ĐÁNH GIÁ THIỆT HẠI VÔ HÌNH CỦA NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT THUỘC DỰ ÁN TÂN SƠN NHẤT BÌNH LỢI VÀNH ĐAI NGOÀI QUẬN GÒ VẤP

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH

ĐÁNH GIÁ THIỆT HẠI VÔ HÌNH CỦA NGƯỜI DÂN BỊ THU
HỒI ĐẤT THUỘC DỰ ÁN TÂN SƠN NHẤT - BÌNH LỢI VÀNH ĐAI NGOÀI QUẬN GÒ VẤP

PHAN THỊ THÚY ANH

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
ĐỂ NHẬN VĂN BẰNG CỬ NHÂN
NGÀNH KINH TẾ TÀI NGUYÊN MÔI TRƯỜNG

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 7/2009


Hội đồng chấm báo cáo luận văn tốt nghiệp đại học khoa Kinh Tế, trường Đại
Học Nông Lâm Thành Phố Hồ Chí Minh xác nhận luận văn “ĐÁNH GIÁ THIỆT HẠI
VÔ HÌNH CỦA NGƯỜI DÂN BỊ THU HỒI ĐẤT THUỘC DỰ ÁN TÂN SƠN
NHẤT- BÌNH LỢI – VÀNH ĐAI NGOÀI, QUẬN GÒ VẤP” do PHAN THỊ THÚY
ANH, sinh viên khoá 31, ngành Kinh Tế Tài nguyên Môi trường, đã bảo vệ thành công
trước hội đồng vào ngày____________.

NGUYỄN VĂN NGÃI
Giáo viên hướng dẫn

………………………...
Ngày

tháng

năm 2009

Chủ tịch Hội đồng chấm báo cáo

Thư ký Hội đồng chấm báo cáo

…………………………………

………………………………..

Ngày

tháng

năm 2009

Ngày

tháng

năm 2009


LỜI CẢM TẠ

Qua quá trình học tập tại trường Đại Học Nông Lâm tôi nhận được rất nhiều
hướng dẫn và chỉ dạy tận tình của quý Thầy Cô, để hôm nay tôi hoàn thành luận văn
tốt nghiệp này.
Xin chân thành cảm ơn:
Thầy Nguyễn Văn Ngãi - Giảng viên Khoa Kinh Tế đã tận tình hướng dẫn chỉ

bảo tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn thành Luận Văn này.
Chú Vũ Văn Định - Giám đốc Ban Bồi Thường quận. Gò Vấp và chú Hiền Tổ trưởng tổ nghiệp vụ TP.Hồ Chí Minh, các anh chị công tác tại cơ quan.
Các cô chú anh chị công tác tại phòng ban và các phường trực thuộc UBND
Quận Gò Vấp đã tạo điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập.
Con xin bày tỏ lòng biết ơn đến Ba Mẹ, anh chị em và người thân trong gia đình
đã sinh thành và nuôi dạy cho con có được ngày hôm nay.
Cuối cùng tôi thật sự cảm ơn những người bạn cùng lớp cũng như những người
bạn thân thiết nhất đã góp những công sức quý báu cùng những lời động viên tôi trong
quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn!
TPHCM, ngày

tháng

Sinh viên
Phan Thị Thúy Anh

năm 2009


NỘI DUNG TÓM TẮT

PHAN THỊ THÚY ANH, Tháng 7 năm 2009. Đánh Giá Thiệt Hại Vô Hình
Của Người Dân Bị Thu Hồi Đất Thuộc Dự Án Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành
Đai Ngoài Quận Gò Vấp.

PHAN THỊ THÚY ANH, July 2009. “Evaluation of The Invisible Loss of
The Household Due to Land Taking Over, Tan Son Nhat – Binh Loi – Vanh Đai
Ngoai Project, Gò Vấp District”

Quy hoạch, đền bù, giải toả là một trong những vấn đề nóng bỏng ở Việt Nam
nói chung và Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng, xã hội và người dân luôn quan tâm vì
vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của họ.
Đề tài được thực hiện dựa trên cơ sở phân tích số liệu điều tra ngẫu nhiên 60 hộ
có đất bị thu hồi giải toả trắng trên địa bàn Quận Gò vấp, từ đó phân tích những tác
động trực tiếp và gián tiếp của việc thu hồi đất lên các hộ dân nhằm đánh giá một cách
đúng đắn những thiệt hại vô hình của hộ so với trước khi bị thu hồi đất, có nhiều hộ tốt
hơn nhưng cũng không ít hộ xấu hơn. Tiếp theo là tổng hợp những vấn đề lý luận, dựa
vào phương pháp CVM để đánh giá tổng thiệt hại vô hình của người dân bị thu hồi đất,
từ đó phân tích và làm cơ sở cho việc đề xuất chính sách liên quan đến tái định cư. Sau
cùng đề xuất những giải pháp liên quan đến việc đền bù giải toả nhằm giúp Quận thực
hiện tốt hơn trong công tác ổn định đời sống người dân sau giải toả sao cho phù hợp
với định hướng phát triển chung của Quận trong thời gian tới.
Cuối cùng đề tài đi đến kết luận về chính sách hỗ trợ, chính sách tái định cư
cũng như những ảnh hưởng của nó đến đời sống của hộ và đưa ra một số kiến nghị.


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT........................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG.......................................................................................... viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ..............................................................................................ix
CHƯƠNG 1 MỞ ĐẦU......................................................................................................
U

1.1.Đặt vấn đề..................................................................................................................1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................................3
1.2.1.Mục tiêu chung................................................................................................3
1.2.2 Mục tiêu cụ thể..............................................................................................3
1.3. Phạm vi nghiên cứu của khóa luận...........................................................................3
1.3.1.Phạm vi thời gian ............................................................................................3

1.3.2.Phạm vi không gian.........................................................................................3
1.3.3.Phạm vi nội dung ............................................................................................3
1.3.4.Đối tượng nghiên cứu .....................................................................................4
1.4.Cấu trúc của khóa luận ..............................................................................................4
CHƯƠNG 2 TỔNG QUAN ..............................................................................................
2.1. Tổng quan địa bàn nghiên cứu .................................................................................5
2.1.1. Điều kiện tự nhiên..........................................................................................5
2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội...............................................................................6
2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn Quận Gò
Vấp...................................................................................................................................9
2.3. Tổng quan về dự án đường nối Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài..........11
CHƯƠNG 3 CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................
3.1. Cơ sở lý luận...........................................................................................................15
3.1.1. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất......................................................................................................15
3.1.2. Một số khái niệm về giá trị hữu hình và giá trị vô hình ................................. 17
3.1.3. Chính sách bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi..................22
3.1.4. Vai trò của công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đối với người bị thu
hồi đất.....................................................................................................................23
v


3.2.. Khái niệm Mức sẵn lòng chấp nhận ......................................................................24
3.3. Cách đo lường.........................................................................................................24
3.3.1. Đo lường giá trị hữu hình ............................................................................24
3.3.2. Đo lường giá trị vô hình...............................................................................26
3.4. Cơ sở pháp lý..........................................................................................................28
3.5. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................29
CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..........................................................................
U

4.1. Các giá trị hữu hình được bồi thường.....................................................................36
4.1.1. Nguyên tắc và căn cứ xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ về đất .................36
4.1.2. Nguyên tắc và căn cứ xác định giá trị bồi thường, hỗ trợ về nhà, công trình
xây dựng.................................................................................................................39
4.2. Các giá trị vô hình được bồi thường......................................................................40
4.2.1. Chính sách hỗ trợ .........................................................................................40
4.2.2. Chính sách tái định cư..................................................................................43
4.3. Đo lường giá trị hữu hình và vô hình được đền bù của dự án................................44
4.4 Tình hình biến động đất đai của các hộ điều tra......................................................45
4.5. Các thiệt hại vô hình của người dân bị thu hồi đất.................................................46
4.5.1. Môi trường sống...........................................................................................46
4.5.2. Thiệt hại về thu nhập....................................................................................55
4.6. Đo lường mức độ thiệt hại......................................................................................58
4.7. Các yếu tố ảnh hưởng và mô hình ước lượng mức sẵn lòng chấp nhận đền bù.....59
4.7.1.Đặc điểm kinh tế xã hội của hộ và người được phỏng vấn...........................59
4.7.2. Mô hình ước lượng mức sẵn lòng chấp nhận đền bù của các hộ dân ..........61
4.7.3. Ước tính mức sẵn lòng chấp nhận đền bù trung bình và tổng mức chấp nhận
đền bù của hộ .........................................................................................................62
4.8. Đề xuất giải pháp chính sách.................................................................................64
CHƯƠNG 5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .....................................................................
5.1.Kết luận....................................................................................................................66
5.2 Kiến nghị .................................................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................68
PHỤ LỤC ..........................................................................................................................
vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
UBND

Uỷ Ban Nhân Dân

GPMT

Giải Phóng Mặt Bằng

BGMT

Bàn Giao Mặt Bằng

CVM

Đánh Giá Ngẫu Nhiên

WTA

Mức Sẵn Lòng Chấp Nhận

WTP

Mức Sẵn Lòng Trả

QLDA

Quản Lý Dự Án

NĐ – CP

Nghị Định

TN – MT

Tài Nguyên – Môi Trường

TT-BTC

Thông Tư – Bộ Tài Chính

TNHH

Trách Nhiệm Hữu Hạn

vii


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Hiện Trạng Sử Dụng Đất Năm 2007 trên Địa Bàn Quận Gò Vấp..................9
Bảng 2.2. Biến Động Đất Đai Theo Mục Đích Sử Dụng Quận Gò Vấp.......................10
Bảng 2.3. Ước Tinh Tổng Chí Phí của Dự Án TSN – BL - VĐN ................................12
Bảng 2.4. Tổng Số Hộ Bị Giải Tỏa của Dự Án TSN – BL - VĐN...............................13
Bảng 3.1. Số Hộ Được Chọn Theo Tỷ Lệ Số Hộ Dân Bị Giải Tỏa Trắng trong Dự Án
TSN – BL - VĐN ..........................................................................................................34
Bảng 4.1. Đơn Giá Bồi Thường Đất ở Vị Trí Mặt Tiền Đường trong Dự Án .............37
Bảng 4.2. Hỗ Trợ Thiệt Hại do Ngừng Sản Xuất..........................................................42
Bảng 4.3. Đo Lường Giá Trị Hữu Hình và Vô Hình Đã Được Đền Bù Cho 60 Hộ
Được Phỏng Vấn của Dự Án.........................................................................................44
Bảng 4.4. Hiện Trạng Giải Tỏa Khi Bị Thu Hồi Đất ....................................................45
Bảng 4.5. Diện Tích Giải Toả các Hộ Dân đuợc Phỏng Vấn........................................45
Bảng 4.6. Đánh Giá Môi Trường Sống Nơi ở Cũ của Các Hộ Dân..............................46

Bảng 4.7. Nhận Định của Người Dân tại Nơi ở Mới So với Nơi Cũ ............................47
Bảng 4.8. Thống Kê về Nguồn Gốc của Các Hộ Dân được Phỏng Vấn.......................50
Bảng 4.9. Số Năm Sinh Sống của Các Hộ Dân được Phỏng Vấn.................................50
Bảng 4.10. MQH Hàng Xóm Tại Nhà Cũ .....................................................................52
Bảng 4.11. Sự Hòa Nhập với Cuộc Sống Mới của Các Hộ được Phỏng Vấn ..............53
Bảng 4.12. Tình Hình Thu Nhập từ Đền Bù của các Hộ Điều Tra ...............................56
Bảng 4.13. Thống Kê các Mức Sẵn Lòng Chấp Nhận Đền Bù của Bốn Yếu Tố Thiệt
Hại Vô Hình...................................................................................................................58
Bảng 4.14. Đặc Điểm Kinh Tế - Xã Hội của Người Dân..............................................60
Bảng 4.15. Các Đặc Điểm Kinh Tế - Xã Hội của Hộ ...................................................60
Bảng 4.16. Các Thông Số Ước Lượng của Mô Hình....................................................61
Bảng 4.17 . Đo Lường Giá Trị Hữu Hình và Vô Hình Đã Được Đền Bù Cho 893 Hộ
Giải Tỏa Trắng của Dự Án Tân Sơn Nhất-Bình Lợi- Vành Đai Ngoài ........................63

viii


DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 2.1. Cơ Cấu Kinh Tế Quận Gò Vấp Năm 2007.....................................................7
Hình 2.2. Cơ Cấu Sử Dụng Đất Năm 2007 ...................................................................10
Hình 2.3. Vị Trí Tuyến Đường trong Quy Hoạch Phát Triển Giao Thông Thành Phố
Đến Năm 2020 và Tầm Nhìn Sau Năm 2020................................................................14
Hình 4.1. Những Thay Đổi về các Yếu Tố Tự Nhiên theo Đánh Giá của Người Dân
khi Đến ở Mới So với Nơi Cũ .......................................................................................48
Hình 4.2. Các Lý Do Người Dân Gắn Bó với Ngôi Nhà Cũ.........................................51
Hình 4.3. Sự Bất Tiện của các Hộ Dân Sau khi Bị Thu Hồi Đất ..................................54

ix

CHƯƠNG 1
MỞ ĐẦU
1.1.Đặt vấn đề
Đất đai luôn được xem là loại tài sản đặc biệt, hiện diện ở hầu hết các hoạt động
đầu tư và sản xuất của xã hội, dù trực tiếp hay gián tiếp. Nhà nước ở đâu và thời nào
cũng xem trọng và đặt chính sách đất đai vào vị trí ưu tiên trong chiến lược phát triển
kinh tế và ổn định xã hội.
Việc quy hoạch sử dụng đất tuy trên lý thuyết thuộc về Nhà nước, nhưng trên
thực tế các quan chức địa chính địa phương toàn quyền quyết định, nên tình trạng lạm
dụng quyền hành biến đất công thành đất tư, bồi thường di dời không thỏa đáng để
trục lợi, nhận hối lộ để phê duyệt và chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong những dự
án kinh doanh bất động sản đã và sẽ tiếp tục xảy ra trầm trọng, tạo nên bất mãn xã hội
ngày càng sâu rộng. Điều này là nguyên nhân chính của nạn khiếu kiện đông người tại
những thành phố lớn.
Bộ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường Phạm Khôi Nguyên đã chia sẽ với báo
giới nhân buổi giao lưu trực tuyến do Bộ chủ trì phối hơp với 64 Sở để giải đáp các ý
kiến của nhân dân và doanh nghiệp diễn ra ngày 29/08/2008…”..Trước hết cần phải
tập trung vào vấn đề kinh tế ,tài chính đất đai,cần phải giải quyết cơ bản vấn đề quyền
của người sử dụng đất.Từ những quyền lợi này sẽ đi đến vấn đề xác định giá đất ,giá
đất không thể tăng mãi mà chỉ đến một mức độ nào đó.”
“Chúng ta đã quan tâm đến vấn đề giá đất nhưng chỉ mới quan tâm tới giá trị
hữu hình, còn giá trị vô hình thì chưa nhiều, giá trị vô hình là sau khi thu hồi đất,người
dân không còn đất để làm ăn thì cuộc sống như thế nào…”
Về xác định giá đất, nghị định 188 quy định hai phương pháp xác định giá đất,
bao gồm phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Nhưng hai phương
pháp đó chưa đáp ứng yêu cầu, do vậy Chính phủ đã ban hành nghị định 123 bổ sung
hai phương pháp mới là: phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư. Được biết,


tới đây Bộ Tài Nguyên-Môi Trường vẫn tiếp tục thực hiện bốn phương pháp nêu trên.

Bên cạnh đó, bộ dự kiến tính thêm cả những giá trị vô hình về mất công ăn việc làm,
giá trị vô hình về mất văn hóa làng quê, giá trị vô hình mất cả những bệnh viện, trường
học trước đây gần bây giờ phải di định cư xa hơn... để đền bù cho bà con.
Theo Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên, giá trị vô hình có thể tính được bằng 40%
đến 50% giá trị hữu hình, Bộ sẽ nghiên cứu để đưa vào giá tính bồi thường cho dân.
Ông Nguyễn Đăng Sơn - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ
tầng cho rằng mất mát vô hình của người dân bị thu hồi đất đã được Liên Hiệp Quốc
kết luận từ nhiều năm trước. Do đó, ý tưởng của Bộ trưởng Phạm Khôi Nguyên thể
hiện sự tích cực. Tuy nhiên, “nhà nước chỉ nên đặt ra những tiêu chí và phương pháp
để xác định giá trị. Chính người dân sẽ tính những thiệt hại vô hình của họ và phải có
một cơ quan độc lập thẩm định những giá trị đó”.
Dự án đường nối Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài là một trong những
dự án trọng điểm có ý nghĩa quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của Thành
phố. Là một phần của đường vành đai số 1 Thành phố về phía Bắc, kết nối giải tỏa
lượng hành khách thông qua sân bay Tân Sơn Nhất dự kiến 12 triệu hành khách năm.
Nhằm nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông đô thị, đáp ứng vận chuyển hành khách công
cộng, tạo tiền đề phát triển kinh tế - xã hội, phát huy công suất sân bay Tân Sơn Nhất
đang được nâng cấp, sắp đưa vào sử dụng. Giảm nguy cơ ùn tắc giao thông, hạn chế
tai nạn giao thông, cải thiện vệ sinh môi trường đô thị, góp phần thúc đẩy thành phố
trong đó có quận Gò Vấp phát triển theo hướng trở thành một đô thị văn minh, hiện đại
trong tương lai.

.

Các dự án có thể chi rất nhiều tiền cho việc thuê các nhà tư vấn thiết kế, tư vấn
kỹ thuật, tư vấn quản lý dự án hàng đầu trên thế giới… nhưng vẫn không có những
nghiên cứu cụ thể về những thiệt hại vật chất và tổn thất tinh thần mà người dân phải
gánh chịu khi cuộc sống của họ bị xáo trộn, do phải rời nơi ở hiện tại đến nơi tái định
cư.Vì thế việc tính toán những tổn hại đó rất cấp thiết và cũng là lý do để chọn đề tài
“Đánh giá thiệt hại vô hình của người dân bị thu hồi đất thuộc Dự án đường nối

Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngòai quận Gò Vấp”. Dự án đường nối Tân
Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngòai là một trong những dự án trọng điểm có ý nghĩa
quan trọng đối với sự phát triển kinh tế xã hội của thành phố. Dự án có 3.812 hộ phải
2


1.2. Mục tiêu nghiên cứu
1.2.1.Mục tiêu chung
Đánh giá thiệt hại vô hình của người dân bị thu hồi đất thuộc dự án Tân Sơn
Nhất – Bình Lợi – Vành Đai Ngoài.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Xác định các yếu tố thiệt hại vô hình của người dận bị thu hồi đất.
Đo lường các mức độ thiệt hại vô hình.
Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến mức sẵn lòng chấp nhận đền bù của người
dân bị thu hồi đất.
Đề xuất và luận chứng những nội dung chính cần điều chỉnh về chính sách và
giải pháp bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đảm bảo tính khả thi về mặt tài chính vá có
phương thức tổ chức thực hiện thích hợp.
1.3. Phạm vi nghiên cứu của khóa luận
1.3.1. Phạm vi thời gian
Đề tài được thực hiện trong thời gian từ ngày 24/3/2008 đến ngày 20/6/2008.
1.3.2. Phạm vi không gian
Đề tài được thực hiện trên địa bàn phường 1, phường 3, phường 4 quận Gò
Vấp.
1.3.3. Phạm vi nội dung
Đề tài nghiên cứu các nội dung chính là tìm hiểu các thiệt hại vô hình của người
dân bị thu hồi đất toàn bộ trong trong dự án Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành Đai
Ngoài, đề xuất thêm các phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho dự án, nhằm
cải thiện đời sống các hộ dân theo nguyên tắc nơi ở mới phải bằng hoặc tốt hơn nơi ở
cũ, tính được mức sẵn lòng chấp nhận đền bù trung bình của các hộ dân trên địa bàn

nghiên cứu, trên cơ sở đó xác định được tổng thiệt hại vô hình của người dân bị thu
hồi đất toàn bộ của dự án Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành Đai Ngoài.

3


1.3.4. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu là 60 hộ dân bị thu hồi đất toàn bộ sống trên địa bàn
phường 1, phường 3, phuờng 4 quận Gò Vấp của dự án Tân Sơn Nhất – Bình Lợi –
Vành Đai Ngoài, thành phố Hồ Chí Minh.
1.4. Cấu trúc của khóa luận
Luận văn gồm 5 chương
Chương 1 trình bày sự cần thiết, lý do vì sao lại chọn đề tài này. Từ đó đề ra
những mục tiêu chính và cụ thể để thực hiện trong suốt thời gian thực hiện khóa luận.
Và giới thiệu về nội dung của khóa luận, khóa luận được thực hiện ở đâu, trong
khoảng thời gian nào và cấu trúc khóa luận được trình bày ra sao.
Chương 2 trình bày một số khái niệm về giá trị hữu hình, giá trị vô hình, cách
đo lường các giá tri vô hình và hữu hình, cơ sở cho việc sử dụng phương pháp CVM,
về phương pháp nghiên cứu thì ngoài những phương pháp cơ bản như: phương pháp
thu thập số liệu thứ cấp, tính toán, thống kê mô tả, tổng hợp thì chương này cũng trình
bày rõ phương pháp CVM được sử dụng để thực hiện điều tra thu thập số liệu sơ cấp
Chương 3 nhằm giới thiệu tổng quan về những đặc điểm của địa bàn nghiên
cứu, như những đặc điểm tự nhiên, khí hậu, sông ngòi, điều kiện kinh tế xã hội của địa
bàn quận Gò Vấp. Tổng quan về dự án Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành Đai Ngoài.
Chương 4 xem xét, phân tích các đặc điểm kinh tế - xã hội, đánh giá của người
dân về các yếu tố thiệt hại vô hình do bị thu hồi toàn bộ đất của dư án Tân Sơn Nhất,
những mô tả về khả năng và tính toán được mức sẵn lòng chấp nhận đền bù trung bình,
tổng mức mức sẵn lòng chấp nhận đền bù của người dân nơi đây. Từ đó, đo lường
tổng thiệt hại vô hình của người dân bị ảnh hưởng do thu hồi đất.
Chương 5 tóm lược kết quả nghiên cứu, nhận xét những hạn chế của đề tài còn

tồn đọng, và những đề xuất giải quyết về vấn đề về chính sách bồi thường hỗ trợ cho
người dân bị thu hồi đất.

4


CHƯƠNG 2
TỔNG QUAN

2.1. Tổng quan địa bàn nghiên cứu
Quận Gò Vấp hôm nay là vùng đất gồm 8 xã. Sau ngày Sài Gòn được mang tên
Chủ tịch Hồ Chí Minh – tháng 7 năm 1976, Gò Vấp trở thành quận nội thành nhưng
vẫn gọi là quận ven do quá trình đô thị hóa chưa cao. Quận Gò Vấp nằm ở vành đai
phía bắc thành phố. Gò Vấp có diện tích 19,74 km 2, chia thành 17 phường: 1, 2, 3, 4,
5, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 15, 16 và 17.
Gò Vấp chia thành 2 vùng: một là vùng trũng nằm dọc theo sông Bến cát. Gọi
là vùng trũng vì nằm trong vùng đất phèn thường bị ngập theo triều; đây là vùng sản
xuất nông nghiệp, nhưng năng suất cây trồng không cao. Hai là vùng cao chiếm phần
lớn diện tích phù hợp với việc xây dựng nhà máy sản xuất công nghiệp. Quá trình đô
thị hóa chủ yếu diễn ra trên phần đất này, nhưng từ năm 1975 trở về trước diễn ra rất
chậm. Vì vậy trong nhiều năm, Gò Vấp giống một huyện hơn là một quận. Tình hình
này đã căn bản thay đổi từ những năm 80. Bây giờ thì tốc độ đô thị hóa trên địa bàn
Gò Vấp diễn ra nhanh đến chóng mặt và đã có thời điểm không kiểm soát được. So với
quận khác, Gò Vấp còn có quỹ đất lớn.
Quá trình đô thị hóa quá nhanh đã làm cho Gò Vấp trở thành một trong ba quận
có tốc độ tăng dân số cơ học cao nhất thành phố. Cụ thể, năm 1976 Gò vấp có 144
ngàn dân thì năm 1995 đã có 223 ngàn người, năm 2000 là 231 ngàn, năm 2003 là 413
ngàn và năm 2004 là 455 ngàn người. Tính từ năm 1980 đến năm 2003, dân số của Gò
Vấp tăng 2,87 lần, trung bình tăng mỗi năm 13,66%. Có 8 dân tộc anh em trong cộng
đồng các dân tộc Việt Nam sống ở Gò Vấp, đông nhất là người Kinh, gần 98%; người

Hoa hơn 1,8%. Các dân tộc khác chỉ chiếm khỏang 0,2%.Các dân tộc và các tôn giáo ở
Gò Vấp hình thành một cộng đồng thống nhất trong sự bình yên.
2.1.1. Điều kiện tự nhiên


a) Vị trí địa lý
Phía Bắc nội thành Thành phố Hồ Chí Minh, có ranh giới như sau:
Phía Đông: giáp Quận 12 qua sông Bến Cát, Vàm Thuật.
Phía Tây: giáp Quận 12 qua kinh Tham Lương.
Phía Nam: giáp Sân bay Tân Sơn Nhất, quận Tân Bình.
Phía Bắc: giáp Quận 12 qua sông Bến Cát.
Tổng diện tích tự nhiên toàn quận: 1975,85 ha trải dài theo hướng Đông – Tây
với chiều dài khoảng 7,5 km và chiều rộng hướng Bắc – Nam nơi rộng nhất khoảng
5,9 km.
Theo quy định chung đã duyệt 1998 là: 1948,6 ha sai số là 27,25 ha. Tháng
11/2005 là: 1974,09 ha sai số 1,76 ha. Nguyên nhân chính của việc sai số do công tác
tổng hợp, đo đạc bản đồ địa chính, tài nguyên môi trường.
b) Điều kiện tự nhiên
Khí hậu: Quận Gò Vấp thuộc địa bàn TP. Hồ Chí Minh, nằm trong vùng khí
hậu nhiệt đới gió mùa xích đạo, mang tính chất chung là nóng, với nhiệt độ cao trung
bình 270C và mưa nhiều.
2.1.2. Tình hình kinh tế - xã hội
a) Về phát triển kinh tế
Sản xuất công nghiệp
Từ năm 2001 đến nay giá trị sản xuất công nghiệp tăng bình quân 19,04%. Đặc
biệt sự ra đời của Luật doanh nghiệp tạo môi trường thông thoáng cho hoạt động sản
xuất, kinh doanh, đồng thời Quận tạo điều kiện thu hút các thành phần kinh tế đầu tư
phát triển sản xuất, ưu tiên phát triển công nghiệp sạch, xuất khẩu. Trong đó, ngành
dệt, may, giày da tăng cường khâu nội địa hoá đầu vào, làm chủ khâu thiết kế sản
phẩm để tăng khả năng cạnh tranh. Đến nay, sản xuất công nghiệp – TTCN quận Gò

Vấp có 325 đơn vị hoạt động theo luật doanh nghiệp và 3.200 cơ sở sản xuất nhỏ với
45.000 lao động. Quận cũng đã quy hoạch khu sản xuất công nghiệp tập trung tại
phuờng 12 với diện tích 40,31 ha với 74 doanh nghiệp đang hoạt động, đảm bảo xử lý
tốt ô nhiễm môi trường.
Sản xuất nông nghiệp
6


Tổng diện tích gieo trồng vụ Đông Xuân ước thực hiện 100 ha, giảm 16,66%
(20 ha) so với cùng kỳ; trong đó diện tích trồng hoa, kiểng các loại là 10 ha giảm 10%.
Hình 2.1. Cơ Cấu Kinh Tế Quận Gò Vấp Năm 2007

9.5%

1.5%
TM-DV-XNK
Sản xuất CN
Sản xuất NN
89%

Thương mại - dịch vụ, xuất nhập khẩu
Kinh tế thị trường thúc đẩy hoạt động thương mại - dịch vụ của Quận phát triển
mạnh mẽ. Tổng mức lưu chuyển hàng hoá bán ra mỗi năm tăng bình quân 17,35%.
Đến cuối năm 1999 có 9.748 cơ sở thương mại, trong đó có 288 đơn vị trách nhiệm
hữu hạn và doanh nghiệp tư nhân, số lao động toàn ngành gần 20.000 người. Hình
thành các khu buôn bán tập trung như khu thương mại Ngã 6, khu phố chợ Tân Sơn
Nhất, chợ An Nhơn, chợ Gò Vấp, chợ Xóm Mới đáp ứng nhu cầu hàng hoá thông
thường và cao cấp cho nhân dân. Kinh ngạch xuất khẩu năm 1999 đạt 41,8 triệu USD
và kim ngạch nhập khẩu 17,9 triệu USD. Thời kỳ 2001 – 2005, hoạt động thương mại
- dịch vụ - xuất nhập khẩu tăng trưởng với tốc độ nhanh: Tổng mức lưu chuyển hàng

hoá xã hội từ 7.125 tỷ đồng tăng lên 15.500 tỷ đồng (bình quân mỗi năm tăng
21,44%). Hình thành chợ Hạnh Thông Tây và một siêu thị trên địa bàn quận. Đến nay
có 947 đơn vị thương mại dịch vụ hoạt động theo luật doanh nghiệp và 12.800 hộ kinh
doanh cá thể với 36.000 lao động. Kim ngạch xuất khẩu năm 2001 đạt 71,2 triệu USD
đến năm 2005 đạt 140 triệu USD (tăng bình quân mỗi năm 18,42%). Kim ngạch nhập
khẩu từ 51,4 triệu USD tăng lên 110 triệu USD (tăng bình quân mỗi năm 20,95%). Đã
7


tiếp tục hình thành siêu thị Văn Lang tại ngã Sáu Gò Vấp và một số chợ theo mô hình
xã hội hoá. Các loại hình dịch vụ khác như: Du lịch, hành chính tín dụng, tư vấn …
cũng đang khởi động và phát triển. Sự phát triển nhanh, đa dạng của hoạt động thương
mại, dịch vụ, xuất nhập khẩu đã góp phần nâng tỷ trọng thương mại dịch vụ trong cơ
cấu kinh tế từ dưới 10% vào năm 1990 lên 31% năm 2004, là cơ sở cho việc chuyển
đổi cơ cấu kinh tế vào những năm sắp tới.
Đầu tư cơ sở vật chất kỹ thuật hạ tầng
Quận đã tập trung khai thác thế mạnh về đất đai, tiến hành đô thị hoá làm cho
bộ mặt kiến trúc đô thị không ngừng phát triển. Tổng vốn đầu tư từ nguồn ngân sách Nhà
nước và của nhân dân mỗi năm hàng trăm tỷ đồng. Nhiều công trình tiêu biểu như: trường
học, đường giao thông, cơ sở văn hoá – xã hội được hình thành. Năm 2001 tổng vốn đầu
tư xã hội là 447,4 tỷ đồng đến năm 2005 đạt 823 tỷ đồng (bình quân mỗi năm tăng
16,48%). Trong đó, vốn từ nhà nước từ 42 tỷ lên đến gần 200 tỷ. Đặc biệt 10 công trình
trọng điểm được
b) Về phát triển văn hóa - xã hội
Dân số
Quá trình đô thị hóa quá nhanh đã làm cho Gò Vấp trở thành một trong ba quận
có tốc độ tăng dân số cơ học cao nhất thành phố. Cụ thể, năm 1976 Gò Vấp có 144
ngàn dân thì năm 1995 đã có 223 ngàn người, năm 2000 là 231 ngàn, năm 2003 là 413
ngàn và năm 2004 là 455 ngàn người. Tính từ năm 1980 đến năm 2003, dân số của Gò
Vấp tăng 2,87 lần, trung bình tăng mỗi năm 13,66%.

Lao động – chính sách xã hội
Chăm lo chu đáo gia đình chính sách và hộ nghèo. Đã hoàn thành công tác xây
dựng nhà tình nghĩa và nhà tình thương (285 nhà tình nghĩa và 329 nhà tình thương).
Mỗi năm giới thiệu giải quyết 13.000 – 14.000 lượt lao động có nhu cầu việc làm.
Công tác xoá đói giảm nghèo đạt kết quả tốt, sau 11 năm thực hiện chương trình xoá
đói giảm nghèo đến cuối năm 2003, quận đã căn bản xoá hộ nghèo theo tiêu chí của
Thành phố giai đoạn 1992-1993, từ năm 2004 thực hiện giai đoạn 2 chương trình xoá
đói giảm nghèo (nâng chuẩn thu nhập bình quân hộ từ dưới 4 triệu lên đến 6 triệu
đồng/người/năm). Thực hiện nhiều biệp pháp chăm lo, hỗ trợ cho trẻ em có hoàn cảnh
khó khăn đặc biệt như trợ cấp học bổng, dạy nghề…
8


Chăm sóc sức khoẻ nhân dân
Trung tâm Y Tế Quận và mạng lưới y tế cơ sở được đầu tư nhiều về vật chất
lẫn con người đảm bảo chủ động phòng ngừa dịch bệnh, kịp thời, làm tốt công tác
chăm sóc sức khoẻ nhân dân, nâng cao chất lượng điều trị. Đã kịp thời đẩy lùi 2 đợt
dịch nguy hiểm trên địa bàn quận là dịch viêm phổi cấp (SARS) và dịch cúm gia cầm.
Khám, điều trị, cấp thuốc miễn phí cho 78.663 lượt người nghèo và các hoạt động mổ
mắt miễn phí cho người mù nghèo. Chương trình kế hoạch hoá gia đình có hiệu quả
làm giảm tỉ lệ tăng dân số tự nhiên còn 1,15%. Công tác chăm sóc trẻ em được chú
trọng, tỷ lệ trẻ em suy dinh dưỡng hàng năm đều giảm (trước năm 2000 tỷ lệ trẻ suy
dinh dưỡng là trên 20%, đến năm 2004 chỉ còn 5,43%).
Giáo dục đào tạo
Ngân sách Thành phố và Quận hàng năm đều đầu tư thích đáng cho sự nghiệp
giáo dục cùng với phong trào xã hội hoá hoạt động giáo dục làm cho chất lượng dạy và
học ngày càng nâng cao. Tỷ lệ tốt nghiệp ở các cấp học đạt từ 97% đến 100%. Năm
2003 – 2004 là quận đầu tiên trong 2 quận được Thành phố công nhận hoàn thành phổ
cập bậc giáo dục trung học. Trong nhiều năm qua và hiện nay ngành giáo dục quận Gò
Vấp là một trong những quận dẫn đầu của ngành giáo dục Thành phố.Hoạt động dạy

nghề công lập mỗi năm thu hút 2.000 đến 2.200 học viên học các ngành tin học, điện
tử, điện lạnh, sữa chữa xe gắn máy, may,… góp phần cung cấp nhân lực cho hoạt động
kinh tế. Liên kết với các trường đại học đào tạo học viên cao đẳng, trung cấp và công
nhân kỹ thuật 3/7.
2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình thực hiện quy hoạch trên địa bàn Quận
Gò Vấp
a) Hiện trạng sử dụng đất năm 2007
Theo số liệu kiểm kê năm 2007, tổng diện tích tự nhiên quận Gò Vấp là 1975,85
ha, được phân bố trên 12 phường. Gò Vấp là quận có diện tích đất phi nông nghiệp
chiếm tỷ lệ lớn. Do quá trình đô thị hóa, phát triển kinh tế - xã hội nên ảnh hưởng đến
hiện trạng sử dụng đất được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2.1. Hiện Trạng Sử Dụng Đất Năm 2007 trên Địa Bàn Quận Gò Vấp

9


LOẠI ĐẤT SỬ DỤNG

Mã

Tổng diện tích tự nhiên

Diện tích (ha)
1975,85

Đất nông nghiệp

NNP

292,11

Đất ở

OTC

873,24

Đất chuyên dùng

CDG

748,74

Đất chưa sử dụng

CDS

61,76

Nguồn: Phòng TN&MT quận Gò Vấp
Hình 2.2. Cơ Cấu Sử Dụng Đất Năm 2007

3.1%
14.8%

Đất nông nghiệp

37.9%

Đất ở

Đất chuyên dùng
44.2%
Đất chưa sử dụng

b) Tình hình biến động quỹ đất đai
Từ ngày thành lập quận đến nay, diện tích tự nhiên của quận có nhiều thay đổi,
việc thay đổi này không phải do thay đổi địa giới hành chính mà do số liệu kiểm kê đất
đai năm 1990 thiếu chính xác, vì công tác đo đạc bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng
sử dụng đất được thực hiện bằng phương tiện có độ chính xác không cao, trước năm
1995 chưa có bản đồ địa chính chỉ có bản đồ theo chỉ thị 299/TTg/CP nên công tác
quản lý đất đai chưa chặt chẽ.

Bảng 2.2. Biến Động Đất Đai Theo Mục Đích Sử Dụng Quận Gò Vấp
10


So với năm 2006

Diện
MỤC ĐÍCH SỬ
DỤNG ĐẤT

Diện

tích

Mã

tích

năm

năm

2007

-1

-2

Tổng diện tích tự
nhiên

2005

Tăng (+)

Giảm (-)
(5)=(3)-

So với năm 2002
Diện

Tăng

tích

(+)

năm

2000

(7)=(3)-

-3

-4

1975.85

1975.85

0

1975.9

0

(4)

-6

Giảm (-)

(6)

Đất nông nghiệp

NNP

292.11

303.99

-11.88

387.01

-94.9

Đất ở

OTC

873.24

872.43

0.81

866.05

7.19

Đất chuyên dùng

CDG

748.74

734.08

14.66

653.07

95.67

Đất chưa sử dụng

CDS

61.76

64.63

-2.87

67.96

-6.2

Nguồn: Phòng TN&MT quận Gò Vấp
2.3. Tổng quan về dự án đường nối Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài
Vị trí, ranh giới :
• Điểm đầu : Nút giao Trường Sơn, quận Tân Bình.
• Điểm cuối : Nút giao Xuân Hiệp, quận Thủ Đức.
Thời gian thực hiện : 01/2007 - 12/2013
Chủ đầu tư: Công ty GS Engineering & Construction ( GS E&C ) – Hàn Quốc
TVTK –TVGS: Công ty Korea Consultant International - Hàn Quốc

Hình thức đầu tư: Đầu tư theo hình thức BT( xây dựng – chuyển giao ) nước
ngoài
Địa điểm: dự án đi qua 4 quận Tân Bình, Gò Vấp, Bình Thạnh, Thủ Đức
Tổng mức đầu tư: 7.696 (triệu VNĐ)
Tiến độ dự án : Ước tính tổng thời gian thực hiện dự án khoảng 04 năm từ 2009
– 2013.
Mục tiêu đầu tư xây dựng
Nhằm nâng cấp cơ sở hạ tầng giao thông đô thị, đáp ứng vận chuyển hành
khách công cộng, tạo tiền đề phát triển kinh tế xã hội, phát huy công suất sân bay Tân
Sơn Nhất đang được nâng cấp sắp đưa vào sử dụng. Giảm nguy cơ ùn tắc giao thông,
hạn chế tai nạn giao thông, cải thiện vệ sinh môi trường đô thị, góp phần thúc đẩy
11


Quy mô đầu tư xây dựng
Hướng tuyến
Tuyến đường Tân Sơn Nhất - Bình Lợi - Vành đai ngoài bắt đầu từ nút giao
thông Trường Sơn ( Sân bay Tân Sơn Nhất ) đi qua ngã năm Nguyễn Thái Sơn, cầu
Bình Lợi và kết thúc tại ngã tư Linh Xuân với tổng chiều dài khoảng 13,6 km.
Quy mô
Phần đường : tuyến dài khoảng 13,6 km, mặt đường bằng bê tông nhựa nóng,
mô đuyn đàn hồi yêu cầu Eyc=1900kg/cm2, chia ra :
Đoạn từ sân bay Tân Sơn Nhất nối vào đường vành đai trong gồm 02 nhánh,
mỗi nhánh rộng 20m, bố trí 03 làn xe.
Đoạn tuyến thuộc đường vành đai trong có qui mô theo quy hoạch rộng 60m,
bố trí 12 làn xe. Đoạn nối từ vành đai trong đến nút giao thông Linh Xuân(Quốc lộ
1A) rộng 30m, bố trí 06 làn xe.
Đoạn tuyến thuộc đường vành dai trong (từ nút giao Nguyễn Thái Sơn
đến cáh cầu Gò Dưa hiện hữu khoảng 1,3km về phía Thủ Đức) có quy mô theo quy
hoạch rộng 60m, bố trí 12 làn xe.

Bảng 2.3. Ước Tinh Tổng Chí Phí của Dự Án TSN – BL – VĐN
Đơn vị tính : Đồng
Khoản mục chi phí
Chi phí xây dựng
Chi phí xây dựng trực tiếp + gián tiếp
Lán trại tạm + văn phòng công trường
Thuế VAT
Chi phí QLDA & Chi phí khác
Chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng
Chi phí dự phòng
Tổng

Thành tiền
2.059.095.424.749
1.853.371.216.929
20.387.081.374
185.337.126.446
308.864.313.712
4.324.851.356
1.003.865.491.642
7.696.532.081.459
Nguồn : Ban Bồi Thường quận Gò Vấp

12


Dự án đường Tân Sơn Nhất – Bình Lợi – Vành đai ngoài có 3.812 hộ phải giải
tỏa, trong đó có 2.841 hộ giải tỏa trắng và 971 hộ giải tỏa một phần. Trong đó quận Gò
Vấp có 1.264 hộ phải giải tỏa, trong đó có 893 hộ giải tỏa trắng và 371 hộ giải tỏa một
phần. Quận Bình Thạnh có 998 hộ phải giải tỏa, trong đó có 870 hộ giải tỏa trắng và

128 hộ giải tỏa một phần. Quận Tân Bình có 292 hộ phải giải tỏa, trong đó có 43 hộ
giải tỏa trắng và 294 hộ giải tỏa một phần.Quận Thủ Đức có 1.250 hộ phải giải tỏa,
trong đó có 976 hộ giải tỏa trắng và 274 hộ giải tỏa một phần. Thời điểm bắt đầu thu
hồi đất bắt đầu tháng 7/2007 đối với các quận Gò Vấp, Thủ Đức, Tân Bình, riêng
quận Bình Thạnh bắt đầu thu hồi từ tháng 10/2007.
Thời điểm giao mặt bằng cho nhà đầu tư đối với quận Gò Vấp, Thủ Đức, Tân
Bình là ngày 31/12/2007 và quận Bình Thạnh là tháng 4/2008.
Khu vực bị ảnh hưởng bởi dự án trên địa bàn quận Gò Vấp
Địa điểm : Phường 1, 3, 4 quận Gò Vấp.
Diện tích đất thu hồi : 113.230,9 m2.
Bảng 2.4. Tổng Số Hộ Bị Giải Tỏa của Dự Án TSN – BL - VĐN
Đơn vị tính : Hộ
Phường

Một phần

Toàn bộ

Tổng

Phường 1

222

364

609

Phường 3

117

492

586

Phường 4

32

37

69

Tổng số hộ bị giải toả

371

893

1264

Nguồn: Ban bồi thường quận Gò Vấp

13


Hình 2.3. Vị Trí Tuyến Đường trong Quy Hoạch Phát Triển Giao Thông Thành
Phố Đến Năm 2020 và Tầm Nhìn Sau Năm 2020

Nguồn : www.govap.hochiminhcity.gov.vn

14


CHƯƠNG 3
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
3.1. Cơ sở lý luận
Cơ sở lý luận bao gồm những khái niệm, định nghĩa,…có liên quan đến đề tài.
Việc hiểu rõ cơ sở lý luận giúp người nghiên cứu có nền tảng vững chắc để lý luận và
trình bày kết quả đạt được.
3.1.1. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
Đảm bảo hài hòa lợi ích cua Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và lợi
ích của nhà đầu tư
Việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước dùng
vào mục đích quốc phòng, an ninh lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
gắn liền với lợi ích của Nhà nước, vừa là người chủ sở hữu vừa là người quản lí đất nước,
lợi ích của người đang sử đất bị thu hồi và lợi ích của các nhà đầu tư, người được Nhà
nước giao hoặc cho thuê đất. Các lợi ích này phải được giải quyết một cách hài hòa góp
phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, lợi ích của từng đối tượng được xử lý như sau :
Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định chính
sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi thường đất
và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài hòa lợi
ích của người sư dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư. Tất cả quyền này của Nhà nước đã
được quy định cụ thể tại các Điều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghị định 197/2004/NĐ_CP.
Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các quyền
của người sử dụng đất đã xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai.Thực hiện quyền
này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của mình. Do vậy, khi
Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người sử dụng đất khác vì

lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, Nhà


nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng, từ những quy định
tại Nghị định số 197/2004/NĐ_CP như sau:
Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với đất
bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tính theo
giá đất do công bố tại thời điểm thu hồi đất ( Khỏan 2 Điều 6 Nghị định 197/2004/NĐCP).
Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di dời, ổn
định chỗ ở, đời sống sản xuất, đào tạo nghề.....ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất
(các Điều 27, 28, 29, 32 Nghị định 197/2004/NĐ-CP )
Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình hạ
tầng cơ sở, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng hợp lí nhất. Để khuyến khích
các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi tài chính như
miễn giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, mà còn hoàn lại chi phí bồi thường, với mức
cao nhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước như đã
quy định tại điều 6 Khoản 1, Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và Khoản 4 Điều 5,
Khoản 3 Điều 6 Nghị định 198/2004/NĐ_CP ngày 3/12/2004 về thu tiền sử dụng đất. Nhà
nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất,
đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất,
phân bố sử dụng đất phục vụ đất phục vụ cho nhà đầu tư phát triển của đất nước đưa đến
dân giàu nước mạnh.
Đảm bảo công khai, dân chủ trong thực hiện
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch về
quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của Nhà
nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường. Tuy nhiên,
người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính sách bồi
thường, bồi thường và tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và công tác bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư được thực hiện công khai và họ được bàn bạc dân chủ.
Nguyên tắc này được thể hiện bằng các quy định cụ thể trong Nghị định số

197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
thi hành Luật Đất đai như sau:

16