Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại xã Tân Mỹ, huyện Chiêm Hóa, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 20132015

ĐẠI HỌC TÂN TRÀO
KHOA NÔNG - LÂM - NGƯ NGHIỆP

BÁO CÁO
KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP
Tên đề tài:
"Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho hộ gia đình, cá nhân tại xã Trung Mầu – huyện Gia
Lâm – thành phố Hà Nội giai đoạn 201"

Giảng viên hướng dẫn : ThS. Trần Thị Bình
ThS. Nguyễn Thị Minh Huệ
Họ tên sinh viên
: Quan Thị Diệu Gấm
Lớp
: Cao đẳng Quản lý đất đai K1
Khóa học
: 2013 - 2016
Chuyên ngành
: Quản lý đất đai
Hệ đào tạo
: Chính quy

Tuyên Quang, tháng 5/2016


LỜI CAM KẾT
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu và
kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực dưới sự hướng dẫn và chỉ bảo
tận tình của giảng viên ThS. Trần Thị Bình, ThS. Nguyễn Thị Minh Huệ.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được

cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Tuyên Quang, tháng 5 năm 2016
SINH VIÊN

Quan Thị Diệu Gấm


LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là một giai đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của
mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và
vận dụng những kiến thức mà mình đã học được trong nhà trường.
Trong suốt quá trình điều tra, nghiên cứu đề tài, ngoài sự nỗ lực của bản
thân, tôi đã nhận được sự hướng dẫn nhiệt tình, chu đáo của các thầy cô và sự
giúp đỡ nhiệt tình của UBND xã Tân Mỹ.
Tôi xin chân thành cảm ơn trường Đại học Tân Trào nơi đào tạo, giảng dạy
và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu tại trường.
Tôi xin chân thành cảm ơn giảng viên ThS. Trần Thị Bình và ThS. Nguyễn
Thị Minh Huệ giảng viên Khoa Nông - Lâm - Ngư nghiệp, người đã trực tiếp
hướng dẫn, chỉ bảo và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành khóa
luận tốt nghiệp này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô trong Khoa Nông - Lâm - Ngư
nghiệp đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ. Đồng thời tôi xin chân thành cảm ơn các
cô chú, anh chị đang công tác tại UBND xã Tân Mỹ, các ban ngành đoàn thể
cùng nhân dân trong xã đã tạo mọi điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình thực
tập tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Tuyên Quang, tháng 5 năm 2016
SINH VIÊN

Quan Thị Diệu Gấm

MỤC LỤC
Nội dung

Trang

LỜI CAM KẾT
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Phần 1: MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
Phần 2: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Nội dung quản lí Nhà nước về đất đai

i
ii
vi
vii
1
1
2
3
3
3

2.1.2. Căn cứ pháp lí về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

4

2.2. Một số quy định trong văn bản quy phạm pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1. Đăng kí đất đai
2.2.2.Đối tượng kê khai đăng ký quyền sử dụng đất
2.2.3. Vai trò của đăng ký đất đai
2.2.4. Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm đăng ký đất đai
2.2.5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.6. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.7. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất
2.2.8. Những trường hợp không được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất
2.2.9. Thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.10. Trình tự thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất lần đầu
2.3. Sơ lược tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trong cả nước
2.3.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của tỉnh Tuyên Quang
2.3.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất của huyện Chiêm Hóa
Phần 3: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1.1. Đối tượng nghiên cứu
3.1.2. Phạm vi nghiên cứu

3.2. Địa điểm và thời gian thực hiện

5
5
6
6
6
7
8
9
10
11
12
15
15
16
17
19
19
19
19
19


Nội dung
3.3. Nội dung nghiên cứu
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của xã Tân Mỹ
3.3.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai
của xã Tân Mỹ
3.3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất tại xã Tân Mỹ
3.3.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp cho
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của xã Tân Mỹ
3.4. Phương pháp nghiên cứu
3.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu
3.4.2. Phương pháp xử lý số liệu
3.4.3. Phương pháp so sánh
3.4.4. Phương pháp xử lý số liệu
Phần 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
4.1.1. Điều kiện tự nhiên
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội
4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
của xã Tân Mỹ
4.2. Hiện trạng sử dụng đất và công tác quản lý đất đai xã Tân Mỹ
4.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015
4.2.2. Tình hình quản lý Nhà nước về đất đai của xã Tân Mỹ
4.3. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ của xã Tân Mỹ
giai đoạn 2013 - 2015
4.3.1. Đánh giá công tác cấp GCNQSDĐ theo các năm
4.3.2. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ
gia đình, cá nhân
4.3.3. Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất cho các loại đất
4.4. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải pháp
cho công tác cấp GCNQSDĐ của xã Tân mỹ
4.4.1. Thuận lợi
4.4.2. Khó khăn
4.4.3. Một số giải pháp nhằm đấy mạnh công tác cấp GCNQSDĐ của xã
Tân Mỹ

Phần 5: KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ
5.1. Kết luận
5.2. Đề nghị
TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trang
19
19
19
19
20
20
20
20
20
20
21
21
21
23
30
31
31
34
38
38
39
41
42
42

43
44
46
46
46
48


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

STT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐĐC

Bản đồ địa chính

2
3
4
5
6
7
8
9

10
11
12
13
14
15
16
17
18
19

CP
CV
GCN
GCNQSD
BCD
NĐ
NQ
CT
STNMT
BTNMT
TU
TT
UBND
TNMT
TW
HD
NLN
PNN

Chính phủ
Công văn
Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận quyền sử dụng
Ban chỉ đạo
Nghị định
Nghị quyết
Chỉ thị
Sở Tài nguyên Môi trường
Bộ Tài nguyên Môi trường
Tỉnh ủy
Thông tư
Ủy ban nhân dân
Tài nguyên môi trường
Trung ương
Hướng dẫn
Nông lâm nghiệp
Phi nông nghiệp


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Nội dung

STT
1
2

Bảng 4.1. Dân số, lao động của xã Tân Mỹ tính đến 31/12/2015.
Bảng 4.2. Một số chỉ tiêu về thu nhập của xã Tân Mỹ tính đến

3

31/12/2015
Bảng 4.3. Hiện trạng sử dụng đất năm 2015 của xã Tân Mỹ.

4
5

Bảng 4.4. Kết quả cấp GCNQSDĐ giai đoạn 2013 - 2015
Bảng 4.5. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho các hộ gia đình, cá nhân xã

6

Tân Mỹ giai đoạn 2013 - 2015.
Bảng 4.6. Kết quả cấp GCNQSDĐ cho các loại đất xã Tân Mỹ giai
đoạn 2013 - 2015.

Trang
28
29
32
39
40
41



Phần 1
MỞ ĐẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài

Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng các cơ
sở kinh tế, văn hóa, an ninh quốc phòng… Mỗi quốc gia, mỗi địa phương được
phân bổ bởi một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh giới và vị
trí.
Đối với Việt Nam, trải qua mấy nghìn năm lịch sử, nhân dân lao động cần cù,
sáng tạo đã đấu tranh anh dũng để dựng nước, giữ nước và bảo vệ từng tấc đất đến
ngày hôm nay, vì thế trong mọi thời đại Nhà nước ta luôn quan tâm thích đáng đến
công tác quản lý đất đai. Theo điều 54 - Hiến pháp năm 2013 đã khẳng định: “Đất
đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước,
được quản lý theo theo pháp luật”.
Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai thì
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được thực hiện đầy đủ,
nghiêm túc, điều đó không chỉ đảm bảo sự thống nhất trong quản lý mà còn đảm
bảo quyền lợi của người sử dụng đất, giúp người sử dụng đất yên tâm thực hiện
các quyền, đầu tư, sản xuất, kinh doanh và xây dựng các công trình trên đất, đồng
thời là cơ sở cho người sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ đối với Nhà nước.
Tuy nhiên trong thực tế hiện nay tại địa bàn huyện Chiêm Hóa, tỉnh Tuyên
Quang việc tranh chấp, lấn chiếm, khiếu nại, tố cáo về đất đai vẫn thường xuyên
xảy ra và việc giải quyết các vấn đề này còn rất nan giải do thiếu các giấy tờ pháp
lý như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản đồ, sổ sách … hoặc nếu có nhưng
tài liệu đã quá cũ, không được cập nhật bổ sung kịp thời.


Tân Mỹ là một xã thuộc huyện Chiêm Hóa, hiện đang phát triển theo nền cơ
cấu kinh tế nông nghiệp với nhu cầu sử dụng đất nhằm phát triển kinh tế, cải thiện
đời sống của người dân. Vì vậy việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
hộ gia đình, cá nhân trong xã để người sử dụng đất yên tâm đầu tư sản xuất kinh
doanh nông nghiệp là rất cần thiết. Đồng thời tìm hiểu những thuận lợi, khó khăn

để đề ra các giải pháp khắc phục đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất tại xã Tân Mỹ.
Từ thực tế trên, được sự đồng ý của Khoa Nông - Lâm - Ngư nghiệp, Trường
Đại học Tân Trào và dưới sự hướng dẫn của giảng viên ThS. Trần Thị Bình và ThS.
Nguyễn Thị Minh Huệ, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân tại xã Tân Mỹ,
huyện Chiêm Hóa, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2013-2015” .
1.2. Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn xã
Tân Mỹ, huyện Chiêm Hóa, tỉnh Tuyên Quang giai đoạn 2013- 2015.
- Đánh giá những khó khăn thuận lợi trong công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất trên địa bàn xã Tân Mỹ.
- Đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đảm bảo các quyền của người sử dụng đất, cũng như công tác
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn xã Tân Mỹ.


Phần 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài
2.1.1. Các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
Tại điều 22, Luật Đất đai năm 2013 [6] quy định nội dung quản lý nhà nước
về đất đai, bao gồm:
- Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện văn bản đó.
- Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập
bản đồ hành chính.
- Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản
đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá
đất.

- Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
- Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất.
- Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thống kê, kiểm kê đất đai.
- Xây dựng hệ thống thông tin đất đai.


- Quản lý tài chính về đất đai và giá đất.
- Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
- Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định
của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai.
- Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai.
- Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý
và sử dụng đất đai.
- Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai.
Như vậy công tác cấp GCNQSDĐ là một trong những nội dung quan trọng và
được quan tâm nhiều nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Qua đó xác
định được mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước và người sử dụng đất, nhằm thực
hiện mục tiêu quản lý đất đai chặt chẽ đúng mục đích, đúng đối tượng, đúng theo
quy hoạch, kế hoạch và theo pháp luật.
2.1.2. Căn cứ pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.1.2.1. Các văn bản pháp luật của trung ương
- Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2014.
- Nghị định số 43/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014 NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ

quy định về thu tiền sử đụng dất.
- Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT ngày 05 tháng 7 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT - BTNMT ngày 05 tháng 7 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính.


- Thông tư số 25/2014/TT - BTNMT ngày 05 tháng 7 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư số 30/2014/TT - BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích
sử dụng đất, thu hồi đất.
- Thông tư số 02/2015/TT - BTNMT ngày 27 tháng 01 năm 2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/NĐ - CP và
Nghị định số 44/2014/NĐ - CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ.
- Thông tư số 76/2014/TT - BTC ngày 01 tháng 8 năm 2014 về hướng dẫn
nghị định số 45 về thu tiền sử dụng đất.
- Quyết định số 1839/QĐ - BTNMT ngày 27 tháng 8 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai
thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước.
2.1.2.2. Các văn bản của tỉnh Tuyên Quang
- Quyết định số 16/2014/QĐ - UBND ngày 13 tháng 10 năm 2014 quy định
hạn mức giao đất ở và diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở; hạn mức
giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ
gia đình, cá nhân trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
- Quyết định số 01/2015/QĐ - UBND ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chủ
tịch Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành giá đất 5 năm (2015 - 2019) trên địa
bàn tỉnh Tuyên Quang.
- Quyết định số 22/2014/QĐ - UBND ngày 10 tháng 11 năm 2014 của Chủ

tịch Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành đơn giá đo đạc, đăng ký đất đai, tài sản
gắn liền với đất, lập HSĐC, cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.


- Nghị quyết số 32/2015/NQ - HĐND ngày 15 tháng 7 năm 2015 của Hội
đồng nhân dân tỉnh về quy định mức thu, chế độ thu, nộp, đối tượng thu, quản lý
và sử dụng một số loại phí, lệ phí thuộc lĩnh vực tài nguyên và môi trường áp
dụng trên địa bàn tỉnh Tuyên Quang.
2.2. Một số quy định trong văn bản quy phạm pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất
2.2.1. Đăng ký đất đai
Luật Đất đai năm 2013 [6] quy định:
Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý về đất đối với thửa đất vào HSĐC. Đăng ký đất đai
gồm 2 loại:
- Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu là việc thực hiện thủ tục lần
đầu để ghi nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài
sản khác gắn liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào HSĐC, áp
dụng đối với các trường hợp:
+ Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng.
+ Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký.
+ Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký
- Đăng ký biến động là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận sự thay đổi về một
hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
+ Người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, kế thừa, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; người sử
dụng đất, được cho phép đổi tên.
+ Có thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích, số hiệu, địa chỉ thửa đất.

+ Chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi thời hạn sử dụng đất.


+ Chuyển từ hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm
sang hình thức thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê....
2.2.2. Đối tượng kê khai đăng ký quyền sử dụng đất
Luật Đất đai năm 2013 [6] quy định đối tượng kê khai đăng ký, bao gồm:
- Người đang sử dụng đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp, góp vốn, bảo lãnh, tặng cho, cho thuê lại.
- Người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi
thời hạn sử dụng đất, thay đổi ranh giới sử dụng đất.
2.2.3. Vai trò của đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
- Là điều kiện để đảm bảo Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ đất đai
trong phạm vi lãnh thổ.
- Là nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung, nhiệm vụ khác
của quản lý Nhà nước về đất đai [5].
2.2.4. Những người sử dụng đất chịu trách nhiệm đăng ký đất đai
Luật Đất đai năm 2013 [6] quy định những người sử dụng đất chịu trách
nhiệm đăng ký đất đai gồm:
- Người đứng đầu tổ chức.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã trong trường hợp:
+ Đất công ích xã (đất nông nghiệp).
+ Đất phi nông nghiệp đã giao để sử dụng vào mục đích xây dựng trụ sở Ủy
ban nhân dân.
+ Đất xây dựng các công trình công cộng phục vụ hoạt động văn hóa, giáo
dục, y tế, thể dục thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa địa...

- Người đại diện cho cộng đồng dân cư.
- Người đứng đầu cơ sở tôn giáo.
- Thủ trưởng đơn vị quốc phòng, an ninh.
- Chủ hộ sử dụng đất.
- Cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Người có chung quyền sử dụng đất hoặc người đại diện cho nhóm người có
chung quyền sử dụng đất đó.
2.2.5. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
GCNQSDĐ là chứng thư có giá trị pháp lý xác lập mối quan hệ giữa Nhà
nước với người sử dụng đất về quyền hạn và nghĩa vụ trong việc sử dụng đất đai
[6].
Giấy chứng nhận được cấp theo Thông tư số 23/2014/TT - BTNMT [1]: Gồm
một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi
Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x
265mm; bao gồm các nội dung theo quy định như sau:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ "Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" in màu đỏ; mục
"I. Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" và số
phát hành giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục "II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất", trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp giấy chứng nhận; số vào sổ cấp giấy chứng nhận.
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục "III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất" và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận".

- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục "IV. Những thay
đổi sau khi cấp giấy chứng nhận"; nội dung lưu ý đối với người được cấp giấy
chứng nhận; mã vạch.
- Trang bổ sung giấy chứng nhận in chữ màu đen gồm dòng chữ "Trang bổ
sung giấy chứng nhận"; số hiệu thửa đất; số phát hành giấy chứng nhận; số vào sổ
cấp giấy chứng nhận và mục "IV. Những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận"
như trang 4 của giấy chứng nhận.
2.2.6. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều 98 Luật Đất đai năm 2013 [6] quy định:
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được cấp theo từng thửa đất. Trường hợp người sử dụng đất đang sử
dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng một xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu
thì được cấp một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
- Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu
chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những
người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và cấp cho mỗi người 01 giấy chứng nhận; trường hợp các
chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một giấy chứng nhận và trao
cho người đại diện.
- Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất được nhận
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất sau khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Trường hợp người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với


đất không thuộc đối tượng phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc được miễn, được
ghi nợ nghĩa vụ tài chính và trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm thì
được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài

sản khác gắn liền với đất ngay sau khi cơ quan có thẩm quyền cấp.
- Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng thì phải ghi cả họ, tên vợ và họ, tên
chồng vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất, trừ trường hợp vợ và chồng có thỏa thuận ghi tên một
người.
Trường hợp quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi
họ, tên của vợ hoặc chồng thì được cấp đổi sang giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và
họ, tên chồng nếu có yêu cầu.
- Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu
ghi trên giấy tờ hoặc giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng
không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng
đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp
đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng
đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn
nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới
thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực
tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích


chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.2.7. Những trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Tại điều 99 Luật Đất đai năm 2013[6] quy định những trường hợp được

cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Người sử dụng đất đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
(Hộ gia đình, cá nhân; cộng đồng dân cư; cơ sở tôn giáo; các tổ chức;...).
- Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sau ngày 01 tháng 7 năm 2014.
- Người được nhận chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, góp vốn,
nhận chuyển quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp bằng quyền sử dụng
đất để thu hồi nợ.
- Người sử dụng đất theo kết quả hòa giải thành công (đối với tranh chấp đất
đai, theo bản án hoặc quyết định của tòa án nhân dân; quyết định thi hành án của
cơ quan thi hành án hoặc quyết định về giải quyết khiếu nại, tố cáo về đất đai của
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành).
- Người trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất,
khu công nghệ cao và khu kinh tế.
- Người mua nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
- Người được Nhà nước thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất, người mua
nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước.
- Người sử dụng đất tách thửa, hợp thửa, chia tách quyền sử dụng đất, hợp
nhất quyền sử dụng đất.
- Người sử dụng đất đề nghị cấp đổi hoặc cấp lại do bị mất.
2.2.8. Những trường hợp không được cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất


Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ - CP [4] quy định những trường hợp không
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm:
- Tổ chức, cộng đồng dân cư được Nhà nước giao đất để quản lý.
- Người đang quản lý, sử dụng đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích của
xã, phường, thị trấn.
- Người thuê, thuê lại đất của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại

đất của nhà đầu tư xây dựng, kinh doanh kết cấu hạ tầng trong khu công nghiệp,
cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
- Người nhận khoán đất trong các nông trường, lâm trường, doanh nghiệp
nông, lâm nghiệp, ban quản lý rừng phòng hộ, ban quản lý rừng đặc dụng.
- Người đang sử dụng đất không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Người sử dụng đất có đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc
quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
- Tổ chức, Ủy ban nhân dân cấp xã được Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất để sử dụng vào mục đích xây dựng công trình công cộng gồm đường giao
thông, công trình dẫn nước, dẫn xăng, dầu, khí; đường dây truyền tải điện, truyền
dẫn thông tin; khu vui chơi giải trí ngoài trời; nghĩa trang, nghĩa địa không nhằm
mục đích kinh doanh.
2.2.9. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Điều 105 Luật Đất đai năm 2013 [6] quy định thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, bao gồm:
- Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho tổ chức, cơ sở tôn giáo; người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự
án đầu tư; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.


Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan Tài nguyên và Môi
trường cùng cấp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
tài sản khác gắn liền với đất.
- Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng
dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

- Đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận, giấy chứng nhận
quyền sở hữu nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà thực
hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc cấp
đổi, cấp lại giấy chứng nhận, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng thì do cơ quan tài nguyên
và môi trường thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2.2.10. Trình tự thực hiện đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
lần đầu
2.2.10.1. Trình tự thực hiện
Quyết định số 1839/QĐ - BTNMT [2] quy định trình tự thực hiện như sau:
* Người sử dụng đất.
- Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai (đối với từng
tỉnh nộp vào cơ quan khác do cấp tỉnh quy định) hoặc cơ quan tiếp nhận hồ sơ do
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
- Hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân
cấp xã nếu có yêu cầu.
- Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ, hợp lệ thì trong 03 ngày làm việc cơ quan
tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm thông báo, hướng dẫn cho người nộp hồ sơ hoàn
thiện hồ sơ.
* Cơ quan tiếp nhận hồ sơ.


Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm lập phiếu, vào phiếu, tiếp nhận hồ sơ
và trả kết quả cho người nộp hồ sơ.
- Trường hợp nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp
xã phải thực hiện các công việc sau:
+ Thông báo cho văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện việc trích đo địa chính
thửa đất hoặc kiểm tra trích đo địa chính thửa đất đối với những nơi chưa có bản
đồ địa chính.
+ Xác định hiện trạng sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, sự phù

hợp với quy hoạch,...
+ Kiểm tra hồ sơ.
+ Niêm yết, công khai kết quả kiểm tra hồ sơ trong 15 ngày làm việc.
+ Xem xét, giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai.
+ Gửi hồ sơ đến văn phòng đăng ký đất đai.
- Trường hợp nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng
ký đất đai thực hiện các công việc sau:
+ Gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để:
Xác nhận về hiện trạng, nguồn gốc, thời điểm sử dụng, tình trạng tranh chấp
đất đai, sự phù hợp hay không phù hợp với quy hoạch..
Kiểm tra, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ trong 15 ngày làm việc.
xem xét, giải quyết các ý kiến phản ánh về nội dung công khai; gửi hồ sơ đến Văn
phòng đăng ký đất đai.
+ Trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính thửa đất nơi chưa có bản
đồ địa chính hoặc nếu đã có bản đồ địa chính nhưng bị thay đổi hoặc kiểm tra bản
trích đo.
+ Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa nếu cần thiết và xác nhận xem
đủ điều kiện hay không đủ điều kiện cấp giấy.
* Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện các công việc sau:


- Cập nhật thông tin thửa đất, tài sản gắn liền với đất, đăng ký vào hồ sơ
địa chính.
- Gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa
vụ tài chính; chuẩn bị hồ sơ để cơ quan Tài nguyên và Môi trường trình ký giấy
chứng nhận.
* Cơ quan Tài nguyên và Môi trường.
- Kiểm tra hồ sơ, trình cơ quan có thẩm quyền ký giấy.
- Chuyển hồ sơ đã giải quyết cho Văn phòng đăng ký đất đai.
* Văn phòng đăng ký đất đai.

- Cập nhật, bổ sung việc cấp giấy vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Trao giấy chứng nhận cho người được cấp giấy đã hoàn thành nghĩa vụ tài
chính.
- Gửi giấy chứng nhận về Ủy ban nhân dân cấp xã để trao cho người được
cấp giấy nộp hồ sơ tại Ủy ban nhân dân cấp xã.
* Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận.
Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận nộp bản chính giấy tờ theo quy
định trước khi nhận giấy.
2.2.10.2. Thành phần hồ hồ sơ
Quyết định số1839/QĐ - BTNMT [2] quy định thành phần, số lượng hồ
sơ gồm:
* Thành phần:
- Đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liến với đất.
- Bản sao một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất sau:
+ Giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời hoặc có tên trong sổ địa chính,
sổ đăng ký ruộng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.


+ Giấy tờ hợp pháp về tặng, cho, thừa kế quyền sử dụng đất.
+ Giấy tờ về trao nhà tình nghĩa, tình thương.
+ Giấy tờ về chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được Ủy ban nhân dân
cấp xã nơi có đất xác nhận đã chuyển nhượng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993.
* Số lượng hồ sơ: 01 bộ hồ sơ.
2.2.10.3. Thời gian giải quyết hồ sơ
Quyết định số 1839/QĐ - BTNMT [2] quy định thời gian giải quyết hồ sơ
như sau:
- Không quá 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ.
- Đối với các xã vùng xâu vùng xa, các xã miền núi, vùng có điều kiện kinh tế

khó khăn thì được tăng thêm 15 ngày làm việc.
- Thời gian trả hồ sơ không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả.
2.2.10.4. Đối tượng thực hiện
Quyết định số 1839/QĐ - BTNMT [2] quy định đối tượng thực hiện như
sau:
- Hộ gia đình, cá nhân.
- Cộng đồng dân cư.
- Tổ chức.
- Cơ sở tôn giáo.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được quyền sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
- Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án tại Việt Nam.
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
2.2.10.5. Cơ quan thực hiện.
Quyết định số 1839/QĐ - BTNMT [2] quy định cơ quan thực hiện như sau:
- Cơ quan có thẩm quyền quyết định.


+ Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
+ Ủy ban nhân dân cấp huyện.
+ Sở Tài nguyên và Môi trường được ủy quyền cấp.
- Cơ quan hoặc người có thẩm quyền được ủy quyền cho Sở Tài nguyên và
Môi trường.
- Cơ quan thực hiện.
+ Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
+ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất đối với những nơi chưa thành lập
Văn phòng đăng ký đất đai.
- Cơ quan phối hợp.

Ủy ban nhân dân cấp xã; cơ quan thuế; cơ quan quản lý về nhà ở; Phòng
Tài nguyên và Môi trường; Sở Tài nguyên và Môi trường.
2.2.10.6. Lệ phí
- Lệ phí địa chính: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định mức thu.
- Trường hợp hộ gia đình, cá nhân ở nông thôn thì không phải nộp lệ phí địa
chính [2].
2.3. Sơ lược tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2.3.1. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong cả nước
Thực hiện Nghị quyết số 30/2012/QH13 của Quốc hội, Chỉ thị số 1474/CT TTg ngày 24 tháng 8 năm 2011 và Chỉ thị số 05/CT - TTg ngày 04 tháng 4 năm
2013 của Thủ tướng Chính phủ, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các Bộ, ngành, địa phương
trong cả nước đã tập trung chỉ đạo quyết liệt, tạo sự chuyển biến mạnh mẽ cả trong
nhận thức và tổ chức thực hiện. Kết quả cấp giấy chứng nhận lần
đầu của cả nước đạt tỷ lệ cao và đã hoàn thành chỉ tiêu theo yêu cầu của Quốc hội
và Chính phủ đề ra.