THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY

THỰC TRẠNG QUẢN LÝ VÀ CÁCH GIẢI QUYẾT CỦA CHỦ ĐẦU
TƯ TẠI CÁC KHU CHUNG CƯ Ở HÀ NỘI HIÊN NAY
۩ ۩ ۩
Các khu chung cư đã xuất hiện tại Hà Nội từ nhiều năm nay nhưng cơ
chế quản lý mấy trăm tòa nhà với cả trăm ngàn hộ dân đang sinh sống vẫn còn
nhiều vấn đề gây bức xúc. Bởi vậy, tranh chấp dân sự tại các tòa nhà liên tục nổ
ra và phần thua thiệt cuối cùng thường thuộc về khách hàng.
I.Về mặt quy hoạch
Với nhu cầu phát triển xã hội ngày càng cao, chung cư trong đô thị hiện đại
không chỉ thoả mãn nhu cầu ở thuần tuý mà còn phải đáp ứng đồng thời nhiều
nhu cầu khác nhằm nâng cao không ngừng chất lượng môi trường cư chú, như
quản trị, an ninh của cộng đồng dân cư trong một chung cư, nhu cầu sinh hoạt,
văn hoá, giao tiếp cộng đồng, về không gian giao thông (kể cả giao thông
tĩnh ),kho tàng và tiện nghi kỹ thuật khác. Đó chính là không gian công cộng
trong chung cư. Việc tổ chức các không gian có chức năng công cộng như vậy
đòi hỏi phải có những nghiên cứu nhất định sao cho vừa đảm bảo tính khoa học
vừa đảm bảo các tiêu chuẩn quy phạm, quy chuẩn xây dựng, cũng như vừa phù
hợp với xu thế phát triển chung, vừa phù hợp với tập quán dân tộc và các yếu tố
tự nhiên khác có tính chất đặc thù của Việt Nam.
Theo Điều 70 của Luật Nhà ở 2005:Một toà nhà chung cư cao tầng hiện
đại, về mặt lý thuyết phải đảm bảo không gian khép kín không chỉ trong từng
căn hộ độc lập mà còn đòi hỏi sự hoàn chỉnh của toàn bộ toà nhà. Cuộc sống
của cư dân trong toà nhà ngoài thời gian hoạt động xã hội, gần như gắn liền với
căn hộ và các không gian có chức năng công cộng như: giao thông tĩnh, kho
tàng, hệ thống cửa hàng, công trình thể thao, văn hoá, giải trí công cộng… Bởi
vậy,quy hoạch chung cư là vấn đề đầu tiên chúng tôi muốn đề cập đến trong
phần thực trạng của các khu chung cư hiện nay.Ngày càng có thêm nhiều các
khu chung cư thương mại mới được xây dựng lên ở các khu vực xa trung tâm
thành phố.Việc này góp phần tạo điều kiên cho nhiều người dân sở hữu được
một căn hộ cho riêng mình ,không phải chịu cảnh thuê nhà ở ,và ở trong những
căn nhà “siêu mỏng” chật chội.Tuy nhiên,khi các chủ đầu tư và các kiến trúc sư

quy hoạch diện tích đất để xây chung cư thì họ đã không tính đến hạ tầng cơ
sở.Cụm từ “hạ tầng cơ sở” nghe có vẻ gì đó rất xa vời và có thể khiến người ta
dễ xem thường. Thật ra, theo các kiến trúc sư, thực tế nó rất gần gũi và ảnh
hưởng đến cuộc sống của mỗi người hàng ngày, hàng giờ. Đó là điện, nước,
đường sá giao thông... hay xa hơn là chợ,siêu thị ,trường học, bệnh viện, thậm
chí là nơi mai táng.Trong khi ở các khu vực gần trung tâm thành phố thì luôn
xảy ra hiện tượng quá tải trường học hay bệnh viện,tắc nghẽn giao thông vào
giờ cao điểm thì tại một số khu chung cư mới được xây dựng xa trung tâm
dường như lại trái ngược với điều đó.Điển hình như KĐTM Mễ Trì Hạ (Từ
Liêm), (Xí nghiệp Dịch vụ quản lý nhà chung cư và KĐT-đơn vị quản lý khu
Mễ Trì Hạ) được đưa vào sử dụng từ tháng 5-2006 nhưng đến nay Các hạ tầng
xã hội khác như chợ, trường học, cơ sở y tế... chưa thấy động tĩnh gì.Điều này
ảnh hưởng không nhỏ đến việc sinh hoạt của những người dân sống tại các khu
chung cư đó. Vì thế nhà nước đã có những luật về quy hoạch như:luật quy
hoạch đô thị của quốc hội khoá XII,kì họp thứ 5 số 30/2009/QH12 ngày
17/6/2009 :”….Quy hoạch đô thị là việc tổ chức không gian, kiến trúc, cảnh
quan đô thị, hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình hạ tầng xã hội và
nhà ở để tạo lập môi trường sống thích hợp cho người dân sống trong đô thị,
được thể hiện thông qua đồ án quy hoạch đô thị …”Theo các nhà quy hoạch,
không phải tự nhiên, trong các dự án khu đô thị hiện đại, những quy định về
điều kiện hạ tầng cơ sở đều rất khắt khe. Đã làm quy hoạch phải tính lâu dài.
Điều kiện sống của người dân không đơn thuần chỉ là nơi ở, mà còn là không
gian, sân chơi cho trẻ em, người già.Nếu các chủ đầu tư không kịp thời giải
quyết vấn đề này thì sẽ gây ra hiện tượng chung cư xây lên mà không có người
mua,trong khi khu vực trung tâm đã quá tải những căn nhà chật chội nay lại
càng quá tải hơn,người dân không được đảm bảo về điều kiện sống,các tệ nạn
xã hội tăng nhanh,rồi hậu quả sẽ như thế nào?
II.Về mặt hạ tầng kĩ thuật
1.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư cũ tại nội thành
Hiện nay ở khu vực nội thành Hà Nội còn tồn tại những khu chung cư cũ

cao 4-5 tầng xây dựng xem kẽ tại các khu phố gây ảnh hưởng khá lớn tới mĩ
quan đô thị.Tổng quỹ nhà ở hiện nay của Hà Nội ước trên 17 triệu m2, lớn thứ
hai trong cả nước, sau TPHCM. Tuy nhiên, trong số này có tới 460 chung cư cũ
đang là nơi cư ngụ của 86.000 nhân khẩu, trong đó có 23 khu (4-5 tầng) và hơn
10 khu (1-2 tầng) với khoảng 1 triệu m2 sàn bị xuống cấp nặng nề.Các khu
chung cư cũ này được xây dựng bằng vốn ngân sách Nhà nước từ những năm
60-70-80 thế kỷ trước, đến nay đều đã xuống cấp, một số đang trong tình trạng
nguy hiểm và đặc biệt nguy hiểm. Vào khoảng cuối năm 2008,Hà Nội phải trải
qua một “trận lụt lịch sử”.Trận mưa lớn nhất trong vòng 35 năm đổ xuống ngày
31/10/2008 biến Hà Nội thành biển nước,các khu chung cư cũ bị thấm dột,lún
nứt nặng do bị ngâm nước nhiều ngày.Trần nhà bong tróc nhiều chỗ,những
mảng tường vốn đã tróc sẵn nay chỉ cần đẩy nhẹ là rụng…Tiêu biểu phải kể đến
các khu chung cư giảng võ,thành công,láng hạ,văn chương,kim liên…Trước
trận lụt các khu chung cư cũ này đã xuống cấp rất nhiều rồi chứ không đợi đến
lúc trận lụt xảy ra.
Mặt sau của nhà B1 khu tập thể Văn Chương là nơi giúp người ta dễ hình
dung được diện mạo ban đầu của những chung cư loại lắp ghép 6X, 7X, bởi các
khu nhà khác (và ngay cả mặt trước của chính khu nhà B1) đều đã biến dạng do
cơi nới, sửa sang chắp vá. Bức tường gạch cũ kỹ mọc đầy những cụm dương xỉ,
cửa sổ bằng gỗ tạp xệ hẳn xuống, cống thoát nước thải to thô lố lộ thiên…,
những hành lang hun hút luôn thiếu ánh sáng đã “tố cáo” tuổi tác của các ngôi
nhà. Khỏi phải nói cũng có thể hiểu được sự bất tiện mà cư dân các khu nhà này
phải chịu đựng!
Tuy “trẻ tuổi” hơn, nhưng cư dân của các chung cư như Kim Liên, Trung
Tự, Thành Công, Giảng Võ… cũng đều phải “nếm trải” vô số chuyện bực mình.
Chị Nhung, chủ của một căn hộ chung cư tầng 2 tại Thành Công tâm sự: “Cứ
mỗi khi trời mưa, đặc biệt là những đợt mưa dầm, gió bấc đầu mùa đông hoặc
giông bão mùa hè, nước chảy theo tấm ghép panel, ngấm dần xuống các tầng
thấp tạo nên những mảng ngấm loang lổ, thậm chí nhỏ thành giọt”.Quả là trần
và tường nhà chị, nhất là toilet, cứ loang lổ bờn bợt, thậm chí còn mọc rêu xanh.

Nhưng “méo mó có hơn không”, gia đình chị cũng còn có được hệ thống công
trình phụ riêng biệt chứ hàng ngàn người dân ở chung cư Nguyễn Công Trứ lại
chưa được hưởng “hạnh phúc” này!
Tại khu chung cư C4 Giảng Võ, vốn chỉ được phân cho các cán bộ trung cao
cấp vào những năm 80, hiện vẫn còn những chuyện rất trớ trêu. Số là thiết kế
của các căn hộ tại đây giống nhau, lối đi và hành lang quá hẹp, không thể vận
chuyển được những vật cồng kềnh. Đã có người khi cha già, mẹ héo buộc lòng
phải phá cửa để chuyển quan tài ra ngoài, rồi sau đó cũng không thể di quan
theo lối cầu thang thông thường, đành cắn răng buộc dây hạ áo quan xuống theo
đường “hàng không”...
Để giải quyết thực trạng này, bộ xây dựng đã có quyết định số: 08/2008/Q
Đ –BXD về việc ban hành quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư trong đó có :
Điều 7.Cải tạo và phá dỡ nhà chung cư
Việc cải tạo ,phá dỡ nhà chung cư được thực hiện theo quy định tại điều
81, 83, 84, 85, 86, 87, 88 và điều 89 của Luật nhà ở ; Điều 55, điều 56
của Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 06/9/2006 của Chính phủ về “quy
định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật nhà ở (sau đây gọi tắt là Nghị
định số 90/2006/NĐ-CP) và Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày
03/07/2007 về “một số giải pháp để thực hiện việc cải tạo ,xây dựng lại
các chung cư cũ bị hư hỏng ,xuống cấp “.
Quyết định 48/2008/QĐ-UBND của UBND thành phố Hà Nội.
Theo đó, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ được thực hiện trên
nguyên tắc đồng thuận, đảm bảo 2/3 tổng số chủ sử dụng và sở hữu nhà ở hợp
pháp trong phạm vi dự án đồng tình với phương án di chuyển, tạm ứng, tái định
cư được Hội đồng bồi thường, hỗ trợ, tái định quận, huyện phê duyệt thông qua
văn bản có chữ ký của các hộ gia đình, được UBND phường, xã, thị trấn xác
nhận.
Các hộ gia đình, cá nhân được nhận bố trí tại các căn hộ mới có diện tích
căn hộ không nhỏ hơn 30 m2 sàn; không phải trả tiền cho chủ đầu tư phần diện
tích tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ được UBND quận, huyện

phê duyệt. Đối với phần diện tích căn hộ được tăng thêm (ngoài diện tích bằng
1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ) thì các hộ gia đình, cá nhân phải trả tiền theo
suất đầu tư m2 sàn của dự án được duyệt. Các hộ thuộc diện nghèo và chính
sách, phần diện tích phải trả tiền sẽ được UBND thành phố xem xét cho phép
trả góp trong 20 năm...
Khi HĐND thành phố ra nghị quyết khẳng định, cải tạo chung cư cũ là một
trong những nhiệm vụ trọng tâm của thành phố đến năm 2010, trên cơ sở
nguyên tắc then chốt ,nhiều người dân đã khấp khởi mừng thầm .Tuy nhiên, để
thực hiên được công việc này xem ra còn nhiều chuyên phải bàn tới.
2.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại khu nhà tái định cư
Ngay từ nhiều năm trước,khi các khu chung cư cao tầng mới được mọc
lên thì một vấn đề nhức nhối đã nảy sinh và là vấn đề lớn nhất còn tồn đọng đến
tận ngày nay mà nhà nước vẫn không kiểm soát được:chất lượng của nhà chung
cư.Đây là vấn đề được báo chí và truyền hình từng đề cập đến rất nhiều.Và gần
như nó cũng đã gắn luôn vào tiềm thức của rất nhiều người dân đang sinh sống
tại thủ đô:chung cư tiền tỷ tiền tấn hay chung cư “bậc trung” còn bao nhiêu là
chuyên nữa là:thà mua đất xây nhà,bé tý cũng được ,an tâm hơn bao nhiêu…Về
vấn đề này,đầu tiên ta phải kể đến chất lượng của các khu nhà tái định cư.Khi
làm thủ tục nhận bàn giao các căn hộ chung cư, nhất là dạng nhà tái định cư,
người mua chỉ được nhận biên bản bàn giao nhà với các thông tin "vẻn vẹn" về
diện tích, thiết bị nội thất... mà không có bất cứ một loại giấy tờ nào liên quan
đến chất lượng công trình. Thậm chí, tại nhiều khu tái định cư, khi dân đến ở
vẫn còn thiếu cả hệ thống điện, nước, phòng cháy chữa cháy...
Bộ xây dựng có quyết định Số: 09 /2008/ QĐ-BXD Về việc ban hành Quy
chuẩn xây dựng Việt nam “Nhà ở và công trình công cộng- An toàn sinh mạng và
sức khoẻ” (gồm các vấn đề chống nước , hơi ẩm và chất độc hại;bảo vệ khỏi ngã ,xô
và va đập;an toàn sử dụng kính chiếu sáng ;thông gió và chống ồn) ; và thông tư số:
1/2009/TT-BXD “quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự
án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở ”cho biết một số quy định

trong bàn giao quyền sở hữu đó là:
Điều 2. ghi diện tích căn hộ nhà chung cư trên giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở.Diện tích căn hộ nhà chung cư đ ược ghi theo diện tích sàn căn
hộ ,bao gồm cả diện tích ban công ,lôgia của căn hộ
Điều 3 .Hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư :phải có
I.Về phần sở hữu chung ,phần sở hữu riêng
Về sở hữu chung phải tuân theo quy định tại khoản 3 đi ều 70 của
luật nhà ở như hành lang,lối đi chung ,cầu thang,thang máy ,nơi để xe
và các phần khác thuộc sở hữu chung Trong trường hợp chung cư có
những công trình,diện tích thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hay chủ
sở hữu khác thì phải nêu rõ trong hợp đồng
1.về Bản nội quy quản lí sử dụng nh à chung cư phải đảm bảo các nội dung
chính đã quy định tại điều 9 quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư ban hành
kèm quyết định số 08/2008/QD-BXD ngày 28/5/2008 của bộ trưởng bộ xây
dựng
2.Về diện tích căn hộ chung cư:phải nêu rõ cách tính diện tích
3.Về kinh phí bảo trì vận hành nhà chung cư: ghi rõ giá bán bao gồm
cả kinh phí bảo trì phần sỏ hữu chung của nhà chung cư theo quy định
tại điểm a khoản 1 Điều 54 của Nghị định 90/2006/ NĐ-CP ngày 6/9/2006 của
Chính phủ
II.Và Nguyên tắc điều chỉnh mức phí đóng góp
1.Mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư thực hiện theo phụ
lục ban hành kèm theo Thông tư
Tuy nhiên trên thực tế: Khu tái định cư Bình Yên (thôn Thạch Hoà, xã
Bình Yên, huyện Thạch Thất) với gần 200 hộ dân, nhưng đến nay vẫn còn thưa
thớt các hộ không đến nhận nhà, vì đơn giản nước và điện ở đây không đảm
bảo. Hệ thống nước phải sử dụng là nước giếng khoan, trong khi đó khu tái định
cư này lại nằm kẹt giữa 2 khu nghĩa địa nên người dân nghi ngờ nguồn nước sử
dụng không đảm bảo.Theo bà Đỗ Lợi - một trong những người chuyển về đây
đầu tiên: "Diện tích nhà ở đây từ 150 - 300m2, quá lớn với những hộ dân ít nhân

khẩu, người sinh sống chưa nhiều nên rất vắng vẻ". KTĐC NƠ 14B cũng nằm
trong diện phải sử dụng nước giếng khoan, ông Đỗ Viết Doanh - Tổ trưởng tổ
dân phố 27C - cho biết: "Toàn bộ 121 hộ dân khu nhà này phải sử dụng nước
giếng khoan với giá bằng công ty kinh doanh nước sạch. Dù người dân có cẩn
thận như thế nào, lọc, đun sôi, lọc lại, nhưng chỉ sau một vài ngày đều chuyển
thành màu xanh nước biển. Từ khi chúng tôi về đây, chưa từng thấy khu tái định
cư này được cải tạo, nâng cấp, vì vậy nó xuống cấp rất nhanh, đặc biệt sau trận
lụt lịch sử".
Toàn bộ Khu tái định cư Định Công (quận Hoàng Mai, Hà Nội)gồm 3 toà
nhà, nhưng người dân đều phải đi bằng cửa phụ vì cửa chính bị sụt, lún, nứt.
Riêng nhà NƠ 14A, một cầu thang máy đã hỏng 1 năm, nhưng gọi mãi đơn vị
quản lý nhà không sửa.
Những cư dân ở nhà tái định cư tại khu đô thị mới Đền Lừ 2 (phường
Hoàng Văn Thụ,quận Hoàng Mai, Hà Nội)còn khổ hơn thế, nếu mất điện nguồn
thì người dân ở tầng 11, 13 toà nhà A1, A2, A3, A4, A5 phải tự đi bằng cầu
thang bộ vì không có máy phát điện. Chỉ cần một trận mưa nhỏ, toàn bộ tầng
trên cùng của các toà nhà từ A1 - A5 đều ngập hoặc thấm nước, nhà bị nặng
nhất là ngập 3cm nước như căn hộ 1513, 1514, 1505, 1506 của nhà A2.Khổ hơn
nữa, nhà bác Quách Đức Trí - Tổ trưởng tổ dân phố 87, nếu buổi tối không khoá
van nước trước cửa nhà thì hôm sau nước tự dâng lên ngập toàn bộ khu bếp.
Hiện tượng gạch lát nền bong, tượng vôi rơi, hệ thống thoát nước từ tầng cao
xuống tầng thấp hỏng là khá phổ biến ở những toà nhà này. Điển hình hộp kỹ
thuật ở KTĐC NƠ 14B hỏng, nước từ hội trường dâng lên, kêu gọi Xí nghiệp
quản lý khai thác dịch vụ KĐT Hà Nội mãi không được, 4 hộ dân ở P408, 308,
309, 409 tự bỏ tiền ra sửa. Cũng do đơn vị này quản lý và khai thác, nhưng
những cư dân ở nhà A4 Đền Lừ bị hỏng hệ thống cabin rác, làm đơn mãi không
thấy được sửa, người dân tự đóng tiền để thuê sửa.
Một thực tế nữa ở các khu tái định cư là người dân thậm chí còn không biết
đâu là chủ đầu tư đích thực. Thực ra họ chính là Ban quản lý của một dự án
hoặc của quận, huyện nào đó. Thuyết phục được dân bàn giao mặt bằng, đưa

dân đến nhận nhà tái định cư rồi bàn giao cho Công ty quản lý và phát triển nhà
Hà Nội phụ trách là coi như xong trách nhiệm.
Vì thế, có vị quản lý nhà tái định cư còn ca thán: Có những khu nhà chưa
hoàn thiện xong, các ông Ban quản lý dự án đã đòi bàn giao đưa dân đến ở để
nhanh chóng giải phóng mặt bằng. Lại có những khu nhà bỏ không đến 2 - 3
năm, hết cả thời gian bảo hành mới đưa dân vào ở thì nhiều hạng mục đã bị
xuống cấp. Dân phàn nàn về chất lượng, đơn vị quản lý không có kinh phí mà
sửa chữa, trong khi chủ đầu tư đã "lặn" sang làm dự án khác. Vì vậy, nhà tái
định cư cứ mãi mang tiếng xấu!
Trên đây là một số hiện trạng thực tế đang xảy ra tại một số khu nhà tái
định cư trong rất nhiều khu nhà tái định cư tại thành phố hiện nay.Đến bao giờ
các khu nhà tái định cư mói hết được tiếng xấu???
3.Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung”
Theo quy định của nhà nước, các công trình xây dựng có liên quan đến
cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chất
lượng cũng như sự an toàn.Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư chung cư
thực hiện quy định này. Người mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơn
cầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục này. Vì thế, không chỉ có nhà
tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cả những chung cư được gọi là
"bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượng này.Duới đây là một chung cư đại
diện tiêu biểu trong vấn đề về chất lượng công trình.
Những người dân đang sống tại 3 toà nhà chung cư B3 - B4 - B5, thuộc tổ
10 thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm cho biết: "Dù về đây ở được 1 năm và khu
nhà có Ban quản lý hẳn hoi nhưng hơn 100 hộ trong diện tái định cư đang sống
trong 3 toà nhà này hàng ngày vẫn phải thực hiện phương án "6 tự túc": Tự thay
bóng đèn chiếu sáng trong các toà nhà; Tự mang rác đi đổ; Tự sửa chữa nhà khi
có hỏng hóc; Tự quét dọn trong các toà nhà; Tự trông giữ bồn hoa xung quanh;
Tự lọc lại nước để dùng tạm..Chủ căn hộ số 205, B3 nói: "Chỉ có những người
sống ở nhà B5 mới có thang máy để đi, còn những hộ sống ở B3 - B4 thì phải đi
cầu thang bộ. Điều đáng nói hơn cả là hệ thống điện ở cả B3 và B4 đều là điện

trần, không ít hộp điện nguồn của các tầng được đặt ở vị trí thấp, lại có nhiều
đầu dây hở gần tầm với của trẻ con nên rất nguy hiểm. Không chỉ có vậy, toàn
bộ hệ thống chuông cửa đều bị cắt nên mỗi khi nhà ai có khách đến đều phải gọi
ông ổng từ ngoài hành lang, vừa bất tiện cho khách, vừa gây phiền cho hàng
xóm".Ngoài ra,cho dù mới được xây dựng nhưng 2 toà nhà B3 - B4 đều không
có đường điện thoại hay cáp truyền hình nên hầu hết các hộ dân đều phải tự túc
lắp ăng-ten, đục tường để kéo dây điện thoại từ một cột điện phía trước nhà B3
tới từng nhà.Anh Tuấn - một người dân trong khu vực bực bội nói: "Mang tiếng
là có ban quản lý nhưng có bao giờ thấy họ chủ động khắc phục, sửa chữa hay
quan tâm đến cuộc sống của người dân chúng tôi đâu. Mọi việc từ thay bóng
đèn chiếu sáng, quét dọn hàng lang và khắc phục sự xuống cấp của từng căn hộ
đều tự người dân chúng tôi phải tự làm nên đôi khi có cảm giác rằng 3 toà nhà
này đang bị cơ quan chủ quản bỏ rơi".Theo tìm hiểu, 3 toà nhà B3 - B4 - B5
Cầu Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và Khai thác
khu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội.
Không chỉ có vấn đề trong chất lượng của công trình, mà hiện nay các toà
nhà chung cư còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chung cư ngày
càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.
Bất cứ một người dân nào khi bước chân vào tòa nhà chung cư M3 - M4
phố Nguyễn Chí Thanh đều không khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít những tấm biển
đề tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trước cửa mỗi căn hộ. Theo
thiết kế, tòa nhà có 200 căn hộ nhưng có tới hơn 100 căn đã được chuyển đổi
công năng làm văn phòng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹ phẩm. Trước
ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số 2544/BXD-QLN), số văn
phòng trong tòa nhà chung cư này chỉ xấp xỉ một trăm, vậy mà sau gần 5 tháng
có lệnh "cấm", số văn phòng lại nhiều hơn trước.Một người dân sống trong tòa
nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đã thực hiện chưa mà chẳng thấy văn
phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấy người ta dọn đến. Chủ trương của Bộ
Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế để ở chứ đâu phải để làm văn phòng. Cả
tòa nhà có 4 cái thang máy, nhân viên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn

ã suốt cả ngày, nhà để xe lúc nào cũng chật cứng vì quá tải. Nếu là nhà ở, mỗi
gia đình chỉ có 3-4 người, nay một văn phòng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên,
chưa kể lượng khách đến giao dịch hằng ngày. Nói dại, nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì
thoát hiểm thế nào, người chen nhau cũng đã đủ chết rồi”.
Không tập trung thành "đặc khu" như tòa nhà M3 - M4 phố Nguyễn Chí
Thanh nhưng tại các khu chung cư khác như Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ
Đình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin... cũng có vô khối căn hộ đã, đang
và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê.
Khi được hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xây dựng(Công
văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phương tiến hành rà soát và có biện
pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.) đại diện ban quản
lý nhà chung cư đều trả lời rằng họ chưa nhận được bất cứ một văn bản hướng
dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng. Vì ban quản lý không có thẩm
quyền nên người thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì là quyền của họ.
Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhà chung cư làm văn
phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vì chính sách mới có thể sẽ
thay đổi".Giám đốc một doanh nghiệp tư nhân có văn phòng tại tòa nhà 17T
Trung Hòa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng: "Tôi chả quan tâm đến lệnh cấm
bởi có hàng nghìn doanh nghiệp đang thuê văn phòng tại các khu chung cư chứ
đâu phải riêng mình. Muốn "giải tán" các văn phòng phải có lộ trình chứ không
thể một sớm một chiều, nói một cái là thực hiện được ngay. Giá thuê mặt bằng
tại các tòa nhà văn phòng chính thống hiện nay quá đắt, một công ty TNHH con
con lấy đâu ra tiền trả 3.000 - 4.000 USD mỗi tháng để làm trụ sở giao dịch? Vì
thế, thuê căn hộ chung cư làm văn phòng vẫn là "thượng sách".Hiện nay, vào
một số trang thông tin điện tử tìm từ khoá “cho thuê căn hộ chung cư làm văn
phòng” có hàng nghìn thông tin về lĩnh vực này.
Trước các luồng ý kiến khác nhau, ngày 10-2-2010, Bộ Xây dựng lại có
Công văn số 241/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc
trung ương đề nghị gửi báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm
văn phòng cũng như các ý kiến đề xuất, thời hạn cuối cùng là ngày 30-3-

2010.Dù chưa biết các tỉnh, thành phố có ý kiến đề xuất cụ thể ra sao nhưng
theo tìm hiểu của chúng tôi, việc sử dụng chung cư làm văn phòng
hiện có hai luồng ý kiến trái ngược nhau, người dân bức xúc vì chung cư
bị chuyển đổi công năng, sử dụng sai mục đích, doanh nghiệp lại kêu trời
vì sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm trụ sở mới. Tất cả các ý kiến đều có lý
lẽ riêng. Để đi đến một quyết định thống nhất, có lẽ Bộ Xây dựng và các
ngành chức năng phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật như: theo
thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định về cấp giấy chứng nhận quyền về
sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư
trong dự án đầu tư xây dựng sản xuất kinh doanh nhà ở đó là nêu rõ
quyền và nghĩa vụ của bên mua ,quyền và nghĩa vụ của bên bán; công
văn số 241/BXD-QLN ngày 10 tháng 2 năm 2010 của bộ xây dựng về
báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất kinh doanh
văn phòng ;quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định
số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây
dựng)có
Điều 21. Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư
Điều 22. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu
nhà chung cư
Điều 23. Những hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư
Điều 24. Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều 23 của Quy chế
này phải được Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư
thông báo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan
để biết và thực hiện.
Ngoài ra còn có nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày
26 tháng 5 năm 2004 về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động xây
dựng ,quản lí công trình hạ tầng đô thị và quản lí sử dụng nhà
Điều 37. Xử phạt tổ chức, cá nhân vi phạm các quy định về đăng ký
trước bạ sang tên nhà ở
1. Phạt tiền:

a) Phạt từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân đã
mua, nhận thừa kế, tặng cho, chia nhà ở trước khi ban hành Nghị định này mà
không làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên nhà ở sau 12 tháng kể từ ngày
Nghị định này có hiệu lực thi hành;
b) Phạt từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân
nhận thừa kế, tặng cho, chia nhà ở mà không làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang
tên nhà ở theo quy định sau 6 tháng;
c) Phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với tổ chức, cá nhân mua
nhà ở nhưng không làm thủ tục đăng ký trước bạ, sang tên theo quy định của pháp
luật sau 6 tháng, kể từ thời điểm hợp đồng mua bán nhà ở được ký kết.
Đối với trường hợp mua nhà ở trả dần thì thời điểm nêu trên được tính từ
khi người mua trả hết tiền.
2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cá
nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện các quy định của Nhà nước về đăng ký
trước bạ, sang tên nhà ở.
Điều 38. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về
quản lý sử dụng nhà chung cư
1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 200.000 đồng đối với
một trong các hành vi: sử dụng hoặc cho người khác sử dụng trái với mục đích
quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an; gây ô nhiễm nhà chung cư.
2. Phạt tiền:
a) Phạt từ 200.000 đồng đến 300.000 đồng đối với một trong những hành
vi: tự ý thay đổi kết cấu, thiết kế (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các
trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung);
b) Phạt từ 300.000 đồng đến 500.000 đồng đối với một trong những hành
vi: đục phá, cải tạo, cơi nới dưới mọi hình thức; tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần
kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến
trúc bên ngoài của nhà chung cư.
3. Ngoài các hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều
này, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị xử phạt bổ sung và bị áp dụng một hoặc

nhiều biện pháp sau:
a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính
đối với các vi phạm quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành
chính gây ra; buộc tháo dỡ bộ phận công trình, công trình đối với các vi phạm
quy định tại khoản 2 Điều này;
c) Buộc thực hiện đúng các quy định về sử dụng nhà chung cư.
Điều 39. Xử phạt tổ chức, cơ quan có hành vi vi phạm các quy định về
quản lý, sử dụng công sở
1. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với tổ chức, cơ
quan có một trong các hành vi: sử dụng công sở sai mục đích; chuyển nhượng
công sở không đúng quy định.
2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cơ
quan vi phạm còn bị buộc các quy định của Nhà nước về quản lý, sử dụng công
sở.
Điều 40. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về
việc cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà
1. Phạt tiền: