CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH _ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH _ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

SVTH : Đỗ Quốc Thái
MSSV : 05124111
Lớp : DH05QL
Khóa : 2005-2009
Ngành : Quản Lý Đất Đai

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2009

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH

KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

ĐỖ QUỐC THÁI


CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG
TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ
HỒ CHÍ MINH _ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Lê Mộng Triết
Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh
Ký tên

Thành phố Hồ Chí Minh
Tháng 07/2009


LỜI CẢM ƠN
Tôi xin chân thành cảm ơn ThS. Lê Mộng Triết; ThS. Nguyễn Văn Hồng đã
tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn thành báo cáo này.
Xin chân thành cảm ơn:
Ban giám hiệu Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Ban chủ nhiệm, quý thầy cô Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản,
Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Quý thầy cô Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh.
Các anh chị phòng Đăng ký và Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi
trường Thành phố Hồ Chí Minh đã truyền đạt những kinh nghiệm quý
báo trong thời gian thực tập thực hiện báo cáo.
Hội đồng thẩm định bồi thường Thành phố Hồ Chí Minh.
Gia đình, thầy cơ gio v các bạn sinh viên trong và ngoài lớp Quản lý đất
đai 31 đã đóng góp ý kiến giúp tôi hoàn thành báo cáo này.
Do còn hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm nên không tránh được những sai
sót và khiếm khuyết trong quá trình thực hiện luận văn. Kính mong sự góp ý của quý
thầy cô và bạn bè để báo cáo hoàn thiện hơn.
TP. Hồ Chí Minh, tháng 07/2009
Sinh viên

Đỗ Quốc Thái

Trang i


TÓM TẮT
Thực hiện Đỗ Quốc Thái sinh viên Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản Trường Đại
học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh _ Thực trạng và Giải pháp.
Giáo viên hướng dẫn: Ths. Lê Mộng Triết, Khoa Quản lý đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Trong những năm qua tốc độ đô thị hóa diễn ra rất mạnh mẽ, đặc biệt là ở các
thành phố lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Để đáp ứng nhu cầu phát triển
cơ sở hạ tầng đòi hỏi Nhà nước phải thực hiện các biện pháp thu hồi đất, thực hiện di
dân vào các khu đô thị mới tập trung nhằm tạo quỹ đất sạch cho đầu tư.
Thành phố Hồ Chí Minh được xem là đô thị phát triển bậc nhất Việt Nam, điều
đó được xem là một thuận lợi nhưng cũng là thách thức cho thành phố trong việc thực
hiện công tác bồi thường, tái định cư và hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp cho người dân
có đất bị thu hồi đảm bảo cuộc sống tốt hơn.
Trong những năm qua Thành phố đã triển khai thực hiện nhiều dự án nâng cấp,
chỉnh trang đô thị và phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên, đa số các dự án không thể
triển khai thực hiện đúng tiến độ hoặc không thể triển khai do vướng mắc trong việc
thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng gây thiệt hại cho nền kinh tế rất
lớn.
Công tác bồi thường hỗ trợ tái định cư trong những thời gian qua luôn được các
cấp lãnh đạo thành phố xem là vấn đề quan trọng trong phát triển kinh tế, ổn định an
sinh xã hội và phát triển đô thị. Do đó, việc tìm hiểu thực trạng công tác bồi thường là
hết sức cần thiết, qua đó đề xuất những giải pháp nhằm làm hoàn thiện công tác bồi
thường giải phóng mặt bằng nói riêng và công tác quản lý đất đai trên địa bàn thành

phố nói chung.
Bằng phương pháp thống kê, phương pháp so sánh, phương pháp phân tích tổng
hợp đề tài “Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư trên địa bàn
Thành phố Hồ Chí Minh _ Thực trạng và Giải pháp” được thực hiện nhằm đánh giá
thực trạng hoạt động của công tác bồi thường giải phóng mặt bằng trong thu hồi đất để
phục vụ đầu tư dự án.
Từ đó rút ra một số vấn đề vướng mắc trong công tác bồi thường và đề xuất
những giải pháp nhằm để hoàn thiện công tác, góp phần thúc đẩy quá trình thực hiện
của dự án đúng tiến độ phục vụ cho quá trình đô thị hóa đất nước.

Trang ii


MỤC LỤC
Trang
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................................ i
TÓM TẮT ..................................................................................................................... ii
MỤC LỤC .................................................................................................................... iii
DANH SÁCH CÁC BẢNG, HÌNH VÀ SƠ ĐỒ ..........................................................v
DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
PHẦN MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
PHẦN 1. TỔNG QUAN ................................................................................................2
1.1. Cơ sở lý luận: .......................................................................................................2
1.1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề Bồi thường - Tái định cư - Giải tỏa. ..................2
1.1.2. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường hỗ trợ và tái
định cư khi thu hồi đất ...........................................................................................9
1.1.3. Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường giải tỏa ở Việt Nam ......................15
1.1.4. Đối tượng được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất ................................18
1.1.5. Nội dung cơ bản trong chính sách bồi thường thiệt hại, giải phóng mặt
bằng:.....................................................................................................................21

1.1.6. Khái quát địa bàn nghiên cứu ......................................................................21
1.1.7. Nội dung và Phương pháp nghiên cứu ........................................................24
PHẦN 2. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .........................................................................25
2.1. Quy hoạch, giao đất, cho thuê đất ......................................................................25
2.1.1. Quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất của TP.HCM
đến năm 2010.......................................................................................................25
2.1.2. Định hướng sử dụng đến năm 2020.............................................................26
2.1.3. Tình hình giao đất và cho thuê đất giai đoạn 2003 – 2008 .......................28
2.2. Thực trạng công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng ......................................30
2.2.1. Kết quả đạt được..........................................................................................30
2.2.2. Những tồn tại chủ yếu trong chính sách bồi thường thiệt hại .....................41
2.2.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái
định cư..................................................................................................................44
2.2.4. Hệ quả..........................................................................................................47
2.2.5. Nhận định chính sách bồi thường bằng mô hình ma trận SWOT ...............48
2.3. Giải pháp khắc phục hạn chế, vướng mắc trong chính sách pháp luật về bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ...........................................48
2.3.1. Về tổ chức bộ máy.......................................................................................48
T

T

T

Trang iii


2.3.2. Nhóm giải pháp và chính sách.....................................................................49
2.3.3. Nhóm giải pháp khắc phục hạn chế, vướng mắc trong tổ chức thực hiện
chính sách về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất..........52

KẾT LUẬN - KIẾN NGHỊ .........................................................................................52
KẾT LUẬN ..............................................................................................................52
KIẾN NGHỊ.............................................................................................................54
TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trang iv


DANH SÁCH CÁC BẢNG, HÌNH VÀ SƠ ĐỒ
Trang
Bảng
Bảng 1. Chỉ tiêu sử dụng đất giai đoạn 2006 - 2010 .....................................................25
Bảng 2. Định hướng cơ cấu sử dụng đất đến năm 2020................................................27
Bảng 3. Kết quả giao đất và cho thuê đất giai đoạn 2003 – 2008 .................................29
Bảng 4. Kết quả kiểm tra tình hình thực hiện của 1046 dự án ......................................31
Bảng 5. Khung giá đất nông nghiệp ..............................................................................34
Bảng 6. Khung giá đất phi nông nghiệp ........................................................................34
Bảng 8. Các mức hỗ trợ bồi thường đối với đất nông nghiệp .......................................37
Biểu đồ
Biểu đồ 1. Kết quả giao đất, cho thuê đất dự án giai đoạn 2003 – 2008.......................30
Sơ đồ
Sơ đồ 1. Mối tương quan của 3 chủ thể: Nhà nước, Người dân và Nhà đầu tư ............46

Trang v


DANH SÁCH CÁC CHỮ VIẾT TẮT

CT-UB
UBND

HĐND
HĐBT
HĐBT
QĐ
QĐ-UBND
NĐ-CP
GCNQSDĐ
BT
GPMB
TĐC
TT-BTC
TT-BTNMT
QĐ-TTg
TN-MT
KT-XH
TP.HCM
SXKD
PLCC
Đvt

Chỉ thị – Ủy ban
Ủy ban Nhân dân
Hội đồng Nhân dân
Hội đồng bồi thường
Hội đồng Bộ trưởng
Quyết định
Quyết định – Ủy ban Nhân dân
Nghị định – Chính Phủ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Bồi thường

Giải phóng mặt bằng
Tái định cư
Thông tư – Bộ tài chính
Thông tư – Bộ Tài nguyên Môi trường
Quyết định – Thủ tướng
Tài nguyên – Môi trường
Kinh tế – Xã hội
Thành phố Hồ Chí Minh
Sản xuất kinh doanh
Phúc lợi công cộng
Đơn vị tính

Trang vi


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

PHẦN MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài:
Đất nước ta đang trong giai đoạn hội nhập phát triển, nhiệm vụ thực hiện phát
triển về kinh tế, văn hóa và xã hội là mục tiêu hàng đầu mà Đảng và Nhà nước đã và
đang thực hiện nhằm đưa đất nước ta cơ bản đến năm 2020 trở thành nước công
nghiệp hóa. Tuy nhiên, để đạt được nhiệm vụ trên Nhà nước phải quản lý và định
hướng sử dụng đất đai hiệu quả vì đất đai có vai trò rất quan trọng trong giai đoạn phát
triển đất nước. Việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khoa học phù hợp với
tình hình thực tế sẽ mang lại những thành tựu mà xã hội mong đợi. Vấn đề đặt ra là cơ
sở hạ tầng của đất nước ta chưa đủ mạnh, muốn phát triển chúng ta phải thu hồi đất để
triển khai những dự án. Và vấn đề mà xã hội đang quan tâm nhất hiện nay là việc bồi

thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất cho người có đất bị thu hồi.
Thành phố Hồ Chí Minh là một đô thị lớn của đất nước về nhiều mặt như: trung
tâm kinh tế, văn hóa, xã hội, là nơi thu hút đầu tư, nguồn lao động hàng đầu của cả
nước. Để đáp ứng nhu cầu phát triển đó thành phố luôn phải tạo ra quỹ đất sạch và hệ
quả là những vấn đề liên quan đến đền bù giải tỏa khi thực hiện thu hồi đất. Trong
những năm qua thành phố luôn được xem là nới đi đầu của cả nước về cải cách hành
chính đặc biệt là về công tác giải quyết những tồn đọng trong công tác đền bù giải tỏa,
một vấn đề nhạy cảm và được xã hội quan tâm nhất hiện nay.
Tuy nhiên, trước tình hình bồi thường giải phóng mặt bằng (BT-GPMB) đang
còn diễn biến phức tạp và do chúng ta chưa hình thành được những hệ thống phương
pháp giải quyết hiệu quả cho tất cả những trường hợp nên đã nảy sinh rất nhiều khó
khăn trong việc thực hiện công tác BT-GPMB và công tác quản lý nhà nước về đất đai
trên địa bàn thành phố. Ngoài ra, do việc xác định nguồn gốc chủ sử dụng đất qua các
giai đoạn còn gặp nhiều phức tạp và vấn đề quan trọng ảnh hưởng đến quyền lợi của
người sử dụng đất là xác định giá bồi thường phù hợp với giá thực tế giao dịch trên thị
trường trong điều kiện bình thường đã làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện của các dự
án, gây thiệt hại về kinh tế, xã hội và ảnh hưởng đến đòi sống của người có đất bị thu
hồi. Do đó, nghiên cứu và tìm hiểu thực trạng công tác bồi thường nhằm đề xuất
những giải pháp hoàn thiện là rất cần thiết.
Xuất phát từ những lý do trên, chúng tôi thực hiện đề tài “Công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng tái định cư trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh_ Thực trạng
và Giải pháp”.

Mục tiêu nghiên cứu:
Tìm hiểu thực trạng tình hình hoạt động BT-GPMB trên địa bàn Tp.HCM. Trên
cơ sở đó rút ra những khó khăn còn tồn đọng và đề xuất những giải pháp hoàn thiện
hoạt động khi thực hiện thu hồi đất.
Đối tượng nghiên cứu:
Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất.

Trang 1


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

Phạm vi nghiên cứu:
Đề tài chỉ tập trung nghiên cứu về chính sách bồi thường, giải phóng mặt
bằng khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án phúc lợi công cộng và các dự án
đầu tư phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Thành phố phê
duyệt. Số liệu các dự án và tình hình triển khai các dự án trọng điểm của Thành phố từ
sau Luật Đất đai 2003 có hiệu lực đến năm 2008.

PHẦN 1
TỔNG QUAN
1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1. Cơ sở khoa học của vấn đề Bồi thường - Tái định cư - Giải tỏa
1. Vai trò, tầm quan trọng của đất đai trong đời sống
Đất đai là tài nguyên vô cùng quan trọng, là tài liệu sản xuất không thể thay thế,
là yếu tố quan trọng để hình thành quốc gia, là địa bàn cư trú dân cư, là chiếc noi hình
thành cơ sở kinh tế, văn hóa và lịch sử.
Trong thời kỳ nguyên thủy các bộ tộc luôn có xung đột để giành lấy những khu
vực đất đai có nguồn lợi cho sự sống, nguồn lợi chủ yếu là trái cây và thú vật.
Trang 2


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

Giai đọan phong kiến các khu đất màu mỡ, giàu tài nguyên cũng là nguyên
nhân dẫn đến các cuộc xâm chiếm lẫn nhau để giành lấy các nguồn lợi này.
Giai đọan tư bản chủ nghĩa các cường quốc đã thôn tín các nước nhỏ và yếu
nhằm hình thành hệ thống thuộc địa để phục vụ các mục đích về kinh tế, chính trị.
Hiện nay, đất đai càng khẳng định vai trò và vị trí vô cùng quan trọng trong mọi
lĩnh vực như an ninh quốc gia, khẳng định chủ quyền lãnh thổ; kinh tế, văn hóa, xã
hội, môi trường…
2. Các khái niệm:
- Thu hồi đất:
Là việc Nhà nước ra quyết định hành chính để thu lại quyền sử dụng đất
hoặc thu lại đất giao cho tổ chức, Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn quản lý theo
quy định của Luật đất đai.
- Bồi thường khi nhà nước thu hồi đất:
Là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với diện tích đất bị
thu hồi cho người bị thu hồi đất.
- Hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất:
Là việc Nhà nước giúp đỡ người bị thu hồi đất thông qua đào tạo nghề mới,
bố trí việc làm mới, cấp kinh phí để di dời đến địa điểm mới.
- Giá trị quyền sử dụng đất:
Là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định
trong thời hạn sử dụng đất xác định.
- Tiền sử dụng đất:
Là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong trường hợp được Nhà nước giao
đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất xác định.

- Đấu giá quyền sử dụng đất:
Là những phiên đấu giá mà nhà nước thực hiện dự án đầu tư. Đấu giá quyền sử
dụng đất được áp dụng khi nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc
thi hành án, thu hồi nợ có liên quan đến quyền sử dung đất

- Kiểm kê đất đai:
Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính và trên thực địa về
hiện trạng sử dụng đất tại thời điểm kiểm kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần
kiểm kê.
- Thống kê đất đai:
Là việc Nhà nước tổng hợp, đánh giá trên hồ sơ địa chính về hiện trạng sử dụng
đất tại thời điểm thống kê và tình hình biến động đất đai giữa hai lần thống kê.
- Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
Là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng
theo quy định của pháp luật thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành
pháp nhân mới.
Trang 3


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

- Quy hoạch sử dụng đất:
Là một hệ thống biện pháp kinh tế, kỹ thuật, và pháp chế của nhà nước về tổ
chức sử dụng đất đai và quản lý đất đai đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả thông
qua việc phân bổ đất đai và tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất nhằm nâng
cao hiệu quả sản xuất của xã hội tạo điều kiện bảo vệ đất đai.
- Dự án “treo”:
Là các doanh nghiệp được giao các dự án nhưng thực tế không có năng lực để
triển khai.
Là dự án đã được quy hoạch, đã ghi vào kế hoạch sử dụng đất mà sau 3 năm
chưa xác định chủ đầu tư.
Là dự án đã hoàn thành việc bồi thường, được bàn giao đất ngoài thực địa

nhưng sau 12 tháng kể từ ngày bàn giao đất hoặc triển khai dự án chậm hơn 24 tháng
so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
- Khung giá đất:
Do Chính phủ quy định, xác định mức giá tối đa và tối thiểu của mỗi loại đất
với mục đích sử dụng được xác định phụ thuộc vào tiềm năng của đất đai.
- Bảng giá đất:
Trên cơ sở khung giá đất do Chính phủ quy định, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
hàng năm xây dựng bảng giá cho các loại đất tại địa phương mình ứng với các mức độ
tiềm năng khác nhau đảm bảo sự công bằng giữa những người sử dụng đất có các điều
kiện tự nhiên, kinh tế xã hội khác nhau.
Giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định được
công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tính thuế sử
dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, tính tiền sử dụng đất và tiền
thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất, tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất không thu
tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tính tiền bồi
thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật về đất đai mà gây thiệt hại cho
Nhà nước.
- Tái định cư:
Là biện pháp nhằm ổn định, khắc phục đời sống cho những người bị ảnh hưởng
bởi các dự án của Nhà nước, khi mà phần đất nơi ở cũ bị thu hồi hết hoặc thu hồi
không hết, phần còn lại không đủ điều kiện để tiếp tục sinh sống, phải chuyển đến nơi
ở mới.
Tái định cư – Phân loại: Tái định cư là một khái niệm mang nội hàm khá
rộng, dùng để chỉ những ảnh hưởng tác động đến đời sống của người dân do bị mất tài
sản và nguồn thu nhập trong quá trình phát triển dự án gây ra, bất kể có phải di chuyển
hay không và các chương trình nhằm khôi phục cuộc sống của họ. Như vậy tái định cư
bao hàm cả việc thực hiện chính sách bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất. Tái định cư
theo nghĩa hẹp là quá trình di chuyển người dân đến nơi ở mới.
Tái định cư là một vấn đề lớn của quốc gia, đặc biệt là các nước đang phát triển

trong những trường hợp điển hình như xây đập, làm đường, phát triển đô thị.
Phân loại:
1. Về hình thức, việc tái định cư có các dạng:
Trang 4


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

- Di dân vào vùng đô thị hóa.
- Chuyển dịch nội ngoại thành, bao gồm từ việc thực hiện các chương trình cải
tạo đô thị cho tới việc chuyển dịch theo sở nguyện của người dân.
- Tái định cư tại chỗ khi thực hiện các dự án chỉnh trang khu dân cư.
2. Xét về sở nguyện của người dân cũng có nhiều mức độ:
- Tái định cư tự phát: là việc mua bán đất và xây dựng trái phép không theo quy
hoạch. Do việc xây dựng trái phép ở khu vực không có hạ tầng, giá đất rẻ nên nhiều
người có thu nhập thấp, trong đó có nhiều người thuộc diện giải tỏa từ các dự án nhận
tiền bồi thường tự lo chỗ ở.
- Tái định cư tự giác: là việc tái định cư để thực hiện các dự án và người dân tự
giác chấp hành kế hoạch và phương thức tái định cư, kể cả việc tạo lập chỗ ở mới ở
các dự án phát triển nhà.
- Cưỡng bức tái định cư: thường là cưỡng bức giải tỏa và bố trí chỗ ở cho
những người bị giải tỏa chưa được sự đồng thuận của họ. Nhiều trường hợp không
kiên quyết đã làm chậm tiến độ cho đầu tư phát triển.
3. Xét về tính chất, tái định cư có 2 dạng:
- Tái định cư tự nguyện: thông thường trong các dự án cải tạo đô thị ở quy mô
nhỏ, vì lợi ích trực tiếp của những người tham gia thực hiện dự án.
- Tái định cư bắt buộc: để thực hiện các dự án phục vụ lợi ích chung. Nhìn
chung các quốc gia trên thế giới đều xác lập quyền ưu tiên của nhà nước trong việc thu

hồi đất để thực hiện các dự án này vì lợi ích quốc gia.
3. Các trường hợp thực hiện tái định cư
Trong những năm gần đây khi tốc độ đô thị hóa của các nước trên thế giới diễn
ra mạnh mẽ, đặc biệt là ở những quốc gia đang phát triển đã làm hình thành những khu
dân cư mới dáp ứng nhu cầu cho tái định cư của người dân. Tại các quốc gia đang phát
triển và tại Việt Nam, tái định cư thường để thực hiện các loại dự án như:
- Các công trình thủy điện, xây đập, đào hồ thủy lợi. Đây là những dạng điển
hình về ảnh hưởng của phát triển dự án đến đời sống của người dân, do phạm vi di dời
thường rất lớn.
- Các công trình dạng tuyến: đường cao tốc, quốc lộ, làm mới hoặc mở rộng
đường hiện hữu; phát triển kênh, rạch; hành lang các tuyến tải điện; mở các tuyến cấp
thoát nước….
- Phát triển các hạ tầng đô thị và các công trình phúc lợi công cộng khác như
công viên, khu vui chơi, trường học, bệnh viện, cơ sở văn hóa, thể thao, nghiên cứu
khoa học…
- Phát triển các khu dân cư mới trong quá trình đô thị hóa; cải tạo các khu dân
dân cư lụp xụp trong nội thành; xây dựng các công trình công ích của cộng đồng dân
cư nông thôn.
- Các dự án phát triển sản xuất kinh doanh, xây dựng các nhà máy, xí nghiệp
mới, các khu công nghiệp, các trung tâm thương mại.
4. Bản chất của việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất
Ơ nước ta, đất đai thuộc sở hữu tòan dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và
thống nhất quản lý. Về nguyên tắc Nhà nước có đầy đủ các quyền sử dụng, hưởng lợi,
quản lý và định đoạt đối với đất. Quyền định đoạt gồm 2 quyền cơ bản: (1) Giao đất,
Trang 5


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

cho thuê đấ để các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng; (2) Quyền thu hồi đất đã
giao hoặc cho thuê để sử dụng theo mục đích quy hoạch và quyền ưu tiên nhận chuyển
nhượng đất với giá quy định (còn gọi là quyền tiên mãi) để sử dụng vì lợi ích chung.
Trên thực tế, hầu hết diện tích đất được Nhà nước đã giao cho các tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng và đã được đầu tư trên đất ở những mức độ khác nhau. Các
chủ sử dụng đất đã tạo lập đời sống sinh họat, sản xuất kinh doanh trên mảnh đất thuộc
quyền sử dụng của họ. Vì vậy, khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất sẽ gây ảnh
hưởng không nhỏ đến đời sống tinh thần và vật chất cho người bị thu hồi đất. Do đó
việc thực hiện bồi thường thiệt hại và sắp xếp chổ ở mới nhằm giúp người dân có đất
bị thu hồi là trách nhiệm của Nhà nước và chủ đầu tư. Việc giải quyết tốt vấn đề này
không chỉ đảm bảo thời gian thực hiện dự án mà còn thực hiện đúng nghĩa vụ với
người có đất bị thu hồi, qua đó làm hài hòa lợi ích của các bên liên quan nhằm tạo sự
phát triển bền vững và ổn định xã hội. Bồi thường thiệt hại và tái định cư là vấn đề
nhạy cảm của toàn xã hội, đây không đơn thuần là quản lý đất đai hay vấn đề phát
triển kinh tế và phát triển thị trường bất động sản.
Bản chất của bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất không phải là quan hệ chuyển
nhượng đất đai (hay quyền sử dụng) dù xem xét ở bất kỳ góc độ nào. Thực chất khi
Nhà nước thực hiện bồi thường nên xác định những thiệt hại để bồi thường đúng giá trị
cho người bị thu hồi đất nhằm ổn định và nâng cao đời sống. Việc xác định những giá
trị thiệt hại của nhân dân để thực hiện bồi thường thể hiện trách nhiệm của Nhà nước
và các nhà đầu tư. Trong quá trình tổ chức thực hiện Nhà nước có thể trực tiếp đứng ra
thu hồi và bồi thường thiệt hại, ngoài ra Nhà nước cũng có thể giao cho những tổ chức
có chức năng phù hợp với pháp luật thực hiện chức năng này.
5. Tái định cư là quá trình tất yếu của phát triển
Công việc bồi thường giải phóng mặt bằng thường là những việc nặng nề nhất
của các dự án đầu tư. Trong nhiều trường hợp do không chuẩn bị tốt việc tái định cư,
không xác định giá cả bồi thường hợp lý, không kiên quyết thực hiện cưỡng chế giải
phóng mặt bằng đã làm nhiều công trình bị ách tắc. Từ đó nhiều người đã ngộ nhận
rằng việc bồi thường giải tỏa là trở lực của các dự án phát triển. Quan niệm không

đúng này dễ dẫn đến các giải pháp sai lầm khi thực hiện giải phóng mặt bằng để cải
tạo và phát triển đô thị.
Nước ta đang trong quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa. Đây cũng là quá
trình phát triển đô thị hóa và phát triển toàn diện đất nước. Toàn bộ quá trình này có 4
tiến trình song hành:
Một là tiến trình di dân từ nông thôn về đô thị và vùng kinh tế mới. Hiện nay
mức độ đô thị hóa của nước ta mới đạt 25%. Khi việc công nghiệp hóa thành công
(vào khoảng năm 2020), mức độ đô thị hóa có thể đạt tới 40 – 45%, lúc ấy dân sống
trong các đô thị sẽ tăng lên đến 40 triệu người. Đây là quá trình tái định cư vào đô thị
theo nhu cầu phát triển đất nước. Ngoài di dân vào đô thị, việc khai hoang mở các
nông trại, các lâm trường cũng là một khâu quan trọng trong việc tái bố trí dân cư
nhằm mục đích khai thác tốt hơn tài nguyên và bảo vệ môi trường sinh thái.
Hai là tiến trình tái bố trí mục đích sử dụng đất theo quy hoạch. Việc quy hoạch
cải tạo và phát triển các đô thị để phục vụ quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa là
một công việc tất yếu. Tiến trình này ở đô thị có 2 nội dung: cải tạo chỉnh trang đô thị
cũ và quy hoạch phát triển các khu đô thị mới. Khi thực hiện các quy hoạch này không
tránh khỏi việc di dời tái định cư.
Trang 6


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

Ba là tiến trình nâng cao năng suất lao động, đồng thời với nó là nâng cao khả
năng cạnh tranh của nền kinh tế vì năng suất lao động công nghiệp cao hơn năng suất
lao động nông nghiệp giản đơn. Quá trình công nghiệp hóa đòi hỏi đào tạo và đào tạo
lại lao động. Việc tái định cư phải đảm bảo việc này để phục vụ công nghiệp hóa đất
nước.
Bốn là tiến trình cải thiện đời sống nhân dân. Nâng cao mọi mặt đời sống của

nhân dân là mục tiêu cơ bản của phát triển. Phương châm chỉ đạo cơ bản của công tác
bồi thường tái định cư là đảm bảo cuộc sống của người dân bằng hoặc tốt hơn nơi ở
cũ. Mỗi người dân sẽ được hưởng lợi từ 2 nguồn: từ sự bồi thường tái định cư trực tiếp
khi thực hiện dự án và từ sự phát triển chung của đô thị do dự án mang lại. Đời sống
của người dân không ngừng nâng cao là biểu hiện của phát triển.
Như vậy, thực chất của quá trình phát triển đô thị là quá trình tái định cư. Phát
triển kinh tế – xã hội gồm rất nhiều lĩnh vực: công – nông nghiệp, thương mại – dịch
vụ, giáo dục đào tạo, vui chơi giải trí. Thực chất các công việc ấy là tạo thêm công ăn
việc làm, tạo thêm chỗ ở và các dịch vụ phục vụ nhân dân ngày một đông hơn của đô
thị. Đó là quá trình cải tạo, chỉnh trang các khu đô thị cũ, xây dựng mới các khu công
nghiệp và dân cư ở khu vực đô thị hóa. Nếu đứng về mục tiêu con người thì quá trình
phát triển đô thị này chính là quá trình tái định cư. Việc phát triển các khu đô thị mới,
phát trển nhà ở kéo theo nhiều ngành kinh tế phát triển.
Việc tái định cư có tầm quan trọng như vậy nhưng lâu nay các chính sách trong
lĩnh vực này còn thiếu và rời rạc. Chính sách tái định cư không thể chỉ là chính sách
giải tỏa bồi thường mà nó nằm trong tất cả các chính sách và pháp luật liên quan đến
cải tạo và phát triển đô thị từ khâu quy hoạch đến đầu tư xây dựng, tới quản lý các khu
dân cư mới.
Do một thời gian dài vấn đề tái định cư chỉ được quan tâm như là một biện
pháp hỗ trợ bồi thường giải tỏa nên đã để lại một số hậu quả xấu cho phát triển thể
hiện ở một số vấn đề sau:
- Việc quản lý đầu tư xây dựng các khu dân cư mới chưa được chú trọng. Hiện
tượng đầu cơ đất gây trở ngại cho nhu cầu tái định cư. Các khu dân cư mới không
được hình thành đồng bộ, gây trở ngại cho người dân đến ở (thiếu cơ sở hạ tầng).
- Về tài chính đô thị, có sự mất cân đối giữa đầu tư tư nhân và đầu tư cộng
đồng. Biểu hiện ở chỗ nhà ở của tư nhân đầu tư quá lớn trong khi hạ tầng đô thị (đầu
tư của cộng đồng) quá thiếu.
- Về trình tự đầu tư có sự đảo lộn, lẽ ra phải tạo hạ tầng đô thị trước, nơi ở sau.
Quá trình xây dựng ở nhiều khu dân cư tự phát thì ngược lại.
- Thiếu quan tâm đến chỗ ở cho công nhân, sinh viên (số đông là nhập cư) và

người có thu nhập thấp.
- Thiếu quan tâm đến các điều kiện sống khác ngoài chỗ ở, đặc biệt là việc làm.
- Thiếu sự quan tâm của người dân và cộng đồng dân cư vào quá trình cải tạo
và phát triển đô thị. Việc tuyên truyền các lợi ích chưa đầy đủ, việc huy động nguồn
lực từ cộng đồng để phục vụ lại họ còn yếu.
Từ các cách tiếp cận như trên, có thể rút ra được một số kết luận về chính sách
tái định cư như sau:
1/ Tái định cư không phải là một công việc hỗ trợ bồi thường giải tỏa mà là một
lĩnh vực phát triển đô thị. Trong lĩnh vực đó phải lấy mục tiêu phát triển đồng bộ của

Trang 7


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

các khu dân cư, tăng số lượng và chủng loại của quỹ nhà để đáp ứng mọi nhu cầu về
tái định cư.
2/ Việc cải tạo tại chỗ đô thị cũng thuộc lĩnh vực tái định cư, việc cải tạo này
vừa có lợi cho cộng đồng vừa có lợi cho cư dân. Do đó các dự án cải tạo đô thị là các
dự án đa ngành do cộng đồng dân cư tại chỗ trực tiếp tham gia ra quyết định.
3/ Phát triển đô thị thực chất là quá trình tái định cư, việc quản lý phát triển các
khu đô thị mới có ý nghĩa quyết định tới chính sách tái định cư
4/ Có chính sách tài chính thích hợp để huy động nguồn lực cho đầu tư cải tạo
và phát triển đô thị.
6. Tái định cư là một quá trình phức tạp
Tái định cư là di chuyển và thay đổi cuộc sống của con người, đây không chỉ là
quá trình chuyển dịch vật chất mà còn là quá trình cắt bỏ các quan hệ cũ và tạo lập các
quan hệ mới.

Tái định cư thường là di dời tái định cư các căn hộ, nghĩa là bên cạnh sự ràng
buộc giữa các thành viên trong gia đình, còn có sự ràng buộc giữa mỗi người trong đó
với môi trường xung quanh:
- Công ăn việc làm.
- Chỗ ở.
- Nơi học hành.
- Điều kiện đi lại và sự tiếp cận với các dịch vụ.
- Quan hệ láng giềng.
Trong các mối ràng buộc này, việc làm và thu nhập là nhu cầu cơ bản. Giải
quyết một lúc các mối quan hệ đảm bảo hài hòa lợi ích của người dân với lợi ích
chung là một công việc phức tạp.
7. Kinh nghiệm giải phóng mặt bằng của một số nước
Hiện nay trên thế giới có ba cách làm đối với việc thu hồi đất, bồi thường, giải
phóng mặt bằng như sau:
Thứ nhất, cách mà các nước công nghiệp phát triển đang làm là nhà đầu tư tự
thỏa thuận với người dân để mua lại đất, tức là thực hiện theo cơ chế thị trường hoàn
toàn. Để làm được theo cách này quy hoạch đươc thực hiện rất nghiêm., khi đã có quy
hoạch được Nhà nước phê duyệt thì người dân buộc phải bán đất cho chủ đầu tư theo
giá hai bên tự thỏa thuận trong thời gian nhất định. Nếu việc thỏa thuận bất thành thi
chuyển sang cho tòa án phán quyết trên cơ sởtrưng cầu thẩm định giá phù hợp với giá
thị trường và người dân phải bán đất theo quyết định của tòa án. Phương án bồi thường
và giải phóng mặt bằng này đã được Singapore thực hiện hiệu quả trong thời gian vừa
qua.
Thứ hai, đựơc Trung Quốc thực hiện theo cơ chế bao cấp: Nhà nước xác định
giá, bố trí đất, nơi ở mới gắn kiền với giải quyết việc làm và dứt khoát người sử dụng
dụng đất phải chấp hành để giải phóng mặt bằng. Trung Quốc đã thực hiện theo cách
này rất hiệu quả.
Thứ ba, ở Việt Nam áp dụng cơ chế Nhà nước quyết định hành chính để thu hồi
đất và bồi thường gân sát với giá thi trường với các dự án không thưộc phạm vi các
khu kinh tế, khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư nông thôn và các dự án trong

nước thuộc loại A, dự án có 100% vốn nước ngoài; nhà đầu tư tự nhận chuyển
nhượng, thuê, nhận góp vốn với các dự án còn lại.

Trang 8


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

1.1.2. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của chính sách bồi thường hỗ trợ và tái
định cư khi thu hồi đất
A- Cơ sở pháp lý của chính sách bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi thu hồi đất
1. Những văn bản pháp luật hiện hành
Nhằm nâng cao tính hiệu quả trong quản lý đất đai nói chung và thực hiện công
tác bồi thường, tái định cư khi thu hồi đất Nhà nước đã ban hành những văn bản hiện
hành như sau:
- Luật Đất đai 2003 ban hành ngày 10/12/2003 quy định về quản lý và sử dụng
đất đai.
- Nghị định 197/2004/NĐ-CP ban hành ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi
thường hổ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định 198/2004/ NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật
Đất đai.
- Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại giá đất.
- Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi và bổ
sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 và Nghị
định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển Công ty nhà nước thành Công ty cổ phần.

- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của chính phủ quy định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi, thực hiện quyền sử dụng đất,
trình tự thủ tục bồi thường, hổ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ về sửa đổi, bổ
sung một số điều Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
- Quyết định 225/2005/QD-UBND ngày 23/12/2005 của Uy ban nhân dân
thành phố về quy định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở theo Luật đất đai
2003.
- Quyết định 17/2007/QD-UBND ngày 14/03/2008 của UBND TP. Hồ Chí
Minh ban hành Quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất trên địa bàn Tp. Hồ Chí Minh.
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị định
188/2004/ND-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và
khung giá các loại đất.
- Thông tư 116/2004/TT-BTC ngày 07/12/2004 hướng dẫn nghị định
197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hổ trợ và tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 06/2007/TT-BTNMT hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định
số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
2. Thu hồi đất – quyền định đoạt đất đai của Nhà nước
Trang 9


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

Luật Đất đai khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện
chủ sở hữu. Chủ sở hữu về đất đai có các quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt đất
đai. Một trong các quyền định đoạt của Nhà nước đối với đất đai theo mục C khoản 2
Điều 5 Luật Đất đai là giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, và cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất. Quyền thu hồi đất của Nhà nước được thực hiện trong các điều (Điều
38 Luật Đất đai, Điều 36 Nghị định 181, Nghị định 17/CP, Nghị định 84/CP), nhìn
chung có 3 nhóm:
a.Thu hồi đất để giao, hoặc cho thuê vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
Quỹ đất cả nước hiện nay đều đã giao hoặc cho các tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân thuê để sử dụng vào các mục đích cụ thể. Do vậy muốn có quỹ đất để giao hoặc
cho thuê, Nhà nước phải thu hồi đất của người đang sử dụng như Điều 32 Luật Đất
Đai: “ Việc quyết định giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho
người khác chỉ được thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó”.
b. Thu hồi đất đối với trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai
Bao gồm: Sử dụng đất sai mục đích, hoặc không có hiệu quả; cố ý hủy hoại
đất., thiếu trách nhiệm để người khác lấn chiếm đất; cố ý không thực hiện nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước, không sử dụng đất được giao đúng thời hạn quy định (12
tháng liền đối với cây hàng năm, 18 tháng đối với cây lâu năm; 24 tháng đối với đất
trồng rừng; đất dùng để thực hiện các dự án đầu tư không được sử dụng trong 12 tháng
liền hoặc tiến độ đầu tư chậm 24 tháng kể từ đất được giao).
Thứ hai là sai phạm về quản lý đất đai, như giao đất không đúng thẩm quyền,
không đúng đối tượng, đất chưa sử dụng bị lấn chiếm.
c. Thu hồi đất của những người không còn nhu cầu sử dụng
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc nộp tiền sử
dụng đất bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, tổ chức thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm khi bị giải thể, phá sản, chuyển đi nơi khác, không còn nhu cầu sử dụng.
- Cá nhân sử dụng đất đã chết mà không có người thừa kế.
- Người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất.
Trong những trường hợp nêu trên có trường hợp đựơc bồi thường, hỗ trợ, có

những trường hợp không được bồi thường hỗ trợ.
Tuy nhiên, trong khuôn khổ của đề tài chỉ nghiên cứu về chính sách bồi thường,
giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất và việc thực hiện bồi thường đối với các
dự án đầu tư thuộc diện Nhà nước thu hồi đất. Trong đó, nghiên cứu về chính sách bồi
thường đối với các dự án đầu tư thuộc diện Nhà nước thu hồi đất, qua đó làm rõ mối
quan hệ tương quan giữa Nhà nước - Chủ đầu tư - Người sử dụng đất để đưa ra những
giải pháp phù hợp.
3. Thu hồi đất có bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Theo các Điều 39, 41 Luật Đất đai, Nhà nước chỉ thực hiện bồi thường, hỗ trợ
tái định cư đối với người đang sử dụng đất bị thu hồi để sử dụng vào các mục đích
sau:
- Quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
- Phát triển kinh tế.

Trang 10


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

Nhà nước thực hiện bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư đối với người đang
sử dụng đất, nếu họ có GCNQSDĐ hoặc có đủ điều kiện để cơ quan Nhà nước xét cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Chính phủ ban hành chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
Từ những nguyên tắc cơ bản về thu hồi đất, thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất dùng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc
gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế quy định tại Luật Đất đai và theo thẩm quyền
được Quốc Hội giao, Chính Phủ đã quy định chi tiết về bồi thường hỗ trợ tái định cư
khi Nhà nước thu hồi đất thông qua các văn bản sau:

- Nghị định 197;
- Thông tư 116 về hướng dẫn thực hiện Nghị định 197;
- Nghị định 17;
- Nghị định 84;
Đối với thành phố Hồ Chí Minh để cụ thể hóa những văn bản của Chính phủ
Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành và thực hiện Nghị định 17/2008/QĐ-UBND
ngày 14/03/2008.

B. Nguyên tắc chung của chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất
1. Đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư
Việc thực hiện bồi thường hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất vào
mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế
gắn liền với lợi ích của Nhà nước – vừa là người chủ sở hữu vừa là người quản lý đất
nước, lợi ích của người đang sử dụng đất bị thu hồi và lợi ích của nhà đầu tư, người
được Nhà nước giao hoặc cho thuê đất. Các lợi ích này phải được giải quyết một cách
hài hòa góp phần chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất có hiệu quả, đồng thời quyền lợi của
người sử dụng đất lợi ích của từng đối tượng được xử lý như sau:
a. Nhà nước là chủ sở hữu đất đai, là người quản lý đất nước, phải quyết định
chính sách bồi thường , hỗ trợ và tái định cư, quyết định giá đất, giá tài sản để tính bồi
thường. Đây vừa là quyền định đọat của nhà nước vừa là biện pháp xử lý hài hòa lợi
ích của người đang sử dụng đất với lợi ích của nhà đầu tư.
b. Người sử dụng đất ổn định được chuyển quyền sử dụng đất là một trong các
quyền của người sử dụng đất. Thực hiện quyền này, người sử dụng đất có nguồn thu
nhập từ quyền sử dụng đất của mình. Do vậy, khi Nhà nước thu hồi đất của người
đang sử dụng đất để giao cho người khác sử dụng, Nhà nước phải đảm bảo lợi ích cho
người bị thu hồi đất một cách thỏa đáng thể hiện ở những điểm sau đây:
- Người bị thu hồi đất được bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với
đất bị thu hồi, nếu không có đất thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất
tính theo giá đất do UBND công bố tại thời điểm thu hồi đất (Khoản 2, Điều 6, Nghị

định 197).
- Ngoài bồi thường về đất, tài sản, người bị thu hồi đất còn được hỗ trợ di
chuyển, ổn định sản xuất, đời sống, đào tạo nghề… cho người bị thu hồi đất.

Trang 11


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

- Người bị thu hồi đất ở được chuyển vào khu tái định cư với hệ thống cơ sở hạ
tầng đồng bộ, đủ điều kiện cho họ sống tốt hơn hoặc ít nhất cũng bằng nơi ở cũ.
c. Nhà đầu tư có nhu cầu về đất làm mặt bằng để đầu tư xây dựng với chi phí sử
dụng hợp lý nhất. Để khuyến khích các nhà đầu tư bỏ vốn vào đầu tư phát triển, Nhà
nước không chỉ ưu đãi tài chính như giảm, miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất mà còn
hoàn lại chi phí bồi thường, hỗ trợ về đất mà họ đã chi trả cho người bị thu hồi đất, với
mức cao nhất bằng số tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất mà họ phải nộp cho Nhà
nước (Khoản 1, Điều 6, Điều 3 Nghị định 197; Khoản 4, Điều 5; Khoản 3, Điều 6,
Nghị định 198). Như vậy, Nhà nước đã phải dành nguồn thu từ đất của mình để đảm
bảo lợi ích cho người bị thu hồi đất, đồng thời giảm nhẹ chi phí sử dụng đất cho nhà
đầu tư để thực hiện quyền thu hồi đất, phân bổ sử dụng đất phục vụ cho đầu tư phát
triển của đất nước.

2. Đảm bảo công khai, dân chủ trong thực hiện.
Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cho người bị thu hồi đất là quan hệ giao dịch
về quyền sử dụng đất giữa người đang sử dụng đất với nhà đầu tư có sự can thiệp của
Nhà nước, không phải giao dịch quyền sử dụng đất thông thường trên thị trường. Tuy
nhiên người bị thu hồi đất chỉ chấp nhận chuyển quyền sử dụng đất của mình khi chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư phù hợp với Luật đất đai và được thực hiện công

khai, người dân được bàn bạc dân chủ. Nguyên tắc này được thể hiện ở những điểm
sau:
Thứ nhất, trước khi thu hồi đất chậm nhất là 90 ngày đối với đất nông nghiệp,
180 ngày đối với đất phi nông nghiệp, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phải thông
báo cho người bị thu hồi đất biết lý do thu hồi, thời gian và kế hoạch di chuyển,
phương án tổng thể về bồ thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư (Khoản 2, Điều 34,
Luật đất đai).
Thứ hai, người bị thu hồi đất được cử người đại diện của mình tham gia Hội
đồng bồi thường hỗ trợ và tái định cư cấp Quận để phản ánh nguyện vọng của những
người bị thu hồi đất đồng thời người bị thu hồi đất thực hiện các quyết định của Nhà
nước, trực tiếp tham gia ý kiến đối với dự kiến phương án bồi thường, hỗ trợ và tái
định cư được niêm yết công khai tại trụ sở làm việc của tổ chức được giao nhiệm vụ
thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và trụ sở UBND cấp xã, phường, thị trấn
nơi có đất bị thu hồi.
Thứ ba, người bị thu hồi đất có quyền khiếu nại nếu chưa đồng ý với quyết định
về bồi thường, hỗ trợ tái định cư và được cấp ra quyết định giải quyết. Nếu không
đồng ý với quyết định giải quyết lần đầu, người khiếu nại có quyền khởi kiện tại Tòa
án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh là cấp có quyết định
giải quyết cuối cùng đối với khiếu nại của người bị thu hồi đất. Tuy nhiên để đảm bảo
thực hiện nghiêm túc các quyết định thu hồi, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong
khi chờ giải quyết khiếu nại, người bị thu hồi đất vẫn phải chấp hành quyết định thu
hồi đất (Điều 49 – Nghị định 197).
3. Trình tự thủ tục trong việc thu hồi đất và bồi thường thiệt hại giải phóng
mặt bằng

Trang 12


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là:
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng
điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; nhu cầu
sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất.
Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do
Uy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thành lập để thực hiện việc
thu hồi đất, bồi thương giải phóng mặt bằng và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối
với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất mà chưa có dự án đầu tư.
Nhà nước thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng và giao đất cho nhà đầu
tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan có thẩm
quyền xét duyệt.
Căn cứ chủ trương thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền Ủy ban nhân dân
quận, huyện quyết định thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Hội đồng
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư cấp quận, huyện do lãnh đạo Uy ban nhân dân quận,
huyện làm chủ tịch hội đồng và các thành viên sau:
- Địa diện cơ quan tài chính làm phó chủ tịch hội đồng.
- Chủ đầu tư làm Ủy viên thường trực.
- Đại diện cơ quan tài nguyên môi trường làm Ủy viên.
- Đại diện những hộ gia đình bị thu hồi đất từ một đến hai người và một số
thành viên khác do chủ tịch Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư quyết
dịnh cho phù hợp với tình hình thực tế địa phương, hiểu được mong muốncủa
người sử dụng đất.
Việc thành lập Hội đồng bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm để giúp Ủy ban
nhân dân cùng cấp lập và tổ chức phương án bồi thường, tái định cư nghiêm túc và
hiệu quả, thực hiện chế độ một cửa nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho bên giải phóng
mặt bằng cũng như người có đất bị thu hồi. Hội đồng làm việc theo nguyên tắc tập thể,
quyết định đa số; nếu biểu quyết ngang nhau thì thực hiện theo ý kiến của chủ tịch hội

đồng. Nguyên tắc làm việc công khai, minh bạch, chống tệ nạn hối lộ, tham nhũng gây
bất lợi cho những chủ thể trong mối quan hệ này.
C. Những căn cứ chủ yếu xây dựng và tổ chức thực hiện bồi thường
1. Hiến pháp 1992
a/ Điều 17: “ Đất đai, rừng nuối, sông hồ, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi
vùng biển, thềm lục địa, vùng trời… công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế,
văn hóa, xã hội, khoa học, kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh…”. Điều này
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
b/ Điều 18: “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài…” Tổ chức, cá nhân … được chuyển quyền sử dụng đất, được Nhà nước giao theo
quy định của pháp luật.” Điều này khẳng định:
Một là giao sử dụng ổn định lâu dài là nguyên tắc.
Hai là người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng đất.
c/ Điều 23:… “ Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi
ích quốc gia, Nhà nước trưng thu mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài sản của cá
nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường, Thể thức trưng mua, trưng dụng theo luật
định”. Điều này khẳng định quyền hạn của Nhà nước trong việc thu hồi đất đang có

Trang 13


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

người sử dụng, quyền trưng mua, trưng dụng các tài sản không thuộc sở hữu nhà nước
để phục vụ lợi ích quốc phòng, an ninh và lợi ích quốc gia.
d/ Điều 58 quy định quyền sở hữu về tài sản của công dân, về thu nhập, về nhà
ở, tư liệu sản xuất, tư liệu sinh họat và quyền sử dụng đất được giao theo Điều 17 và
Điều 18 ở trên. Đồng thời điều này còn khẳng định: Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu

hợp pháp và quyền thừa kế của công dân.
e/ Điều 68 quy định quyền khiếu nại, quyền tố cáo của công dân và trách nhiệm
giải quyết của cơ quan nhà nước.
2. Luật Đất đai năm 2003 gồm các nội dung cơ bản sau:
a/ Khẳng định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu”
- Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
- Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua các
chính sách tài chính về đất đai.
- Nhà nước trao quyền sử dụng đất thông qua hình thức: giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng ổn định, nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp từ người khác. Người sử dụng đất khi được Nhà nước trao quyền sử
dụng đất được thực hiện các quyền theo quy định. Tinh thần trên đây đòi hỏi:
+ Khi Nhà nước thu hồi đất, phải tuân thủ nguyên tắc được giao sử dụng lâu dài
của người có đất bị thu hồi cũng như khi bồi thường và tổ chức tái định cư cho họ.
+ Sử dụng đất lâu dài được thực hiện bằng các quyền; Hơn nữa đất nông nghiệp
được giao hết cho hộ gia đình, cá nhân và khi giao đất ở, Nhà nước thu tiền sử dụng
đất thì việc muốn đảm bảo nguyên tắc sử dụng ổn định lâu dài, khi thu hồi đất Nhà
nước phải đảm bảo có đất ở và đất dùng vào sản xuất nông nghiệp hoặc sử dụng vào
các mục đích khác cho tương đương với nơi ở cũ hoặc ít nhất phải được họ chấp nhận.
Trường hợp không có đất thì phải bồi thường bằng tiền tương đương trị giá của đất bị
thu hồi.
b/ Khẳng định nguyên tắc đảm bảo sử dụng đất ổn định lâu dài đối với hộ gia
đình, cá nhân như sau:
“ Nhà nước có chính sách tạo điều kiện cho người trực tiếp sản xuất nông
nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối có đất để sản xuất; đồng thời có
chính sách ưu đãi đầu tư, đào tạo nghề, phát triển ngành nghề, tạo việc làm cho lao
động ở nông thôn phù hợp với quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất và chuyển đổi
cơ cấu kinh tế nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa(Khoản 3, Điều 10,
Luật đất đai 2003).

“ Đất ở được sử dụng ổn định lâu dài (Khoản 3, Điều 66, Luật đất đai 2003).
Như vậy: đất ở và đất sản xuất nông nghiệp là 2 loại đất cần phải có đối với mỗi
hộ gia đình, cá nhân đảm bảo nhu cầu sản xuất và đời sống tối thiểu của họ. Khi Nhà
nước thu hồi một phần hoặc toàn bộ đất đang sử dụng, họ phải được giao đất mới hoặc
bồi thường tương đương với đất bị thu hồi, nếu thu hồi đất ở thì Nhà nước phải lo chỗ
ở mới cho họ. Như vậy chính sách bồi thường và tái định cư luôn gắn với nguyên tắc
giao đất nông nghiệp, lâm nghiệp và đất ở. Tuy nhiên có một thực tế phải tính đến khi
thực hiện nguyên tắc này là: Nhà nước muốn có đất để bồi thường và lập khu tái định
cư thì Nhà nước phải sử dụng quỹ đất trống, nhưng phổ biến là Nhà nước phải thu hồi
đất của người khác đang sử dụng. Ở đây phức tạp lại tăng lên gấp bội do quỹ đất có

Trang 14


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

hạn lại vừa phải đảm bảo bồi thường thiệt hại đủ vừa phải thực hiện nhất quán nguyên
tắc giao đất sử dụng ổn định lâu dài như đã nêu ở trên.
c/ Giá đất do UBND tỉnh ban hành hàng năm được sử dụng để bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất.
Quy định này chỉ rõ cho dù bồi thường theo phương thức, biện pháp nào, giá
đất áp dụng để tính bồi thường là giá nào cũng đều phải do Nhà nước quy định, không
thỏa thuận đối với từng người bị thu hồi đất, đó là nguyên tắc. Tuy nhiên, giá đất thực
hiện bồi thường và tái định cư phải là giá đất đảm bảo cho người được bồi thường có
thể “ mua” một diện tích đất có tiêu chuẩn về diện tích và khả năng sinh lợi tương
đương với đất bị thu hồi và phù hợp với Điều 23 của Hiến Pháp.
3. Bộ Luật Dân Sự
Bộ Luật Dân Sự quy định địa vị pháp lý của cá nhân, pháp nhân và các chủ thể

khác, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ tài sản, quan hệ thân nhân trong
giao lưu dân sự, xây dựng chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể khi
tham gia quan hệ dân sự. Khuôn khổ pháp lý của Luật này trực tiếp quyết định chính
sách bồi thường gồm những nội dung sau:
a. Căn cứ xác lập quyền sở hữu tài sản của thể nhân và pháp nhân.
b. Căn cứ chấm dứt quyền sở hữu tài sản.
c. Quyền sở hữu tài sản.
d. Xác lập quyền sở hữu.
4. Bộ Luật Lao Động
Bộ Luật Lao Động điều chỉnh quan hệ lao động giữa người lao động làm công
ăn lương với người sử dụng lao động và các quan hệ xã hội liên quan trực tiếp tới quan
hệ lao động. Khuôn khổ pháp lý của luật này trực tiếp ảnh hưởng đến chính sách bồi
thường gồm những nội dung sau:
a. Quyền được làm việc, quyền lao động và sự bình đẳng trong làm việc, trong
lao động ( Điều 5, Điều 7)
b. Quy định về quyền và trách nhiệm của người sử dụng lao động ( Điều 8)
- Xử lý các trường hợp thay đổi.
- Các quy định về hợp đồng lao động, trong đó một vấn đề có tính nguyên tắc
phải đảm bảo đó là 2 bên tôn trọng đảm bảo việc làm theo hợp đồng lao động cho
người lao động.
- Quy định về việc trả lương trong thời gian ngừng việc.

1.1.3. Cơ sở thực tiễn về công tác bồi thường giải tỏa ở Việt Nam
Lược sử về công tác bồi thường giải tỏa
Thời kỳ phong kiến
Đất đai thuộc sở hữu của Vua chúa, việc ban phát hay tịch thu đất đai phụ thuộc
hoàn toàn vào ý muốn của vua chúa do đó công tác đền bù giải tỏa không xảy ra trong
giai đoạn này.
Trước năm 1975

Trang 15


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

Giai đoạn này, nước ta còn bị chia cắt thành hai miền Nam – Bắc, miền nam
nằm dưới sự thống trị của chính quyền Mỹ – Ngụy, ruộng đất chủ yếu nằm trong tay
của các điền chủ, miền Bắc đã giành lại chủ quyền, tự do cho nhân dân và lập ra nền
dân chủ cộng hòa, bước đầu thiết lập quan hệ sản xuất xã hội chủ nghĩa. Đảng và Nhà
nước rất quan tâm đến chính sách ruộng đất. Ngay sau Cách mạng tháng 8 thành công,
Chủ tịch Hồ Chí Minh đã ký sắc lệnh giảm tô; Đảng có chủ trương thủ tiêu quyền
chiếm hữu ruộng đất của thực dân, xóa bỏ chế độ phong kiến chiếm hữu ruộng đất của
địa chủ, thực hiện chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Ngày 04/12/1953, Quốc hội
nước Việt Nam Dân Chủ Cộng Hòa khóa III thông qua Luật Cải Cách Ruộng Đất. Nhà
nước tịch thu ruộng đất ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo không có ruộng đất
hoặc thiếu ruộng đất.
Ngày 31/12/1959 Quốc hội nước Việt Nam Dân chủ Cộng hòa thông qua Hiến
Pháp năm 1959. Tại điều 12 có quy định: “ Các hầm mỏ, sông ngòi, và những rừng
cây, đất hoang, tài nguyên khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước, đều thuộc sở
hữu của toàn dân”.
Từ 1975 đến năm 1988
Từ khi đất nước thống nhất, cả nước đi theo con đường xã hội chủ nghĩa với
nền kinh tế tập trung bao cấp nên đất đai chưa có giá trị cao, do đó chính sách pháp
luật phục vụ cho công tác bồi thường giải tỏa chưa được chú trọng. Tuy vậy vẫn có
những chính sách về đền bù thiệt hại được ban hành để phục vụ cho việc lấy đất xây
dựng công trình của Nhà nước, cụ thể: Nghị Định 151/CP ngày 14/01/1959 của Hội
Đồng Chính Phủ quy định tạm thời về trưng dụng đất; Quyết định số 188/CP ngày
25/1976 về chính sách xóa bỏ triệt để tàn tích chiếm hữu ruộng đất ở miền Bắc và hình

thức bóc lột thực dân phong kiến ở miền Nam; Quyết định 201/CP ngày 01/7/1980 của
Hội đồng Chính Phủ về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường công tác quản
lý ruộng đất trong cả nước quy định người bị thu hồi đất chỉ được bồi thường tài sản
trên đất, trường hợp cần phải có đất để sử dụng thì được cấp đất khác. Giai đoạn này
hầu như khung pháp lý về giải tỏa đền bù không đặt ra mà do thương lượng hoặc thỏa
thuận, khi Nhà nước thu hồi đất thì nhà nước giao đất khác hoặc đền bù theo thực tế
đối với đất ở, còn đất nông nghiệp thì hoán đổi đất khác hoặc đền bù từ 3–5 lần giá trị
sản lượng mảnh đất đó. Còn hầu hết đất xây dựng các công trình giao thông, thủy lợi,
điện khí hóa nông thôn thì Nhà nước dùng phương thức vận động tự nguyện theo
phương thức “ Nhà nước và nhân dân cùng làm.
Giai đoạn 1988 - 1993
Luật đất đai lần đầu tiên ra đời có ý nghĩa đặc biệt quan trọng trong lĩnh vực
quản lý nhà nước về đất đai. Vấn đề đền bù thiệt hại về đất khi người sử dụng đất bị
thu hồi được quy định rất chung tại Điều 49: “ Khi đất đang sử dụng bị thu hồi vì nhu
cầu của Nhà nước hoặc xã hội thì được đền bù thiệt hại thực tế và được giao đất khác”.
Người nhận đất phải đền bù thiệt hại thực tế cho người sử dụng đất bị thu hồi giao lại
cho mình, phải bồi hoàn thành quả lao động những năm đầu tư làm tăng giá trị đất đó.
Đây chỉ là sự thỏa thuận giữa người được nhận đất và người có đất bị thu hồi mà nhà
nước không can thiệp. Đối với đất nông nghiệp và đất rừng Hội đồng Bộ trưởng có
quyết định số 186/HĐBT ngày 31/05/1990 về đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có
rừng khi chuyển sang sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên người có đất bị thu hồi
chỉ được bồi thường tài sản trên đất. Tiền bồi thường về đất được nộp vào ngân sách

Trang 16


Ngnh: Quản Lý Đất Đai

SVTH: Đỗ Quốc Thái

nhà nước. Điều đó cho thấy quyền lợi của người sử dụng đất chưa được quan tâm
đúng mức.
Giai đoạn 1993 đến 2003
Luật Đất đai 1993 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”
(Điều 27)
Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ quy định việc đền bù thiệt
hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích
quốc gia, lợi ích công cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách
cơ bản cho việc đền bù trong giai đoạn từ 1994 – 1998. Tuy nhiên, qua quá trình thực
hiện cũng còn bộc lộ những tồn tại nhất định như: chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ
phạm vi thu hồi đất; mức đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản chưa tương xứng với với
mức thiệt hại thực tế; không có quy định về các biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản
xuất và xây dựng các khu tái định cư để phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng v.v.
Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 của Chính Phủ thay thế cho Nghị định
số 90/CP. Chính sách đền bù thiệt hại về đất đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về
chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, về tài
sản. v.v… phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích
giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước và các tổ chức được giao đất. Với việc ban
hành Nghị định 22, Nhà nước đã thực hiện đổi mới một bước chính sách đền bù và tái
định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi
ích quốc gia, lợi ích công cộng. Tuy nhiên vẫn còn những hạn chế, tồn tại như:
Thứ nhất, việc đền bù đất ở đối với các trường hợp sử dụng đất trước Luật đất
đai 1993 còn chưa được quy định cụ thể, nên trong tổ chức thực hiện còn nhiều cách
làm khác nhau dẫn đến khiếu kiện.
Thứ hai, giá đất để tính đền bù thiệt hại theo quy định tại điều 8 Nghị định số
22/1998/NĐ-CP là phù hợp với chế độ sở hữu về đất đai và tình hình thực tế ở nước ta.
Tuy nhiên quy định hiện hành còn có hai khía cạnh khó khăn và vướng mắc cho tổ
chức thực hiện đó là việc xác định giá đất phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển

nhượng quyền sử dụng đất đồng thời với việc xác định hệ số K. Không ít địa phương
đền bù theo giá đất do UBND tỉnh quy định, giá đền bù đất quá thấp và thường thấp
hơn nhiều so với giá đất thực tế hình thành qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở
địa phương. Với số tiền đền bù đó, người dân không đủ để nhận chuyển nhượng quyền
sử dụng một thửa đất tương đương về cả diện tích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi.
Chính vì vậy ảnh hưởng đến khả năng tạo lập lại tư liệu sản xuất hoặc chỗ ở mới của
người bị thu hồi đất, từ đó dẫn đến tình trạng khiếu kiện, không nhận tiền đền bù,
không di chuyển làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm thực hiện dự án đầu tư
v.v.
Thứ ba, Quy định điều kiện để được đền bù hoặc không được đền bù thiệt hại
về đất tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng quản lý, sử dụng đất đai, tuy
nhiên vẫn còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không đủ điều kiện được
đền bù thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra khiếu kiện ảnh hưởng
đến thời gian thực hiện dự án.
Thứ tư, chính sách đền bù thiệt hại về đất chưa gắn với chính sách thu tiền sử
dụng đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho
Trang 17