PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2010

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở
ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2010

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

LẠI THỊ CẨM THƯƠNG
05124163
DH05QL
2005 - 2009
Quản Lý Đất Đai

Tp.Hồ Chí Minh
Tháng 7 năm 2008

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

LẠI THỊ CẨM THƯƠNG

PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở
ĐÔ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM 2010

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh

Ký tên: ………………………………

Tháng 7 năm 2008


LỜI CẢM ƠN
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên tôi xin chân thành kính gửi
đến Ba Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu
thương và luôn tạo điều kiện cho tôi học tập tốt trong thời gian qua.
Tôi trân trọng biết ơn:
Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, thành phố Hồ Chí Minh.
Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản.
Thầy Trần Thanh Hùng đã tận tình chỉ dạy, trực tiếp hướng dẫn tôi hoàn
thành tốt báo cáo tốt nghiệp.
Cùng tất cả quý Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kinh

nghiệm và bài học quý báu làm hành trang cho tôi trong cuộc sống và công
việc sau này.
Quý Anh, Chị đã giúp đỡ và tạo điều kiện thuận lợi để tôi an tâm hoàn
thành việc học.
Lời cuối cùng, tôi cảm ơn các bạn lớp Quản Lý Đất Đai K31, Quản Lý Thị
Trường Bất Động Sản K31 đã đồng hành, giúp đỡ tôi trong suốt thời gian học
tập, sinh hoạt tại trường.
Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, xin chúc quý thầy cô, quý anh chị, và các
bạn thành công trong cuộc sống.
TP.Hồ Chí Minh, ngày 25 tháng 7 năm 2009
Sinh viên
Lại Thị Cẩm Thương


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lại Thị Cẩm Thương, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất
Động Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG BẢNG GIÁ ĐẤT Ở ĐÔ THỊ
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN BÌNH THẠNH, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH NĂM
2010”
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất Đai & Bất Động
Sản, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí
Minh.
Hiện nay việc định giá đất đai tại Việt Nam chủ yếu dựa trên các chỉ dẫn mang
tính hành chính. Vì vậy, giá đất mà nhà nước ban hành trong thời gian qua đã thực sự chưa
bắt nhịp được với giá thị trường. Giá cả thị trường đất đai và giá quy định chính thức
thường sai lệch nhau rất nhiều dẫn đến các bất cập trong công tác đền bù giải phóng
mặt bằng, tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở việc hình thành một thị trường
bất động sản lành mạnh.
Xuất phát từ những hạn chế trong nghiên cứu lý thuyết và thực tế định giá đất

đai ở Việt Nam, đề tài đã đưa ra những quan điểm khoa học và phương pháp định giá
đất đai trên cơ sở phát triển những thành tựu đạt được của lý thuyết chất lượng - vị thế,
đồng thời tiến hành kiểm chứng những luận điểm đề ra thông qua nghiên cứu thị
trường bất động sản tại quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh. Đề tài sử dụng các
phương pháp chủ đạo trong quá trình nghiên cứu là: phương pháp điều tra, phương
pháp thống kê, phương pháp phân tích - tổng hợp, thông qua phương pháp điều tra
thực tế, sau đó dữ liệu được xử lý và đưa vào phần mềm SPSS, tiến hành phân tích
tương quan, hồi quy.
Kết quả xây dựng được hàm hồi quy giá nhà đất phụ thuộc vào 3 biến cơ bản
như: diện tích khuôn viên, chiều rộng đường, khoảng cách tới trung tâm thành phố với
2

hệ số xác định của mô hình R = 0.823%, điều đó thể hiện các biến độc lập trong mô
hình đã giải thích được xấp xỉ 82.3% sự thay đổi của biến giá. Với mức độ giải thích
như vậy tuy chưa được coi là “hoàn hảo”, nhưng xét trong hoàn cảnh có nhiều biến
như: vị trí, hình dáng đất, chiều sâu hẻm, hướng đất, phong thủy… vẫn chưa được thể
hiện trong mô hình hồi qui thì mức độ giải thích như thế là chấp nhận được.
Kết quả ban đầu ít nhiều đã kiểm chứng được những vấn đề lý thuyết quanh
phương pháp định giá bất động sản ứng dụng lý thuyết chất lượng - vị thế và đưa ra
những định hướng nghiên cứu tiếp theo.


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ............................................................................................................. 1
Phần I .......................................................................................................................... 3
TỔNG QUAN ............................................................................................................. 3
I.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai............................................................. 3
I.2. Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai............................. 4
I.3. Địa tô và phân bố sử dụng đất đai .......................................................................... 5
I.4. Giá trị đất đai......................................................................................................... 8

I.5. Hệ thống quản lý giá đất đai. ............................................................................... 10
I..5.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai ............................................ 10
I.5.2. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất đai ................................................................. 10
I.5.3. Hệ thống phân loại vùng giá trị......................................................................... 10
I.6. Các phương pháp định giá đất hiện nay ............................................................... 11
I.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp .......................................................................... 11
1.6.2. Phương pháp thu nhập...................................................................................... 13
1.6.3. Phương pháp chiết trừ ...................................................................................... 15
1.6.4. Phương pháp thặng dư ..................................................................................... 16
1.6.5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất ....................................... 18
I.7.Quy trình xây dựng bảng giá các loại đất đai ........................................................ 17
1.7.1. Quy trình xây dựng bảng giá đất đai theo hướng dẫn của Bộ TN - MT............. 18
1.7.2. Quy trình xây dựng bảng giá đất đai ứng dụng lý thuyết VT - CL .................... 20
I.8. Khái quát địa bàn nghiên cứu............................................................................... 21
I.8.1 Điều kiện tự nhiên ............................................................................................. 21
I.8.2. Điều kiện kinh tế - xã hội.................................................................................. 23
I.9. Nội dung và phương pháp, quy trình thực hiện .................................................... 24
I.9.1. Nội dung nghiên cứu......................................................................................... 24
I.9.2. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................. 24
I.9.3. Phương tiện thực hiện ....................................................................................... 24
Phần II ....................................................................................................................... 29
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ........................................................................................ 29
II.1. Khái quát tình hình phát triển bất động sản Tp.HCM.......................................... 29
II.2 Giới thiệu về bảng giá đất trên địa bàn Tp.HCM ................................................. 32
II.2.1. Mô tả phương pháp thành lập bảng giá đất tại Tp.HCM.................................. 32
II.2.2 Nhận xét bảng giá đất năm 2009...................................................................... 34
II.3. Tổng hợp và đánh giá kết quả điều tra ................................................................ 35
II.3.1 Đánh giá chất lượng kết quả điều tra ................................................................ 35
II.3.2 Kết quả xây dựng mô hình giá đất .................................................................... 36
II.4. Ứng dựng mô hình hồi quy để xây dựng bảng giá đất......................................... 42

II.5. Đề xuất hướng hoàn thiện mô hình định giá đất theo lý thuyết VT-CL ............... 43


II.6. Khả năng ứng dụng của mô hình định giá theo lý thuyết VT - CL ...................... 44
KẾT LUẬN ............................................................................................................... 45


DANH SÁCH CÁC BẢNG - BIỂU
Trang
Bảng II.1. Hệ số để tính vị trí và cấp hẻm so với giá đất mặt tiền.
Bảng II.2. Phương pháp đưa biến vào mô hình
Bảng II.3. Mức độ phù hợp của mô hình
Bảng II.4. Bảng phân tích sâu Anova
Bảng II.5. Xác định các hệ số hồi quy
Bảng II.6. Hiện tượng đa cộng tuyến
Bảng II.7. kiểm định tương quan hạng
Bảng II.8. Kiểm định Durbin – Watson
Bảng II. 9. Giá đất nhà nước và mô hình trên một số tuyến đường
Biểu đồ II.1. Chênh lệch giữa giá đất nhà nước và giá đất mô hình
Hình I.1. Địa tô và sự phân bổ sử dụng đất đai
Hình I.2. Bản đồ giá trị
Hình I.3. Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường

33
37
37
37
38
38
40

41
42
43
7
9
9


DANH SÁCH CHỮ VIẾT TẮT
HĐND

: Hội đồng nhân dân

TN - MT

: Tài nguyên và môi trường

VT – CL

: Vị thế - chất lượng

UBND

: Ủy ban nhân dân


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

ĐẶT VẤN ĐỀ
Thị trường đất đai là một trong những thị trường có vị trí và vai trò quan trọng
đối với nền kinh tế quốc dân, là thị trường đầu vào của hầu hết các ngành kinh tế. Phát
triển và quản lý thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào thúc đẩy phát triển kinh tế
xã hội, tạo khả năng thu hút các nguồn vốn đầu tư.
Định giá đất được thực hiện trong lĩnh vực xây dựng bảng giá đất quy định năm
năm cho các địa phương. Bảng giá đất được xây dựng trên tinh thần hướng dẫn của
Nghị định 188/2004/NĐ-CP của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất, Thông tư 80/2005/TT-BTC của Bộ tài chính hướng dẫn về tổ chức
mạng lưới thống kê về điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất theo
Quy định 188/2004/NĐ-CP. Hàng năm, tại mỗi địa phương đều phải ban hành bảng
giá đất của riêng từng địa phương đó. Tuy bảng giá đất đã phản ánh được giá đất của
từng khu vực cụ thể, theo từng loại hình sử dụng đất nói chung và theo loại đất ở đô thị
nói riêng, làm cơ sở để nhà nước thu thuế, tính tiền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê,
bồi thường khi thu hồi hay phạt tiền trong vi phạm… nhưng bảng giá đất này vẫn chưa
phù hợp với thị trường nhà đất, vốn là một thị trường có sự lên xuống khá thất thường.
Sự chênh lệch giữa giá đất chuyển nhượng trên thị trường còn quá lớn so với giá đất
được quy định. Sự chênh lệch này dẫn đến những vấn đề bất cập gây khó khăn trong
công tác đền bù, giải phóng mặt bằng và tạo cơ hội cho tham nhũng cũng như cản trở
việc hình thành một thị trường đất đai lành mạnh.
Để khắc phục được tình trạng trên, thì cần phải đưa ra những giải pháp để giải
quyết một cách có hiệu quả. Đó là chính sách pháp luật của nhà nước, cốt lõi là xuất
phát từ vấn đề cơ chế giá, quản lý tốt cơ chế giá sẽ giúp lành mạnh hóa thị trường đất
đai. Mặc dù các phương pháp định giá đất đai được áp dụng phổ biền từ trước đến nay
đã giúp xác định một mức giá cụ thể nhưng vẫn chưa thể hiện tính chủ quan và “thủ
công” khá cao của thẩm định viên. Vậy có cách nào để hạn chế được yếu tố chủ quan
trên và chuyên nghiệp hóa-công nghiệp hóa công tác định giá. Điều đó đòi hỏi phải có
một quan điểm mới, một cái nhìn mới cho phương pháp định giá đất. Lý thuyết Vị thế
- Chất lượng đã trở thành một bước đột phá, có khả năng giải thích thuyết phục các
hiện tượng mới của đô thị, trong đó có những vấn thuộc lĩnh vực đất đai.

Với kỳ vọng giúp cho việc định giá đất mang tính sát thực và xuất phát từ nhu
cầu thực tiễn, đươc sự cho phép của Ban Chủ Nhiệm Khoa cùng giáo viên hướng dẫn,
tôi thực hiện đề tài: “Phương pháp xây dựng bảng giá loại đất ở đô thị trên địa bàn
quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh năm 2010”
 Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu sự hợp lý giữa giá đất và các yếu tố ảnh hưởng trong một khu vực
theo một quy trình định giá khoa học và chặt chẽ. Qua đó xây dựng mô hình giá đất ở
đô thị trên địa bàn quận Bình Thạnh, Thành Phố Hồ Chí Minh.
 Đối tượng nghiên cứu và phạm vi nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là các quy luật kinh tế khách quan, như quy
luật giá trị, cung cầu và mối quan hệ giữa chúng.
Đề tài được thực hiện trong phạm vi quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí
Minh, số liệu về giá cả bất động sản và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trong năm 2009.

Trang 1


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

 Ý nghĩa thực tiễn của đề tài
Cụ thể hóa ứng dụng lý thuyết vị thế - chất lượng được phát triển bởi TS. Hoàng
Hữu Phê trong việc định giá đất đai và bất động sản.
Đề tài hoàn thiện quy trình định giá đất đai, khắc phục những hạn chế trong quy
trình xây dựng bảng giá các loại đất đai hiện nay.

Trang 2

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

Phần I
TỔNG QUAN
I.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của đất đai
Đất đai là kết quả của mối quan hệ tổng hoà giữa đất và hoạt động kinh tế xã
hội của con người trong cộng đồng dân tộc trên một lãnh thổ nhất định. Về mặt không
gian thì đất đai bao gồm cả phần bề mặt với không gian bên trên và bề sâu trong lòng
đất. Nó là sự vật địa lý - kinh tế. Đất đai được hiểu ở góc độ tổng thể như là trái đất
hay trong phạm vi một không gian giới hạn (trong phạm vi lãnh thổ quốc gia – quỹ đất
đai quốc gia, trong phạm vi địa giới hành chính – quỹ đất đai của cấp hành chính tương
ứng, trong phạm vi ranh giới địa chính – quỹ đất đai của chủ thể sử dụng đất đai).
Khái niệm đất đai không đồng nhất với khái niệm lãnh thổ và đất. Lãnh thổ
được hiểu là địa bàn cư trú của cộng đồng dân tộc trong một không gian và thời gian
xác định, là phạm trù địa lý - dân tộc. Đất là lớp bề mặt trái đất hiểu theo nghĩa rộng
hơn so với khái niệm thổ nhưỡng thuộc phạm trù địa lý tự nhiên.
Đất đai là sự vật địa lý - kinh tế nên nó có hai thuộc tính tự nhiên và xã hội đặc
trưng cho khả năng của đất đai đáp ứng các nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con
người, “Khi ta ở, chỉ là nơi đất ở. Khi ta đi đất bỗng hóa tâm hồn”.
 Thuộc tính tự nhiên bao gồm các thuộc tính không gian như diện tích,
hình thể, chiều dài, chiều rộng và vị trí cùng với các đặc điểm về địa chất, địa
chấn, địa hình, địa mạo và các tính chất sinh lý hóa của đất.
 Thuộc tính xã hội của đất đai chính là vị thế của đất đai - là hình thức đo
sự mong muốn về mặt xã hội gắn với đất đai tại một vị trí nhất định, là những
thuộc tính phi vật thể. Vị thế cũng được hiểu là tổng hòa các quan hệ xã hội,
được xác định thông qua số lượng, chất lượng và cường độ quan hệ xã hội. Đất
đai có vị thế cao hay thấp phụ thuộc vào khả năng thiết lập cho người sử dụng
đất đai được nhiều hay ít mối quan hệ với các nhà cung cấp dịch vụ đô thị, với

những người láng giềng và với các đối tác khác… Chú ý Cường độ quan hệ bị
ảnh hưởng bởi yếu tố khoảng cách không gian, giảm dần một cách phi tuyến
theo sự tăng dần của khoảng cách, “Bán anh em xa, mua láng giềng gần”.
 Vị thế đất đai khác với vị trí đất đai. Vị thế là thuộc tính xã hội của đất
đai, còn vị trí là thuộc tính không gian của nó. Vị thế của đất đai là thuộc tính
không gian tâm lý của con người, còn vị trí của đất đai là thuộc tính không gian
địa lý (tự nhiên). Vị thế không đồng nhất với vị trí, “Đồng sàng, dị mộng”.
 Vậy tại sao trong nghiên cứu cũng như trong thực tế định giá đất đai và
bất động sản người ta chỉ nhắc đến “vị trí, vị trí và vị trí”? Phải chăng vị trí địa
lý là yếu tố cấu thành giá trị của đất đai, là thuộc tính quan trọng mà nhà định
giá phải quan tâm.
 Trước hết cần xem xét mối quan hệ giữa vị trí địa lý của đất đai và giá trị
của nó. Từ thực tế có thể khẳng định giữa chúng không có quan hệ với nhau. Vị
trí tự bản thân nó, tức vị trí trong trạng thái “trần trụi” không có ảnh hưởng tác
động đến giá trị đất đai, không phải là thuộc tính mà nhà định giá cần quan tâm.
 Thuộc tính vị trí của đất đai mà các nhà định giá muốn nói đến chính là vị
trí trong không gian địa lý - kinh tế, vị trí trong không gian kinh tế - xã hội đô
thị. Ở đây, có thể nói, vị trí địa lý đã được bao phủ bởi các thuộc tính kinh tế Trang 3


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

xã hội của đất đai, hay nói theo ngôn ngữ của lý thuyết vị thế - chất lượng, đấy
chính là vị thế, thuộc tính tạo ra “khả năng sinh lời của vị trí”, thuộc tính so
sánh lợi ích của các đơn vị diện tích đất đai ở các vị trí khác nhau.
Tổ hợp vị thế xã hội và chất lượng tự nhiên trong một thửa đất cụ thể tạo ra một
khả năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế - xã hội của con người, được gọi là dịch
vụ đất đai. Dịch vụ đất đai là đối tượng của cung cầu thị trường đất đai. Cung cầu về

đất đai trên thị trường là cung cầu về dịch vụ đất đai, chứ không phải là cung cầu về
một thửa đất cụ thể như một số tác giả đã khẳng định.
Đất đai có khả năng tái tạo và nâng cao chất lượng về mặt tự nhiên và vị thế xã
hội thông qua hoạt động đầu tư của con người.
Ngoài ra đất đai còn có một số đặc tính khác như: tính cố định, tính khan hiếm,
tính dị biệt, tính thích ứng và tính tăng trị.
 Tính dị biệt tức sự khác biệt, nhưng chỉ khác biệt tương đối. Có nghĩa là
các thửa đất đai khác nhau về mặt lượng, chứ không khác nhau về mặt chất.
 Tính thích ứng là khả năng sử dụng vào các mục đích khác nhau.
 Tính tăng trị có nghĩa là giá trị đất đai có xu hướng tăng dần do nhu cầu
và giá trị đầu tư vào đất đai ngày càng tăng.
Vai trò của đất đai đối với hoạt động kinh tế xã hội:
 Là đối tượng lao động.
 Là công cụ lao động.
 Là tư liệu sản xuất .
 Là cơ sở không gian bố trí lực lượng sản xuất và phát triển đô thị .
 Là nhân tố sản xuất đầu vào và là tài sản bất động sản.
I.2. Khái niệm quỹ đất đai, loại đất đai và loại hình sử dụng đất đai
Quỹ đất đai quốc gia là toàn bộ diện tích đất đai các loại trong phạm vị lãnh thổ
quốc gia. Quỹ đất đai hình thành và phát triển gắn liền với lịch sử phát triển dân tộc và
quá trình tái sản xuất sản phẩm xã hội, trong đó hình thành các loại đất đai phù hợp với
nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội của quốc gia.
Quỹ đất đai là một hệ thống bao gồm các bộ phận cấu thành là loại đất đai và
loại hình sử dụng đất đai.
Quỹ đất đai quốc gia cần được xem xét ở trạng thái động từ góc độ của quá
trình phát triển kinh tế - xã hội, khác với quan điểm tĩnh về đất đai từ góc độ mặt đất.
Đây là căn cứ để xác định nguyên tắc phân loại đất đai. Đối với tập hợp các vật thể
tĩnh thì thường sử dụng nguyên tắc tương đồng để phân tổ các bộ phận thành các loại
(nhóm) khác nhau dựa theo các dấu hiệu giống nhau nào đó. Còn đối với tập hợp động
gồm các vật thể tương tác với nhau thì sử dụng nguyên tắc hệ thống để phân tổ các bộ

phận thành các loại (nhóm) khác nhau dựa trên đặc điểm quan hệ tương tác giữa
chúng.
Theo nguyên tắc hệ thống, quỹ đất đai quốc gia là một hệ thống bao gồm các
loại đất đai xác định theo mục đích sử dụng chính, loại đất đai là một phân hệ gồm các
loại hình sử dụng đất đai có quan hệ tương tác hỗ trợ cần thiết với nhau trong quá trình
sử dụng cho mục đính chính.
Trang 4


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

 Loại đất đai có mục đích sử dụng được xác định theo ý chí chủ quan của
con người và có ranh giới quy ước được xác định trên bản đồ quy hoạch hay
bằng các mốc giới địa chính.
 Loại hình sử dụng đất đai là một thửa đất cụ thể được sử dụng thường
xuyên có hệ thống cho một nhu cầu cụ thể của con người, có ranh giới trên thực
địa được xác định bởi sự tương phản giữa các loại hình sử dụng đất đai. Loại
hình sử dụng đất đai là kết quả của hoạt động đầu tư sử dụng đất đai, là đơn vị
cơ sở cấu thành loại đất đai.
 Loại hình sử dụng đất đai là cơ sở xác định loại đất đai hiện trạng. Thông
qua cơ cấu diện tích các loại hình sử dụng đất đai xác định loại đất đai. Loại đất
đai hiện trạng có thể thống nhất hay có thể không thống nhất với loại đất đai
quy hoạch là các trường hợp sử dụng đất đai theo đúng quy hoạch, hay không
tuân thủ theo quy hoạch.
 Mục đích sử dụng chính của các loại hình sử dụng đất đai được xác định
theo mục đích sử dụng của loại đất đai.
 Phân biệt loại đất đai pháp lý và loại đất đai hiện trạng. Loại đất đai pháp
lý được biểu hiện và quản lý bằng bản đồ địa chính, còn loại đất đai hiện trạng

được thể hiện trên bản đồ hiện trạng sử dụng đất đai.
Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 1993.
Hệ thống phân loại đất đai theo Luật đất đai 2003.
I.3. Địa tô và phân bố sử dụng đất đai
Giữa địa tô và khả năng tiếp cận của đất đai có quan hệ mật thiết với nhau. Đất
có khả năng tiếp cận tốt thì địa tô cao và ngược lại. Von Thunen (1820) đã sử dụng mô
hình sau đây để giải thích quy luật này.
Xem xét một địa hạt mà toàn bộ đất đai được sử dụng để trồng cà rốt. Các giả
thiết như sau:
 Giá cả đầu vào, đầu ra là cố định (không kể địa tô).
 Toàn bộ cà rốt được sản xuất ra được vận chuyển đến thị trường trung
tâm để tiêu thụ với cước phí vận chuyển là t/tấn/dặm.
 Thị trường cà rốt là thị trường cạnh tranh hoàn hảo.
 Toàn bộ đất có độ phì nhiêu như nhau, do đó chi phí sản xuất là giống
nhau ở mọi vị trí.
Từ đó có được hàm giá thuê đất sản xuất nông nghiệp có dạng như sau:
P – giá bán 1 tấn cà rốt;
t – cước phí vận chuyển 1 tấn cà rốt cho 1 dặm đường vận chuyển;
L – quãng đường vận chuyển từ nơi sản xuất đến thị trường trung tâm (dặm);
C – chi phí sản xuất ngoài đất cho 1 mẫu cà rốt 1 năm;
R – chi phí thuê đất 1 năm;
Π – lợi nhuận cho người nông dân.
Ta có:
Π = P.Q – C – Q.t.L – R
Vì là thị trường cạnh tranh hoàn hảo, nên người nông dân sẽ cạnh tranh đến
mức lợi nhuận bằng 0, do đó:
Trang 5


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

R = P.Q – C – Q.t.L
Cho L thay đổi thì đây chính là hàm giá thuê đất (địa tô). Đồ thị của hàm giá
thuê đất dốc xuống và độ dốc là Q.t.
Hàm giá thuê đất trên là hàm dạng tuyến tính. Trong thực tế thường là hàm giá
thuê đất có dạng lõm xuống như sau:
R = (P.Q – C – Q.t.L)/S với S là diện tích đất được sử dụng.
Hàm giá thuê đất có dạng lõm xuống và có độ dốc đi xuống. Độ dốc của hàm số
này phụ thuộc vào chi phí vận chuyển. Chi phí vận chuyển càng cao thì độ dốc càng
lớn. Các loại hàng hóa khác nhau có chi phí vận chuyển khác nhau. Việc sử dụng đất là
cạnh tranh giữa các hoạt động kinh tế. Ở cùng một vị trí hoạt động nào có hàm giá thuê
đất cao hơn sẽ giành được quyền sử dụng đất đai. Khả năng cạnh tranh phụ thuộc vào
sự chênh lệch giữa doanh thu với chi phí ngoài đất (chi phí sản xuất và chi phí vận
chuyển). Đây chính là khả năng tiếp cận đất đai.
Cũng tương tự như vậy, ta có hàm giá thuê đất của các nhà sản xuất công
nghiệp, hãng cung ứng dịch vụ và người thuê đất ở. Do các đối tượng này có chi phí
vận chuyển khác nhau, khả năng tiếp cận đất đai và khả năng cạnh tranh sử dụng đất
khác nhau nên có sự phân bố sử dụng đất đai trong thành phố hướng tâm đồng nhất
như sau.
Mô hình sử dụng đất đai trong thành phố trình bày ở hình dưới đây là đồ thị sử
dụng đất kết hợp bao gồm: sử dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, sử dụng đất
cho hoạt động công nghiệp, sử dụng đất ở và sử dụng đất nông nghiệp. Mô hình sử
dụng đất do Von Thunen chỉ phù hợp với thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp
hóa và đô thị hóa.
Hiện nay sự phân bổ sử dụng đất đai trong thành phố có trật tự khác so với mô
hình của thời kỳ ban đầu của quá trình công nghiệp hóa và đô thị hóa: tại trung tâm là
sử dụng đất cho hoạt động dịch vụ văn phòng, kế tiếp sử dụng đất ở, tiếp đến sử dụng
đất cho sản xuất công nghiệp và ngoài cùng sử dụng đất nông nghiệp.

Trong mô hình phân bổ sử dụng đất đai nêu trên thì chi phí vận chuyển hàng
hóa đóng vai trò quyết định, khi mà chi phí vận chuyển còn chiếm tỷ trọng tương đối
lớn trong giá cả hàng hóa của thời kỳ phát triển công nghiệp tập trung ban đầu.
Hiện nay, chi phí vận chuyển sản phẩm hàng hóa đã giảm xuống nhiều, vậy nó
có phải là nhân tố quyết định chi phối sự phân vùng sử dụng đất đai nữa hay không?
Hơn nữa sự phân bổ sử dụng đất đai được lý giải là quá trình diễn ra theo cơ chế cạnh
tranh thị trường, theo khả năng trả giá thuê đất cao nhất. Phải chăng hoàn toàn chính
xác.

Trang 6


Ngành Quản lý đất đai

10.00

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

A

7.00
B
4.50
C
2.00
D
1.7 Km
5.0 Km

A

B

10

5

15

20

25

30

35

40

Khoảng cách đến thị trường trung tâm
C

19 Km

D

40 Km

Hình I.1. Địa tô và phân vùng sử dụng đất đai

Có thể nói quan điểm về cơ chế cạnh tranh thị trường xem ra khá có lý, nhưng
nó chỉ tiếp cận được hiện tượng bên ngoài, còn chưa làm rõ được bản chất bên trong
của vấn đề. Vấn đề ở chỗ: địa tô có được, là hệ quả của hoạt động sản xuất sử dụng đất
đai, chứ không phải là nguyên nhân chi phối phân bổ hoạt động kinh tế tại các vị trí
khác nhau.
Để giải quyết các vấn đề nêu trên, chúng ta phải căn cứ vào nhu cầu về đất đai
cụ thể của các ngành sản xuất và các hoạt động xã hội khác nhau. Như đã biết, đất đai
gồm hai thành phần: vị thế và chất lượng, sự kết hợp hai thành phần này tạo ra một khả
năng đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh tế xã hội của con người. Các hoạt động khác
nhau thì có nhu cầu khác nhau về thành phần vị thế và chất lượng. Chính sự khác nhau
của nhu cầu về vị thế và chất lượng chi phối quá trình phân khu chức năng đô thị.
 Các loại hình thương mại - dịch vụ khác nhau thì có nhu cầu khác nhau
về vị thế, nên có vị trí phân bố khác nhau trong không gian đô thị.
Trang 7


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

 Việc lựa chọn vị trí nơi ở tuân thủ theo cơ chế vị thế - chất lượng và phụ
thuộc vào thu nhập cá nhân.
 Việc bố trí và phát triển các khu công nghiệp cũng tuân thủ theo cơ chế vị
thế - chất lượng. Vị thế ở đây là khả năng thiết lập quan hệ với thị trường,
nguồn nhân lực, với các đối tác để liên doanh, liên kết chuyên môn hoá, chuyên
ngành hoá tăng năng suất lao động. Chất lượng là mức độ phát triển cơ sở hạ
tầng sản xuất và các điều kiện về tự nhiên, môi trường sinh thái khác.
Trong nền kinh tế thị trường, nhu cầu về đất đai được đáp ứng thông qua quan
hệ cung cầu về dịch vụ đất đai, mà từ đó hình thành trật tự phân bổ sử dụng đất đai
trong không gian với các mức giá thuê đất khác nhau tại các vị trí khác nhau.

I.4. Giá trị đất đai
Trong thị trường giá cả của đất đai được hình thành thông qua quan hệ cung
cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng thị trường
của đất đai. Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm
khi cung lớn hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu trong điều kiện các yếu tố khác
không thay đổi. Giá cả thị trường là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường.
Giá trị đất đai bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô hình. Giá trị hữu hình ứng
với các thuộc tính không gian (diện tích, hình thể, vị trí) cùng với các đặc điểm về địa
hình, địa mạo, địa chất, địa chấn và các tính chất sinh lý hoá của đất kết hợp với giá trị
đầu tư phát triển hạ tầng đất đai. Giá trị vô hình ứng với vị thế xã hội của đất đai.
Giá trị biểu hiện bằng đơn vị tiền tệ được gọi là giá cả. Trong thực tế thường
gặp các loại giá như: giá cảm nhận, giá mua bán và giá thị trường.
Giá cảm nhận ứng với lợi ích cảm nhận được từ các thuộc tính tự nhiên và xã
hội của đất đai. Khi thị trường ở trạng thái cân bằng, giá cảm nhận sẽ cân bằng với lợi
ích cảm nhận trong các phân khúc thị trường và tạo thành đường cân bằng giá trị
(VEL). Đường cân bằng này thể hiện quy luật “Tiền nào của nấy”.
Trong thực tế, mức giá cảm nhận của một thửa đất cụ thể xác định tham chiếu
theo thông tin giá cả giao dịch trên thị trường (bằng cách tham khảo giá cả giao dịch từ
người hàng xóm, hay thông qua tư vấn thẩm định giá). Giá cảm nhận có thể được biểu
hiện dưới hình thức giá rao bán, giá rao mua. Thông thường giá rao bán thường cao
hơn giá cảm nhận cân bằng và giá rao mua lại thấp hơn giá cảm nhận cân bằng,
(hình 1).

Trang 8


SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

Giá cảm nhận

Ngành Quản lý đất đai

VEL

B

Giá rao bán
E

C

A

Giá rao mua
D

Lợi ích cảm nhận

Hình I.2. Bản đồ giá trị

Giá mua bán dao động xung quanh giá cảm nhận, phụ thuộc vào khả năng cảm
nhận về lợi ích thu được từ đất đai. Cùng một thửa đất thì lợi ích cảm nhận được hoàn
toàn khác nhau đối với mỗi người. Mỗi người có một hoàn cảnh sống khác nhau, vị thế
xã hội khác nhau, thì nhận định khác nhau về mức độ quan trọng và lợi ích của đất đai,
nên đánh giá khác nhau về giá cảm nhận. Giá mua bán được hình thành trong các tình
huống giao dịch cụ thể, mang tính phải chăng, tức tương xứng với lợi ích cảm nhận
được trong một bối cảnh cụ thể.
Giá thị trường được hình thành thông qua quan hệ cung cầu thị trường về đất
đai, là giá trị trung bình của các mức giá mua bán cụ thể, được chấp nhận bởi đa số
(hình 2).

P

SS1
SST
SS2

P1
PT

DT

D1

P2
D2

Y

Y2

0

Y1

YT

Hình I.3. Giá cả đất đai trong các phân khúc thị trường

Trang 9

Y


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

I.5. Hệ thống quản lý giá đất đai.
I..5.1 Hệ thống văn bản pháp luật về quản lý giá đất đai
- Luật Đất đai 2003;
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Về thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định Phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15 tháng 9 năm 2005 Hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra,khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
- Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 Sửa đổi, bổ sung một số điều của
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất;
- Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định
số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất
và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính
phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP.
I.5.2. Hệ thống tổ chức quản lý giá đất đai
 Đơn vị chủ trì:
 Cấp trung ương - Tổng cục Quản lý đất đai thuộc Bộ Tài nguyên và Môi
trường;
 Cấp tỉnh thành - Sở Tài nguyên và Môi trường;
 Cấp huyện - Phòng Tài nguyên và Môi trường;

 Cấp xã - Cán bộ địa chính xã.
 Đơn vị phối hợp:
 Cấp trung ương - Cục Quản lý giá thuộc Bộ Tài chính;
 Cấp tỉnh thành - Sở Tài chính, Cục Thuế, Cục Thống kê;
 Cấp huyện - Phòng Tài chính Kế hoạch.
I.5.3. Hệ thống phân loại vùng giá trị
Để định giá đất đai trước tiên cần phân loại vùng giá trị (hay còn gọi là vùng vị
trí). Vùng giá trị là một khái niệm thuộc phạm trù định giá để chỉ một khu vực địa lý
mà tại đó các thửa đất cùng chịu ảnh hưởng bởi tác động của các điều kiện tự nhiên,
kinh tế, xã hội và pháp luật tương tự nhau hoặc gần tương tự nhau, có một mức giá thị
trường nhất định. Hiểu theo logic lý thuyết vị thế - chất lượng, vùng giá trị là một khu
vực địa lý mà tại đó các thửa đất có cùng một mức vị thế xã hội.
Số lượng vùng giá trị nhiều hay ít là do sự khác biệt về điều kiện tự nhiên, kinh
tế, xã hội và pháp luật quy định. Nhìn chung số lượng vùng giá trị càng tăng dày thì
mức giá giữa các thửa đất trong vùng được xác định càng gần nhau và càng sát với giá
thị trường tại vùng đó.
Vùng giá trị được xác định trên thực tế căn cứ vào các đặc điểm về các điều
kiện tự nhiên, kỹ thuật hạ tầng, kinh tế, xã hội và pháp luật sau đây:
 Phân vùng lãnh thổ: đồng bằng, trung du và miền núi;
Trang 10


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

 Phân khu thị trường: khu vực đô thị, khu vực nông thôn và khu vực giáp
ranh; khu vực trung tâm, khu vực tiếp giáp trung tâm và khu vực ngoại vi;
 Phân loại đất đai: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất sản xuất kinh
doanh phi nông nghiệp, đất ở;

 Phân loại đường giao thông: quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã,
đường nội bộ khu công nghiệp, đường nội bộ khu dân cư nông thôn và giao
thông đường thủy;
 Khoảng cách tới trung tâm thành phố, chợ trung tâm nông thôn, trung
tâm khu dân cư nông thôn;
 Phân loại vị trí theo từng khu vực: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;
 Phân loại đô thị: đô thị loại đặc biệt, đô thị loại I, đô thị loại II, đô thị loại
III, đô thị loại IV, đô thị loại V;
 Phân loại đường phố đô thị: loại 1, loại 2, loại 3, loại 4 và loại 5;
 Phân loại vị trí theo từng đường phố: vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4…;
 Khả năng sinh lời của đất nông nghiệp, của vị trí đất đô thị và đất khu
dân cư nông thôn.
I.6. Các phương pháp định giá đất hiện nay
Phương pháp định giá đất được quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
ngày 16/11/2004 và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ.
Theo pháp luật hiện hành các phương pháp định giá đất được sử dụng chủ yếu là
phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và
phương pháp thặng dư.
Để ước tính giá trị của bất động sản người ta có thể áp dụng nhiều phương pháp
khác nhau tùy thuộc nào đặc điểm và đặc điểm của từng loại bất động sản. Không có
phương pháp nào là phương pháp chính xác nhất mà chỉ có phương pháp thích hợp
nhất.
I.6.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác định mức giá thông qua việc
tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên
thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô
thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định
giá.
Việc định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các
bước sau đây:

Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác định địa điểm của thửa đất, khu đất trống (đất chưa được đầu tư xây dựng
các công trình trên đất) so sánh được với thửa đất, khu đất cần định giá để thu thập
thông tin.
Mỗi loại đất cần định giá, phải lựa chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu
vực liền kề hoặc khu vực lân cận với thửa đất, khu đất cần định giá đã được chuyển
nhượng thành công trên thị trường (bao gồm giao dịch trực tiếp giữa các cá nhân, tổ
chức với nhau; trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giao dịch thành công trên sàn giao
dịch bất động sản) có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá về:
Trang 11


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

loại đất, vị trí đất, qui mô diện tích, kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý và mục đích sử
dụng đất.
- Thời gian thu thập thông tin:
Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với
thời điểm khảo sát để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.
Trường hợp không thu thập được những thông tin trong khoảng thời gian gần
nhất, thì có thể thu thập thông tin về các cuộc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trong thời hạn 01 năm tính đến thời điểm khảo sát để xác định giá đất.
- Những thông tin cần thu thập:
+ Vị trí.
+ Hiện trạng sử dụng đất (loại đất, qui mô diện tích và kích thước các cạnh, địa
hình, tài sản trên đất, mục đích sử dụng đất hiện tại, mục đích sử dụng đất theo quy
hoạch).
+ Điều kiện về kết cấu hạ tầng.

+ Môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên như cảnh quan, nguồn nước, không
khí, tiếng ồn, v.v. và môi trường xã hội như trật tự và an ninh xã hội, trình độ dân trí).
+ Các đặc điểm về pháp lý (qui hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng nơi có
thửa đất, khu đất; giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; mức độ hoàn thành nghĩa vụ tài
chính về đất đai theo quy định của pháp luật, v.v.).
+ Thời điểm chuyển nhượng, giao dịch hoặc đấu giá quyền sử dụng đất thành
công; mức giá chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất.
+ Thời gian, điều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
- Điều kiện của thông tin:
Những thông tin trên đây phải được thu thập từ kết quả những cuộc giao dịch
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường
quy định tại khoản 2 Điều 1của Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
Bước 2: So sánh, phân tích thông tin:
Căn cứ những thông tin đã khảo sát, thu thập được ở Bước 1, tiến hành tổng
hợp, phân tích, so sánh để lựa chọn những tiêu chí giống nhau và khác nhau giữa các
thửa đất, khu đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá. Trên cơ sở đó xác định các
tiêu chí giống và khác biệt về giá để tính toán, xác định giá cho thửa đất, khu đất cần
định giá.
Bước 3: Thực hiện điều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa đất, khu
đất so sánh với thửa đất, khu đất cần định giá để xác định giá cho thửa đất cần định giá.
Giá trị ước tính của thửa đất, khu đất cần định giá được tính theo cách điều
chỉnh các yếu tố khác biệt về giá với từng thửa đất, khu đất so sánh như sau:
Giá trị ước
tính của thửa
đất, khu đất
cần định giá

=

Giá chuyển nhượng

Mức tiền điều chỉnh về giá hình
quyền sử dụng đất của  thành từ những yếu tố khác biệt
từng thửa đất, khu đất
của từng thửa đất, khu đất so
so sánh
sánh với thửa đất, khu đất cần
định giá

Trang 12


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

Trong đó, mức tiền điều chỉnh về giá xuất phát từ những khác biệt về vị trí đất,
kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mức độ ô nhiễm môi trường, v.v. của từng thửa đất,
khu đất so sánh so với thửa đất, khu đất cần định giá. Mức tiền điều chỉnh về giá theo
từng yếu tố khác biệt giữa thửa đất so sánh và thửa đất cần định giá (có thể tính theo
giá trị tuyệt đối hoặc tỷ lệ phần trăm (%) của giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất
thực tế của thửa đất so sánh trên thị trường trong điều kiện bình thường tại địa phương,
sau đó tính thành tiền) được xác định căn cứ vào đánh giá của các tổ chức tư vấn hoặc
các chuyên viên và cơ quan có nhiệm vụ trực tiếp xác định giá đất tham mưu cho Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh quyết định giá đất cụ thể tại địa phương căn cứ vào các chứng
cứ thị trường.
Trường hợp giá đất có biến động trong khoảng thời gian từ thời điểm chuyển
nhượng thành công quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh đến thời điểm xác định giá
của thửa đất cần định giá, thì trước khi thực hiện việc điều chỉnh mức giá của thửa đất
so sánh theo công thức nêu trên, cần phải điều chỉnh (tăng hoặc giảm) mức giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất của thửa đất so sánh theo chỉ số biến động (tăng hoặc giảm)

giá của loại đất đó trong khoảng thời gian này. Chỉ số biến động giá của từng loại đất
có thể được tính toán từ những thông tin mà Sở Tài chính hoặc các tổ chức tư vấn về
giá đất thu thập thông qua việc điều tra, khảo sát và thống kê giá đất theo hướng dẫn
tại Thông tư số 80/2005/TT-BTC ngày 15/9/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn việc tổ
chức mạng lưới thống kê và điều tra, khảo sát giá đất, thống kê báo cáo giá các loại đất
theo quy định tại Nghị định số 188/2004/NĐ-CP; hoặc số liệu thống kê của cơ quan
thống kê (nếu có).
Bước 4: Xác định giá của thửa đất cần định giá bằng cách lấy số bình quân của
các mức giá của 3 đến 5 thửa đất, khu đất so sánh đã tính toán điều chỉnh khác biệt về
giá ở Bước 3.
1.6.2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi
suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức
lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Việc định giá đất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:
Bước 1: Tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định
giá
- Đối với đất trống hoặc đất có xây dựng công trình kiến trúc (nhà cửa) để cho
thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền
thuê bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) thu được hàng năm. Tiền thuê đất
hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên
thị trường tại thời điểm định giá đất.
- Đối với đất nông nghiệp mà người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng
thu nhập được tính như sau:
+ Đối với đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản thì tổng thu nhập
của thửa đất cần định giá chính là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất nói trên
của thửa đất thu được hàng năm.
Trang 13

Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

+ Đối với đất trồng cây lâu năm (cây ăn quả, cây công nghiệp, cây lấy gỗ)
thì tổng thu nhập được tính trên cơ sở doanh thu hàng năm, doanh thu theo giai
đoạn, doanh thu một lần tùy theo đặc điểm của từng loại cây.
Bước 2: Tính tổng chi phí hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Tổng chi phí bao gồm các khoản chi phí cụ thể như thuế sử dụng đất, chi phí
đầu tư cải tạo, chi phí sản xuất. Các khoản chi phí này được tính theo các quy định
hiện hành của Nhà nước; khoản chi phí nào không có quy định của Nhà nước thì tính
theo giá thực tế phổ biến tại thị trường địa phương mà cơ sở sản xuất, kinh doanh đã
chi trả (qui định trong hợp đồng, hóa đơn mua bán hàng hóa do cơ quan tài chính có
thẩm quyền phát hành).
Đối với trường hợp thửa đất cần định giá đã được đầu tư, xây dựng các tài sản
trên đất, tổng chi phí hàng năm không bao gồm khoản trích khấu hao cơ bản của các tài
sản trên đất.
Bước 3: Xác định thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau:
Thu nhập thuần
túy hàng năm

=

Tổng thu nhập hàng
năm đã tính ở Bước 1

-

Tổng chi phí đã
tính ở Bước 2

Bước 4: Ước tính mức giá đất cần định giá theo công thức sau:
Giá đất ước tính

=

Thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam
kỳ hạn 12 tháng

Khi định giá đất theo phương pháp thu nhập, tổng thu nhập, tổng chi phí xác
định ở Bước 1, Bước 2 và thu nhập thuần túy xác định ở Bước 3 phải là tổng thu nhập,
tổng chi phí và mức thu nhập thuần túy bình quân của vị trí đất của loại đất cần định
giá và đúng với mục đích sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt và được
tính bình quân trong 3 năm ngay trước thời điểm xác định giá đất. Trường hợp không
thu thập được số liệu trong 3 năm thì sử dụng số liệu của năm ngay trước thời điểm
định giá đất. Việc tính tổng thu nhập, tổng chi phí phải tính theo mặt bằng giá tại thời
điểm định giá đất bằng cách áp dụng đơn giá về hàng hóa, vật tư, dịch vụ, và tiền công
lao động tại thời điểm định giá đất đối với khối lượng về chi phí theo khoản mục và
khối lượng sản phẩm sản xuất của các năm (nếu loại chi phí có giá do Nhà nước quy
định thì tính theo giá Nhà nước, nếu loại chi phí không có giá do Nhà nước quy định
thì tính theo mặt bằng giá thị trường).
Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền đồng Việt Nam (VNĐ) loại có kỳ hạn 12 tháng là
mức lãi suất tại ngân hàng thương mại có mức lãi suất cao nhất tại địa phương.
Đối với những thửa đất đã được đầu tư, xây dựng các tài sản trên đất (bao gồm
công trình, nhà cửa, vật kiến trúc; hoặc trồng cây lâu năm như cao su, cà phê, chè, tiêu,
điều, cây ăn quả, v.v.) để đưa vào kinh doanh, sản xuất thì trước hết áp dụng phương
pháp thu nhập để ước tính giá trị của cả thửa đất và tài sản trên đất; sau đó thực hiện

khấu trừ phần giá trị tài sản trên đất, phần còn lại là giá trị của thửa đất.

Trang 14


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

1.6.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản
gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ để định giá đất cho mỗi loại đất phải tiến
hành các bước sau đây:
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường để lựa chọn ít nhất 3 bất động sản
(bao gồm đất và tài sản trên đất) đã chuyển nhượng thành công, mà thửa đất của các
bất động sản đó có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá (vị trí, hiện
trạng, điều kiện kết cấu hạ tầng, đặc điểm pháp lý, mục đích sử dụng, giá cả…).
Thời gian của những thông tin cần thu thập trên thị trường áp dụng như hướng
dẫn tại Bước 1 của Phương pháp so sánh trực tiếp.
Bước 2: Khảo sát thực địa và mô tả đầy đủ, chính xác về các tài sản trên đất
(bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các bất động sản nói trên.
Bước 3: Xác định giá trị hiện tại của các tài sản đã đầu tư xây dựng trên đất.
Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất

=

Giá trị xây dựng mới

tại thời điểm định giá



Phần giá trị
hao mòn

Trong đó:
 Giá trị xây dựng mới tại thời điểm định giá được tính bằng chi phí thay
thế để đầu tư xây dựng các tài sản mới có công dụng tương đương với các tài
sản hiện có trên đất hoặc chi phí tái tạo (tức là, đầu tư xây dựng các tài sản mới
giống y hệt) các tài sản trên đất đó. Giá trị xây dựng mới bao gồm các khoản chi
phí trực tiếp, chi phí gián tiếp và mức lãi hợp lý cho người đầu tư xây dựng.
 Giá trị hao mòn của các tài sản trên đất bao gồm cả hao mòn hữu hình và
hao mòn vô hình (bao gồm các hao mòn về mặt vật lý do hư hao dần trong quá
trình khai thác sử dụng; hao mòn do lạc hậu về chức năng và do tác động của
các yếu tố bên ngoài).
Phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn của các tài sản trên
đất thực hiện theo quy định hiện hành của Bộ Xây dựng, Bộ Tài chính và những Tiêu
chuẩn Thẩm định giá Việt Nam. Trường hợp chưa có quy định hoặc hướng dẫn cụ thể
về phương pháp tính giá trị xây dựng mới và giá trị hao mòn thì việc tính toán thực
hiện theo đánh giá của chuyên gia tư vấn, của chuyên viên hoặc tổ chức trực tiếp xác
định giá trên cơ sở những thông tin, số liệu thực tế thu thập được trên thị trường.
Bước 4: Tính toán giá trị của các thửa đất của các bất động sản đã lựa chọn ở
Bước 1.
Giá trị của thửa đất

=

Giá chuyển nhượng bất


động sản

Đơn giá của thửa đất

=

Giá trị hiện tại của các
tài sản trên đất

Giá trị của thửa đất

Trang 15

Diện tích thửa đất


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

Bước 5: Xác định giá trị của thửa đất cần định giá.
Căn cứ vào những khác biệt chủ yếu giữa thửa đất cần định giá và các thửa đất
của các bất động sản nêu trên, tiến hành điều chỉnh giá các thửa đất của các bất động
sản (tương tự như Bước 3 của phương pháp so sánh trực tiếp).
Đơn giá của thửa đất cần định giá được xác định theo đơn giá bình quân của các
đơn giá đất đã điều chỉnh của các bất động sản đó.
1.6.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có
tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để

sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi
tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Khi áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất phải tiến hành các bước
sau đây:
Bước 1: Xác định mục đích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất dựa
vào các căn cứ sau:
- Đặc điểm của khu đất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch đô thị; quy hoạch và các quy định về xây dựng;
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.
Bước 2: Ước tính tổng giá trị phát triển của bất động sản.
Tổng giá trị phát triển của bất động sản bao gồm tổng giá trị nhà cửa, đất phân
lô, v.v. dự kiến sẽ bán được khi hoàn thành dự án đầu tư vào khu đất.
Việc ước tính tổng giá trị phát triển phải tiến hành trên cơ sở điều tra, khảo sát
giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đối với nhà cửa, căn hộ, công trình kiến trúc,
đất phân lô, v.v tại những dự án đã hoàn thành mà có những đặc điểm tương tự với dự
án bất động sản dự kiến đầu tư xây dựng ở khu vực liền kề hoặc những khu vực lân cận
có mức sinh lợi, có điều kiện kết cấu hạ tầng tương đương; có dự kiến và tính đến xu
hướng và mức độ biến động của giá thị trường để ước tính mức giá dự kiến bán được
cho phù hợp với thực tế.
Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển.
Chi phí phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phí mà nhà đầu tư bỏ ra để xây
dựng kết cấu hạ tầng (bao gồm xây dựng đường sá, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống
cung cấp điện…); tạo cảnh quan môi trường; xây dựng nhà cửa, vật kiến trúc hoặc
phân lô đất để bán theo đúng quy hoạch chi tiết đã được cơ quan có thẩm quyền phê
duyệt; chi phí quảng cáo, bán hàng; chi phí quản lý chung; lợi nhuận của nhà đầu tư
(có tính đến yếu tố rủi ro kinh doanh).
Việc ước tính tổng chi phí phát triển phải được xác định trên cơ sở đơn giá, suất
vốn đầu tư, những định mức theo hướng dẫn hoặc theo quy định của cơ quan Nhà nước
có thẩm quyền. Trường hợp chưa được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quy định,
hướng dẫn thì xác định theo mức chi phí thực tế phổ biến của các dự án tương tự ở khu

vực liền kề hoặc khu vực lân cận.
Trường hợp dự án đầu tư phát triển bất động sản kéo dài trong nhiều năm, nhiều
giai đoạn khác nhau và ước tính các khoản doanh thu và chi phí thực hiện theo từng

Trang 16


Ngành Quản lý đất đai

SVTH: Lại Thị Cẩm Thương

năm thì phải chiết khấu các khoản doanh thu và chi phí về giá trị hiện tại tại thời điểm
định giá đất theo công thức sau:
n

Tổng giá trị phát triển =

TR i

 (1  r)

i

i 0

n

Tổng chi phí phát triển =

Ci

 (1  r)

i

i 0

Trong đó:
 TRi là doanh thu năm thứ i của dự án.
 Ci là chi phí năm thứ i của dự án.
 r là tỷ lệ chiết khấu dòng tiền quy về giá trị thời điểm hiện tại (tính theo
lãi suất cho vay của các ngân hàng thương mại cho vay để thực hiện dự án đầu
tư phát triển bất động sản).
 n là số năm thực hiện dự án (từ khi khởi công đến khi hoàn thành dự án
đầu tư phát triển bất động sản).
Bước 4: Xác định giá trị của thửa đất:
Giá trị ước tính của
thửa đất

=

Tổng giá trị
phát triển



Tổng chi phí
phát triển

1.6.5. Điều kiện áp dụng các phương pháp xác định giá đất

a) Khi áp dụng các phương pháp xác định giá đất các thông tin, số liệu cần thiết
để tính toán đi đến kết luận về mức giá cụ thể đều phải thu thập trên thị trường trong
điều kiện bình thường, đồng thời phải phân tích, lựa chọn các thông tin, số liệu chính
xác và có độ tin cậy cao.
b) Trong trường hợp thu thập được đầy đủ thông tin, số liệu để có thể áp dụng
cả bốn phương pháp xác định giá đất, thì sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp làm
phương pháp chủ yếu để xác định giá đất.
c) Trong các trường hợp sau đây cần phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương
pháp xác định giá đất để kiểm tra, so sánh, đối chiếu các mức giá ước tính để quyết
định mức giá cụ thể:
 Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị
trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống;
 Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất
thường, không phản ánh đúng quan hệ cung - cầu về đất trong điều kiện bình
thường.
 Mức giá đất ước tính bằng cách áp dụng một trong hai phương pháp xác
định giá đất có kết quả cao hơn mức giá tối đa của khung giá do Chính phủ qui
định tại Khoản 5 Điều 1 Nghị định số 123/2007/NĐ-CP.
d) Các phương pháp xác định giá đất trên đây được áp dụng để xác định giá trị
của thửa đất, khu đất cụ thể làm căn cứ để định giá đất hàng loạt cho từng vị trí đất,
từng vùng giá trị đất.

Trang 17