NGHIÊN CỨU MỨC ĐỘ HÀI LÒNG VỀ NƠI Ở CỦA NGƯỜI DÂN TẠI KHU TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

NGHIÊN CỨU MỨC ĐỘ HÀI LÒNG VỀ NƠI Ở
CỦA NGƯỜI DÂN TẠI KHU TÁI ĐỊNH CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

ĐỖ DUY LUÂN
05135064
DH05TB
2005 – 2009
Quản lý Thị Trường
Bất Động Sản

- TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009 -

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN CHÍNH SÁCH & PHÁP LUẬT

ĐỖ DUY LUÂN

NGHIÊN CỨU MỨC ĐỘ HÀI LÒNG VỀ NƠI Ở
CỦA NGƯỜI DÂN TẠI KHU TÁI ĐỊNH CƯ
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 2

Giáo viên hướng dẫn: Th.s Dương Thị Tuyết Hà
(Địa chỉ cơ quan: Trường đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh)

(Ký tên:…………………….)

- Tháng 7 năm 2009 -


LỜI CẢM ƠN

Con xin chân thành cảm ơn gia đình – những người luôn yêu
thương, nâng đỡ, hậu thuẫn và tạo mọi điều kiện cho con trong suốt
quá trình học tập, để con có được ngày hôm nay.
Em xin cám ơn Ban Giám Hiệu Trường Đại học Nông Lâm
thành phố Hồ Chí Minh, Khoa Quản lý Đất Đai & Bất Động Sản,
cùng toàn thể quý thầy cô đã dạy dỗ, dìu dắt, truyền đạt những kiến
thức và kinh nghiệm quý báu để em làm hành trang bước vào cuộc
sống.

Em xin chân thành cảm ơn cô Dương Thị Tuyết Hà đã nhiệt
tình quan tâm, giúp đỡ và chỉ dẫn cho em trong suốt quá trình thực tập
và hoàn thành luận văn tốt nghiệp này.
Xin gởi lời cảm ơn đến Ban lãnh đạo cùng các anh chị trong
Ban bồi thường giải phóng mặt bằng Quận 2 đã tận tình giúp đỡ em
trong quá trình thực hiện đề tài.
Đồng thời tôi cảm ơn các bạn lớp Quản Lý Thị Trường Bất
Động Sản khóa 31 đã luôn giúp đỡ và chia sẻ với tôi trong suốt quá
trình học tập cũng như sinh hoạt tại trường.

ĐỖ DUY LUÂN


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Đỗ Duy Luân, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Đề tài : “Nghiên cứu mức độ hài lòng về nơi ở của người dân tại khu tái
định cư trên địa bàn quận 2”
Giáo viên hướng dẫn: Th.s Dương Thị Tuyết Hà, Bộ môn Chính sách & Pháp
luật, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí
Minh.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm tại quận 2 là một đại dự án quan trọng của
TP. Hồ Chí Minh và cả nước. Để chuẩn bị cho việc triển khai thực hiện dự án này thì
công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư đang được tiến hành khẩn
trương và dự kiến sẽ hoàn thành vào cuối năm 2009. Tuy nhiên, làm thế nào để người
dân bị thu hồi đất hài lòng với chính sách bồi thường và công tác tái định cư của Nhà
nước là một việc làm rất khó thực hiện ngay cả khi nhiều quyết định về chính sách tái
định cư đã được ban hành nhằm mang lại cuộc sống tốt hơn cho người dân bị thu hồi
đất.

Trước bối cảnh đó, đề tài được thực hiện nhằm tìm hiểu cuộc sống của người
dân tại các khu tái định cư thuộc dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm và chính sách tái
định cư của Nhà nước, đánh giá mức độ hài lòng của người dân về nhà ở tái định cư và
xác định những vấn đề còn tồn tại trong các chính sách tái định cư để từ đó đưa ra
những giải pháp khắc phục.
Bằng cách sử dụng những cơ sở pháp lý như luật đất đai, các nghị định, văn bản
và cơ sở thực tiễn như chính sách nhà ở của Thành phố cùng các phương pháp nghiên
cứu như phương pháp điều tra, phương pháp thống kê bằng phần mềm SPSS…, đề tài
đã đi sâu nghiên cứu mức độ hài lòng của người dân tái định cư đối với căn hộ chung
cư và chính sách hỗ trợ tái định cư của Nhà nước.
Về kết quả nghiên cứu, đề tài đã nêu ra những vấn đề còn tồn tại về chất lượng
cũng như cách quản lý đối với nhà tái định cư hiện nay. Đề tài cũng đã đánh giá được
mức độ hài lòng của người dân tái định cư về các tiêu chí của nhà chung cư, về chính
sách hỗ trợ tái định cư, lý giải những nguyên nhân vì sao người dân thường không lựa
chọn căn hộ chung cư để tái định cư. Từ đó đề tài đưa ra một số giải pháp nhằm nâng
cao cuộc sống của người dân tái định cư.
Mặc dù chưa đi sâu nghiên cứu cuộc sống của người dân sau khi tái định cư và
còn mắc phải một số hạn chế khác, nhưng đề tài cũng đã phác họa được phần nào bức
tranh cuộc sống của người dân tại một số khu tái định cư tiêu biểu thuộc dự án Khu đô
thị mới Thủ Thiêm trên địa bàn quận 2, nêu lên được những vấn đề về chất lượng nhà
ở tái định cư, công tác quản lý các khu tái định cư để từ đó rút ra được những kinh
nghiệm trong việc xây dựng chung cư dành cho người tái định cư và kinh nghiệm
trong việc quản lý các khu tái định cư của các cơ quan Nhà nước.
i


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT
TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

UBND

: Ủy ban nhân dân

ĐTMTT

: Đô thị mới Thủ Thiêm

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

TĐC

: Tái định cư

DANH SÁCH CÁC BẢNG, HÌNH, BIỂU ĐỒ
Bảng 2.1 : Số lượng căn hộ trong khu TĐC An Phú

Trang 26

Bảng 2.2: Số căn hộ trong khu TĐC B27

28

Bảng 2.3: Nguồn quỹ căn hộ, nền đất đã nhận bàn giao và bố trí

33

Bảng 2.4: Nguồn quỹ căn hộ, nền đất chưa nhận bàn giao

34

Bảng 2.5: Tình hình bố trí TĐC

35

Bảng 2.6: Bảng đánh giá mức độ hài lòng của người dân về nhà ở TĐC

36

Bảng 2.7: Không gian sinh hoạt

39

Bảng 2.8: Chất lượng căn hộ

39

Bảng 2.9: Mức độ hài lòng về giao thông trong khu vực

42

Bảng 2.10: Mức độ hài lòng về an ninh – trật tự

43

Bảng 2.11: Mức độ hài lòng về dịch vụ vệ sinh

45

Bảng 2.12: Mức độ hài lòng tổng thể

45

Hình 2.1: Bản đồ quy hoạch sử dụng đất Khu đô thị mới Thủ Thiêm

23

Hình 2.3: Khu tái định cư B27

27

Hình 2.2: Khu tái định cư Thạnh Mỹ Lợi

28

Biểu đồ 2.1: Cơ cấu sử dụng đất khu ĐTMTT

24

ii


MỤC LỤC
Trang
Tóm tắt -------------------------------------------------------------------------------------------- i
Danh sách các chữ viết tắt ---------------------------------------------------------------------ii
Danh sách các bảng, hình, biểu đồ ----------------------------------------------------------ii

ĐẶT VẤN ĐỀ ----------------------------------------------------------------------------------- 1
PHẦN I: TỔNG QUAN ----------------------------------------------------------------------- 3
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu --------------------------------------------------- 3
I.1.1 Cơ sở khoa học --------------------------------------------------------------------- 3
I.1.2 Cơ sở pháp lý----------------------------------------------------------------------- 6
I.1.3 Cơ sở thực tiễn ------------------------------------------------------------------- 15
I.2 Giới thiệu về địa bàn nghiên cứu ------------------------------------------------------ 20
I.3 Nội dung và phương pháp nghiên cứu ----------------------------------------------- 21
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ------------------------------------------------------------ 21
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu ------------------------------------------------------- 22
I.3.3 Quy trình thực hiện -------------------------------------------------------------- 23
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ---------------------------------------------------- 24
II.1 Quy mô Khu đô thị mới Thủ Thiêm ------------------------------------------------- 24
II.1.1 Khu đô thị phát triển mới ------------------------------------------------------ 25
II.1.2 Khu đô thị chỉnh trang -------------------------------------------------------- 26
II.2 Khái quát một số khu tái định cư thuộc dự án khu đô thị mới Thủ Thiêm - 27
II.2.1 Dự án An Phú ------------------------------------------------------------------ 27
II.2.2 Dự án Thạnh Mỹ Lợi --------------------------------------------------------- 28
II.2.3 Dự án B27 ---------------------------------------------------------------------- 29
II.3 Tiến trình công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư
của dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm ---------------------------------------------------- 31
II.3.1 Tiến trình bồi thường và giải phóng mặt bằng dự án khu ĐTMTT ----- 31
II.3.2 Công tác TĐC ------------------------------------------------------------------- 33
II.4 Nghiên cứu mức độ hài lòng của người dân về nơi ở tại các khu TĐC ------- 36
II.4.1 Thành lập mẫu điều tra về mức độ hài lòng của người dân
về nhà ở TĐC --------------------------------------------------------------------------- 36
II.4.2 Cơ sở hạ tầng các khu TĐC --------------------------------------------------- 37


II.4.3 Chất lượng môi trường, giao thông, an ninh – trật tự, dịch vụ

trong các khu TĐC--------------------------------------------------------------------- 41
II.4.4 Đánh giá chung mức độ hài lòng của người dân về nơi ở TĐC ---------- 46
II.4.5 Tình hình sử dụng các căn hộ chung cư ------------------------------------- 47
II.5 Mức độ hài lòng của người dân về chính sách hỗ trợ TĐC của Nhà nước
đối với dự án Khu ĐTMTT ----------------------------------------------------------------- 48
II.5.1 Chính sách hỗ trợ TĐC của Nhà nước đối với dự án Khu ĐTMTT ----- 48
II.5.2 Kết quả thực hiện chính sách TĐC ------------------------------------------- 49
II.5.3 Một số giải pháp để thực tốt chính sách hỗ trợ TĐC ---------------------- 50
KẾT LUẬN ----------------------------------------------------------------------------------- 52


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

ĐẶT VẤN ĐỀ
Tính cấp thiết của đề tài
Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) là trung tâm kinh tế – hành chính lớn nhất
cả nước. Trong những năm gần đây, thành phố đã đầu tư xây dựng nhiều khu dân cư
và khu đô thị mới, phân bố tại các quận huyện ngoại thành như quận 2,7,9… nhằm đáp
ứng nhu cầu về nhà ở cho các tầng lớp nhân dân và nhằm mục đích cải tạo, nâng cấp
hệ thống cơ sở hạ tầng đang xuống cấp của thành phố. Trong đó, khu đô thị mới Thủ
Thiêm (ĐTMTT) đang được triển khai xây dựng ở quận 2 được xem như một đại dự
án của cả nước. Dự kiến sau khi hoàn thành, khu ĐTMTT sẽ là trung tâm kinh tế hành chính mới của thành phố, kết hợp với khu đô thị mới Nam Sài Gòn giải tỏa sức
ép về mật độ tập trung dân cư cho các quận trung tâm. Tuy nhiên, song song với việc
xây dựng khu đô thị mới là công tác bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư
(TĐC) cho các hộ dân bị giải tỏa. Từ trước đến nay, đối với bất cứ dự án nào, công tác
bồi thường giải phóng mặt bằng và TĐC luôn tốn rất nhiều thời gian để giải quyết xuất
phát từ rất nhiều nguyên nhân cả khách quan lẫn chủ quan. Ngoài ra, chính sách chăm
lo giải quyết các vấn đề về cuộc sống của người dân để họ có thể ổn định cuộc sống

sau khi chuyển đến nơi ở mới cũng đang là vấn đề nan giải đối với các cấp chính
quyền thành phố.
Kể từ khi khu ĐTMTT được triển khai đến nay, đã có nhiều quyết định được
ban hành nhằm đẩy nhanh tiến trình bồi thường, giải phóng mặt bằng và TĐC. Trong
đó, quyết định 06/2009/QĐ – UBND ban hành ngày 21/1/2009 của Ủy ban nhân dân
(UBND) thành phố đã tạo một bước tiến mới về công tác bồi thường khi mà giá bồi
thường cao nhất đã tăng hơn bốn lần so với trước đây. Điều này đã làm cho nhiều
người dân phấn khởi với hy vọng sẽ được lãnh nhiều tiền bồi thường hơn. Đã có nhiều
người dân đến trụ sở của Ban bồi thường và giải phóng mặt bằng quận 2 tiếp xúc, hiệp
thương mong cho Nhà nước sớm thu hồi đất để họ nhận tiền và tự lo cuộc sống mới
cho mình.
Song song với công tác bồi thường là công tác TĐC cho người dân. Có nhiều
hình thức TĐC như nhận căn hộ chung cư, nhận nền đất hay nhận tiền tự lo nơi ở mới
trong đó hình thức nhận căn hộ chung cư được nhiều người dân cũng như Nhà nước
quan tâm nhất. Nhà nước đã ra quyết định phải đảm bảo cho người dân tại các khu
chung cư có cuộc sống tốt hơn nơi ở cũ nhưng sự thật nhiều người không thoải mái với
nơi ở mới vì nhiều lý do: chất lượng chung cư không tốt, cách sống của gia đình không
phù hợp với nhà chung cư, phải thay đổi nghề nghiệp, không hài lòng với chính sách
hỗ trợ của nhà nước… Cũng chính vì những lý do này mà người dân sau khi nhận căn
hộ TĐC đã bán lại cho những người khác gây nên tình trạng lộn xộn trong việc quản lý
các căn hộ TĐC.
Trước bối cảnh đó, được sự chấp thuận của Khoa Quản lý Đất đai và Bất động
sản, chúng tôi thực hiện đề tài : “ Nghiên cứu mức độ hài lòng về nơi ở của người
dân tại khu tái định cư trên địa bàn quận 2 “

Trang 1


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

Mục tiêu nghiên cứu
Phác họa bức tranh tổng quát về cuộc sống của người dân tại các khu TĐC để
xác định mức độ hài lòng của họ về nơi ở mới. Xác định những vấn đề còn tồn tại
trong chương trình nhà ở TĐC của chính quyền thành phố và ban quản lý các dự án để
từ đó đưa ra các giải pháp khắc phục.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu: Một số lĩnh vực về cuộc sống sau TĐC của người dân
tại các căn hộ chung cư và chính sách TĐC của nhà nước.
Phạm vi nghiên cứu:
- Phạm vi không gian: Một số khu TĐC đã đi vào hoạt động trên địa bàn quận 2
– TP.Hồ Chí Minh; đề tài chỉ tập trung nghiên cứu các hộ gia đình chọn hình thức
TĐC là các căn hộ chung cư của hai khu TĐC B27 phường An Phú – An Khánh và
khu TĐC Thạnh Mỹ Lợi thuộc dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
- Phạm vi thời gian: Số liệu được thu thập trong khoảng thời gian từ 1/3/2009
đến 1/7/2009.

Trang 2


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học:
I.1.1.1 Một số khái niệm:

Thu hồi đất: Thu hồi đất là việc nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại
quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất giao cho tổ chức, UBND xã, phường, thị trấn quản
lý theo quy định của Luật đất đai năm 2003 (Điều 4 Luật đất đai 2003).
Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử
dụng đất đối với diện tích đất được thu hồi cho người bị thu hồi đất (Điều 4 Luật đất
đai 2003). Bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi đất là việc khôi phục lại giá trị tài
sản, nguồn sinh sống, lợi ích vật chất và tinh thần theo nghĩa rộng cho người sử dụng
đất bị ảnh hưởng do quá trình triển khai thực hiện dự án – là hình thức trách nhiệm
dân sự để bù đắp những tổn thất về tinh thần vật chất cho bên thiệt hại nhưng thiệt hại
này không phải do hành vi trái pháp luật (của nhà đầu tư hay của Nhà nước) gây ra,
mà thực chất là kết quả của chu trình “phá hủy – tái tạo“ trong quá trình phát triển đô
thị và kinh tế – xã hội.
Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất: là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất
thông qua đào tạo nghề mới, bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm
mới.
Tái định cư: là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho những người bị
ảnh hưởng bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc
thu hồi không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển
đến nơi ở mới.
I.1.1.2 Phân loại tái định cư:
Phân loại theo quy định chung
· Về hình thức, TĐC có các dạng :
-

Di dân vào vùng đô thị hóa.

- Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải
tạo đô thị cho tới việc di chuyển theo sở nguyện của người dân.
-

TĐC tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư.

· Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ :
- TĐC tự phát: là việc mua bán đất thuộc diện giải tỏa và xây dựng trái phép
không theo quy hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất
rẻ nên nhiều người có thu nhập thấp trong đó có những người thuộc diện giải tỏa từ
các dự án nhận tiền bồi thường tự lo chỗ ở.

Trang 3


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

- TĐC tự giác: là việc TĐC để thực hiện các dự án và người dân tự giác chấp
hành kế hoạch và phương thức TĐC, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở các dự án phát
triển nhà.
- Cưỡng bức TĐC: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho những người
bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ.
· Xét về tính chất, TĐC có 2 dạng :
- TĐC bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn chung các
quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của Nhà nước trong việc thu hồi đất để
thực hiện các dự án này vì lợi ích quốc gia.
- TĐC tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mô nhỏ, vì
lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.
Phân loại cụ thể theo phương án TĐC của dự án Khu ĐTMTT
Theo phương án số 175/PATĐC – HĐBT ngày 16/10/2007 của hội đồng bồi
thường dự án Khu ĐTMTT về TĐC – tạm cư thuộc dự án khu ĐTMTT và quyết định
5592/2009/QĐ – UBND ngày 28/4/2009 của UBND quận 2 về sửa đổi, bổ sung

phương án 175/PATĐC – HĐBT thì có ba loại hình TĐC:
· Chung cư :
- Diện tích: diện tích căn hộ chung cư tái bố trí tại các khu TĐC không thấp hơn
56m2/ căn hộ và tối đa không quá 200m2/ căn hộ.
- Đơn giá: Đơn giá bán căn hộ chung cư tái bố trí không thấp hơn 1.600.000
đồng/m2 và tối đa không quá 3.600.000 đồng/m2 (tầng trệt) đối với chung cư không
có thang máy. Đối với chung cư có thang máy đơn giá sẽ do UBND thành phố xét
duyệt cụ thể từng đơn nguyên theo từng khu vực.
- Đối với các hộ dân sử dụng nhà sở hữu nhà nước đủ điều kiện bố trí TĐC theo
quy định, đơn giá bán căn hộ chung cư TĐC được tính giảm 700.000 đồng/m2 so với
giá bán TĐC căn hộ chung cư được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
· Nền đất :
-

Diện tích: Diện tích nền đất tái bố trí theo thiết kế và quy hoạch được duyệt.

- Trường hợp khu TĐC có quỹ nền diện tích nhỏ hơn 100 m2 và người dân có
nhu cầu nhận sẽ giải quyết bố trí theo nguyện vọng. Phần diện tích chênh lệch giữa
diện tích tiêu chuẩn được hưởng và diện tích nền đất được bố trí sẽ được nhận hỗ trợ
bằng tiền theo quy định.
- Đơn giá: Đơn giá bán nền đất tái bố trí không thấp hơn 2.500.000 đồng/m2 và
tối đa không quá 3.600.000 đồng/m2.
· Hỗ trợ bằng tiền :
Mức hỗ trợ giá đối với căn hộ chung cư và nền đất ở TĐC :
- Mức hỗ trợ giá đối với căn hộ chung cư theo giá bán TĐC: 16.000.000
đồng/m2. Đối với các hộ dân sử dụng nhà sở hữu Nhà nước đủ điều kiện bố trí TĐC

Trang 4

Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

theo quy định, nhưng không nhận căn hộ chung cư mà nhận tiền tự lo nơi ở mới thì
mức hỗ trợ là 16.700.000 đồng/m2.
- Mức hỗ trợ giá đối với căn hộ chung cư theo giá bán không kinh doanh:
8.000.000 đồng/m2.
-

Mức hỗ trợ giá đối với nền đất theo giá bán TĐC: 12.000.000 đồng/m2.

I.1.1.3 Môi trường ở trong khu tái định cư:
Mô hình nhà ở :
Mô hình nhà ở cho người TĐC là một chủ đề gây nhiều tranh luận. Chủ yếu có
2 quan điểm chính được cân nhắc:
- Quan điểm thứ nhất cho rằng cần ưu tiên (thậm chí chỉ đầu tư) cho dạng nhà
chung cư để giải quyết chỗ ở cho người TĐC nói riêng và người có thu nhập thấp nói
chung. Quan điểm này rút kinh ngiệm từ việc hiện tượng tự TĐC (lấy tiền đền bù tự lo
nơi ở mới) ở những vùng chưa được quy hoạch sẽ đem đến nhiều bất cập và khả năng
hình thành những khu nhà ổ chuột mới là không nhỏ. Các khu có cơ sở hạ tầng chia lô
đất cho dân để xây dựng thì cũng không chắc đã trở thành những khu vực sống tốt và
bền vững cho người TĐC.
- Quan điểm thứ hai là cần phải đa dạng hóa loại hình nhà ở, kể cả đối với người
TĐC. Vả lại người TĐC không chỉ có người nghèo và người thu nhập thấp. Cần chú ý
đến nhu cầu đa dạng của người dân để phát triển đa dạng các loại hình nhà ở. Tất
nhiên, muốn phát triển nhà ở cá nhân cũng phải có điều kiện (quỹ đất, tuân thủ những
quy chuẩn và quy định về xây dựng có định hướng phát triển trong tương lai). Song dù
sao nó cũng đảm bảo tính linh hoạt cao hơn cho sự thu xếp của mỗi gia đình và để lại
dấu ấn đặc trưng của cá nhân khi xây dựng, tạo nên sự đa dạng trong khu vực.

Tuy nhiên hiện nay, mô hình TĐC nhà chung cư thì lại không giải quyết được
nhu cầu vừa ở vừa kinh doanh. Một điều nữa là người Việt Nam hiện nay vẫn còn kiểu
cư trú tam / tứ đại đồng đường, thích ở nhà riêng, lối đi riêng không phụ thuộc ai, đụng
chạm ai.
Như vậy, có thể thấy, chung cư là giải pháp có vẻ đưa lại lợi ích chung cho xã
hội (do tiết kiệm và dễ quy hoạch hơn) nhưng đang mâu thuẫn không ít với tâm lý, văn
hóa của người dân cũng như khả năng tạo nên sự đa dạng trong quy hoạch kiến trúc đô
thị. Nhưng cũng không thể phủ nhận được vai trò kiểu nhà chung cư trong tình hình
hiện nay khi quỹ đất ngày càng hạn hẹp, dân số ngày càng gia tăng.
Chỉ tiêu môi trường ở trong khu TĐC:
- Xây dựng khu TĐC phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phù
hợp với tiêu chuẩn và quy chuẩn xây dựng.
- Cơ sở hạ tầng kỹ thuật phải đảm bảo chất lượng (đường xá, cầu cống, ống cấp
thoát nước, điều kiện vệ sinh môi trường…), điều kiện sống phải tốt hơn hoặc ít nhất
cũng bằng nơi ở cũ.
-

Đặc biệt là chú trọng đến mảng xanh trong không gian ở của khu TĐC.

Trang 5


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

I.1.2 Cơ sở pháp lý:
I.1.2.1 Tiêu chuẩn phân hạng căn hộ chung cư.
Các căn hộ chung cư được phân hạng theo tiêu chuẩn quy định trong thông tư
số 14/2008/TT - BXD ban hành ngày 02/6/2008 của Bộ xây dựng hướng dẫn về phân

hạng nhà chung cư. Thông tư này hướng dẫn đánh giá, phân hạng chất lượng sử dụng
nhà chung cư cho các chủ đầu tư (chủ sở hữu) nhà chung cư để tự thực hiện trước khi
tham gia giao dịch trên sàn giao dịch bất động sản.
Nhà chung cư được phân hạng phải đảm bảo phù hợp với các quy chuẩn, tiêu
chuẩn thiết kế và kĩ thuật hiện hành; quy hoạch chi tiết xây dựng do cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt. Việc đánh giá, phân hạng nhà chung cư được thực hiện sau
khi có dự án và thiết kế cơ sở, thiết kế kỹ thuật thi công được cơ quan có thẩm quyền
phê duyệt; được thực hiện đối với từng chung cư độc lập. Sau khi công trình được
nghiệm thu bàn giao theo quy định của pháp luật về xây dựng, thì việc đánh giá phân
loại vẫn phải đảm bảo các tiêu chí của Thông tư này.
Nhà chung cư được đánh giá phân hạng theo các nhóm tiêu chí sau:
-

Nhóm tiêu chí về quy hoạch, kiến trúc;

-

Nhóm tiêu chí về hạ tầng kĩ thuật và hạ tầng xã hội;

-

Nhóm tiêu chí về chất lượng hoàn thiện và trang thiết bị gắn liền với nhà chung

-

Nhóm tiêu chí về chất lượng dịch vụ quản lý sử dụng nhà chung cư;

cư;
Yêu cầu đối với từng hạng nhà chung cư :
Nhà chung cư được phân thành các hạng sau :

- Nhà cung cư hạng 1 (cao cấp) là hạng có chất lượng sử dụng cao nhất; đảm bảo
yêu cầu về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn
thiện, trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ hoàn
hảo;
- Nhà chung cư hạng 2 là hạng có chất lượng sử dụng cao; đảm bảo yêu cầu về
quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kĩ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang thiết
bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ tương đối hoàn hảo;
- Nhà chung cư hạng 3 là hạng có chất lượng sử dụng khá cao; đảm bảo yêu cầu
về quy hoạch, kiến trúc, hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện, trang
thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt mức độ khá;
-

Nhà chung cư hạng 4 là hạng có chất lượng sử dụng trung bình; đảm bảo yêu
cầu về quy hoạch, kiến trúc; hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, chất lượng hoàn thiện,
trang thiết bị và điều kiện cung cấp dịch vụ quản lý sử dụng đạt tiêu chuẩn, đủ điều
kiện để đưa vào khai thác sử dụng.
Yêu cầu cụ thể đối với từng hạng nhà chung cư được quy định trong Thông
tư số 14/2008/TT – BXD ngày 02/6/2008 của Bộ xây dựng.

Trang 6


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

I.1.2.2 Điều kiện, hình thức tái định cư và phương thức thanh toán thuộc dự án
Khu đô thị mới Thủ Thiêm.
Điều kiện TĐC:
- Việc TĐC được áp dụng cho các trường hợp có nhà ở, đất ở bị thu hồi và phải

di chuyển toàn bộ, có giấy tờ hợp lệ hoặc không có giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở nhưng thuộc các trường hợp được quy định tại mục b khoản
3 Điều 3 của Bản quy định kèm theo quyết định 135/2002/QĐ – UB ngày 21/11/2002,
có yêu cầu tái bố trí nền đất hoặc căn hộ chung cư theo nguyên tắc bố trí tương đương
diện tích tiêu chuẩn TĐC được hưởng (nhưng không quá 200m2/hộ), không hạn chế số
lượng căn hộ chung cư hoặc số nền đất ở tại khu TĐC của dự án.
- Các trường hợp đặc biệt Hội đồng bồi thường hỗ trợ và TĐC của dự án xem xét
quyết định.
Phương thức bố trí tái định cư:
Bố trí theo nguyên tắc diện tích tương đương (diện tích theo tiêu chuẩn được
hưởng bằng diện tích tái bố trí).
Trường hợp không có căn hộ hoặc nền đất để bố trí theo nguyên tắc tương
đương sẽ được bố trí theo nguyên tắc diện tích tiệm cận (lớn hơn diện tích thu hồi
nhưng tổng diện tích tái bố trí không vượt quá 200 m2) theo nguyên tắc:
Chung cư:
- Diện tích tiêu chuẩn TĐC được hưởng nhỏ hơn 56m2: bố trí căn hộ TĐC có
diện tích tối thiểu 56m2 (căn hộ tiêu chuẩn nhỏ nhất theo quy định).
- Diện tích tiêu chuẩn TĐC được hưởng lớn hơn hoặc bằng 56m2: bố trí căn hộ
TĐC có diện tích chênh lệch không vượt quá 20m2 (diện tích chênh lệch giữa căn hộ
tái bố trí so với diện tích tiêu chuẩn TĐC được hưởng).
- Trường hợp bố trí căn hộ TĐC có diện tích thực tế lớn hơn 2 trường hợp nêu
trên sẽ do Hội đồng bồi thường hỗ trợ và TĐC của dự án xem xét, giải quyết từng
trường hợp cụ thể.
Nền đất:
- Bố trí nền đất TĐC chênh lệch không vượt quá 20m2 (giữa diện tích nền đất tái
bố trí so với diện tích tiêu chuẩn TĐC được hưởng).
- Trường hợp bố trí nền đất TĐC có diện tích thực tế lớn hơn trường hợp nêu trên
sẽ do Hội đồng bồi thường hỗ trợ và TĐC của dự án xem xét, giải quyết từng trường
hợp cụ thể.
· Nền đất:

- Đối với những hộ có diện tích đất ở trong dự án bị thu hồi toàn bộ từ 80m2 trở
lên là đất ở mặt tiền đường hoặc từ 100m2 trở lên là đất ở không phải mặt tiền đường
và các trường hợp trên có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về đất ở hoặc có nguồn gốc là đất ở
đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 không tranh chấp, không thuộc diện lấn
chiếm, được UBND phường, xã xác nhận thì được hưởng tiêu chuẩn TĐC bằng một
nền đất.
Trang 7


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

- Các trường hợp có đủ điều kiện TĐC bằng nền đất nhưng không nhận nền đất,
có yêu cầu TĐC vào căn hộ chung cư hoặc có yêu cầu nhận tiền tự lo TĐC thì được
giải quyết theo quy định tại mục 3 phần II của phương án 175/PATĐC – HĐBT của
hội đồng bồi thường dự án khu ĐTMTT và quyết định 5592/2009/QĐ – UBND của
UBND quận 2 về việc ban hành quy định về sửa đổi , bổ sung một số nội dung của
phương án 175/PATĐC – HĐBT.
- Trường hợp đủ điều kiện TĐC bằng nền đất, hộ dân nhận nền đất nhưng diện
tích nền được nhận nhỏ hơn diện tích đất ở thu hồi: hộ dân được hỗ trợ thêm bằng tiền
theo giá chênh lệch đối với phần diện tích chênh lệch theo mức hỗ trợ giá đối với nền
đất theo giá bán TĐC: 12.000.000 đồng/m2.
- Trường hợp đủ điều kiện TĐC bằng nền đất, hộ dân nhận nền đất nhưng diện
tích nền được nhận lớn hơn diện tích đất ở thu hồi: hộ dân thanh toán tiền mua đối với
phần diện tích chênh lệch này theo giá bán không kinh doanh.
- Trường hợp đủ điều kiện TĐC bằng nền đất nhưng không nhận nền đất hoặc
căn hộ chung cư, được giải quyết hỗ trợ bằng tiền theo mức hỗ trợ giá đối với căn hộ
chung cư (hỗ trợ 16.000.000 đồng/m2 theo giá TĐC hoặc hỗ trợ 8.000.000 đồng/m2
theo giá không kinh doanh).

· Căn hộ chung cư:
- Diện tích căn hộ chung cư TĐC không nhỏ hơn 56m2 và không quá 200m2/hộ
theo thiết kế quy hoạch được duyệt cho từng khu chung cư TĐC. Trường hợp khu
TĐC có quỹ căn hộ có diện tích nhỏ hơn 56m2 và người dân có nhu cầu nhận sẽ giải
quyết bố trí theo nguyện vọng.
- Diện tích tái bố trí là diện tích căn hộ chung cư theo thiết kế quy hoạch được
duyệt tại khu TĐC. Phần diện tích chênh lệch giữa diện tích đất ở có giấy tờ hợp pháp,
hợp lệ hoặc phần diện tích đất ở bị thu hồi trong hạn mức (đối với trường hợp chưa có
giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về đất ở) bị thu hồi và diện tích tái bố trí được thanh toán bù
trừ theo quy định tại mục 3 phần II của phương án 175/PATĐC – HĐBT của hội đồng
bồi thường dự án Khu ĐTMTT và quyết định 5592/2009/QĐ – UBND của UBND
quận 2 về việc ban hành quy định về sửa đổi , bổ sung một số nội dung của phương án
175/PATĐC – HĐBT.
-

Đối với căn hộ chung cư tầng trệt:

+ Ưu tiên giải quyết đối với các trường hợp có diện tích giải tỏa là đất ở được bồi
thường, đủ điều kiện TĐC nền đất nhưng có nguyện vọng mua căn hộ chung cư.
+ Các trường hợp khác sẽ do Hội đồng bồi thường hỗ trợ và TĐC của dự án xem
xét giải quyết đối với từng trường hợp cụ thể trên cơ sở đơn đề nghị của hộ dân và
được UBND phường xác nhận.
+ Phải thanh toán một lần đủ giá trị căn hộ chung cư.
Trong trường hợp cùng vị trí căn hộ hoặc nền đất tái bố trí mà có nhiều hộ cùng
chọn thì việc xét bố trí dựa theo phương thức bốc thăm. Các hộ đủ điều kiện mua căn
hộ tầng dưới có thể chọn mua căn hộ ở tầng trên.

Trang 8

Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

Phương thức thanh toán tiền mua, thuê căn hộ, nền đất TĐC:
· Thanh toán số tiền mua căn hộ chung cư, nền đất theo quy định:
Nền đất:
-

Diện tích tiêu chuẩn được hưởng : thanh toán theo giá TĐC.

- Diện tích chênh lệch lớn hơn giữa diện tích nền đất tái bố trí so với diện tích
tiêu chuẩn TĐC được hưởng và không vượt quá 20m2 : thanh toán theo giá không kinh
doanh.
- Diện tích chênh lệch lớn hơn 20 m2 (nếu có) giữa diện tích nền đất tái bố trí so
với diện tích tiêu chuẩn TĐC được hưởng: thanh toán theo giá bảo toàn vốn.
Chung cư :
Trường hợp diện tích tiêu chuẩn TĐC < 56m2 :
-

Diện tích tiêu chuẩn được hưởng: thanh toán theo giá TĐC

- Diện tích chênh lệch giữa diện tích tiêu chuẩn được hưởng và diện tích căn hộ
tiêu chuẩn nhỏ nhất (56m2): thanh toán theo giá TĐC.
- Diện tích chênh lệch lớn hơn 56m2 (nếu có) giữa diện tích căn hộ tái bố trí và
diện tích căn hộ tiêu chuẩn nhỏ nhất theo quy định (56m2): thanh toán theo giá không
kinh doanh.
Trường hợp diện tích tiêu chuẩn TĐC > 56m2:
-

Diện tích tiêu chuẩn được hưởng: thanh toán theo giá TĐC

- Diện tích chênh lệch giữa diện tích căn hộ bố trí TĐC và diện tích tiêu chuẩn
được hưởng nhưng không vượt quá 20m2: thanh toán theo giá không kinh doanh.
- Diện tích chênh lệch lớn hơn 20m2 (nếu có) giữa diện tích căn hộ bố trí và diện
tích tiêu chuẩn được hưởng: thanh toán theo giá bảo toàn vốn.
· Trường hợp tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về nhà, đất lớn hơn tổng số tiền
mua căn hộ, nền đất phục vụ TĐC thì các hộ dân được giải quyết bố trí căn hộ, nền
đất phục vụ TĐC phải trả đủ số tiền mua căn hộ hoặc nền đất.
· Đối với các hộ thuộc diện TĐC có hoàn cảnh gia đình thực sự khó khăn,
tổng giá trị bồi thường, hỗ trợ về nhà ở, đất ở không đủ thanh toán giá trị căn hộ chung
cư tại khu TĐC, được UBND phường xác nhận, thì được giải quyết như sau:
- Được trả chậm, trả góp, phần giá trị chênh lệch về nhà ở, đất ở với thời hạn tối
đa là 10 năm, các khoản nợ được tính lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kì hạn của ngân
hàng nhà nước trên số dư nợ, nhưng số tiền lần đầu nộp phải bằng tổng số tiền bồi
thường hỗ trợ về nhà và đất đã nhận.
- Trường hợp tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về nhà, đất nhỏ hơn tổng số tiền
mua nền đất hoặc căn hộ chung cư phục vụ TĐC: các hộ dân thuộc đúng đối tượng
được giải quyết bố trí nền đất hoặc căn hộ chung cư phục vụ TĐC phải trả số tiền lần
đầu là toàn bộ số tiền được bồi thường, hỗ trợ về nhà, đất của hộ đó (nếu TĐC cư bằng
căn hộ chung cư) hoặc toàn bộ số tiền bồi thường, hỗ trợ về đất (nếu TĐC bằng nền
đất). Đối với số tiền còn lại sau khi đã trừ đi số tiền nộp lần đầu, nếu thanh toán một
Trang 9


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

lần sẽ được giảm 10% trên số tiền còn lại, nếu thanh toán hết sau một năm sẽ được

giảm 2% và các khoản nợ được tính lãi suất tiền gửi tiết kiệm không kỳ hạn của ngân
hàng Nhà nước trên số dư nợ.
· Các trường hợp cá biệt, Hội đồng bồi thường hỗ trợ và TĐC của dự án sẽ xem
xét và giải quyết cụ thể trên cơ sở kéo dài thời hạn trả góp hoặc xét cho kí hợp đồng
thuê nhà theo mức giá thuê được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc báo cáo
UBND thành phố xem xét giải quyết.
· Đối với căn hộ cho thuê, lần đầu phải đóng một khoản tiền thế chân tương
đương một năm thuê nhà và hàng tháng đóng tiền thuê định kì cho đơn vị có trách
nhiệm quản lý. Khi người thuê không còn nhu cầu thuê nhà và làm thủ tục trả nhà, thì
đơn vị quản lý sẽ hoàn trả số tiền thế chân đã nộp trong thời hạn 30 ngày sau khi trừ
các khoản chi phí có liên quan đến căn hộ thuộc trách nhiệm người thuê phải thanh
toán theo quy định (tiền điện, nước, các thiệt hại thuộc lỗi của người thuê)…Trường
hợp người được thuê nhà sau một thời gian thuê có nhu cầu và đủ khả năng mua nhà
thì được chuyển sang mua nhà (được mua theo giá của quyết định bố trí TĐC ban
đầu).
I.1.2.3. Quy trình thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư
Theo Nghị định số 197/2004/NĐ – CP ngày 03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ
và TĐC khi Nhà nước thu hồi đất và theo chương V của Nghị định số 84/2007/NĐ –
CP ngày 25/5/2007 quy định bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
thu hồi đất; thực hiện quyền sử dụng đất; trình tự; thủ tục bồi thường; hỗ trợ; TĐC khi
Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai thì công tác thực hiện bồi
thường, GPMB và TĐC được thực hiện theo trình tự, thủ tục sau:

(1)
Thống nhất thực
hiện công tác bồi
thường

(2)
Chuẩn bị hồ sơ

địa chính cho khu
đất bị thu hồi

- Chủ đầu tư liên hệ tổ chức thực hiện công tác Bồi
thường để ký kết hợp đồng kinh tế về việc bồi
thường, GPMB.
- Các loại giấy tờ phải có trước khi ký kết hợp đồng:
văn bản chấp thuận địa điểm, chủ trương đầu tư và
giấy chứng nhận đầu tư (có trong hồ sơ dự án đầu
tư); trích lục bản đồ địa chính khu đất; bàn giao mốc
giới thực địa.

- Chủ đầu tư liên hệ Phòng Tài nguyên và Môi
trường quận (huyện) để trích lục bản đồ địa chính
khu đất thu hồi; trích sao hồ sơ địa chính; lập danh
sách các thửa đất bị thu hồi (số hiệu thửa, tên người
sử dụng, diện tích thửa, mục đích sử dụng) cung cấp
cho Tổ chức thực hiện bồi thường

Trang 10


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

- Kinh phí chi cho việc chỉnh lý bản đồ địa chính,
trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính
do chủ đầu tư dự án chi trả.

(3)
Xác định và công
bố chủ trương
thu hồi đất

(4)
Lập phương án
tổng thể và xét
duyệt phương án
tổng thể về bồi
thường, hỗ trợ và
TĐC

- Sau khi ký kết hợp đồng kinh tế, Tổ chức thực hiện
bồi thường công bố chủ trương thu hồi đất và chính
sách bồi thường, hỗ trợ và TĐC.
- UBND phường (xã) niêm yết chủ trương thu hồi
đất và bản qui hoạch khu đất bị thu hồi.

- Trên cơ sở số liệu, tài liệu do cơ quan Tài nguyên
và Môi trường cung cấp, Tổ chức thực hiện bồi
thường tiến hành thống kê về tài sản thiệt hại, số hộ
khẩu, nhân khẩu, số lao động phải chuyển đổi ngành
nghề, số hộ phải TĐC để lập phương án tổng thể.
- Thời gian không quá 15 ngày kể từ ngày nhận
phương án Ban thẩm định ra thông báo thẩm định
phương án tổng thể.
- Thời gian không quá 07 ngày kể từ ngày nhận tờ
trình của Ban thẩm định cấp thẩm quyền phê duyệt
phương án bồi thường tổng thể

(5)
Thông báo về
việc thu hồi đất

- Sau khi phương án bồi thường tổng thể được duyệt,
cơ quan lập phương án bồi thường thông báo cho
người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi đất, dự kiến về
mức bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
- Trên cơ sở phương án bồi thường tổng thể được
duyệt chủ đầu tư ra văn bản đề nghị Phòng Tài
nguyên và Môi trường quận (huyện) làm thủ tục đề
nghị UBND quận (huyện) ra quyết định thu hồi đất
cho từng thửa đất.

Trang 11


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

- Trên cơ sở phương án bồi thường tổng thể được
duyệt, UBND tỉnh (thành phố) ra quyết định thu hồi
đất tổng thể của khu đất bị thu hồi.
(6)
Quyết định
thu hồi đất

- Sau 20 ngày có quyết định thu hồi đất, cơ quan Tài

nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình UBND
quận (huyện) ra quyết định thu hồi đất cho từng thửa
đất.
- Trong thời gian không quá 05 ngày kể từ ngày
nhận được tờ trình của cơ quan Tài nguyên và Môi
trường, UBND quận (huyện) có trách nhiệm ký
quyết định thu hồi đất.

(7)
Giải quyết khiếu
nại đối với quyết
định thu hồi đất

- Sau khi Tổ chức thực hiện bồi thường nhận được
quyết định thu hồi đất của từng thửa đất thì tiến hành
niêm yết công khai quyết định thu hồi đất
- Tổ chức thực hiện bồi thường tiếp nhận ý kiến
đóng góp, giải quyết thắc mắc; tập hợp những khiếu
nại về quyết định thu hồi đất đề nghị Phòng Tài
nguyên và Môi trường quận (huyện) làm thủ tục đề
nghị UBND quận (huyện) điều chỉnh quyết định thu
hồi đất.
- Chủ đầu tư phải làm thủ tục giao đất, thuê đất (do
Phòng Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn cụ thể).

(8)
Kê khai, kiểm kê
tài sản thiệt hại
và xác định
nguồn gốc đất đai

- Tổ chức thực hiện bồi thường ra thông báo về kế
hoạch thực hiện công tác kê khai, kiểm kê gửi chủ
đầu tư, UBND cấp huyện, UBND cấp xã có đất bị
thu hồi và thông báo cho các hộ dân trong vùng dự
án biết để thưc hiện kiểm kê.
- UBND cấp xã ra quyết định thành lập tổ tham gia
công tác bồi thường thuộc dự án.
- Nội dung kiểm kê: phát tờ khai theo mẫu, lập biên
bản kiểm kê. Làm việc với Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất và Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có
đất bị thu hồi để xác định nguồn gốc sử dụng đất;
xác định các trường hợp được bồi thường, được hỗ
trợ, được TĐC.
Trang 12


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

(9)
Lập phương án
bồi thường, hỗ
trợ, TĐC trình
cấp thẩm quyền
thẩm định

(10)
Niêm yết công
khai giá trị bồi
thường,

hỗ trợ, TĐC

(11)
Hoàn chỉnh
phương án bồi
thường, hỗ trợ,
TĐC trình cấp
thẩm quyền phê
duyệt

(12)
Niêm yết công
khai giá trị bồi
thường, hỗ trợ,
TĐC được duyệt

SVTH: Đỗ Duy Luân

- Trong thời hạn không quá 60 ngày, kể từ ngày
hoàn thành việc đo đạc, kiểm đếm, Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường, GPMB có trách nhiệm lập
phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC.
- Thời gian thẩm định thuộc thẩm quyền phê duyệt
của UBND cấp huyện không quá 10 ngày kể từ ngày
nhận phương án bồi thường.
- Thời gian thẩm định thuộc thẩm quyền phê duyệt
của UBND cấp tỉnh không quá 15 ngày kể từ ngày
nhận phương án bồi thường.

- Trong thời gian 20 ngày ra thông báo niêm yết, Tổ

chức thực hiện bồi thường tiếp nhận ý kiến đóng
góp, giải quyết thắc mắc; tập hợp những khiếu nại về
giá trị bồi thường để điều chỉnh, bổ sung vào phương
án.
- Lập biên bản kết thúc niêm yết, phải có sự đồng
tình của UBND phường (xã), Ủy ban Mặt trận, đại
diện của những hộ có tài sản thiệt hại.

- Thời gian không quá 05 ngày kể từ ngày nhận
phương án; Ban thẩm định lập báo cáo thẩm định, có
tờ trình và đóng dấu phương án đã thẩm định, trình
phê duyệt.
- Thời gian không quá 03 ngày kể từ ngày nhận tờ
trình của Ban thẩm định, cấp thẩm quyền phê duyệt
phương án bồi thường.

Trong thời gian không quá 03 ngày nhận được Quyết
định phê duyệt phương án, Tổ chức thực hiện bồi
thường phối hợp với UBND phường (xã) để niêm
yết kết quả phê duyệt; ra quyết định về giá trị (về
từng loại cụ thể) được bồi thường, hỗ trợ và TĐC
Trang 13


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

và thông báo chi
trả tiền

(13)

Giải quyết khiếu
nại tranh chấp
phát sinh sau
phương án phê
duyệt và GPMB

(14)
Lập biên bản bàn
giao mặt bằng
cho chủ đầu tư
tại thực địa

SVTH: Đỗ Duy Luân

cho từng hộ và ra thư mời nhận tiền bồi thường.

Trong thời gian 20 ngày kể từ ngày chi trả tiền Tổ
chức thực hiện bồi thường phối hợp với UBND
phường (xã) giải quyết những thắc mắc phát sinh và
tiến hành GPMB (đốn chặt cây cối hoa màu, tháo dỡ
nhà cửa và các công trình khác).

Tổ chức thực hiện bồi thường mời chủ đầu tư, đại
diện UBND quận (huyện), phường (xã) đến tại thực
địa để lập biên bản bàn giao mặt bằng dự án cho chủ
đầu tư.

- Đã quá 30 ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất
mà người có đất bị thu hồi không bàn giao đất thì Tổ
chức thực hiện bồi thường lập thủ tục cưỡng chế thu

hồi đất.
(15)
Cưỡng chế thu
hồi đất (nếu có)

- Sau khi có đề nghị của Tổ chức thực hiện bồi
thường, UBND cấp có thẩm quyền theo quy định
của pháp luật ra quyết định cưỡng chế.
- Giao quyết định cưỡng chế và niêm yết công khai
quyết định cưỡng chế tại trụ sở UBND cấp xã.
- Sau 15 ngày, kể từ ngày giao quyết định cưỡng chế
mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì
UBND cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng
chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật.

(16)
Thanh quyết toán
các khoản chi phí

Tổ chức thực hiện bồi thường phối hợp với chủ đầu
tư rà soát toàn bộ số liệu chi trả để làm biên bản
thanh quyết toán dự án.
Trang 14


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

I.1.3 Cơ sở thực tiễn

I.1.3.1 Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư qua các giai đoạn
Giai đoạn trước năm 1975
Ở nước ta trong thời kỳ phong kiến, đất đai thuộc sở hữu của vua chúa nên khi
bị thu hồi thì chủ sử dụng đất không được bồi thường.
Đến năm 1946, chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô và chỉ thị chia
ruộng đất cho dân nghèo. Đến năm 1953, Quốc hội ban hành cải cách ruộng đất với
khẩu hiệu “Người cày có ruộng“. Lúc này quan hệ đất đai có những bước chuyển mới,
quyền sử dụng đất đai đã được tập thể hóa không còn thuộc riêng cá nhân nào.
Sau cách mạng tháng 8/1945, đất nước bị chia cách thành hai miền Nam, Bắc
nên các luật lệ đất đai trong thời kỳ Pháp thuộc bị bác bỏ. Thời kỳ này, miền Bắc đang
thực hiện việc tăng gia sản xuất với phương châm tất cả cho tiền tuyến, tất cả cho miền
Nam ruột thịt nên người dân đã tự nguyện đóng góp đất đai vào các hợp tác xã để tăng
gia sản xuất mà không đòi hỏi bất kỳ một sự bồi thường nào.
Năm 1959, để phục vụ cho việc lấy đất xây dựng các công trình của Nhà nước
thì các chính sách về bồi thường thiệt hại đã được ban hành. Cụ thể là: Nghị định số
151/HĐCP ngày 14/1/1959 của Hội đồng chính phủ quy định tạm thời trưng dụng đất.
Sau đó, thông tư số 1792/TTG ngày 11/1/1970 của Thủ tướng quy định một số điểm
tạm thời về bồi thường nhà cửa, đất đai, cây cối, hoa màu cho nhân dân ở những vùng
xây dựng kinh tế mở rộng thành phố.
Giai đoạn từ 1975 – 1993
Sau ngày đất nước hoàn toàn độc lập (30/4/1975), miền Bắc đất đai thuộc sở
hữu tập thể. Miền Nam do chịu ảnh hưởng của miền Bắc nên cũng đã hình thành hợp
tác xã.
Điều 19 Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1980 đã quy định: “Đất đai,
rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển, thềm
lục địa, … là của Nhà nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”. Quy định này đã thể hiện rõ
đất đai chỉ có một hình thức sở hữu duy nhất là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống
nhất quản lý. Do đó, khi tiến hành quốc hữu hóa đất đai thì chủ sở hữu đất không có cơ
sở để buộc Nhà nước bồi thường.
Sau đại hội Đảng lần VI năm 1986 thì đất nước ta có sự thay đổi lớn là chuyển

từ nền kinh tế tập trung bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự điều tiết của Nhà
nước. Do đó, tại thời điểm này nhu cầu sử dụng đất đai tăng nên thị trường đất đai sôi
động hẳn lên nhưng các giao dịch về đất đai không được công khai. Trước thực tế đó,
luật đất đai năm 1988 đã được Quốc hội thông qua ngày 29/12/1987. Tuy nhiên vấn đề
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất được quy định rất chung tại điều 49 như
sau: “Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được
giao đất khác…”. Không có văn bản dưới luật nào hướng dẫn luật.
Khi Hiến pháp 1992 ra đời thì lại một lần nữa khẳng định: “Đất đai, rừng núi,
sông hồ, nguồn nước, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển,
thềm lục địa và vùng trời… là của Nhà nước đều thuộc sở hữu toàn dân”.
Trang 15


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

Giai đoạn từ 1993 – 2003
Luật đất đai 1993 được Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 dựa trên tinh thần
của Hiến pháp 1992. Trên cơ sở kế thừa luật đất đai 1988, luật đất đai 1993 đã có điều
chỉnh, sửa đổi bổ sung một số nội dung cho phù hợp với tình hình thực tế tại thời điểm
đó.
Điều 12 khẳng định: “Đất đai có giá và Nhà nước xác định giá các loại đất để
tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi.
Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang
sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc
bồi thường hoặc hỗ trợ được thực hiện theo quy định của Chính phủ”.
Để đáp ứng kịp sự phát triển của nền kinh tế thị trường thì ngày 17/8/1994

Chính phủ đã ban hành Nghị định 87/NĐ – CP về việc quy định khung giá các loại đất
và Nghị định 90/NĐ – CP về việc quy định bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi
đất để sử dụng vào mục đích an ninh quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Hai nghị định này ra đời đã giải quyết phần nào những vướng mắc trong công tác đền
bù, giải tỏa, tạo sự thống nhất trong cách tính đền bù giữa các địa phương trong cả
nước, hạn chế được sự biến động về giá thông qua quy định mức giá cao nhất và thấp
nhất.
Sau 5 năm thực hiện thì trên thực tế đã có nhiều thay đổi nên luật đất đai 1993
đã được sửa đổi bổ sung lần đầu năm 1998 và ngày 24/4/1998 Chính phủ đã ban hành
Nghị định số 22/NĐ – CP để thay thế Nghị định 90/NĐ – CP trên cơ sở điều chỉnh ,
bổ sung một số điều còn hạn chế của Nghị định 90/NĐ – CP . Đồng thời, ngày
4/11/1988 Bộ Tài chính cũng ban hành Thông tư số 145/1998/TT – BTC hướng dẫn
Nghị định 22/NĐ – CP.
Giai đoạn từ 2003 – nay
Để hội nhập nền kinh tế thế giới, Luật đất đai năm 2003 đã ra đời và đã được
đưa vào áp dụng từ ngày 1/7/2004. Đồng thời ngày 29/9/2004 Chính phủ đã ban hành
Nghị định 181/NĐ – CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai năm 2003.
Để hướng dẫn những quy định mới về bồi thường, giải tỏa, TĐC thì ngày
3/12/2004 Chính phủ ban hành Nghị định 197/NĐ – CP về việc bồi thường, hỗ trợ và
TĐC khi Nhà nước thu hồi đất để thay thế cho Nghị định 22/NĐ – CP.
Nghị định 197/NĐ – CP có nhiều quy định mới phù hợp với thực tế hơn so với
Nghị định 22/NĐ – CP như :
- Phạm vi áp dụng thu hẹp, nhưng đã cụ thể hóa từng nội dung và đối tượng sử
dụng đất bị thu hồi.
- Quy định chi tiết hơn các trường hợp được bồi thường và không được bồi
thường.
-

Quy định rõ hơn về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất bị thu hồi.

Trang 16


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

đất.

SVTH: Đỗ Duy Luân

Quy định rõ về hạn mức đất ở để tính bồi thường, hõ trợ khi Nhà nước thu hồi

- Các quy định về TĐC khá rõ ràng: xác định rõ đối tượng, điều kiện, nguyên
tắc, phương thức bố trí TĐC.
- Giá đất được quy định cụ thể với từng địa phương, giá đất đảm bảo sát với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
-

Nội dung bồi thường thiệt hại về vật nuôi và cây trồng đã được tách riêng.

Từ những thay đổi trên cho thấy Luật đất đai ngày càng được đổi mới để hoàn
thiện hơn, phù hợp hơn với tình hình thực tế nhằm góp phần đẩy nhanh tiến trình công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
I.1.3.2 Chương trình nhà ở phục vụ cải tạo chỉnh trang đô thị và tái định cư tại
TP.HCM ( giai đoạn 2006 – 2010 )
Ngày 21/7/2006, UBND TP.Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số
114/2006/QĐ – UBND về ban hành kế hoạch triển khai chương trình hành động thực
hiện chương trình nhà ở ( giai đoạn 2006 – 2010 ), là một trong năm chương trình đòn
bẩy của TP.Hồ Chí Minh trong giai đoạn 2006 – 2010.
Mục tiêu của chương trình nhà ở ( 2006 – 2010 )
Động viên mọi nguồn lực trong xã hội, các thành phần kinh tế trong và ngoài

nước đầu tư xây dựng nhà ở. Phấn đấu đến năm 2010 nâng diện tích nhà ở bình quân
của nhân dân thành phố lên 14m2/người ( năm 2006 là 10,3 m2/ người, diện tích nhà ở
tăng thêm 32 triệu m2 ( năm 2006 là 69,5 triệu m2 ). Cụ thể như sau:
-

Tiếp tục di dời và TĐC nhà ở ven và trên kênh rạch khu vực nội thành.

- Nâng cấp kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội, chỉnh trang nhà ở tại các khu dân
cư, đô thị.
- Giải quyết một phần nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân
nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân; công nhân làm việc tại các
khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao.
- Xây dựng cơ chế, chính sách khuyến khích, ưu đãi doanh nghiệp thuộc các
thành phần kinh tế trong nước và nước ngoài, tổ chức và cá nhân tham gia xây dựng
nhà ở trên địa bàn thành phố.
Một số nhiệm vụ trọng tâm cần tập trung thực hiện đến năm 2010
Nghiên cứu, xây dựng và ban hành cơ chế, chính sách động viên, khuyến khích
các thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở của
thành phố
Nghiên cứu, xây dựng và ban hành cơ chế, chính sách động viên, khuyến khích
các thành phần kinh tế trong và ngoài nước tham gia đầu tư phát triển quỹ nhà ở của
thành phố; tạo điều kiện cho cá nhân, hộ gia đình tự xây dựng nhà ở đạt bình quân 4
triệu m2/năm; các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở đạt bình quân 1,5 triệu m2/năm.
Tập trung chỉ đạo tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để tiếp tục thực hiện trên 500 dự án
(5.000 ha) đã giao đất, thỏa thuận địa điểm đầu tư hạ tầng, góp phần khai thông, phát
Trang 17


Ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Đỗ Duy Luân

triển thị trường bất động sản; chấn chỉnh, xử lý tồn đọng trong thực hiện các dự án
phân lô hộ lẻ để tiếp tục đầu tư hoàn thành cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nhà ở.
Đẩy nhanh tiến độ chuẩn bị đầu tư và triển khai các dự án xây dựng 30.000 căn
hộ phục vụ yêu cầu bố trí tái định cư cho các dự án đầu tư của thành phố; di dời và tái
định cư 15.000 hộ dân sống ven và trên kênh rạch nội thành (Tân Hóa - Lò Gốm và
các chi lưu: 4.074 hộ; kênh Tham Lương - Bến Cát, Vàm Thuật - Rạch Nước Lên (giai
đoạn 1): 1.000 hộ; các chi lưu Nhiêu Lộc - Thị Nghè: 4.800 hộ; Kênh Đôi - Kênh Tẻ:
4.676 hộ).
Xây dựng 25.000 căn hộ cho người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, sĩ
quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng võ trang thuê, mua; 20.000 phòng cho
công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao thuê ở;
200 căn nhà công vụ.
Nâng cấp kết cấu hạ tầng kỹ thuật và xã hội, chỉnh trang nhà ở trong các khu
dân cư đô thị (đầu tư giải quyết thoát nước, cấp nước, điện, mở rộng hẻm,… ở 104 khu
dân cư lụp xụp với 74.877 hộ dân cư trú); thay thế các chung cư, nhà ở tập thể có nguy
cơ sụp (40 chung cư với 4.5000 hộ dân cư trú), nhằm sắp xếp, bố trí lại dân cư, từng
bước nâng cao chất lượng cuộc sống của nhân dân. Đối với các khu dân cư quá lụp
xụp, chỉnh trang không hiệu quả, cần điều chỉnh quy hoạch, tăng hệ số sử dụng đất,
xây dựng chung cư cao tầng để tái bố trí dân cư, kết hợp khai thác quỹ đất để tạo vốn.
Đầu tư hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật một số điểm dân cư nông thôn tập trung,
qua đó tổ chức rút kinh nghiệm và từng bước nhân rộng để bảo đảm mục tiêu sống của
nhân dân ngoại thành. Phấn đấu đến năm 2010, đạt 20% nhà kiên cố ở ngoại thành.
Các chỉ tiêu về phát triển nhà ở giai đoạn 2006 – 2010
Dự kiến bình quân mỗi năm xây dựng mới 6,4 triệu m2 nhà ở. Đồng thời, giải
tỏa nhà ở trên kênh rạch, nhà ở phải di dời trong các dự án đầu tư hạ tầng; tháo dỡ các
chung cư, nhà tập thể hư hỏng nặng với diện tích khoảng 1,6 triệu m2.
-

Ngân sách thành phố cân đối vốn đầu tư chủ yếu cho các chương trình:
Xây dựng mới 30.000 căn hộ phục vụ tái định cư: 1,8 triệu m2
Thay thế chung cư đã hết thời gian sử dụng, đang hư hỏng nặng : 0,3 triệu m2

-

Xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở:
Nhà ở cho công nhân thuê : 1,0 triệu m2

Nhà ở xã hội (đối tượng là cán bộ, công chức, sĩ quan, quân nhân chuyên
nghiệp..): 1,1 triệu m2
Nhà ở trong các dự án khu dân cư: 7,5 triệu m2
-

Hộ gia đình và cá nhân xây dựng mới, cải tạo mở rộng diện tích nhà ở:
Cải tạo, mở rộng diện tích nhà ở: 5,0 triệu m2
Xây dựng mới: 15,0 triệu m2

Trang 18