ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN KHU KINH TẾ NHƠN HỘI TP.QUY NHƠN TỈNH BÌNH ĐỊNH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG - HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN KHU KINH TẾ NHƠN
HỘI TP.QUY NHƠN -TỈNH BÌNH ĐỊNH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

CHÂU NGỌC THI
05135037
DH05TB
2005 – 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH PHÁP LUẬT

CHÂU NGỌC THI

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG - HỖ TRỢ TÁI ĐỊNH CƯ TRONG DỰ ÁN KHU KINH TẾ NHƠN
HỘI TP.QUY NHƠN -TỈNH BÌNH ĐỊNH

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết
(Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)

(Ký tên: ………………………………………………..)

-Tháng 7 năm 2009-


LỜI CẢM ƠN

Trong gian học tập, nghiên cứu và thực tập đề tài tôi đã nhận được
sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, gia đình và bạn bè.Tôi xin tỏ lòng biết ơn
chân thành đến:
- Cha mẹ đã sinh thành nuôi dưỡng và tận tụy suốt đời vì con, tạo mọi
điều kiện vật chất và tinh thần giúp con trong quá trình học tập.
- Ban giám hiệu trường Đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh, Quý thầy
cô giảng viên Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản đã trang bị kiến thức,
kinh nghiệm trong những năm em theo học lớp Quản lý Thị trường Bất
động sản..
- Giáo viên hướng dẫn Thầy Lê Mộng Triết đã tận tình giúp đỡ, chỉ
bảo những kinh nghiệm, kiến thức trong suốt quá trình thực hiện đề tài.

- Các cô chú, anh chị làm việc tại Sở TN & MT đã giúp đỡ tôi trong
quá trình thực hiện đề tài. Đặc biệt cảm ơn các anh Phòng Quản lý đất đai
cùng với các anh chị trong Ban Quản lý Khu kinh tế Nhơn Hội đã tận tình
chỉ dẫn, cung cấp tư liệu, bản đồ cũng như tạo mọi điều kiện giúp hoàn
thành tốt trong thời gian thực hiện đề tài..
- Tất cả những người bạn, anh chị các khoá học đã giúp đỡ, chia sẻ
động viên tôi trong thời gian vừa qua.
Vì thời gian thực tập và vốn kiến thức còn hạn chế nên đề tài không
tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của
quý thầy cô cùng các bạn để đề tài của em được hoàn chỉnh hơn.
Xin chân thành cảm ơn!
Sinh viên

Châu Ngọc Thi

i


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Châu Ngọc Thi, Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án khu
kinh tế Nhơn Hội Tp.Quy Nhơn tỉnh Bình Định”.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Lê Mộng Triết, Bộ môn Chính sách pháp luật,
Khoa Quản lý đất đai & Bất động sản Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Những năm gần đây, cùng với chủ trương đầu tư, xây dựng các cụm, các khu
công nghiệp ở Tỉnh, thành phố Quy Nhơn đã có những thay đổi rõ nét. Đặc biệt trên
địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội, từ vùng đất nông nghiệp trở thành vùng đất phát triển
đô thị, du lịch, dịch vụ, công nghiệp có quy mô lớn. Tuy nhiên trong qúa trình thực
hiện dự án thì công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư có vị trí và vai trò quan trọng,

làm nhiệm vụ trọng tâm đảm bảo quyền lợi cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân, đảm bảo
tiến độ thi công, nó quyết định sự thành công của dự án. Xuất phát từ vấn đề trên
chúng tôi tiến hành nghiên cứu và thực hiện đề tài “Đánh giá công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư trong dự án khu kinh tế Nhơn Hội Tp.Quy Nhơn tỉnh Bình
Định”.
Trên cơ sở đó, đề tài thực hiện nhằm nghiên cứu việc áp dụng các chính sách,
phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trên địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội. Bằng
các phương pháp nghiên cứu là phương pháp chuyên gia, phương pháp thống kê và
phương pháp điều tra, đề tài tập trung nghiên cứu về hiện trạng khu vực thực hiện dự
án, những ảnh hưởng của dự án đến đời sống người dân, kết quả bồi thường của một
số công trình trong Khu kinh tế Nhơn Hội, những khó khăn tồn tại và vướng mắc của
dự án.
Qua quá trình nghiên cứu đề tài đã nhận định tổng quan về công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng và đời sống cũng như tâm tư nguyện vọng của người dân sống
trong vùng quy hoạch. Từ đó đưa ra những giải pháp để hạn chế, khắc phục cho dự án
bằng những giải pháp kế thừa của toàn quốc và giải pháp cụ thể cho dự án này. Cuối
cùng là đưa ra các kết luận và kiến nghị xác thực cho dự án, giúp cho dự án sớm được
thực hiện và quan trọng hơn là khôi phục lại những quyền lợi chính đáng của người
dân, sớm đưa người dân vào ổn định cuộc sống.

ii


DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2006........................................................ 28
Bảng 2. Cơ cấu sử dụng đất Khu kinh tế Nhơn Hội.......................................... 30
Bảng 3. Hiện trạng sử dụng đất xã Nhơn Hội ................................................... 34
Bảng 4. Đơn giá bồi thường về đất ................................................................... 36
Bảng 5. Đơn giá bồi thường, hỗ trợ thiệt hại nhà vật kiến trúc ......................... 36
Bảng 6. Đơn giá đất tại khu tái đinh cư ............................................................ 36

Bảng 7. Tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất và tài sản trên đất........ 37
Bảng 8. Tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ thiệt hại về đất và tài sản trên đất........ 38
Bảng 9. Tổng hợp đơn thư khiếu nại, tố cáo trên địa bàn Khu kinh tế .............. 46
Bảng 10. Tổng hợp mức độ hài lòng của người dân đối với dự án.................... 48
Biểu đồ 1: Biểu diễn tỉ lệ diện tích theo hiện trạng sử dụng đất ........................ 35

DANH SÁCH CÁC SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1. Quy trình thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng........... 11
Sơ đồ 2. Phân tích mối tương quan giữa ba chủ thể .......................................... 13
Sơ đồ 3. Trình tự thực hiện đề tài ..................................................................... 24
DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 1. Cây cầu thế kỉ - cầu Thị Nại khi mặt trời lặn ....................................... 25
Hình 2. Thi công đường nối từ đường trục đến trung tâm xã Nhơn Lý ............ 26
Hình 3. Công trình khai thác titan trong Khu kinh tế Nhơn Hội ....................... 26
Hình 4. Bán đảo Phương Mai ........................................................................... 26
Hình 5. Bản đồ quy hoạch chung Khu kinh tế Nhơn Hội.................................. 27
Hình 6. Lễ thông xe và biển báo thông số cầu Thị Nại ..................................... 43
Hình 7. Ngôi nhà cần được sửa chữa trong mùa mưa bão................................. 45
Hình 8. Người dân tự ý nâng cấp, xây dựng công trình phụ.............................. 45

iii


DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

BT - HT – TĐC: Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
BT, GPMB: Bồi thường, giải phóng mặt bằng
QSDĐ: Quyền sử dụng đất
UBND: Ủy ban nhân dân
UBMTTQ: Ủy ban mặt trận tổ quốc

QHKHSDĐ: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

iv


MỤC LỤC
trang

ĐẶT VẤN ĐỀ................................................................................................... 1
PHẦN 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU ................................................................. 3
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................... 3
1.1.1. Cơ sở khoa học......................................................................................... 3
1.1.2. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường hỗ trợ ...... 4
1.1.3. Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường, giải tỏa ở Việt Nam .................. 16
1.2. Khái quát về Hội đồng bồi thường, giải phóng mặt bằng Ban quản lý Khu
kinh tế Nhơn Hôi Tp.Quy Nhơn. ...................................................................... 21
1.3. Giới thiệu sơ lược địa bàn nghiên cứu ....................................................... 22
1.3.1. Lịch sử hình thành. ................................................................................. 22
1.3.2. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 22
1.3.3. Điều kiện kinh tế - xã hội ....................................................................... 22
1.4. Nội dung, phương pháp nghiên cứu và quy trình thực hiện ....................... 23
PHẦN 2: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................ 25
2.1. Giới thiệu dự án......................................................................................... 25
2.1.1. Quy mô toàn dự án ................................................................................. 25
2.1.2. Dự kiến các giai đoạn phát triển ............................................................. 29
2.1.3. Phân vùng chức năng.............................................................................. 29
2.1.4. Tiến độ triển khai dự án.......................................................................... 30
2.2. Hiện trạng khu vực dự án .......................................................................... 33
2.3. Kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .................................................. 36

2.3.1. Chính sách bồi thường, hỗ trợ................................................................. 36
2.3.2. Kết quả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư................................................ 37
2.4. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án Khu kinh tế
Nhơn hội Tp.Quy Nhơn.................................................................................... 40
2.4.1. Điều kiện và đối tượng bồi thường ......................................................... 40
2.4.2. Bồi thưòng về đất và tài sản trên đất....................................................... 40
2.4.3. Chính sách hỗ trợ đào tạo nghề và ổn định cuộc sống............................. 41
2.4.4. Chính sách tái định cư ............................................................................ 42
2.4.5. Cuộc sống sau khi tái định cư ................................................................. 43
2.4.6 Giải quyết khiếu nại, tố cáo ..................................................................... 46
2.4.7. Những mặt tích cực, hạn chế và vướng mắc trong quá trình thực hiện dự
án ..................................................................................................................... 49
2.5. Đề xuất giải pháp hoàn thiện công tác bồi thường giải tỏa và tái định cư... 51
KẾT LUẬN – KIẾN NGHỊ ........................................................................... 53

v


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

ĐẶT VẤN ĐỀ
 Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế nước ta. Phát triển và quản lý tốt thị trường này sẽ tạo nên
“sức bật” cho sự phát triển kinh tế xã hội, tạo thuận lợi thu hút các nguồn đầu tư, thực
hiện hiệu quả tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế, đóng góp thiết thực vào quá trình
phát triển đô thị và nông thôn bền vững theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hoá đất
nước.

Thành phố Quy Nhơn được công nhận đô thị loại II và mục tiêu phát triển đến
năm 2020 của Quy Nhơn là trở thành một thành phố cảng đô thị loại I trên hành lang
Bắc-Nam và Đông-Tây. Chính vì vậy, Khu kinh tế Nhơn Hội được thành lập với mục
tiêu đầu tư xây dựng để từng bước trở thành hạt nhân tăng trưởng, trung tâm công
nghiệp, dịch vụ, du lịch và phát triển đô thị của vùng kinh tế trọng điểm miền Trung,
là đầu mối giao lưu quốc tế quan trọng, là cửa ngõ xuất nhập khẩu của một vùng hậu
cứ rộng lớn.
Vấn đề bồi thường, giải phóng mặt bằng là một trong những giai đoạn quan
trọng trong việc thực hiện dự án đầu tư xây dựng Khu kinh tế Nhơn Hội. Đối với nhiều
dự án thì tiến độ bồi thường, giải phóng mặt bằng chậm ảnh hưởng lớn đến sự thành
công của dự án, gây thiệt hại lớn không chỉ về mặt kinh tế mà còn ảnh hưởng đến sự
ổn định chính trị xã hội. Công tác bồi thường giải tỏa là công việc khó khăn, phức tạp
ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi kinh tế, phong tục tập quán, sinh hoạt của người
dân, chủ đầu tư cũng như Nhà nước. Vì vậy cần phải giải quyết tốt vấn đề này để củng
cố lòng tin của nhân dân vào các chính sách quản lý nhà nước, đồng thời tạo môi
trường thông thoáng cho phát triển kinh tế, thu hút đầu tư.
Dự án Khu kinh tế Nhơn Hội được thành lập theo quyết định số 141/2005/QĐTTg ngày 14/6/2005 của Thủ tướng Chính phủ và dự kiến hoàn tất bồi thường cơ bản
và giao mặt bằng cho các chủ đầu tư vào cuối năm 2007. Từ đó đến nay đã hơn 4 năm
thực hiện nhưng tiến độ bồi thường của dự án chưa đạt yêu cầu đặt ra ban đầu. Có
nhiều nguyên nhân được nhận định nhưng nguyên nhân chủ yếu do áp dụng chính
sách, đơn giá bồi thường cũ dẫn đến tình trạng giá bồi thường không sát với giá thị
trường và cơ sở hạ tầng tại nơi tái định cư chưa hoàn thành, tạo tâm lý lo lắng cho
người dân khi chuyển lên nơi ở mới. Vì vậy một số hộ dân không đồng tình và không
chịu di dời, gây khó khăn cho kế hoạch triển khai của dự án.
Tuy nhiên bên cạnh những tồn tại hạn chế còn có những mặt tích cực mà trong
quá trình thực hiện đã đạt được vì vậy cần phải xem xét đánh giá lại, từ đó rút ra
những bài học kịnh nghiệm để tiếp tục triển khai thực hiện là rất cần thiết. Đồng thời
sớm tìm ra giải pháp điểu chỉnh để xây dựng được một cơ chế chính sách, mang tính
đột phá tạo động lực mới nhằm đạt kết quả cao nhất, kết hợp hài hòa giữa lợi ích của
Nhà nước, chủ đầu tư và lợi ích của người dân bị giải tỏa.

Xuất phát từ những vấn đề trên chúng tôi thực hiện đề tài “Đánh giá công tác
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án khu kinh tế Nhơn Hội Tp.Quy Nhơn
tỉnh Bình Định”.

Trang 1


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

 Mục đích
Đánh giá việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án Khu kinh tế Nhơn
Hội. Xác định những nguyên nhân tác động gây chậm trễ, những khó khăn hạn chế,
tồn tại trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và những bài học kinh nghiệm
từ dự án.
Đề xuất những giải pháp nhằm phục vụ công tác xây dựng Khu kinh tế Nhơn
Hội và hoàn thiện chính sách bồi thường trong thời gian tới.
 Đối tượng nghiên cứu
Phuơng án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trong dự án Khu kinh tế Nhơn Hội
Tp.Quy Nhơn.
Những hộ dân nằm trong vùng quy hoạch.
 Phạm vi nghiên cứu
Với thời gian thực hiện có hạn và khuôn khổ của để tài tốt nghiệp, nên việc
nghiên cứu chỉ đi sâu đánh giá những tồn tại vướng mắc trong công tác bồi thường , hỗ
trợ, tái định cư tại xã Nhơn Hội Tp.Quy Nhơn nằm trong dự án khu kinh tế Nhơn Hội.
Giới hạn thời gian nghiên cứu từ 15/3/2009 đến 5/6/2009.
Về trình tự thủ tục, cơ sở pháp lý nghiên cứu được giới hạn trong phạm vi từ
khi luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành cho đến nay.

Trang 2


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

PHẦN 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
1.1.1. Cơ sở khoa học
 Khái niệm
- Đất đai : Luật Đất đai 1993 của nước CHXHCN Việt Nam có ghi: “Đất đai là
tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng”.
Đất đai giữ vị trí và có ý nghĩa đặc biệt quan trọng. Đất đai là điều kiện chung
đối với mọi quá trình sản xuất của các ngành kinh tế quốc dân và hoạt động của con
người.
- Bất động sản: Theo điều 181 Bộ luật Dân sự quy định: “bất động sản là các
tài sản không di dời được bao gồm:
Đất đai;
Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, các công trình xây dựng đó;
Các tài sản khác gắn liền với đất;
Các tài sản khác do pháp luật quy định.”
- Giá đất (hay còn gọi là giá quyền sử dụng đất): Là số tiền tính trên một đơn vị
diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình thành trong giao dịch về quyền sử
dụng đất.
- Khung giá đất: Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu

của mỗi loại đất với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất
đai.
- Bảng giá đất: Trên cơ sở khung giá đất đai do Chính phủ quy định, Ủy ban
nhân dân cấp tỉnh hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình
ứng với các mức độ tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử
dụng đất có các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được công bố
vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử dụng đất,
thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi
giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu tiền sử dụng đất,
lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi thường đối với người
có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho Nhà nước.
- Thu hồi đất: Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử
dụng đất hoặc thu lại đất đã giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản lý
(điều 4 LĐĐ 2003).
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền
sử dụng đất đối với diện tích đất bị thu hồi cho người bị thu hồi đất (điều 4 LĐĐ
2003).

Trang 3


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu
hồi đất thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa
điểm mới.

- Tái định cư: Là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho những
người bị ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi
hết hoặc thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải
chuyển đến nơi ở mới.
 Các trường hợp thực hiện tái định cư
Trong thập kỷ 90, bình quân hàng năm có khoảng 10 triệu người trên thế giới
phải di dời để thực hiện các dự án phát triển hạ tầng, đô thị. Tại các quốc gia đang phát
triển và tại Việt Nam, tái định cư thường để thực hiện các loại dự án:
+ Các công trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi. Đây là dạng điển hình về
ảnh hưởng của phát triển dự án đến đời sống của người dân, do phạm vi di dời thường
rất lớn.
+ Các công trình dạng tuyến: đường cao tốc, quốc lộ, làm mới hoặc mở rộng
đường hiện hữu; phát triển kênh, rạch; hành lang các tuyến tải điện; mở các tuyến cấp
thoát nước. v.v…
+ Phát triển các hạ tầng đô thị và các công trình phúc lợi công cộng khác như
công viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hóa, thể thao, nghiên cứu
khoa học. v.v…
+ Phát triển các khu dân cư mới trong quá trình đô thị hóa; cải tạo các khu dân
dân cư lụp xụp trong nội thành; xây dựng các công trình công ích của cộng đồng dân
cư nông thôn
+ Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng các nhà máy, xí nghiệp
mới, các khu công nghiệp, các trung tâm thương mại.
- Giá cả: Là số lượng tiền mà một người thực tế trả cho một tài sản hay số tiền
thoả thuận giữa người mua và người bán.
Giá cả tiêu biểu sự ước tính bằng tiền của giá trị. Giá cả có thể lớn hơn, bằng
hay nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Giá trị thị trường (Giá mua bán, chuyển nhượng): Là giá cả thoả thuận giữa
người mua và người bán, giá này được xác định một cách khách quan, đây là giá thịnh
hành trên thị trường.
1.1.2. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường hỗ trợ

a. Cơ sở pháp lý xây dựng chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất
i. Thu hồi đất - quyền định đoạt về đất của Nhà nước
Luật Đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, định đoạt và sử dụng đất
đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo Điều C Khoản 2
Điều 5 Luật Đất đai là giao đất, cho thuê, thu hồi đất và cho phép chuyển mục đích sử
dụng. Quyền thu hồi đất của Nhà nước thực hiện với các trường hợp sau:
- Thu hồi đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất sử
dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
Trang 4


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

triển kinh tế. Quỹ đất cả nước hiện nay (trừ quỹ đất chưa sử dụng) đều đã giao hoặc
cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể. Do vậy
muốn có quỹ đất để giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê, Nhà nước
phải thu hồi đất của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng như điều 32 Luật
Đất đai đã quy định: “Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có
người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất
đó”.
- Thu hồi đất đối với các trường hợp vi phạm về Luật Đất đai
Thứ nhất là sai phạm về sử dụng đất của người sử dụng đất bao gồm sử dụng
đất sai mục đích hoặc không có hiệu quả, cố ý huỷ hoại đất, thiếu trách nhiệm để
người khác lấn chiếm đất, cố ý không thực hiện nghĩa vụ đối với nhà nước, không sử
dụng đất được giao đúng thời hạn quy định (12 tháng liền đối với cây hàng năm; 18
tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối với đất trồng rừng; đất dùng để thực hiện các

dự án đầu tư không được sử dụng trong 12 tháng liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24
tháng, kể từ khi đất được giao).
Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai như giao đất không đúng thẩm quyền,
không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm.
- Thu hồi đất của người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng
+ Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sử
dụng đất bằng nguồn vốn Ngân sách Nhà nước nay giải thể, phá sản, chuyển đi nơi
khác, không còn nhu cầu sử dụng đất;
+ Cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế;
+ Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
ii. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Theo các Điều 39, 41 Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi, khi Nhà nước thu hồi dùng vào
các mục đích sau:
- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng;
- Phát triển kinh tế.
Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người đang
sử dụng đất, nếu họ có hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhà nước xét cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại điều 50 Luật Đất đai.
iii. Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Từ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào mục đích quốc phòng an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế quy định tại Luật Đất đai và theo thẩm quyền
được Quốc hội giao, Chính phủ đã quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất dưới các hình thức văn bản sau:
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 7/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thi hành Nghị định số197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Trang 5


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái
định cư khi Nhà nước thi hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
b. Những căn cứ pháp lý để thực hiện công tác BT, GPMB
i. Văn bản quy định về điều kiện bồi thường, hỗ trợ
- Luật Đất đai năm 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai;
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ Quy định bổ
sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử
dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và
giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Thông tư số 69/2006/TT-BTC ngày 02/8/2006 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ
sung Thông tư số 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn

thực hiện Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND ngày 18/7/2008 của UBND tỉnh Bình Định
thay thế Quyết định 115/2006/QĐ-UBND về việc ban hành Quy định Chính sách bồi
thường, hỗ trợ tài sản và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Khu kinh tế
Nhơn Hội - tỉnh Bình Định;
- Thông báo số 100/TB-UBND ngày 10/7/2007 của UBND tỉnh về việc Thông
báo ý kiến kết luận của Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lê Hữu Lộc về giải quyết vướng mắt
trong công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng các dự án trên địa bàn Khu kinh tế
Nhơn Hội;
- Văn bản số: 3819/UBND-CN ngày 04/12/2007 của UBND tỉnh Bình Định về
việc giải quyết các kiến nghị của nhân dân về công tác bồi thường, giải phóng mặt
bằng và tái định cư trên địa bàn Khu kinh tế Nhơn Hội;
- Văn bản số: 3839/UBND-TC ngày 05/12/2007 của UBND tỉnh Bình Định về
việc bổ sung chính sách hỗ trợ liên quan đến thu hồi đất Khu kinh tế Nhơn Hội.
ii. Các văn bản quy định về chủ trương thực hiện
- Quyết định số 141/2005/QĐ-TTg ngày 14/6/2005 của Thủ tướng Chính phủ
về việc thành lập và ban hành Quy chế hoạt động Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình
Định;

Trang 6


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

- Quyết định số 142/2005/QĐ-TTg ngày 14/6/2005 của Thủ tướng Chính phủ
về việc phê duyệt quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Nhơn Hội, tỉnh Bình Định;
- Quyết định số 781/QĐ-UBND ngày 06/11/2006 của UBND tỉnh Bình Định về

việc phê duyệt kế hoạch sử dụng đất chi tiết 05 năm từ năm 2006 đến năm 2010 của
Khu kinh tế Nhơn Hội;
- Quyết định số 423/QĐ-UBND ngày 24/7/2007 của UBND tỉnh Bình Định về
việc giao đất cho Ban Quản lý Khu kinh tế Nhơn Hội để thực hiện các dự án đầu tư
xây dựng các khu chức năng trong Khu kinh tế Nhơn Hội;
- Quyết định số 43/QĐ-UBND ngày 16/01/2007 của UBND tỉnh về việc thành
lập Hội đồng BT, GPMB và tái định cư Khu kinh tế Nhơn Hội;
- Các quyết định về việc thành lập Tổ công tác thực hiện việc BT, GPMB;
- Các quyết định của cấp thẩm quyền về việc phê duyệt thiết kế quy hoạch chi
tiết của từng dự án.
iii. Văn bản quy định về hạn mức, khu vực, giá đất đai và giá tài sản
- Quyết định số 99/QĐ-UBND ngày 22/8/2005 của UBND tỉnh Bình Định về
việc quy định hạn mức đất ở trên địa bàn tỉnh;
- Quyết định số 67/2006/QĐ-UBND ngày 05/7/2006 của UBND tỉnh Bình Định
về việc quy định khu vực nội thành phố và ngoại thành phố của thành phố Quy Nhơn;
- Quyết định 47/2007/QĐ-UBND ngày 31/12/2007 của UBND tỉnh Bình Định
về việc ban hành Bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh;
- Quyết định số 482/QĐ-UBND ngày 09/8/2007 của UBND tỉnh Bình Định về
việc bổ sung đơn giá đất ở tại địa bàn xã Nhơn Hội, thành phố Quy Nhơn;
- Quyết định số 37/2007/QĐ-UBND ngày 31/10/2007 của UBND tỉnh Bình
Định về việc Ban hành đơn giá bồi thường thiệt hại về nhà, vật kiến trúc, mồ mả, cây
cối, hoa màu khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn tỉnh.
-Quyết định số 20/2008/QĐ-UBND ngày 23/5/2008 của UBND tỉnh về việc
quy định tỷ lệ điều chỉnh đơn giá và vật kiến trúc tại Quyết định số 37/2007/QĐUBND ngày 31/12/2007 của UBND tỉnh.
iv. Phương án bồi thường hỗ trợ của dự án
 Bồi thường, hỗ trợ về đất
- Nguyên tắc bồi thường về đất: thực hiện theo quy định tại Điều 6 Nghị định số
197/2004/NĐ-CP, Điều 47 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và Điều 4 Quyết định số
25/2008/QĐ-UBND.
- Điều kiện bồi thường, hỗ trợ về đất: thực hiện theo quy định tại Điều 8, Điều

10 của Nghị định số 197/2004/NĐ-CP; Điều44, Điều 45 Nghị định 84/2007/NĐ-CP và
Điều 5, Điều 8, Điều 10, Điều 11 của Quyết định số 25/2008/QĐ-UBND.
- Giá đất để tính bồi thường, hỗ trợ: thực hiện theo Quyết định số 47/2007/QĐUBND ngày 31/12/2007 của UBND tỉnh Bình Định.
 Bồi thường thiệt hại về tài sản
- Bồi thường đối với nhà, công trình xây dựng trên đất, cây trồng, vật nuôi: thực
hiện theo quy định tại Điều 17, Điều 18, Điều 19, Điều 22 của Quyết định số
25/2008/QĐ-UBND và Điều 18, Điều 19, Điều 24 của Nghị định số 197/2004/NĐCP.
Trang 7


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

- Giá bồi thường: đơn giá bồi thường nhà cửa vật kiến trúc, mồ mả, cây cối hoa
màu được thực hiện theo Quyết định 37/2007/QĐ-UBND ngày 31/10/2007 của UBND
tỉnh, ngoài ra đối với nhà cửa, vật kiến trúc còn được hỗ trợ thêm chi phí vận chuyển
vật liệu xây dựng là 14% đơn giá xây dựng hiện hành theo Điều 19 của Quyết định số
25/2008/QĐ-UBND ngày 18/7/2008 của UBND tỉnh và Quyết định số 20/2008/QĐUBND ngày 23/5/2008 của UBND tỉnh.
 Bố trí tái định cư
- Điều kiện tái định cư: thực hiện theo quy định tại Khoản 5, mục II của phương
án tổng thể bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư đã được UBND tỉnh phê
duyệt tại Quyết định số 661/QĐ-UBND ngày 10/10/2007 và Điều 30, Điều 31 Quyết
định số 25/2008/QĐ-UBND.
- Giá đất tại khu tái định cư: thực hiện theo Quyết định số 32/2006/QĐ-UBND
ngày 28/03/2006 của UBND tỉnh Bình Định.
+ Các lô đất đường ĐS 1, lộ giới 18m, giá đất: 467.200 đồng/m2.
+ Các lô đất đường ĐS 8, lộ giới 10m, giá đất: 233.600 đồng/m2.
- Nguyên tắc bố trí tái định cư: trong cùng một vị trí giải tỏa, ưu tiên sắp xếp vị
trí thuận lợi theo trình tự sau:

+ Hộ được ưu tiên bố trí tái định cư vào đường lộ giới 18m, 13m, 10m tương
ứng với vị trí tại vị trí đất bị thu hồi.
+ Hộ có vị trí thuận lợi tại nơi ở cũ và phù hợp với ngành nghề sản xuất kinh
doanh.
+ Các hộ thuộc các đối tượng chính sách xã hội.
+ Các hộ tự nguyện sớm thực hiện giải tỏa giao mặt bằng trước thời hạn quy
định.
 Chính sách hỗ trợ
- Hỗ trợ di chuyển trong tỉnh: từ 2.800.000đ/hộ đến 4.200.000đ/ hộ và hỗ trợ
thêm 2.800.000 đ/hộ đối với hộ có người đang hưởng trợ cấp xã hội; ngoài tỉnh:
7.000.000 đ/hộ.
- Hỗ trợ điện thoại cố định: 300.000 đ/hộ, cáp truyền hình cáp: 500.000 đ/hộ
- Gia đình chính sách có công với cách mạng: từ 2.800.000 đ/hộ đến 5.600.000
đ/hộ.
- Hộ gia đình thuộc diện hộ nghèo: 7.000.000 đ/hộ để xây nhà và 7 năm ăn
(20kg/nhân khẩu/tháng * đơn giá gạo hiện hành.
- Hỗ trợ tiền thuê nhà: 2.800.000 đ/hộ.
- Gia cố nền móng tại khu tái định cư: 15.000.000 đ/hộ
- Hỗ trợ tự lo nơi ở mới: 40% tổng giá trị bồi thường diện tích đất.
Hỗ trợ ổn định đời sống: 6 tháng ăn nếu di chuyển, ngược lại 03 tháng ăn; đối
với hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích: 12 tháng
ăn nếu di chuyển, ngược lại 6 tháng ăn (30kg/nhân khẩu/tháng); đối với người quá tuổi
lao động (không có lương hưu hoặc trợ cấp xã hội): 16 tháng ăn (15kg/tháng/người).
- Hỗ trợ 100% tiền thuế nhà đất trong 3 năm đầu; tiền nước sinh hoạt 5 năm tại
khu tái định cư Nhơn Phước.
Trang 8


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

- Hỗ trợ ổn định sản xuất, kinh doanh: đối với tổ chức kinh tế, hộ sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp có đăng kí kinh doanh, có nộp thuế tùy theo doanh thu mà
được hỗ trợ từ 300.000 đến 4.200.000 đ/cơ sở.
- Hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm: đối với hộ gia đình, cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp bị thu hồi trên 30% diện tích nhưng không được hoán
đổi đất tương ứng thì đươc hỗ trợ từ 01 suất đến 11 suất (1 suất = 2.800.000); những
thành viên trong hộ gia đình trong độ tuổi lao động thì được đào tạo nghề miễn phí và
được ưu tiên giải quyết việc làm tại các doanh nghiệp trên địa bàn Khu kinh tế Nhơn
Hội.
- Thưởng để đẩy nhanh tiến độ giải phóng: từ 2.800.000 đ/hộ đến 4.200.000
đ/hộ.
c. Quy trình thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
 Bước 1: Tổ chức kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai (40 ngày)
Tổ BT, GPMB có trách nhiệm thực hiện việc kê khai, kiểm kê đất đai, tài sản
gắn liền với đất và xác định nguồn gốc đất đai (10 ngày)
Tổ BT, GPMB thực hiện việc kiểm tra xác định nội dung kê khai và thực hiện
kiểm kê đất đai, tài sản gắn liền với đất, xác định nguồn gốc đất đai tại hiện trường (30
ngày).
 Bước 2: Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư (52 ngày)
Tổ BT, GPMB (có sự tham gia của đại diện của những hộ có đất bị thu hồi) có
trách nhiệm lập và trình phương án cụ thể về bồi thường, hỗ trợ (sau đây gọi là
Phương án bồi thường) theo quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định
số 17/2006/NĐ-CP theo trình tự, thủ tục sau: lập phương án bồi thường, hỗ trợ (20
ngày); lấy ý kiến về Phương án bồi thường (10 ngày); hoàn chỉnh phương án bồi
thường, hỗ trợ (05 ngày); thẩm định và trình duyệt phương án bồi thường (12 ngày);
phê duyệt phương án bồi thường (5 ngày).
 Bước 3: Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ (2 ngày)

Kể từ ngày nhận được Phương án bồi thường đã được phê duyệt;Tổ BT, GPMB
có trách nhiệm phối hợp với UBND xã phổ biến và niêm yết công khai Quyết định phê
duyệt phương án bồi thường tại trụ sở UBND xã và Văn phòng Ban Quản lý dự án hạ
tầng Khu kinh tế Nhơn Hội, thông báo về thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường,
hỗ trợ và thời gian bàn giao đất đã bị thu hồi; lập kế hoạch chi trả tiền cho hộ bị ảnh
hưởng.
 Bước 4: Thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ (03 ngày)
Kể từ ngày nhận thông báo về Phương án bồi thường, hỗ trợ, Tổ BT, GPMB
thực hiện việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thanh quyết toán số tiền bồi thường đã
chi trả theo quy định. Trường hợp người được bồi thường, hỗ trợ ủy quyền cho người
khác nhận thay thì người được bồi thường, hỗ trợ phải làm giấy ủy quyền theo quy
định của pháp luật.
 Bước 5: Bàn giao đất đã bị thu hồi (15 ngày)
Kể từ ngày tổ BT, GPMB thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị
thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao
đất cho Tổ công tác BT, GPMB.
Trang 9


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

 Bước 6: Cưỡng chế thu hồi đất (25 ngày)
Nếu hết hạn ghi trong thông báo mà người bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả
về bồi thường, hỗ trợ; tổ BT, GPMB lập thủ tục đề xuất chuyển khoản tiền chi trả vào
tài khoản riêng mở tại ngân hàng và giữ nguyên hiện trạng đất đai và tài sản để làm
căn cứ cho việc giải quyết khiếu nại sau này (nếu có);
Sau khi đại diện của tổ BT, GPMB, UBND xã và UBMTTQ xã nơi có đất thu
hồi đã vận động thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn

giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước;
Kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cưỡng chế mà người bị cưỡng chế không
bàn giao đất thì UBND tỉnh chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy
định của pháp luật (10 ngày).
 Bước 7: Giải quyết khiếu nại đối với quyết định bồi thường, hỗ trợ hoặc quyết
định cưỡng chế thu hồi đất
Việc giải quyết khiếu nại thực hiện theo quy định tại Điều 138 của LĐĐ, Điều
63 và Điều 64 Nghị Định 84/2007/NĐ-CP và quy định giải quyết khiếu nại tại Nghi
Định 136/2006/NĐ-CP. Trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn
phải chấp hành quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian đã được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền quyết định.
Nếu nội dung đơn khiếu nại thuộc thẩm quyền giải quyết của Hội đồng thì tổ
BT, GPMB dự thảo văn bản tham mưu cho lãnh đạo (trả lời trong vòng 3 ngày) kể từ
ngày nhận đơn. Nếu nội dung đơn khiếu nại không thuộc thẩm quyền giải quyết hội
đồng thì tổ BT, GPMB dự thảo văn bản tham mưu cho lãnh đạo chuyển đến đơn vị có
thẩm quyền giải quyết theo quy định của pháp luật (trong vòng 01 ngày làm việc).

Trang 10


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

Tổ chức kê khai, kiểm kê và xác
định nguồn gốc

Lập, thẩm định và xét duyệt
phương án

Công khai phương án bồi
thường, hỗ trợ

Thực hiện chi trả tiền bồi
thường, hỗ trợ

Đồng ý

Không đồng ý

Nhận tiền và bàn giao đất đã bị
thu hồi

Gởi ngân hàng

Vận động, ra quyết định và
thông báo cưỡng chế

Tổ chức lực lượng cưỡng chế

Sơ đồ 1. Quy trình thực hiện công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng
(Nguồn: Ban Quản lý Khu kinh tế Nhơn Hội)
Trang 11


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

d. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi

Nhà nước thu hồi đất
i. Đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, lợi ích của người sử dụng đất và
lợi ích nhà đầu tư
Việc thu hồi đất và thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước
dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng, phát triển kinh tế gắn liền với lợi ích của Nhà nước, vừa là người chủ sở hữu vừa
là người quản lý đất nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của
nhà đầu tư, người được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất, thu hồi đất. Các lợi ích này
phải được giải quyết một cách hài hoà góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất, sử
dụng quỹ đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi của người sử dụng đất, lợi ích của từng
đối tượng được xử lý như sau:
- Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi
thường đất và tài sản. Đây vừa là quyền định đoạt của Nhà nước vừa là biện pháp xử
lý hài hoà lợi ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư. Tất cả quyền
này của Nhà nước đã được quy định cụ thể tại các Điều 42, 43, 45, 47 và 49 Nghị định
197/2004/NĐ-CP.
- Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất đã được xác định tại Hiến pháp 1992 và Luật Đất đai.
Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu nhập từ quyền sử dụng đất của
mình. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người đang sử dụng đất để giao cho người
khác sử dụng vì lợi ích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát
triển kinh tế, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất một cách thoả
đáng, từ những quy định tại Nghị định số 197/2004/NĐ-CP như sau:
+ Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với
đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất
tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (khoản 2 Điều 6 Nghị
định 197/2004/NĐ-CP).
+ Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di
chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề…, ổn định đời sống cho người bị thu

hồi đất (các Điều 27,28,29,32 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP).
+ Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ sở hạ
tầng đồng bộ đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ (Điều
35 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP).
- Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng các công trình
cơ sở hạ tầng, cơ sở sản xuất kinh doanh với chi phí sử dụng đất hợp lý nhất. Để
khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà nước không chỉ ưu đãi
tài chính như giảm miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế mà còn hoàn lại chi phí
bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với mức cao nhất
bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà nước như đã quy
định tại Điều 6 Khoản 1, Điều 3 Nghị định 197/2004/NĐ-CP và khoản 4 Điều 5,
Khoản 3, Điều 6 Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 về thu tiền sử dụng
đất. Như vậy Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm bảo lợi ích cho
người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà đầu tư để thực
Trang 12


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

hiện quyền thu hồi đất, phân bố sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát triển của đất nước
đưa đến dân giàu nước mạnh.
Phát triển cơ sở hạ tầng
Nguồn thu từ tiền sử dụng đất
Nguồn thu từ các loại thuế
NHÀ NƯỚC

NGƯỜI SỬ
DỤNG ĐẤT

CHỦ ĐẦU TƯ

Giá bồi thường hợp lý
Cuộc sống ổn định

Lợi nhuận từ việc đầu tư

Sơ đồ 2. Phân tích mối tương quan giữa ba chủ thể
ii. Đảm bảo công khai, dân chủ trong thực hiện
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch
về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của
Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường. Tuy
nhiên, người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi
chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật Đất đai và công tác bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện công khai và họ được bàn bạc đân chủ.
Nguyên tắc này được thể hiện bằng các quy định cụ thể trong Nghị định số
197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai như sau:
- Trước khi thu hồi đất, chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp, 180 ngày
đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho
người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển, phương án
tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (Khoản 2 Điều 34 Luật Đất
đai).
- Người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội đồng bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh để
phản ánh nguyện vọng của người bị thu hồi đất, đồng thời người bị thu hồi đất thực
hiện các quyết định của Nhà nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của Tổ
chức được giao nhiệm vụ thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND

cấp xã, phường, thị trấn nơi có đất bị thu hồi.
Trang 13


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

- Người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại, nếu chưa đồng ý với quyết định về
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và được cấp ra quyết định giải quyết lâu dài. Nếu
không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện
Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp có quyết
định giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên để đảm
bảo thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất trong khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn
phải chấp nhận quyết định thu hồi đất, giao đất đúng kế hoạch và thời gian được cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định Điều 49 Nghị định197/2004/NĐ-CP).
e. Những căn cứ chủ yếu xây dựng và tổ chức thực hiện bồi thường
i. Hiến pháp 1992
a. Điều 17: “ Đất đai, rừng nuối, sông hồ, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi
vùng biển, thềm lục địa, vùng trời… công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,
văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh…”. Điều này
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
b. Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài…” Tổ chức, cá nhân … được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo
quy định của pháp luật.” Điều này khẳng định
Một là giao sử dụng ổn định lâu dài là nguyên tắc
Hai là người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất
c. Điều 23:… “ Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi
ích quốc gia, Nhà nước trưng thu mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá

nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường, Thể thực trưng mua, trưng dụng theo luật
định”. Điều này khẳng định quyền hạn của Nhà nước trong việc thu hồi đất đang có
người sử dụng, quyền trưng mua, trưng dụng các tài sản không thuộc sở hữu nhà nước
để phục vụ lợi ích quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia.
d. Điều 58 quy định quyền sở hữu về tài sản của công dân, về thu nhập, về nhà
ở, tư liệu sản xuất, tư liệu sinh họat và quyền sử dụng đất được giao theo Điều 17 và
Điều 18 ở trên. Đồng thời điều này còn khẳng định: Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu
hợp pháp và quyền thừa kế của công dân.
e. Điều 68 quy định quyền khiếu nại, quyền tố cáo của công dân và trách nhiệm
giải quyết của cơ quan nhà nước.
ii. Luật Đất Đai năm 2003 gồm các nội dung cơ bản
a. Khẳng định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu”.
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai.
- Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức: giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định, nhận quyền sử dụng
đất hợp pháp từ người khác. Người sử dụng đất khi được Nhà nước trao quyền sử dụng
đất được thực hiện các quyền theo quy định. Tinh thần trên đây đòi hỏi:

Trang 14


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

+ Khi Nhà nước thu hồi đất, phải tuân thủ nguyên tắc được giao sử dụng lâu dài
của người có đất bị thu hồi cũng như khi bồi thường và tổ chức tái định cư cho họ.

+ Sử dụng đất lâu dài được thực hiện bằng các quyền; hơn nữa đất nông nghiệp
được giao hết cho hộ gia đình, cá nhân và khi giao đất ở, Nhà nước thu tiền sử dụng
đất thì việc muốn đảm bảo nguyên tắc sử dụng ổn định lâu dài, khi thu hồi đất Nhà
nước phải đảm bảo có đất ở và đất dùng vào sản xuất nông nghiệp hoặc sử dụng vào
các mục đích khác cho tương đương với nơi ở cũ hoặc ít nhất phải được họ chấp nhận.
Trường hợp không có đất phì phải bồi thường bằng tiền tương đương trị giá của đất bị
thu hồi.
b. Khẳng định nguyên tắc đảm bảo sử dụng đất ổn định lâu dài đối với hộ gia
đình, cá nhân như sau:
“ Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có
chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao
động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi
cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. (Khoản 3, Điều
10, LĐĐ 2003)
“ Đất ở được sử dụng ổn định lâu dài (Khoản 3, Điều 66 LĐĐ)
Như vậy: đất ở và đất sản xuất nông nghiệp là 2 loại đất cần phải có đối với mỗi
hộ gia đình, cá nhân đảm bảo nhu cầu sản xuất và đời sống tối thiểu của họ. Khi Nhà
nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đất đang sử dụng, họ phải được giao đất mới hoặc
bồi thường tương đương với đất bị thu hồi, nếu thu hồi đất ở thì Nhà nước phải lo chỗ
ở mới cho họ. Như vậy chính sách bồi thường và tái định cư luôn gắn với nguyên tắc
giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở. Tuy nhiên có một thực tế phải tính đến khi
thực hiện nguyên tắc này là: Nhà nước muốn có đất để bồi thường và lập khu tái định
cư thì Nhà nước phải sử dụng quỹ đất trống, nhưng phổ biến là Nhà nước phải thu hồi
đất của người khác đang sử dụng. Ở đây phức tạp lại tăng lên gấp bội do quỹ đất có
hạn lại vừa phải đảm bảo bồi thường thiệt hại đủ vừa phải thực hiện nhất quán nguyên
tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài như đã nêu ở trên.
c. Giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm được sử dụng để bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất
Quy định này chỉ rõ cho dù bồi thường theo phương thức, biện pháp nào, giá

đất áp dụng để tính bồi thường là giá nào cũng đều phải do Nhà nước quy định, không
thỏa thuận đối với từng người bị thu hồi đất, đó là nguyên tắc. Tuy nhiên, giá đất thực
hiện bồi thường và tái định cư phải là giá đất đảm bảo cho ngườii được bồi thường có
thể “ mua” một diện tích đất có tiêu chuẩn về diện tích và khả năng sinh lợi tương
đương với đất bị thu hồi và phù hợp với Điều 23 của Hiến Pháp.
iii. Bộ Luật Dân Sự
Bộ Luật Dân Sự quy định địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân và các chủ
thể khác, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, quan hệ thân nhân
trong giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể
khi tham gia quan hệ dân sự. Khuôn khổ pháp lý của Luật này trực tiếp quyết định
chính sách bồi thường gồm những nội dung sau:

Trang 15


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

a. Căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản của thể nhân và pháp nhân
b. Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản
c. Quyền sở hữu tài sản
d. Xác lập quyền sở hữu
iv. Bộ Luật Lao Động
Bộ Luật Lao Động điều chỉnh quan hệ lao động giữa người lao động làm công
ăn lương với người sử dụng lao động và các quan hệ xã hội liên quan trực tiếp tới quan
hệ lao động. Khuôn khổ pháp lý của luật này trực tiếp ảnh hưởng đến chính sách bồi
thường gồm những nội dung sau:
a. Quyền được làm việc, quyền lao động và sự bình đẳng trong làm việc, trong
lao động ( Điều 5, Điều 7)

b. Quy định về quyền và trách nhiệm của người sử dụng lao động ( Điều 8)
- Xử lý các trường hợp thay đổi
- Các quy định về hợp đồng lao động, trong đó một vấn đề có tính nguyên tắc
phải đảm bảo đó là 2 bên tôn trọng đảm bảo việc làm theo hợp đồng lao động cho
người lao động.
- Quy định về việc trả lương trong thời gian ngừng việc.
1.1.3. Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường, giải tỏa ở Việt Nam
a. Lược sử về công tác bồi thường giải tỏa
- Thời kỳ phong kiến
Đất đai thuộc sở hữu của vua chúa, việc ban phát hay tịch thu đất đai phụ thuộc
hoàn toàn vào ý muốn của vua chúa do đó công tác đèn bù giải tỏa không xảy ra trong
giai đoạn này
- Trước năm 1975
Giai đoạn này, nước ta còn bị chia cắt thành hai miền Nam – Bắc, miền nam
nằm dưới sự thống trị của chính quyền Mỹ – Ngụy, ruộng đất chủ yếu nằm trong tay
của các điền chủ, miền Bắc đã giành lại chủ quyền, tự do cho nhân dân và lập ra nền
dân chủ cộng hòa, bước đầu thiết lập quan hệ sản xuất xã hội chù nghĩa. Đảng và Nhà
nước rất quan tâm đến chính sách ruộng đất. Ngay sau Cách mạng tháng 8 thành công,
Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô; Đảng có chủ trương thủ tiêu quyền
chiếm hữu ruộng đất của thực dân, xóa bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của
địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Ngày 04/12/1953, Quốc hội
nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa khóa III thông qua Luật Cải Cách Ruộng Đất. Nhà
nước tịch thu ruộng đất ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo không có ruộng đất
hoặc thiếu ruộng đất.
Ngày 31/12/ 1959 Quốc hội nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa thông qua
Hiến Pháp năm 1959. Tại điều 12 có quy định: “ Các hầm mỏ, sông ngòi, và những
rừng cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều
thuộc sở hữu của toàn dân”.
- Từ 1975 đến năm 1988
Từ khi đất nước thống nhất, cả nước đi theo con đường xã hội chủ nghĩa với

nền kinh tế tập trung bao cấp nên đất đai chưa có giá trị cao, do đó chính sách pháp
luật phục vụ cho công tác bồi thường giải tỏa chưa được chú trọng. Tuy vậy vẫn có
Trang 16


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

những chính sách về đền bù thiệt hại được ban hành để phục vụ cho việc lấy đất xây
dựng công trình của Nhà nước, cụ thể: Nghị Định 151/CP ngày 14/01/1959 của Hội
Đồng Chính Phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Quyết định số 188/CP ngày
25/1976 về chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất ở miền Bắc và hình
thức bóc lột thực dân phong kiến ở miền nam; Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của
Hội đồng Chính Phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản
lý ruộng đất trong cả nước quy định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản
trên đất, trường hợp cần phải có đất để sử dụng thì được cấp đất khác. Giai đoạn này
hầu như khung pháp lý về giải tỏa đền bù không đặt ra mà do thương lượng hoặc thỏa
thuận, khi Nhà nước thu hồi đất thì nhà nước giao đất khác hoặc đền bù theo thực tế
đối với đất ở, còn đất nông nghiệp thì hoán đổi đất khác hoặc đền bù từ 3 – 5 lần giá trị
sản lượng mảnh đất đó. Còn hầu hết đất xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi,
điện khí hóa nông thôn thì Nhà nước dùng phương thức vận động tự nguyện theo
phương thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm”.
- Giai doạn 1988 - 1993
Luật Đất Đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong lĩnh vực
quản lý nhà nước về đất đai. Vấn đề bồi thường thiệt hại về đất khi người sử dụng đất
bị thu hồi được quy định rất chung tại Điều 49: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì
nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất
khác”. Người nhận đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồi
giao lại cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những năm đầu tư làm tăng giá trị

đất đó. Đây chỉ là sự thỏa thuận giữa người được nhận đất và người có đất bị thu hồi
mà nhà nước không can thiệp. Đối với đất nông nghiệp và đất rừng Hội đồng Bộ
trưởng có quyết định số 186 – HĐBT ngày 31 – 5 – 1990 về đền bù thiệt hại đất nông
nghiệp, đất có rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên người có
đất bị thu hồi chỉ được bồi thường tài sản trên đất. Tiền bồi thường về đất được nộp
vào ngân sách nhà nước. Điều đó cho thấy quyền lợi của người sử dụng đất chưa được
quan tâm đúng mức.
- Giai đoạn 1993 đến 2003
Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”
(Điều 27)
Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định việc đền bù thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công công cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng,là chính
sách cơ bản cho việc đền bù trong giai đoạn từ 1994 – 1998. Tuy nhiên qua quá trình
thực hiện cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát, điều chỉnh đầy
đủ phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản chưa tương xứng với
với mức thiệt hại thực tế; không có quy định về các biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống,
sản xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng
v.v. Nghị định số 22/1998/NĐ – CP ngày 24/4/1998 của Chính Phủ thay thế cho Nghị
định số 90/CP. Chính sách đền bù thiệt hại về đất đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết
về chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, về tài
sản. v.v… phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích
Trang 17


Ngành Quản lý thị trường bất động sản

SVTH: Châu Ngọc Thi

giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước và các. Với việc ban hành Nghị định 22, Nhà
nước đã thực hiện đổi mới một bước chính sách đền bù và tái định cư khi Nhà nước
thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích
công cộng. Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế, tồn tại như:
Thứ nhất, việc đền bù đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật Đất
đai 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách
làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện.
Thứ hai, giá đất để tính đền bù thiệt hại theo quy định tại điều 8 Nghị định số
22/1998/NĐ – CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở nước
ta. Tuy nhiên quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ
chức thực hiện đó là việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với việc xác định hệ số k. Không ít địa phương
đền bù theo giá đất do UBND tỉnh quy định, giá đền bù đất quá thấp và thường thấp
hơn nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
địa phương. Với số tiền đền bù đó, người dân không đủ để nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng một thửa đất tương đương về cả diện tích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi.
Chính vì vậy ảnh hưởng đến khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của
người bị thu hồi đất, từ đó dẫn đến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền đền bù,
không di chuyển làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư
v.v.
Thứ ba, Quy định điều kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt hại
về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng đất đai, song
còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được đền bù thiệt
hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng đến thời gian
thực hiện dự án.
Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền sử
dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dung đất cho
người sử dụng đất ở trước Luật Đất Đai 1993. Nhiều trường hợp đủ điều kiện được
dền bù thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì người có đất

muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 20% hoặc 40% tiền sử
dụng đất. Do đó khi thực hiện đền bù, mỗi địa phương có cách xử lý khác nhau gây
nhiều tranh cãi. Có địa phương thực hiện đền bù 100%, có địa phương thực hiện đền
bù 80% hoặc 60% tùy theo thời điểm sử dụng đất hoặc khấu trừ tiền sử dụng đất còn
thiếu vào tiền đền bù
Thứ năm, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn của
khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong
việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di
chuyển chỗ ở, các biện pháp phải khôi phục sản xuất và đời sống tại các khu tái định
cư.
Thứ sáu, chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi
đất, quyết định đền bù đối với các trường hợp cố tình không thực hiện đã dẫn đến một
số đối tượng lợi dung kẽ hở trong chính sách của Nhà nước cố tình chây ỳ không chịu
cho Hội đồng đền bù tiến hành đo đạc, kiểm kê; không nhận tiền đền bù, không chịu di
chuyển, lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của Nhà nước, làm cho tình
hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn.
Trang 18