ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG TRUNG THÀNH PHỐ KON TUM GIAI ĐOẠN 200562009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG TRUNG
THÀNH PHỐ KON TUM GIAI ĐOẠN 2005-6/2009

SVTH
MSSV
LỚP
KHOÁ
NGÀNH

: HUỲNH THỊ BÍCH PHƯƠNG
: 05113034
: DH05QL
: 2005-2009
: Quản lý đất đai

TP. Hồ Chí Minh, tháng 07 năm 2009


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

HUỲNH THỊ BÍCH PHƯƠNG

“ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH
CÁ NHÂN TRÊN ĐỊA BÀN PHƯỜNG QUANG TRUNG
THÀNH PHỐ KON TUM GIAI ĐOẠN 2005-6/2009”

Giáo viên hướng dẫn: Th.S Nguyễn Du
Ký tên:……………………

TP. Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009


LỜI CẢM ƠN

Trước hết, con xin thành kính, ghi ơn công lao của bố mẹ đã sinh thành, không quản
khó nhọc nuôi dưỡng và dạy dỗ con nên người để con có được kết quả như ngày hôm
nay.
Xin chân thành cảm ơn.
- Th.S: Nguyễn Du đã tận tình hướng dẫn và chỉ bảo em hoàn thành tốt luận văn tốt
nghiệp.
- Toàn thể thầy cô trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh cùng với các thầy cô
trong Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản đã dày công dạy dỗ, truyền đạt những
kiến thức quý báu trong suốt thời gian học tập tại trường
- Tập thể các chú, anh, chị trong Phòng Tài nguyên & Môi trường đã giúp đỡ, hướng
dẫn, cung cấp tài liệu, số liệu, đóng góp những ý kiến trong quá trình thực tập tại cơ
quan.
- Các bạn sinh viên lớp DH05QL đã động viên, đóng góp ý kiến giúp đỡ trong thời
gian qua

TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Huỳnh Thị Bích Phương Khoa Quản lý Đất đai & Bất
động sản, Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
Đề tài: " Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn phường Quang Trung thành phố Kon Tum giai đoạn năm
2005-6/2009"
Giáo viên hướng dẫn: Th.S: Nguyễn Du, Bộ môn: Quy hoạch, Khoa: Quản lý Đất đai
& Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh
- Phường Quang Trung thành phố Kon Tum là đại bàn có vị trí địa lý thuận lợi,
tốc độ phát triển, đầu tư có sở hạ tầng tương đối khá. Do quá trình đô thị hoá diễn ra
khá mạnh mẽ, đất đai bị chia cắt, tình trạng mua bán, chuyển nhượng liên tục xảy ra
nhưng chưa được quản lý chặt chẽ. Để khắc phục những trường hợp thiếu sót trên, cơ
quan quản lý Nhà nước về đất đai cần phải nhanh chóng hoàn thiện hồ sơ địa chính
ban đầu, làm cơ sở cho việc quản lý và cập nhật biến động đất đai. Trong đó, đăng ký
đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những nội dung quan
trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Trên cơ sở đó, đề tài được thực hiện nhằm mục tiêu nghiên cứu, nắm được
tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân
qua các năm. Phân tích những khó khăn, thuận lợi gây ảnh hưởng đến tiến độ cấp giấy.
Từ đó, đề xuất những biện pháp khắc phục để đưa công tác cấp giấy ngày càng hoàn
thiện hơn.
- Quá trình thực hiện đề tài có vận dụng các phương pháp như: phân tích, so
sánh, tổng hợp… Tập trung nghiên cứu các vấn đề sau:
+ Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế – xã hội của phường Quang Trung
+ Đánh giá tình hình quản lý đất đai trên địa bàn
+ Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn
+ Đánh giá công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá
nhân giai đoạn 2005-6/2009
+ Những khó khăn và thuận lợi trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất

+ Những giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp giấy trên địa bàn phường
- Kết quả đạt được: nắm được kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
trên địa bàn giai đoạn năm 2005 đến tháng 6 năm 2009
- Công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã giúp cho cơ
quan Nhà nước quản lý đầy đủ, chính xác và chặt chẻ các thông tin về đất đai để sử
dụng đất đai một cách có hiệu quả.


MỤC LỤC
Lời cảm ơn ………………………………………………………………….Trang i
Tóm tắt ……………………………………………………………………………ii
Mục lục…………………………………………………………………………...iii
Danh sách các bảng, biểu và sơ đồ………………………………………………..vi
Danh sách các từ viết tắt…………………………………………………………vii
ĐẶT VẤN ĐỀ……………………………………………………………………..1
Phần I: TỔNG QUAN …………………………………………………………..3
I.1 Cơ sở lý luận…………………………………………………………………..3
I.1.1 Các khái niệm ………………………………………………………………3
I.1.2 Vai trò, ý nghĩa và sự cần thiết phải cấp GCNQSDĐ……………………….4
I.2 Sơ lược lịch sử đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ
ở Việt Nam qua các thời kỳ ………………………………………………………5
I.2.1 Từ sau Cách Mạng tháng 8/1945 đến năm 1988……………………………5
I.2.2 Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993 ……………………………………...6
I.2.3 Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến nay.………………………………………6
I.3 Những nghiên cứu về hệ thống quản lý đất đai.………………………………8
I.3.1 Quản lý bằng hệ thống địa bạ……………………………………………….8
I.3.2 Quản lý bằng hệ thống bằng khoán…………………………………………8
I.3.3 Quản lý bằng hệ thống quản lý đất đai hiện đại…………………………….9
I.4 Quy trình cấp GCNQSDĐ ……………………………………………………9
I.4.1 Sơ đồ quy trình cấp giấy…………………………………………………….9

I.4.2 Các bước thực hiện ………………………………………………………..10
I.4.3 Điều kiện cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất….12
I.4.4 Hồ sơ địa chính và vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai
…………………………………………………………………...13
I.5 Cơ sở pháp lý………………………………………………………………...14
I.6 Nội dung và phương pháp nghiên cứu………………………………………15
I.6.1 Nội dung nghiên cứu………………………………………………………15
I.6.2 Phương pháp nghiên cứu ………………………………………………….15
Phần II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU…………………………………………...17
II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu ………………………………………………17
II.1.1 Điều kiện tự nhiên…………………………………………………………17
II.1.1.1 Vị trí địa lý ……………………………………………………………..17
II.1.1.2 Địa hình…………………………………………………………………17
II.1.1.3 Khí hậu …………………………………………………………………18
II.1.2 Tài nguyên thiên nhiên …………………………………………………..18
II.1.2.1 Tài nguyên đất ………………………………………………………….18
II.1.2.2 Tài nguyên nước ………………………………………………………..18
II.1.2.3 Tài nguyên du lịch………………………………………………………19
II.2 Tình hình phát triển kinh tế –xã hội ………………………………………..19
II.2.1 Hiện trạng kinh tế…………………………………………………………19
II.2.2 Hiện trạng phát triển các ngành kinh tế …………………………………..20
II. 2.3 Hiện trạng phát triển cơ sở hạ tầng………………………………………22
II.2.4 Hiện trạng xã hội………………………………………………………….23


II.2.5 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên – kinh tế, xã hội ảnh hưởng đến công tác
quản lý, sử dụng đất và công tác cấp GCNQSDĐ
…………………………..24
II.3 Hiện trạng sử dụng đất………………………………………………………25

II.3.1 Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng …………………………..25
II.3.2 Hiện trạng sử dụng đất phân theo đối tượng sử dụng…………………….27
II.4 Tình hình quản lý đất đai……………………………………………………28
II.4.1 Tình hình quản lý hồ sơ địa chính ………………………………………..28
II.4.2 Công tác giao đất, cho thuê, thu hồi đất và chuyển nhượng quyền sử dụng đất
………………………………………………………………………………..29
II.4.3 Tình hình biến động đất đai……………………………………………….30
II.4.4 Tình hình tranh chấp và giải quyết tranh chấp trên địa bàn phường Quang Trung
……………………………………………………………………………..31
II.4.5 Đánh giá chung về công tác quản lý Nhà nước về đất đai ……………….33
II.5 Đánh giá tình hình đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn phường Quang Trung…………………….33
II.5.1 Đánh giá tình hình đăng ký cấp CGNQSDĐ trên địa bàn phường
giai đoạn năm 2005 – 2006………………………………………………………34
II.5.2 Đánh giá tình hình đăng ký, cấp GCNQSDĐ trên địa bàn
phường Quang Trung giai đoạn năm 2007 đến nay ……………………………..35
II.5.3 Đánh giá chung tình hình cấp GCNQSDĐ
giai đoạn năm 2005 đến nay……………………………………………………...37
II.5.4 Đánh giá kết quả điều tra một số hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
về tình hình đăng ký cấp GCNQSDĐ…………………………………………….38
II.5.5 Những khó khăn và thuận lợi khi ứng dụng hệ thống quản lý
chất lượng theo tiêu chuẩn ISO 9001:2000………………………………………41
II.5.6 So sánh quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo
thông tư 1990/2001/TT-TCĐC và theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP …………..42
II.5.7 Những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện
công tác đăng ký, cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn……….44
II.5.8 Đề xuất những biện pháp nhằm đẩy nhanh tiến trình
cấp GCNQSDĐ trên địa bàn ……………………………………………………..4
Phần III: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ………………………………………48
III.1 Kết luận…………………………………………………………………….48

III.2 Kiến nghị…………………………………………………………………...48
TÀI LIỆU THAM KHẢO………………………………………………………50


DANH SÁCH CÁC BẢNG, BIỂU VÀ SƠ ĐỒ
Bảng II.1: Cơ cấu kinh tế phường Quang Trung năm 2008 ……………………..Trang 20
Bảng II.2: Dân số của phường Quang Trung qua các năm (2005 – 2008)………………23
Bảng II.3: Cơ cấu sử dụng đất năm 2008 của phường Quang Trung……………………25
Bảng II.4: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp………………………………………….27
Bảng II.5: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp……………………………………..27
Bảng II.6: Tình hình chuyển nhượng trên địa bàn phường từ năm 2005-6/2006……….29
Bảng II.7: Biến động đất giai đoạn 2008 – 2006 ………………………………………..30
Bảng II.8: Kết quả giải quyết khiếu nại, tranh chấp trên địa bàn phường Quang Trung
giai đoạn 2005 đến 6/2009
……………………………………………………….32
Bảng II.9: Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân
trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn 2005-2006
…………………………35
Bảng II.10: Kết quả cấp GCNQSDĐ trên địa bàn phường Quang Trung giai đoạn từ
năm 2007 đến 6/2009 ………………………………………………………………..36
Bảng II.11: Nguồn gốc sử dụng đất của 50 hộ điều tra …………………………………39
Bảng II.12: Kết quả cấp GCNQSDĐ của các hộ điều tra ………………………………40
Biểu đồ II.1: Cơ cấu sử dụng đất năm 2008 của phường Quang Trung…………………26
Biểu đồ II.2: Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất
năm 2008 so với năm 2006 ……………………………………………………………..31
Biểu đồ II.3: Kết quả cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn qua các
năm, từ năm 2005 đến tháng 6/2009 …………………………………………………37
Sơ đồ 1: Quy trình cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP ………………..10
Sơ đồ 2: Quy trình cấp GCNQSDĐ theo Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC …………….43

DANH SÁCH CÁC TỪ VIẾT TẮT

LĐĐ: Luật đất đai
UBND: Ủy ban nhân dân
GCNQSDĐ: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
QSDĐ: Quyền sử dụng đất.


ĐẶT VẤN ĐỀ
Đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là chủ quyền lãnh
thổ của một quốc gia, là tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Đất đai không
những đóng vai trò đặc biệt đối với ngành sản xuất nông nghiệp mà còn là thành
phần của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, xây dựng cơ sở văn hoá,
các công trình kinh tế, xã hội, an ninh quốc phòng; là cơ sở cho tất cả các ngành.
Với sự phát triển mạnh mẽ về kinh tế, xã hội và sự bùng nổ dân số ở nước
ta hiện nay, đã tạo áp lực lớn đối với tài nguyên đất đai. Xã hội phát triển thì con
người càng có nhiều nhu cầu về sử dụng đất, trong khi đó diện tích đất thì có giới
hạn và cố định không di chuyển, do đó sẽ nảy sinh mâu thuẫn trong việc sử dụng
và quản lý đất đai. Chính vì vậy công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
rất cần thiết để giải quyết các mâu thuẫn trên. Ngoài ra GCNQSDĐ còn có vai
trò rất quan trọng, nó là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp
của người sử dụng đất, là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền:
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, thừa kế…; GCNQSDĐ còn là cơ
sở để Nhà nước nắm chắc, quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp luật.
Bên cạnh đó, thị xã Kon Tum quyết tâm phấn đấu năm 2009 sẽ trở thành
thành phố loại 3 và đầu 5/2009 thị xã Kon Tum đã trở thành thành phố Kon
Tum, vì vậy việc nâng cấp kiến trúc hạ tầng và cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh
(mở rộng, nâng cấp các tuyến đường…). Dẫn đến đất đai có sự biến động mạnh
từ năm 2005 đến nay.

Phường Quang Trung là trung tâm kinh tế văn hoá của thành phố. Trong
những năm gần nay tốc độ tăng dân số do tăng tự nhiên và do sinh đẻ vượt kế
hoạch của một số dân tộc thiểu số đã làm tăng nhu cầu sử dụng đất, đồng thời
người dân còn thiếu hiểu biết về pháp luật, mua bán chuyển nhượng nhà bằng
giấy tay, xây dựng nhà ở không giấy phép…
Vì vậy, xuất phát từ những vấn đề trên, được sự đồng ý của Khoa Quản Lý
Đất Đai & Bất Động Sản, được sự hướng dẫn của thầy Nguyễn Du tôi thực hiện
đề tài "Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn
Phường Quang Trung thành phố Kon Tum giai đoạn 2005 đến nay".
Mục tiêu nghiên cứu
- Tìm hiểu quy trình nội dung và các bước trong công tác cấp GCNQSDĐ
- Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn
Phường


- Rút ra những thuận lợi và khó khăn, vướng mắc trong công tác cấp GCNQSDĐ
trên địa bàn
- Đề xuất những biện pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp GCNQSDĐ trên địa
bàn Phường Quang Trung thành phố Kon Tum.
Phạm vi và đối tượng nghiên cứu:
- Phạm vi
Về không gian: tìm hiểu tình hình cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân trên
địa bàn Phường Quang Trung thành phố Kon Tum
Về thời gian: Từ năm 2005 đến nay
- Đôí tượng
+Việc đăng ký đất đai ban đầu của hộ gia đình cá nhân trên địa bàn
+Quy trình đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ.
+ Đánh giá tình hình cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân sử dụng đất
trên địa bàn

Phần I. TỔNG QUAN

I.1 Cơ sở lý luận:
I.1.1 Các khái niệm:
- Đăng ký đất đai: đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ
địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm
xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ
sở pháp lý để Nhà nước nắm chắc và quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo pháp
luật, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Công tác đăng ký đất đai phải thực hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi,
mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng
sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền của
mình theo pháp luật.
Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai
Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai: Ở
nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhằm
đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Bảo
vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là bảo vệ lợi ích hợp pháp của
người sử dụng đất
Đăng ký đất đai là điều kiện để Nhà nước quản lý chặt chẻ toàn bộ quỹ đất
trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và
có hiệu quả cao nhất
Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội
dung, nhiệm vụ khác của quản lý Nhà nước về đất đai.
- Đăng ký quyền sử dụng đất:
Theo khoản 19 Điều 4 Luật Đất Đai 2003: "Đăng ký quyền sử dùng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào hồ
sơ địa chính nhằm xác định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất"
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Khoản 20 Điều 4 Luật Đất Đai 2003: "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất"


Hay nói cách khác "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư
pháp lý chứng nhận mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với người sử dụng đất,
xác nhận quyền sử dụng đất hợp pháp được cấp cho người sử dụng đất để họ có
cơ sở để họ thực hiện các quyền và nhiệm vụ theo pháp luật.
I.1.2 Vai trò, ý nghĩa và sự cần thiết phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Việc cấp GCNQSDĐ là một đòi hỏi tất yếu khách quan của Nhà nước và
người sử dụng đất vì:
- Cấp GCNQSDĐ giúp cho Nhà nước quản lý được nguồn tài nguyên đất,
điều tiết được giá đất, thông qua quy định về hạn mức, thời hạn theo mục đích sử
dụng. Việc cấp GCNQSDĐ giúp cho Nhà nước nắm được đầy đủ và chính xác về
diện tích, loại đất, mục đích sử dụng đối với từng thửa đất. Từ đó, Nhà nước có
cơ sở thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo qui hoạch chung, đảm bảo mọi diện
tích đất được sử dụng hợp pháp và mang lại hiệu quả cao. GCNQSDĐ là công cụ
hữu hiệu để Nhà nước quản lý đối tượng sử dụng đất, điều chỉnh các quan hệ đất
đai trên thực tế.
- GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp
của người sử dụng đất, là sự ràng buộc về trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà
nước quản lý về đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất
đai
- Việc cấp GCNQSDĐ góp phần ổn định tình hình kinh tế- xã hội: Đất đai
là một vấn đề mang nhiều yếu tố xã hội, vì vậy phân bố đất đai phải đi đôi với
phân bố lực lượng lao động. Cấp GCNQSDĐ căn cứ vào qui hoạch, kế hoạch sử
dụng đất của Nhà nước để đảm bảo việc sử dụng đất hợp pháp, hợp lý, tiết kiệm,
đạt hiệu quả cao, phù hợp với tình hình phát triển kinh tế- xã hội của đất nước.
- GCNQSDĐ tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện các quyền theo

qui định của pháp luật như: chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thừa kế, thế
chấp…
- GCNQSDĐ giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư, khai thác mọi
tiềm năng của đất đai, sử dụng hiệu quả đất đai, đồng thời góp phần bảo về
quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất khi có tranh chấp đất đai xảy ra.
- Khi Nhà nước công nhận đất đai là một hàng hoá đặc biệt được tham gia
giao dịch trên thị trường Bất Động Sản có sự quản lý của Nhà nước thì công tác
cấp GCNQSDĐ rất quan trọng, nó là điều kiện giúp các giao dịch trên thị trường
diễn ra đúng pháp luật, giúp cơ quan Nhà nước quản lý những biến động đất đai.


- Cấp GCNQSDĐ làm tăng nguồn thu ngân sách Nhà nước thông qua các
khoản tiền thu: tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ,
lệ phí địa chính…
I.2 Sơ lược lịch sử đăng ký đất đai và cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam qua các thời kỳ
I.2.1 Từ sau Cách Mạng tháng 8/1945 đến năm 1988
- Sau Cách Mạng Tháng 8/1945, đặc biệt là sau cải cách ruộng đất 1957,
chính quyền tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo; đến năm 1960
phát triển phong trào hợp tác hoá sản xuất làm cho hiện trạng ruộng đất có nhiều
thay đổi
- Trước ngày1/7/1980 tổ chức ngành địa chính thường xuyên bất ổn định,
đặc biệt Nhà nước vẫn chưa có văn bản pháp lý nào nên cơ sở công tác đăng ký
đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ vẫn chưa được triển khai. Hoạt
động chủ yếu của ngành địa chính trong giai đoạn này là tổ chức các cuộc điều
tra nhanh nhằm giúp cho Nhà nước nắm chắc diện tích phục vụ yêu cầu phát
triển sản xuất, xây dựng các hợp tác xã và tập đoàn sản xuất. Hệ thống tài liệu
đất đai trong giai đoạn này chủ yếu gồm hai loại: bản đồ giải thửa (đo đạc bằng
thước dây các loại, bằng bàn đạc cải tiến, hoặc chỉnh lý các bản đồ cũ), sổ mục kê
kiêm thống kê ruộng đất. Thông tin về người sử dụng đất trên sổ sách chỉ phản
ánh theo hiện trạng không thể tra cứu đến cơ sở pháp lý và lịch sử sử dụng đất.

- Ngày 1/7/1980 Hội đồng Chính phủ ra Quyết định 201-CP về việc thống
nhất quản lý đất đai và tăng cường công tác quản lý ruộng đất trong cả nước.
Ngay 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị 299/TTg về công tác đo đạc,
phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trên cả nước. Thực hiện yêu cầu này,
Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định 56/ĐKTK ban hành bản
quy định về thủ tục đăng ký thống kê trong cả nước. Đây là mốc đầu tiên cho
công tác quản lý Nhà nước về đất đai, công tác đăng ký đất đai được Nhà nước
quan tâm và tổ chức thực hiện trên phạm vi cả nước
- Theo Quyết định này, việc đăng ký đất có một trình tự khá chặt chẽ. Việc
xét duyệt đăng ký đất phải do một hội đồng đăng ký thống kê ruộng đất của xã
thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải được UBND huyện duyệt mới được đăng
ký và cấp GCNQSDĐ, hệ thống hồ sơ đăng ký đất đai thể hiện khá đầy đủ và chi
tiết (gồm 19 loại mẫu bản đồ và sổ sách địa chính).
- Việc triễn khai chỉ thị 299/TTg kéo dài từ năm 1981 đến cuối 1988 mới
thực hiện được khoảng 6.500 xã, kết quả đạt được còn rất nhiều hạn chế. Các khu
dân cư hầu hết còn đo bao và để dân tự khai, không xác định được vị trí sử dụng


cụ thể trên bản đồ, hồ sơ. Việc xét duyệt xác định quyền sử dụng hợp pháp của
người kê khai đăng ký gần như không được thực hiện. Vì vậy, hệ thống sổ sách
đăng ký đất đai thiết lập ở giai đoạn này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản
ánh nguyên hiện trạng sử dụng đất. Việc cấp GCNQSDĐ vẫn chưa được thực
hiện
I.2.2 Giai đoạn từ năm 1988 đến năm 1993
- Năm 1988 Nhà nước ban hành Luật Đất đai 1988, việc đăng ký, cấp
GCNQSDĐ là cơ sở cần thiết để tổ chức thi hành Luật Đất đai. Tổng cục Quản lý
ruộng đất đã ban hành Quyết định 201/ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc ban hành
cấp GCNQSDĐ và Thông tư 302/ĐKTK ngày 28/10/1089 hướng dẫn thi hành
quyết định về việc cấp GCNQSDĐ.
- Việc ban hành các văn bản này đã tạo ra một sự chuyển biến lớn về chất

lượng trong việc thực hiện đăng ký đất đai và bắt đầu từ 1990 được triển khai
đồng loạt trên phạm vi cả nước
- Tuy nhiên, thực tiễn việc triển khai đăng ký đất đai vẫn còn một số vướng
mắc cần giải quyết: do chất lượng hồ sơ thiết lập theo Chỉ thị 299/TTg còn quá
nhiều tồn tại, hệ thống chính sách đất đai lại đang trong quá trình đổi mới. Vì
vậy, công việc triển khai cấp GCNQSDĐ tại các địa phương, nhất là các tỉnh phía
Bắc và duyên hải miền Trung thực hiện rất chậm. Đặc biệt do chính sách chưa ổn
định nhiều địa phương đã thực hiện cấp GCNQSDĐ tạm thời.
I.2.3 Từ khi có Luật Đất đai 1993 đến nay.
- Thành công của việc thực hiện Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng
định đường lối đúng đắn của Đảng và Nhà nước, tạo cơ sở vững chắc cho sự ra
đời của Luật Đất đai 1993, với những sự thay đổi lớn như: ruộng đất được giao
ổn định lâu dài cho hộ gia đình cá nhân, đất đai được quan tâm và ngày càng có
giá trị. Người sử dụng đất được hưởng các quyền về chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp quyền sử dụng đất… Với những thay đổi đó, yêu cầu hoàn thành cấp
GCNQSDĐ trên phạm vi cả nước, thống nhất trong các năm 1997- 1998 với mục
tiêu hoàn thành cấp GCNQSDĐ vào năm 2000( khu vực nông thôn) và năm 2001
(khu vực đô thị) theo các Chỉ thị 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị 18/1999/CT-TTg của
Thủ tướng Chính phủ.
- Để phù hợp với tinh thần đất đai sửa đổi, từ năm 1993 đến năm 2001 Nhà
nước đã ban hành nhiều văn bản qui định làm cơ sở pháp lý cho việc tổ chức
triển khai và đẩy mạnh hoàn thành sớm việc đăng ký đất đai. Tổng cục Địa chính
đã triễn khai nghiên cứu một hệ thống sổ sách địa chính mới để sử dụng tạm thời


theo Công văn 434/CV-ĐC tháng 7/1993 thay thế cho mẫu qui định tại Quyết
định 56/ĐKTK ngày 5/1/1981.
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 của Chính phủ về quyền sử hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở đô thị. Nghi định này đã trở thành cột mốc quan trọng trong
việc lập lại trât tự pháp lý cho lĩnh vực nhà đất ở đô thị. Tổng cục Địa chính đã

hoàn thiện và ban hành chính thức các sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp
GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến động đất đai theo Quyết định số 499 QĐ/ĐC ngày
27/7/1995, hệ thống sổ sách đất đai mới thay thế cho hệ thống sổ sách đất đai
trước nay và được áp dụng rộng rãi trên phạm vi cả nước.
- Thông tư 349/1998/TT-TCĐC ngày 16/3/1998 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn thủ tục đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ
- Ngày 38/7/1999 Thủ tướng Chính phủ có Công văn số 776/CP-NN chỉ đạo
các địa phương thực hiện việc cấp GCNQSDĐ đối với đất ở đô thị, đồng thời chỉ
đạo việc sửa đổi Nghị định 60/CP theo hướng cấp GCNQSDĐ riêng và GCNQSH
nhà ở riêng.
- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT- TCĐC-BTC ngày 21/9/1999 của
liên Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp GCNQSĐD theo chỉ thị
18/1999/CT-TTg.
- Đến năm 2001, nền kinh tế nước ta đã chuyễn biến mạnh mẽ, nhu cầu đòi
hỏi phải hội nhập với nền kinh tế của các nước trong khu vực và thế giới do đó
một số điều Luật Đất đai không còn phù hợp với thực tế vì vậy trong kỳ họp thứ
IX, Quốc hội khoá X ngày 29/6/2001 đã thông qua Luật sửa đổi bổ sung của Luật
Đất đai 1993. Một số văn bản được ban hành như sau:
+ Nghị định 79/2001/NĐ-CP ngày 1/11/2001 của Chính phủ sửa đổi bổ sung
một số điều của Nghị định 17/1999/NĐ-CP ngày 29/3/1999 về thủ tục chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
giá trị quyền sử dụng đất.
+ Nghị định 81/2001/NĐ-CP ngày 5/11/2001 của Chính phủ về người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam.
+ Thông tư 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính
hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ.
- Năm 2003, để đáp ứng được yêu cầu của điều kiện thực tế, LĐĐ 2003 đã
được Quốc hội thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu lực thi hành vào ngày

1/7/2004; để cụ thể hoá Luật Đất đai 2003 các văn bản pháp luật ban hành tiếp
theo là:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP của chính phủ ngày 29/10/2004 hướng dẫn về
thi hành Luật Đất đai
- Quyết định 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 ban hành qui định
GCNQSDĐ
- Thông tư 28/2004/TT-BTNMT ngày 1/11/2004 về việc hướng dẫn thực
hiện thống kê, kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
I.3 Những nghiên cứu về hệ thống quản lý đất đai.
I.3.1 Quản lý bằng hệ thống địa bạ
Cho đến nay, trên thế giới có hai hệ thống hồ sơ quản lý đất đai: hệ thống
địa bạ và hệ thống bằng khoán. Hệ thống địa bạ được áp dụng từ rất lâu đời, hệ
thống địa bạ có hồ sơ bao gồm các sổ sách địa chính mô tả thửa đất theo kiểu sơ
đồ do chính quyền quản lý và các giấy tờ dựa trên cơ sở khế ước, văn tự được
pháp luật thừa nhận.
I.3.2 Quản lý bằng hệ thống bằng khoán
- Khi các mối quan hệ đất đai trở nên phức tạp hơn, người ta sử dụng một
hệ thống đất đai hiện đại hơn, gọi là hệ thống bằng khoán. Hệ thống hồ sơ này
bao gồm: bản đồ địa chính, các hồ sơ đăng ký đất đai và giấy chứng nhận quyền
của người sử dụng đất. Về mặt lý luận cũng như thực tiễn, hệ thống bằng khoán
cho phép chính quyền quản lý cụ thể hơn, chặt chẽ hơn và thống nhất hơn. Mỗi
thửa đất có số hiệu riêng, không trùng nhau, kích thước rõ ràng, vị trí cụ thể…
- Hiện nay, một số nước trên thế giới vẫn tiếp tục sử dụng hệ thống địa bạ,
một số nước đã chuyển toàn bộ hồ sơ địa chính sang hệ thống bằng khoán. Một số
nước sử dụng cả hai hệ thống tuỳ theo loại đất (hệ thống địa bạ dùng cho các loại
đất có giá trị sử dụng thấp, hệ thống bằng khoán sử dụng cho loại đất có giá trị sử
dụng cao). Các triều đại phong kiến của nước ta chỉ sử dụng hệ thống địa bạ
(triều đại hậu Lê và triều đại nhà Nguyễn). Trong thời gian đô hộ nước ta, thực
dân Pháp đã sử dụng cả hai hệ thống; hệ thống địa bạ sử dụng cho đất thuộc khu
vực nông thôn, đất đô thị được chuyển từ hệ thống địa bạ sang hệ thống bằng

khoán. Từ khi ban hành LĐĐ năm 1988, chúng ta đã lựa chọn hệ thống bằng
khoán thống nhất để quản lý đất đai trên phạm vi cả nước.


I.3.3 Quản lý bằng hệ thống quản lý đất đai hiện đại
Khi kinh tế thế giới chuyển sang giai đoạn công nghiệp, con người đã ý
thức được rõ hơn ý nghĩa của quan hệ đất đai ở tầm vĩ mô, từ đó xuất hiện khái
niệm quản lý đất đai hiện đaị. Quản lý đất đai hiện đại bao gồm các nội dung sau:
- Điều tra khảo sát nắm toàn bộ số lượng và chất lượng của tài nguyên đất
cả nước;
- Thành lập hệ thống hồ sơ địa chính để quản lý từng thửa đất về mặt tự
nhiên, kinh tế- xã hội và pháp lý làm cơ sở để giải quyết mối quan hệ dân sự và
hành chính về đất đai và xây dựng hiện trạng sử dụng đất chính xác;
- Xây dựng hệ thống pháp luật về đất đai, các chính sách đất đai để điều
chỉnh các quan hệ đất đai của từng thửa đất (vi mô) tới toàn bộ tài nguyên đất (vĩ
mô)
- Xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo lãnh thổ, theo ngành và
cả nước để thiết lập mặt bằng sử dụng đất có lợi cho ổn định chính trị, công bằng
xã hội và phát triễn kinh tế, trong đó có quyền lợi của người sử dụng đất.
- Phân tích các hiện tượng kinh tế- xã hội có nguồn gốc từ quan hệ đất đai
trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, để hoạch định và điều chỉnh các chính sách,
pháp luật về đất đai
I.4 Quy trình cấp GCNQSDĐ:
I.4.1 Sơ đồ quy trình cấp giấy


Người sử dụng đất
- Biên bản nộp tiền
- Trao giấy chứng nhận

Hồ sơ xin cấp GCN

- Trả hồ sơ

Kho bạc

Thẩm tra, xác nhận, công
UBND xã (phường)

khai hồ sơ

Số liệu địa chính
Cơ quan thuế

Văn phòng đăng ký quyền
SDĐ

Kiểm tra hồ sơ, xác
định đăng ký cấp GCN

Loại, mức nghĩa vụ
Giấy chứng nhận trả
hồ sơ

Phòng Tài nguyên và
môi trường

UBND cấp tỉnh

Kiểm tra hồ sơ làm

tờ trình

03 ngày ký GCN

Sơ đồ 1: Quy trình cấp GCNQSDĐ theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP


I.4.2 Các bước thực hiện:
Trình tự, thủ tục cấpGCNQSDĐ cho hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất
tại phường (Điều 136- NĐ 181)
Hộ gia đình, cá nhân nộp một (01) bộ hồ sơ gồm có:
- Đơn xin cấp GCNQSDĐ
- Một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản
1,2 và 5 Điều 50 LĐĐ (nếu có)
- Văn bản uỷ quyền cấp GCNQSDĐ (nếu có)
Việc cấp GCNQSDĐ được thực hiện như sau:
- Uỷ ban nhân dân phường: UBND phường có trách nhiệm thẩm tra xác
nhận vào đơn xin cấp GCNQSDĐ về tình trạng tranh chấp đất đai đối với thửa
đất. Trường hợp người sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo
quy định thì thẩm tra xác nhận về nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất, tình trạng
tranh chấp đất đai đối với thửa đất, sự phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã
được xét duyệt công bố công khai danh sách các trường hợp đủ điều kiện và
không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ tại trụ sở UBND phường trong thời gian 15
ngày xem xét các ý kiến đóng góp với các trường hợp xin cấp GCNQSDĐ; gửi hồ
sơ đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi
trường.
- Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất: có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ xác
nhận vào đơn xinh cấp GCNQSDĐ đối với các hộ đủ điều kiện cấp giấy và ghi ý
kiến đối với những trường hợp không đủ điều kiện. Trường hợp đủ điều kiện cấp
GCNQSDĐ thì làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính đối với

những nơi chưa có bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính. Gởi số hiệu địa
chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp người
sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật. Gởi hồ sơ
những trường hợp đủ điều kiện và không đủ điều kiện cấp GCNQSDĐ kèm theo
trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính đến Phòng Tài nguyên và
Môi trường.
- Phòng Tài nguyên và Môi trường: có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, trình
UBND cùng cấp quyết định cấp GCNQSDĐ; ký hợp đồng thuê đất đối với những
trường hợp được Nhà nước cho thuê
- Uỷ ban nhân dân thành phố: có trách nhiệm ký GCNQSDĐ; sau đó gởi về
lại phòng Tài nguyên và Môi trường, sau đó gởi về cấp cho nhân dân.


Thời gian thực hiện các công việc trên không quá 55 ngày làm việc (không
kể thời gian công khai danh sách các trường hợp xin cấp GCNQSDĐ và thời gian
người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính) kể từ ngày UBND phường nhận
đủ hồ sơ hợp lệ cho tới ngày người sử dụng đất được cấp GCNQSDĐ.
I.4.3 Điều kiện cấp GCN lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất
(Điều 50/LĐĐ, điều 48/NĐ 181)
Có một trong 6 loại giấy tờ về QSDĐ và được UBND cấp xã (phường) xác
nhận sử dụng đất ổn dịnh, không tranh chấp thì được cấp GCNQSDĐ và không
phải nộp tiền sử dụng đất. Các loại giấy tờ về QSDĐ gồm có:
- Giấy tờ về quyền được sử dụng đất do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp trước 15/10/1993
- GCN tạm thời được cơ quan có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng
ký ruộng đất (lập từ 1982- 1995)
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắng liền với đất,
giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất
-Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày
15/10/1993, nay được UBND xã (phường) xác nhận thời điểm sử dụng;

- Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp
luật;
- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.
Có một trong các loại giấy tờ về QSDĐ nhưng ghi tên người khác thì được
cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất nếu có các điều kiện: Có giấy tờ về
chuyển quyền có chữ ký của các bên liên quan. Được UBND xã (phường) xác
nhận không có tranh chấp (xác nhận trong quá trình đăng ký)
Người đang sử dụng đất tại vùng có điều kiện kinh tế- xã hội khó khăn ở
miền núi, hải đảo thì phải được UBND xã (phường) nơi có đất xác nhận (trong
quá trình đăng ký) thì được cấp GCN và không phải nộp tiền sử dụng đất
- Có hộ khẩu thường trú tại địa phương và phải trực tiếp sản xuất nông
nghệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản, làm muối
- Là người sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp
Người sử dụng đất theo bản án của hoặc quyết định của toà án: Quyết định
thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp của cơ quan có thẩm quyền và đã


được thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định thì được cấp GCN và không phải
nộp tiên sử dụng đất
Nguời được giao, thuê đất từ 15/10/1993 đến 30/6/2004 nhưng chưa cấp
GCN
Người sử dụng đất không có giấy tờ về QSDĐ thì được cấp GCN nếu được
UBND xã (phường) xác nhận không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch
I.4.4 Hồ sơ địa chính và vai trò của hồ sơ địa chính trong công tác quản lý nhà
nước về đất đai
Hồ sơ địa chính là tài liệu thành quả của việc đo đạc địa chính và đăng ký
đất đai, thể hiện chi tiết từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và các nội dung theo
yêu cầu của quản lý nhà nước đối với đất đai. Các tài liệu cơ bản của hồ sơ địa
chính làm cơ sở khoa học và pháp lý để nhà nước quản lý chặt chẻ và thường
xuyên đối với đất đai. Hồ sơ địa chính được thành lập theo đơn vị hành chính cấp

xã.
Theo LĐĐ năm 2003 thì hồ sơ địa chính là hồ sơ phục vụ quản lý nhà nước
đối với đất đai
Tại điều 47 LĐĐ năm 2003 thì hồ sơ địa chính bao gồm:
- Bản đồ địa chính hoặc các loại bản đồ khác, sơ đồ, trích đo địa chính thửa
đất được sử dụng để cấp GCNQSDĐ
- Sổ địa chính
- Sổ mục kê đất đai
- Sổ theo dõi biến động đất đai
Nội dung hồ sơ địa chính:
- Bản đồ địa chính:
+ Bản đồ địa chính: là bản đồ về các thửa đất được lập để mô tả các yếu tố
tự nhiên của thửa đất và các yếu tố địa chính có liên quan đến sử dụng đất
+ Bản đồ địa chính được lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận
- Sổ địa chính:
+ Là sổ ghi về người sủ dụng đất, các thửa đất của người đó đang sử dụng
và tình trạng sử dụng đất của người đó. Sổ được lập để quản lý việc sử dụng đất


của người sử dụng đất để tra cứu thông tin đất đai có liên quan đến từng người
sử dụng đất
+ Sổ địa chính lập theo đơn vị hành chính xã, phường, thị trấn để ghi thông
tin về người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ.
- Sổ mục kê đất đai:
+ Là sổ ghi về thửa đất, về đối tượng chiếm đất nhưng không có ranh giới
khép kín trên tờ bản đồ và các thông tin có liên quan đến quá trình sử dụng đất.
Sổ mục kê đất đai được lập để quản lý thửa đất, tra cứu thông tin đất đai về thửa
đất và phục vụ thống kê, kiểm kê đất đai
+ Sổ mục kê đất đai được lập cho từng đơn vị xã, phường, thị trấn

- Sổ theo dõi biến động đất đai
+ Là sổ ghi những biến động về người sử dụng đất trong quá trình sử dụng
đất. Nội dung sổ theo dõi biến động đất đai gồm: tên và địa chỉ của người đăng ký
biến động, thời điểm đăng ký biến động, số thứ tự thửa đất có biến động, nội
dung biến động về sử dụng đất trong quá trình sử dụng (thay đổi về thủa đất, về
người sử dụng đất, chế độ sử dụng đất, về quyền của người sử dụng đất, về
GCNQSDĐ).
+ Sổ theo dõi biến động đất đai làm cơ sở để thực hiện thống kê diện tích
đất đai hàng năm.
I.5 Cơ sở pháp lý:
- Luật Đất Đai năm 1993
- Luật Đất Đai năm 2003
- Thông tư số 1990/2001/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa
chính hướng dẫn đăng ký đất đai, lập hồ sơ địa chính và cấp giấy quyền sử dụng
đất
- Nghi định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính Phủ về thi
hành luật đất đai
- Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 1/11/2004 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường ban hành quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương
pháp định giá đất và khung giá các loại đất
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai


- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính Phủ về thu tiền
sử dụng đất
- Thông tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài Nguyên &
Môi Trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính.
- Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13/4/2005 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định 181.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ về việc cấp
GCNQSDD, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi
thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất
đai.
I.6 Nội dung và phương pháp nghiên cứu
I.6.1 Nội dung nghiên cứu
-Đánh giá tình hình sử dụng đất của địa bàn và công tác quản lý nhà nước
về đất đai có liên quan đến công tác cấp giấy
-Đánh giá những kết quả đã làm được và chưa làm được trong công tác
cấp GCNQSDD cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn (quy trình cấp giấy, những
vướng mắc trong quá trình thực hiện, nghĩa vụ tài chính, công tác đo đạc…)
-Tìm ra những nguyên nhân chưa làm được và những thuận lợi; khó khăn
trong công tác cấp GCNQSDD. Từ đó đề xuất những biện pháp nhằm hoàn thiện
công tác cấp GCNQSDD cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn.
Nội dung trọng tâm:
- Nghiên cứu tình hình sử dụng đất, phân tích và đánh giá việc đăng kí, cấp
GCNQSDD cho hộ gia đình cá nhân.
- Từ kết quả đạt được rút ra những thuận lợi và khó khăn, nguyên nhân
chậm trễ trong quá trình đăng kí và cấp GCNQSDD quyền sử dụng đất của hộ
gia đình cá nhân, đề ra những giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDD
cho người dân trên địa bàn.
I.6.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập thông tin: tiến hành điều tra, thu thập số
liệu, tài liệu có liên quan, và các văn bản pháp luật về đất đai của Trung Ương
- Phương pháp thống kê: Từ số liệu thu thập được tiến hành thống kê
những số liệu về diện tích số hộ gia đình cá nhân sử dụng đất, số hộ đăng kí cấp
giấy thành các bản biểu minh hoạ

- Phương pháp phân tích tổng hợp: trên cơ cở tổng hợp tiến hành phân tích
từng nội dung, số liệu của công tác quản lý đất đai và từ đó nêu lên những ưu
điểm, nhược điểm và kết quả đạt được. Hệ thống hoá những số liệu, tài liệu thu
thập ban đầu. Sau đó tổng hợp, lựa chọn số liệu cần thiết cho mục đích nghiên
cứu.
- Phương pháp chuyên gia: tham khảo ý kiến đóng góp của các chuyên gia,
các nhà lãnh đạo của địa phương, các cán bộ địa chính về lĩnh vực đăng kí cấp
GCNQSDD
- Phương pháp so sánh: so sánh tình hình cấp GCNQSDD qua các giai
đoạn từ đó rút ra những khó khăn và thuận lợi trong công tác cấp giấy ở địa bàn


Phần II. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU

II.1 Khái quát địa bàn nghiên cứu
II.1.1 Điều kiện tự nhiên
II.1.1.1 Vị trí địa lý:
Phường Quang Trung là một trong hai mươi mốt xã phường của thành
phố Kon Tum, nằm ở trung tâm thàh phố, phường gồm 18 tổ dân phố, trong đó
có 16 tổ và hai làng. Phường là nơi có các cơ quan đơn vị đầu não của tỉnh đóng
trên địa bàn vì vậy công tác đầu tư xây dựng đường xá, điện, nước, các công trình
văn hoá phúc lợi khác được quan tâm.
Tổng diện tích tự nhiên của phường Quang Trung là 359.14 ha, tứ cận:
- Phía Đông giáp phường Thắng Lợi
- Phía Tây giáp phường Ngô Mây và xã Vinh Quang
- Phía Nam giáp phường Quyết Thắng và phường Nguyễn Trãi
- Phía Bắc giáp phường Duy Tân
Toạ độ địa lý:
- Kinh độ Đông từ 107º59'15″ đến 108º00'23″
- Vĩ độ Bắc từ 14º20'37″ đến 14º22'18″

II.1.1.2 Địa hình
Địa bàn phường nằm chung trong vùng Tây Nguyên, thuộc vùng trũng
phía Đông Nam tỉnh Kon Tum. Địa hình của phường tương đối bằng phẳng và
được phân thành 2 bậc thềm rõ rệt:
+ Bậc thềm 1: là phần đất bằng phẳng có địa thế cao hơn so với bậc thềm
2, và là nơi trung tâm của đại bộ phận các cơ quan, tổ chức, khu dân cư của toàn
bộ dân phường Quang Trung
+ Bậc thềm 2 là phần đất bãi bồi thấp ven sông, nay là địa bàn sản xuất
nông nghiệp chạy từ Đông Bắc xuống Đông Nam ven theo sông, suối.Khu vực này
rất thuận lợi cho việc trồng các loại rau màu và lúa nước.
Địa hình của phường Quang Trung có nhiều thuận lợi trong việc phát triển
lâm nghiệp, công nghiệp, nông- lâm kết hợp, nông nghiệp toàn diện, xây dựng cơ
sở vật chất kỹ thuật và đô thị