đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự án trên địa bàn thị xã sơn tây, thành phố hà nội

MỤC LỤC
Lời cam đoan...................................................................................................... ii
Lời cảm ơn ........................................................................................................ iii
Mục lục ............................................................................................................ iv
Danh mục các chữ viết tắt................................................................................. vii
Danh mục bảng ............................................................................................... viii
Danh mục hình và biểu đồ ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài .................................................................................. 1
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài ...................................................................... 2
3. Yêu cầu của đề tài........................................................................................... 2
Chương 1 TỔNG QUAN TÀI LIỆU .................................................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất ................................................. 3
1.1.1. Khái niệm và các khái niệm ............................................................... 3
1.1.2. Giá đất và định giá đất ....................................................................... 5
1.1.3. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất........................................... 9
1.2. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới.................................................... 12
1.2.1. Đấu giá đất tại Trung Quốc .............................................................. 12
1.2.2. Đấu giá đất tại Đài Loan .................................................................. 16
1.2.3. Đấu giá đất tại Mỹ............................................................................ 17
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam .................................................... 19
1.3.1. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam ............... 19
1.3.2. Tình hình thực hiện công tác đấu giá QSD đất tại một số địa phương ...... 27
1.3.3. Tình hình thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội. ..... 28
Chương 2 NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................... 33
2.1. Đối tượng nghiên cứu ................................................................................ 33
2.2. Phạm vi nghiên cứu ................................................................................... 33
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................. 33
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của thị xã Sơn Tây ...... 33

iv

2.3.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây,
thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 ......................................... 33
2.3.3. Đánh giá hiệu quả đấu giá của một số dự án điển hình trong công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội ..... 34
2.3.4. Đánh giá hiệu quả trên các lĩnh vực của công tác đấu giá quyền
sử dụng đất tại địa bàn thị xã Sơn Tây .............................................. 34
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây ................................ 34
2.4. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................... 34
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu thứ cấp .............................................. 34
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ................................................. 35
2.4.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu sơ cấp .................................... 35
2.4.4. Phương pháp so sánh theo định mức ................................................ 36
2.4.5. Phương pháp tổng hợp, phân tích, xử lý số liệu ................................ 36
Chương 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .......................................................... 37
3.1. Khái quát chung về địa bàn nghiên cứu...................................................... 37
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên và cảnh quan môi trường .................. 37
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội của Thị xã .............................. 40
3.1.3. Công tác quản lý đất đai trên địa bàn Thị xã ..................................... 43
3.1.4. Đánh giá chung ................................................................................ 49
3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn
Tây, thành phố Hà Nội. ............................................................................. 51
3.2.1. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Sơn Tây ................................ 51
3.2.2. Quy trình thực hiện một dự án đấu giá quyền sử dụng đất ................ 52
3.2.3. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất .................................................. 52
3.2.4. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2014 ................ 64
3.3. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất một số dự án trên địa bàn

thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội ............................................................. 66

v


3.3.1. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở đối với 17 thửa
đất thuộc dự án Khu tái định cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây.......... 66
3.3.2. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu chợ cũ
Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây ...................................................... 75
3.3.3. Đánh giá hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu tập thể
trường Trung học Kỹ thuật xe máy, phường Xuân Khanh, thị xã
Sơn Tây ........................................................................................... 80
3.4. Đánh giá chung hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã
Sơn Tây, thành phố Hà Nội ....................................................................... 84
3.4.1. Ưu điểm và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất............ 84
3.4.2 Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.............................. 87
3.5. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa
bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội. ..................................................... 90
3.5.1 Công tác tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất ...................................... 93
3.5.2 Đối với người tham gia đấu giá ......................................................... 94
3.5.3 Đối với công tác quản lý đất đai và xây dựng đô thị .......................... 95
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ .......................................................................... 96
Kết luận ........................................................................................................... 96
Kiến nghị.......................................................................................................... 98

vi


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

TT
1
2
3
4
5
6

Chữ viết tắt
BĐS
BTHT,TĐC
CNTB
CSHT
CNH
CNH-HĐH

Chữ viết đầy đủ

7
8
9
10
11

ĐGQSDĐ
ĐTH
ĐS
GPMB
GCNQSDĐ

Đấu giá quyền sử dụng đất

12
13

HTKT
HHBĐS

Hạ tầng kinh tế

14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25

HĐH
HĐND
KHSDĐ
KT-XH
ADB
WB
QLDA

QHSDĐ
QH,KHSDĐ
QSDĐ
SDĐ
TĐC

Hiện đại hóa

Bất động sản
Bồi thường hỗ trợ, tái định cư
Chủ nghĩa tư bản
Cơ sở hạ tầng
Công nghiệp hóa
Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa
Đô thị hóa
Động sản
Giải phóng mặt bằng
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Hàng hóa bất động sản
Hội đồng nhân dân
Kế hoạch sử dụng đất
Kinh tế - Xã hội
Ngân hàng phát triển Châu Á
Ngân hàng thế giới
Quản lý dự án
Quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quyền sử dụng đất
Sử dụng đất
Tái định cư

vii


DANH MỤC BẢNG
STT

Tên bảng

Trang

3.1

Giá trị tổng sản phẩm trên địa bàn thị xã Sơn Tây ................................... 40

3.2

Thực trạng phát triển kinh tế của thị xã Sơn Tây năm 2014..................... 42

3.3

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014 của thị xã Sơn Tây ............................. 44

3.4

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2014....................... 64

3.5

Danh sách khách hàng trúng đấu giá (Nhóm 1) thuộc dự án Khu tái

định cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây ....................................................... 71

3.6

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất (Nhóm 1) thuộc dự án Khu tái
định cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây ....................................................... 71

3.7

Danh sách khách hàng trúng đấu giá QSD đất (Nhóm 2) thuộc dự án
Khu tái định cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây .......................................... 72

3.8

Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất (Nhóm 2) thuộc dự án Khu tái
định cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây ....................................................... 73

3.9

Danh sách khách hàng trúng đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu
chợ cũ Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây ................................................. 78

3.10 Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất dự án Khu chợ cũ Trung Sơn
Trầm, phường Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây...................................... 79
3.11 Danh sách khách hàng trúng đấu giá QSD đất thuộc Khu tập thể
trường Kỹ thuật xe máy, phường Xuân Khanh, thị xã Sơn Tây ............... 83
3.12 Kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất thuộc Khu tập thể trường
Kỹ thuật xe máy, phường Xuân Khanh, thị xã Sơn Tây .......................... 84
3.13 Chênh lệch giá đất giữa giá thị trường với giá trúng đấu giá .................. 88
3.14 Bảng tổng hợp tiêu chí đánh giá đối với người tham gia đấu giá QSD

đất tại 03 dự án ....................................................................................... 91

viii


DANH MỤC HÌNH VÀ BIỂU ĐỒ
STT

Tên hình và biểu đồ

Trang

Biểu đồ 3.1 Cơ cấu kinh tế thị xã Sơn Tây năm 2014 ........................................ 41
Biểu đồ 3.2 Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất đai thị xã Sơn Tây ............................... 45
Hình 3.1 Hình ảnh khu đấu giá quyền sử dụng đất thuộc dự án Khu tái định
cư Trung Hưng, thị xã Sơn Tây................................................................ 70
Hình 3.2 Hình ảnh Khu đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu chợ cũ
Trung Sơn Trầm, thị xã Sơn Tây .............................................................. 77
Hình 3.3 Hình ảnh khu đất đấu giá quyền sử dụng đất ở dự án Khu tập thể
trường Trung học Kỹ thuật xe máy, phường Xuân Khanh, thị xã Sơn Tây...... 82

ix


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái
tạo và trở thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Việc khai thác tiềm
năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự phát triển kinh tế - xã hội,

an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có có thể phát huy tiềm năng vốn có đó
của mình nếu như con người tác động tích cực và sử dụng có hiệu quả.
Hiện nay quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá ở nước ta đang diễn ra
mạnh mẽ thì việc đổi mới nền kinh tế - xã hội, cơ chế kinh tế thị trường, các
thành phần kinh tế đã từng bước được hình thành, phát triển mạnh, theo đó một
xu hướng tất yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản xuất và sản phẩm đầu ra đều trở
thành hàng hoá, trong đó đất đai cũng không phải là ngoại lệ, việc mua bán,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, sự
quản lý của Nhà nước cũng như các cấp chính quyền còn chưa chặt chẽ, dẫn đến
lợi nhuận thu được từ buôn bán bất động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất
cao từ đó vô hình chung đã tạo nên một "thị trường ngầm đất đai" mà giá cả đất
đai lại dựa trên sự thoả thuận giữa người mua và người bán. Để phát huy nguồn
nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa - hiện đại hóa đất nước, tạo
nguồn thu cho ngân sách Nhà nước cũng như việc nâng cao hiệu quả quản lý và
sử dụng đất. Đảng và Nhà nước ta đã luôn luôn đổi mới về chính sách pháp luật
hoàn thiện để phù hợp với tình hình phát triển nền kinh tế - xã hội, công tác đấu
giá quyền sử dụng đất đã thực sự là một hướng đi mới cho thị trường bất động
sản, đưa giá đất quy định và giá đất theo thị trường xích lại gần nhau hơn. Từng
bước chính thức hoá và đưa thị trường bất động sản vào hoạt động lành mạnh.
Thực hiện chủ trương đổi đất lấy cơ sở hạ tầng dưới hai hình thức đấu
thầu dự án và đấu giá quyền sử dụng đất, trong đó thực hiện các dự án sử dụng
quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương thức đấu giá quyền sử
dụng đất của Nhà nước. Những năm gần đây thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội

1


đã thực hiện các dự án quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng thông qua phương
thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm khắc phục khó khăn về vốn đầu tư và tìm
ra các nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án

đem lại lợi ích cho Nhà nước và nhân dân.
Để công tác đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng
thị trường công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không đơn giản,
Tôi nhận thấy tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công
tác đấu giá quyền sử dụng đất, được sự phân công của Khoa Quản lý đất đai,
dưới sự hướng dẫn của thầy giáo PGS.TS Nguyễn Thanh Trà. Tôi tiến hành
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số dự
án trên địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội”.
2. Mục đích nghiên cứu của đề tài
- Đánh giá được công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua một số dự án trên
địa bàn thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả trong công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
3. Yêu cầu của đề tài
- Số liệu điều tra phải đảm bảo chính xác, có độ tin cậy và tính pháp lý.
- Kết quả nghiên cứu phải trên cơ sở khoa học và thực tiễn.
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi.

2


Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận về đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm và các khái niệm
1.1.1.1. Bất động sản
Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia làm 02 loại bất động
sản và động sản. Mặc dù tiêu chí phân loại BĐS ở các nước khác nhau, nhưng
đều thống nhất BĐS gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Ở Việt
Nam tại Điều 181 Bộ Luật dân sự (2005) đã quy định “BĐS là tài sản không thể

di dời được bao gồm; đất đai; nhà ở; công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể
cả tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản gắn liền với đất
đai; các tài sản do pháp luật quy định” (Bộ Luật dân sự, 2005).
Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải các quốc gia của các nước phát
triển. Hệ thống quyền sở hữu chính thức của phương Tây tạo ra 6 tác động cho
phép công dân của họ tạo ra tư bản đó là: cố định tiềm năng kinh tế của tài sản;
tích hợp thông tin tản mác vào một hệ thống; làm cho dân chúng có trách nhiệm;
làm cho các tài sản có thể thay thế nhau; kết nối dân chúng; bảo vệ các giao dịch.
Ở các nước đang phát triển, bất động sản chiếm khoảng 3/4 tài sản quốc
gia, nhưng khoảng 85% mảnh đất ở đô thị và khoảng 40 - 50% các mảnh đất ở
nông thôn được nắm giữ theo cách mà chúng không thể dùng để tạo tư bản, chỉ
có 7% đất trên quần đảo Indonexia có chủ sở hữu rõ ràng (Hernando De Soto,
dẫn theo Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.1.1.2. Hàng hoá bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, thị trường bất động sản là thị trường mua
bán hàng hoá đặc biệt - Hàng hoá Bất động sản. Tính đặc biệt của HHBĐS được
xác định bởi thuộc tính của đất đai mà các tài sản khác không có: i) Đất đai là tài
nguyên thiên nhiên, tài sản quốc gia quý báu, môi trường sống, địa bàn để phân
bố dân cư và các lĩnh vực kinh tế, văn hoá - xã hội, khoa học - giáo dục, quốc

3


phòng - an ninh, tư liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế trong sản xuất nông
- lâm nghiệp, thành quả lao động, chiến đấu của nhiều thế hệ tạo lập nên, gắn với
chủ quyền quốc gia; ii) Đất đai có vị trí cố định, diện tích hữu hạn và độ phì biến
động theo thời gian, phụ thuộc vào việc sử dụng của con người; iii) Đất đai là
yếu tố cần thiết để thiết để tạo lập BĐS nói riêng và tài sản nói chung; iv) Là loại
hàng hoá không thể di dời, liên quan đến môi trường, cơ sở hạ tầng kỹ thuật (giao
thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước, điện), cơ sở hạ tầng xã hội (trường học,

bệnh viện); khu dân cư, thương mại, dịch vụ, nông nghiệp, công nghiệp; v) Là
loại hàng hoá có giá trị lớn, cần có vốn đầu tư dài hạn; vi) Là loại hàng hoá mà
việc giao dịch phải được pháp luật cho phép và được thực hiện theo một trình tự
pháp lý chặt chẽ. Đất đai là BĐS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy
định khác nhau về phạm vi giao dịch; vii) Không phải tất cả mọi BĐS đều trở
thành hàng hoá, ví dụ: BĐS là các công trình công cộng như các di tích lịch sử
văn hoá, danh lam thắng cảnh, công viên Quốc gia, đường giao thông, vườn hoa,
công viên (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
1.1.1.3. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hóa và dịch vụ bất động
sản được trao đổi. TTBĐS dược hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động
có liên quan đến giao dịch bất động sản như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế
chấp bất động sản. Thị trường bất động sản theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm
các hoạt động liên quan đến giao dịch bất động sản mà bao gồm cả các lĩnh vực
liên quan đến việc tạo lập bất động sản: quy hoạch, kế hoạch, giao đất, cho thuê
đất, đầu tư kinh doanh bất động sản (CIEM, 2008).
Phạm vi hoạt động của thị trường bất động sản do pháp luật của mỗi nước
quy định nên cũng không đồng nhất. Ví dụ: Pháp luật Australia quy định không
hạn chế quyền được mua, bán, thế chấp, thuê bất động sản và tất cả các loại đất,
bất động sản đều được mua, bán, cho thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy
định giao dịch bất động sản bao gồm chuyển nhượng bất động sản, thế chấp bất
động sản và cho thuê nhà (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).

4


1.1.2. Giá đất và định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất và định giá đất
a) Giá đất: Giá đất được sản sinh ra trên cơ sở các giao dịch về quyền sử
hữu hoặc quyền sử dụng, tuân thủ quy luật cung cầu nhưng do những đặc điểm

của hàng hoá đất đai tác động làm cho biến động của giá đất mang tính đặc thù;
vì vậy căn cứ vào chính sách kinh tế quốc gia và tình hình thị trường đất đai của
từng thời kỳ nhất định, Chính phủ đã xây dựng một chế độ quản lý giá đất tương
ứng, đảm bảo quyền lợi hợp pháp của Nhà nước và các bên giao dịch, duy trì sự
phát triển lành mạnh của thị trường đất đai và bất động sản.
b) Định giá đất: Là cơ sở của quản lý giá đất, tiêu chuẩn giá đất được định
ra một cách khoa học là yêu cầu của việc sử dụng hợp lý đất đai, quản lý đất đai
và giá đất ở cả tầm vĩ mô và vi mô. Định giá đất cung cấp tiêu chuẩn thị trường
cho việc hoạch định chính sách quản lý giá đất, đồng thời các tài liệu thị trường
về tiêu chuẩn, quy phạm quản lý giá đất thúc đẩy hệ thống hoá phương pháp định
giá và nâng cao độ chính xác của công tác định giá. Từ đó thấy rõ rằng có sự
quan hệ rất mật thiết giữa việc định giá đất với việc quản lý đất đai và quản lý thị
trường bất động sản. Quản lý tốt giá đất sẽ mang đến những tác động tích cực sau
đây: Đề phòng được giá cả đất đai tăng đột biến; đề phòng được nạn đầu cơ đất
đai; thúc đẩy sử dụng đất hợp lý; quy phạm hoá được hành vi giao dịch của hai
bên, góp phần xây dựng một thị trường đất đai có quy phạm, định giá đất được
khách quan và chính xác; ngăn chặn được thất thoát thu lợi của đất đai quốc hữu
(Tôn Gia Huyên và Nguyễn Đình Bồng, 2007).
1.1.2.2. Cơ sở giá đất và định giá đất
a) Giá trị đất và định giá đất
Đất đai là một trong những nhân tố cơ bản của sự tồn tại quốc gia. Đó là một
vật thể tự nhiên không do con người tạo ra tuy có thể làm thay đổi nó trong quá
trình sử dụng (được tưới tiêu, lấn biển, xây dựng nhà ở, đô thị...) và chính nhờ
vậy mà đất trở nên có giá trị. Giá trị của đất phụ thuộc vào mục đích sử dụng, giá
trị của một toà nhà khi dùng để thế chấp có thể khác với giá trị của nó khi đấu giá
hoặc bán trên thị trường tự do, vì vậy xác định giá cả thị trường của một bất động

5

sản không chỉ là một khoa học mà còn là một nghệ thuật, phụ thuộc vào nhiều
yếu tố ngoại lai cũng như tính chất của bản thân đất đai và bất động sản. Khi xác
định giá trị của đất hoặc bất động sản, phải phân biệt rõ ràng ý nghĩa của giá cả,
thị trường, giá thành và giá trị.
i) Giá cả được hình thành qua việc mua bán chuyển dịch, và thường được
dùng cho các cuộc trao đổi đã hoàn thành, đó là khoản thanh toán mà cả người
mua và người bán đều thoả thuận trong các điều kiện tại thời điểm giao dịch.
ii) Giá thành được dùng trong việc đánh giá các yếu tố liên quan đến quá
trình sản xuất, không phải để giao dịch, mà để đánh giá hiện trạng nên cần phải
phân biệt các loại giá thành trực tiếp, giá thành gián tiếp, giá thành xây dựng và
giá thành phát triển.
- Giá thành trực tiếp bao gồm chi phí lao động, nguyên vật liệu cần thiết
để xây dựng công trình, cũng gọi là "giá thành cứng".
- Giá thành gián tiếp là những chi phí ngoài lao động và nguyên vật liệu
bao gồm: giá thành quản lý, chi phí nghề nghiệp, tài chính, thuế, bảo hiểm
quyền lợi trong xây dựng, tiền thuê,... Giá thành gián tiếp cũng được gọi là giá
thành mềm.
- Giá thành xây dựng còn gọi là giá nhận thầu bao gồm giá thành trực tiếp
cộng với giá thành gián tiếp của nhà thầu.
- Giá thành phát triển là giá thành để nâng cấp bất động sản bao gồm đất
đai và các chi phí để đưa nó vào trạng thái sử dụng được, khác với giá thành xây
dựng, bao gồm lợi nhuận của nhà phát triển hoặc nhà đầu tư cho dự án.
iii) Giá trị, mối quan hệ giữa giá cả thị trường và giá thành trở thành khái
niệm tổng hợp của giá trị, nên giá trị có nhiều nghĩa trong hoạt động định giá, ý
nghĩa thực sự của nó là phụ thuộc vào chủ định và mục đích sử dụng. Trên thị
trường, giá trị thường được xem là sự dự báo lợi nhuận thu được trong tương lai.
Vì giá trị xuất hiện tại một thời điểm cho trước, sự đánh giá là phản ánh giá trị tại
một thời điểm cụ thể. Giá trị tại một thời điểm cho trước thể hiện cho người bán
và người mua giá tiền của hàng hoá, tài sản hoặc dịch vụ. Để tránh nhầm lẫn,
người định giá dùng các thuật ngữ "Giá trị thị trường", "Giá trị sử dụng", "Giá trị

6


đầu tư", "Giá trị ước định" hoặc các loại giá trị đặc biệt khác. Giá trị thị trường là
tiêu điểm của hầu hết hoạt động định giá và cũng là mục đích chính của nó.
b) Các yếu tố tác động tới giá đất
i) Địa tô: Là phần sản phẩm thặng dự do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sử hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra
đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất đã từng tồn tại trong các chế độ
chiếm hữu nô lệ, phong kiến, CNTB và cả trong thời kì đầu của XHCN, trong
chế độ chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự tạo ra.
- Phân loại địa tô: Trong chủ nghĩa tư bản, có các loại địa tô: Địa tô chênh
lệch, địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền. Dưới chế độ XHCN, khi ruộng đất
thuộc sở hữu toàn dân, không còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những
cơ sở kinh tế để hình thành địa tô tuyệt đối cũng bị xóa bỏ, những vẫn tồn tại địa
tô chênh lệch, song nó thuộc sở hữu của Nhà nước và khác về bản chất với địa tô
chênh lệch dưới chế độ chủ nghĩa tư bản.
- Để xây dựng mức địa tô cho từng thửa đất trong nông nghiệp có thể căn
cứ vào mức độ của 5 yếu tố cơ bản sau đây: Độ phì nhiêu của đất; điều kiện tưới
tiêu nước; điều kiện khí hậu; điều kiện địa hình và vị trí của thửa đất. Đối với
mỗi yếu tố lại chia thành nhiều mức khác nhau. Tổng hợp lại của cả 05 yếu tố đố
sẽ phản ánh mức địa tô khác nhau giữa các thửa đất. Đó là cơ sở để định giá đất.
- Sự khác nhau về giá đất đô thị với giá đấy nông nghiệp chỉ có thể giải
thích qua sự khác nhau của yếu tố chi phối đến mức địa tô. Điều khác biệt cơ bản
giữa đất đô thị và đất nông nghiệp là sự khác nhau về vị trí. Sự khác biệt đó
quyết định khả năng sử dụng đất đó vào việc gì (mục đích sử dụng), do đó quyết
định khả năng sinh lợi của thửa đất, tức là quyết định mức địa tô của đất đó. Hai
yếu tố chất đất và điều kiện địa hình đều có ảnh hưởng lớn đến địa tô, dù đất đó ở
đô thị hay ở vùng nông thôn hẻo lánh. Yếu tố điều kiện tưới tiêu và điều kiện khí

hậu chủ yếu được đề cập đến khi xem xét địa tô đất nông nghiệp.
ii) Lãi suất ngân hàng: Lãi suất ngân hàng là một trong số những yếu tố
quan trọng làm cho giá đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách
độc lập với giá đất cho nên có thể tách sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để

7


xem giá đất còn chịu ảnh hưởng của yếu tố nào. Có thể thấy rằng lãi suất ngân
hàng cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ cho lợi nhuận lớn hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân
hàng mà giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không
muốn bán với giá thấp, họ cũng có thể mua được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do
lượng tiền mua bán đất gửi vào ngân hàng, lúc nay giá đất tăng lên thì người bán
mới chấp nhận.
Trong phạm vi nền kinh tế quốc dân có thể nói lãi suất ngân hàng là như
nhau, không kể ở nông thôn hay thành thị. Nếu có chênh lệch thì cũng không
đáng kể. Như vậy, lãi suất ngân hàng chỉ quyết định giá đất đai nói chung, chứ
không quyết định giá đất đô thị cao hơn giá đất nông nghiệp.
iii) Quan hệ cung cầu: Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng
hóa thông thường được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu
vượt cung thì giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ
xuống, đó là nguyên tắc cân bằng cung cầu. Điều kiện hình thành là: Thứ nhất
người cung cấp và người tiêu dùng đều cạnh tranh về hàng hóa có cùng tính chất.
Thứ hai những hàng hóa có tính chất tự do điều chỉnh lượng cung theo biến động
giá cả. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ thuộc mối quan hệ cung quyết
định. Nhưng vì đất đai, khác các loại hàng hóa thông thường đó là đặc tính tự
nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói
riêng mà hình thành theo nguyên tắc cung cầu riêng.
Cung - Cầu của thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ

cung cầu trong thị trường hàng hóa thông thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt
trong định giá đất bởi vì cung của đất về cơ bản là cố định và bất biến. Giá cả đất
trong một khu vực nhất định sẽ được xác định bằng yếu tố cầu, như: Mật độ dân
cư; tỉ lệ tăng trưởng kinh tế; việc làm và mức thu nhập bình quân của người dân
tại địa phương; khả năng của hệ thống giao thông; tỉ lệ lãi suất vay thế chấp.
Mặt dù tổng cung của đất đai là cố định, nhưng định lượng cung của một
loại đất cụ thể hay cho một sử dụng cụ thể thì có thể tăng lên hoặc giảm xuống
thông qua việc điều chỉnh cơ cấu giữa các loại đất. Có thể thấy khi đất nông

8


nghiệp, đất phi nông nghiệp hoặc đất chưa sử dụng ở ngoại vi một thành phố
được điều chỉnh theo quy hoạch nhằm chuyển một số lớn diện tích này sang mục
đích làm khu dân cư đô thị đó nhờ thế mà tăng lên. Sự tăng số lượng diện tích đất
tại đô thị sẽ làm chậm sự tăng giá đất ở của khu vực này. Mặt khác, sự phát triển
của một khu vực nào đó dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày một nhiều hơn, giá
đất sẽ ngày một cao hơn (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.2.3. Các phương pháp định giá
Người định giá sử dụng những thủ tục đặc biệt để định giá bất động sản
bằng ba phương pháp phân tích dữ liệu: Giá thành, so sánh giá bán và vốn hoá
thu nhập; việc lựa chọn phương pháp phụ thuộc vào chủng loại của bất động sản,
mục đích của việc định giá và chất lượng cùng số lượng của các dữ liệu có được.
Cả ba phương pháp này đều có thể áp dụng cho rất nhiều phương án định giá,
nhưng một hay nhiều phương pháp trong đó có thể là thích hợp hơn cho những
nhiệm vụ đặc biệt như:
- Phương pháp giá thành có thể không thích hợp để đánh giá bất động sản
để tính khấu hao do sự huỷ hoại cơ học hoặc đã bị lỗi thời, vì rất khó xác định.
- Phương pháp so sánh giá bán không thể áp dụng cho những bất động sản
đặc biệt như nhà cửa bị từ chối xử lý vì không có sẵn tài liệu để so sánh.

- Phương pháp vốn hoá thu nhập ít khi được dùng để định giá bất động sản
là nhà ở do tư nhân chiếm hữu, tuy có thể được dùng cùng với những tư liệu
khác. Đặc biệt phương pháp vốn hoá thu nhập là không đáng tin cậy trong thị
trường bất động sản công nghiệp hoặc bất động sản thương mại. Dẫu sao thì
người định giá cũng phải dùng ít nhất là hai phương pháp và sự so sánh giữa các
kết quả sẽ giúp ích cho việc kiểm tra kết quả tốt hơn (Tôn Gia Huyên và Nguyễn
Đình Bồng, 2007).
1.1.3. Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm liên quan đến đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất
a) Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - Ai
trả giá cao nhất thì được mua (Từ điển tiếng Việt, 2002).

9


b) Đấu giá quyền sử dụng đất: Đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án
có sử dụng đất đối với quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết
cấu hạ tầng (Điều 62 Luật Đất đai, 2003).
c) Giá quyền sử dụng đất và giá trị quyền sử dụng đất
i) Giá quyền sử dụng đất: (Sau đây gọi là giá đất) là giá trị của quyền sử
dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất (Khoản 19 Điều 3 Luật Đất đai, 2013).
ii) Giá trị quyền sử dụng đất: Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định (Khoản 20
Điều 3 Luật Đất đai, 2013).
d) Tiền sử dụng đất: Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả cho Nhà
nước khi được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất (Khoản 21 Điều 3 Luật
Đất đai, 2013).
1.1.3.2. Nguyên tắc và phạm vi áp dụng đấu giá đất và đấu giá quyền sử
dụng đất

a) Nguyên tắc: Đấu giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất, theo nguyên tắc
quy định của Bộ Luật Dân sự 2005: “Bán đấu giá bất động sản”.
i) Việc bán đấu giá bất động sản được thực hiện tại địa phương nơi có bất
động sản hoặc do cơ quan tổ chức bán đấu giá xác định;
ii) Sau khi có thông báo về việc bán đấu giá bất động sản, những người
muốn mua phải đăng ký mua và phải nộp một khoản tiền. Trong trường hợp mua
được tài sản bán đấu giá, thì khoản tiền đặt trước được trừ vào giá mua; nếu
người mua từ chối thì không được hoàn trả khoản tiền đó. Người bán đấu giá
phải hoàn trả tiền đặt trước cho những người khác đã đăng ký mà không mua
được tài sản bán đấu giá. Danh sách những người đăng ký mua được công bố
công khai tại nơi bán đấu giá;
iii) Việc mua bán bất động sản bán đấu giá được lập thành văn bản có
chứng nhận của công chứng nhà nước và phải được đăng ký tại cơ quan nhà nước
có thẩm quyền (Điều 455 Bộ Luật Dân sự của nước CHXHCNVN, 1995).

10


b) Phạm vi áp dụng
Theo quy định tại khoản 1, điều 118 của Luật Đất đai 2013, phạm vi áp
dụng “Đấu giá quyền sử dụng đất”.
Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức đấu
giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:
i) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
ii) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
iii) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
iv) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
v) Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích
để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
vi) Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử

lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài
sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
vii) Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
viii) Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất
1.1.3.3. Các yếu tố tác động tới giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải quán triệt: Đất đai dùng vào các mục
đích khác nhau thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào
sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
a) Vị trí khu đất
Vị trí khu đất là một trong số những nhân tố quan trọng trong việc xác định
giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở
những vị trí mặt tiền sẽ cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí
ở các khu trung tâm, văn hóa, kinh tế - xã hội, thương mại,… sẽ có giá cao hơn các
vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền) hoặc cùng ở đường phố, nhưng vị
trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tượng tự
nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải
xác định vị trí đất là các nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất.

11


b) Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu
tư xây dựng cơ sở hạ tầng, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác
định giá đất. Ngược lại, một khu vực đầu tư cơ sở hạ tầng như hệ thống đường
giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, hệ thống thống thông tin liên lạc hiện
đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn,… (những yếu tố phục vụ trực tiếp và
thiết thực đối với đời sống sinh hoạt dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh
nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.

c) Điều kiện kinh tế - Xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện KT - XH phát triển thuận lợi cho kinh doanh thương
mại, văn phòng, cửa hành dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện thu hút
dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này tăng lên.
Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu công
nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung quanh,
dân cư đến đây sẽ dẫn đến giá đất giảm.
d) Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một số lô đất dùng để sử dụng cho các mục đích khác nhau thì giá đất của
nó cũng ảnh hưởng theo các mục đích đó, vì đất đai là một tài sản không giống
như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí,
có hạn chế về không gian vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn chế về số lượng
cung cấp nhưng nó lại cho một số chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa
là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến (Viện nghiên cứu địa chính, 2003).
1.2. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới
1.2.1. Đấu giá đất tại Trung Quốc
1.2.1.1. Quản lý đất đai và thị trường bất động sản
a) Năm hình thức của thị trường đất đai
i) Thị trường bán quyền sử dụng đất thuộc sở hữu nhà nước: Thị trường
này được biết đến như là thị trường sơ cấp, ở đó quyền sử dụng đất được bán cho
các nhà đầu tư và người sử dụng thông qua hình thức đấu giá, đấu thầu hay sự

12


đồng ý cho phép của cơ quan quản lý đất đai các cấp thay mặt cho Nhà nước.
Đây là loại hình thị trường hoàn toàn độc quyền.
ii) Thị trường chuyển quyền sử dụng đất thuộc sở hữu Nhà nước: Đây được
biết đến như là thị trường thứ hai, ở đó các nhà phát triển đất đai và các nhà quản
lý thực hiện việc phát triển đất đai, bán và chuyển quyền sau khi họ đã có quyền sử

dụng đất theo luật pháp. Loại thị trường này hoàn toàn mang tính cạnh tranh.
iii) Thị trường tài chính đất đai: Các hoạt động tài chính đối với thị trường
đất đai như là những nhân tố quyết định đến sự thành công của thị trường này.
Các giao dịch tài chính như cho thuê, thế chấp, chuyển quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất sẽ tiếp sức cho thị trường này, hoạt động kinh doanh bảo
hiểm sẽ giúp giảm bớt rủi ro mà các nhà quản lý và đầu tư có thể gặp phải. Theo
tính chất cơ bản của mối quan hệ kinh tế, thị trường tài chính đất đai có thể được
chia làm hai loại là thị trường cho thuê quyền sử dụng đất và thị trường thế chấp
quyền sử dụng đất.
iv) Thị trường đất đai liên quan đến nước ngoài: Thị trường này có thể được
xem như thị trường bất động sản liên quan đến người nước ngoài. Mối liên hệ về
kinh tế có thể là các doanh nghiệp nước ngoài thuê quyền sử dụng đất cho mục đích
đầu tư phát triển, hoặc cho thuê/bán công trình nhà xưởng hoặc công trình dân dụng
cho người nước ngoài để sử dụng. Đây là loại hình thị trường đặc biệt đang được
hình thành để phục vụ nhu cầu của các doanh nghiệp ngoài Trung Quốc bản địa.
v) Thị trường dịch vụ trung gian: Lĩnh vực hoạt động của thị trường này
bao gồm các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, định giá, đăng ký và phân xử.
Nếu không có hệ thống dịch vụ trung gian này thì sẽ khó có thể xây dựng cơ chế
thị trường hiệu quả.
b) Năm hệ thống quản lý thị trường đất đai
i) Hệ thống phân bổ đất đai: Cùng với yêu cầu là việc khai thác đất đai phải
được tiến hành theo đúng kế hoạch tổng thể, thì người sử dụng cũng như các nhà
đầu tư phải nắm giữ các nguồn tài nguyên và nguồn ngân sách tương ứng. Đồng
thời các bước để có được đất đai, việc đầu tư phát triển đất đai và việc chuyển
quyền đối với bất động sản (sau đầu tư) cần phải tuân theo các thủ tục pháp lý liên

13


quan đến việc tham gia vào thị trường đất đai để việc phân bổ tài nguyên đất đai

được thực hiện theo phương thức hợp lý, có trật tự và đạt hiệu quả cao.
ii) Hệ thống quản lý giá đất: Giá có vai trò đặc biệt quan trọng và tạo ra
những ảnh hưởng ổn định trong trao đổi thông tin, trong việc phân bổ đất đai,
tăng cường quản lý và thúc đẩy tiến bộ kỹ thuật. Hiện tại, hệ thống giá đất đang
được hình thành với giá nền giống như giá trên thị trường, giá bán thấp nhất sẽ
được chỉ đạo, quản lý giá đất sẽ được tăng cường.
iii) Hệ thống phân phối thu nhập: Nhiệm vụ trước tiên là phân định rõ
quyền tài sản và tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai. Về cơ bản, tỉ lệ và
cách thức hợp lý về phân phối giữa Nhà nước, các doanh nghiệp, các cá nhân và
giữa chính quyền trung ương với địa phương cần được định rõ, điều này giúp
nâng cao sáng kiến của các bên có liên quan.
iv) Hệ thống pháp luật của thị trường đất đai: Nền kinh tế thị trường cần
phải được luật pháp quản lý. Một hệ thống pháp luật hoàn thiện và đầy đủ là tối
cần thiết cho sự vận hành suôn sẻ của thị trường đất đai.
v) Hệ thống dịch vụ trung gian của thị trường: Hệ thống này liên quan chủ
yếu đến các thông tin về thị trường đất, thẩm định giá đất và các giao dịch về
quyền sử dụng đất, cung cấp các dịch vụ tư vấn, môi giới, thông tin, các vấn đề
kinh tế liên quan đến pháp luật, chính sách của chính phủ và khoa học kỹ thuật
(Tổng cục Quản lý Đất đai, 2012).
1.2.1.2. Xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu và
thỏa thuận song phương
Tại Trung Quốc, “Luật tài sản nhà đất’’ ra đời năm 1994, và thị trường
BĐS thực sự được xác lập từ năm 1988 quy định Nhà nước giao quyền SDĐ thuộc
quyền sở hữu Nhà nước. Trong một số năm nhất định và việc nộp tiền cho Nhà
nước về quyền SDĐ của người SDĐ được gọi là xuất chuyển nhượng quyền SDĐ.
Việc xuất chuyển nhượng quyền SDĐ có thể lựa chọn phương thức ĐG,
đấu thầu hoặc thỏa thuận song phương. Đối với đất để xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có điều kiện thì phải thực

14

hiện phương thức đấu giá và đấu thầu thì mới dùng phương thức thương lượng
song phương.
Tiền sử dụng đất trong trường hợp xuất chuyển nhượng quyền sử dụng đất
bằng phương tức thương lượng song phương không thể thấp hơn mức giá thấp
nhất của Nhà nước. Toàn bộ tiền SDĐ đều phải nộp vào ngân sách, đưa vào dự
toán để dùng vào việc xây dựng cơ sở hạ tầng và mở mang đất đai. Chính phủ
quy định cụ thể việc nộp tiền SDĐ và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền sử dụng đất bằng phương thức đấu giá, đấu thầu
hoặc thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu được giao cho Trung tâm tư vấn
thẩm định giá BĐS Trung quốc (CRECAC). Trung tâm được thành lập từ tháng
8/1992 theo giấy phép của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt động dưới sự
chỉ đạo của trực tiếp của Cục quản lý đất đai Quốc gia. Hiện nay, CRECAC chủ
yếu cung cấp dịch vụ như: Định giá BĐS, định giá tài sản, tư vấn về xây dựng,
văn phòng thương mại về SDĐ, lớp kế hoạch đầu tư cho các dự án SDĐ, nghiên
cứu thị trường sử dụng đất (Hồ Thị Lam Trà và Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.2.1.3. Thành quả
Năm 1998 Thâm Quyến thành lập thị trường BĐS, ngay trong năm đầu
178 thửa đất với diện tích 5.175.000m2 đã được chuyển nhượng bằng hình thức
đấu giá đất với số tiền thu được 12,88 triệu USD (trong đó 163.000m2 thực hiện
đấu giá thu được 9,28 triệu USD). Số tiền đó được chính quyền thành phố sử
dụng lập quỹ phát triển đất, xây dựng đô thị và phát triển đất (Phát triển 400ha
đất, khai thác 1200ha, xây dựng 20km đường và 2km kênh thoát nước) "Bất
động sản từ đó trở thành một trong những ngành công nghiệp chủ chốt của Đặc
khu kinh tế Thâm Quyến. Thị trường bất động sản đang phát triển cùng với việc
cải cách toàn diện hệ thống hành chính của nó. Tất cả những cố gắng này đã tạo
ra một con đường đẫn đến thành công cho sự phát triển kinh doanh bất động sản
và hình thành thị trường bất động sản đô thị Trung Quốc" (Tôn Gia Huyên và
Nguyễn Đình Bồng, 2007).

15


Ngày nay, nền kinh tế Trung Quốc đã đạt được sự phát triển vượt bậc
trong nhiều năm liên tiếp (trên 10%) thị trường đất đai cũng đã đóng góp phần
không nhỏ vào tỉ lệ tăng trưởng trên.
1.2.2. Đấu giá đất tại Đài Loan
Đài Loan đã tiến hành song song 2 chương trình là “Người cày có
ruộng” và “Bình quyền về đất đô thị” với nguyên tắc chủ đạo tối cao của công
cuộc cải cách là sử dụng đất một cách tối ưu. Chương trình “Bình quyền về
đất đô thị” kêu gọi thực thi bình quyền về đất đô thị và đóng góp tất cả lợi
nhuận thu được từ đất đô thị cho mục đích công cộng. Giá trị đất đô thị do các
chủ đất kê khai đăng ký được sử dụng làm cơ sở để thực thi chương trình này
và cách thức xúc tiến chương trình bao gồm việc đánh thuế đất theo giá trị đã
kê khai đăng ký và việc nhà nước mua đất của các chủ đất dựa vào giá trị kê
khai đăng ký đó. Mục tiêu cao nhất của chương trình là đưa tất cả giá trị gia
tăng của đất vào công quỹ nhằm cung cấp tài chính cho những đề án phát triển
cộng đồng và tăng phúc lợi cho nhân dân. Để sử dụng đất đô thị tốt hơn, một
chương trình dài hạn 10 năm đã được thiết lập nhằm củng cố đất đô thị với
mục đích sử dụng tốt hơn và làm cho thành phố phát triển, thịnh vượng. Việc
hoàn thành đề án củng cố đất đô thị sẽ làm cho 80% đất đai có hình thể méo
lệch không phù hợp cho xây dựng trở thành hình dáng đều đặn thích hợp cho
việc sử dụng, tạo thêm được nguồn đất công ích rất lớn. Một thành tựu khác
do các đề án về củng cố đất đô thị đem lại là làm cho đất đai ban đầu chỉ có
20% là mặt đường trở thành 100% đất mặt đường, nhờ vậy giá trị đất đã tăng
lên trung bình là 6,4 lần.
Kết quả khi thi hành chương trình “Bình quyền về đất đô thị” đã đạt được
ngoài quỹ đất khoảng 150.000 hecta đất công được giữ lại để "Đổi đất lấy hạ
tầng" còn có đạt được các thành tựu sau:

(1) - 28% đất đô thị của các chủ đất lớn đã được bán.
(2) - Số chủ đất đô thị không có biệt thự giảm xuống 59%.
(3) - Những gia đình chủ đất đô thị tăng 14% và bình quân đất đai mỗi gia
đình nắm giữ giảm xuống 12%.

16


(4) - Diện tích đất đô thị sử dụng để xây nhà đã tăng 700%.
(5) - Số lượng nhà xây ở khu vực đô thị tăng 229%.
(6) - Diện tích tầng nhà xây tăng 330%.
(7) - Tổng ngân sách dành cho quỹ phúc lợi xã hội tăng 410%.
Những đặc trưng nêu ở mục (1), (2), (3) nói trên đã chỉ ra rằng việc thâu
tóm các quyền về đất đô thị ở Đài Loan bị phân tán dần dần và việc tích tụ, mánh
lới, đầu cơ trục lợi đất đô thị đã được hạn chế một cách hữu hiệu. Những đặc trưng
nêu ở mục (4), (5), (6) nói trên cũng cho thấy việc sử dụng đất đô thị một cách có
hiệu quả ở Đài Loan đang được đẩy mạnh, còn đặc trưng ở mục (7) chứng tỏ rằng
những đề án cho phúc lợi xã hội và công ích cũng đang phát triển ở Đài Loan với
một quy mô rộng lớn, do đó ngày càng nhiều người trên đảo được hưởng phần lợi
ích thu được từ việc giá đất đô thị tăng lên (Nhan Ái Tĩnh, 1999).
1.2.3. Đấu giá đất tại Mỹ
1.2.3.1. Đấu thầu cạnh tranh - Đấu giá bất động sản
Đấu thầu cạnh tranh để xác định lại bất động sản được chấp nhận phổ biến
hơn và được nhiều cơ quan chính phủ áp dụng. Đạt được sự hiểu biết về hình
thức luân chuyển đấu giá của việc tiếp thị bất động sản đòi hỏi góc nhìn ở qui mô
ngành và sự tăng trưởng nhanh chóng của nó trong những năm gần đây.
Ưu điểm của phương pháp bán đấu giá BĐS có thể tóm tắt như sau:
- Tiếp thị có mục tiêu, hướng hành động.
- Phản ứng thị trường bắt buộc do ngày bán xác định trước.
- Điều khoản giao dịch do người bán kiểm soát.

- Giao dịch công khai.
- Kết thúc nhanh chóng.
Hiện nay hơn 110 tỷ $ USD bất động sản và tài sản cá nhân được bán đấu
giá hàng năm trên thị trường nước Mỹ. Con số này không bao gồm thị trường
chứng khoán hay sản phẩm nông nghiệp. Số lượng BĐS bán đấu giá ước tính
vượt quá 28 tỷ USD/năm, phần lớn lượng bán ra này do một số hãng tương đối
nhỏ thực hiện.

17


1.2.3.2. Các thành phần tham gia đấu thầu cạnh tranh - đấu giá bất động sản
- Chính phủ Mỹ, các cơ quan Chính phủ là những người sử dụng lớn nhất
các dịch vụ bán đấu giá BĐS như: Cơ quan quản lý cựu chiến binh; cơ quan quản
lý nhà ở liên bang.
- Những người đầu tư bất động sản, thường giữ một danh mục tài sản
trong cặp hồ sơ của họ, khi có quyết định từ bỏ bất động sản riêng hoặc có dự
báo thay đổi ở thị trường bắt buộc phải đánh giá lại các tài sản nắm giữ, nhiều
người tìm đến sự trợ giúp của những hãng bán đấu giá.
- Cơ quan quản lý nông trại và các cơ quan khác đã sử dụng các hãng đấu
giá tư nhân thành công nhất để giảm việc kiểm kê tài sản họ đang kiểm soát.
Những rắc rối gần đây trong các tổ chức tài chính đã thúc đẩy mở rộng ứng dụng
phương pháp đấu giá.
- Các chủ sở hữu trang trại, nhà ở, doanh nghiệp nhỏ sử dụng phương
pháp đấu giá thường xuyên vì nhiều lý do khác nhau.
Nói chung, những chủ sở hữu khác nhau bán vì những lý do khác nhau,
nhưng có một điều không thay đổi: Các nhà đầu tư tinh khôn ngày nay rất giác
ngộ về giá trị thời gian của tiền bạc và muốn có kết quả nhanh chóng. Họ hiểu
rằng thị trường có thể thay đổi rất nhanh và tài sản đem bán có thể hao mòn
nhanh chóng khi giá trị bắt đầu sụt giảm. Điều suy xét chủ chốt này kết hợp với

giá đang duy trì của tài sản có thể là động cơ chủ yếu đối với một số người.
Những người khác đặt kế hoạch tiếp thị để bán, nhằm tạo ra hình thức bán nhanh
nhất. Từ lúc bắt đầu lên danh sách đấu giá tới lúc bán bất động sản và kết thúc
trong vòng 30 đến 45 ngày.
Trong bối cảnh nền kinh tế ngày nay, các tổ chức tài chính trở nên nhậy
cảm hơn với những tài sản được xếp loại là bất động sản khác có sở hữu (OREO)
trên sổ sách của họ. Hệ quả là họ trở nên năng nổ hơn trong việc tiếp thị những
tài sản như vậy thông thường bằng phương pháp đấu giá.
Nhiều công ty lớn nhất ở Mỹ cũng tìm cách xác định lại bất động sản bằng
phương pháp đấu giá. Khoảng hơn 40 % tổng số tài sản của công ty Fortune 500
nằm trong bất động sản .

18


Do sát nhập hoạt động thu nhận nhiều tài sản đó cần phải xác định lại nhằm
cơ cấu lại công ty. Rõ ràng là việc xác định lại các tài sản đó là thiết yếu cho việc
hợp nhất và thu nạp thành công cũng như việc tổ chức lại công ty tổng thể chịu sức
ép bởi những biến đổi do thị trường chi phối trong các kế hoạch chiến lược .
1.2.3.3. Tổ chức đấu giá bất động sản
Ở Mỹ có gần 35.000 người bán đấu giá chuyên nghiệp. Trong số đó có
gần 5.000 người thuộc hiệp hội những người bán đấu giá quốc gia, và khoảng
70% bất động sản bán theo phương pháp đấu giá do gần 1000 hãng tiếp thị đấu
giá điều hành trên toàn nước Mỹ.
Người tiếp thị bán đấu giá có kinh nghiệm sẽ có khả năng thông tin cho
khách hàng về việc áp dụng phương pháp đấu giá là thích đáng trong mọi trường
hợp. Tiếp thị bán đấu giá hoạt động tốt ở hai thị trường mạnh và thị trường yếu.
Sự thành công của nó có thể coi là sự thực hiện một kế hoạch tiếp thị bền vững.
Nên lập kế hoạch đúng đắn, quá trình này sẽ thông báo và thu hút khách mua
tiềm năng, thúc đẩy họ cạnh tranh để mua tài sản đó. Sự cạnh tranh này biểu lộ

ưu điểm so với phương pháp thoả ước tư nhân, trong đó người môi giới liên tục
động viên người bán giảm giá để chuyển nhượng tài sản (Stephen J Martin, bản
dịch Mai Mộng Hùng và Tôn Gia Huyên, 2003).
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1. Cơ sở pháp lý về đấu giá quyền sử dụng đất tại Việt Nam
1.3.1.1. Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai 1993
Hiến pháp 1980, đã quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật.
a) Luật Đất đai năm 1987, sắc luật đầu tiên trong thời kỳ đổi mới, đánh
dấu sự trưởng thành của quản lý đất đai ở Việt Nam theo hướng xây dựng Nhà
nước pháp luật.
b) Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, làm cho đất đai
không được coi là tài sản quý, tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm,
mua bán ngầm diễn ra phổ biến Nhà nước không kiểm soát được.

19