ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH “TREO” ĐẾN VIỆC THỰC THI CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT: TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN QUY HOẠCH CHỈNH TRANG ĐÔ THỊ ẤP DOI – PHƯỜNG 15 QUẬN GÒ VẤP THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.89 MB, 70 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:
ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH “TREO” ĐẾN VIỆC
THỰC THI CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT:
TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN QUY HOẠCH CHỈNH TRANG
ĐÔ THỊ ẤP DOI – PHƯỜNG 15 - QUẬN GỊ VẤP
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
SVTH
:
MSSV
:
LỚP
:: :
KHOÁ
:
NGÀNH :
LÊ THỊ ÁNH HỒNG
05124168
DH05QL
2005 – 2009
Quản lý Đất đai
-TP. Hồ Chí Minh, tháng 7/2009-
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NƠNG LÂM TP HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
LÊ THỊ ÁNH HỒNG
ẢNH HƯỞNG CỦA QUY HOẠCH “TREO” ĐẾN VIỆC
THỰC THI CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT:
TRƯỜNG HỢP DỰ ÁN QUY HOẠCH CHỈNH TRANG
ĐÔ THỊ ẤP DOI - PHƯỜNG 15 - QUẬN GỊ VẤP
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH.
Giảng viên hướng dẫn: TS. HÀ THÚC VIÊN.
Trường Đại học Nông Lâm Thành phố Hồ Chí Minh
Ký tên : ………………
- Tháng 7 năm 2009 -
Lời cảm ơn
Sau 4 năm học tập tại trường đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh, ngồi
việc trang bị cho mình những kiến thức thật bổ ích, tơi còn được học hỏi rất nhiều điều
trong cuộc sống. Để hồn thành được luận văn tốt nghiệp này, tơi đã được sự giúp đỡ
của các thầy cơ giáo, gia đình và bạn bè. Tôi xin gửi những lời cảm ơn chân thành nhất
đến:
Lời đầu tiên, tôi muốn gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất đến với cha mẹ, người đã sinh
ra và nuôi dạy, là nguồn động lực lớn nhất cho tơi phấn đấu để tơi có được ngày hơm
nay.
Ban giám hiệu trường đại học Nông Lâm thành phố Hồ Chí Minh & q thầy cơ
Khoa Quản lý Đất đai & Thị trường Bất Động Sản đã trang bị cho tôi những kiến thức,
kinh nghiệm trong những năm tháng học đại học. Đặc biệt tôi muốn gửi lời cảm ơn
đến thầy Hà Thúc Viên, người đã trực tiếp hướng dẫn, giúp đỡ để tơi có thể hồn thành
đề tài này.
Ban lãnh đạo cơ quan, các anh chị làm việc tại phịng Tài ngun & Mơi trường
quận Gị Vấp đã quan tâm, chia sẻ kinh nghiệm và chỉ bảo cho tôi trong suốt thời gian
tôi thực tập tại cơ quan.
Sau cùng, tôi xin gửi lời cảm ơn đến các anh chị khố trước và những người bạn
của tơi, những người đã đồng hành, giúp đỡ tôi khi thực hiện đề tài này.
Sinh viên
Lê Thị Ánh Hồng.
TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Lê Thị Ánh Hồng, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản,
trường đại học Nơng Lâm thành phố Hồ Chí Minh.
Đề tài: “Ảnh hưởng của quy hoạch “treo” đến việc thực thi các quyền của
người sử dụng đất: trường hợp dự án quy hoạch chỉnh trang đơ thị ấp Doi, phường
15, quận Gị Vấp, Tp Hồ Chí Minh”.
Giảng viên hướng dẫn: Ts. Hà Thúc Viên, Bộ môn Kinh tế đất – Khoa Quản lý
Đất đai & Bất động sản, trường đại học Nông Lâm Tp Hồ Chí Minh.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng trong công tác quản lý
đất đai của nhà nước trong việc đảm bảo tính thống nhất việc sử dụng đất cho cả nước.
Tất cả các đồ án quy hoạch đều là dự kiến công việc cho tương lai trên cơ sở dự báo
phát triển, do đó, bao giờ cũng có hai yếu tố ảnh hưởng đến khu vực quy hoạch, đó là
thời gian chờ thực hiện quy hoạch và tính khả thi của quy hoạch.
Thời gian chờ quy hoạch phụ thuộc vào khả năng thực hiện quy hoạch. Các đồ
án quy hoạch xây dựng chi tiết có thời gian hiệu lực là 5 năm. Tuy nhiên, do không
chủ động được vốn đầu tư nên nhiều cơng trình khơng thực hiện trong thời gian quy
định. Ngồi ra, trong quy hoạch chung các thành phố thường còn dành quỹ đất để phát
triển hệ thống hạ tầng kinh tế - xã hội, hầu như không thể quy định chính xác thời hạn
sử dụng quỹ đất này. Quy hoạch mà chưa có kế hoạch thực hiện được gọi là quy hoạch
“treo”. Trong các khu vực này việc xây dựng và chuyển dịch bất động sản bị hạn chế,
việc mua bán bất động sản khơng bị cấm hồn tồn nhưng bán khơng ai mua hoặc bị
mất giá. Thậm chí người dân không được cũng không dám đầu tư, sữa chữa nhà hư
hỏng, sợ khi sữa xong bị giải toả sẽ uổng kinh phí. Quy hoạch “treo” đồng thời cũng
hạn chế đến khả năng thực thi các quyền của người sử dụng đất như: không được cấp
GCNQSDĐ, không thể chuyển nhượng hoặc thế chấp quyền sử dụng đất của mình…
Như vậy quy hoạch mà khơng có chính sách bảo hộ quyền lợi của người dân trong khu
vực quy hoạch đã làm tổn hại đến lợi ích của họ.
Xố quy hoạch “treo”’ là việc đưa ra kế hoạch cụ thể, chính xác để thực hiện
quy hoạch đồng thời có các chính sách đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong
khi chờ thực hiện quy hoạch. Đây là bài toán giải quyết hài hồ lợi ích cần thực hiện
trên cơ sở dân chủ và sự giác ngộ của người dân. Đề tài: “Ảnh hưởng của quy hoạch
“treo” đến việc thực thi các quyền của người sử dụng đất: trường hợp dự án quy
hoạch chỉnh trang đô thị ấp Doi, phường 15, quận Gị Vấp, Tp Hồ Chí Minh” tuy
chỉ được thực hiện tại một dự án nhưng sẽ cho ta thấy được những hạn chế trong việc
thực thi các quyền sử dụng đất và một số quyền lợi hợp pháp của người dân trong khu
vực quy hoạch. Đồng thời đề tài cũng đưa ra kiến nghị và một số giải pháp nhằm khắc
phục tình trạng “treo” của dự án, sớm trả lại cuộc sống ổn định cho người dân.
i
MỤC LỤC
Trang
Tóm tắt..................................................................................................................i
Mục lục.................................................................................................................ii
Danh mục các bảng biểu, biểu đồ và hình........................................................iv
Danh mục chữ viết tắt........................................................................................vi
ĐẶT VẤN ĐỀ .................................................................................................. 1
PHẦN I: TỔNG QUAN................................................................................... 3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ........................................................ 3
I.1.1. Cơ sở khoa học ......................................................................................... 3
I.1.1.1. Khái niệm về quy hoạch – quy hoạch sử dụng đất – quy hoạch
xây dựng đô thị .................................................................................................. 3
I.1.1.2. Khái niệm về quy hoạch “treo”, dự án “treo” ......................................... 3
I.1.1.3. Vấn đề quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở nước ta ................ 5
I.1.2. Cơ sở pháp lý............................................................................................ 6
I.1.3. Cơ sở thực tiễn.......................................................................................... 7
I.1.3.1. Tình trạng quy hoạch “treo” trên cả nước và trên địa bàn
quận Gị Vấp Tp Hồ Chí Minh........................................................................... 7
I.1.3.2. Ngun nhân dẫn đến quy hoạch “treo”, dự án “treo” ......................... ...9
I.1.3.3. Những giải pháp nhằm hạn chế, khắc phục quy hoạch “treo................ 12
I.2. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội địa bàn nghiên cứu ......................... 17
I.2.1. Điều kiện tự nhiên – tài nguyên thiên nhiên – cảnh quan – môi trường .. 17
I.2.2. Điều kiện kinh tế - xã hội....................................................................... 19
I.3. Nội dung nghiên cứu .............................................................................. 21
I.3.1. Hiện trạng khu vực dự án....................................................................... 21
I.3.2. Ảnh hưởng của dự án đến các quyền của người sử dụng đất .................. 21
I.4. Phương pháp nghiên cứu ....................................................................... 22
I.4.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu .................................................... 22
I.4.2. Phương pháp xử lý thông tin.................................................................. 22
PHẦN II: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .......................................................... 23
II.1. Tình hình quy hoạch và thực hiện quy hoạch trên địa bàn
quận Gị Vấp Tp Hồ Chí Minh..................................................................... 23
II.2. Hiện trạng khu vực dự án........................................................................24
II.2.1. Giới thiệu dự án, tiến trình thực hiện dự án…………………………..24
II.2.1.1. Giới thiệu dự án……………………………………………………….24
II.2.1.2. Căn cứ pháp lý của dự án................................................................... 25
II.2.1.3. Đơn giá đất bồi thường, hỗ trợ (dự kiến) của dự án............................ 25
II.2.1.4. Thông tin quy hoạch đối với khu đất.................................................. 26
II.2.1.5. Phương án tái định cư…………………………………………………27
II.2.1.6. Tiến trình thực hiện của dự án...............................................................28
ii
II.2.2. Điều kiện kinh tế xã hội trong khu vực dự án .................................... 29
II.2.2.1. Điều kiện kinh tế - xã hội................................................................... 29
II.2.2.2. Thực trạng đời sống, thu nhập của người dân .................................... 30
II.2.2.3. Hiện trạng nhà đất trong khu vực dự án ............................................. 31
1. Hiện trạng sử dụng đất ............................................................................... 31
2. Hiện trạng nhà ............................................................................................ 32
II.3. Ảnh hưởng của quy hoạch đến các quyền của người sử dụng đất...... 34
II.3.1. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất............................................... 34
II.3.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất....................................................... 37
II.3.3. Chuyển mục đích sử dụng đất............................................................... 38
II.3.4. Thế chấp bằng quyền sử dụng đất......................................................... 39
II.4. Một số ảnh hưởng khác của quy hoạch “treo” đến người sử dụng đất .... 41
II.4.1. Không được tách nhập hộ khẩu, nhân khẩu .......................................... 41
II.4.2. Không được sữa chữa, xây dựng nhà cửa……………………………….42
II.4.3. Ảnh hưởng của quy hoạch đến quá trình phát triển cơ sở hạ tầng
trong khu vực…………………………………………………………………..44
II.5. Đánh giá chung ảnh hưởng của quy hoạch “treo” .............................. 46
II.6. Thông tin về quy hoạch – phương án tái định cư – Ý kiến, nguyện vọng
người dân trong khu vực..................................................................................48
II.6.1. Thông tin về quy hoạch………………………………………………....48
II.6.2. Ý kiến, nguyện vọng của người dân trong khu vực…………………….48
II.7. Những giải pháp khắc phục quy hoạch “treo”, hạn chế những
ảnh hưởng của quy hoạch “treo” đến người dân trong khu vực ................ 51
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 52
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 54
iii
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU, BIỂU ĐỒ VÀ HÌNH
DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng II.2.1.3.a
Bảng II.2.1.3.b
Bảng II.2.1.4
Bảng II.1.2.1.a
Bảng II.1.2.1.b
Bảng II.1.2.2
:
:
:
:
:
:
Bảng II.2.2.3.a :
Bảng II.2.2.3.b :
Bảng II.3.1.a
:
Bảng II.3.2
:
Bảng II.3.3
Bảng II.3.4
Bảng II.4.2
Bảng II.6.2
:
:
:
:
Trang
Bảng giá đất bồi thường đất ở (năm 1995)....................25
Bảng giá đất bồi thường đất nông nghiệp (năm 1995) ..26
Bảng cơ cấu sử dụng đất của dự án...............................26
Bảng thống kê dân số chia theo các tổ trong khu vực ...29
Bảng đánh giá cơ sở hạ tầng tại ấp Doi.........................30
Bảng tổng hợp mức thu nhập trung bình
của 100 hộ/tháng ..........................................................30
Bảng tổng hợp hiện trạng sử dụng đất
các hộ trong khu vực ....................................................31
Bảng thống kê hiện trạng nhà trong khu vực..................33
Bảng tổng hợp số hộ có giấy tờ về nhà đất.....................35
Bảng tổng hợp nhu cầu chuyển nhượng
QSDĐ của 100 hộ...........................................................37
Bảng tổng hợp về nhu cầu chuyển mục đích QSDĐ......39
Bảng tổng hợp nhu cầu thế chấp QSDĐ của 100 hộ......40
Bảng tổng hợp nhu cầu sữa chữa, xây dựng nhà………42
Bảng tổng hợp lựa chọn hình thức tái định cư
của người dân…………………………………………..49
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ II.1.2.2
Biểu đồ II.2.2.3
Biểu đồ II.3.2
Biểu đồ II.3.4
:
:
:
:
Biểu đồ mức thu nhập trung bình của 100 hộ/tháng......30
Biểu đồ cơ cấu sử dụng đất của các hộ trong dự án.......31
Biểu đồ tổng hợp nhu cầu chuyển nhượng QSDĐ ........38
Biểu đồ tổng hợp nhu cầu thế chấp QSDĐ....................40
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình I.2.1.1
Hình II.2.1.1
Hình II.2.2.3.a
: Sơ đồ vị trí quận Gị Vấp, Tp Hồ Chí Minh..................17
: Sơ đồ vị trí khu ấp Doi, phường 15, Q.Gị Vấp.............24
: Đất sản xuất nơng nghiệp của các hộ gia đình...............32
iv
Hình II.2.2.3.b
Hình II.3.1
Hình II.4.a
Hình II.4.b
Hình II.4.c
Hình II.4.d
Hình II.4.e
Hình II.5.a
Hình II.5.b
: Hiện trạng nhà trong khu vực .......................................33
: Mẫu giấy tờ đăng ký nhà đất của các hộ dân.................36
: Một căn nhà gạch xây dựng bên trong
căn nhà lá bị cưỡng chế tháo dỡ hồn tồn....................41
: Mỗi gia đình sẽ có 1 khoảng không gian vừa đủ kê
giường và tủ. ................................................................41
: Một trong những ngôi nhà tạm đã tồn tại
trong khu vực suốt nhiều năm qua. ...............................44
: Hệ thống đường giao thông trong khu vực....................45
: Triều cường gây ngập nặng nhiều nhà dân tại ấp Doi...45
: Những thông tin rao bán nhà trong khu vực ..................46
: Các hình thức xử phạt...................................................47
v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CHXHCNVN
CP
TN & MT
Sở QHKT
UBND
TP
NĐ
QĐ
BCĐ
QH-KH
QLĐT
QSDĐ
GCNQSDĐ
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
Chính phủ.
Tài ngun & Mơi trường.
Sở Quy hoạch Kiến trúc.
Uỷ ban Nhân dân.
Thành phố.
Nghị định.
Quyết định.
Ban chỉ đạo.
Quy hoạch - Kế hoạch.
Quản lý đô thị.
Quyền sử dụng đất.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
vi
Ngành: Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ánh Hồng.
ĐẶT VẤN ĐỀ
Điều 18 Hiến Pháp Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy
định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm
bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”. Vì thế, mục tiêu của quy hoạch sử dụng
đất là điều hoà quan hệ sử dụng đất trong quá trình phát triển kinh tế xã hội, giải quyết
các mâu thuẫn về đất đai một cách đầy đủ và khoa học để hoạch định các kế hoạch sử
dụng hợp lý, có hiệu quả lâu dài. Để thực hiện được những nhiệm vụ trên thì cơng tác
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trị rất quan trọng.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là công cụ quan trọng trong quản lý Nhà nước
về đất đai bởi nó chính là cơ sở để đảm bảo cho việc quản lý thống nhất của Nhà nước
đối với đất đai, cân đối quỹ đất của từng vùng, ngành, địa phương để đạt được mục
tiêu kinh tế, xã hội đặt ra, bảo đảm cho đất đai được phân phối, sử dụng công bằng,
hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả.
Tuy nhiên thực tế hiện nay cho thấy, công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
còn tồn tại nhiều bất cập tạo nên một bài toán khá nan giải đặt ra cho những nhà quản
lý. Có rất nhiều dự án cơng trình dù đã được quy hoạch và triển khai thực hiện từ lâu,
có khi kéo dài hơn chục năm nhưng vẫn chưa hồn thành. Và lâu nay, khi nói đến
những cơng trình này, chúng ta thường hiểu ngay đó là những cơng trình chậm tiến độ
hay cịn gọi là những dự án “treo”, quy hoạch “treo”. Điều sâu xa từ những công trình
chậm tiến độ hay các dự án “treo” mà người ta thường nghĩ đến ngay đó là một sự lãng
phí rất lớn về tiền của và đất đai, ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế xã hội
Quốc gia. Nhưng đó khơng phải là tất cả những ảnh hưởng mà dự án “treo”, quy hoạch
“treo” gây ra, hơn nữa, khi một mảnh đất đã lọt vào khu vực có quy hoạch “treo” thì
đồng nghĩa với việc “treo” ln các quyền của người sử dụng đất. Quy hoạch “treo”
không những ảnh hưởng đến cuộc sống cũng như tâm lý người dân mà còn ảnh hưởng
đến khả năng thực thi các quyền của người sử dụng đất như: người dân không được
sữa chữa, xây dựng nhà cửa, hay không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
không thể thực hiện chuyển nhượng, thế chấp… quyền sử dụng đất của mình.
Trong khi đó thì quy hoạch “treo” thường xuất hiện ở những khu vực có mức
độ phát triển kinh tế cao, có nhiều dự án về phát triển kết cấu hạ tầng, phát triển các
khu công nghiệp và dịch vụ như Hà Nội, Tp Hồ Chí Minh… Gị Vấp là một trong
những quận lớn của Tp Hồ Chí Minh, và là nơi có nhiều dự án “treo” và những khu
quy hoạch “treo”. Đề tài “Ảnh hưởng của quy hoạch “treo” đến việc thực thi các
quyền của người sử dụng đất: Trường hợp dự án quy hoạch chỉnh trang đô thị Ấp
Doi – phường 15 - quận Gò Vấp Thành Phố Hồ Chí Minh” với mục đích nhằm cho
chúng ta thấy quy hoạch “treo” có ảnh hưởng rất lớn đến đời sống người dân trong khu
vực dự án và đặc biệt là ảnh hưởng đến khả năng thực thi các quyền của người sử dụng
đất ở một số dự án trên địa bàn quận Gị Vấp Thành phố Hồ Chí Minh. Từ đó đề xuất
ra các biện pháp có thể áp dụng để giải quyết những khó khăn và bất cập của dự án,
sớm đưa người dân đi vào cuộc sống ổn định.
Trang 1
Ngành: Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ánh Hồng.
Mục tiêu nghiên cứu:
Nghiên cứu các nguyên nhân dẫn đến quy hoạch “treo”.
Ảnh hưởng của quy hoạch “treo” đến việc thực thi các quyền của người sử
dụng đất và đời sống của người dân trong vùng dự án.
Đề xuất một số giải pháp cụ thể để giải quyết những bất cập, khó khăn của
dự án nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, đẩy nhanh tiến độ thực hiện của dự án.
Đối tượng và phạm vi nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu:
Ảnh hưởng của quy hoạch đến việc thực thi các quyền của người sử dụng đất
và đời sống kinh tế - xã hội của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch.
Phạm vi nghiên cứu:
Nghiên cứu ảnh hưởng của quy hoạch “treo” đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn quận Gò Vấp Tp Hồ Chí Minh, trường hợp dự án quy
hoạch chỉnh trang đơ thị Ấp Doi, phường 15, quận Gị Vấp, Tp Hồ Chí Minh.
Quy mơ số hộ điều tra trong khu vực (100 hộ).
Trang 2
Ngành: Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ánh Hồng.
PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN CỦA VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU:
I.1.1. Cơ sở khoa học:
I.1.1.1. Khái niệm về quy hoạch – quy hoạch sử dụng đất – quy hoạch xây
dựng đô thị:
Khái niệm quy hoạch:
Quy hoạch là việc sắp xếp công việc tương lai trong không gian, kế hoạch là
sự sắp xếp công việc theo thời gian, hay đối với thành phố là định hướng phát triển
không gian đô thị. Việc định hướng này mang tính pháp lý, bởi khi đã định hướng sử
dụng đất theo một mục đích nào đó thì phạm vi diện tích đất đựợc định hướng này
phải giữ nguyên hiện trạng sử dụng cho tới khi thực hiện quy hoạch.
Quy hoạch là sự bố trí sắp xếp công việc theo không gian. Kế hoạch là sự bố
trí sắp xếp cơng việc theo thời gian. Tuy nhiên trong quy hoạch có kế hoạch, đó là có
phân giai đoạn thực hiện quy hoạch. Trong kế hoạch có quy hoạch, đó là có địa điểm
thực hiện các cơng việc.
Điều 62 Hiến pháp 1992 quy định cơng dân có quyền xây dựng nhà ở theo
quy hoạch của pháp luật. Vậy quy hoạch được cấp thẩm quyền theo luật định phê
duyệt cùng với pháp luật là cơ sở pháp lý để quản lý xây dựng đơ thị.
Để đảm bảo tính pháp lý cao của quy hoạch, quy hoạch phải được thiết lập
trên cơ sở khoa học, phù hợp với quy luật phát triển của nền kinh tế - xã hội và phải
qua quá trình phê duyệt theo quy định của pháp luật.
Quy hoạch sử dụng đất:
Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của nhà nước về mặt kinh tế,
kỹ thuật và pháp chế nhằm phân bổ quỹ đất và tổ chức sử dụng đất một cách đầy đủ,
hợp lý và có hiệu quả phù hợp với định hướng phát triển kinh tế - xã hội và an ninh
quốc phòng, đáp ứng được đồng bộ ba lợi ích: kinh tế - xã hội – môi trường.
Quy hoạch xây dựng đô thị:
Quy hoạch đô thị dự liệu và bố trí sắp xếp khơng gian vật chất đơ thị, còn được
gọi là quy hoạch vật thể (physical plan) nhằm định hướng sự phát triển hợp lý của đô
thị trong từng giai đoạn và lâu dài. Quy hoạch đô thị là bài tốn tổng hợp xem xét tồn
diện các vấn đề về kinh tế - xã hội – môi trường nhằm giải quyết hài hồ các lợi ích
trước mắt và lâu dài, cá thể và cộng đồng, cục bộ và toàn bộ của nhân dân.
I.1.1.2. Khái niệm về quy hoạch “treo”, dự án “treo”:
Quy hoạch “treo”:
Quy hoạch “treo” là một khái niệm được định nghĩa đa dạng, lâu nay, khi
nhắc đến những cơng trình chậm thực hiện hay những khu vực có đất đã được giao
cho chủ đầu tư nhưng bị bỏ hoang không được đầu tư thì người ta gọi đó là quy hoạch
“treo”, vậy quy hoạch “treo” được hiểu như thế nào?
Trang 3
Ngành: Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ánh Hồng.
Quy hoạch “treo” là quy hoạch mà khi hết thời hạn phải thực hiện mà chưa
thực hiện được.
Quy hoạch xây dựng lấy sự thoả mãn một số nhu cầu căn bản (ở, đi học, làm
việc, nghỉ ngơi…) làm tiêu chí đánh giá sự hợp lý (đặc trưng của hợp lý có thể là sức
khoẻ, an tồn, thẩm mỹ, mang tính thuần tuý nhất). Nhưng xã hội kinh tế thị trường là
rất đa dạng, khó có những dự báo chuẩn xác. Sự khác biệt giữa thông số kỹ thuật của
người thiết kế quy hoạch và thực tế tất yếu dẫn đến quy hoạch “treo”. (Nguồn: Quy
hoạch xây dựng: “treo” ngay trong quá trình làm quy hoạch – ngày
04/10/2004).
Một cách tổng quát, quy hoạch “treo” được hiểu đó là các trường hợp quy
hoạch để xây dựng cơng trình, dự án đã định rõ thời gian thực hiện nhưng không thực
hiện theo đúng thời gian đã hoạch định hoặc đã quá thời hạn mà vẫn không thực hiện.
Nguyên nhân là do sự chủ quan, khơng tính đến thực tiễn của vấn đề. Trong nhiều
trường hợp quy hoạch theo “phong trào”, mở rộng đô thị cho xứng tầm, muốn để lại
“dấu ấn” cho nhiệm kỳ lãnh đạo, dẫn đến nhiều khu vực quy hoạch đã được công bố là
thu hồi đất nhưng khơng biết bao giờ mới thực hiện.
Tuy nhiên đó chỉ là một số khái niệm chúng ta thường dùng để diễn đạt cho dễ
hiểu thế nào là quy hoạch “treo”. Cịn về mặt chữ nghĩa thì quy hoạch “treo” là khơng
chuẩn xác vì bản chất của quy hoạch là phải “treo”, do thời gian thực hiện quy hoạch
phải mất thời gian từ lúc hình thành cho đến lúc thực hiện quy hoạch. Do đó chỉ có các
dự án “treo”, dự án giải toả “treo” nằm trong từng thời kỳ của quy hoạch, cịn gọi là
quy hoạch tổng thể, vĩ mơ.
Các dạng quy hoạch “treo”:
Theo Bộ Tài Nguyên Môi Trường thì có 3 dạng quy hoạch “treo” chính:
1. Địa phương công bố quy hoạch một khu đất để xây dựng cơng trình, dự án
nhưng sau đó khơng làm gì để thực hiện quy hoạch. Trong khi người dân sống trong
khu quy hoạch muốn xây dựng, sửa chữa, chuyển nhượng lại gặp khó khăn.
2. Đã có quyết định thu hồi đất để thực hiện nhưng việc thu hồi đất không dứt
điểm, kéo dài từ năm này qua năm khác, có khi chỉ vướng một vài thửa đất trong khi
nhà đầu tư mỏi mắt chờ giao đất. Tình trạng “treo” này làm chậm trễ tiến độ thực hiện
dự án của nhà đầu tư.
3. Đất đã giao nhưng chủ đầu tư không đầu tư gì hoặc đầu tư một ít rồi bỏ đó
gây lãng phí.
Dù quy hoạch có thuộc dạng “treo” nào chăng nữa thì “nó” cũng gây ra một
sự lãng phí rất lớn về đất đai và tiền của làm nghèo đi đất nước. Sự chậm trễ của nhiều
cơng trình đã đem đến con số báo động về mức độ lãng phí với số tiền hàng chục tỷ
cho đến hàng trăm tỷ đồng. Hơn nữa quy hoạch “treo” còn gây rất nhiều khó khăn cho
người dân sống trong vùng quy hoạch. Khi quy hoạch được công bố nhưng chưa rõ
bao giờ được thực hiện thì lập tức sẽ kéo theo hàng loạt những cái khó cho người dân:
khơng thể chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp ngân hàng thì ngân hàng định
giá rất thấp, không được phép xây sửa nhà kiên cố, bán nhà không ai muốn mua hoặc
nhà nước không cho phép, không được cấp GCNQSDĐ…
Trang 4
Ngành: Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ánh Hồng.
Dự án “treo”:
1. Dự án “treo” là dự án được giao cho các doanh nghiệp nhưng thực tế doanh
nghiệp khơng có năng lực triển khai dự án đó, để dự án tồn tại kéo dài năm này qua
năm khác.
2. Dự án “treo” là dự án đã được quy hoạch, đã được ghi vào kế hoạch sử dụng
đất nhưng sau 3 năm chưa xác định được chủ đầu tư.
3. Dự án “treo” là dự án đã hoàn thành việc bồi thường, được bàn giao đất
ngoài thực địa nhưng sau 12 tháng kể từ ngày bàn giao đất hoặc triển khai dự án chậm
hơn 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư.
Dự án giải toả “treo”:
Đó là các trường hợp giải phóng mặt bằng bị ách tắc, đình trệ, kéo dài trong
nhiều năm khiến dự án không thể khả định hoặc phải dừng triển khai. Có nhiều nguyên
nhân dẫn đến tình trạng giải toả “treo”. Song, nguyên nhân chính vẫn là chúng ta
khuyết những điều quy định về bồi thường, giải phóng mặt bằng.
I.1.1.3. Vấn đề quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất ở nước ta:
Quyền sở hữu đất đai và quyền sử dụng đất:
Chính sách đất đai của Đảng đã được thể chế hoá, Hiến pháp CHXHCN Việt
Nam năm 1992 tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân (Điều 17); Nhà nước
thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp luật (Điều 18); Luật Đất đai (1993,
1998, 2003) cũng đã thể chế hố chính sách đất đai của Đảng và cụ thể hoá các quy
định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2003) quy định các nguyên
tắc quản lý và sử dụng đất đai; đất đai thuộc sở hữu toàn dân;
Các quyền của người sử dụng đất gồm: được cấp GCNQSDĐ, được hưởng
thành quả lao động và kết quả đầu tư trên đất được giao, được chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử
dụng đất.
Nghĩa vụ của người sử dụng đất: sử dụng đúng mục đích, bảo vệ đất, bảo vệ
mơi trường, nộp thuế, lệ phí và tiền sử dụng đất, được bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất. Bộ luật Dân sự cũng quy định cụ thể các quan hệ dân sự liên quan đến quyền
sử dụng đất…
Luật Đất đai đã quy định cụ thể hơn về chế độ “sở hữu đất đai” (Điều 5),
“quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở
hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 7). Với tư
cách “Nhà nước thực hiện quyền đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất
quản lý Nhà nước về đất đai”; Nhà nước thực hiện đầy đủ các quyền của chủ sở hữu,
đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt.
1. Về quyền chiếm hữu đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không thời hạn. Nhà nước
cho phép người sử dụng đất được quyền chiếm hữu trên những khu đất, thửa đất cụ thể
với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng khơng phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu
này chỉ là để sử dụng đất đúng mục đích được giao theo quy định của pháp luật.
2. Về quyền sử dụng đất đai: thực hiện quyền sở hữu đất đai về mặt kinh tế,
Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ đất đai. Tuy nhiên Nhà nước
không trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá
Trang 5
Ngành: Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ánh Hồng.
nhân sử dụng đất vào các mục đích, dưới các hình thức giao đất khơng thu tiền, giao
đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường hợp cụ thể này, quyền sử dụng đất
của Nhà nước được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân) trên những
thửa đất cụ thể. Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước và quyền sử dụng đất cụ thể của
người sử dụng đất tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống nhất trên từng
thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước điều tiết
các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục vụ cho nhiệm vụ ổn định và
phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích của cộng đồng, đồng thời
bảo đảm cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi ích từ đất do chính mình đầu
tư mang lại.
3. Về quyền định đoạt đất đai: quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và tuyệt
đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho thuê đất,
thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Việc định đoạt số phận pháp lý
của từng thửa đất cụ thể liên quan đến quyền của người sử dụng đất, thể hiện qua việc
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng
đất; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức nhận đất và
đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật.
Các quyền sử dụng đất:
Căn cứ quy định của Hiến pháp 1992 về “chuyển quyền sử dụng đất”, Luật Đất
đai (1993, 1998, 2003) đã liên tục cụ thể hoá thành các quyền cụ thể; và Luật Đất đai
2003 đã quy định chi tiết các quyền của người sử dụng đất như: chuyển đổi, chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo
lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Điều 61)…
Tồn tại của thị trường quyền sử dụng đất:
Luật pháp quy định việc thực hiện các quyền về sử dụng đất còn chặt, chưa
tạo điều kiện cho thị trường hoạt động thơng thống, minh bạch.
Việc kê khai đăng ký đất đai, bất động sản, đặc biệt định giá và quản lý nhà
nước về giá đất vẫn còn bất cập, chưa đáp ứng yêu cầu của thị trường về chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại hay góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đai.
Cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ còn thiếu, chưa đồng bộ.
Đội ngũ cán bộ chuyên môn quản lý đất đai, thị trường bất động sản còn thiếu
về số lượng và yếu kém về năng lực.
I.1.2. Cơ sở pháp lý:
Hiến pháp Nước Cộng hoà Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.
Luật Đất đai 1993 và các luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001.
Luật Đất đai 2003.
Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất
đai.
Nghị định 84/2007/CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ về qui định bổ sung
về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng
đất, trình tự thủ tục bồi thường hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết
khiếu nại về đất đai.
Trang 6
Ngành: Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ánh Hồng.
Nghị định 197/2004/CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ
tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
Chỉ thị 30/2003/CT-UB ngày 24/12/2003 của UBND TP Hồ Chí Minh về
giải quyết một số vấn đề nhà, đất trong khu vực có quy hoạch chi tiết và quản lý thực
hiện quy hoạch chi tiết.
I.1.3. Cơ sở thực tiễn:
I.1.3.1. Tình trạng quy hoạch “treo” trên cả nước hiện nay:
Theo số liệu kiểm tra vừa qua của Bộ TN & MT, trong 61 tỉnh, thành phố,
hiện có 1.288 dự án, với diện tích đất 31.650 ha thuộc trường hợp giải tỏa “treo”, trong
đó có 432 dự án thuộc loại hình xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
367 dự án xây dựng các cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; 330 dự
án xây dựng, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nơng thơn... Các tỉnh có nhiều dự án
giải toả "treo" là: Hà Nội có 164 dự án, thành phố Hồ Chí Minh có 51 dự án, Đồng Nai
có 121 dự án, Bình Dương 33 dự án, Khánh Hịa 42 dự án.
Cũng theo Bộ TN & MT, cả nước hiện có 1.649 khu vực quy hoạch, với
diện tích 344.665 ha trong tình trạng quy hoạch “treo”. Diện tích này chủ yếu là các
dự án, cơng trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật như đường giao thơng, cơng trình thủy lợi,
cơng trình điện và các dự án xây dựng hạ tầng xã hội là trường học, cơ sở y tế, cơ sở
văn hóa - thể thao, chỉnh trang đơ thị, khu dân cư nơng thơn. Tỉnh Đồng Nai có nhiều
khu vực quy hoạch "treo" nhất nước với 368 khu, Tiền Giang 69 khu, Cần Thơ 66
khu, Vĩnh Long 65 khu, Bình Phước 29 khu, Bình Dương 23 khu. Tính theo diện tích
thì tỉnh Hà Tĩnh có diện tích qui hoạch "treo" lớn với 22.858 ha, Cần Thơ 5.753 ha,
Long An 3.491 ha, Đồng Nai 2.215 ha...
Trong thời gian vừa qua tình hình sử dụng đất nơng nghiệp với mục đích
xây dựng thành sân golf cũng đang gây ra sự lãng phí rất lớn về tài ngun đất và
gây khó khăn cho người nông dân. Theo Bộ Kế hoạch Đầu tư, cả nước có 144 dự án
có mục tiêu kinh doanh sân golf đã được cấp phép hoặc có chủ trương nghiên cứu
xây dựng, trong đó đất thu hồi cho dự án chủ yếu là đất nông nghiệp, đất trồng lúa
nhưng hiệu quả hoạt động thấp, chiếm khoảng 50.000 ha, gồm hơn 2.000 ha trồng
lúa. Chính phủ quy định khơng lấy đất nông nghiệp để triển khai dự án sân golf,
nhưng thực tế hầu hết sân golf được quy hoạch và cấp phép thuộc vùng đất bằng
phẳng nên nguy cơ chiếm dụng đất nơng nghiệp rất cao. Những tỉnh có nhiều dự án
sân golf phải kể đến là Lâm Đồng (6 dự án), Vũng Tàu (5 dự án), các tỉnh có từ 3 - 4
dự án gồm: Hồ Bình, Quảng Ninh, Bắc Giang, Hà Tây, Đà Nẵng, Ninh Thuận, Bình
Thuận, Đồng Nai, Long An, Bình Dương.
+ Điều đáng nói ở đây là việc cấp phép đầu tư ở các địa phương hiện nay rất
tuỳ tiện, không minh bạch và chỉ do chính quyền địa phương tự quyết mà khơng có
sự phản biện của các nhà khoa học và sự tham gia của người dân. Ở nước ta nói
riêng, đất nơng nghiệp chiếm một vị trí rất quan trọng bởi Việt Nam vẫn đang cịn là
một nước nơng nghiệp, hơn nữa đất đai là tài sản vô giá của quốc gia, việc tranh thủ
cấp phép như hiện nay sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhiều mặt kinh tế, xã hội của từng
vùng và cả nước, đến cuộc sống của người dân bị thu hồi đất.
+ Trong 5 năm trở lại đây, đất nông nghiệp bị thu hồi để triển khai các dự án
sân golf nói riêng và các khu đơ thị nói chung đã tác động đến đời sống của hơn
600.000 hộ gia đình với gần 1 triệu lao động và 2,5 triệu nhân khẩu nông nghiệp.
Trang 7
Ngành: Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ánh Hồng.
Trung bình mỗi ha đất nông nghiệp bị thu hồi sẽ lấy đi cơ hội việc làm của 13 lao
động ở nông thôn.
+ Thu hồi đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích khác làm thay đổi cơ cấu
nơng nghiệp, giảm sản lượng lúa đến 1 triệu tấn một năm. Đồng thời thu hồi đất
nơng nghiệp vào mục đích sử dụng khác sẽ tạo một luồng lao động tự phát tràn vào
đô thị, gia tăng áp lực cho đô thị trong việc trong xây dựng cơ sở hạ tầng và an sinh
xã hội.
Đối với thành phố Hồ Chí Minh, một khu vực được xem là “điểm nóng” của
các dự án, quy hoạch, giải toả "treo". Những khu quy hoạch "treo" tầm cỡ phải kể
đến khu vực Bình Quới - Thanh Đa 13 năm chưa triển khai, Khu Ga Sài Gòn - Mỹ
Tho 14 năm, khu đơ thị mới Nam Sài Gịn 14 năm, khu Bắc Văn Thánh gần 10 năm,
khu Đại học Văn Lang, khu dân cư Sài Gòn Coop, khu ấp Doi cũng đã nằm im cả
chục năm… Tại các quận 2, 7, 9, 12, quận Phú Nhuận, Gò Vấp, Bình Thạnh, Bình
Tân… ở đâu cũng thấy khá nhiều diện tích đất được quy hoạch, lập dự án xây dựng
khu công nghiệp, khu dân cư, công viên, đường giao thông… nhưng đã nhiều năm
trôi qua vẫn chưa thấy triển khai thực hiện, hoặc tiến độ thực hiện rất chậm. Tại
phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, hàng trăm hộ dân cũng đang sống tạm bợ
do quy hoạch “treo” dự án ga đường sắt Sài Gòn. Lãnh đạo phường cho biết đã nhiều
lần đề nghị ngành đường sắt xem lại quy hoạch, nếu làm thì triển khai thực hiện
ngay, nếu khơng thì phải xố “treo” cho người dân ổn định cuộc sống. Khu vực Bình
Quới – Thanh Đa tại phường 28, quận Bình Thạnh nêu ở trên cũng bị “treo” từ năm
1992, với diện tích gần 427 ha cùng với hơn 20.000 người thuộc 2.200 hộ dân bị ảnh
hưởng. Ý tưởng sẽ biến khu vực này thành khu du lịch văn hố – du lịch - giải trí
hiện đại, song suốt 17 năm qua, hàng ngàn hộ dân đang phải sống trong tình trạng
nhà dột nát, đường ngập nước vì khơng được sữa chữa, xây mới, muốn làm giấy
chứng nhận QSDĐ, sang nhượng nhà đất hợp pháp cũng khơng được vì vướng quy
hoạch. Tại phường 15, quận Tân Bình, dự án xây dựng công viên cây xanh rộng 20
ha được thành phố phê duyệt từ năm 1997, nay đã 12 năm vẫn chưa rõ hình dạng.
Quy hoạch trên giấy, lại khơng được quản lý đất đai, cho nên 100% diện tích đất khu
vực này bị lấn chiếm, sang nhượng trái phép. Năm 2004 quận điều chỉnh diện tích
cơng viên xuống cịn 04 ha và đến nay vẫn đang chờ thành phố phê duyệt.
Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, cách đây 10 năm, Tp Hồ Chí Minh đã
quy định một số chính sách như cho phép mua bán, sang nhượng bất động sản, cho
phép xây dựng bán kiên cố hoặc sữa chữa không thay đổi kết cấu nhà cửa… Nhưng
gần 10 năm qua các chính sách này khơng đảm bảo được quyền lợi cho người dân vì
bất động sản ở những vùng chờ quy hoạch được bán nhưng không ai mua, hoặc được
mua với giá rất thấp, được sữa chữa hay xây dựng bán kiên cố, nhưng không biết khi
nào sẽ giải toả để đầu tư xây dựng hoặc sữa chữa. Thậm chí ở nhiều khu vực, ngành
dịch vụ như cấp điện, cấp nước cũng không dám đầu tư phục vụ nhân dân vì sợ khi
thực hiện quy hoạch sẽ phải dỡ bỏ, lãng phí. Trong khi đó nhu cầu ăn ở của con
người thì ngày một tăng. Đã có rất nhiều người lén lút “bán” đất, xây dựng nhà trái
phép. Chính quyền địa phương rất khó quản lý, từ chỗ phạt cảnh cáo, xử phạt hành
chính hay nặng hơn là quyết liệt cưỡng chế tháo dỡ nhà dân đến chỗ buông xuôi mặc
kệ. Quy hoạch đi trước một bước sẽ đem lại bộ mặt khang trang cho đô thị nhưng ở
những nơi “chờ thực hiện” quy hoạch lại trở thành vấn nạn của người dân.
Trang 8
Ngành: Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ánh Hồng.
Ở nhiều nơi hiện nay, người dân trong khu vực quy hoạch nhưng khơng
được chính quyền thơng báo về dự án, bản đồ quy hoạch và bị hạn chế quyền lợi của
mình. Hoặc chỉ có thơng tin rất mù mờ, thậm chí nhiều dự án “treo” hàng năm, có
khi hàng chục năm trời song cán bộ, nhất là cấp phường xã vẫn không cho phép
người dân được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cơi nới, sữa chữa nhà cửa trên
đất của mình. Cơng tác kiểm tra, giám sát và giải quyết đơn thư khiếu kiện liên quan
đến đền bù giải phóng mặt bằng, thu hồi đất… đã bị buông lỏng, khiến người dân có
đất bị thu hồi rất bức xúc. Đồng thời, việc tự kiểm tra của từng cấp chính quyền hoặc
cấp trên kiểm tra cấp dưới vẫn còn yếu kém. Tất cả những vấn đề trên cho thấy
người dân rất bị hạn chế về thông tin liên quan đến việc quy hoạch. Từ đó khơng
thực hiện được quyền “biết” chứ chưa nói đến quyền được “bàn” hay “kiểm tra”.
I.1.3.2. Nguyên nhân dẫn đến quy hoạch “treo”, dự án “treo”:
Có nhiều nguyên nhân dẫn đến quy hoạch “treo”, những nguyên nhân chủ
yếu có thể gồm những nguyên nhân sau:
Lâu nay, chúng ta thường lập quy hoạch theo phương pháp cổ điển, tức quy
hoạch được thiết kế cho thời gian dài, có tính định hướng nhưng được pháp lý hố nên
cố định và cứng nhắc. Quy hoạch của chúng ta thiên về kỹ trị hơn chính trị: quy hoạch
như là một công cụ kỹ thuật hơn là để điều hành, phát triển; luôn nặng về thiết kế, nhẹ
về thực hiện.
Quy hoạch của chúng ta dựa vào những quy chuẩn ban hành từ lâu và chung
cho cả nước, ví dụ như một khu vực phải có bao nhiêu phần trăm đất làm cây xanh,
bao nhiêu phần trăm đất làm khu cơng nghiệp, văn hố… Nếu làm quy hoạch theo
đúng quy chuẩn thì sẽ khơng phù hợp với thực tế, tất yếu sẽ dẫn đến quy hoạch “treo”.
Nhưng ngược lại, nếu khơng làm đúng theo quy chuẩn thì vi phạm pháp luật.
Thiếu nguồn tài chính để lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch. Nhiều dự án
khi được lập nghe có vẻ rất khả thi nhưng lại khó thực hiện vì khó khăn trong việc tìm
chủ đầu tư, do chi phí đầu tư vào đất cao, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng quá
lớn, hệ thống cơ sở hạ tầng trong khu vực chưa có hoặc cịn thiếu, các doanh nghiệp lại
khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn ngân hàng… do đó họ khơng có đủ nguồn vốn
để thực hiện dự án.
Hơn nữa, trong quá trình quy hoạch thiếu tính khả thi với hai nguyên nhân:
chủ quan trong công tác lập và xét duyệt quy hoạch, tác động khách quan là các biến
động và nhanh về kinh tế xã hội.
Sự thiếu kiểm soát và quản lý thực hiện theo quy hoạch, sự chồng chéo giữa
các quy hoạch chuyên ngành khác nhau và các chính sách pháp luật về nhà ở, đất đai
cũng là một nguyên nhân dẫn đến quy hoạch “treo”.
Thiếu sự phối hợp liên ngành trong quy hoạch. Quy hoạch khép kín, thiếu
minh bạch không theo quy định của pháp luật dẫn đến quy hoạch tràn lan, tuỳ tiện.
Hơn nữa, quy hoạch ngành nào thì do viện nghiên cứu của ngành đó lập ra, từ đó phát
sinh việc “độc quyền” trong xét duyệt và là tác nhân dẫn đến quy hoạch “treo”.
Một nguyên nhân không kém phần quan trọng khác khiến cho quy hoạch khó
đi vào cuộc sống đó là thiếu sự tham gia của cộng đồng.
Việc lập và thực hiện quy hoạch cần có thời gian dài, hơn nữa, quy hoạch có
ảnh hưởng đến nhiều mặt kinh tế, xã hội và cộng đồng dân cư. Nếu quy hoạch không
Trang 9
Ngành: Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ánh Hồng.
có tính khả thi và yếu kém về mặt chất lượng tất yếu sẽ dẫn đến quy hoạch “treo”. Một
số dự án quy hoạch có quy mơ lớn nhưng chúng ta lại thiếu hoặc đã bỏ qua bước điều
tra về mặt xã hội, nghiên cứu ảnh hưởng của người dân trong vùng khi tiến hành quy
hoạch (cụ thể như: phải tìm hiểu khu vực có bao nhiêu người dân sinh sống, di dời sẽ
ảnh hưởng đến họ như thế nào, nếu làm dự án mang lại hiệu quả ra sao…), quy hoạch
lại thiếu tính cơng khai, minh bạch. Ở nhiều địa phương hiện nay, người dân nằm
trong khu vực quy hoạch nhưng khơng được chính quyền địa phương thơng báo về dự
án, bản đồ quy hoạch và quyền lợi của mình… là nguyên nhân dẫn đến quy hoạch
thiếu sự tham gia của cộng đồng.
Có thể thấy một trong những khó khăn của công tác quy hoạch là sức ép rất
lớn từ các địa phương. Các cụm cơng nghiệp, các cơng trình giao thơng, các cảng biển
thường đưa lại những lợi ích to lớn, thậm chí làm biến đổi cơ cấu kinh tế của nhiều địa
phương. Chính vì vậy, các địa phương muốn được đưa vào quy hoạch và được có các
cơng trình. Với những yêu cầu này, các nhà làm kế hoạch sẽ phải chịu sức ép thường
xuyên, liên tục từ dưới lên. Những điều này là nguyên nhân dẫn đến tình trạng “quy
hoạch theo phong trào”, khiến quy hoạch rơi vào trạng thái “bị động”. “Quy hoạch bị
động” xuất phát từ những bức xúc, bất cập và nhu cầu thực tế trước mắt của các
ngành, địa phương mà nảy sinh quy hoạch. Quy hoạch này nhằm hợp lý hố trong
cơng tác quản lý hay các yêu cầu của chủ đầu tư, qua đó đáp ứng các mục tiêu phát
triển kinh tế trước mắt của địa phương.
Một số địa phương chưa quán triệt và nhận thức đúng vai trò của quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất trong quản lý đất đai nên chưa quan tâm chỉ đạo, bố trí kinh phí
cho cơng tác này. Cơng tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa giải quyết tốt mối
quan hệ giữa quyền của nhà nước và quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật
công nhận, chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội, lợi ích nhà đầu tư
cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi, không chấp hành đúng các quy định của
nhà nước về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Các địa
phương chưa hồn thành việc đo đạc lập bản đồ địa chính, lập hồ sơ địa chính nên
chưa đủ điều kiện kỹ thuật để triển khai nhanh. Hơn nữa việc kiểm tra của UBND và
giám sát của Hội đồng Nhân dân các cấp đối với việc lập và triển khai thực hiện quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng chưa được coi trọng và thực hiện thường xun.
Chính vì vậy, quy hoạch và thực hiện quy hoạch không gắn kết với nhau
trên cùng một sản phẩm. Hầu hết quy hoạch này chỉ đáp ứng nhu cầu trước mắt, rất
ngắn hạn mà không thể dự báo ra sao sau khi quy hoạch hồn thành.
Cịn về dự án “treo” thì có một số nguyên nhân như sau:
Tiến độ xây dựng các khu nhà tái định cư chưa đáp ứng được nhu cầu đặt ra,
đặc biệt là giai đoạn 2000-2005. Bên cạnh đó lối sống quần cư, bn bán nhỏ lẻ của
đại bộ phận người dân cũng gây khơng ít khó khăn cho việc bố trí sắp xếp nhà tái định
cư.
Những thay đổi liên tục trong cơ chế chính sách, dẫn đến sự khác biệt giữa
người nhận đền bù năm trước, năm sau trên cùng một dự án. Chính sách mới khiến
người dân chưa thông hiểu, gây thắc mắc khiếu kiện.
Việc xác định, bàn giao chỉ giới quy hoạch của một số dự án chậm hơn tiến độ
được giao.
Trang 10
Ngành: Quản lý Đất đai
SVTH: Lê Thị Ánh Hồng.
Tuy nhiên ngun nhân chính vẫn là do cơng tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi nhà nước thu hồi đất còn nhiều bất cập. Theo thống kê, hàng năm khiếu kiện
liên quan đến đất đai chiếm trên 65% tổng số vụ việc khiếu kiện của công dân gửi đến
các cơ quan nhà nước. Tình hình khiếu nại, tố cáo của dân về đất đai có xu hướng gia
tăng cả về số lượng và mức độ phức tạp. Trong đó số đơn thư khiếu nại về tố cáo tranh
chấp đất đai gửi đến đồn kiểm tra thì có đến hơn 70% trường hợp khiếu kiện về bồi
thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. Bắt nguồn từ một số nguyên nhân sau:
Thứ nhất, chính sách quy định về điều kiện để được đền bù hoặc không được
đền bù thiệt hại về đất của chúng ta tuy đã cụ thể, chi tiết và phù hợp với thực trạng
quản lý, sử dụng đất đai, song còn chưa rõ ràng và chưa gắn kết với trường hợp không
đủ điều kiện được đền bù thiệt hại dẫn đến cách hiểu, cách làm khác nhau sinh ra
khiếu kiện ảnh hưởng đến thời gian thực hiện dự án.
Thứ hai, chính sách đền bù về đất chưa gắn với chính sách thu tiền sử dụng
đất, nhất là thu tiền sử dụng đất khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hợp pháp
hoá) cho người sử dụng đất ở trước luật đất đai năm 1993. Nhiều trường hợp đủ điều
kiện để được đền bù thiệt hại về đất, nhưng theo quy định về thu tiền sử dụng đất thì
người có đất muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải nộp 20% hoặc
40% tiền sử dụng đất. Do đó, khi thực hiện đền bù mỗi địa phương có cách xử lý khác
nhau, gây nhiều tranh cãi. Có địa phương thực hiện đền bù 100% như Đồng Nai…
nhưng có địa phương thực hiện đền bù chỉ bằng 80% hoặc 60% tuỳ theo thời điểm sử
dụng đất như quy định của thành phố Hải Phòng, Đà Nẵng hoặc khấu trừ phần nghĩa
vụ tài chính cịn thiếu vào tiền đền bù như ở thành phố Hồ Chí Minh.
Thứ ba, chưa có quy định chi tiết về vấn đề tái định cư như: tiêu chuẩn của
khu tái định cư, phân định trách nhiệm của chủ dự án, của chính quyền các cấp trong
việc tạo lập và bố trí tái định cư, quyền và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải di
chuyển chỗ ở, các biện pháp khôi phục đời sống và sản xuất tại các khu tái định cư…
Thứ tư, chưa quy định cụ thể về việc cưỡng chế thi hành quyết định thu hồi
đất, quyết định đền bù đối với các trường hợp cố tình khơng thực hiện đã dẫn đến một
số đối tượng lợi dụng kẻ hở trong chính sách của nhà nước cố tình chây ì khơng chịu
cho Hội đồng đền bù tiến hành đo đạc, kiểm kê, không chịu nhận tiền đền bù, không
chịu di chuyển. Lôi kéo người khác không thực hiện quyết định của nhà nước, làm cho
tình hình vốn đã phức tạp càng trở nên phức tạp hơn.
Thứ năm, các chủ dự án chưa tính đúng, tính đủ chi phí đền bù, giải phóng
mặt bằng vào tổng mức đầu tư của dự án, nên việc bố trí nguồn vốn để chi trả tiền đền
bù cho người bị thu hồi đất không đầy đủ và kịp thời, nhiều dự án thiếu vốn, nên
phương án đền bù đã được phê duyệt nhưng không đảm bảo tiền chi trả đền bù để giải
phóng mặt bằng, có dự án đã giải phóng mặt bằng xong nhưng khơng có vốn để thi
công để dân tái lấn chiếm dẫn đến kéo dài thời gian đền bù, giải phóng mặt bằng.
Thứ sáu, nhiều địa phương đền bù theo giá đất do Uỷ ban Nhân dân tỉnh ban
hành, nhiều nơi quy định giá đền bù quá thấp, chưa sát giá thị trường trong điều kiện
bình thường, trong nhiều trường hợp thấp hơn so với giá đất cùng loại chuyển nhượng
thực tế, đặc biệt là đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị và liền kề với khu dân
cư. Với số tiền đền bù đó, người dân khơng đủ để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng
một thửa đất tương đương cả về diện tích và giá đất với mảnh đất bị thu hồi, đặc biệt,
có những trường hợp thu hồi đất tiếng là để sử dụng vào mục đích phát triển kinh tế
Trang 11
