Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2011 2013 (Luận văn thạc sĩ)

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƢỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ ĐỨC

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ
ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THỊ XÃ QUẢNG YÊN, TỈNH QUẢNG NINH
GIAI ĐOẠN 2011 – 2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Hữu Hồng

THÁI NGUYÊN - 2014

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử

ể bảo vệ một học vị nào.

Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã

được cảm ơn và thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Tác giả

Trần Thị Đức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm ơn
PGS.TS Nguyễn Hữu Hồng đã trực tiếp hướng dẫn trong suốt thời gian tơi thực
hiện đề tài.
Tơi cũng xin cám ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo khoa Quản lý
Tài nguyên, Phòng quản lý đào tạo sau Đại học - Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Phịng Tài ngun và Mơi trường thị xã Quảng
Yên, Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất thị xã Quảng Yên, Trung tâm phát
triển quỹ đất thị xã Quảng Yên, đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu, thực hiện
đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!

Tác giả

Trần Thị Đức

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN .....................................................................................................................ii
MỤC LỤC ..........................................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................................. v
DANH MỤC BẢNG..........................................................................................................vi
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH............................................................................vii
MỞ ĐẦU .............................................................................................................................. 1
1.1. Tính cấp thiết của đề tài ..................................................................................1
1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài .......................................................................3
1.2.1. Mục tiêu ......................................................................................................... 3
1.2.2. Yêu cầu .......................................................................................................... 3
1.3. Ý nghĩa của đề tài………………………………………………………… 3
Chƣơng 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................................. 4
1.1. Cơ sở lí luận của đề tài ...................................................................................4
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài ...............................................................................4
1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai ....................................................................... 4
1.2.2 Thị trường đất đai trên thế giới .................................................................... 5
1.2.3 Thị trường đất đai Việt Nam ........................................................................ 7
1.2.4. Công tác định giá đất trên thế giới và Việt Nam .................................... 12
1.2.5. Tình hình và nguyên nhân biến động giá đất tại tỉnh Quảng Ninh ...... 19
1.3. Cở sở pháp lý của đề tài................................................................................21
Chƣơng 2: ĐỐI TƢỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ....24
2.1. Đối tượng nghiên cứu ...................................................................................24
2.2. Địa điểm và thời gian tiến hành....................................................................24
....................................................................................................... 24

...................................................................................................... 24

2.3. Nội dung nghiên cứu ....................................................................................24
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại địa bàn thị xã Quảng Yên ......... 24
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Quảng Yên ................ 24
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

iv

2.3.3 Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã
Quảng Yên giai đoạn 2011 - 2013. ..................................................................... 24
2.4. Đề xuất một số giải pháp ..............................................................................24
2.5. Phương pháp nghiên cứu ..............................................................................24
2.5.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu ...................................................... 25
2.5.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ........................................................ 25
2.5.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường theo mẫu phiếu ...................... 27
2.5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu ............................... 27
Chƣơng 3 : KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................28
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội tại địa bàn thị xã Quảng Yên ................28
3.1.1. Điều kiện tự nhiên và tài nguyên thiên nhiên ......................................... 28
3.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội ............................................................................ 37
3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thị xã Quảng Yên ....................... 39
3.2.1. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thị xã Quảng Yên ..................... 39
3.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại thị xã Quảng
Yên .......................................................................................................................... 41
3.3. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng
Yên giai đoạn 2011 – 2013 ..................................................................................43
3.3.1. Ảnh hưởng của tình hình biến động dân số và GDP/đầu người ........... 44

3.3.2. Ảnh hưởng của loại đường phố đến giá đất ............................................ 45
3.3.3. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất ................................................... 57
3.3.4. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất ................... 58
3.3.5. Ảnh hưởng của các dự án quy hoạch khu dân cư đến giá đất ............... 59
3.5. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác định giá đất..............61
KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ ............................................................................................. 64
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS

: Bất động sản

CNTB

: Chủ nghĩa tư bản

CNXH

: Chủ nghĩa xã hội

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

KDC

: Khu dân cư

KTXH

: Kinh tế xã hội

PTTH

: Phổ thông trung học

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SXKD

: Sản xuất kinh doanh

THCS

: Trung học cơ sở

UBND

: Ủy ban nhân dân

GTGT

: Giá trị gia tăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

vi

DANH MỤC BẢNG

Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 trên địa bàn thị xã Quảng Yên ........... 40
Bảng 3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tính đến ngày
31/12/2013 ................................................................................................ 42
Bảng 3.3. Tình hình biến động dân số và GDP/đầu người ....................................... 44
Bảng 3.4. Giá đất của các đường phố nhóm I ........................................................... 45
Bảng 3.6. Giá đất của các đường phố nhóm III ........................................................ 51
Bảng 3.7. Giá đất của các đường phố nhóm IV ........................................................ 53
Bảng 3.8. Giá đất của các đường phố nhóm V ......................................................... 56
Bảng 3.9. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất của tuyến đường phố
Trần Khánh Dư ......................................................................................... 57
Bảng 3.10. Ảnh hưởng của vị trí lơ đất đến giá đất của tuyến đường phố
Trần Nhân Tông ....................................................................................... 57
Bảng 3.11. Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền của lô đất đến giá đất .................... 58
Bảng 3.12: Đặc điểm của một số khu dân cư ............................................................ 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

vii

DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ, HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí thị xã Quảng n ................................................................... 29
Hình 3.2: Nhiệt độ trung bình các tháng trong năm từ năm 2005 -2010 .................. 31
Hình 3.3: Lượng mưa trung bình các tháng trong năm từ năm 2005 - 2010 ............ 31
Hình 3.4. Phố Lê Lợi ................................................................................................. 45
3.5:

1- nhóm I ......... 46

Hình 3.6: Trục đường quốc lộ 18A qua địa phận phường Minh Thành ................... 48
Hình 3.7: Giá đất ở thị trường trung bình thuộc Vị trí 1- khu vực 1- nhóm II ......... 49
Hình 3.8: Tuyến đường Biểu Nghi – Phà Rừng ........................................................ 51
3.9

-

.............................. 52

Hình 3.10: Ngã ba chợ Rộc – xã Tiền An ................................................................. 53
3.11

1 xã Tiền

-

................................................. 54

Hình 3.12. Đoạn đường thuộc xã Liên Hịa .............................................................. 55
Hình 3.13. Bản đồ KDC Hậu Sơn ............................................................................. 59
Hình 3.14. Bản đồ KDC Đầm 3 ................................................................................ 60

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

1

MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
ThÞ tr-êng bÊt động sản ở Việt Nam đà đ-ợc hình thành và đang trong quá
trình phát triển b-ớc đầu đ-ợc mở rộng. Đến nay các tác nhân tham gia thị tr-ờng
này bắt đầu hoạt động có hiệu quả tạo cơ sở cho tính -u việt của thị tr-ờng này hoạt
động. Quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá quan trọng của thị tr-ờng đó. Vì thế
giá quyền sử dụng đất hay nói ngắn gọn là giá đất có một vị trí đặc biệt trong thị
tr-ờng bất động sản, thu hút đ-ợc sự quan tâm của rất nhiều đối t-ợng. Đất đai là
một nhu cầu thiết yếu của mỗi tổ chức, cá nhân, hộ gia đình bởi vì đất đai là điểm
tựa để sinh hoạt, lao động, sản xuất Tất cả mọi ng-ời đều có nhu cầu có chỗ ở, tất
cả mọi xà hội đều cần đất đai để phát triểnCó thể nói không có đất không có sự
tồn tại của xà hội loài ng-ời. Đặc biệt, đối với cá nhân, hộ gia đình đất đai đóng vai
trò hết sức quan trọng vì nhu cầu có chỗ ở là nhu cầu thiết u cđa con ng-êi, hay
nh­ c¸c cơ ta th­êng nãi an cư mới lạc nghiệp. Tuy nhiên, đất đai lại không thể
đ-ợc sản xuất đại trà nh- các loại hàng hoá khác bởi những đặc tr-ng của nó vì thế
đất đai ngày càng trở nên khan hiếm. Mà đất càng khan hiếm thì giá của nó ngày
càng cao. Sự thực hiển nhiên đó giải thích vì sao khi đi mua đất quan tâm hàng đầu
của tất cả mọi ng-ời không phân biệt giàu, nghèo chính là giá đất.
Giỏ t là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị trường - sự quản lí của Nhà
nước. Nhà nước điều tiết quản lí đất đai qua giá hay nói một cách khác, giá đất là

cơng cụ kinh tế để người quản lí và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để
người sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà nước điều chỉnh các quan
hệ đất đai theo quy hoạch sử dụng và pháp luật.
Vấn đề xác định giá đất nếu được thực hiện tốt sẽ trở thành cơng cụ đắc lực
trong chính sách tài chính đất đai, góp phần thực thi cơng bằng về quyền sử dụng
đất theo đúng pháp luật, giúp Chính phủ điều tiết và quản lý thị trường bất động sản
và khắc phục những yếu kém trong công tác quản lý, sử dụng đất, đảm bảo sử dụng
đất tiết kiệm và có hiệu quả. Thực tế hiện nay cho thấy giá đất gây rất nhiều bức xúc
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

2

cho cả cơ quan có thẩm quyền và người dân bi vỡ giỏ t quỏ cao. Ngoài ra giá đất
trong bồi th-ờng giải phóng mặt bằng khi Nhà n-ớc thu hồi cũng còn nhiều bất cập
gây tình trạng lôn xộn nh- trong thêi gian qua.
Quảng Yên là một thị xã ven biển nằm ở phía Tây Nam của tỉnh Quảng Ninh,
thuộc Vùng Đông Bắc Bộ, Việt Nam. Với những lợi thế tối ưu về vị trí địa lý nằm
liền kề giữa 3 thành phố là Hải Phòng, Hạ Long và ng Bí thơng qua hệ thống
giao thơng đường bộ, đường thuỷ. Thị xã Quảng Yên có điều kiện phát triển kinh tế
đặc biệt là có tiềm năng lớn về cửa mở giao lưu thương mại trong nước cũng như
Quốc tế bằng đường biển và liên kết không gian kinh tế với các thành phố Hạ Long,
Hải Phòng để tạo thành trục kinh tế động lực ven biển Hải Phòng - Quảng Yên - Hạ
Long của vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Để đáp ứng nhu cầu phát triển của thị xã
và tốc độ đơ thị hóa, nhiều dự án đầu tư đã được triển khai, nhiều hạng mục cơng
trình, các tuyến đường được nâng cấp mở rộng,… tuy nhiên trong quá trình phát triển
đã nảy sinh nhiều bất cập đặt ra trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai, mà giá
đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu gây ra những khó khăn vướng mắc đó.

Những vướng mắc trong công tác bồi thường, GPMB tái định cư khi Nhà nước thu
hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài
chính khi được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,…dẫn đến tình trạng
thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp hành chính sách pháp luật về đất
đai và khó khăn cho các cấp chính quyền trong việc thực thi các chính sách, pháp luật
về đất đai tại địa phương.
Xuất phát từ thực tế trên, để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, làm
sáng tỏ cơ sở khoa học trong công tác định giá đất, nghiên cứu đầy đủ và chi tiết về
thực trạng giá đất ở và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở, dưới sự hướng dẫn
của thầy giáo - PGS.TS. Nguyễn Hữu Hồng, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, chúng tôi đã tiến hành thực hiện đề tài: “Nghiên cứu một số yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn
2011 - 2013".
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

3

1.2. Mục tiêu và yêu cầu của đề tài
1.2.1. Mục tiêu
* Mục tiêu tổng quát
Trên cơ sở kết quả nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh đề xuất một số giải pháp góp phần nâng
cao hiệu quả công tác định giá đất trên địa bàn.
* Mục tiêu cụ thể :
- Tìm hiểu giá đất ở thực tế và giá đất do Nhà nước quy định trên địa bàn thị
xã Quảng Yên.
- Điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại một số đường phố đặc
trưng để tìm ra những yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thị xã Quảng Yên, tỉnh

Quảng Ninh.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp với
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường.
1.2.2. Yêu cầu
- Các số liệu, tài liệu có liên quan đến quy định về giá đất sẽ được cập nhật
đầy đủ phù hợp với tình hình thực tế.
- Các số liệu, tài liệu phải đảm bảo khách quan, trung thực, phản ánh chính xác
các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở.
- Đề nghị, kiến nghị, phải có tính khả thi.
1.3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học:
Cập nhật đầy đủ các văn bản có liên quan đến giá đất ở theo quy định của
Luật Đất đai (2003), Nghị định của Chính phủ, Thơng tư hướng dẫn của Bộ Tài
ngun và Mơi trường, Bộ Tài chính và các Quyết định của Uỷ ban nhân dân
tỉnh Quảng Ninh và các ngành hữu quan.
- Ý nghĩa trong thực tiễn:
Việc học tập và nghiên cứu đề tài góp phần xác định thực trạng về giá đất
ở, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Quảng Yên, trên cở sở
đó đề xuất các giải pháp để tăng cường quản lý Nhà nước về giá đất nói chung
và địa bàn nghiên cứu nói riêng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

4

Chƣơng 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lí luận của đề tài

Xã hội lồi người ln ln phát triển khơng ngừng và những gì phục vụ cho
con người cũng biến đổi theo, một trong những nhu cầu quan trọng của con người
mang tính thiết yếu chỉ sau thức ăn cho sự tồn tại của con người đó chính là đất đai
hay có thể nói một cách rộng hơn, khoa học hơn đó chính là bất động sản. Nó gắn
liền với con người ngày từ thủa sơ khai và tầm quan trọng của nó cũng ngày được
khẳng định theo tiến trình phát triển loài người. Thật vậy, đất đai là nguồn tài
ngun vơ giá và khơng bao giờ có thể xác định được hết giá trị của nguồn tài
nguyên quý giá đó như thế nào. Đất đai đã, đang và sẽ đóng góp vai trị cực kỳ quan
trọng cho bất kỳ một lĩnh vực nào đó trong mỗi quốc gia trên thế giới và thực tế đã
chứng minh một cách rõ nét điều đó. Trên thế giới thì mỗi một quốc gia có những
quan niệm về bất động sản, về bề dày lịch sử khác nhau từ việc tạo ra nó, quản lý,
sử dụng, phát triển và kinh doanh nó và chung nhất là sự điều tiết của Nhà nước về
mặt pháp lý đối với nó trong tổng thể các mối quan hệ kinh tế, chính trị, xã hội của
một thực thể xã hội nhất định.
Ở Việt Nam cũng vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với quy
định đất có giá, quyền sử dụng đất có thể mua bán, trao đổi, từ đó hệ thống thị
trường bất động sản dần dần được hình thành, phát triển và khơng thể phủ nhận
được vai trị của thị trường này trong việc thúc đẩy phát triển nền kinh tế - xã hội và
nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
1.2. Cơ sở thực tiễn của đề tài
1.2.1. Tổng quan thị trường đất đai
Thị trường là tập hợp những người mua và người bán tác động qua lại lẫn nhau
dẫn đến khả năng trao đổi (Robert và Daniel, 1994). Đó là nơi trao đổi hàng hố được
sản xuất ra, cùng với các quan hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau
thơng qua trao đổi hàng hố.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu

/>

Luận văn đầy đủ ở file: Luận văn full