ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO KHẢ NĂNG CẠNH TRANH TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN AN BÌNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG & MỘT SỐ GIẢI PHÁP
NÂNG CAO KHẢ NĂNG CẠNH TRANH TẠI CÔNG TY
CỔ PHẦN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN AN BÌNH

VÕ THỊ MINH HIẾU

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỂ NHẬN VĂN BẰNG CỬ NHÂN
NGÀNH QUẢN TRỊ KINH DOANH

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2009


Hội đồng chấm báo cáo khóa luận tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại
Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận khóa luận “Nhu Cầu Nhà Ở của
Khách Hàng Tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Bất Động Sản An Bình trong Tình Hình
Khủng Hoảng Tài Chính và Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Hiệu Qủa Cạnh Tranh Cho
Công Ty” do Võ Thị Minh Hiếu, sinh viên khóa 31, ngành Quản Trị Kinh Doanh, đã
bảo vệ thành công trước hội đồng ngày_______________.

TRẦN MINH HUY
Người hướng dẫn,
(Chữ ký)

_________________________
Ngày

tháng

năm 2009

Chủ tịch hội đồng chấm báo cáo

Thư ký hội đồng chấm báo cáo

(Chữ ký, họ tên)

(Chữ ký, họ tên)

___________________________
Ngày

tháng

năm 2009

___________________________
Ngày

tháng

năm 2009


LỜI CẢM TẠ

Với những kiến thức từ sách vở được giảng dạy trên ghế nhà trường, tôi đã

không khỏi gặp nhiều bỡ ngỡ khi thực tập tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Bất Động Sản
An Bình. Quãng thời gian thực tập đã tạo điều kiện cho tôi học tập, rèn luyện và tích
lũy cho bản thân những kinh nghiệm quí báu từ thực tế, đồng thời củng cố và nâng cao
kiến thức chuyên môn của bản thân.
Để hoàn thành được khóa luận tốt nghiệp này, bên cạnh sự nỗ lực, phấn đấu của
bản thân, tôi xin cám ơn gia đình và bạn bè tôi; họ là những nguồn động lực to lớn
luôn động viên, khích lệ tôi trong suốt quá trình thực hiện khóa luận.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trường Đại Học Nông Lâm TP.HCM,
các thầy cô đã tận tình truyền đạt cho tôi những kiến thức nền tảng để hoàn thành đề
tài này.
Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy Trần Minh Huy, người đã
luôn bên cạnh tôi để tận tình hướng dẫn, chỉ bảo, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực
hiện và hoàn tất khóa luận.
Xin chân thành cảm ơn Ban giám đốc, cùng các cô chú, anh chị làm việc tại
Công ty Cổ Phần Đầu Tư Bất Động Sản An Bình đã tạo mọi điều kiện thuận lợi cho
tôi có cơ hội làm quen thực tế, học hỏi kinh nghiệm làm việc và hoàn thành tốt đề tài
này.
Xin chân thành cám ơn!
Sinh viên thực hiện
Võ Thị Minh Hiếu


NỘI DUNG TÓM TẮT
VÕ THỊ MINH HIẾU. Tháng 07 năm 2009. “Nhu Cầu Nhà Ở của Khách
Hàng Tại Công Ty Cổ Phần Đầu Tư Bất Động Sản An Bình trong Tình Hình
Khủng Hoảng Tài Chính và Đề Xuất Giải Pháp Nâng Cao Khả Năng Cạnh
Tranh Cho Công Ty”.
VÕ THỊ MINH HIẾU. July 2008. “Domiciliation Demand of Customer At
An Binh Land Investment Joint Stock Company in Financial Crisis and Some
Solutions To Raise Competitive Possibility For The Company”.

Khóa luận tìm hiểu nhu cầu của khách hàng về nhà ở tại Công ty Cổ Phần Đầu
Tư Bất Động Sản An Bình trên cơ sở điều tra 100 khách hàng đến giao dịch tại công
ty, đồng thời dựa trên các số liệu hoạt động của công ty và các nguồn số liệu, tài liệu
khác. Cuộc khảo sát này được thực hiện thông qua dạng bảng câu hỏi điều tra nhằm
tìm hiểu về đặc điểm khách hàng của công ty, cũng như những nhu cầu khác nhau của
họ về nhà ở. Từ đó, đưa ra nhận xét và đề xuất giải pháp để nâng cao khả năng cạnh
tranh cho công ty.


MỤC LỤC
Trang
Danh mục các chữ viết tắt

viii

Danh mục các bảng

ix

Danh mục các hình

x

Danh mục phụ lục

xiii

CHƯƠNG 1 MỞ ĐẦU

1

U

1.1. Đặt vấn đề

1

1.2. Mục tiêu nghiên cứu

2

1.2.1 Mục tiêu chung

2

1.2.2 Mục tiêu cụ thể

2

1.3 Phạm vi nghiên cứu của khóa luận

2

1.3.1. Phạm vi không gian

2

1.3.2. Phạm vi thời gian

2

1.4 Cấu trúc của khóa luận

3

CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN

4

2.1 Tổng quan về một số tài liệu nghiên cứu có liên quan

4

2.2 Tổng quan về công ty cổ phần địa ốc ABLand

4

2.2.1 Giới thiệu sơ lược về công ty ABLand

4

2.2.2 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty

5

2.2.3 Chức năng nhiệm vụ của công ty

6

2.2.4 Đặc điểm ngành nghề kinh doanh

6

2.2.5 Cơ cấu tổ chức

7

2.2.6 Nội dung hoạt động của công ty

8

2.3 Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung

9

2.3.1 Tình hình thị trường bất động sản năm 2008

9

2.3.2 Tình hình thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2009

11

CHƯƠNG 3 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
U

3.1 Cơ sở lý luận

13
13

3.1.1 Khái niệm bất động sản

13
v


3.1.2 Khái niệm thị trường bất động sản

13

3.1.3 Đặc điểm thị trường bất động sản

13

3.1.4 Phân loại thị trường bất động sản

16

3.1.5 Các đối tượng tham gia thị trường bất động sản

17

3.1.6 Cung cầu trên thị trường bất động sản

19

3.1.7 Giá cả bất động sản

21

3.1.8 Khái niệm kinh doanh bất động sản

22

3.1.9 Vai trò của nhà ở

22

3.1.10 Khái niệm của các loại hình nhà ở theo luật nhà ở năm 2006

23

3.1.11 Hình thức phát triển nhà ở

24

3.1.12 Khái niệm khủng hoảng tài chính

24

3.1.13 Hậu quả của cuộc khủng hoảng tài chính

25

3.2 Phương pháp nghiên cứu

25

3.2.1 Phương pháp thu thập dữ liệu

25

3.2.2 Phương pháp phân tích

25

CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN

26

4.1 Xu hướng giao dịch, đầu tư trên thị trường bất động sản hiện nay

26

4.2 Phân tích môi trường vĩ mô của thị trường bất động sản

27

4.2.1 Môi trường chính trị

27

4.2.2 Môi trường kinh tế

28

4.2.3 Môi trường văn hóa - xã hội

30

4.2.4 Môi trường pháp luật

30

4.3 Phân tích cơ hội thị trường

31

4.4 Phân tích thị trường nhà ở trên địa bàn TP.HCM

32

4.4.1 Thực trạng nhà ở hiện nay

32

4.4.2 Các nhân tố tác động đến thị trường nhà ở

32

4.4.3 Phân tích sự biến động giá

35

4.5 Phân tích tình hình đầu tư kinh doanh của công ty trong lĩnh vực nhà ở năm
2008

38

4.6 Kết quả điều tra về nhu cầu nhà ở của khách hàng tại công ty cổ phần đầu tư
bất động sản An Bình

39
vi


4.6.1 Phân tích chi tiết

39

4.6.2 Nhận xét và đánh giá chung

57

4.7 Phân tích môi trường ngành kinh doanh

60

4.7.1 Phân tích khách hàng

60

4.7.2 Phân tích đối thủ cạnh tranh

61

4.7.3 Nhà cung cấp

63

4.8 Phân tích ma trận SWOT của công ty ABLand

63

4.9 Phân khúc thị trường & lựa chọn khách hàng mục tiêu

65

4.9.1 Phân khúc thị trường

65

4.9.2 Lựa chọn khách hàng mục tiêu

65

4.10 Đề xuất một số giải pháp nâng cao khả năng cạnh tranh cho công ty
ABLand

66

4.10.1 Biện pháp tìm kiếm khách hàng

66

4.10.2 Biện pháp marketing

68

CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ

71

5.1 Kết luận

71

5.2 Đề nghị

72

5.2.1 Đối với công ty

72

5.2.2 Đối với chính phủ

73

TÀI LIỆU THAM KHẢO

74

PHỤ LỤC

vii


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

ABBank

: Ngân hàng An Bình

ABLand

: Công ty cổ phần đầu tư bất động sản An Bình

AGRIBank

: Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn

BĐS

: Bất động sản

DN

: Doanh nghiệp

ĐVT

: Đơn vị tính

GPXD

: Giấy phép xây dựng

HCNS

: Hành chính nhân sự

HĐQT

: Hội đồng quản trị

KH - ĐT

: Phòng kế hoạch và đầu tư

KT

: Kế toán

M

: tháng

Q

: Quý (3 tháng)

Q1/2008

: Quý 1/2008

SGD

: Sàn giao dịch

SWOT

: Ma trận điểm mạnh - điểm yếu, cơ hội - nguy cơ

TC - HC

: Tổ chức - hành chính

TC - KT

: Tài chính - kế toán

TG

: Thế giới

TTCK

: Thị trường chứng khoán

TTTH

: Tính toán tổng hợp

TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

VN

: Việt Nam

WTO

: Tổ chức thương mại thế giới

&

: Và

viii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 4.3. Tỷ Trọng Vốn Đầu Tư của Công Ty Năm 2008

38

Bảng 4.4. Giá Trị Doanh Thu Năm 2008

38

ix


DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.2. Sơ Đồ Cơ Cấu Tổ Chức của Công Ty ABLand

8

Hình 4.1. Sơ Đồ Biểu Diễn Chỉ Số Giá Đất Nền Đô Thị và Chỉ Số Giá Căn Hộ tại
TP.HCM

27

Hình 4.2. Tổng Số Vốn FDI Được Cấp Trên Cả Nước Tính Đến Tháng 2/2009

29

Hình 4.4.1. Giá Trị Căn Hộ Cao Cấp Tại TP.HCM Từ Quý 1/2007 Đến
Quý 4/2008

36

Hình 4.4.2. Sự Biến Động Giá của Căn Hộ Cao Cấp Tại TP.HCM Từ Quý 1/2007
Đến Tháng 4/2009

36

Hình 4.6.1. Phân Loại Khách Hàng Đến Giao Dịch Tại Công Ty Theo Độ Tuổi

39

Hình 4.6.2. Phân Loại Khách Hàng Đến Giao Dịch Tại Công Ty Theo Địa Bàn
Cư Trú

39

Hình 4.6.3. Thu Nhập của Khách Hàng Đến Giao Dịch Tại Công Ty

40

Hình 4.6.4. Mức Chi Tiêu của Khách Hàng Có Thu Nhập Ổn Định

40

Hình 4.6.5. Tỷ Lệ Khách Hàng Đã Có Nhà Riêng

40

Hình 4.6.6. Tỷ Lệ Khách Đến Công Ty Có Ý Định Mua Nhà

41

Hình 4.6.7. Tỷ Lệ Khách Hàng Muốn Đến Công Ty Để Mua Nhà

41

Hình 4.6.8. Các Lý Do Khiến Khách Hàng Ghé Thăm Công Ty ABLand

42

Hình 4.6.9. Phân Loại Khách Hàng Hiện Tại của Công Ty

43

Hình 4.6.10. Tỷ Lệ Khách Hàng Hiện Tại Đã Có Nhà Riêng

43

Hình 4.6.11. Các Mục Đích Chính Khi Mua Nhà của Khách Hàng Đã Có Nhà Riêng
Trong Số Các Khách Hàng Hiện Tại của Công Ty
Hình 4.6.12. Các Mục Đích Chính của Khách Hàng Hiện Tại Khi Họ Mua Nhà

44
44

Hình 4.6.13. Phân Cấp Theo Mức Chi Tiêu của Các Khách Hàng Có Thu Nhập Ổn
Định Trong Số Những Khách Hàng Hiện Tại của Công Ty

45

Hình 4.6.14. Tỷ Lệ Khách Hàng Muốn Mua Nhà Xây Sẵn Trong Số Các Khách
Hàng Hiện Tại của Công Ty

45

x


Hình 4.6.15. Các Quận Huyện trong TP.HCM Được Khách Hàng Hiện Tại của
Công Ty Lựa Chọn Khi Mua Nhà

46

Hình 4.6.16. Các Quận Huyện trong TP.HCM Được Khách Hàng Hiện Tại của
Công Ty Lựa Chọn Mua Để Bán Lại

47

Hình 4.6.17. Các Quận Huyện trong TP.HCM Được Khách Hàng Hiện Tại của
Công Ty Lựa Chọn Mua Cho Người Thân của Họ

47

Hình 4.6.18. Các Quận Huyện Trong TP.HCM Được Khách Hàng Hiện Tại của
Công Ty Lựa Chọn Mua Để Ở

48

Hình 4.6.19. Các Quận Huyện Trong TP.HCM Được Khách Hàng Hiện Tại của
Công Ty Lựa Chọn Mua Để Cho Thuê

48

Hình 4.6.20. Tỷ Lệ Các Mức Giá Tối Đa Được Khách Hàng Hiện Tại của Công Ty
Chấp Nhận Trả

49

Hình 4.6.21. Các Mức Diện Tích Được Khách Hàng Hiện Tại của Công Ty Ưa
Thích Khi Họ Quyết Định Mua Nhà

50

Hình 4.6.22. Các Yếu Tố Có Ảnh Hưởng Quyết Định Đến Lựa Chọn Mua của
Khách Hàng Hiện Tại

50

Hình 4.6.23. Tỷ Lệ Khách Hàng Có Nhà Riêng Trong Số Các Khách Hàng Tiềm
Năng của Công Ty

51

Hình 4.6.24. Các Mục Đích Chính của Khách Hàng Tiềm Năng Khi Họ Mua Nhà 52
Hình 4.6.25. Các Mục Đích Chính Khi Mua Nhà của Khách Hàng Đã Có Nhà Riêng
Trong Số Các Khách Hàng Tiềm Năng của Công Ty

52

Hình 4.6.26. Tỷ Lệ Khách Hàng Tiềm Năng của Công Ty Có Thu Nhập Ổn Định và
Thường Xuyên

53

Hình 4.6.27. Phân Cấp Theo Mức Chi Tiêu của Các Khách Hàng Có Thu Nhập Ổn
Định Trong Số Các Khách Hàng Tiềm Năng của Công Ty

53

Hình 4.6.28. Tỷ Lệ Khách Hàng Muốn Mua Nhà Xây Sẵn Trong Số Các Khách Hàng
Tiềm Năng của Công Ty

54

Hình 4.6.29. Tỷ Lệ Các Mức Giá Tối Đa Được Khách Hàng Tiềm Năng của Công Ty
Chấp Nhận Trả

55

Hình 4.6.30. Các Quận Huyện Trong TP.HCM Được Khách Hàng Tiềm Năng của
Công Ty Lựa Chọn Khi Mua Nhà

55
xi


Hình 4.6.31. Các Mức Diện Tích Được Khách Hàng Tiềm Năng của Công Ty Ưa
Thích Khi Họ Quyết Định Mua Nhà

56

Hình 4.6.32. Các Yếu Tố Có Ảnh Hưởng Quyết Định Đến Lựa Chọn Mua của Khách
Hàng Tiềm Năng

56

Hình 4.7. Ma Trận Đánh Giá Thị Trường Bất Động Sản

62

Hình 4.10. Sơ Đồ Các Bước Trong Quá Trình Tìm Kiếm Khách Hàng

67

xii

DANH MỤC PHỤ LỤC
1. Phụ lục 1. Bảng Câu Hỏi Điều Tra Khách Hàng
2. Phụ lục 2. Bảng Giá Đất Giao Dịch Thành Công Tại TP.HCM Vào Tháng 3/2009
3. Phụ lục 3. Hình Hội Thảo Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam Tại Công Ty
ABLand Vào Tháng 3/2009.
4. Phụ lục 4. Hình Ông Phạm Xuân Ái - Phó Tổng Giám Đốc Công Ty ABLand Đang
Phát Biểu trong Buổi Hội Thảo (Thứ 2 Từ Trái Qua)
5. Phụ lục 5. Hình Các Nhân Viên trong Công Ty Đang Tham Dự Hội Thảo

xiii


CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU

1.1. Đặt vấn đề
Thị trường BĐS Việt Nam tuy mới hình thành, nhưng đã có những bước phát
triển tích cực, nhiều dự án trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhà ở, công trình dịch
vụ đã được đầu tư xây dựng. Dù vậy, trong những năm gần đây thị trường này đã có
rất nhiều biến động lớn.
Hậu quả của cuộc khủng hoảng tín dụng và việc sụt giảm nghiêm trọng tính
thanh khoản trên thị trường Hoa Kỳ cuối năm 2007 - đầu năm 2008 đã có tác động
rộng khắp trên TG. Do đặc thù của hàng hóa BĐS có liên quan chặt chẽ đến thị trường
vốn nên thị trường BĐS của Việt Nam cũng chịu sự ảnh hưởng đáng kể. Cụ thể là,
cuối năm 2007, đầu năm 2008, sau mấy năm bị “đóng băng” thì thị trường BĐS tại
một số đô thị lớn đã có dấu hiệu “tăng nóng”. Đến tháng 3, tháng 4/2008 giá cả ở các
khu vực này đã chững lại và có chiều hướng giảm. Sau 6 tháng liên tục giảm giá, đến
cuối năm 2008 nhà đất trên thị trường đã mất bình quân 50% giá trị so với lúc đỉnh
điểm cơn sốt. Chính vì vậy, chúng ta có thể nói rằng thị trường BĐS trong những năm

gần đây đã có sự biến động rất phức tạp. (Theo báo Lao Động, 24/2/2009)
Mặt khác, chúng ta biết rằng, nhà ở là nhu cầu cơ bản và không thể thiếu đối
với mỗi con người. Tuy nhiên, trước sự biến động của thị trường BĐS, thị trường nhà
ở không thể không bị ảnh hưởng. Sự ảnh hưởng đó được thể hiện ở sự thay đổi về nhu
cầu của người dân đối với từng loại nhà ở khác nhau.
Trong bối cảnh khủng hoảng như vậy, thì việc nghiên cứu nhu cầu nhà ở hiện
nay là điều cần thiết để giúp công ty ABLand đưa ra những định hướng kinh doanh để
có thể tồn tại trong bối cảnh khủng hoảng chung của cả nền kinh tế thế giới. Đồng
thời, việc nghiên cứu này sẽ giúp cho công ty hoạt động kinh doanh hiệu quả hơn,
thông qua đó công ty ABLand có thể tìm ra giải pháp nâng cao khả năng cạnh tranh
của mình.


Vì vậy, đây là lý do tôi chọn đề tài: “Nhu cầu nhà ở của khách hàng tại Công
Ty Cổ Phần Đầu Tư Bất Động Sản An Bình trong tình hình khủng hoảng tài
chính & đề xuất giải pháp nâng cao khả năng cạnh tranh cho công ty”.
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1 Mục tiêu chung
Nghiên cứu nhu cầu về nhà ở của khách hàng đến giao dịch tại công ty ABLand
trong thời kỳ khủng hoảng tài chính. Từ đó, đề ra giải pháp để công ty nâng cao khả
năng cạnh tranh của mình.
1.2.2 Mục tiêu cụ thể
⎯ Phân tích thị trường bất động sản nói chung hiện nay.
⎯ Phân tích các nhân tố tác động đến thị trường nhà ở.
⎯ Phân tích sự biến động giá của sản phẩm nhà.
⎯ Điều tra nhu cầu nhà ở của khách hàng tại công ty ABLand.
⎯ Phân tích điểm mạnh, điểm yếu, cơ hội và thách thức của công ty ABLand.
⎯ Đề xuất 1 số giải pháp để nâng cao khả năng cạnh tranh cho công ty ABLand.
1.3 Phạm vi nghiên cứu của khóa luận
1.3.1. Phạm vi không gian

Tại sàn giao dịch bất động sản An Bình
Địa chỉ: Lầu 1 - Tòa Nhà ABBank
Số 65 - 65A Đường 3/2 - Phường 11 - Quận 10 - TP.HCM
Phạm vi nghiên cứu là tại nơi công ty giao dịch với các khách hàng. Các khách
hàng đến đây với nhiều mục đích như: bán nhà/đất, mua nhà/đất, hoặc thực hiện các
dịch vụ về pháp lý, thẩm định giá,…Các khách hàng này rất đa dạng, họ sinh sống ở
khắp nơi trong thành phố Hồ Chí Minh hoặc ngoài thành phố.
Việc tiến hành nghiên cứu thăm dò khách hàng nhằm đánh giá được nhu cầu,
thị hiếu của họ về nhà ở. Từ đó, xác định phân khúc thị trường mục tiêu của công ty để
tập trung đáp ứng những nhu cầu này sao cho có lợi nhất.
1.3.2. Phạm vi thời gian

2


Do yêu cầu của khóa luận, nên đề tài nghiên cứu kéo dài trong khoảng thời gian
6 tháng (từ tháng 01/2009 đến tháng 06/2009). Trong đó, thời gian thăm dò ý kiến
khách hàng từ ngày 16/3 đến 18/4/2009.
1.4 Cấu trúc của khóa luận
Gồm có 5 chương cơ bản sau:
Chương 1 - Mở đầu. Trong chương này tôi sẽ nêu lên tầm quan trọng của việc
nghiên cứu tìm hiểu nhu cầu của khách hàng về sản phẩm nhà ở, đặc biệt là trong bối
cảnh đang diễn ra cuộc khủng hoảng tài chính như hiện nay. Đồng thời trong chương
này cũng sẽ giới thiệu mục tiêu nghiên cứu, phạm vi về thời gian và không gian của đề
tài nghiên cứu.
Chương 2 - Tổng Quan. Trong chương 2 sẽ giới thiệu những thông tin cụ thể về
Công ty Cổ Phần Đầu Tư Bất Động Sản An Bình, nơi thực hiện đợt thực tập. Và thông
qua phần tổng quan về thị trường BĐS để hiểu rõ hơn về thị trường BĐS nói chung.
Chương 3 - Nội dung và phương pháp nghiên cứu. Ở chương này tôi xin giới
thiệu các kiến thức chung về vấn đề nghiên cứu như: BĐS, các hoạt động đầu tư kinh

doanh BĐS và thị trường nhà ở,...làm cơ sở cho việc lý luận trong đề tài. Đồng thời
nêu lên các phương pháp nghiên cứu được sử dụng trong quá trình thực hiện đề tài.
Chương 4 - Kết quả và thảo luận. Đây là phần chính của luận văn. Từ việc phân
tích sơ lược về công ty, về thị trường nhà ở và thông qua kết quả điều tra thu được để
đưa ra được các biện pháp nhằm nâng cao khả năng cạnh tranh của công ty.
Chương 5 – Kết luận và kiến nghị. Trong chương này sẽ trình bày những kết
quả chính đã thu được ở chương 4. Ngoài ra, chương này còn nêu lên 1 số kiến nghị
nhằm nâng cao hiệu quả kinh doanh của công ty trong lĩnh vực nhà ở.

3


CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN

2.1 Tổng quan về một số tài liệu nghiên cứu có liên quan
Trong cuốn luận văn tốt nghiệp đại học năm 2007 của Phan Thị Kim Dung,
khoa quản lý đất đai và bất động sản, với đề tài “Thực trạng nhà ở thương mại trên địa
bàn quận 6“ đã phân tích và đánh giá được tình hình nhà ở thương mại trên địa bàn
quận 6, TP.HCM. Nhưng chưa phân tích được nhu cầu nhà ở nói chung trên toàn
thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt là khi thị trường có sự biến động lớn do ảnh hưởng
của cơn bão khủng hoảng tín dụng toàn cầu.
Còn trong cuốn luận văn tốt nghiệp đại học năm 2007 của Phạm Quang Khá,
khoa quản lý đất đai và bất động sản, với đề tài “Các giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động dịch vụ địa ốc tại trung tâm dịch vụ địa ốc Eximbank“, tác giả đã nêu được các
giải pháp cho doanh nghiệp địa ốc nâng cao hoạt động kinh doanh.
Và qua quá trình tìm hiểu thì cuốn luận văn tốt nghiệp này của tôi là sự nghiên
cứu kết hợp và mở rộng của 2 cuốn tài trên ở một đơn vị mới là công ty ABLand.
2.2 Tổng quan về công ty cổ phần địa ốc ABLand
2.2.1 Giới thiệu sơ lược về công ty ABLand

Tên công ty: Công ty cổ phần đầu tư bất động sản An Bình
Tên viết tắt: ABLand
Thời gian thành lập: 12/2007
Trụ sở chính: 65 - 65A Đường 3/2 - Phường 11 - Quận 10 - TP.HCM
Điện thoại: 84.8.3929 2772 - Fax: 84.8.3929 2771.
Website: www.anbinhland.com.vn
Hình thức hoạt động: Công ty cổ phần
Logo:
Slogan: “Hạnh phúc trong tầm tay”


2.2.2 Lịch sử hình thành và phát triển của công ty
Công ty cổ phần đầu tư bất động sản An Bình (ABLand) tọa lạc tại 65 - 65A
Đường 3/2 - Phường 11 - Quận 10 - TP.HCM.
ABLand là một doanh nghiệp trẻ, được thành lập vào tháng 12 năm 2007. Chịu
trách nhiệm trực tiếp quản lý công ty là ông Nguyễn Duy Khánh (ủy viên HĐQT kiêm
Tổng giám đốc ABLand), với hơn 28 năm sống và làm việc tại Cộng Hòa Séc, và hiện
nay cũng là chủ tịch tập đoàn kinh doanh thương mại dịch vụ BĐS lớn có trụ sở tại
Cộng Hòa Séc, Cộng hòa Liên Bang Đức, Ba Lan, Slovakia và Hungary, với chiến
lược kinh doanh và quy cách làm việc hiện đại tại Châu Âu được ông áp dụng rất
thành công cho ABLand hiện nay. Đồng sáng lập là ông Nguyễn Hùng Mạnh (chủ tịch
HĐQT), hiện nay ông là Phó chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc ngân hàng An Bình
cùng với sự kết hợp của ông Đào Mạnh Kháng (ủy viên HĐQT) hiện là phó tổng giám
đốc tập đoàn Geleximco. Các thành viên trong hội đồng quản trị đã nhiều năm gắn bó
nhau và cùng nhất trí thành lập nên ABLand ngày nay.
Các lĩnh vực kinh doanh mà công ty đang theo đuổi bao gồm: đầu tư vào các dự
án BĐS; liên kết góp vốn đầu tư khai thác các dự án BĐS; đồng thời nhận chuyển
nhượng các dự án, kêu gọi đầu tư và thực hiện kinh doanh BĐS giao dịch qua sàn. Mặt
khác, thực hiện các dịch vụ mua bán, môi giới, định giá, tư vấn pháp lý, quảng cáo,
leasing được công ty chú trọng đẩy mạnh khâu phục vụ khách hàng, mang đến các

dịch vụ tốt nhất cho thị trường. Với nguồn vốn tự có trên 500 tỷ đồng đảm bảo cho
công ty kinh doanh một cách hiệu quả, đồng thời ban cố vấn là ông Vũ Văn Tiền là
thành viên trụ cột của ngân hàng lớn (chủ tịch HĐQT ngân hàng An Bình và cũng là
Chủ tịch kiêm tổng giám đốc tập đoàn Geleximco), luôn sẵn sàng hỗ trợ tài chính giúp
công ty thực hiện các dự án có quy mô lớn cấp quốc gia. Ông Vũ Văn Tiền là một
trong 100 doanh nhân thành đạt được nhà nước phong tặng doanh nhân tiêu biểu năm
2008, ông đã phát triển tập đoàn Geleximco trở thành một trong những tập đoàn lớn
nhất nước với các dự án hàng tỷ USD, tiêu biểu là các dự án nhà máy giấy, nhà mấy xi
măng sản lượng lớn, khu đô thị cao cấp, khách sạn tiêu chuẩn quốc tế và nhiều dự án
lớn khác.
Bên cạnh đó, các đối tác chiến lược đang cùng hoạt động với ABLand là các
tập đoàn tài chính lớn, tiêu biểu là Indochina Capital, Vina Capital, tập đoàn Hoàng
5


Anh Gia Lai, Savills, tập đoàn Geleximco, tập đoàn BĐS Nam Long, công ty cổ phần
đầu tư Bình Chánh (BCCI) và nhiều đối tác khác, ABLand luôn có sự hỗ trợ tài chính
từ phía ABBank và AGRIBank. Hơn thế nữa, ABLand luôn xem nguồn nhân lực là
chiến lược phát triển chủ chốt, thu hút nhân tài mang đến một môi trường làm việc
chuyên nghiệp theo chủ trương hiện đại hóa công ty mà ban giám đốc đề ra. Với hơn
85% nhân viên có trình độ đại học và trên đại học cho thấy công ty rất chú trọng đến
kiến thức và tầm hiểu biết của bộ máy nhân lực, mang đến sự phát triển đồng bộ và
thống nhất cho toàn công ty.
Hiện nay, công ty đang triển khai các dự án chiến lược với sự đầu tư mạnh mẽ
về nguồn vốn lẫn chất xám để các sản phẩm đưa ra thị trường đều được đảm bảo về
chất lượng cũng như tầm vóc phát triển. Trách nhiệm với sản phẩm của mình luôn là
tiêu chí hàng đầu vì đó là bộ mặt, là chữ tín và đặc biệt là đầu tư cho thương hiệu
ABLand trở thành niềm tin vĩnh cửu trong lòng khách hàng. Thị trường BĐS tuy đang
“trầm lắng” nhưng đó không là rào cản cho bước tiến mà ABLand đang theo đuổi.
Mục tiêu công ty đề ra là trở thành một trong những công ty đầu tư BĐS hàng đầu tại

thị trường Việt Nam. Sự nhiệt huyết của ban lãnh đạo, cùng sự đoàn kết của hệ thống
nhân lực sẽ là nền tảng chắc chắn cho bước đi của ABLand.
2.2.3 Chức năng nhiệm vụ của công ty
⎯ Giao dịch bất động sản.
⎯ Môi giới bất động sản.
⎯ Thẩm định giá bất động sản.
⎯ Quảng cáo bất động sản.
⎯ Tư vấn tín dụng bất động sản.
⎯ Thuê và cho thuê bất động sản.
⎯ Quản lý, khai thác bất động sản.
⎯ Ủy nhiệm thanh toán.
⎯ Hỗ trợ cho vay mua nhà.
2.2.4 Đặc điểm ngành nghề kinh doanh
Đầu tư bất động sản là 1 ngành nghề đặc biệt, có những đặc điểm chủ yếu như
sau:
⎯ Vốn đầu tư lớn.
6


⎯ Do thời gian thực hiện đầu tư dài nên nhà đầu tư phải phân bổ vốn và
huy động vốn hợp lý, có hiệu quả.
⎯ Thành quả đầu tư BÐS có giá trị sử dụng lâu dài nên cần phải chú ý chất
lượng của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối
khoản mục thi công công trình…
⎯ Phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi truờng ảnh huởng đến
hoạt động đầu tư cũng như các tác động sau này với hoạt động đầu tư tại
vị trí đầu tư.
⎯ Cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là
rất lớn. Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bị cho hoạt
động đầu tư như lập dự án.

2.2.5 Cơ cấu tổ chức

7


Hình 2.2. Sơ Đồ Cơ Cấu Tổ Chức của Công Ty ABLand
ĐẠI HỘI CỔ ĐÔNG

HỘI ĐỒNG QUẢN TRỊ

BAN CỐ VẤN

TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC

PHÒNG
KH-ĐT

PHÒNG
TC-KT

PHÒNG
PR

PHÒNG
HCNS

BAN KIỂM SOÁT

PHÓ TỔNG GIÁM ĐỐC

CHI NHÁNH
SGD – BĐS

QUÀY GIAO DỊCH
CHI NHÁNH
SGD – BĐS

PHÒNG
HCNS

PHÒNG KT

QUẢNG CÁO

THẨM ĐỊNH

ĐẤU GIÁ

TƯ VẤN

QUẢN LÝ

MUA BÁN, THUÊ MUA,
THUÊ, CHUYỂN NHƯỢNG

SGD – BĐS
HỘI SỞ

QUÀY GIAO DỊCH

MÔI GIỚI

QUẢNG CÁO

THẨM ĐỊNH

ĐẤU GIÁ

TƯ VẤN

QUẢN LÝ

MUA BÁN, THUÊ MUA,
THUÊ, CHUYỂN NHƯỢNG

(Nguồn: TC - HC)
2.2.6 Nội dung hoạt động của công ty
Công ty cổ phần đầu tư bất động sản An Bình thực hiện các hoạt động đầu tư
kinh doanh và dịch vụ BĐS như sau:
8


⎯ Đầu tư các dự án BĐS (nhà ở, công trình dân dụng, khu du lịch, khu
công nghiệp …).
⎯ Liên kết, góp vốn đầu tư, khai thác dự án BĐS.
⎯ Nhận chuyển nhượng các dự án BĐS.
⎯ Kêu gọi vốn cho các dự án BĐS.
⎯ Kinh doanh BĐS: mua bán, thuê mua, thuê/cho thuê, chuyển nhượng nhà đất.

⎯ Kinh doanh dịch vụ BĐS qua Sàn giao dịch: mua bán, môi giới, định giá, tư vấn
pháp lý, quảng cáo, thanh toán, vay trả góp …
⎯ Dịch vụ thuê/cho thuê và quản lý BĐS (cao ốc văn phòng, chung cư …).
Trong đó, sàn giao dịch bất động sản AN BÌNH nhận thực hiện các dịch vụ
sau:
™ Quảng cáo Bất động sản.
™ Môi giới bán, chuyển nhượng nhà, nền nhà.
™ Tư vấn pháp lý BĐS. Sang tên chủ quyền nhà, đất, cấp đổi giấy chủ quyền, hợp
thức hóa chủ quyền nhà, xin GPXD, hoàn công, khai di sản thừa kế…
™ Định giá nhà, đất theo giá thị trường để chuyển nhượng, hùn góp vốn, chia thừa
kế, chứng minh tài chính.
™ Ủy nhiệm thanh toán qua ngân hàng.
™ Cho vay mua nhà trả góp.
2.3 Tổng quan về thị trường bất động sản nói chung
2.3.1 Tình hình thị trường bất động sản năm 2008
Thị trường BĐS Việt Nam năm 2008 về cơ bản là suy giảm. Tuy nhiên, theo
Trần Kim Chung (2009) không phải tất các phân khúc của thị trường đều như vậy.
Phân khúc vẫn có giao dịch tốt là những ngôi nhà, căn hộ có giá trị dưới 1 tỷ đồng, đặc
biệt nếu dưới 500 triệu đồng là có nhiều giao dịch nhất. Loại nhà và căn hộ này có thể
không lớn về diện tích (dưới 50 m2) hoặc không được mới (căn hộ của những khu tập
thể, chung cư cũ), hoặc trong các ngõ tự tạo. Đây là phân khúc thị trường hoạt động
khá tốt trong bối cảnh chung không thuận lợi của thị trường BĐS năm 2008.
Phân khúc thứ hai có tương đối nhiều giao dịch là những căn hộ giao ngay (đã
hoàn thành) của các dự án chung cư cao tầng, khu đô thị mới, đặc biệt đối với những
9


căn hộ giao ngay, giá trên hoặc dưới 2 tỷ đồng/căn hộ hoặc xung quanh mức này vẫn
có nhu cầu và khả năng thanh toán, tuy không cao những vẫn tương đối thuận lợi.
Những dự án đã hoàn thành như: VIMECO (Hà Nội), Thái An (Đất Lành - Thành phố

Hồ Chí Minh) tuy mức giá có khác nhau nhưng vẫn có nhiều giao dịch và giá không
giảm.
Phân khúc thứ 3 là những căn nhà trong khu phố cổ, phố cũ. Phân khúc thị
trường này khó theo dõi bởi những giao dịch đơn lẻ nhưng có một điểm lưu ý là trong
năm 2008, mật độ xây mới trên nền những căn nhà cũ là khá nhiều. Một số căn nhà
này được chuyển giao từ chủ cũ sang những chủ mới (những người có tiền đầu tư) để
xây thành những nhà văn phòng cho thuê (khách sạn) trên nền đất cũ. Một số do chính
chủ căn nhà cũ liên kết với những nhà đầu tư để phát triển các tòa nhà phục vụ mục
đích kinh doanh.
Phân khúc thứ 4 cũng đáng lưu ý là các dự án có vốn đầu tư nước ngoài (các
khu nghỉ dưỡng, các khu đô thị liên hợp, các khu văn phòng cho thuê, các khu thương
mại…) được đăng kí đầu tư nhiều và lớn. Tổng mức đầu tư đăng kí trong năm 2008
vượt xa các năm trước. Tuy nhiên, đây chỉ là nguồn vốn đăng kí, điều quan trọng là
phải xem xét số vốn thực hiện, vốn được giải ngân. Mặc dù, trong bối cảnh khủng
hoảng tài chính toàn cầu diễn ra từ cuối năm 2007 và đầu 2008 nhưng nguồn vốn đăng
kí vào Việt Nam vẫn tăng thì đó cũng là một điểm nhấn.
Phân khúc thứ năm, là các dự án chỉnh trang các khu chung cư cũ hoặc những
dự án trung tâm thương mại trên nền các chợ trong khu trung tâm các thành phố lớn,
các khu đất vàng trong khu phố cũ. Các địa điểm này đã và đang được các tổ chức,
doanh nghiệp quan tâm xúc tiến đầu tư xây dựng.
Phân khúc thứ sáu, là phân khúc thị trường nhà chung cư, nhà khu đô thị mới
tại những khu mới khai phát, nhìn chung diễn biến rất chậm, giá giảm, giao dịch ít,
tiến độ chậm. Việc đền bù, giải tỏa, giải ngân đều chậm. Nhiều dự án tại những khu
này đã giảm giá trong suốt cả năm nhưng cũng rất ít giao dịch. Sự suy giảm của phân
khúc thị trường này đã được sự quan tâm và phản ánh của tất cả các chủ thể có liên
quan.
Phân khúc thứ bảy là phân khúc thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp,
nông thôn. Trong năm 2008, hầu như các giao dịch tại phân khúc này hết sức “trầm
10

lắng” do các nhà đầu tư không tiếp tục mở rộng đầu tư nên sức lan tỏa không tới được
thị trường này.
2.3.2 Tình hình thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2009
Tình hình giao dịch BĐS căn hộ, nhà phố và đất nền dự án trong những tháng
đầu năm 2009 tiếp tục suy giảm, tuy nhiên giá chỉ giảm nhẹ hơn so với các tháng trước
đây, thậm chí một vài dự án đã ngừng giảm giá. Theo VietRees, giá BĐS giảm nhẹ
trong tháng 1 là do lãi suất ngân hàng đã giảm xuống và giá vật liệu xây dựng dần ổn
định trở lại. Tâm lý thị trường mong đợi lãi suất thấp sẽ kích thích các nhà đầu tư cá
nhân quay trở lại, phần nào tác động đến giá niêm yết trên thị trường.
Tuy nhiên theo phân tích của VietRees, hiện nay phần đông các nhà đầu tư đã
mất lòng tin vào tính ổn định của thị trường BĐS, một số dự án căn hộ giá vẫn còn ở
mức rất cao. Và theo các nhà đầu tư đã có nhiều kinh nghiệm trong việc đánh giá dự
án và phân tích thị trường thì thị trường đang có nhiều sự lựa chọn, cẩn thận hơn trong
giao dịch, nên chắc chắn trong ngắn hạn giá sẽ còn tiếp tục giảm với biên độ thấp.
a) Thị trường căn hộ:
Nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc trung bình thấp khá hạn chế, gần như là
chưa có sản phẩm mới, nên thị trường không có chuyển biến gì so với tháng trước. Chỉ
có 1 số ít giao dịch thành công, đa phần là tập trung vào nhóm khách hàng có nhu cầu
thực để ở chứ không phải để đầu tư. Giá căn hộ cao cấp trong tháng 1 chỉ giảm 1%,
tuy nhiên vẫn khá ế ẩm, đặc biệt trong dịp Tết Âm Lịch vừa qua, người dân không
quan tâm nhiều đến việc mua căn hộ cao cấp trong giai đoạn này. Dự báo giá căn hộ
cao cấp có thể tiếp tục giảm nhẹ trong vài tháng tới.
b) Thị trường đất nền dự án:
Dù giá đất nền dự án đã xuống thấp nhưng vẫn còn rất cao đối với những người
có nhu cầu thực sự về nhà ở nên giao dịch cũng rất thấp. Nếu có nhu cầu về nhà ở thực
sự thì những người này sẽ chọn mua căn hộ hoặc nhà phố chứ không mua đất nền. Do
đó giao dịch đất nền vẫn rất ít và thậm chí đã ngưng hẳn. Theo VietRees, đối với các
đơn vị không có nhiều ngân sách tiếp thị, thì nên tập trung khai thác kênh truyền thông
on-line đúng mức để tiết giảm chi phí nhưng vẫn đạt được hiệu quả như mong đợi, chứ

tuyệt đối không nên ngừng hẳn công tác tiếp thị hình ảnh thương hiệu và sản phẩm.

11


Cách thức này hiện đang là khuynh hướng chung của các ngành trong nền kinh tế hiện
nay. (Nguồn: />
12