ở nước ta.
Các phương pháp được sử dụng nghiên cứu đề tài bao gồm các phương pháp
nghiên cứu khoa học hiện đại và truyền thống như phương pháp lịch sử, phương
pháp phân tích, phương pháp so sánh, phương pháp tổng hợp v.v…
11


6. Ý nghĩa khoa học của luận văn

Luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu và toàn diện về giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án. Những kết luận và kiến nghị
của luận văn vừa có có giá trị tham khảo trong giảng dạy, học tập, nghiên cứu khoa
học pháp lý vừa có giá trị trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ tại Tòa án và có những điểm mới sau đây:
- Hoàn thiện khái niệm, làm rõ đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án;
- Phân tích, đánh giá được nội dung các quy định của pháp luật Việt Nam
hiện hành về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án;
- Khảo sát, đánh giá được thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ tại TAND thành phố Bắc Ninh và nhận diện được những hạn chế,
vướng mắc trong việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại
TAND thành phố Bắc Ninh;
- Tìm ra những nguyên nhân của hạn chế, vướng mắc trong việc giải quyết
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại TAND thành phố Bắc Ninh và đề
xuất được các kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án.
7. Nội dung của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, Luận văn gồm 3 chương sau
đây:
Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án.
Chương 2: Thực trạng pháp luật Việt Nam hiện hành về giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án.
Chương 3: Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
của TAND thành phố Bắc Ninh và kiến nghị.

12

Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ
GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI TÒA ÁN
1.1. Khái niệm, đặc điểm và ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án

1.1.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất tại Tòa án
Đất đai là tài sản đặc biệt và có giá trị. Do nhiều nguyên nhân khác nhau mà
các tranh chấp đất đai xảy ra trong đời sống xã hội rất nhiều, đa dạng và phức tạp.
Trong nhiều công trình nghiên cứu khoa học đã được công bố và pháp luật đất đai
hiện hành “tranh chấp đất đai” đã được định nghĩa theo những cách khác nhau.
Theo Giáo trình LĐĐ của Trường Đại học Luật Hà Nội thì: “Tranh chấp đất đai là
sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ
thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.”[65, tr.455 ]. Theo Từ điển Giải
thích Thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà Nội thì: “Tranh chấp đất đai
là tranh chấp phát sinh giữa các chủ thể tham gia quan hệ pháp LĐĐ về quyền và
nghĩa vụ trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.” [66, tr.74 ]
Theo quy định tại khoản 24 Điều 3 LĐĐ năm 2013 thì: “Tranh chấp đất đai
là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên
trong quan hệ đất đai.” [33] Tuy vậy, các định nghĩa này đều có điểm chung coi
tranh chấp đất đai là những bất đồng, mâu thuẫn về quyền và nghĩa vụ sử dụng,
quản lý đất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đất đai. Từ những định nghĩa tranh
chấp đất đai này có thể hiểu tranh chấp đất đai là những bất đồng, mâu thuẫn về
quyền và nghĩa vụ sử dụng, quản lý đất giữa các chủ thể tham gia quan hệ đất đai.
Để ổn định và phát triển kinh tế xã hội, giải quyết tranh chấp đất đai là một nhu cầu
khách quan của công tác quản lý. Vì vậy, Nhà nước ta rất quan tâm tới việc giải
quyết các tranh chấp đất đai. Từ đó, việc giải quyết các tranh chấp đất đai và thuật
13

ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai” đã được sử dụng khá phổ biến trong các văn bản
pháp luật, từ LĐĐ năm 1987 đến LĐĐ năm 2013, từ BLDS năm 1995 đến BLDS
năm 2015 v.v…Tuy vậy, trong các văn bản pháp luật do Nhà nước ta ban hành từ
trước đến nay không có quy định nào định nghĩa về thuật ngữ “giải quyết tranh chấp
đất đai”.
Theo Từ điển Giải thích Thuật ngữ Luật học của Trường Đại học Luật Hà
Nội, thì: “Giải quyết tranh chấp đất đai là giải quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội
bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở phục hồi các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại;
đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với hành vi vi phạm pháp luật về đất
đai.” [66, 35]
Theo giải thích này, thì “giải quyết tranh chấp đất đai” được hiểu là phương
thức, biện pháp giải quyết các bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân liên quan
đến sử dụng và quản lý đất, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các chủ thể bị xâm hại;
đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật về đất
đai. Giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung cơ bản của chế độ quản lý nhà
nước đối với đất đai. Do vậy, dưới phương diện quản lý Nhà nước thì giải quyết
tranh chấp đất đai được hiểu là hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
trong việc áp dụng các biện pháp do pháp luật quy định để giải quyết những bất
đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể, khôi phục lại quyền, lợi ích hợp pháp cho bên bị
xâm hại đồng thời xử lý đối với các hành vi vi phạm pháp luật đất đai. Theo quy
định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 và Điều 26 BLTTDS năm 2015 thì Tòa án là một
trong các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên
chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng còn
bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên chuyển nhượng theo quy định của pháp
luật. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ về bản chất là hợp đồng mua bán quyền tài
sản có tính chất đặc thù là đất đai. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vừa phải tuân
theo các quy định của pháp luật dân sự vừa phải tuân theo các quy định của pháp
14

luật đất đai. Ở Việt Nam, từ khi pháp luật quy định cho các chủ thể có quyền sử
dụng đất hợp pháp có quyền chuyển nhượng QSDĐ thì việc chuyển nhượng QSDĐ
giữa các chủ thể thông qua các hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được diễn ra khá
phổ biến. Từ đó, các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra trong
đời sống xã hội cũng ngày một nhiều. Nội dung các tranh chấp này liên quan đến
việc thực hiện các quyền, nghĩa vụ của các chủ thể theo hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ chuyển nhượng QSDĐ, trong đó có liên quan đến việc sử dụng, quản lý đất
đai nên tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực chất cũng là một loại tranh
chấp đất đai. Và giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thực chất
cũng là giải quyết một loại tranh chấp đất đai liên quan đến việc thực hiện các
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong việc trả tiền, chuyển
giao đất, QSDĐ, quản lý và sử dụng đất để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp
của các bên.
Từ những phân tích trên đây có thể kết luận: “Giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là việc Tòa án áp dụng các quy định của
pháp luật để giải quyết những mâu thuẫn, bất đồng liên quan đến việc thực hiện
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trong việc trả tiền, chuyển
giao đất, QSDĐ, quản lý và sử dụng đất để bảo vệ các quyền và lợi ích hợp pháp
của các bên.”

1.1.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất tại Tòa án
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mang đầy đủ các đặc
điểm của giải quyết tranh chấp đất đai. Với tính chất phức tạp và vô cùng đa dạng
của quan hệ pháp luật dân sự về đất đai cùng những quy định về trình tự, thủ tục
giải quyết các vụ việc tranh chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ do
pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật về đất đai quy định thì giải quyết các tranh
chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của TAND có những đặc điểm

như sau:
15


Thứ nhất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án
mang tính quyền lực của nhà nước. Bởi lẽ, đó là phương thức giải quyết thông qua
Tòa án. Mà Tòa án là cơ quan thực hiện quyền tư pháp,tức là quyền xét xử các vụ
án, nhân danh Nhà nước khi xét xử. Kết quả giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự có thể là bằng quyết định hay bản án.
Quyết định, bản án có hiệu lực các bên phải nghiêm túc chấp hành.quyết định của
Tòa án về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được bảo đảm
thực hiện bằng cưỡng chế nhà nước. Khi bản án hoặc quyết định giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có hiệu lực pháp luật các bên phải nghiêm
chỉnh, tự giác thực hiện. Nếu các bên không tự thi hành án được với nhau, theo quy
định của pháp luật thi hành án dân sự các bên có quyền yêu cầu cơ quan thi hành án
có thẩm quyền thi hành.
Thứ hai, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa
án chịu sự điều chỉnh của nhiều đạo luật liên quan như BLTTDS, LĐĐ, Luật Nhà ở,
BLDS... điều này có nghĩa là trong quá trình giải quyết tranh chấp đất đai, Tòa án
phải tuân thủ các quy định về trình tự, thủ tục giải quyết vụ án dân sự của BLTTDS
(các quy định về luật hình thức giải quyết vụ việc tranh chấp đất đai); đồng thời,
Thẩm phán khi thụ lý, giải quyết vụ việc phải căn cứ vào các quy định của Luật Đất
đai, BLDS... để xác định chứng cứ cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của người
quản lý, sử dụng đất (các quy định về luật nội dung giải quyết vụ việc tranh chấp).
Thứ ba, hệ thống chính sách, pháp luật về đất đai có sự khác nhau qua các
thời kỳ, vì vậy khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tùy
trường hợp Tòa án phải căn cứ vào các quy định của pháp luật tại thời điểm phát
sinh tranh chấp để áp dụng.
Cùng với lịch sử phát triển đất nước, công tác quản lý đất đai cũng dần được
hoàn thiện. Nội dung cơ bản của công tác quản lý đất đai được thể hiện trong hệ

thống văn bản quy phạm pháp luật. Hệ thống văn bản này cũng dần được hoàn
thiện, từ chỗ chỉ là những văn bản dưới luật, có cả những văn bản chỉ quy định tạm
thời đến chỗ Nhà nước ban hành LĐĐ năm 1987, rồi đến LĐĐ năm 1993, LĐĐ
năm 2003 và đến nay là LĐĐ năm 2013.
16


Có thể chia nội dung cơ bản của công tác quản lý đất đai từ năm 1945 đến
nay thành 5 giai đoạn. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1987: Chưa có Luật đất đai.
Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993: Thực hiện theo LĐĐ năm 1987. Giai đoạn từ
năm 1993 đến năm 2003: Thực hiện theo LĐĐ năm 1993. Giai đoạn từ năm 2004
đến trước ngày 01/7/2014: Thực hiện theo LĐĐ năm 2003. Giai đoạn từ 01/7/2014
đến nay: Thực hiện theo LĐĐ năm 2013. Do vậy, khi giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ Tòa án phải căn cứ vào pháp luật tại thời điểm phát
sinh tranh chấp để áp dụng.
Thứ tư, trong các quan hệ pháp luật dân sự chủ thể chủ yếu của các tranh
chấp phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là các cá nhân, pháp nhân, hộ
gia đình do vậy tòa án với vai trò là chủ thể chính của hoạt động áp dụng pháp luật
chỉ giữ vai trò “trọng tài” trong việc giải quyết tranh chấp giữa các bên. Trước khi
tiến hành xét xử thủ tục hòa giải là thủ tục bắt buộc trong quá trình tố tụng, việc hòa
giải giúp các đương sự có thể tự thỏa thuận với nhau về việc giải quyết vụ án.
Thứ năm, xuất phát từ nguyên tắc “quyền quyết định và tự định đoạt của
đương sự” nên trong quá trình giải quyết vụ việc dân sự trong đó có vụ việc tranh
chấp QSDĐ các bên có quyền chấm dứt, thay đổi, yêu cầu của mình hoặc thỏa
thuận với nhau một cách tự nguyện, không vi phạm điều cấm của luật và trái đạo
đức xã hội.Tòa án có trách nhiệm bảo đảm cho đương sự thực hiện quyền tự định
đoạt của mình.
Quyền tự định đoạt của đương sự được thể hiện trong suốt quá trình giải
quyết vụ án thể hiện trong việc khởi kiện vụ án dân sự trong đó có vụ việc tranh
chấp QSDĐ. Tại Điều 186 BLTTDS năm 2015 quy định: “Cá nhân, cơ quan, tổ

chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp khởi kiện vụ án dân
sự tại Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của
mình” [40]. Ngoài ra, quyền tự định đoạt còn được thể hiện trong việc đưa ra yêu
cầu phản tố của bị đơn, quyền tự định đoạt trong việc đưa ra yêu cầu của người có
quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, quyền tự định đoạt của đương sự trong việc thay đổi,
bổ sung và rút yêu cầu.
17


Tùy thuộc vào từng giai đoạn tố tụng mà việc thay đổi, bổ sung yêu cầu có
thể được Tòa án chấp nhận hay không chấp nhận. Trước khi mở phiên tòa thì quyền
này là quyền tuyệt đối của đương sự, theo đó đương sự có thể thay đổi, bổ sung yêu
cầu tùy ý. Tuy nhiên, nếu tại phiên tòa việc thay đổi yêu cầu chỉ được chấp nhận
nếu không vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố hoặc yêu cầu độc
lập ban đầu.
Quyền tự định đoạt của đương sự trong giải quyết vụ việc tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ còn thể hiện trong việc thỏa thuận giải quyết vụ án;
trong việc lựa chon người đại diện, người bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của mình;
trong việc kháng cáo bảo án, quyết định của tòa án.
Thứ sáu, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là
được thực hiện theo thủ tục tố tụng dân sự và được tiến hành theo trình tự, thủ tục
nghiêm ngặt và chặt chẽ. Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ theo một trình tự thủ tục do pháp luật quy định, đó chính là pháp luật tố tụng
dân sự. Trình tự giải quyết được thực hiện từ giai đoạn khởi kiện, thụ lý vụ án, đến
giai đoạn chuẩn bị xét xử, giai đoạn đưa vụ án ra xét xử, giai đoạn mở phiên tòa sơ
thẩm, giai đoạn hỏi tại phiên tòa, tranh luận nghị án, tuyên án, kháng cáo, xét xử
phúc thẩm, thủ tục giám đốc thẩm, tái thẩm. Tất cả các trình tự thủ tục đều phải
được thực hiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.
Thứ bảy, khởi kiện, thụ lý giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ không buộc phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Đây là đặc điểm riêng biệt

khác với một số loại tranh chấp đất đai khác. Nhà nước khuyến khích hòa giải tranh
chấp đất đai tại cơ sở, nếu tại cơ sở không giải quyết được thì giải quyết tại UBND.
Điều 203 LĐĐ năm 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai xác
định giải quyết tranh chấp đất đai phải qua hòa giải tại UBND cấp xã. Điều này sẽ
rút ngắn thời gian giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bởi vì
tại Tòa án cũng có cơ chế hòa giải cho các bên. Mặt khác, việc hòa giải kéo dài có
thể làm cho đương sự mất quyền khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện, làm ảnh
hưởng đến quyền lợi của các bên.
18


1.1.3. Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa
án
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án có ý nghĩa
vô cùng lớn. Đây được xem là phương tiện quan trọng để Nhà nước quản lý xã hội,
quản lý nền kinh tế. Nghiên cứu về giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ Tòa án ta thấy có ý nghĩa cơ bản sau:
- Về phương diện quản lý nhà nước
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là một
hoạt động nhằm thực hiện một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
được ghi nhận trong LĐĐ năm 2013. Thông qua việc giải quyết tranh chấp hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự, mà các quan hệ chuyển
nhượng QSDĐ được điều chỉnh phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội của
người sử dụng đất, cần giáo dục ý thức pháp luật cho công dân để ngăn ngừa những
vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra. Với ý nghĩa đó thì việc giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án là tìm ra cơ sở đúng đắn trên cơ sở pháp
luật nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân. Trên cơ sở
đó phục hồi các quyền hợp pháp bị xâm hại, đồng thời bắt buộc bên vi phạm phải
gánh chịu những hậu quả pháp lý do hành vi của mình gây ra.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án còn có ý

nghĩa đảm bảo chế độ sở hữu đất đai thuộc toàn dân, Nhà nước thực hiện vai trò là
người đại diện quản lý cho chủ sở hữu. Khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ thì phải luôn đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Các
cá nhân tổ chức không có quyền được mua bán, mà chỉ có quyền chuyển nhượng
QSDĐ, không được chuyển nhượng đất Nhà nước cấm chuyển nhượng. Không
chuyển nhượng đất nhằm sử dụng trái mục đích hoặc hủy hoại đất. Tất cả các hợp
đồng chuyển nhượng QSDĐvi phạm điều cầm đều bị Tòa án tuyên vô hiệu để khắc
phục lại tình trạng ban đầu của đất.
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo tại Tòa án có
ảnh hưởng tới sự ổn định tình hình chính trị, kinh tế - xã hội. Nếu tình hình chính trị
19


xã hội không ổn định sẽ không tạo ra tiền đề phát triển. Bởi vì, hiện nay tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một hiện tượng xảy ra phổ biến trong xã hội.
Đặc biệt là khi nền kinh tế nước ta chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, đất đai
được trả lại giá trị thực vốn có của nó thì tranh chấp đất đai phát sinh có xu hướng
ngày càng tăng cả về số lượng và tính chất phức tạp là một tất yếu khách quan, vậy
thì việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phát sinh một
cách có hiệu quả là vô cùng cần thiết.
- Về phương diện chính trị
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ góp phần vào việc
duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội và đảm bảo sự đoàn kết trong nội
bộ nhân dân. Các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được giải quyết triệt
để sẽ đảm bảo an ninh, trật tự xã hội, ổn định về mặt tâm lý cho người dân yên tâm
làm ăn, sinh sống đem lại lòng tin của người dân đối với chính sách của Đảng và
pháp luật của Nhà nước. Trên thực tế, nhiều trường hợp việc giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của Tòa án kéo dài khiến cho nhiều người dân
không thực hiện được QSDĐ gây thiệt hại về kinh tế, mất ổn định xã hội. Tình
trạng kháng cáo, khiếu nại vượt cấp, khiếu nại tập thể đến các cơ quan Trung ương gây

mất trật tự, an ninh xã hội.
Thông qua hoạt động giải quyết tranh chấp góp phần vào việc tăng cường
pháp chế; đấu tranh ngăn ngừa các hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nâng cao nhận
thức, hiểu biết của người dân trong quản lý, sử dụng đất đai…
- Về phương diện xã hội
Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ góp phần nâng cao ý
thức pháp luật về đất đai cho người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng.
Bên cạnh đó, các tranh chấp được giải quyết có hiệu quả sẽ đảm bảo được sự đoàn
kết trong nội bộ nhân dân, nếu tranh chấp không được giải quyết kịp thời thì những
xung đột, xô xát phát sinh giữa các bên sẽ gây những hậu quả nghiêm trọng.
Trong những năm qua, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xảy ra
khá phổ biến điều đó kéo theo những hậu quả nặng nề cho xã hội. Đó là tình trạng
20


nhiều gia đình tranh chấp quyền sử dụng đất giữa anh, em, cha, con, vợ chồng…,
tranh chấp giữa những người là hàng xóm với nhau… nhiều trường hợp dẫn đến
đánh nhau gây thương tích, thậm chí là giết người đã gây ra sự bất ổn trong xã hội.
Do vây, việc giải quyết dứt điểm các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
góp phần ổn định tình hình kinh tế xã hội, tạo động lực cho sự phát triển của đất nước.
- Về phương diện kinh tế
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được giải quyết sẽ đáp ứng lợi
ích kinh tế của các bên, giảm chi phí tốn kém trong việc khiếu kiện. Ngược lại, nếu
tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ không được giải quyết thì các bên
không những không thực hiện được quyền của mình mà còn không thực hiện được
nghĩa vụ của họ đối với Nhà nước.
Trên thực tế có những vụ tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ kéo
dài nhiều năm, các đương sự tốn kém thời gian, tiền bạc để theo đuổi vụ kiện.
Trong khi đó đất hay nhà đang tranh chấp thì “đóng băng” không được giao dịch.
Điều này gây lãng phí tài nguyên đất cũng như lãng phí thời gian, tiền bạc của các

đương sự gây ra lãng phí chi phí xã hội. Nhà nước trong trường hợp này cũng
không có lợi. Do vậy, việc giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ có ý nghĩa rất lớn về phương diện kinh tế.
1.2. Cơ sở pháp luật quy định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất tại Tòa án

1.2.1. Cơ sở lý luận pháp luật quy định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án
Thứ nhất, giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Tòa án
xuất phát từ việc phân chia quyền lực nhà nước theo 03 nhánh đó là quyền lập
pháp, quyền hành pháp và quyền tư pháp.
Khoản 3 Điều 2 Hiến pháp năm 2013 đã quy định: “Quyền lực nhà nước là
thống nhất, có sự phân công, phối hợp, kiểm soát giữa các cơ quan nhà nước trong
việc thực hiện các quyền lập pháp, hành pháp, tư pháp”[30]. Quy đinh này của Hiến
pháp xuất phát từ các đòi hỏi khách quan của việc xây dưng Nhà nước pháp quyền
21


xã hội chủ nghĩa. Hiến pháp đã phân định rõ nhiệm vụ, quyền hạn của các quyền lập
pháp, hành pháp và tư pháp.
Quyền lập pháp là đại diện cho Nhân dân, bảo đảm cho ý chí chung của
Nhân dân được thể hiện trong các đạo luật mà Quốc hội là cơ quan duy nhất được
Nhân dân giao quyền biểu quyết thông qua luật. Quyền biểu quyết thông qua luật là
quyền lập pháp, chứ không phải là quyền đưa ra các mô hình xử sự cho xã hội. Vì
vây, quyền lập pháp không đồng nghĩa với quyền làm ra luật. Đồng thời, là người
thay mặt Nhân dân giám sát tối cao mọi hoạt động của nhà nước, nhất là hoạt động
thực hiện quyền hành pháp, để góp phần giúp cho các quyền mà Nhân dân giao cho
các cơ quan nhà nước không bị lạm quyền, lộng quyền hay bị tha hóa. Quyền hạn
và nhiệm vụ của Quốc hội thực hiện quyền lập hiến, lập pháp được quy định ở Điều
70 và Điều 120 của Hiến pháp năm 2013.

Quyền hành pháp là quyền tổ chức thực hiện ý chí chung của quốc gia do
Chính phủ đảm trách. Thuộc tính cơ bản, xuyên suốt mọi hoạt động của quyền này
là đề xuất, hoạch định, tổ chức soạn thảo chính sách quốc gia và sau khi chính sách
quốc gia được thông qua là người tổ chức thực hiện và quản lý nhà nước mà thực
chất là tổ chức thực hiện pháp luật để bảo đảm an ninh, an toàn và phát triển xã hội.
Không có một Chính phủ thực hiện quyền hành pháp một cách hữu hiệu, thông
minh; không thể có một nhà nước giàu có, phát triển ổn định cả về mặt kinh tế lẫn
mặt xã hội. Thực hiện quyền này đòi hỏi Chính phủ và các thành viên của Chính
phủ phải nhanh nhạy, quyết đoán kịp thời và quyền uy tập trung thống nhất. Quyền
hạn và nhiệm vụ của Chính phủ - cơ quan thực hiện quyền hành pháp được quy
định một cách khái quát ở Điều 96 Hiến pháp năm 2013.
Quyền tư pháp là quyền xét xử, được Nhân dân giao cho Tòa án thực hiện.
Đây thực chất là quyền bảo vệ ý chí chung của quốc gia bằng việc xét xử các hành
vi vi phạm Hiến pháp, pháp luật từ phía công dân, tổ chức và cơ quan nhà nước. Vì
vậy, bảo vệ công lý, bảo vệ quyền con người, quyền công dân là nhiệm vụ hàng đầu
của quyền tư pháp (khoản 3 Điều 102). Mọi cơ quan, tổ chức và cá nhân có nghĩa
vụ tôn trọng, giữ gìn và bảo vệ tính pháp quyền và công lý trong các phán quyết của
22


Tòa án. Quyền tư pháp luôn gắn bó chặt chẽ với quyền lập pháp và quyền hành
pháp trong tổng thể của quyền lực Nhà nước thống nhất. Hoạt động xét xử của Tòa
án là lĩnh vực thể hiện tập trung nhất của quyền tư pháp. Nội dung của hoạt động
xét xử của Tòa án là so sánh các hành vi, tranh chấp pháp lý liên quan đến con
người với các quy định của pháp luật để đưa ra phán xét về tính đúng đắn, tính hợp
pháp của hành vi, tranh chấp. Trên cơ sở đó Tòa án đưa ra phán quyết. Khi Hội
đồng xét xử tuyên án là nhân danh Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Mọi phán quyết của toàn án đều có tính chất bắt buộc mọi người phải thi hành, khôi
phục lại các giá trị pháp luật bị vi phạm, bảo về và duy trì các giá trị của pháp luật.
Thứ hai, Tòa án là cơ quan duy nhất có quyền xét xử và nhân danh Nhà

nước đưa ra phán quyết buộc các đương sự phải thi hành.
Bằng hoạt động xét xử, Tòa án thực hiện chức năng kiểm tra hành vi pháp lý
của các cá nhân, cơ quan, tổ chức. Tòa án bảo vệ cho trật tự xã hội ổn định, an toàn
và có môi trường pháp lý tạo điều tiện phát triển lành mạnh, bền vững. Tòa án trong
quá trình xét xử phải bảo đảm dân chủ; tôn trọng và bảo đảm quyền con người,
quyền công dân. Tổ chức và hoạt động của Tòa án phải nhằm mục đích bảo vệ công
lý, bảo đảm quyền con người theo quy định của pháp luật.
Hoạt động giải quyết các tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là hoạt
động giải quyết các tranh chấp trong xã hội, xử lý các vi phạm pháp luật. Hoạt động
đó liên quan trực tiếp đến các quyền và lợi ích của con người, của công dân. Vì vậy,
trong hoạt động tư pháp, vi phạm quyền con người, quyền công dân và lợi ích chính
đáng có nguy cơ xảy ra rất cao. Do đó, tổ chức và hoạt động của Tòa án một mặt
phải hiệu quả, bảo vệ quyền con người, lợi ích nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp
của tổ chức, cá nhân; nhưng trước hết, Tòa án phải là biểu tượng của Công lý, là nơi
công dân gửi gắm niềm tin rằng bất kỳ vi phạm pháp luật nào cũng bị xử lý nghiêm
minh; bất kỳ quyền hoặc lợi ích hợp pháp nào của con người, của công dân bị xâm
phạm đều được bảo vệ theo đúng pháp luật. Do vậy, mỗi khi con người có tranh
chấp và khởi kiện đến Toà án thì Toà án không được từ chối giải quyết vì bất cứ
một lý do gì.
23


Thứ ba, Tòa án có vị trí trung tâm trong việc tổ chức và thực hiện quyền tư
pháp với chức năng tổ chức và tiến hành hoạt động xét xử.
Xây dựng Nhà nước pháp quyền là mục tiêu của Đảng và Nhà nước ta trong
giai đoạn hiện nay. Trong các cơ quan tư pháp thì Tòa án là cơ quan giữ vai trò
trung tâm thực hiện quyền tư pháp trong tổng thể quyền lực Nhà nước thống nhất
nên tổ chức và hoạt động xét xử của Tòa án trong Nhà nước pháp quyền mang đầy
đủ bản chất và những nguyên tắc cơ bản của Nhà nước pháp quyền xã hội chủ
nghĩa.

Tòa án trong Nhà nước pháp quyền phải tôn trọng và bảo vệ các quyền và tự
do của con người, các quyền công dân được ghi nhận trong Hiến pháp. Hoạt động
xét xử phải công khai, nghiêm minh, công bằng, nhân đạo…Toà án là nơi giám sát
kết quả hoạt động của cả hệ thống tư pháp. Ngay cả việc thi hành án ở khâu cuối
cùng của tố tụng hình sự cũng như tố tụng dân sự còn gặp nhiều khó khăn cũng phải
xem xét từ cội nguồn của vấn đề là chất lượng bản án. Bản án công bằng, vô tư luôn
tạo ra sức mạnh và tính chính đáng của hệ thống cơ quan tư pháp vì nó được người
dân tin tưởng. Thông qua hoạt động của Toà án, các cơ quan điều tra, Viện kiểm sát
cũng phải không ngừng nâng cao năng lực của mình. Theo Nghị quyết số 49NQ/TW: Tổ chức hệ thống toà án theo thẩm quyền xét xử, không phụ thuộc vào
đơn vị hành chính cấp huyện; toà án sơ thẩm khu vực được tổ chức ở một hoặc một
số đơn vị hành chính cấp huyện; toà án phúc thẩm có nhiệm vụ chủ yếu xét xử phúc
thẩm và xét xử sơ thẩm một số vụ án; Toà án thượng thẩm được tổ chức theo khu
vực có nhiệm vụ xét xử phúc thẩm; Toà án nhân dân tối cao có nhiệm vụ tổng kết
kinh nghiệm xét xử, hướng dẫn áp dụng thống nhất pháp luật, phát triển án lệ và xét
xử giám đốc thẩm, tái thẩm.
Thứ tư, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một loại tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản.
Theo Điều 105 BLDS năm 2015, tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền
tài sản. QSDĐ cũng là một loại quyền tài sản. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là
sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên chuyển nhượng QSDĐ chuyển giao đất và
24


QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng còn bên nhận chuyển nhượng trả tiền cho bên
chuyển nhượng theo quy định của pháp luật do đó thực chất hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ cũng là một loại hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng tài sản.
Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 501 BLDS năm 2015 ngoài việc tuân thủ các quy
định chung về hợp đồng, thì nội dung của hợp đồng chuyển QSDĐ không được trái
với quy định về mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đất, quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất và các quyền, nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật về đất đai và quy

định khác của pháp luật có liên quan. Trường hợp các bên trong quan hệ hợp đồng
chuyển nhượng QSDĐ có mâu thuẫn về việc xác lập, thực hiện hoặc chấm dứt các
quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng sẽ dẫn đến tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ. Việc pháp luật quy định Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dân sự là phù hợp.

1.2.2. Cơ sở thực tiễn pháp luật quy định giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất tại Tòa án.
Từ nhiều năm nay, tình hình tranh chấp đất đai luôn là vấn đề bức bách không
những được Đảng và Nhà nước mà còn được toàn xã hội quan tâm. Do nhiều nguyên
nhân khác nhau, những năm gần đây tình hình tranh chấp đất đai trong đó có tranh
chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ diễn ra ngày càng nhiều, gia tăng về số
lượng, gay gắt và phức tạp về tính chất. Nhiều nơi tranh chấp đất đai đã trở thành điểm
nóng. Các vụ việc tranh chấp đất đai do TAND thụ lý và giải quyết ngày càng nhiều,
năm sau cao hơn năm trước. Tăng nhiều nhất là các tranh chấp liên quan đến hợp đồng
chuyển đổi, chuyển nhượng quyền sử dụng đất; tranh chấp ai là người có quyền sử
dụng đất; tranh chấp đất cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ; tranh chấp trong lĩnh vực đền
bù giải phóng mặt bằng. Nguyên nhân dẫn đến tình trạng này chủ yếu là do chuyển đổi
sang nền kinh tế thị trường, Nhà nước thực hiện chính sách mới về quản lý đất đai. Đất
đai trở thành một tư liệu sản xuất quan trọng và là một tài sản có giá đối với với mọi
người dân. Trong khi đó, chính quyền một số địa phương đã “chưa làm đúng pháp
luật", chưa công khai, minh bạch, dân chủ; hệ thống quản lý về đất đai thiếu khoa học.
Hệ thống pháp luật điều chỉnh lĩnh vực này vừa thiếu vừa không thống nhất, mâu
25