Tài liệu quản lý rủi ro lớp quản lý xây dựng quản lý dự án

TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI
KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
--------

TIEÅU LUAÄN
MÔN HỌC
QUẢN LÝ RỦI THỰC HIỆN DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG

Quảng Bình, tháng 9 năm 2018

2


TRƯỜNG ĐẠI HỌC XÂY DỰNG HÀ NỘI
KHOA ĐÀO TẠO SAU ĐẠI HỌC
--------

MÔN HỌC
QUẢN LÝ RỦI RO THỰC HIỆN DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG
Đề tài: Đứng ở vị trí nhà quản trị rủi ro của Chủ đầu tư, anh chị hãy thiết
lập một danh mục các rủi ro có thể có đối với quá trình thực hiện dự án hạ
tầng kỹ thuật khu đất ở thôn Trung Bính, xã Bảo Ninh, thành phố Đồng
Hới. Đánh giá mức độ của rủi ro theo phương pháp định tính, đề xuất biện
pháp kiểm soát rủi ro đối với một dự án
Giáo viên hướng dẫn:

TS. Nguyễn Liên Hương

Nhóm học viên thực hiện:

Lớp DAQB1711 (10 người)

Bài tiểu luận của Học viên:

Nguyễn Anh Tuấn

3


LỜI CẢM ƠN
Không có sự thành công nào mà không gắn liền với sự hỗ trợ, giúp đỡ dù ít
hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp của người khác. Trong thời gian học tập tại
lớp QLDA1711 vừa qua, tôi đã nhận được nhiều sự quan tâm, giúp đỡ của quý
Thầy Cô, gia đình và bạn bè trong lớp.
Với lòng biết ơn sâu sắc, xin gửi lời cảm ơn chân thành đến quý Thầy (Cô)
của khoa Sau đại học - trường đại học xây dựng Hà Nội và đặc biệt là GVC.TS.
Nguyễn Liên Hương - người trực tiếp giảng dạy môn học “Quản lý rủi ro trong
xây dựng” tại lớp QLDA1711 và đã hướng dẫn chúng tôi hoàn thành bài tiểu
luận môn học này.
Trong quá trình thực hiện bài tiểu luận, do đặc thù công tác nên tôi có gặp
phải những khó khăn trong quá trình thu thập tài liệu, đặc biệt các tài liệu về vấn
đề quản lý rủi ro trong các công ty xây dựng, các dự án xây dựng cụ thể. Điều
đó có ảnh hưởng đến những kết quả đạt được trong bài tiểu luận. Chính vì vậy
tôi rất mong nhận được sự đánh giá, góp ý của GVC.TS. Nguyễn Liên Hương về
nội dung, chất lượng bài tiểu luận này.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn!
Trân trọng!
Học viên thực hiện

Nguyễn Anh Tuấn

4


DANH SÁCH NHÓM SINH VIÊN THAM GIA LÀM TIỂU LUẬN
NHÓM 1 LỚP DAQB1111

TT
1

Họ và tên
Trần Nam Trung

Vị trí

Vị trí/Đơn vị công tác

Nhóm trưởng

Chủ tịch UBND xã Thượng Trạch

(Lớp trưởng)

Huyện Bố Trạch, tỉnh Quảng Bình

2

Nguyễn Thanh Hải

Thành viên

3

Trần Mạnh Lực

Thành viên
Trưởng phòng KHKT

4

Nguyễn Anh Tuấn

Thành viên

Ban QLDA Môi trường và Biến đổi
khí hậu thành phố Đồng Hới

5

Nguyễn Thanh Hiển

Thành viên

6

Nguyễn Đăng Đạt

Thành viên

7

Lê Nhật Khoa

Thành viên

8

Nguyễn Thanh Hiếu

Thành viên

9

Nguyễn Thành Trung

Thành viên
Cán bộ phòng KHKT

10

Trần Ngọc Đức Tâm

Thành viên

Ban QLDA Môi trường và Biến đổi
khí hậu thành phố Đồng Hới

5

A. ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Lý do chọn đề tài
Bán đảo Bảo Ninh nằm ở phía đông thành phố Đồng Hới, tỉnh Quảng Bình,
được nối liền với thành phố bằng cây cầu Nhật Lệ, tiếp giáp với bãi biển Nhật
Lệ thơ mộng. Với vị thế khá giống Sơn Trà, Ngũ Hành Sơn (TP Đà Nẵng) cũng
như hội tụ đầy đủ những điều kiện cần để phát triển du lịch nghỉ dưỡng biển,
khu vực bán đảo Bảo Ninh thành phố Đồng Hới được các chuyên gia đánh giá là
không thể phù hợp hơn để đầu tư các khách sạn- khu nghỉ dưỡng cao cấp.
Bán đảo Bảo Ninh
có tổng diện tích khoảng
1.600 ha, trong đó khoảng
980 ha được quy hoạch
phát triển đô thị, dịch vụ
thương mại và công trình
công cộng nhưng chưa
giao đất triển khai dự án.
Trong số 980 ha, hiện có khoảng 270 ha quỹ đất đã giao đất cho nhà đầu tư
triển khai dự án hoặc đã cấp chủ trương đầu tư. Còn khoảng 710 ha còn lại là đất
đồi cát trồng cây phi lao đã được quy hoạch phát triển đô thị, dịch vụ thương
mại và công trình công cộng nhưng chưa giao đất triển khai dự án.
Hiện nay, tại bán đảo Bảo Ninh, ngoài sự có mặt của tổ hợp dự án khu nghỉ
dưỡng, sân golf hơn 9.000 tỷ đồng của FLC và Dự án Khách sạn 5 sao Pullman
đang thi công, mới đây, Tập đoàn Trường Thịnh, chủ đầu tư Khu nghỉ dưỡng
Sun Spa Resort - khu nghĩ dưỡng 5 sao đầu tiên tại Quảng Bình, cũng đã triển
khai dự án khu biệt thự nghỉ dưỡng sinh thái và sân golf Sunrise Bảo Ninh với
tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng. Và có gần 32 dự án đã, đang và đầu tư xây dựng
các resort, khu nhà ở đô thị (phân lô bán đất hoặc khu nhà biệt thự) tại Bán đảo
Bảo Ninh, trong đó có Dự án hạ tầng kỹ thuật khu đất ở thôn Trung Bính, xã
Bảo Ninh, thành phố Đồng Hới.
6

Bán đảo Bảo Ninh có tiềm năng rất lớn để trở thành một “bán đảo Sơn Trà”
thứ hai của Việt Nam. Do vậy, Nhóm chúng em chọn đề tài: “Đứng ở vị trí nhà
quản trị rủi ro của Chủ đầu tư, anh chị hãy thiết lập một danh mục các rủi
ro có thể có đối với quá trình thực hiện dự án hạ tầng kỹ thuật khu đất ở
thôn Trung Bính, xã Bảo Ninh, thành phố Đồng Hới. Đánh giá mức độ của
rủi ro theo phương pháp định tính, đề xuất biện pháp kiểm soát rủi ro đối
với một dự án” để thực hiện. Với vốn kiến thức còn hạn chế trong việc đánh giá
rủi ro đối với dự án đầu tư, bài tiểu luận khó tránh khỏi những sai sót và khuyết
điểm cần sửa đổi và bổ sung. Chúng em rất mong và trân trọng mọi ý kiến đóng
góp của cô để từ đó em có thể nâng cao trình độ lý luận cũng như hiểu biết của
mình. Chúng em xin chân thành cảm ơn.
2. Về phương thức thực hiện đề tài:
Nội dung đề tài được cả nhóm cùng thực hiện, tham gia thảo luận và hoàn
thiện đề tài. Cũng xác định danh mục các rủi ro có thể xảy ra cho dự án và đánh
giá mức độ chung. Tuy nhiên việc gán giá trị để đánh giá định tính được thực
hiện riêng biệt theo từng cá nhân, do vậy kết quả đánh giá rủi ro định tính có thể
khác nhau trong quá trình thực hiện tiểu luận.

7


B. NỘI DUNG
1. Cơ sở lý luận Quản lý rủi ro dự án đầu tư xây dựng
1.1. Khái niệm Dự án đầu tư xây dựng
Dự án đầu tư có thể được hiểu như là kế hoạch chi tiết triển khai các hoạt
động đầu tư nhằm đạt được các mục tiêu đã đề ra trong một khoảng thời gian
nhất định, hay đó là một công trình cụ thể thực hiện các hoạt động đầu tư.
Như vậy, để có được một dự án đầu tư, phải bỏ ra và huy động một lượng

nguồn lực to lớn về kỹ thuật vật chất – lao động – tài chính và quỹ thời gian.
Phải bỏ ra, chi một lượng chi phí to lớn đòi hỏi nhà quản lý dự án phải phân tích
– tính toán – đánh giá – so sánh và lựa chọn để tìm ra một kết luận tối ưu.
Không tùy tiện, cảm tính. Có nghĩa là dự án phải được nhà quản trị tiến hành
một cách có bài bản, có cơ sở học luận và có khoa học.
Dự án đầu tư xây dựng công trình là tập hợp các đề xuất có liên quan đến
việc bỏ vốn để xây dựng mới, mở rộng hoặc cải tạo những công trình xây dựng
nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng công trình hoặc sản
phẩm, dịch vụ trong một thời hạn nhất định. Ở giai đoạn chuẩn bị dự án đầu tư
xây dựng, dự án được thể hiện thông qua Báo cáo nghiên cứu tiền khả thi đầu tư
xây dựng, Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc Báo cáo kinh tế kỹ thuật về đầu tư xây dựng1.
1.2. Đặc điểm của dự án đầu tư xây dựng cơ bản
Dự án đầu tư xây dựng cơ bản có tính chất cố định, nơi sản xuất gắn liền
với nơi tiêu thụ sản phẩm. Sản phẩm của dự án đầu tư xây dựng là những tài sản
cố định, có chức năng tạo ra sản phẩm và dịch vụ khác cho xã hội, thường có
vốn đầu tư lớn, do nhiều người, thậm chí do nhiều cơ quan, đơn vị cùng tạo ra.
Dự án đầu tư xây dựng cơ bản có quy mô lớn, kết cấu phức tạp.
Dự án đầu tư xây dựng cơ bản có thời gian sử dụng lâu dài, chất lượng
của sản phẩm có ý nghĩa quyết định đến hiệu quả hoạt động của các ngành khác.
Dự án đầu tư xây dựng mang tính tổng hợp về kỹ thuật, kinh tế, xã hội,
văn hoá nghệ thuật và quốc phòng
1

Theo Khoản 15 Điều 3 Luật Xây dựng số 50/2014/QH13

8


1.3. Khái niệm về rủi ro và phân loại rủi ro
1.3.1. Khái niệm về rủi ro

- Rủi ro là sự bất trắc có thể đo lường được ( theo Frank Knight).
- Rủi ro là một sự tổng hợp những ngẫu nhiên có thể đo lường được bằng
xác suất ( theo Irving Pleffer).
- Rủi ro là một tình trạng trong đó các biến cố xẩy ra trong tương lai có
thể xác định được ( theo Marilu Hurt McCarty).
- Rủi ro là hoàn cảnh trong đó một sự kiện xẩy ra với một xác suất nhất
định hoặc trong trường hợp quy mô của sự kiện đó có một phân phối xác suất
( theo các nhà kinh tế Mỹ).
Khái niệm rủi ro gắn liền với khả năng xẩy ra của một biến cố không
lường trước được hay đúng hơn là một biến cố mà ta hoàn toàn không chắc
chắn. Nói cách khác, rủi ro ứng với khả năng có sai lệch giữa một bên là những
gì xẩy ra thực tế với những điều được dự kiến từ trước hoặc được dùng làm hệ
quy chiếu, mà sai lệch này lớn đến mức khó chấp nhận được hoặc không chấp
nhận được.
Tồn tại 3 quan điểm khi xét đến rủi ro:
* Quan điểm truyền thống: Nhấn mạnh mặt tiêu cực, thiệt hại, không đạt
mục tiêu do xuất hiện rủi ro. Theo đó, rủi ro được xem là sự không may mắn, sự
tổn thất mất mát, nguy hiểm. Nó được xem là điều không lành, điều không tốt,
bất ngờ xảy đến. Đó là sự tổn thất về tài sản hay là sự giảm sút lợi nhuận thực tế
so với lợi nhuận dự kiến. Rủi ro còn được hiểu là những bất trắc ngoài ý muốn
xảy ra trong quá trình kinh doanh, sản xuất của doanh nghiệp, tác động xấu đến
sự tồn tại và phát triển của một doanh nghiệp.Tóm lại, theo quan điểm này thì
rủi ro là những thiệt hại, mất mát, nguy hiểm hoặc các yếu tố liên quan đến nguy
hiểm, khó khăn hoặc điều không chắc chắn có thể xảy ra cho con người.
* Quan điểm trung lập: Nhấn mạnh tính chất làm thay đổi mục tiêu ( có
thể tiêu cực hoặc tích cực), theo đó rủi ro là sự kiện không chắc chắn và có tác
9


động đến kết quả kinh doanh hoặc mục tiêu của dự án. Sự tác động này có thể là

tích cực hoặc tiêu cực.
* Quan điểm mở rộng: Nhấn mạnh đến hậu quả tích cực hoặc tiêu cực do
xuất hiện rủi ro. Theo đó, rủi ro (risk) là sự bất trắc có thể đo lường được, vừa
mang tính tích cực, vừa mang tính tiêu cực. Rủi ro có thể mang đến những tổn
thất mất mát cho con người nhưng cũng có thể mang lại những lợi ích, những cơ
hội. Nếu tích cực nghiên cứu rủi ro, người ta có thể tìm ra những biện pháp
phòng ngừa, hạn chế những rủi ro tiêu cực, đón nhận những cơ hội mang lại kết
quả tốt đẹp cho tương lai.
Tóm lại, rủi ro là sự kiện hoặc tình huống không chắc chắn mà khi xẩy ra
có thể đưa lại các cơ hội mới trong quá trình đầu tư, kinh doanh hoặc dẫn đến
các mất mát, thiệt hại, tỏn thất và các yếu tố này có thể xác định được xác suất
xuất hiện.
Rủi ro trong quá trình thực hiện dự án đầu tư là những biến cố không
lường trước được làm ảnh hưởng tới mục tiêu của dự án, ảnh hưởng này có thể
là tiêu cực hoặc tích cực.
Ví dụ: Giá vật liệu xây dựng thay đổi tăng cao do tác động của nền kính tế
không thể lường trước nếu vượt quá giá trị dự phòng dự kiến sẽ ảnh hưởng đến
các chỉ tiêu hiệu quả của dự án, có khả năng gây thu hẹp phạm vi đầu tư dự án
do thiếu vốn.
1.3.2. Phân loại rủi ro
a/ Phân loại rủi ro theo 05 tiêu chí khác nhau:
- Bản chất: + Rủi ro thuần túy ( gây hậu quả tiêu cực)
+ Rủi ro suy đoán ( gây hậu quả tiêu cực hoặc tích cực)
- Khả năng lượng hóa: + Có thể ước lượng được ( có xác suất)
+ Không thể lượng hóa ( bất định)
- Khả năng bảo hiểm: + Có thể bảo hiểm
+ Không thể bảo hiểm
- Tính hệ thống: + Có hệ thống ( xâu chuỗi)
10

+ Không có hệ thống
- Đối tượng: + Rủi ro tài sản
+ Rủi ro nhân lực
+ Rủi ro thời gian
+ Rủi ro pháp lý
b/ Phân loại rủi ro theo tính chất rủi ro
- Rủi ro tĩnh: Đơn giản, tổn thất về vật chất ảnh hưởng ít đều đặn.
- Rủi ro động: Do quá trình vận đông, tổ thất nhiều, không dự đoán được.
- Rủi ro thuần túy: Chỉ mang lại thiệt hại.
- Rủi ro suy đoán: Có thể mang lại thiệt hại hoặc cơ hội.
c. Phân lạo rủi ro do tác động của môi trường:
- Rủi ro do môi trường bên ngoài: Các yếu tố về thiên nhiên, công nghệ,
chính trị, xã hội, văn hóa, luật pháp, kinh tế.
- Rủi ro do môi trường bên trong: Nhà cung cấp, người tiêu thụ, đối thủ
cạnh tranh...
1.3.3. Phân loại rủi ro trong các giai đoạn thực hiện dự án đầu tư
Phân loại theo nguồn gây rủi ro:
+ Rủi ro từ môi trường bên trong dự án.
+ Rủi ro từ môi trường bên ngoài dự án.
Phân loại theo góc độ các bên liên quan:
+ Rủi ro trên góc độ chủ đầu tư.
+ Rủi ro trên góc độ tư vấn.
+ Rủi ro trên góc độ nhà thầu.
+ Rủi ro trên góc đô nhà khai thác sử dụng.
+ Rủi ro trên góc độ cộng đồng, xã hội.
Phân loại theo các giai đoạn dự án:
+ Rủi ro trong các giai đoạn chuẩn bị dự án.
+ Rủi ro trong giai đoạn thực hiện dự án
+ Rủi ro trong giai đoạn khai thác sử dụng.

11


Phân loại theo đối tượng tác động:
+ Rủi ro liên quan đến chi phí dự án.
+ Rủi ro liên quan đến thời gian thực hiện dự án.
+ Rủi ro liên quan đến chất lượng dự án.
2. Đánh giá rủi ro và đề xuất quản lý rủi ro cho dự án Hạ tầng kỹ
thuật khu dân cư thôn Trung Bính, xã Bảo Ninh, thành phố Đồng Hới.
2.1. Tổng quan về dự án:
Dự án Hạ tầng Kỹ thuật khu dân cư thôn Trung Bính, xã Bảo Ninh, thành phố
Đồng Hới nằm trong Quy hoạch chi tiết khu đất ở thôn Trung Bính, xã Bảo Ninh,
thành phố Đồng Hới, tỷ lệ 1/500 được phê duyệt tại Quyết định số 3058/QĐ-UBND
ngày 30/8/2017 của UBND tỉnh Quảng Bình.
Xây dự án với mục đích là để hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu dân cư
theo đúng quy hoạch chi tiết đã duyệt và từng bước hoàn chỉnh, phù hợp quy hoạch
chung của thành phố Đông Hới, nhằm phát triển quỹ đất sạch, đáp ứng nhu cầu đất ở
cho người dân trong vùng và đảm bảo nguồn thu ngân sách thành phố Đồng Hới
trong năm tới, tạo tiền đề cho việc phát triển kinh tế bền vững lâu dài cho người dân
trong vùng, định hướng và hoàn thiện dần cho việc đô thị hóa trong tương lai đồng
thời góp phần xây dựng môi trường sống làm cơ sở để quản lý và xây dựng theo quy
hoạch là rất cần thiết.

12


Hình 1: Tổng mặt bằng sử dụng đất
(Nguồn: Theo Hồ sơ thiết kế)
Hiện trạng khu vực dự án hầu hết là vùng đồi cát trồng các loại cây như
Dương, Tràm, bạch đàn và một số cây ngắn ngày khác. Hệ thống hạ tầng đang còn

sơ sài chưa được đầu tư xây dựng, các trục đường giao thông, hệ thống thoát nước
mặt đường, thoát nước thải, hệ thống cấp nước, cấp điện… đang trong giai đoạn đầu
tư xây dựng do đó việc đi lại và cảnh quan trong khu vực còn gặp rất nhiều hạn chế.
Dự án được đầu tư xây dựng gồm các hạng mục đường giao thông, hệ thống
cấp nước, hệ thống thoát nước, hệ thống cấp điện trên tổng diện tích 7,5 ha, tổng
mức đầu tư được duyệt 39 tỷ đồng
Nguồn vốn đầu tư chủ yếu từ vốn vay quỹ phát triển đất tỉnh Quảng Bình.
2.2. Nhận dạng và thiết lập danh mục rủi ro đối với dự án trong quá
trình đầu tư.
2.2.1. Rủi ro trong giai đoạn chuẩn bị dự án
13


- Năng lực lập báo cáo dự án đầu tư xây dựng chưa tốt dẫn đến đánh giá chưa
đúng về dự án.
- Năng lực của đơn vị được mời tư vấn lập dự án đầu tư.
- Việc tổ chức lập, thẩm định, phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi, báo cáo
kinh tế kỹ thuật đầu tư xây dựng để xem xét quyết định đầu tư còn nhiều vướng mắc.
- Xem xét về khả năng nguồn vốn đầu tư của dự án.
- Thủ tục hành chính, thủ tục pháp lý trong giai đoạn này còn vướng mắc,
chưa thuận lợi.
- Chưa đánh giá đúng tình hình phát triển kinh tế địa phương có sự biến đổi.
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật, an ninh quốc phòng địa phương.
- Chủ trương của cấp ra quyết định phê duyệt đầu tư.
- Phân tích lựa chọn sơ bộ về công nghệ, kỹ thuật, phương án xây dựng.
- Phân tích và đánh giá chưa chính xác hiệu quả đầu tư về mặt kinh tế xã hội.
- Thiết kế cơ sở có thể bị thay đổi.
- Nhà nước có những sự thay đổi cơ chế, chính sách thuế, các loại phí và lệ
phí ảnh hưởng đến thị trường vốn.
- Do các điều kiện bất khả kháng như: thiên tai, mưa bão,… gây cản trở cho

các bước lập dự án.
2.2.2 Rủi ro trong giai đoạn thực hiện dự án
- Việc khảo sát xây dựng chưa đúng và chưa theo sát được với thực tế.
- Chuẩn bị mặt bằng, giải phóng mặt bằng cũng gây ảnh hưởng tới dự án nhất
là khâu giải phóng mặt bằng ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ dự án.
- Khâu lập thẩm định phê duyệt thiết kế, dự toán chưa đúng.
- Việc cấp phép xây dựng gặp khó khăn.
- Thị trường vốn, tài chính, thị trường nguyên vật liệu đầu vào và đầu ra của
sản phẩm xây dựng khó khăn.
- Tổ chức lựa chọn, kế hoạch lựa chọn nhà thầu không như mong đợi.
14


- Năng lực trình độ thi công, năng lực tài chính của nhà thầu không đảm bảo.
- Thiết kế thay đổi so với bản vẽ thi công dẫn đến phát sinh khối lượng có thể
gây ra vượt tổng mức đầu tư nên cần người ra quyết định đầu tư phê duyệt lại sẽ mất
nhiều thời gian.
- Năng lực Ban QLDA đại diện cho chủ đầu tư.
- Chất lượng công trình xây dựng không làm đúng theo hồ sơ thiết kế.
- Đội ngũ tư vấn giám sát chưa làm đúng hoặc năng lực không đảm bảo.
- Nhà thầu gặp khó về tài chính, tiền bạc hoặc đang trong thời gian phá sản
cũng gây ra khó khăn cho dự án.
- Việc thanh toán cho nhà thầu gặp khó khăn.
- Các điều kiện về đảm bảo an toàn lao động, vệ sinh môi trường.
- Điều kiện địa chất, khí hậu, thủy văn, thiên tai… và các điều kiện bất khả
kháng khác gây ảnh hưởng đến quá trình thi công xây dựng.
- Biến động giá cả thị trường vật liệu xây dựng, giá cả các mặt hàng do nhà
nước quản lý.
- Khả năng cung ứng nguyên vật liệu đảm bảo số lượng và chất lượng của các
nhà cung cấp.

- Cơ chế chính sách của nhà nước thay đổi trong quá trình thực hiện dự án.
- Hư hỏng các máy móc thiết bị thi công chủ lực.
- Sự móc ngoặc, tham nhũng của cán bộ Quản lý, nhà thầu, tư vấn giám sát
gây thất thoát vốn đầu tư.
- Công tác tổ chức xây dựng chưa hợp lý.
2.1.3 Rủi ro trong giai đoạn khai thác sử dụng
- Giá bán lô đất chưa phù hợp với mức thu nhập của người dân thành phố.
- Xuất hiện các đối thủ cạnh tranh, các dự án nhà ở, khu đô thị khác được đầu
tư dẫn đến nguồn cung dồi dào.
- Việc đóng tiền của khách hàng chậm trễ
15


- Khả năng thu hồi vốn chậm, lãi suất ngân hàng biến động.
- Các quy định của pháp luật liên quan đến vận hành công trình, bảo dưỡng
bảo trì thay đổi.
2.3. Những rủi ro đối với dự án
a. Theo Môi trường bên ngoài dự án
- Rủi ro về thị trường đầu tư:
+ Hiện nay tình hình bất động sản tại Đồng Hới có xu hướng ấm dần, giá
đất ở tăng nhưng vẫn chưa ổn định. Khách hàng vẫn còn e ngại khi đầu tư.
+ Cạnh tranh: Khu vực bán đảo Bảo Ninh đã và đang triển khải rất nhiều
khu đô thị như: Dự án Khu đô thị Sa Động; Dự án khu đô thị 2 bên tuyến đường
36m; .... Bên cạnh đó nhiều dự án khu đô thị đang được định hướng đầu tư tại
Bảo Ninh. Do đó cạnh tranh tại khu vực bán đảo Bảo Ninh là rất cao
- Rủi ro về điều kiện tự nhiên: Các rủi ro bất khả kháng do mưa, bão, lũ
lụt, hoả hoạn, sự biến động điều kiện địa chất … ảnh hưởng đến tiến độ và chất
lượng công trình trong quá trình thực hiện dự án.
- Rủi ro về thị trường nguyên liệu, vật liệu: Giá nguyên liệu, vật liệu đầu
vào thay đổi, tăng cao làm tăng chi phí xây dựng, tăng giá bán, giảm quy mô đầu

tư khó cạnh tranh được với các dự án khác
- Rủi ro về khả năng thay đổi chính sách của nhà nước: liên quan đến lĩnh
vực đầu tư xây dựng: như tiền lương, cơ chế vay vốn … sẽ tác động đến khả
năng đầu tư của dự án.
- Rủi ro về tình hình kinh tế xã hội: Hiện nay nhu cầu đất ở, nhà ở của tỉnh
Quảng Bình vẫn rất lớn, tuy nhiên do có nhiềusẽ ảnh hưởng đến khả năng thanh
toán của khách hàng đến dự án và số lượng khách hàng cũng giảm đi.
b. Môi trường bên trong dự án

+ Năng lực của Chủ đầu tư (Ban QLDA)
+ Tài chính dự án: Chủ đầu tư sử dụng vốn tạm ứng từ quỹ phát triển đất
tỉnh Quảng Bình, tuy nhiên do có một số dự án đầu tư không hiệu quả dẫn đến
khả năng hoàn tạm ứng cho quỹ phát triển đất gặp khó khăn
16


+ giai đoạn thi công xây dựng
- Sai sót trong thiết kế: Thiết kế không hoàn thiện, sự sai lệch trong khâu
khảo sát thiết kế, thiết kế có sự thay đổi dẫn đến phát sinh thêm khối lượng, chi
phí dự án
- Chậm trể trong bàn giao mặt bằng: chậm trể trong bàn giao mặt bằng thi
công do GPMB dẫn đến ảnh hưởng đến tiến độ dự án
- Lựa chọn nhà thầu: lựa chọn nhà thầu thi công không đáp ứng được yêu
cầu mong muốn dẫn đến phát sinh chi phí và làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án,
làm tăng thời gian xây dựng do lỗi nhà thầu
- Cung ứng vật tư: việc phân tích thị trường chưa hợp lý, chưa có kế
hoạch dự trù vật tư để thi công công trình, nên khi xảy ra đột biến về giá cả vật
tư làm tăng chi phí đầu tư xây dựng dự án
- An toàn lao động: hầu hết các đơn vị chưa chú ý đến công tác an toàn lao
động trong quá trình xây dựng, điều này dẫn đến rủi ro về an toàn cho dự án dẫn

đến ảnh hưởng đến tiến độ, chất lượng công trình khi có sự cố xảy ra
Danh mục các rủi ro của dự án
TT
1
I
a
1
2
b
1
II
a
1
2
b
1
2
3
4
5

Danh mục rủi ro
2
Môi trường bên ngoài dự án
Môi trường kinh tế
Khủng hoảng kinh tế
Sự thay đổi tiền lương, nguyên vật liệu
Môi trường pháp luật
Chính sách vay vốn
Môi trường bên trong dự án

Tài chính dự án
Tài chính cho dự án
Khả năng vay vốn
Giai đoạn thi công xây dựng
Sai sót trong thiết kế
Chậm trể trong bàn giao mặt bằng
Lựa chọn nhà thầu
Cung ứng vật tư
An toàn lao động
17


5. Đanh giá mức độ tác động rủi ro theo phương pháp định tính
5.1 Đánh giá mức độ rủi ro theo phương pháp định tính thông thường
Thực hiện theo 3 bước:
Bước 1: đánh giá xác suất xuất hiện rủi ro
Xác suất xuất hiện rủi ro được đánh giá theo bảng sau:
Bậc đánh giá
1
2
3

Thanh đánh giá định tính
Xác suất rủi ro rất thấp
Xác suất rủi ro thấp
Xác suất rủi ro bình

Gán giá trị xác xuất
0,01-0,019
0,2-0,39

0,4-0,59

4
5

thường
Xác suất rủi ro cao
Xác suất rủi ro rất cao

0,6-0,79
0,8-0,99

Từ danh mục rủi ro ta thiệt lập bảng xuất hiện rủi ro sau:
TT

Danh mục rủi ro

Xác suất

Giá trị xác

xuất hiện

suất xuất

rủi ro
3

hiện rủi ro
4

1
I
a
1
2

2
Môi trường bên ngoài dự án
Môi trường kinh tế
Khủng hoảng kinh tế
Sự thay đổi tiền lương, nguyên vật

Rất cao
cao

0,85
0,75

b
1

liệu
Môi trường pháp luật
Chính sách vay vốn

Trung

0,55

Ghi chú

5

bình
II
a
1
2
b
1
2
3
4
5

Môi trường bên trong dự án
Tài chính dự án
Tài chính cho dự án
cao
Khả năng vay vốn
Thấp
Giai đoạn thi công xây dựng
Sai sót trong thiết kế
cao
Chậm trể trong bàn giao mặt bằng
Thấp
Lựa chọn nhà thầu
Thấp
Cung ứng vật tư

tháp
An toàn lao động
Rất cao
Bước 2: Đánh giá mức độ tác động của rủi ro

0,75
0,25
0,75
0,2
0,2
0,25
0,85
18


Mức độ tác động của rủi ro được phân cấp: rất thấp, thấp, trung bình, cao,
rất cao, tùy theo mỗi loại rủi ro mà mức độ tác động của nó đến dự án cũng khác
nhau. Ta có bảng tác động mức độ rủi ro tới dự án
Bảng 2: mức độ tác động của rủi ro
TT

Danh mục rủi ro

Mức độ

Gán giá trị Ghi chú

tác động
3

1
I
a
1
2

2
Môi trường bên ngoài dự án
Môi trường kinh tế
Khủng hoảng kinh tế
Sự thay đổi tiền lương, nguyên vật

4

Rất cao
cao

0,8
0,4

b
1

liệu
Môi trường pháp luật
Chính sách vay vốn

Trung

0,2

5

bình
II
a
1
2
b
1
2
3
4
5

Môi trường bên trong dự án
Tài chính dự án
Tài chính cho dự án
cao
0,4
Khả năng vay vốn
Thấp
0,05
Giai đoạn thi công xây dựng
Sai sót trong thiết kế
cao
0,4
Chậm trể trong bàn giao mặt bằng
Thấp
0,05

Lựa chọn nhà thầu
Thấp
0,05
Cung ứng vật tư
tháp
0,05
An toàn lao động
Rất cao
0,8
Bước 3: trên cơ sở các bước trên tiến hành xây dựng bảng ma trận xác

suất xuất hiện và mức độ tác động của rủi ro
Từ 2 bảng ở bước 1 và 2 ta có bảng ma trận xác suất xuất hiện và mức độ
tác động của các rủi ro sau:
Bảng 3: Ma trận xác suất và mức độ tác động rủi ro
TT

Danh mục rủi ro

Giá trị xác

Giá trị

Hệ số

suất xuất

mức độ

rủi ro

hiện rủi ro tác động
1

2

4

rủi ro
5
19


I
a
1
2

Môi trường bên ngoài dự án
Môi trường kinh tế
Khủng hoảng kinh tế
Sự thay đổi tiền lương, nguyên vật

b
1
II
a
1
2
b

1
2
3
4
5

liệu
Môi trường pháp luật
Chính sách vay vốn
Môi trường bên trong dự án
Tài chính dự án
Tài chính cho dự án
Khả năng vay vốn
Giai đoạn thi công xây dựng
Sai sót trong thiết kế
Chậm trể trong bàn giao mặt bằng
Lựa chọn nhà thầu
Cung ứng vật tư
An toàn lao động
Bảng 4: xếp hạng rủi ro

TT

Danh mục rủi ro

1
I
a
1
2

2
Môi trường bên ngoài dự án
Môi trường kinh tế
Khủng hoảng kinh tế
Sự thay đổi tiền lương, nguyên vật

b
1
II
a
1
2
b
1
2
3
4
5

liệu
Môi trường pháp luật
Chính sách vay vốn
Môi trường bên trong dự án
Tài chính dự án
Tài chính cho dự án
Khả năng vay vốn
Giai đoạn thi công xây dựng
Sai sót trong thiết kế
Chậm trể trong bàn giao mặt bằng

Lựa chọn nhà thầu
Cung ứng vật tư
An toàn lao động
Báo động rủi ro:

0,85
0,75

0,8
0,4

0,68

0,55

0,2

0,75
0,25

0,4
0,05

0,75
0,2
0,2
0,25
0,85

0,4

0,05
0,05
0,05
0,8

Hệ số rủi

Thứ tự

ro
4

5

Ghi chú

20


Các rủi ro…. Là rủi ro thuộc vùng nguy hiểm lớn và nguy cấp cần tập
trung nguồn lực để nghiên cứu và xử lý
6. Đề xuất biện pháp kiểm soát rủi ro
……………………………………………………………………………………
……..
Kết luận

21


TÀI LIỆU THAM KHẢO

22