Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 20102013 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TẠ THỊ LAN ANH

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2010-2013

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TẠ THỊ LAN ANH

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC
ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI MỘT SỐ
DỰ ÁN TRÊN ĐỊA BÀN THỊ XÃ BẮC KẠN
GIAI ĐOẠN 2010-2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Ngành: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. Hà Xuân Linh

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Ngƣời hƣớng khoa học

Tác giả luận văn

TS. Hà Xuân Linh

Tạ Thị Lan Anh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

ii

LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS Hà Xuân Linh, Trường Đại
học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi
nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo Khoa Quản
lý Tài nguyên, Phòng QLĐT Sau Đại học, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo Phòng TN&MT, Phòng Kinh
tế, Phòng Quản lý đô thị, Phòng Thống kê, Văn phòng đăng ký QSD đất thị
xã Bắc Kạn, các địa phương, hộ gia đình tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn tại địa phương.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn !
Tác giả luận văn

Tạ Thị Lan Anh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

iii

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU ................................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2
2.1. Mục tiêu tổng quát .................................................................................. 2
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài ....................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu ................................ 2
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................... 3
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản................................ 3
1.1.1. Bất động sản ..................................................................................... 3
1.1.2. Thị trường bất động sản ................................................................... 4
1.2. Giá đất, cơ sở khoa học xác định giá đất giá đất và thị trường bất
động sản trên thế giới ..................................................................................... 6
1.2.1. Khái quát về giá đất trên thế giới ..................................................... 6
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ...................................................... 7
1.2.3. Đấu giá đất của một số nước .......................................................... 11
1.3. Đất đai, nhà ở trong thị trường bất động sản Việt Nam........................ 12
1.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá đất ở nước ta........................... 12
1.3.2. Đánh giá nhu cầu về BĐS ở Việt Nam .......................................... 15
1.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở việt nam........................................... 16
1.4.1. Những quy định của pháp luật về đấu giá quyền SDĐ .................. 16
1.4.2. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá ở Việt Nam ................... 17
1.4.3. Đặc điểm giá đất trong thực hiện đấu giá quyền SDĐ .................. 21
1.4.4. Thực trạng đấu giá quyền SDĐ ở Việt Nam.................................. 24
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ......................................................................................................................... 30
2.1. Thời gian, địa điểm và đối tượng nghiên cứu ....................................... 30
2.1.1. Thời gian nghiên cứu ..................................................................... 30
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

iv

2.1.2. Địa điểm nghiên cứu ...................................................................... 30
2.1.3 Đối tượng nghiên cứu ..................................................................... 30
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 30
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 30
2.3.1. Điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội thị xã Bắc Kạn .......................... 30
2.3.2. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc
Kạn............................................................................................................ 30
2.3.3. Kết quả đấu giá một số dự án trên địa bàn tthị xã Bắc Kạn........... 31
2.3.4. Đánh giá hiệu quả, những tồn tại và các yếu tố ảnh hưởng đến
công tác đấu giá quyền sử dụng đất ......................................................... 31
2.3.5. Một số giải pháp, đề xuất đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất .................................................................................................... 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................... 32
2.4.1.Phương pháp chọn điểm nghiên cứu............................................... 32
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu thứ cấp:............................................ 32
2.4.3 Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp: .............................................. 32
2.4.4. Phương pháp thống kê và xử lý số liệu, phân tích tổng hợp.......... 33
2.4.5. Phương pháp chuyên gia ................................................................ 33
Chƣơng 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU............................................................... 34
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của thị xã Bắc Kạn ........ 34
3.1.1. Đặc điểm về điều kiện tự nhiên của thị xã Bắc Kạn ...................... 34
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................... 37
3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất................................................... 41
3.1.4. Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.............. 45
3.3. Khái quát công tác đấu giá quyền sử dụng đất thị xã Bắc Kạn ............ 45
3.3.1 Các văn bản về đấu giá quyền sử dụng đất ..................................... 46
3.3.2. Qui chế đấu giá quyền sử dụng đất ................................................ 46
3.2.3. Xác định giá khởi điểm để đấu giá ................................................ 50

3.3. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn thị xã .... 50
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

v

3.3.1. Khu dân cư đô thị phía nam thị xã Bắc Kạn .................................. 50
3.3.2. Khu dân cư tái định cư Đức Xuân ................................................. 53
3.3.3. Khu dân cư 244 .............................................................................. 56
3.3.4. Tổng hợp đấu giá quyền sử dụng đất từ 03 khu dân cư ................. 58
3.3.5. So sánh giá trúng đấu giá với giá chuyển nhượng thực tế trên thị
trường ........................................................................................................ 61
3.3.6. Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá .......................................... 62
3.4. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn
thị xã ............................................................................................................. 63
3.4.1. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền SDĐ ..................... 63
3.4.2. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền SDĐ .................. 69
3.4.6. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá quyền sử dụng
đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn ................................................................ 73
3.5. Một số giải pháp và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất .... 74
3.5.1. Giải pháp về chính sách của Nhà nước .......................................... 74
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ..................................................................... 75
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ......................................................... 77
3.5.4. Một số đề xuất đối với công tác đấu giá đất: ................................. 77
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ................................................................................... 79
1. Kết luận .................................................................................................... 79
2. Kiến nghị .................................................................................................. 80
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................... 82

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

vi

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Đấu giá đất

QSDĐ

: Quyền sử dụng đât

SDĐ

: Sử dụng đất

UBND

: Uỷ ban nhân dân

TM&MT

: Tài nguyên và Môi trường

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Cơ cấu các loại đất của thị xã Bắc Kạn năm 2013 .......................... 43
Bảng 3.2: Biến động sử dụng đất của thị xã Bắc Kạn giai đoạn 2010-2013 ... 44
Bảng 3.3: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư đô
thị phía nam thị xã Bắc Kạn ................................................................. 52
Bảng 3.4: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn tại khu dân cư đô
thị phía nam thị xã Bắc Kạn ................................................................. 52
Bảng 3.5: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu...................... 54
tái định cư Đức Xuân ........................................................................... 54
Bảng 3.6: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn .............................. 55
tại khu tái định cư Đức Xuân ............................................................... 55
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại khu dân cư 244 ......... 57
Bảng 3.8: Bảng so sánh kết quả trúng đấu giá với giá sàn tại khu dân cư 244 ...... 57
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả đấu giá 03 khu quy dân cư tại thị xã Bắc Kạn ......... 59
Bảng 3.10: Số người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất .............................. 59
Bảng 3.11: So sánh giá trúng ĐGĐ và chuyển nhượng thực tế trên thị trường..... 61
Bảng 3.12: Hiện trạng sử dụng đất sau khi đấu giá ......................................... 62
Bảng 3.13: Hiệu quả kinh tế của 3 dự án tham gia đấu giá ............................. 64
Bảng 3.14. Kết quả điều tra một số yếu tố ảnh hưởng đến ĐGĐ .................... 74

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

viii

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Đồ thị so sánh giá sàn, giá trúng đấu giá, giá thị trường ............... 61
Hình 3.2. Biểu đồ hiện trạng sử dụng đất tại các khu quy hoạch dân cư ....... 63

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia vô cùng quý báu, là
nguồn nội lực để XD và phát triển đất nước. Trong quá trình đổi mới, từ
năm 1986 đến nay, Đảng và Nhà nước đã đặc biệt quan tâm đến vấn đề
quản lý đất đai, Nghị quyết số 06/2004/NQ-CP ngày 19/5/2004 cũng đã
nêu rõ “Khai thác, sử dụng có hiệu quả các loại bất động sản; Đặc biệt là
BĐS nhà đất, phát huy tối đa nguồn lực từ đất đai, nhà và công trình trên
đất để phát triển kinh tế - xã hội phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện
đại hoá đất nước”. Đó có thể coi là bước đi quan trọng để từng bước chính
thức hoá và đưa thị trường BĐS vào hoạt động lành mạnh.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, từ năm 1993 Thủ tướng Chính phủ đã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Hình thức này trong thực tế đã đạt được một số thành quả làm thay đổi bộ mặt
của một số địa phương, nhưng trong quá trình thực hiện đã bộc lộ một số tồn

tại như việc định giá các khu đất dùng để thu tiền sử dụng đất tiến hành không
chặt chẽ ...
Để khắc phục những tồn tại đó trong những năm gần đây Nhà nước đã
thay đổi cơ chế và đưa ra đấu giá QSDĐ. Công tác đấu giá QSDĐ đã thực sự
là một hướng đi mới cho thị trường BĐS. Giá đất quy định và giá đất theo thị
trường đã xích lại gần nhau hơn thông qua việc đấu giá QSDĐ.
Công tác đấu giá QSDĐ tại một số dự án ở thị xã Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn
trong những năm qua đã đem lại hiệu quả về mặt kinh tế. Tuy nhiên, việc khai
thác quỹ đất hiện trạng như thế nào để đảm bảo hài hoà lợi ích giữa Nhà nước,
người sự dụng đất và các chủ đầu tư mà vẫn tạo động lực cho sự phát triển xã
hội là một vấn đề cần được nghiên cứu, làm rõ hơn nữa.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

2

Xuất phát từ thực tế trên chúng tôi nghiên cứu Đề tài: "Đánh giá hiệu quả
của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã
Bắc Kạn, tỉnh Bắc Kạn giai đoạn 2010-2013"
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở phân tích, đánh giá những thành công và tồn tại trong công
tác thực hiện đấu giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn, đề xuất một số giải
pháp nhằm tăng cường cho công tác quản lý trong đấu giá đất được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
- Đánh giá được điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý,
sử dụng đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn.
- Đánh giá được thực trạng việc đấu giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Kạn
trong giai đoạn 20010 – 2013.

- Đánh giá một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác đấu giá đất.
- Đề xuất giải pháp trong công tác chuyển quyền sử dụng đất để giúp
công tác quản lý được tốt hơn.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài nghiên cứu
- Ý nghĩa khoa học: Làm rõ các quy định của pháp luật hiện hành trong
việc đấu giá đất, thực trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải
pháp phù hợp.
- Ý nghĩa thực tiễn: Giúp học viên củng cố những kiến thức đã học và tiếp
xúc thực tế với vấn đề nghiên cứu.
Bắc Kạn là một thị xã trẻ mới thực hiện công tác ĐGĐ, thời gian qua
đã cho áp dụng ĐGĐ theo nhiều hình thức khác nhau, mỗi hình thức đều có
những thành công và hạn chế khác nhau. Vì vậy tiến hành nghiên cứu và
đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá qua các dự án khác nhau với các
phương án khác nhau nhằm đề xuất và góp ý giúp quy trình đấu giá ngày
càng hoàn thiện và đem lại hiệu quả cao nhất.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

Luận văn đầy đủ ở file: Luận văn full