đánh giá thực trạng và giải pháp quản lý, sử dụng đất của các tổ chức kinh tế trên địa bàn huyện hoài đức thành phố hà nội

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ðỖ KHẮC ðỊNH

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ðẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN HOÀI ðỨC - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ

HÀ NỘI - 8/2014


BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

ðỖ KHẮC ðỊNH

ðÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ðẤT CỦA CÁC TỔ CHỨC KINH TẾ TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN HOÀI ðỨC - THÀNH PHỐ HÀ NỘI

CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ

: 60 85 01 03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. TRẦN TRỌNG PHƯƠNG

HÀ NỘI - 8/2014


LỜI CAM ðOAN
Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu,
kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược ai
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này
ñã ñược cảm ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn
gốc./.
Hà Nội, ngày 15 tháng 9 năm 2014
Tác giả luận văn

ðỗ Khắc ðịnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page i


LỜI CẢM ƠN

Sau thời gian học tập và nghiên cứu, ñến nay tôi ñã hoàn thành luận
văn thạc sỹ chuyên ngành Quản lý ñất ñai với ñề tài: "ðánh giá thực trạng
và giải pháp quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế trên ñịa bàn

huyện Hoài ðức - thành phố Hà Nội"
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc tới thầy giáo TS. Trần
Trọng Phương, là người trực tiếp hướng dẫn và giúp ñỡ tôi trong suốt thời
gian nghiên cứu ñề tài và hoàn thiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự ñóng góp ý kiến chân thành của các thầy
giáo, cô giáo khoa Quản lý ñất ñai - Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Tôi trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ nhiệt tình của Cục ðăng ký Thống kê
ñất ñai - Tổng cục Quản lý ðất ñai, Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố
Hà Nội, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hoài ðức ñã tạo ñiều kiện
giúp ñỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện ñề tài. Trân trọng cảm ơn các
ông bà cán bộ, doanh nghiệp, nhân dân ñịa phương nơi tôi tiến hành ñiều tra
nghiên cứu ñã tận tình giúp ñỡ ñể tôi hoàn thành luận văn.
Trận trọng cảm ơn ñối tới tất cả tập thể, người thân trong gia ñình, bạn
bè, ñồng nghiệp ñã giúp ñỡ tôi trong quá trình thực hiện ñề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

ðỗ Khắc ðịnh

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page ii


MỤC LỤC

Lời cam ñoan

i

Lời cảm ơn

ii

Mục lục

iii

Danh mục các chữ viết tắt

vi

Danh mục bảng, hình

vii

MỞ ðẦU

1

1

Tính cấp thiết của ñề tài

1

2

Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu

3

Chương 1 TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1

4

Cơ sở khoa học về ñất ñai và vai trò của ñất ñai ñến phát triển
kinh tế xã hội

4

1.1.1

ðất ñai ñối với sự phát triển của các ngành kinh tế

4

1.1.2

Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng ñến quản lý và sử dụng ñất

4

1.1.3

Các khái niệm liên quan ñến quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức

6

1.1.4

Khái quát chung về quỹ ñất của các tổ chức

8

1.1.5

Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng ñất các tổ chức kinh tế

10

1.2

Cơ sở pháp lý liên quan ñến việc quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức

11

1.3

Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng ñất liên quan ñến việc
quản lý sử dụng ñất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam

13

1.3.1

Tình hình quản lý, sử dụng ñất của một số nước trên thế giới

13

1.3.2

Tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức ở Việt Nam

20

1.3.3

Tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế ở một số

1.3.4

thành phố của Việt Nam

26

Tình hình ñất chưa ñưa vào sử dụng của các tổ chức ở nước ta

28

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iii


1.3.5

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất cho các tổ
chức sử dụng ñất

29

Chương 2 ðỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG
PHÁP NGHIÊN CỨU

31

2.1

ðối tượng và phạm vi nghiên cứu

31

2.2

ðịa ñiểm và thời gian nghiên cứu:

31

2.3

Nội dung nghiên cứu

31

2.4

Phương pháp nghiên cứu

32

2.4.1

Phương pháp tham khảo, kế thừa các tài liệu có liên quan ñến ñề
tài nghiên cứu

32

2.4.2

Phương pháp thu thập thông tin, tài liệu, số liệu

32

2.4.4

Phương pháp thống kê, so sánh

33

2.4.5

Phương pháp xử lý số liệu

35

2.4.6

Phương pháp tổng hợp

35

Chương 3 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN

36

3.1

ðiều kiện tự nhiên - kinh tế, xã hội của huyện Hoài ðức

36

3.1.1

ðiều kiện tự nhiên

36

3.1.2

ðiều kiện kinh tế xã hội

41

3.1.3

Dân số, lao ñộng, việc làm và thu nhập

50

3.1.4

Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng

52

3.1.5

ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng
ñến việc sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế trên ñịa bàn huyện
Hoài ðức

53

3.2

Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất ñai trên ñịa bàn huyện Hoài ðức

56

3.2.1

Tình hình quản lý Nhà nước về ñất ñai

56

3.2.2

Hiện trạng sử dụng ñất năm 2013 huyện Hoài ðức

60

3.2.3

ðánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng ñất ñai

63

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page iv


3.3

ðánh giá thực trạng quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế
trên ñịa bàn huyện Hoài ðức, thành phố Hà Nội

3.3.1

64

Hiện trạng sử dụng ñất theo mục ñích sử dụng ñất của các tổ
chức kinh tế

64

3.3.2

Tình hình giao sử dụng ñất và cho thuê ñất:

66

3.3.3

ðánh giá tình hình quản lý sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế

67

3.4

Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ñất
của các tổ chức kinh tế trên ñịa bàn huyện Hoài ðức - TP Hà Nội

85

3.4.1

Giải pháp về chính sách pháp luật

85

3.4.2

Giải pháp về thanh tra, kiểm tra

86

3.4.3

Giải pháp về kinh tế

86

3.4.4

Giải pháp về khoa học công nghệ

87

3.4.5

Giải pháp về tăng cường quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức

3.4.6

kinh tế trong thời gian tới

87

Giải pháp về nguồn lực

89

KẾT LUẬN VÀ ðỀ NGHỊ

90

1

Kết luận

90

2

ðề nghị

91

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

92

Page v


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
WTO

: Tổ chức Thương Mại Thế giới

SDð

: Sử dụng ñất

QSDð

: Quyền sử dụng ñất

CN

: Công nghiệp

CNH

: Công nghiệp hoá

CSHT

: Cơ sở hạ tầng

DV

: Dịch vụ

ðTH

: ðô thị hoá

GCNQSDð

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

HðND

: Hội ñồng Nhân dân

HTKT

: Hạ tầng kỹ thuật

KDC

: Khu dân cư

Qð

: Quyết ñịnh

QLNN

: Quản lý Nhà nước

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page vi


DANH MỤC BẢNG, HÌNH

Bảng
1.1

Tên bảng

Trang

Tình hình ñất chưa sử dụng của các tổ chức sử dụng ñất ở nước
ta

3.1

29

Một số chỉ tiêu của huyện Hoài ðức và một số ñịa phương năm
2013

3.2

41

Giá trị sản xuất và tốc ñộ tăng trưởng huyện Hoài ðức giai ñoạn
2009 - 2013

3.3

42

Cơ cấu các ngành kinh tế trên ñịa bàn huyện giai ñoạn 2009 2013

3.4

43

Tốc ñộ tăng trưởng và cơ cấu sản xuất nghành nông nghiệp thuỷ sản giai ñoạn 2009 - 2013

3.5

46

Giá trị sản xuất công nghiệp - xây dựng huyện Hoài ðức
2009 - 2013

48

3.6

Một số chỉ tiêu ngành dịch vụ giai ñoạn 2009 - 2013

50

3.7

Diện tích, cơ cấu sử dụng ñất nông nghiệp năm 2013

62

3.8

Diện tích, cơ cấu sử dụng ñất phi nông nghiệp năm 2013

63

3.9

Hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế theo mục ñích sử
dụng ñất năm 2013

3.10

64

Hiện trạng sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế phân theo ñơn vị
hành chính xã, thị trấn trên ñịa bàn huyện

65

3.11

Phân loại các tổ chức kinh tế trên ñịa bàn huyện Hoài ðức

66

3.12

Tình hình giao sử dụng ñất và cho thuê ñất

66

3.13

Tình hình quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế ñược nhà

nước giao ñất

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

67

Page vii


3.15

Tình hình quản lý, sử dụng ñất thuê của các tổ chức kinh tế

71

3.16

Tình hình cho thuê, cho mượn, chuyển nhượng không ñúng mục
ñích của các tổ chức kinh tế

3.17

74

Các tổ chức kinh tế chưa ñưa diện tích ñất vào sử dụng trên ñịa
bàn huyện Hoài ðức

3.18

79

Những nguyên nhân chính của các tổ chức kinh tế sử dụng ñất
không ñúng mục ñích ñược thuê trên ñịa bàn huyện Hoài ðức

3.19

Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất của các tổ
chức kinh tế trên ñịa bàn huyện Hoài ðức

Hình
3.1

81

Tên hình
Hiện trạng sử dụng ñất huyện Hoài ðức năm 2013

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

82

Trang
61

Page viii


MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài
Việt Nam là thành viên thứ 150 của Tổ chức Thương Mại Thế giới

(WTO) vào ngày 7.11.2006. Việc gia nhập WTO là một trong những nỗ lực
nhằm tiếp cận thị trường thương mại toàn cầu, nâng cao vị thế của Việt Nam trên
thị trường thương mại quốc tế, tạo tiền ñề hội nhập và phát triển nền kinh tế. Là
một nước ñang phát triển, Việt Nam phải ñối mặt với nhiều thách thức khi gia
nhập môi trường cạnh tranh quốc tế. Ý thức sâu sắc vấn ñề này, ðảng và Nhà
nước ta ñã từng bước ñưa ra những quyết sách ñúng ñắn, phù hợp. Một trong
những chính sách lớn là chương trình hành ñộng do Chính phủ ñưa ra nhằm thực
hiện Nghị quyết Hội nghị lần thứ 4 Ban Chấp hành Trung ương ðảng khoá X về
một số chủ trương, chính sách lớn ñể nền kinh tế phát triển nhanh và bền vững
khi Việt Nam là thành viên của Tổ chức Thương mại thế giới (WTO). Chương
trình hành ñộng này xác ñịnh nhiệm vụ của các cơ quan hành chính nhà nước ở
Trung ương và ñịa phương, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế thực
hiện Nghị quyết của Ban Chấp hành Trung ương ðảng nhằm tận dụng cơ hội,
vượt qua thách thức, ñưa nước ta bước vào giai ñoạn phát triển mới, nhanh và
bền vững. Chính phủ ñã chỉ rõ 12 nhóm nhiệm vụ chủ yếu cần ñược triển khai
thực hiện và bảo vệ môi trường, phát triển bền vững là một trong những nhiệm
vụ quan trọng. Trong ñó, mỗi nhiệm vụ ñược cụ thể hoá bằng các ñề án, kế
hoạch, chính sách cần ñược xây dựng và thực hiện. Các công việc cụ thể này
ñược ñề cập chi tiết ñến nội dung, cơ quan chịu trách nhiệm và thời gian hoàn
thành. ðối với lĩnh vực thị trường ñất ñai và bất ñộng sản, công việc cần ñược
triển khai thực hiện ngay từ năm 2007 là tổng kiểm kê quỹ ñất, quỹ nhà ở, trụ sở
làm việc của các cơ quan Nhà nước, các tổ chức chính trị xã hội.
Ở nước ta, quỹ ñất của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê
ñất là rất lớn. Theo kết quả thống kê ñất ñai năm 2013 của Bộ Tài nguyên và
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 1


môi trường diện tích này là hơn 10.000.000 ha, chiếm hơn 30% diện tích tự

nhiên của cả nước. Quỹ ñất của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê
ñất là rất lớn nhưng việc quản lý và sử dụng nhìn chung còn chưa chặt chẽ,
hiệu quả thấp, còn ñể xảy ra nhiều tiêu cực như: Sử dụng không ñúng diện
tích, không ñúng mục ñích, bị lấn chiếm, chuyển nhượng, cho thuê trái phép…
Nhằm ñáp ứng nhu cầu thực tiễn khách quan, Thủ tướng Chính phủ ñã ban
hành Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg ngày 14/12/2007 về việc kiểm kê quỹ ñất ñang
quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñến ngày
01/4/2008. ðây là việc làm có ý nghĩa thiết thực trong việc tăng cường vai trò
quản lý Nhà nước ñối với nguồn tài nguyên ñặc biệt quan trọng về ñất ñai nói
chung và diện tích ñất ñang giao cho các tổ chức quản lý sử dụng nói riêng.
Huyện Hoài ðức là huyện ven ñô, nằm phía Tây thành phố Hà Nội, quá
trình phát triển công nghiệp - dịch vụ và hình thành các khu ñô thị ñã và ñang
diễn ra mạnh mẽ, thu hút một lượng lao ñộng lớn. Hoài ðức là ñịa phương có
tốc ñộ tăng trưởng kinh tế cao trong thời gian qua của thành phố. ðây cũng là
nơi có sự chuyển dịch ñất nông nghiệp sang mục ñích phi nông nghiệp (chủ
yếu các khu ñô thị; cụm, ñiểm công nghiệp; thương mại dịch vụ) mạnh mẽ nhất
thời gian qua của thành phố Hà Nội.
Huyện Hoài ðức ñã có quy hoạch mở rộng không gian, phát triển năng
ñộng thời gian từ nay ñến năm 2020 và sau năm 2030. Vì vậy quá trình ñô thị hóa
là một xu thế tất yếu ñối với sự phát triển kinh tế xã hội của huyện. Nhu cầu sử
dụng quỹ ñất cho quy hoạch các khu ñô thị; thương mại dịch vụ; quy hoạch các
cụm, ñiểm công nghiệp cũng ñã ảnh hưởng không nhỏ ñến quy mô sản xuất
nông nghiệp trên ñịa bàn huyện, có những xã thuộc khu vực nông thôn diện
tích ñất sản xuất nông nghiệp còn lại không ñáng kể do quá trình ñô thị hóa.
Vì vậy ñể giải quyết vấn ñề sử dụng ñất tiết kiệm, hợp lý thúc ñẩy
kinh tế phát triển vấn ñề ñặt ra là phải ñánh giá ñược hiệu quả sử dụng ñất phi
nông nghiệp nói chung và ñất các tổ chức kinh tế nói riêng trên ñịa bàn huyện
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 2

ñảm bảo bền vững có hiệu quả. Xuất phát từ những lý do trên tôi tiến hành
nghiên cứu ñề tài: "ðánh giá thực trạng và giải pháp quản lý, sử dụng ñất
của các tổ chức kinh tế trên ñịa bàn huyện Hoài ðức - thành phố Hà Nội"
ñược ñặt ra với mong muốn ñưa ra những giải pháp thiết thực và tích cực
nhằm tăng cường vai trò nắm chắc, quản chặt quỹ ñất của Nhà nước (ñại diện
chủ sở hữu ñối với ñất ñai) nói chung và diện tích ñất ñang giao cho các tổ
chức quản lý sử dụng nói riêng và ñặc biệt là diện tích ñang giao cho các tổ
chức kinh tế quản lý sử dụng trên ñịa bàn huyện Hoài ðức và góp phần thực
hiện các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội của huyện.
2. Mục ñích, yêu cầu nghiên cứu
- Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá thực trạng công tác quản lý và sử dụng ñất của các tổ chức
kinh tế trên ñịa bàn huyện Hoài ðức, thành phố Hà Nội.
- ðề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng
ñất của các tổ chức kinh tế theo ñúng mục ñích ñược giao, hiệu quả và bền vững.
- Yêu cầu của ñề tài:
- ðề tài nghiên cứu trên cơ sở các thông tin, số liệu, tài liệu ñiều tra
phải trung thực, chính xác, ñảm bảo ñộ tin cậy và phản ánh ñúng thực trạng
sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế trên ñịa bàn nghiên cứu.
- Việc phân tích, xử lý số liệu phải trên cơ sở khoa học, có ñịnh tính,
ñịnh lượng bằng các phương pháp nghiên cứu thích hợp.
- Xác ñịnh ñược hiệu quả kinh tế sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế
trên ñịa bàn huyện.
- ðánh giá ñúng thực trạng, những ñề xuất kiến nghị trên cơ sở tuân thủ
quy ñịnh của Luật ðất ñai.
- ðề xuất một số giải pháp thiết thực, phù hợp với ñặc ñiểm của ñịa
phương nhằm nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức kinh tế
trên ñịa bàn huyện Hoài ðức, thành phố Hà Nội.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 3


Chương 1
TỔNG QUAN CÁC VẤN ðỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học về ñất ñai và vai trò của ñất ñai ñến phát triển kinh
tế xã hội
1.1.1. ðất ñai ñối với sự phát triển của các ngành kinh tế
ðất ñai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội như
là một tư liệu sản xuất ñặc biệt. Tuy nhiên ñối với từng ngành cụ thể trong
nền kinh tế quốc dân, ñất ñai cũng có những vị trí vai trò khác nhau.
Trong ngành công nghiệp (trừ ngành khai khoáng), ñất ñai làm nền
tảng, làm cơ sở, làm ñịa ñiểm ñể tiến hành những thao tác, những hoạt ñộng
sản xuất kinh doanh.
Trong nông nghiệp ñất ñai có vị trí ñặc biệt quan trọng, là nguồn lực
hàng ñầu của ngành nông nghiệp. ðất ñai không chỉ là tư liệu sản xuất cho lao
ñộng mà còn là nguồn thức ăn cho cây trồng. Mọi tác ñộng của con người vào
cây trồng ñều ñược dựa vào ñất ñai và thông qua ñất ñai. ðất ñai sử dụng
trong nông nghiệp ñược gọi là ruộng ñất.
1.1.2. Những nhân tố chủ yếu ảnh hưởng ñến quản lý và sử dụng ñất
1.1.2.1. Nhân tố ñiều kiện tự nhiên
Trong nhân tố ñiều kiện tự nhiên, ñiều kiện khí hậu là nhân tố hạn chế
hàng ñầu của việc sử dụng ñất ñai, sau ñó là ñiều kiện ñất ñai (chủ yếu là ñịa
hình, thổ nhưỡng) và các nhân tố khác.
- ðiều kiện tự nhiên khí hậu: Các yếu tố khí hậu, thủy văn ảnh hưởng
rất lớn, trực tiếp ñến sản xuất nông nghiệp và ñiều kiện tự nhiên sinh hoạt của
con người.
- ðiều kiện ñất ñai (ñịa hình và thổ nhưỡng): ðịa hình, ñịa mạo và ñộ

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 4


dốc ảnh hưởng ñến phương thức sử dụng ñất nông nghiệp, ñặt ra yêu cầu quy
hoạch, xây dựng ñồng ruộng ñể thủy lợi hóa và cơ giới hóa. ðiều kiện thổ
nhưỡng quyết ñịnh rất lớn ñến hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
ðối với ñất phi nông nghiệp, ñịa hình phức tạp sẽ ảnh hưởng tới giá
thành xây dựng công trình và gây khó khăn cho việc ñưa ñất vào sử dụng.
ðặc thù của nhân tố ñiều kiện tự nhiên mang tính khu vực. Vị trí ñịa lý
của vùng với sự khác biệt về ñiều kiện tự nhiên ánh sáng, nhiệt ñộ nguồn
nước và các ñiều kiện tự nhiên khác sẽ quyết ñịnh khả năng, công dụng và
hiệu quả sử dụng ñất ñai. Vì vậy, trong thực tiễn sử dụng ñất cần tuân thủ quy
luật tự nhiên, tận dụng các lợi thế nhằm ñạt ñược hiệu ích cao nhất về xã hội,
môi trường và kinh tế.
1.1.2.2. Nhân tố kinh tế - xã hội
Bao gồm các yếu tố như chế ñộ, dân số và lao ñộng, thông tin và quản
lý, chính sách môi trường và chính sách ñất ñai, yêu cầu quốc phòng, sức sản
xuất và trình ñộ phát triển của kinh tế hàng hóa, cơ cấu kinh tế và phân bố sản
xuất, các ñiều kiện về công nghiệp, nông nghiệp, thương nghiệp, giao thông,
vận tải, sự phát triển của khoa học kỹ thuật, trình ñộ quản lý, sử dụng lao
ñộng, ñiều kiện và trang thiết bị vật chất cho công tác phát triển nguồn nhân
lực, ñưa khoa học kỹ thuật vào sản xuất...
Nhân tố kinh tế - xã hội thường có ý nghĩa quyết ñịnh, chủ ñạo ñối với
việc sử dụng ñất ñai.
1.1.2.3. Nhân tố không gian
Trong thực tế, mọi ngành sản xuất vật chất và phi vật chất (như các
ngành nông nghiệp, công nghiệp, khai thác, xây dựng, mọi hoạt ñộng kinh tế
và hoạt ñộng xã hội) ñều cần ñến ñất ñai như ñiều kiện không gian ñể hoạt

ñộng. Không gian bao gồm cả vị trí mặt bằng. ðặc tính cung cấp không gian
của ñất ñai là yếu tố vĩnh hằng của tự nhiên ban phát cho xã hội loài người. Vì
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 5


vậy, không gian trở thành một trong những nhân tố hạn chế cơ bản nhất của
việc sử dụng ñất.
ðối với ñất xây dựng ñô thị, ñất dùng cho công nghiệp, xây dựng công
trình, nhà xưởng, giao thông... mặt bằng không gian và vị trí của ñất ñai có ý
nghĩa ñặc biệt quan trọng và ñem lại giá trị kinh tế.
1.1.3. Các khái niệm liên quan ñến quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức
Hiến pháp Nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1992, Hiến
pháp sửa ñổi 2013 tại Chương II ðiều 18 quy ñịnh "Nhà nước thống nhất
quản lý toàn bộ ñất ñai theo quy hoạch và pháp luật, bảo ñảm sử dụng ñúng
mục ñích và có hiệu quả. Nhà nước giao ñất cho các tổ chức và cá nhân sử
dụng ổn ñịnh lâu dài".
Theo Luật ðất ñai sửa ñổi 2013, một số khái niệm liên quan ñến các tổ
chức quản lý, sử dụng ñất ñược hiểu như sau:
Nhà nước giao ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất ñai bằng
quyết ñịnh hành chính cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất.
Nhà nước cho thuê ñất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng ñất bằng
hợp ñồng cho ñối tượng có nhu cầu sử dụng ñất.
Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với người ñang sử dụng
ổn ñịnh là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất lần ñầu
cho người ñó.
Nhận chuyển quyền sử dụng ñất là việc xác lập quyền sử dụng ñất do
ñược người khác chuyển quyền sử dụng ñất theo quy ñịnh của pháp luật thông
qua các hình thức chuyển ñổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử

dụng ñất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng ñất mà hình thành pháp nhân mới.
Tranh chấp ñất ñai là tranh chấp về quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng ñất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ ñất ñai.
Người sử dụng ñất quy ñịnh tại Luật ðất ñai năm 2013 liên quan ñến tổ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 6


chức như sau:
Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ
chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ
chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế - xã hội, tổ chức sự
nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy ñịnh của Chính
phủ (sau ñây gọi chung là tổ chức) ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất hoặc công
nhận quyền sử dụng ñất; tổ chức kinh tế nhận chuyển quyền sử dụng ñất;
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ñại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại
diện của tổ chức liên chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất;
Tổ chức nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về ñầu tư ñược
Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất
Theo Nghị ñịnh 105/2009/Nð-CP ngày 11/11/2009 về xử phạt vi phạm
hành chính trong lĩnh vực ñất ñai, một số khái niệm liên quan ñến các tổ chức
quản lý, sử dụng ñất ñược hiểu như sau:
Sử dụng ñất không ñúng mục ñích là hành vi sử dụng ñất không ñúng
với mục ñích ñược giao, loại ñất ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất
hoặc giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng ñất ở hoặc giấy
chứng nhận quyền sử dụng ñất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền

với ñất hoặc quyết ñịnh giao ñất, quyết ñịnh cho thuê ñất, quyết ñịnh cho phép
chuyển mục ñích sử dụng ñất hoặc giấy tờ khác về quyền sử dụng ñất quy
ñịnh tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất ñai 2003; khoản 1, 2 và 3
ðiều 100 của Luật ñất ñai năm 2013.
Lấn ñất là việc người ñang sử dụng ñất tự chuyển dịch mốc giới hoặc
ranh giới thửa ñất ñể mở rộng diện tích ñất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 7


Chiếm ñất là việc sử dụng ñất mà không ñược cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cho phép hoặc chủ sử dụng ñất cho phép sử dụng hoặc việc sử
dụng ñất do ñược Nhà nước tạm giao hoặc mượn ñất nhưng hết thời hạn tạm
giao, mượn ñất mà không trả lại ñất.
1.1.4. Khái quát chung về quỹ ñất của các tổ chức
Quỹ ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao
ñất, cho thuê ñất ñược kiểm kê bao gồm quỹ ñất thuộc cơ quan nhà nước, tổ
chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề
nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức
kinh tế - xã hội, tổ chức sự nghiệp công, tổ chức nước ngoài có chức năng
ngoại giao, tổ chức nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam.
Tổ chức sử dụng ñất, quản lý ñất (còn gọi là ñối tượng sử dụng, quản
lý ñất) là tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất ñể sử dụng hoặc ñược
Nhà nước công nhận quyền sử dụng ñất ñối với ñất ñang sử dụng, ñược Nhà
nước giao ñất ñể quản lý, quy ñịnh trong Luật này bao gồm:
- Các tổ chức trong nước bao gồm cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,
tổ chức chính trị - xã hội, tổ chức chính trị xã hội - nghề nghiệp, tổ chức xã
hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức kinh tế – xã hội, tổ
chức sự nghiệp công, ñơn vị vũ trang nhân dân và các tổ chức khác theo quy

ñịnh của Chính phủ (sau ñây gọi chung là tổ chức) ñược Nhà nước giao
ñất, cho thuê ñất hoặc công nhận quyền sử dụng ñất; tổ chức kinh tế
nhận chuyển quyền sử dụng ñất;
- Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao gồm cơ quan ñại diện
ngoại giao, cơ quan lãnh sự, cơ quan ñại diện khác của nước ngoài có chức
năng ngoại giao ñược Chính phủ Việt Nam thừa nhận; cơ quan ñại diện của tổ
chức thuộc Liên hợp quốc, cơ quan hoặc tổ chức liên chính phủ, cơ quan ñại
diện của tổ chức liên chính phủ ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 8


- Tổ chức, cá nhân nước ngoài ñầu tư vào Việt Nam theo pháp luật về
ñầu tư ñược Nhà nước Việt Nam cho thuê ñất.
- Tổ chức sự nghiệp công là tổ chức do các cơ quan có thẩm quyền của
Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội thành lập, có chức năng
thực hiện các hoạt ñộng dịch vụ công do ngân sách nhà nước chi trả.
Theo Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai và xây
dựng bản ñồ hiện trạng sử dụng ñất thì Loại hình tổ chức ñược phân thành:
- Cơ quan, ñơn vị của Nhà nước là các tổ chức trong nước sử dụng ñất
bao gồm: cơ quan của Nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội (trừ
các cơ quan cấp xã); tổ chức sự nghiệp công; ñơn vị quốc phòng, an ninh.
- Tổ chức kinh tế là tổ chức trong nước (kể cả trường hợp người Việt
Nam ñịnh cư ở nước ngoài lựa chọn hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng ñất
hoặc thuê ñất trả tiền thuê ñất hàng năm) ñược thành lập theo Luật Doanh
nghiệp, Luật Hợp tác xã sử dụng ñất vào mục ñích sản xuất, kinh doanh nông
nghiệp, công nghiệp, dịch vụ.
Theo ñiều 22, Luật ðầu tư năm 2005 nhà ñầu tư ñược ñầu tư ñể thành

lập các tổ chức kinh tế sau ñây:
a) Doanh nghiệp tổ chức và hoạt ñộng theo Luật doanh nghiệp;
b) Tổ chức tín dụng, doanh nghiệp kinh doanh bảo hiểm, quỹ ñầu tư và
các tổ chức tài chính khác theo quy ñịnh của pháp luật;
c) Cơ sở dịch vụ y tế, giáo dục, khoa học, văn hóa, thể thao và các cơ
sở dịch vụ khác có hoạt ñộng ñầu tư sinh lợi;
d) Các tổ chức kinh tế khác theo quy ñịnh của pháp luật.
- Uỷ ban nhân dân cấp xã là người sử dụng ñất ñược Nhà nước giao ñất
sử dụng vào các mục ñích: ñất nông nghiệp ñể sử dụng vào mục ñích công
ích; ñất làm trụ sở Uỷ ban nhân dân, Hội ñồng nhân dân, tổ chức chính trị, tổ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 9


chức chính trị - xã hội của cấp xã; ñất ñược Nhà nước giao cho Uỷ ban nhân
dân cấp xã xây dựng các công trình công cộng về văn hoá, giáo dục, y tế, thể
dục - thể thao, vui chơi giải trí, chợ, nghĩa trang, nghĩa ñịa và các công trình
công cộng khác của ñịa phương.
ðối với các công trình công cộng do các tổ chức ñược công nhận là pháp nhân
hoặc do hộ gia ñình, cá nhân ñang sử dụng thì không thống kê vào ñối tượng Uỷ ban
nhân dân cấp xã sử dụng.
- Tổ chức khác là các tổ chức trong nước sử dụng ñất bao gồm: Tổ
chức xã hội, tổ chức xã hội - nghề nghiệp, cơ sở tôn giáo và các tổ chức khác
không phải là cơ quan, ñơn vị của Nhà nước, không phải là tổ chức kinh tế.
- Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài là nhà ñầu tư nước ngoài
hoặc tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao ñược Nhà nước cho thuê
ñất; bao gồm doanh nghiệp liên doanh, doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài,
tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. [Bộ Tài nguyên và Môi trường
(2007), Thông tư số 08/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài nguyên và

Môi trường về việc hướng dẫn thực hiện thống kê, kiểm kê ñất ñai và xây dựng bản ñồ hiện
trạng sử dụng ñất]

1.1.5. Ý nghĩa, tầm quan trọng của việc sử dụng ñất các tổ chức kinh tế
ðất ñai là nguồn tài nguyên ñặc biệt và có hạn; mọi hoạt ñộng của
con người ñều trực tiếp hoặc gián tiếp gắn bó với ñất ñai. Tổng diện tích
ñất tự nhiên của một phạm vi lãnh thổ nhất ñịnh là không ñổi. Nhưng khi
sản xuất phát triển, dân số tăng, quá trình ñô thị hóa diễn ra với tốc ñộ
nhanh thì nhu cầu của con người ñối với ñất ñai cũng ngày càng gia tăng.
Có nghĩa cung là cố ñịnh, cầu thì luôn có xu hướng tăng. ðiều này dẫn ñến
những mâu thuẫn gay gắt giữa những người sử dụng ñất và giữa các mục
ñích sử dụng ñất khác nhau. Vì vậy ñể sử dụng ñất có hiệu quả và bền
vững, quản lý ñất ñai ñược ñặt ra như một nhu cầu cấp bách và cần thiết.

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 10


Quản lý ñất ñai ñảm bảo nguyên tắc tập trung thống nhất trong cả nước.
Việc quản lý nhằm kết hợp hiệu quả giữa sở hữu và sử dụng ñất trong ñiều
kiện hệ thống pháp luật nước ta quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân, do
Nhà nước ñại diện chủ sở hữu và Nhà nước thống nhất quản lý về ñất ñai.
Mặt khác, quản lý ñất ñai còn có vai trò quan trọng trong việc kết hợp hài
hòa các nhóm lợi ích của Nhà nước, tập thể và cá nhân nhằm hướng tới
mục tiêu phát triển. Công tác quản lý ñất ñai dựa trên nguyên tắc quan
trọng nhất là sử dụng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững. Do ñó quản lý, sử
dụng ñất ñai là một trong những hoạt ñộng quan trọng nhất của công tác
quản lý hành chính Nhà nước nói chung và quản lý, sử dụng ñất của các tổ
chức kinh tế nói riêng.

1.2. Cơ sở pháp lý liên quan ñến việc quản lý, sử dụng ñất của các tổ chức
Từ thập niên 80 trở lại ñây, nền kinh tế nước ta ñã có những chuyển
biến ñáng kể. Nền kinh tế tự cung, tự cấp ñã dần chuyển sang nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần với ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa. Kinh tế ngày
càng phát triển dẫn ñến sự ña dạng hóa các thành phần kinh tế và các hình
thức sản xuất. Từ chỗ kinh tế quốc doanh chiếm ña số thì ñến nay kinh tế tư
nhân, liên doanh liên kết phát triển ñóng vai trò không thể thiếu trong nền
kinh tế quốc dân.
Nhờ có chính sách ñổi mới ñó mà ñời sống người dân ngày càng ñược
cải thiện. Tuy nhiên bên cạnh những mặt tích cực ñó thì vấn ñề ñặt ra với cơ
quan quản lý ñất ñai là làm thế nào ñể ñáp ứng ñược nhu cầu sử dụng ñất
ngày càng gia tăng của các ngành sản xuất và của ñời sống nhân dân. ðây là
vấn ñề ñược ðảng và Nhà nước hết sức quan tâm, chú trọng giải quyết. Sự
quan tâm ñó ñược thể hiện qua Luật ñất ñai và hàng loạt các văn bản của
Chính phủ và các Bộ, Ngành có liên quan. Cụ thể như:
Luật ðất ñai năm 1993 quy ñịnh hình thức giao ñất có thu tiền sử dụng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 11


ñất ñối với ñất ở, ñất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp và giao ñất không
thu tiền sử dụng ñất ñối với ñất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia ñình cá nhân
trực tiếp sản xuất nông nghiệp, tổ chức trong nước sử dụng không vì mục ñích
lợi nhuận. Hình thức cho thuê ñất ñối với các ñối tượng như: Tổ chức kinh tế
trong nước; Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao.
Luật ðất ñai sửa ñổi bổ sung năm 1998, có bổ sung hình thức giao
ñất có thu tiền sử dụng ñất cho tổ chức kinh tế trong nước ñối với các dự án
xây dựng kinh doanh nhà ở và các dự án sử dụng quỹ ñất ñể tạo vốn xây
dựng cơ sở hạ tầng.

Luật ðất ñai năm 2003, quy ñịnh cụ thể về hình thức cho thuê ñất như
sau: Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài ñược lựa chọn giữa thuê ñất trả
tiền một lần và trả tiền hàng năm. ðối với chính sách giao ñất không thu tiền
sử dụng ñất, ðiều 33, mục 3, Chương 2 của Luật ðất ñai năm 2003 quy ñịnh
07 trường hợp ñược nhà nước giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, trong ñó
phần lớn diện tích ñất giao tập trung vào 2 ñối tượng sau: các tổ chức ñược
giao ñất nông nghiệp nghiên cứu thí nghiệm, thực nghiệm nông nghiệp, lâm
nghiệp và ñất chuyên dùng giao cho các tổ chức xây dựng trụ sở cơ quan công
trình sự nghiệp, quốc phòng, an ninh và các mục ñích công cộng không có
mục tiêu lợi nhuận.
ðể cụ thể hóa những nội dung trên Chính phủ và các Bộ, ngành có liên
quan ñã ban hành các văn bản hướng dẫn cụ thể như sau:
- Nghị ñịnh số 85/CP của Chính phủ ngày 17 tháng 12 năm 1996 quy
ñịnh việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước
ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất và Chỉ thị số 245/TTg ngày 22 tháng 4
năm 1996;
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 về thi
hành Luật ðất ñai năm 2003;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 12


- Nghị ñịnh số 17/2006/Nð-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006 quy ñịnh
việc sửa ñổi bổ sung một số ñiều của Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29
tháng 10 năm 2004 về thi hành Luật ðất ñai năm 2003;
- Nghị ñịnh số 84/2007/Nð-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính
phủ quy ñịnh bổ sung về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất, thu
hồi ñất, thực hiện quyền sử dụng ñất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái
ñịnh cư khi Nhà nước thu hồi ñất và giải quyết khiếu nại về ñất ñai;

- Nghị ñịnh số 69/Nð-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chính phủ
quy ñịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ñất, giá ñất, thu hồi ñất, bồi thường,
hỗ trợ tái ñịnh cư.
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009 quy ñịnh chi tiết về
bồi thường, hỗ trợ, TðC và trình tự thủ tục thu hồi ñất, giao ñất, cho thuê ñất.
Trong thực tế hiện nay một phần không nhỏ diện tích ñất của các tổ
chức kinh tế ñã bị sử dụng vào các mục ñích khác hoặc không phù hợp với
quy hoạch sử dụng ñất như: Cho thuê, bỏ hoang không sử dụng hoặc bị tổ
chức, cá nhân lấn chiếm, chiếm dụng…
ðể từng bước khắc phục tình trạng trên, ngày 14 tháng 12 năm 2007
Thủ tướng Chính phủ ñã ra Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về việc kiểm kê quỹ
ñất ñang quản lý, sử dụng của các tổ chức ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê
ñất [9] với mục tiêu tổng hợp và ñánh giá thực trạng việc quản lý, sử dụng
quỹ ñất ñược nhà nước giao ñất, cho thuê ñất; trên cơ sở ñó ñưa ra những
giải pháp quản lý, sử dụng hiệu quả hơn ñối với quỹ ñất này. [Chính phủ
(2007), Chỉ thị số 31/2007/CT-TTg về kiểm kê quỹ ñất ñang quản lý sử dụng của tổ chức
ñược Nhà nước giao ñất, cho thuê ñất]

1.3. Tổng quan về tình hình quản lý, sử dụng ñất liên quan ñến việc quản
lý sử dụng ñất của các tổ chức trên thế giới và Việt Nam
1.3.1. Tình hình quản lý, sử dụng ñất của một số nước trên thế giới

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 13


* Trung Quốc

Theo khoản 4 ðiều 10 Hiến pháp 1982 Trung Quốc, không tổ chức, cá

nhân nào ñược phép chiếm ñoạt, mua, bán, cho thuê hay chuyển nhượng ñất
ñai dưới bất kỳ hình thức nào. Như vậy, không khác gì thời kỳ kinh tế tập
trung của Việt Nam, ở Trung Quốc lúc bấy giờ không hề tồn tại cơ chế thị
trường nào cho người SDð ñể họ có thể trao ñổi ñất ñai như một loại hàng
hóa. Hậu quả là ñất ñai bị sử dụng một cách không hiệu quả và lãng phí. Quy
ñịnh hạn chế nói trên rõ ràng ñi ngược lại với quy luật khách quan của sự phát
triển kinh tế - xã hội cho nên chỉ phát huy ñược hiệu lực trong một thời gian
ngắn. Người SDð trên thực tế vẫn tiến hành trao ñổi ñất ñai như một loại
hàng hóa. Chính vì vậy, thị trường ñất ñai “không chính thức” - còn gọi là
“chợ ñen” (black market) nhưng năng ñộng ñã bắt ñầu xuất hiện ở Trung
Quốc. Ở ñó, nhiều nông dân, hợp tác xã ñã lén lút bán hoặc cho thuê ñất của
mình cho các doanh nghiệp có nhu cầu. ðây chính là nhân tố tạo ñà cho quá
trình thực hiện cải cách chính sách ñất ñai ở nước này. Việc ñưa ñất ñai vào
quan hệ thị trường khởi nguồn từ những cải cách trong hệ thống SDð cuối
những năm 1980. Từ việc cho thuê ñất ở Thượng Hải dưới sự ñồng ý của
Chính phủ và việc ñấu giá quyền sử dụng ñất (QSDð) ñầu tiên ở Thẩm
Quyến theo Hiến pháp sửa ñổi của Cộng hòa nhân dân Trung Hoa năm 1988,
hệ thống phân phối ñất ñai không thu tiền và không xác ñịnh thời hạn ñã bị
chấm dứt, ñất ñai chính thức ñược tham gia vào thị trường như một loại hàng
hóa. Luật Quản lý nhà nước về ñất ñai năm 1986 ñã quy ñịnh cơ cấu SDð
thông qua việc giao và cho thuê có ñền bù, từ ñây ñã tạo nền tảng cho việc
hình thành thị trường ñất ñai. Vào tháng 11/1987, Hội ñồng Nhà nước Trung
Quốc ñã ban hành quyết ñịnh cải cách ñất ñai ở một số thành phố lớn như
Thượng Hải, Thẩm Quyến, Quảng Châu... ðặc khu Kinh tế Thẩm Quyến là
thành phố ñầu tiên ở Trung Quốc thừa nhận giá trị hàng hóa của ñất ñai. Vào

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 14

01/12/1987, Thẩm Quyến ñã bán ñấu giá QSD ñất 8.588 m2 với thời hạn 50
năm. 44 doanh nghiệp ở ñây ñã cạnh tranh quyết liệt ñể có QSD ñất và người
chiến thắng ñã phải trả 5.250.000 Nhân dân tệ (NDT). Như vậy, tại Thẩm
Quyến, QSD ñất tham gia vào thị trường như các tài sản khác lần ñầu tiên
trong lịch sử Trung Quốc và ñã khởi xướng cho việc chuyển giao QSD ñất
của Nhà nước bằng phương thức ñấu thầu và ñấu giá. Sau ñó, vào tháng
4/1988, Quốc hội nước này ñã sửa ñổi Hiến pháp, trong ñó bổ sung quyền
chuyển nhượng QSD ñất theo quy ñịnh của pháp luật và hủy bỏ quy ñịnh cấm
cho thuê ñất. Cùng với việc sửa ñổi Hiến pháp, Hội ñồng nhà nước Trung
Quốc ñã ban hành Quy chế tạm thời về việc giao và chuyển nhượng QSD ñất
của Nhà nước tại ñô thị, trong ñó quy ñịnh rõ rằng QSD ñất có thể chuyển
nhượng bằng hợp ñồng, ñấu thầu và ñấu giá.
* Liên bang Nga
Sau khi Liên bang Xô Viết tan rã, năm 1991 Liên bang Nga tiến hành
công cuộc cải tổ sở hữu ñất ñai, công nhận quyền sở hữu tư nhân về ñất ñai
song song với sở hữu Nhà nước. Giai ñoạn cải tổ ñất ñai hiện nay ở Liên bang
Nga gắn liền với kế hoạch chuyển sang phương pháp quản lý ñất ñai bằng
kinh tế. Với tiêu chí quản chặt quỹ ñất của Nhà nước, chính sách ñất ñai của
liên bang Nga vẫn tồn tại việc giao ñất không thu tiền sử dụng ñất với thời
hạn "lâu dài" cho các Tổ chức dùng ñể xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự
nghiệp, các công trình công cộng, phúc lợi xã hội,... (ðiều 20, 21, Chương 4,
Luật ñất ñai Liên bang Nga năm 2001) tuy nhiên hình thức này hiện không
ñược khuyến khích và gần như không tiếp tục thực hiện. Nhà nước mở rộng
cho thuê ñất như là một hình thức sử dụng ñất ñặc biệt ñối với ñất ở ñô thị.
* Hàn Quốc
Hàn Quốc có diện tích ñất 99.392 Km2 trong ñó rừng chiếm 66%, ñất
nông nghiệp 21,4%; 7% là các loại ñất khác và ñất ở ñô thị chỉ chiếm 4,8%.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp

Page 15