Nguyên tắc sử dụng đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn tại huyện cát hải, thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG ĐẤT THEO PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
TỪ THỰC TIỄN HUYỆN CÁT HẢI,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

ĐOÀN MẠNH TĨNH
CHUYÊN NGÀNH

: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ

: 60380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS NGUYỄN MINH HẰNG
HÀ NỘI – 2017


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của riêng tôi được
thực hiện trên cơ sở nghiên cứu hệ thống lý thuyết về nguyên tắc sử dụng đất và
khảo sát tình hình thực thi tại huyện Cát hải, thành phố Hải Phòng nơi tôi sinh sống
và làm việc dưới sự hướng dẫn khoa học tận tình của TS Nguyễn Minh Hằng. Các
kết quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kì công trình nào khác, các
luận điểm kế thừa được trích dẫn rõ ràng. Kết quả nghiên cứu của luận văn hoàn
toàn trung thực.

XÁC NHẬN CỦA

HỌC VIÊN

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC

TS Nguyễn Minh Hằng

Đoàn Mạnh Tĩnh


LỜI CẢM ƠN

Trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới các thầy cô giáo Khoa Luật,
Khoa sau đại học, Viện Đại học Mở đã tận tình giúp đỡ, dìu dắt và truyền đạt cho
tôi những kiến thức vô cùng quý báu trong suốt quá trình học tập tại trường.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc và chân thành tới TS Nguyễn Minh
Hằng, người đã dành nhiều thời gian và tâm huyết hướng dẫn, giúp đỡ tôi hoàn
thành công trình nghiên cứu khoa học này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp đã tạo điều kiện giúp đỡ
để tôi có thể hoàn thành luận văn này.
Mặc dù đã cố gắng để hoàn thiện luận văn, tuy nhiên do thời gian có hạn mà
luận văn không thể tránh khỏi những thiết sót, rất mong nhận được sự đóng góp của
các thầy cô và các bạn.
Trân trọng cảm ơn!

Hải Phòng, ngày 08 tháng 9 năm 2017
Học viên

Đoàn Mạnh Tĩnh


MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT
LỜI NÓI ĐẦU........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ...................................................................... 1
2. Tình hình nghiên cứu ........................................................................... 2
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn................................. 4
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu............................................................ 4
5. Phương pháp nghiên cứu ..................................................................... 5
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn ........................................... 5
7. Nội dung của Luận văn ........................................................................ 6
CHƯƠNG 1: KHÁI QUÁT CHUNG VỀ NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG ĐẤT
TRONG HỆ THỐNG PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI ................................................... 7
1.1. Một số vấn đề về nguyên tắc cơ bản của luật đất đai ...................... 7
1.1.1. Khái niệm nguyên tắc cơ bản của luật đất đai .............................. 7
1.1.2. Các nguyên tắc cơ bản của luật đất đai ...................................... 10
1.2. Khái quát về nguyên tắc sử dụng đất ............................................. 15
1.2.1. Khái niệm nguyên tắc sử dụng đất .............................................. 15
1.2.2. Đặc điểm nguyên tắc sử dụng đất ............................................... 18
1.2.3. Phân loại các nguyên tắc sử dụng đất......................................... 21
1.3. Vai trò của nguyên tắc sử dụng đất ................................................ 22
1.3.1. Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai ............................. 22
1.3.2. Đối với người sử dụng đất .......................................................... 24
Kết luận chương 1………………………………………………………… 27

CHƯƠNG 2: QUY ĐỊNH CỦA PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI VỀ NGUYÊN TẮC
SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................................................................28

2.1. Lược sử các quy định về nguyên tắc sử dụng đất trong hệ thống
pháp luật đất đai từ năm 1945 đến nay ................................................. 28


2.1.1. Giai đoạn từ năm 1945 đến năm 1980 ........................................ 28
2.1.2. Giai đoạn từ năm 1980 đến năm 2003 ........................................ 32
2.1.3. Giai đoạn từ năm 2003 đến nay ................................................. 35
2.2. Thực trạng quy định pháp luật về các nguyên tắc sử dụng đất .... 37
2.2.1. Nguyên tắc sử dụng đất đúng quy hoạch, kế hoạch, đúng mục
đích sử dụng đất .................................................................................. 37
2.2.1.1. Nội dung nguyên tắc ............................................................. 37
2.2.1.2. Ý nghĩa................................................................................. 43
2.2.2. Nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, bảo vệ môi
trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người sử
dụng đất xung quanh .......................................................................... 46
2.2.2.1. Nội dung của nguyên tắc ...................................................... 46
2.2.2.2. Ý nghĩa................................................................................. 53
2.2.3. Nguyên tắc người sử dụng đất thực hiện quyền, nghĩa vụ của
mình trong thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật........... 56
2.2.3.1. Nội dung của nguyên tắc ...................................................... 56
2.2.3.2. Ý nghĩa................................................................................. 60
Kết luận chương 2……………………………………………………….

63

CHƯƠNG 3: THỰC TIỄN THỰC THI CÁC NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG
ĐẤT TẠI HUYỆN CÁT HẢI, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG VÀ MỘT SỐ
KIẾN NGHỊ NHẰM ĐẢM BẢO VIỆC TUÂN THỦ CÁC NGUYÊN TẮC
SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................................................................64
3.1. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng

và những tác động đối với việc thực thi nguyên tắc sử dụng đất………..64
3.1.1. Điều kiện kinh tế - xã hội của huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng...64
3.1.2. Những tác động của điều kiện kinh tế - xã hội huyện Cát Hải, thành phố
Hải Phòng đối với việc thực thi nguyên tắc sử dụng đất………66


3.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Cát Hải ..................... 67
3.3. Thực tiễn thực thi các nguyên tắc sử dụng đất tại huyện Cát Hải,
thành phố Hải Phòng.............................................................................. 70
3.3.1. Kết quả đạt được ........................................................................ 70
3.3.2. Tồn tại, hạn chế ......................................................................... 73
3.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế ................................. 77
3.3.3.1. Nguyên nhân khách quan ..................................................... 77
3.3.3.2. Nguyên nhân chủ quan ......................................................... 79
3.4. Một số kiến nghị nhằm đảm bảo việc tuân thủ các nguyên tắc sử
dụng đất trên địa bàn huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng .............. 83
3.4.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật ........................................... 83
3.4.2. Nâng cao hiệu quả công tác quản lý nhà nước về đất đai ......... 85
3.4.3. Nâng cao nhận thức, ý thức pháp luật của người sử dụng đất . 87
Kết luận chương 3……………………………………………………..89

KẾT LUẬN .............................................................................................................90
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................92


DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT

UBND

Uỷ ban nhân dân

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


LỜI NÓI ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống và là địa bàn
xây dựng các khu dân cư, các cơ sở kinh tế, văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Đảm bảo việc quản lý và sử dụng đất đai một cách bền vững, tiết kiệm, hợp lý, có
hiệu quả có ý nghĩa vô cùng quan trọng, quyết định đến sự thành bại về kinh tế - xã
hội của đất nước.
Đất đai luôn cố định về vị trí, không thể sản sinh ra nhưng có thể tái tạo
được, đồng thời, đất đai là một trong những yếu tố quan trọng cấu thành môi trường
sống, do đó, việc sử dụng hợp lý và hiệu quả đất đai có vai trò không nhỏ trong việc
bảo vệ môi trường, hệ sinh thái. Sử dụng đất đai hiệu quả và hợp lý giúp cho đất đai
tránh được xói mòn, bảo vệ môi trường sinh thái và đạt hiệu quả kinh tế cao. Trong
nhiều năm qua, Đảng và Nhà nước đã đề ra nhiều chủ trương, chính sách về vấn đề
này để nhằm đảm bảo việc sử dụng đất theo một trật tự chung, thống nhất, đạt hiệu
quả cao nhất, không ảnh hưởng đến môi trường, đồng thời bảo vệ quyền lợi, chính
đáng của người sử dụng đất. Đó là những tư tưởng chính trị, pháp lý mà người sử
dụng đất tuân thủ trong suốt quá trình khai thác công năng từ đất, những tư tưởng
chính trị, pháp lý này được hệ thống quá thành các nguyên tắc cơ bản của luật đất
đai trong đó có các nguyên tắc sử dụng đất được quy định nhiều trong các văn bản
quy phạm pháp luật như: Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013... đây chính
là những cơ sở pháp lý quan trọng để người sử dụng đất định hướng hoạt động sử
dụng đất của mình.
Những tư tưởng chính trị, pháp lý định hướng việc sử dụng đất được Nhà

nước đặt ra là cơ sở để hoạt động sử dụng đất đi vào nề nếp, đảm bảo hiệu quả,
tiết kiệm và hợp lý. Tuy nhiên, trong thực tiễn áp dụng, một vài quy định liên
quan đến vấn đề này còn tồn tại một số bất cập, hạn chế, ảnh hưởng đến hoạt
động sử dụng đất của người sử dụng đất cũng như tác động tiêu cực đến việc
định hướng hoạt động sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền.

1


Cát Hải là huyện đảo có vị trí chiến lược quan trọng của thành phố Hải
Phòng và của vùng Đông Bắc tổ quốc, là địa bàn chiến lược quan trọng trong việc
phát triển kinh tế - xã hội của thành phố Hải Phòng. Trong những năm gần đây,
lĩnh vực kinh tế - xã hội của huyện có nhiều chuyển biến, có nhiều dự án trọng
điểm cấp quốc gia, cấp thành phố được triển khai thực hiện, cùng với đó quá
trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ. Trong khi quỹ đất lại có hạn, dân số gia tăng
ngày càng nhanh, những tác động này làm cho việc quản lý và sử dụng đất gặp
không ít khó khăn, từ đó là những ảnh hưởng đến việc thực thi định hướng hoạt
động sử dụng đất, điều này ảnh hưởng không nhỏ đến hiệu quả sử dụng đất cũng
như ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất.
Việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và đánh giá thực tiễn thực thi nguyên
tắc sử dụng đất nhằm tìm ra những nguyên nhân của những tồn tại, hạn chế trong
việc thực thi nguyên tắc sử dụng đất. Trên cơ sở đó, đề xuất những giải pháp để việc
định hướng hoạt động sử dụng đất được triển khai, thực hiện một cách hiệu quả
nhất là vấn đề hết sức cấp thiết. Do đó, Tác giả lựa chọn đề tài "Nguyên tắc sử dụng
đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn thực thi tại huyện Cát Hải, thành phố Hải
Phòng" làm đề tài Luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu
Nguyên tắc sử dụng đất là nội dung chưa được nhiều nhà khoa học, nhà
nghiên cứu và các nhà quản lý quan tâm. Một số công trình nghiên cứu mặc dù có
đề cập đến vấn đề này nhưng dưới nhiều góc độ khác nhau, được thể hiện dưới dạng

các nghiên cứu chuyên khảo, luận văn, luận án, đề tài, những công trình này thường
chỉ tập trung nghiên cứu một số vấn đề chung có liên quan đến nguyên tắc của luật
đất đai, nguyên tắc trong hoạt động quản lý nhà nước về đất đai hoặc trong một số
nội dung cụ thể của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Có thể kế đến các công
trình nghiên cứu:
Khóa luận tốt nghiệp năm 2015 của tác giả Nguyễn Mai Hạnh: “Pháp luật về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất – Nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về
đất đai”; Khóa luận tốt nghiệp năm 2009 của tác giả Nguyễn Phương Thảo: “Vai

2


trò và nhiệm vụ của chính quyền cấp cơ sở trong quản lý và sử dụng đất đai – Các
phương hướng và giải pháp hoàn thiện”; Trần Thị Cúc, Nguyễn Thị Phượng
(2007), Quản lý và sử dụng đất trong nền kinh tế thị trường ở nước ta hiện nay,
Nxb Tư pháp; Vũ Văn Phúc, Lý Việt Quang (2013), Những vấn đề về sở hữu, quản
lý sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, NXB Chính trị quốc gia – Sự thật;
Một số công trình thể hiện dưới dạng bài viết đăng trên các tạp chí chuyên
ngành như: Phạm Hữu Nghị, “Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo pháp luật đất
đai Việt Nam: thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 10/2008;
Vũ Văn Phúc (2013), Những vấn đề về sở hữu, quản lý và sử dụng đất đai trong
giai đoạn hiện nay, Tạp chí Cộng sản, Số 5/2013;
Những công trình khoa học nêu trên cung cấp nhiều tư liệu quý báu về công
tác quản lý và sử dụng đất. Các công trình nghiên cứu trước đây chủ yếu tiếp cận
công tác quản lý sử dụng đất nói chung, và cụ thể hóa các vấn đề liên quan đến
nguyên tắc sử dụng đất như việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Ngoài ra,
một số công trình khác đề cập đến vai trò của nhà nước đối với việc bảo đảm quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất như Nguyễn Quang Tuyến (2012), Pháp luật về
vai trò của Nhà nước đối với việc bảo đảm quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 8/2012; Bên cạnh đó, bài viết của tác giả Lê

Thái Bạt, Sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả và bền vững, đăng trên Tạp chí cộng sản
điện tử (đăng tại website: đã đề cập đến
sự cần thiết của việc sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và bền vững đồng thời đưa
ra chiến lược sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả và bền vững. Tuy nhiên công trình
này mới chỉ đề cập đến một khía cạnh nhỏ của nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm, có
hiệu quả, bảo vệ môi trường và không làm tổn hại đến lợi ích chính đáng của người
sử dụng đất xung quanh.
Có thể thấy, chưa có công trình nào nghiên cứu các nguyên tắc sử dụng đất
một cách tổng thể và toàn diện về thực trạng quy định của pháp luật cũng như tình
hình thực thi trên một địa bàn cụ thể. Do đó việc nghiên cứu đề tài: “Nguyên tắc sử

3


dụng đất theo pháp luật đất đai từ thực tiễn huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng”
để thấy được thực trạng pháp luật về nguyên tắc sử dụng dất cũng như thực tiễn
thực thi nguyên tắc sử dụng đất trên địa bàn huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng là
một đòi hỏi khách quan, cấp thiết vừa có tính lý luận vừa có tính thực tiễn.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận văn
Mục đích của luận văn là tập trung làm rõ các khái niệm, các quy định của
pháp luật đất đai về nguyên tắc sử dụng đất, đồng thời phân tích, đánh giá thực tiễn
thực thi các nguyên tắc sử dụng đất trên địa bàn huyện Cát Hải, thành phố Hải
Phòng, trên cơ sở đó luận văn đưa ra một số kiến nghị, giải pháp nhằm hoàn thiện
pháp luật về nguyên tắc sử dụng đất và nâng cao hiệu quả thực hiện nguyên tắc sử
dụng đất tại huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng.
Để thực hiện mục đích trên, Luận văn có những nhiệm vụ sau:
- Nghiên cứu vấn đề lý luận về nguyên tắc sử dụng đất và các quy định của
pháp luật về vấn đề này.
- Nghiên cứu, đánh giá thực trạng quy định pháp luật đất đai về nguyên tắc
sử dụng đất và thực tiễn thực thi các nguyên tắc sử dụng đất tại huyện Cát Hải,

thành phố Hải Phòng.
- Kiến nghị, đề xuất một số giải pháp hoàn thiện pháp luật về nguyên tắc sử
dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện các nguyên tắc này tại huyện Cát Hải,
thành phố Hải Phòng.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn nghiên cứu những nội dung cơ bản của
nguyên tắc sử dụng đất được pháp luật quy định và thực tiễn thực thi nguyên tắc sử
dụng đất tại huyện Cát Hải, thành phố Hải Phòng.
- Phạm vi nghiên cứu:
+ Về nội dung: Luận văn tập trung nghiên cứu, đánh giá quy định pháp luật
về nguyên tắc sử dụng đất và thực tiễn thực thi tại huyện Cát Hải, thành phố Hải

4


Phòng nhằm đề ra một số giải pháp, kiến nghị nâng cao hiệu quả việc thực thi các
nguyên tắc này trên địa bàn huyện.
+ Về địa bàn nghiên cứu: Do thời gian và điều kiện cũng như năng lực
nghiên cứu của bản thân còn hạn chế nên tôi chỉ xin nghiên cứu trong địa bàn huyện
Cát Hải, thành phố Hải Phòng;
+ Thời gian nghiên cứu: Từ năm 2013 đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để giải quyết yêu cầu của đề tài, luận văn đã sử dụng phương pháp luận của
chủ nghĩa Mác - Lênin về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử kết hợp với việc sử
dụng các phương pháp nghiên cứu khác như: Phương pháp phân tích, phương pháp
tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, đối chiếu và phương pháp
dự báo. Trên cơ sở đó sẽ đưa ra những kết luận và đề xuất những biện pháp nhằm
hoàn thiện quy định nguyên tắc sử dụng đất về cả mặt lý luận và thực tiễn.
6. Ý nghĩa thực tiễn và lý luận của luận văn
Kết quả nghiên cứu của luận văn có ý nghĩa trên nhiều phương diện khác

nhau, cả về lý luận và thực tiễn, đây là công trình nghiên cứu đầu tiên và có hệ
thống ở cấp độ luận văn thạc sĩ luật học về nguyên tắc sử dụng đất. Những điểm
mới cơ bản của luận văn có thể thấy, trước hết là việc nghiên cứu đã chỉ ra được
những vấn đề lý luận về nguyên tắc sử dụng đất, quá trình hình thành và phát triển
của các nguyên tắc sử dụng đất trong hệ thống pháp luật Việt Nam từ năm 1945 đến
nay. Bên cạnh đó, luận văn làm rõ các quy định của pháp luật và thực tiễn thực thi
tại địa phương cụ thể; những tồn tại, hạn chế trong thực tiễn áp dụng, cũng như
những nguyên nhân của các tồn tại, hạn chế đó. Từ đó, luận văn đã đề xuất một số
giải pháp, kiến nghị không chỉ nhằm hoàn thiện các quy định của pháp luật hiện
hành về nguyên tắc sử dụng đất mà còn nâng cao hiệu quả thực thi các nguyên tắc
sử dụng đất trong tình hình hiện nay.
Cùng với đó, luận văn là tài liệu tham khảo cần thiết và bổ ích dành cho các
nhà lập pháp, các nhà nghiên cứu, những người làm công tác giảng dạy pháp luật,

5


cũng như tại các cơ sở đào tạo và nghiên cứu về luật học. Kết quả nghiên cứu của
luận văn có thể phục vụ cho việc trang bị những kiến thức chuyên sâu cho đội ngũ
cán bộ, công chức làm công tác quản lý nhà nước về đất đai trong việc định hướng
hoạt động sử dụng đất theo định hướng chung, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm, hợp
lý, có hiệu quả và bảo vệ môi trường.
7. Nội dung của Luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Mục lục và Danh mục tài liệu tham khảo,
Luận văn kết cấu gồm 3 chương.
Chương 1: Những vấn đề lý luận về nguyên tắc sử dụng đất trong hệ thống
pháp luật đất đai
Chương 2: Quy định của pháp luật đất đai về nguyên tắc sử dụng đất
Chương 3: Thực tiễn thực thi các nguyên tắc sử dụng đất tại huyện Cát Hải,
thành phố Hải Phòng và một số kiến nghị nhằm đảm bảo việc tuân thủ các nguyên

tắc sử dụng đất

6


CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ
NGUYÊN TẮC SỬ DỤNG ĐẤT TRONG HỆ THỐNG
PHÁP LUẬT ĐẤT ĐAI
1.1. Một số vấn đề về nguyên tắc cơ bản của luật đất đai
1.1.1. Khái niệm nguyên tắc cơ bản của luật đất đai
Hệ thống pháp luật nói chung hay pháp luật đất đai nói riêng cần phải tuân
theo những tư tưởng chính trị, pháp lý mà Nhà nước đã chỉ ra nhằm định hướng
các hoạt động theo trật tự chung, thống nhất. Những tư tưởng, chính trị pháp lý
trong lĩnh vực đất đai giúp định hướng hoạt động quản lý và sử dụng đất theo trật
tự chung để từ đó có thể điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai một cách tốt
nhất. Những tư tưởng, chính trị pháp lý được thể hiện thông qua các nguyên tắc
mà khi tham gia vào quan hệ pháp luật cụ thể, các chủ thể phải tuân thủ.
Nguyên tắc có thể hiểu là điều cơ bản định ra, nhất thiết phải tuân theo trong
một loạt việc làm1. Theo đó, nguyên tắc được hiểu với nghĩa là tư tưởng chỉ đạo,
qui tắc cơ bản của một hoạt động nào đó. Đối với pháp luật đất đai để đảm bảo việc
thiết lập các quan hệ đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai và sự bảo
hộ đầy đủ của Nhà nước đối với các quyền của người sử dụng đất thì cần phải có
những tư tưởng chính trị, pháp lý định hướng trong việc xây dựng và áp dụng chính
sách pháp luật về đất đai. Những tư tưởng chính trị, pháp lý định hướng này thể
hiện quan điểm, đường lối và chính sách đất đai của Nhà nước ta trong việc trong
việc điều chỉnh quan hệ đất đai được xác lập trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về
đất đai mà Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu.
Quản lý và sử dụng đất là nội dung cơ bản của Luật đất đai, những tư tưởng
chính trị, pháp lý định hướng mà pháp luật đất đai định ra nhằm điều chỉnh quan hệ
pháp luật về quản lý và sử dụng đất theo trật tự chung nhất, những tư tưởng chính

trị, pháp lý này không chỉ chi phối việc quản lý, sử dụng đất trong từng giai đoạn
1

Từ điển tiếng Việt, Nxb Khoa học pháp lý, Hà Nội 1994, tr 456.

7


của quá trình xây dựng và thực hiện pháp luật mà phải được xác định trong cả quá
trình, từ xây dựng pháp luật đến việc sử dụng, thi hành, tuân thủ và áp dụng pháp
luật. Đồng thời, những tư tưởng chính trị, pháp lý này thể hiện chính sách đất đai,
quan điểm của Đảng và Nhà nước ta nhằm thiết lập quan hệ đất đai trên cơ sở chế
độ sở hữu toàn dân về đất đai cũng như sự bảo hộ đầy đủ của Nhà nước đối với các
quyền năng của người sử dụng đất. Do đó, những nguyên tắc cơ bản định hướng
hoạt động quản lý và sử dụng đất trong quá trình xây dựng pháp luật và thực hiện
pháp luật đất đai cần được quán triệt và tuân thủ một cách nghiêm chỉnh.
Hiện nay, khái niệm về nguyên tắc cơ bản của luật đất đai được hiểu một
cách tương đối thống nhất, theo đó, các nguyên tắc của luật đất đai được hiểu là
những tư tưởng chính trị, pháp lý định hướng hoạt động quản lý, sử dụng đất đai
trong quá trình xây dựng và thực hiện các quy định pháp luật về đất đai.
Có thể thấy, các nguyên tắc của luật đất đai hay những nguyên tắc điều chỉnh
hoạt động quản lý và sử dụng đất đai được ghi nhận trong các văn bản quy phạm
pháp luật, như: Hiến pháp năm 2013, Luật Đất đai năm 2013.... và những nguyên
tắc được quy định trong Hiến pháp được xem là nguyên tắc cơ bản nhất. Trong
ngành luật đất đai, những nguyên tắc cơ bản của ngành luật này có vai trò rất quan
trọng trong việc chỉ đạo, định hướng và áp dụng vào toàn bộ quá trình quản lý và sử
dụng đất, đồng thời, nó còn có ý nghĩa là tiêu chuẩn quan trọng để xác định tính hợp
pháp và hợp lý của pháp luật cũng như hành vi của các chủ thể pháp luật, ngoài ra,
những nguyên tắc này có tác động mạnh mẽ đến nhận thức và ý thức pháp luật cũng
như trật tự pháp luật. Có thể thấy, nguyên tắc của luật đất đai có một số đặc trưng

sau:
Thứ nhất, những nguyên tắc này phải mang tính khách quan, nói cách khác là
chúng phải được xây dựng từ thực tế cuộc sống và phản ánh các quy luật phát triển
khách quan. Nguyên tắc cơ bản của luật đất đai được hình thành từ những yêu cầu,
đòi hỏi của đời sống xã hội, từ thực tiễn công tác quản lý, sử dụng đất đai được các
nhà quản lý, các nhà làm luật ghi nhận dưới các hình thức văn bản pháp luật. Những
nguyên tắc không phản ánh đúng thực tế khách quan sẽ không phát huy tác dụng,

8


không mang lại hiệu quả đối với công tác quản lý, sử dụng đất bởi nó không phù
hợp với điều kiện thực tế khách quan. Vì vậy, những nguyên tắc không được xây
dựng từ thực tế cuộc sống thì có thể kìm hãm các quan hệ pháp luật về đất đai phát
triển theo một trật tự nhất định, tuy nhiên, cũng cần phải nói thêm ở một góc độ nào
đó, những nguyên tắc này cũng mang tính chủ quan bởi nó được xây dựng dựa trên
cơ sở nhận thức chủ quan của con người.
Thứ hai, các nguyên tắc của luật đất đai chi phối toàn bộ hoạt động quản lý
và sử dụng đất. Trước hết những nguyên tắc này chi phối các quan hệ đất đai phát
sinh trong quá trình quản lý nhà nước về đất đai. Do đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước xây dựng bộ máy cơ quan có thẩm quyền
nhằm thực hiện các nội dung cụ thể của quản lý nhà nước về đất đai, những nguyên
tắc cơ bản của luật đất đai sẽ chi phối hoạt động quản lý đất đai này. Bên cạnh đó,
những nguyên tắc cơ bản luật đất đai chi phối toàn bộ quá trình sử dụng đất của
người sử dụng đất, các vấn đề liên quan đến việc sử dụng đất từ việc được giao đất,
cho thuê đất đến việc khai thác, sử dụng như thế nào hay chuyển quyền sử dụng
đất... đều phải đảm bảo tuân thủ những nguyên tắc cơ bản này.
Thứ ba, các nguyên tắc của luật đất đai là yếu tố cấu thành nên bản chất của
luật đất đai, như chúng ta đã biết, bản chất là phạm trù chỉ sự tổng hợp tất cả những
mặt, những mối liên hệ tất nhiên, tương đối ổn định bên trong sự vật, quy định sự

vận động và phát triển của sự vật, trong khi đó luật đất đai là một ngành luật trong
hệ thống pháp luật cũng thể hiện bản chất của mình trên hai phương diện đó là tính
giai cấp và tính xã hội. Những biểu hiện, đặc trưng của ngành luật đất đai khác biệt
so với các ngành luật khác do bản chất của các ngành luật là khác nhau. Còn nguyên
tắc của luật đất đai là những tư tưởng chính trị pháp lý định hướng cho tòa bộ ngành
luật đất đai và những nguyên tắc này cấu thành lên bản chất của luật đất đai. Khi
những nguyên tắc này không thể hiện đầy đủ bản chất của ngành luật đất đai nó sẽ
làm cho ngành luật này không còn là chính nó, không thể hiện được mục đích,
nhiệm vụ của ngành luật này. Có thể nói, bản chất của một ngành luật được thể hiện
thông qua các chế định, các quy phạm pháp luật cụ thể và thể hiện tập trung nhất ở

9


các nguyên tắc cơ bản. Do đó, nguyên tắc cơ bản của luật đất đai thể hiện bản chất
của ngành luật này.
Thứ tư, các nguyên tắc cơ bản của luật đất đai được ghi nhận và thể hiện qua
các quy phạm pháp luật đất đai. Các nguyên tắc cơ bản của luật đất đai phản ánh
thực tế cuộc sống khách quan, được các nhà quản lý, các nhà làm luật tổng kết, xây
dựng thành các quy phạm pháp luật. Đó là những tư tưởng chính trị pháp lý định
hướng điều chỉnh các quan hệ pháp luật đất đai, những tư tưởng chính trị pháp lý
này được ghi nhận trong các quy phạm pháp luật về đất đai. Do đó, khi xem xét một
nguyên tắc có phải là nguyên tắc cơ bản của luật đất đai hay không thì cần phải xem
xét nó có được quy định trong hệ thống văn bản pháp luật về đất đai hay không.
Nếu nguyên tắc đó không được pháp luật về đất đai ghi nhận thì dù có quan trọng
đến mức độ nào đi chăng nữa thì nguyên tắc này cũng không được xem là nguyên
tắc cơ bản của luật đất đai.
Ngoài ra, có thể thấy một điểm đặc trưng của nguyên tắc của luật đất đai là
có tính ổn định cao nhưng không phải là những nguyên tắc cố định, bất di bất dịch
bởi những nguyên tắc này gắn liền với quá trình phát triển của xã hội cũng như quá

trình tích lũy kinh nghiệm khi tham gia vào hoạt động quản lý, sử dụng đất đai. Do
đó, khi các điều kiện kinh tế - xã hội thay đổi thì những nguyên tắc này của phải thể
hiện được những sự thay đổi đó.
Có thể nói, nguyên tắc của luật đất đai là những tư tưởng, chính trị pháp lý
định hướng quan hệ pháp luật đất đai đi theo định hướng chung thống nhất, những
nguyên tắc này sẽ điều chỉnh hoạt động quản lý và sử dụng đất trong quá trình xây
dựng và thực hiện pháp luật về đất đai, nhằm đảm bảo cho hoạt động quản lý và sử
dụng đất đạt hiệu lực, hiệu quả cao nhất.
1.1.2. Các nguyên tắc cơ bản của luật đất đai
Ngành luật nói chung và ngành luật đất đai không chỉ tồn tại một nguyên tắc
mà là một hệ thống các nguyên tắc, mỗi nguyên tắc chứa đựng các cách thức và
mức độ chi phối khác nhau trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Trên cơ sở cách

10


thức và mức độ chi phối, có thể thấy được các nguyên tắc cơ bản của luật đất đai
gồm có:
Thứ nhất, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
đây là nguyên tắc cơ bản nhất của ngành luật đất đai được Hiến pháp năm 2013
(Điều 53) và Luật Đất đai năm 2013 (Điều 4) ghi nhận. Theo đó, toàn bộ đất đai
trên lãnh thổ nước ta thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu mà
không thuộc quyền sở hữu của bất kỳ chủ thể nào khác. Nếu như trước đây pháp
luật nước ta thừa nhận nhiều hình thức sở hữu về đất đai thì kể từ thời điểm Hiến
pháp năm 1980 trở lại đây, chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam có sự thay đổi căn bản
và chỉ tồn tại một hình thức sở hữu duy nhất về đất đai đó là sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước có đầy đủ các quyền năng của chủ sở hữu
đó là quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt. Theo quy định này, ở
nước ta có sự tách bạch giữa chủ sở hữu đất đai và chủ sử dụng đất trong quan hệ
pháp luật đất đai. Có thể thấy, đây là mối quan hệ khăng khít giữa Nhà nước với tư

cách là người đại diện chủ sở hữu đất đai với người sử dụng vốn đất của nhà nước.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà
nước quyết định các vấn đề, các chế độ pháp lý về đất đai như quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, hạn mức
giao đất, thời hạn sử dụng đất, định giá đất, trao quyền sử dụng đất cho người sử
dụng đất, các chính sách tài chính về đất đai, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất....
Nguyên tắc này xác định trách nhiệm và quyền hạn của Nhà nước trong vai
trò đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý đất đai, với vai trò
và trách nhiệm của mình, Nhà nước tìm mọi cách để bảo vệ, gìn giữ và phát triển
một cách bền vững nguồn tài nguyên đất đai ở hiện tại và cả trong tương lai. Có thể
nói, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu là nguyên tắc
cơ bản của luật đất đai, quá trình quản lý và sử dụng đất phải thực hiện một cách
nghiêm chỉnh nguyên tắc này, nếu thực hiện không đúng, người vi phạm có thể bị
xử lý theo quy định của pháp luật.

11


Thứ hai, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Bên cạnh nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu thì Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật là một
trong các nguyên tắc cơ bản của luật đất đai, nguyên tắc này được ghi nhận tại Điều
54 Hiến pháp năm 2013 và mục 1, mục 2 chương II Luật đất đai năm 2013
về quyền của nhà nước đối với đất đai. Theo đó, Nhà nước thực hiện chức năng
quản lý mọi mặt đời sống kinh tế - xã hội, trong đó có quản lý đất đai. Hiện nay, có
nhiều biện pháp để thống nhất quản lý đất đai, tuy nhiên quản lý bằng quy hoạch và
pháp luật là hai biện pháp cơ bản nhất.
Quy hoạch sử dụng đất là phương tiện để Nhà nước thực hiện các chủ
trương, chính sách đất đai của mình, bởi quy hoạch chính là cơ sở khoa học để xây

dựng các chiến lược về khai thác, sử dụng đất, là tiền đề để thực hiện các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời, quy hoạch sử dụng đất là căn cứ pháp lý
quan trọng để Nhà nước quản lý các biến động về đất đai. Quản lý đất đai bằng quy
hoạch giúp các quan hệ về đất đai không được phát triển một cách tự phát mà phải
có kế hoạch và phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội. Nhà nước xây dựng quy
hoạch sử dụng đất cũng như phê duyệt các chương trình quốc gia về sử dụng khai
thác nguồn tài nguyên này, do đó, hoạt động này giúp Nhà nước can thiệp vào quá
trình sử dụng đất, khắc phục những hạn chế, vướng mắc còn tồn tại, từ đó giúp cho
việc sử dụng đất bảo đảm sự hợp lý và hiệu quả.
Bên cạnh quy hoạch thì các chính sách pháp luật là công cụ hữu hiệu để nhà
nước thống nhất quản lý đất đai, có thể thấy được điều này, do pháp luật có tính bắt
buộc chung buộc mọi người phải tuân theo, trường hợp không thực hiện hoặc thực
hiện không đúng sẽ bị cưỡng chế, do đó trong hoạt động quản lý nhà nước về đất
đai, pháp luật là công cụ hữu hiệu để Nhà nước quản lý đất đai một cách hiệu quả.
Đồng thời, Nhà nước thiết lập hệ thống cơ quan quản lý đất đai từ trung ương đến
địa phương, đồng thời xác định rõ chứng năng nhiệm vụ của từng cơ quan, từ đó sẽ
có biện pháp xử lý đối với hành vi buông lỏng trong công tác quản lý nhà nước về

12


đất đai. Các cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và người sử dụng đất phải nghiêm
chỉnh thực hiện các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được quyết định, phê duyệt.
Thứ ba, nguyên tắc ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp, đây là
nguyên tắc cơ bản của luật đất đai, bởi nước ta là nước nông nghiệp, dân số sống ở
nông thôn chiếm gần 70% và có gần 60% lao động làm việc trong lĩnh vực nông
nghiệp. Nông nghiệp nước ta ảnh hưởng rất lớn đến đời sống của gần 90% dân số
cả nước, do đó, để bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, đáp ứng nhu cầu về lương
thực, thực phẩm cho xã hội thì vấn đề bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp có
vai trò vô cùng quan trọng trong sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.

Đất nông nghiệp là tư liệu sản xuất không thể thiếu trong quá trình sản xuất
nông nghiệp, bởi vậy, các chính sách, pháp luật đất đai luôn dành sự ưu tiên đối với
việc phát triển nông nghiệp, bên cạnh các chính sách tăng cường áp dụng các thành
tựu khoa học kỹ thuật nhằm tăng năng suất, sản lượng nông nghiệp thì Nhà nước
luôn có chính sách khuyến khích người dân khai hoang đất chưa sử dụng để sử
dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Hiện nay, các chính sách pháp luật luôn
hướng đến ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp như: Các chính sách tạo
điều kiện cho người làm nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản và làm muối
có đất để sản xuất, miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp, các chính sách hỗ trợ việc
tưới tiêu nội đồng phục vụ hoạt động sản xuất nông nghiệp; việc chuyển mục đích
sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích khác hoặc từ loại đất
không thu tiền sang loại đất có thu tiền phải đúng quy hoạch và kế hoạch được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đối với đất chuyên trồng lúa nước, pháp
luật quy định điều kiện nhận chuyển nhượng loại đất này và nghiêm cấm mọi hành
vi chuyển mục đích từ loại đất này sang sử dụng vào mục đích khác khi chưa có sự
đồng ý của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Đồng thời, Nhà nước có chính sách
hỗ trợ, khuyến khích các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khai hoang phần đất chưa sử
dụng, phủ xanh đất trống, đồi núi trọc sử dụng vào mục đích đất nông nghiệp.
Thực hiện nguyên tắc này, giúp hạn chế tới mức tối đa mọi hành vi chuyển
mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang mục đích khác, đồng thời khuyến khích mở

13


rộng thêm từ vốn đất chưa sử dụng vào mục đích nông nghiệp, từ đó không chỉ tạo
điều kiện cho người nông dân có việc làm mà còn góp phần quan trọng việc đảm
bảo an ninh lương thực của nước ta.
Thứ tư, sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm. Cùng với nguyên tắc đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật và ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông

nghiệp thì việc sử dụng đất đai hợp lý và tiết kiệm là một nguyên tắc cơ bản và quan
trọng của luật đất đai. Việc sử dụng đất đai hợp lý được hiểu là sử dụng phù hợp với
tính chất của từng loại đất, phù hợp với điều kiện thực tế, để làm được điều này cần
phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng như căn cứ vào mục đích sử
dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Hiện nay, diện tích
đất chưa sử dụng ở nước ta đang là khá lớn với khoảng 2.123.042 ha đất, có thể
thấy việc chưa sử dụng hết phần diện tích đất tự nhiên là một sự lãng phí trong việc
khai thác và sử dụng đất đai, bởi vậy, cần phải có quy hoạch, kế hoạch phù hợp để
sử dụng tránh tình trạng để lãng phí tài nguyên như hiện nay.
Bên cạnh đó, việc sử dụng đất phải đảm bảo sự tiết kiệm, vấn đề này là cần
thiết bởi chúng ta biết rằng, phần diện tích đất tự nhiên cố định, trong khi đó nhu
cầu sử dụng đất ngày càng tăng lên, bởi vậy, cần phải có giải pháp phù hợp để mang
lại hiệu quả kinh tế cao, để làm được điều này, người sử dụng đất cần phải xem xét
các điều kiện về thổ nhưỡng, điều kiện tự nhiên của từng vùng để từ đó lựa chọn
hình thức sản xuất phù hợp, có như vậy mới đảm bảo được việc sử dụng đất hợp lý
và tiết kiệm.
Thứ năm, thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai, đây là một trong những
nguyên tắc cơ bản của luật đất đai được ghi nhận tại Điều 9 Luật Đất đai năm 2013.
Theo đó Nhà nước có chính sách khuyến khích người sử dụng đất đầu tư lao động,
vật tư, tiền vốn và áp dụng các thành tựu khoa học kỹ thuật vào việc cải tạo và bồi
bổ đất đai. Đây là việc làm cần thiết bởi chúng ta biết rằng đất đai cũng như các tư
liệu sản xuất khác khi tham gia vào quá trình sản xuất thì nó sẽ có độ khấu hao nhất
định, chẳng hạn khi tiến hành hoạt động trồng trọt, sẽ chuyển các chất dinh dưỡng

14


có trong đất để nuôi dưỡng cây trồng điều này sẽ làm giảm độ màu mỡ, phì nhiêu
của đất, thậm chí đất đai bị cằn cỗi, có thể bị ô nhiễm, nếu không có biện pháp cải
tạo và bồi bổ đất sẽ ảnh hưởng đến hiệu quả năng suất cây trồng, hiệu quả sản xuất

sẽ không cao, thậm chí là không sản xuất được. Do đó khi chúng ta lấy đi từ đất một
lượng chất dinh dưỡng nhất định thì cần phải trả lại cho đất một lượng chất dinh
dưỡng như thế, có như vậy mới đảm bảo được hiệu quả cũng như quá trình sản xuất
được thực hiện một cách liên tục, nói cách khác, nếu con người vừa biết khai thác,
vừa cải tạo thì đất đai mang lại hiệu quả cao và ngược lại nó không chỉ ảnh hưởng
đến hiệu quả sản xuất mà nó có thể hủy hoại đất. Do đó việc giữ gìn bảo vệ đất đai
không chỉ đảm bảo cho việc khai thác đúng mức tài nguyên này mà còn giúp chúng
ta có những tác động thường xuyên để cải tạo và bồi bổ đất đai vì mục tiêu hiện tại
và cả trong tương lai.
Có thể nói, các nguyên tắc cơ bản của luật đất đai như đất đai thuộc sở hữu
toàn dân, do nhà nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai
theo quy hoạch và pháp luật, ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp, sử
dụng đất đai hợp lý và hiệu quả, thường xuyên cải tạo và bồi bổ đất đai là những tư
tưởng chính trị pháp lý định hướng điều chỉnh các quan hệ pháp luật về đất đai,
những nguyên tắc này được thực hiện nghiêm chỉnh trong suốt quá trình quản lý, sử
dụng đất đai sẽ góp phần không nhỏ trong việc đảm bảo hiệu lực, hiệu quả của hoạt
động quản lý, sử dụng đất đai, cũng với đó những nguyên tắc này sẽ định hướng các
quan hệ đất đai phát triển theo chiều hướng chung, thống nhất.
1.2. Khái quát về nguyên tắc sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm nguyên tắc sử dụng đất
Từ khi Hiến pháp năm 1980 ra đời, chế độ sở hữu về đất đai của nước ta đã
thay đổi hoàn toàn. Theo đó, pháp luật chỉ thừa nhận một hình thức sở hữu duy nhất
về đất đai, đó là sở hữu toàn dân về đất đai, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Nhà nước chuyển giao quyền sử dụng cho cá nhân, hộ gia đình
để khai thác công dụng của đất nhằm mục đích bảo vệ, giữ gìn, phát triển một cách
bền vững loại tài sản đặc biệt này. Có thể thấy, ở nước ta, trong quan hệ đất đai có

15

sự tách bạch giữa quyền sở hữu và quyền sử dụng đất. Khi người sử dụng đất được
nhà nước trao quyền sử dụng đất, thì họ sẽ được Nhà nước bảo hộ khi thực hiện các
quyền năng của người sử dụng đất.
Sử dụng đất là việc tác động vào đất nhằm đạt được hiệu quả mong muốn,
các hình thức sử dụng đất đai khá đa dạng, có thể là sử dụng đất trên cơ sở trực tiếp:
Trồng cây hằng năm, cây lâu năm, hoa màu, làm muối... hoặc có thể sử dụng trên
cơ sở sản xuất gián tiếp như chăn nuôi, chế biến nông, lâm sản hoặc có thể sử dụng
đất theo chức năng đặc biệt như xây dựng, công viên, hồ điều hòa, du lịch sinh thái
hoặc có thể sử dụng đất cho mục đích bảo vệ: chống xói mòi, chống xâm lấn, nhiễm
mặn, bảo tồn đa dạng hóa loài sinh vật, bảo tồn đa dạng sinh học.... dù được áp
dụng bằng hình thức nào thì việc sử dụng đất nhằm mục đích khai thác những công
năng của đất mang lại lợi ích cho người sử dụng.
Việc sử dụng đất ở nước ta đã trải qua một thời gian dài và gắn với từng giai
đoạn lịch sử. Thời kỳ trước năm 1945, đất đai chủ yếu tập trung vào tay địa chủ,
thực dân, việc sử dụng đất chỉ nhằm thỏa mãn nhu cầu, lợi ích của một bộ phận nhỏ
trong xã hội (địa chủ, thực dân), do đó không phát huy hết được vai trò sức lao động
trong việc nâng cao hiệu quả sản xuất, vì vậy, việc sử dụng đất thời kỳ này chưa
thực sự mang lại giá trị vốn có của nó. Từ sau năm 1945 đến thời kỳ cải cách ruộng
đất năm 1953, đất đai của địa chủ, phong kiến bị tịch thu và chia cho các tầng lớp
nhân dân lao động. Đến năm 1958, thực hiện phong trào tập thể hóa nền kinh tế
thông qua các hợp tác xã nông nghiệp, người dân đưa đất vào hợp tác xã để sản
xuất, lúc này người dân trở thành người làm công ăn lương của các hợp tác xã, đây
là thời kỳ đất đai được sử dụng theo cơ chế bao cấp, thiếu hiệu quả, tình trạng thiếu
lương thực xảy ra thường xuyên.
Để khắc phục tình trạng này, Nhà nước đã có các chính sách giao quyền tự
chủ về đất đai cho người dân được trực tiếp sử dụng như khoán 100 (theo Chỉ thị
100-CT/TW ngày 13 tháng 01 năm 1981 của Ban Bí thư), khoản 10 (theo Nghị
quyết 10/NQ-TW ngày 05 tháng 4 năm 1988 của Bộ Chính trị), Nghị định 64/CP
ngày 27 tháng 9 năm 1993 của Chính phủ quy định việc giao đất nông nghiệp cho

16


hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sử dụng đất nông nghiệp,
Luật Đất đai năm 1993 ra đời quy định thời hạn giao đất cho tổ chức, cá nhân, hộ
gia đình sử dụng với từng loại đất cụ thể. Tuy nhiên, thời kỳ này, việc sử dụng đất
đai chưa thực sử mang lại hiệu quả, tình trạng sử dụng đất manh mún chưa khai
thác hết tiềm năng của đất do đó chưa mang lại hiệu quả kinh tế cao. Bên cạnh đó,
tình trạng thổ nhưỡng của các loại đất tại các khu vực khác nhau làm cho tình hoạt
động sản xuất ở mỗi nơi cũng khác nhau, chẳng hạn tại khu vực Đồng bằng Sông
Hồng và Đồng bằng Sông Cửu Long đất đai ở hai vùng này được bồi tụ phù sa
thường xuyên nên rất màu mỡ, Vùng Tây Nguyên và Đông Nam Bộ phần lớn là đất
bazan. Nhất là tại khu vực tây nguyên nơi sinh sống của đa phần đồng bào dân tộc
thiểu số với thói quen "du canh, du cư", "đốt, phá rừng làm nương rẫy" vừa không
mang lại hiệu quả sử dụng đất mà còn có thể hủy hoại đất, ảnh hưởng đến môi
trường sống.
Bên cạnh đó, trong những năm qua, cùng với quá trình phát triển của đất
nước, quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng đã làm cho quỹ đất nông nghiệp suy
giảm, tình trạng xây dựng các công trình trái phép trên đất nông nghiệp diễn ra ngày
một nhiều, việc sử dụng đất mang tính tự phát làm ảnh hưởng không nhỏ đến quyền
lợi của người sử dụng đất xung quanh. Cũng với đó, những tác động của môi
trường, những ảnh hưởng của biến đổi khí hậu đã làm cho diện tích đất bị thu hẹp,
tình trạng mất đất canh tác thường xuyên xảy ra. Tình trạng này nếu tiếp tục diễn ra
sẽ gây ra những hậu quả nghiêm trọng, ảnh hưởng đến an ninh lương thực quốc gia,
từ đó ảnh hưởng đến tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Do đó, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu, Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai sẽ phải thể hiện vai trò trách nhiệm của đại diện chủ sở hữu, Nhà nước
phải có trách nhiệm trong việc giữ gìn, bảo vệ và phát triển một cách bền vững
nguồn tài nguyên này. Để làm được điều này trước hết Nhà nước cần phải xác định
được phương châm, định hướng để việc sử dụng đất thực hiện theo không gian sử

dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệc môi
trường và thích ứng biến đổi khi hậu trên cơ sở tiềm năng đất đã được phân bổ,

17


khoanh vùng và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng
kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. Cùng với
đó, Nhà nước xác lập quyền cho người sử dụng đất nhằm khắc phục tình trạng đất
chưa sử dụng, để hoang hóa, đồng thời chuyển giao quyền sử dụng cho các tổ chức,
cá nhân, hộ gia đình và có các phương thức để bảo hộ quyền sử dụng hợp pháp của
các chủ sử dụng đất, để từ đó, người sử đụng đất có thể sử dụng đất một cách tiết
kiệm, hợp lý, hiệu quả theo đúng định hướng mà Nhà nước đã đặt ra khi thực hiện
quyền năng đại diện chủ sở hữu của mình.
Trên cở sở đó, pháp luật xác định những tư tưởng chính trị pháp lý để định
hướng việc sử dụng đất đạt hiệu quả, nói cách khác, Hiến pháp, Luật Đất đai quy
định hệ thống các nguyên tắc của Luật Đất đai bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền
và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân sử dụng đất trong quá trình quản lý, sử
dụng đất đai. Những quy phạm này đã hình thành hệ thống các nguyên tắc liên quan
đến hoạt động quản lý, sử dụng đất, đảm bảo chế độ sở hữu toàn dân về đất đai do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Hệ thống các nguyên tắc này bao gồm những
nguyên tắc liên quan trực tiếp đến việc sử dụng đất mà người quản lý cũng như
người sử dụng phải thực hiện.
Từ đó, có thể hiểu nguyên tắc sử dụng đất là tư tưởng chính trị, pháp lý định
hướng chi phối hoạt động sử dụng đất được ghi nhận trong Hiến pháp, pháp luật về
đất đai trên cơ sở chế độ sở hữu toàn dân về đất đai nhằm mục đích sử dụng đất tiết
kiệm, hợp lý, hiệu quả, bảo vệ môi trường, bảo vệ quyền bảo vệ lợi ích của Nhà
nước, quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân sử dụng đất.
1.2.2. Đặc điểm nguyên tắc sử dụng đất
Nguyên tắc sử dụng đất là một bộ phận trong hệ thống nguyên tắc cơ bản của

Luật đất đai, do đó bên cạnh các đặc trưng chung của nguyên tắc cơ bản của luật đất
đai thì nguyên tắc sử dụng đất có một số điểm đặc thù:
Thứ nhất, nguyên tắc sử dụng đất là những tư tưởng chính trị pháp lý định
hướng việc sử dụng đất. Như đã phân tích việc sử dụng đất được thực hiện bằng
nhiều cách thức khác nhau, có thể thực hiện trực tiếp, gián tiếp.... việc thực hiện này

18