Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện thanh trì thành phố hà nội giai đoạn 2010 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM




TRẦN THỊ THU PHƯƠNG



ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 – 2013



LUẬN VĂN THẠC SĨ




HÀ NỘI - 2014

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO

BỘ NÔNG NGHIỆP VÀ PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

TRẦN THỊ THU PHƯƠNG



ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN CỦA NGƯỜI
SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH TRÌ,
THÀNH PHỐ HÀ NỘI GIAI ĐOẠN 2010 – 2013



CHUYÊN NGÀNH : QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ : 60.85.01.03



NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. HOÀNG XUÂN PHƯƠNG


HÀ NỘI - 2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ĐOAN


Tôi xin cam đoan rằng số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa hề được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn

gốc./.


Hà Nội, ngày 11 tháng 09 năm 2014
Tác giả



Trần Thị Thu Phương



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN



Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý đất đai,
Ban đào tạo sau đại học - Học viện Nông nghiệp Việt Nam đã tạo mọi điều kiện
thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và
nghiên cứu luận văn này.
Đặc biệt tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Hoàng Xuân Phương, là
người trực tiếp hướng dẫn khoa học, đã tận tình giúp đỡ và hướng dẫn tôi hoàn
thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Thanh Trì, phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện Thanh Trì, Ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính
của các xã, thị trấn thuộc huyện Thanh Trì đã tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung
cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, tư liệu, bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận

văn này.
Cuối cùng tôi trân trọng cảm ơn các bạn học viện cùng lớp, những người
thân trong gia đình và bạn bè đã giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập,
nghiên cứu hoàn thành luận văn này.

Hà Nội, ngày 11 tháng 09 năm 2014
Tác giả



Trần Thị Thu Phương




Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC


LỜI CAM ĐOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT vii
MỞ ĐẦU 1
1. Tính cấp thiết của đề tài 1
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 2
2.1. Mục tiêu nghiên cứu 2

2.2. Yêu cầu 2
Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 4
1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất 4
1.1.1. Quyền sở hữu 4
1.1.2. Quyền sử dụng đất 7
1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 11
1.2.1. Tình hình thực hiện quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước 11
1.2.2. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 22
1.3. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất 29
1.3.1. Luật 29
1.3.2. Các văn bản dưới Luật 30
1.3.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội 33
Chương 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 34
2.1. Đối tượng nghiên cứu 34
2.2. Phạm vi nghiên cứu 34
2.2.1. Phạm vi không gian 34
2.2.2. Phạm vi thời gian 34
2.3. Nội dung nghiên cứu 34
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.4. Phương pháp nghiên cứu 35
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu 35
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp theo bảng hỏi (phiếu in sẵn) 36
2.4.3. Phương pháp xử lý số liệu 36
2.4.4. Phương pháp đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất 36
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 38
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thanh Trì 38
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên 38
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 38

3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 40
3.2. Hiện trạng quản lý, sử dụng đất của huyện Thanh Trì 41
3.2.1. Hiện trạng sử dụng đất 41
3.2.2. Tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh Trì 46
3.3. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì giai đoạn
2010 - 2013 50
3.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 50
3.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 51
3.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 57
3.3.4. Tình hình thực hiện quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất 61
3.3.5. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 61
3.3.6. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng đất 64
3.3.7. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất 66
3.3.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất 69
3.3.9. Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 70
3.3.10. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử
dụng đất 72
3.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Thanh Trì 79
3.4.1. Giải pháp về chính sách 79
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.4.2.Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất 81
3.4.3.Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 83
1. Kết luận 83
2. Kiến nghị 85
TÀI LIỆU THAM KHẢO 86
PHỤ LỤC 88

Hc vin Nụng nghip Vit Nam Lun vn Thc s Khoa hc Nụng nghip
Page vi

DANH MC BNG

STT Tờn bng Trang

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2013 của huyn Thanh Trỡ 42

Bng 3.2. Hin trng s dng t nm 2013 cỏc xó, th trn iu tra 44

Bng 3.3. Tng hp tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn nhng QSD ti 3 xó, th trn
iu tra giai on 2010 2013 52

Bng 3.4. Tỡnh hỡnh thc hin quyn chuyn nhng QSD theo cỏc xó, th trn 56

Bng 3.5. Tỡnh hỡnh thc hin quyn cho thuờ QSD theo cỏc xó, th trn 59

Bảng 3.6. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo cỏc x/, thị trấn 62

Bảng 3.7. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo cỏc x/, thị trấn 65

Bảng 3.8. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo l/nh QSDĐ theo các x/, thị trấn 68

Bảng 3.9. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân 71

Bng 3.10. í kin ỏnh giỏ ca ngi dõn v giỏ t (giỏ QSD) 72

Bng 3.11. ỏnh giỏ v th tc v cỏc vn bn hng dn thc hin cỏc QSD 73

Bng 3.12. Kh nng vay vn v tỡm kim thụng tin 75

Bng 3.13. í kin ca ngi dõn khi thc hin cỏc QSD 75



Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Ký hiệu Chú giải
DT Diện tích
GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
QĐ Quyết định
QSDĐ Quyền sử dụng đất
UBND Ủy ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
VPĐKĐ&N Văn phòng đăng ký đất và nhà

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ĐẦU

1. Tính
cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên quý giá, là tài sản lớn và quan trọng nhất
của mỗi quốc gia. Ở Việt Nam hiện nay, công cuộc công nghiệp hóa - hiện đại

hóa đất nước đã và đang đặt ra yêu cầu đối với công tác quản lý Nhà nước về đất
đai, đặc biệt là việc đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Trong nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các mối quan hệ phát
sinh trong lĩnh vực đất đai ngày càng phức tạp và đa dạng, đòi hỏi phải có sự giải
quyết kịp thời nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
Luật Đất đai năm 2003 đã quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất để phù hợp với nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy
nhiên, đến nay tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở các địa phương vẫn
còn tồn tại nhiều bất cập cần được giải quyết như: Các quy định pháp luật của cơ
quan quản lý Nhà nước có nhiều ảnh hưởng đến việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất; Người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng
không làm thủ tục theo quy đinh vì những lý do khác nhau.; Công tác bồi thường
đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh,
lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do
Nhà nước ban hành hàng năm còn có nhiều bất cập, gây bức xúc cho người dân
Đồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp luật đất đai của các đối tượng sử dụng đất
còn hạn chế, việc thực hiện các quyền được pháp luật quy định đối với hộ gia
đình, cá nhân còn chưa phát huy tối đa, dẫn đến những vi phạm pháp luật trong
việc sử dụng đất gây nhiều hậu quả xấu về mặt kinh tế - xã hội, đặc biệt là khiếu
nại, tố cáo, tranh chấp đất đai, trốn thuế và lạm dụng quyền sử dụng đất.
Huyện Thanh Trì là huyện ngoại thành, nằm ven phía Nam và Đông Nam
thành phố Hà Nội.Với tổng diện tích tự nhiên của huyện là 6.292,71ha, bao gồm
16 đơn vị hành chính: thị trấn Văn Điển và 15 xã: Thanh Liệt, Đông Mỹ, Yên
Mỹ, Duyên Hà, Tam Hiệp, Tứ Hiệp, Ngũ Hiệp, Ngọc Hồi, Vĩnh Quỳnh, Tả
Thanh Oai, Đại Áng, Vạn Phúc, Liên Ninh, Hữu Hòa, Tân Triều, huyện Thanh
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

Trì có vị trí thuận lợi cho việc phát triển và giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội.
Trong những năm gần đây, huyện Thanh Trì có tốc độ đô thị hóa rất nhanh. Do

việc đô thị hóa dẫn giá đất đất trên thị trường tăng cao và diễn biến phức tạp, vì
vậy việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn diễn ra khó lường và tồn
tại tại nhiều bất cập. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất phục vụ cho yêu cầu phát
triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền của người sử dụng
đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Hàng năm, trung bình trên địa bàn huyện
Thanh Trì người sử dụng đất đã thực hiện đăng ký biến động đất đai: 472 trường
hợp chuyển nhượng, 152 trường hợp thừa kế, 369 trường hợp thế chấp, 298
trường hợp tặng cho QSD đất Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn một số bộ phận
không nhỏ chưa thực hiện đăng ký biến động đất đai nên chưa phản ánh đúng
thực trạng sử dụng đất hiện nay. Để có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về
quyền của người sử dụng đất, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền
của người sử dụng đất hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp để
giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải đáp đầy đủ và chính xác ba câu hỏi
này nhằm đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai đoạn tiếp theo. Xuất phát từ
những lý do trên, việc thực hiện đề tài: “Đánh giá việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội giai đoạn
2010 - 2013” là cần thiết và mang tính hiệu quả cao.
2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài
2.1. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
- Đề xuất một số chính sách, giải pháp nhằm khuyến khích người sử dụng
đất trên địa bàn huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội thực hiện đầy đủ, hợp pháp
các quyền theo quy định của pháp luật.
2.2. Yêu cầu
- Nắm vững các chủ trương, chính sách pháp luật về đất đai liên quan tới
các quyền sử dụng đất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

- Đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất; các giải pháp
đề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các
quyền sử dụng đất ở huyện Thanh Trì, thành phố Hà Nội.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

Chương 1. TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý luận về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
1.1.1. Quyền sở hữu

Theo Điều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm quyền
chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy
định của pháp luật…” (Bộ Luật dân sự, 2005) . Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản
xuất, thành quả lao động thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ giữa
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất. Đối
tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân, pháp nhân,
các chủ thể khác (hộ gia đình, cộng đồng, ).
Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng:
- Quyền chiếm hữu là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài sản thuộc sở
hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy định của pháp luật thì người không
phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền chiếm hữu tài sản (nhà vắng chủ) (Nguyễn
Đình Bồng, 2006).
- Quyền sử dụng là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài sản theo ý chí của
mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là chủ sở hữu cũng có quyền
sử dụng tài sản trong trường hợp được chủ sở hữu giao quyền sử dụng, điều này
thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình,cá nhân
(Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Quyền định đoạt là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở hữu tài

sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu đó. Chủ sở hữu thực hiện
quyền định đoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ Định đoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu tài
sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như bán, đổi,
tặng cho, để thừa kế;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

+ Định đoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không còn
trong thực tế. Ví dụ: tiêu dùng hết, tiêu huỷ, từ bỏ quyền sở hữu (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể, sở
hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính trị – xã
hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội – nghề nghiệp, tổ chức xã hội, tổ chức xã
hội – nghề nghiệp (Bộ Luật dân sự, 2005).
Sở hữu đất đai có thể được biểu hiện ở nhiều hình thức khác nhau, nhưng
suy cho cùng trong mọi xã hội, mọi hình thái kinh tế - xã hội có nhà nước, sở
hữu đất đai cũng chỉ tồn tại ở hai chế độ sở hữu cơ bản là sở hữu tư và sở hữu
công. Cũng có thể trong một chế độ xã hội, một quốc gia chỉ tồn tại một chế độ
sở hữu hoặc là chế độ sở hữu công cộng hoặc là chế độ sở hữu tư nhân về đất đai,
cũng có thể là sự đan xen của cả hai chế độ sở hữu đó, trong đó có những hình
thức phổ biến của một chế độ sở hữu nhất định (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
Ở Việt Nam, chế độ sở hữu về đất đai cũng được hình thành và phát triển
theo những tiến trình lịch sử nhất định, mang dấu ấn và chịu sự chi phối của
những hình thái kinh tế - xã hội nhất định trong lịch sử.
Nghiên cứu quá trình hình thành chế độ và các hình thức sở hữu đất đai ở
Việt Nam cho thấy, chế độ sở hữu công về đất đai ở Việt Nam đất đã được xác
lập từ thời phong kiến ở các hình thức và mức độ khác nhau. Tuy nhiên, quyền
sở hữu toàn dân về đất đai chỉ được hình thành theo Hiến pháp 1959 và được
khẳng định ở Hiến pháp 1980 và sau đó được tiếp tục khẳng định và củng cố

trong Hiến pháp 1992 (Đinh Dũng Sỹ, 2003). Điều 17 Hiến pháp 1992 khẳng
định: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nước, tài nguyên trong lòng đất, nguồn
lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời mà pháp luật quy định là của Nhà
nước, đều thuộc sở hữu toàn dân”, Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy
hoạch và pháp luật (Điều 18, Hiến pháp 1992). Luật Đất đai 1993 (Luật Đất đai
sửa đổi 1998, 2001) cũng đã thể chế hóa chính sách đất đai của Đảng và cụ thể
hoá các quy định về đất đai của Hiến pháp. Luật Đất đai (1993, 1998, 2001) quy
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

định các nguyên tắc quản lý và sử dụng đất đai: đất đai thuộc sở hữu toàn dân,
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch, pháp luật, sử dụng đất đai
hợp lý hiệu quả và tiết kiệm, bảo vệ cải tạo bồi dưỡng đất, bảo vệ môi trường để
phát triển bền vững.
Luật Đất đai 2003 đã quy định cụ thể hơn về chế độ “Sở hữu đất đai”
(Điều 5), “Quản lý Nhà nước về đất đai” (Điều 6), “Nhà nước thực hiện quyền
đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý Nhà nước về đất
đai” (Điều 7). Với tư cách là đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước
thực hiện việc thống nhất quản lý về đất đai trong phạm vi cả nước nhằm bảo
đảm cho đất đai được sử dụng theo đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đảm
bảo lợi ích của Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện đầy
đủ các quyền của chủ sở hữu, đó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
định đoạt.
Về quyền chiếm hữu về đất đai: Nhà nước các cấp chiếm hữu đất đai
thuộc phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt đối và không điều kiện, không giới hạn.
Nhà nước cho phép người sử dụng được quyền chiếm hữu trên những khu đất,
thửa đất cụ thể với thời gian cụ thể, có thể là lâu dài nhưng không phải là vĩnh
viễn, sự chiếm hữu này chỉ là để sử dụng rất đúng mục đích, dưới các hình thức
giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền và cho thuê đất; trong những trường
hợp cụ thể này, QSDĐ của Nhà nước được trao cho người sử dụng (tổ chức, hộ

gia đình, cá nhân) trên những thửa đất cụ thể. QSD đất của Nhà nước và QSDĐ
cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa khác nhau về cấp độ nhưng đều thống
nhất trên từng thửa đất về mục đích sử dụng và mức độ hưởng lợi. Về nguyên
tắc, Nhà nước điều tiết các nguồn thu từ đất theo quy định của pháp luật để phục
vụ cho việc ổn định và phát triển kinh tế, xã hội, đảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích
cộng đồng, đồng thời đảm bảo cho người trực tiếp sử dụng đất được hưởng lợi
ích từ đất do chính mình đầu tư mang lại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng đất: Trong nền kinh tế còn nhiều thành phần, Nhà nước
không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn bộ đất đai mà phải phân bổ, bố trí cho
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

toàn xã hội - trong đó có cả tổ chức của Nhà nước - sử dụng đất vào các mục
đích. Như vậy, QSD đất được giao cho người sử dụng (tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân) trên những thửa đất cụ thể; quyền sử dụng đất của Nhà nước trong trường
hợp này được thể hiện trong quy hoạch sử dụng đất, trong việc hưởng hoa lợi, lợi
tức từ đất do đầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền định đoạt đất đai: Quyền định đoạt của Nhà nước là cơ bản và
tuyệt đối, gắn liền với quyền quản lý về đất đai với các quyền năng: giao đất, cho
thuê đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ). Việc
định đoạt số phận pháp lý của từng thửa đất cụ thể liên quan đến QSDĐ, thể hiện
qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn
QSDĐ; những quyền này là hạn chế theo từng mục đích sử dụng, phương thức
nhận đất và đối tượng nhận đất theo quy định cụ thể của pháp luật (Nguyễn Đình
Bồng, 2006).
1.1.2. Quyền sử dụng đất
Nhà nước là người đại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về đất đai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt về đất đai
theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy định của pháp luật. Tuy nhiên,
với các quyền năng đó, cũng không được hiểu rằng Nhà nước có quyền sở hữu về

đất đai mà chỉ là đại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở hữu đó trên thực tế.
Vậy chủ sở hữu của đất đai là toàn dân, Nhà nước là người đại diện, còn mỗi
người dân thực hiện quyền của mình như thế nào? Như trên đã nói, quyền sở hữu
toàn dân về đất đai là quyền tối cao, thiêng liêng và không thể chia cắt, chủ sở
hữu chỉ có thể là một, đó là toàn dân, nhưng mỗi người người sử dụng đất không
phải là một chủ sở hữu của khối tài sản chung đó, không phải là các đồng chủ sở
hữu đối với đất đai. Nhưng người sử dụng đất (các tổ chức và cá nhân, hộ gia
đình) có QSDĐ. Thông qua Nhà nước - cơ quan đại diện thực hiện quyền sở hữu,
người dân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất sử dụng. Điều này đã được Hiến
pháp cũng như Luật Đất đai hiện hành ghi nhận. Và vì vậy, trong Luật Đất đai
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

năm 1993 đã xuất hiện khái niệm “quyền sử dụng đất” và “người sử dụng đất”,
hay nói cách khác là QSDĐ của người sử dụng (Luật đất đai, 1993).
Theo Điều 1 Luật Đất đai 1993 : “ Nhà nước giao đất cho các tổ chức
kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội
(gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài. Nhà nước
còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được nhà nước giao đất, cho thuê đất trong Luật này gọi chung là người sử dụng
đất” (Bộ Luật Dân sự, 2005).
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của cac
nhà luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và
không thể phân chia thì là thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình?
Để người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu
cầu của sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính
toàn dân, không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà
nước? Khái niệm “quyền sử dụng đất” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng
tạo pháp luật, giải quyết được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích
của quốc gia, Nhà nước và mỗi người dân (Đinh Dũng Sỹ, 2003).

Nội dung QSDĐ của người sử dụng đất bao gồm các quyền năng luật
định: quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền được cấp GCNQSDĐ, quyền được
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở quyền
khai thác lợi ích của đất và được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên
đất được giao) và một số quyền năng đặc biệt khác tùy thuộc vào từng loại chủ
thể và từng loại đất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác
nhau tùy thuộc vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước
giao đất hay cho thuê đất ? (Đinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao bao
gồm: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng
cho QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106 Luật Đất đai 2003). Đây không phải
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

là quyền sở hữu nhưng là một quyền năng khá rộng và so với quyền sở hữu thì
không khác nhau là mấy nếu xét trên phương diện thực tế sử dụng đất. Mặt khác
Nhà nước giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu
dài, Nhà nước chỉ thu hồi đất vì những lý do đặc biệt, đáp ứng lợi ích quốc gia và
công cộng, hết thời hạn giao đất không có nghĩa là Nhà nước thu hồi đất mà Nhà
nước sẽ tiếp tục giao đất cho người sử dụng. Trường hợp Nhà nước thu hồi đất
thì Nhà nước sẽ giao đất khác cho người sử dụng hoặc sẽ “đền bù” (Luật Đất đai
1993), “bồi thường” (Luật Đất đai 2003). Như vậy, trên thực tế người được giao
quyền sử dụng các loại đất này thực hiện các quyền chiếm hữu và sử dụng tương
đối toàn diện, còn quyền định đoạt tuy có hạn chế trong một số quyền năng cụ
thể, song đó chỉ là trên phương diện lý thuyết xét trên góc độ pháp lý, còn trên
thực tế các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ
cũng rất gần với khái niệm quyền định đoạt. Sau đây là nội dung cụ thể của từng
quyền:
- Chuyển đổi QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong các trường hợp: nông

dân cùng một địa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) đổi đất (nông nghiệp, lâm
nghiệp, làm muối, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho nhau để tổ chức lại
sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang đồng ruộng, tiện canh tiện cư, giải toả xâm phụ
canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối đất đai công bằng theo kiểu “có
tốt, có xấu, có gần, có xa”; những người có đất ở trong cùng một địa phương (cùng
1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện vọng thay đổi chỗ ở. Việc chuyển đổi
QSDĐ là không có mục đích thương mại (Nguyễn Đình Bồng, 2006).
- Chuyển nhượng QSDĐ: là hành vi chuyển QSDĐ, trong trường hợp
người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử đụng đất mà pháp luật cho phép,
Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển QSDĐ một
khoản tiền theo thỏa thuận. Đặc thù của việc chuyển nhượng QSDĐ là ở chỗ: đất
đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền chỉ thực hiện trong giới hạn
của thời gian giao đất; Nhà nước có quyền điều tiết phần địa tô chênh lệch thông
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

qua việc thu thuế chuyển QSDĐ, thuế sử dụng đất và tiền sử dụng đất; Nhà nước
có thể quy định một số trường hợp không được chuyển QSDĐ; mọi cuộc chuyển
nhượng QSDĐ đều phải đăng ký biến động về đất đai, nếu không, sẽ bị xem là
hành vi phạm pháp (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Cho, tặng, thừa kế QSDĐ là hành vi chuyển QSDĐ trong tình huống đặc
biệt, người nhận QSDĐ không phải trả tiền nhưng có thể phải nộp thuế. Do nhu
cầu của việc chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao động xã hội, việc
chuyển QSDĐ không chỉ dừng lại trong quan hệ dân sự mà có thể phát triển
thành các quan hệ thương mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDĐ chiếm một
tỉ trọng rất có ý nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất động sản (Đào
Trung Chính, 2005).
- Thế chấp QSDĐ: là một hình thức chuyển QSDĐ (không đầy đủ) trong
quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy đất đai làm vật thế chấp để thi

hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; đất đai dùng làm vật thế chấp không
được chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và dùng nó đảm bảo
có một giá trị nhất định; khi người thế chấp đến kỳ không thể trả nợ được, người
nhận thế chấp có quyền đem đất đai phát mại và ưu tiên thanh toán để thu hồi
vốn. Thế chấp đất đai là cơ sở của thế chấp tài sản trong thị trường bất động sản,
trong thế chấp bất động sản thì phần lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDĐ. Trong
trường hợp người vay tiền không có QSDĐ để thế chấp thì có thể dùng phương
thức bảo lãnh để huy động vốn, đó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết
dùng QSDĐ của họ để chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Đinh
Dũng Sỹ, 2003).
- Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: là hành vi mà người có QSDĐ có thể dùng
đất đai làm cổ phần để tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí nghiệp.
Phương thức góp vốn bằng QSDĐ là cách phát huy tiềm năng đất đai trong việc
điều chỉnh cơ cấu kinh tế địa phương trong các trường hợp phải chuyển hàng loạt
đất nông nghiệp thành đất phi nông nghiệp, phát triển xí nghiệp, dịch vụ, thương
mại, mà vẫn đảm bảo được việc làm và thu nhập cho nông dân - là một trong
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

những lựa chọn phù hợp với con đường hiện đại hóa và công nghiệp hoá nông
nghiệp và nông thôn (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
- Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất : Khi nhà nước thu hồi
đất đã giao cho người sử dụng đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an
ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì người bị thu hồi
đất được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng hoặc bằng
giá trị quyền sử dụng đất (Luật Đất đai 2003).
1.2. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
1.2.1. Tình hình thực hiện quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu tư
nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có

một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản
xuất khác.
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường. Hoạt
động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị trường
cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau.
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất
đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng
ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được
luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của
Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong
vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ
tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao
của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người
mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển nhượng của bên bán (ví dụ
cấm bán).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát từ
hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một hợp
đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác nhận của
cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở Thụy Điển,

hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc đăng ký sẽ tăng
thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ sở hữu mới quyền
được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó và quan trọng hơn,
quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
- Vấn đề thế chấp: Quyền sở hữu được đăng ký sau khi hợp đồng được ký
kết nhưng thế chấp lại được thực hiện theo một cách khác. Theo quy định của
pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở
hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay một khoản tiền nhất định. Nếu đơn
được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một
văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực thế được thực hiện sau khi
đăng ký. Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp dường như chỉ có ở Thụy Điển.
(2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp được gửi cho bên cho vay. Khi thực
hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu
cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự sử dụng bất động sản để vay
vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu cầu đặt ra khi thế chấp là:
bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay cần đặt ra các điều kiện
cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện thế chấp và bên cho vay
sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu này thì thế chấp sẽ
không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp luật nhưng trên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín dụng thực hiện.
Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ lượng tiền
vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án để xin
đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế chấp
đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân hàng
và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết định
phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được

thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi
vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật (Enforcement Service). Nếu yêu cầu không được chấp thuận,
tài sản sẽ được bán đấu giá và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền để
cho thế chấp. Thủ tục này được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử
lý trong vòng 6 tháng kể từ khi có đơn xin bán đấu giá.
- Về vấn đề bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được
tính dựa trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại
khác. Chủ đất được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình (nếu trong
trường hợp tài sản đó phải nộp thuế thì chủ đất phải nộp thuế). Chủ đất có thể
bán tài sản và được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua
nhưng phải nộp thuế cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của
mình, tuy nhiên chủ đất cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho
các mục đích chung của xã hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và
chủ đất được quyền đòi bồi thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn
Thị Thu Hằng, 2000).
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc sở
hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư nhân). Đất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư nhân là đất do
Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng khoán thời gian
sau 1/1/1875).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà nước
và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa

nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không và độ sâu
được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể của pháp
luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: bạc, vàng, đồng, chì, kẽm, sắt,
ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát, đều thuộc sở hữu Nhà nước (Sắc lệnh về đất
đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải ký hợp đồng thuê
đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất.
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự trói
buộc hoặc ngăn trở nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo
quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển
nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền (Cục quản lý
đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Thị Minh Hà, 2000), (Nguyễn Thanh Trà và
Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.1.3. Cộng hòa Liên Bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam
kết với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khuôn khổ pháp
lý bảo đảm cho quá trình chuyển đổi.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 15

Tại Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy định trong Liên bang.
Theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán theo nguyên tắc của
thị trường.
Hiến pháp Cộng hoà Liên bang Đức (Điều XIV) quy định quyền sở hữu
đất và quyền thừa kế xây dựng được Nhà nước bảo đảm, tuy nhiên, chủ sở hữu

có nghĩa vụ sử dụng không đi ngược với lợi ích của toàn xã hội. Khái niệm về sở
hữu đất và nhà ở Đức là thống nhất với ngoại lệ là: thứ nhất, quyền thừa kế xây
dựng - với quyền này người được hưởng quyền thừa kế xây dựng có thể xây
dựng và sử dụng công trình trên mảnh đất của chủ khác - bên giao quyền thừa kế
xây dựng - theo hợp đồng được phép ký cho một thời hạn tối đa là 99 năm.
Người mua quyền có nghĩa vụ phải trả hàng năm cho chủ đất khoản tiền bằng 6 -
7% giá trị của mảnh đất. Quyền thừa kế xây dựng được thế chấp và hết hạn hợp
đồng thì chủ đất mua lại nhà; hai là, sở hữu từng phần - áp dụng trong trường hợp
một người mua căn hộ trong một toà nhà thì được quyền sở hữu căn hộ và một
phần đất trong khuôn viên toà nhà. Phần đất này được quy định theo tỷ lệ phần
trăm của toàn bộ diện tích đất, mặc dù không chỉ rõ ở vị trí cụ thể nào. Tỷ lệ này
phụ thuộc vào diện tích và vị trí không gian của căn hộ trong toà nhà (Lê Xuân
Bá và cs., 2003).
1.2.1.4.Cộng hòa Séc
Tại Cộng hoà Séc, quyền có nhà ở được quy định trong Hiến pháp của
nước cộng hoà này. Sau năm 1989, nghĩa là kể từ khi nước này tuyên bố từ bỏ
mô hình xã hội chủ nghĩa và chuyển sang xây dựng và phát triển nền kinh tế thị
trường thì vấn đề chuyển đổi sở hữu, trong đó có vấn đề đất đai và bất động sản
cũng đồng thời được tiến hành với hai nội dung cơ bản là hoàn lại bất động sản
cho chủ cũ, các tài sản thuộc công sản trước đây được tư nhân hoá để hình thành
một cơ cấu sở hữu phù hợp với cơ chế thị trường.
Tuy nhiên, cho đến nay, thị trường bất động sản ở Séc vẫn chưa hoàn
thiện. Mặt bằng giá cả vẫn còn thấp so với thị trường của các nước EU. Khác với
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 16

ở Đức, luật pháp của Séc không quy định quyền thừa kế xây dựng và quyền ưu
tiên được mua trước khi mảnh đất được bán.
Hơn nữa, sở hữu nhà và đất do di sản của thời kỳ kế hoạch hoá tập trung
tách rời, mặc dù Séc đang thực hiện các bước cần thiết để thống nhất làm một.

Người nước ngoài chưa được bình đẳng trên thị trường bất động sản ở Séc, nghĩa
là họ chưa được quyền mua bán với trường hợp ngoại lệ là có đầu tư 100% trên
đất Séc. Lý do cơ bản là thu nhập của công dân Séc hiện còn quá thấp so với mặt
bằng chung của EU, chính vì hạn chế này mà lao động của Séc hiện nay không
được tự do kiếm việc làm tại các nước EU. Khác với Đức khi có sẵn khung khổ
pháp lý thị trường và sức mạnh tài chính của Tây Đức, ở Séc, quá trình này còn
nhiều khó khăn và để có một thị trường bất động sản như ở các nước phát triển,
Séc cần một thời gian nữa (Lê Xuân Bá và cs., 2003).
1.2.2.5. Thái Lan
Tại Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận
về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác nhau. Mỗi
loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền về đất đai đối
với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở
hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của
chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế
chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử dụng, toà án có quyền
huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại
giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu
được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không được chuyển
nhượng.