Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện yên dũng tỉnh bắc giang

i
BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM






ðỖ THỊ LAN PHƯƠNG






ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN YÊN DŨNG - TỈNH BẮC GIANG





LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội - tháng 11/2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO BỘ NÔNG NGHIỆP & PTNT
HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM





ðỖ THỊ LAN PHƯƠNG





ðÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ðẤT TRÊN ðỊA BÀN
HUYỆN YÊN DŨNG - TỈNH BẮC GIANG





CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ðẤT ðAI
MÃ SỐ: 60.85.01.03

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS. HỒ THỊ LAM TRÀ




Hà Nội - tháng 11/2014
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page i

LỜI CAM ðOAN


Tôi xin cam ñoan ñây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng ñược sử dụng ñể
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn này ñã
ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñược chỉ rõ nguồn
gốc.

Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2014
Tác giả luận văn




ðỗ Thị Lan Phương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ii

LỜI CẢM ƠN

Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Quản lý ñất
ñai, Học viện Nông nghiệp Việt Nam ñã tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và
nhiệt tình giảng dạy, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên
cứu luận văn này.
ðặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới PGS.TS. Hồ Thị Lam
Trà, là người trực tiếp hướng dẫn khoa học, ñã tận tình giúp ñỡ và hướng
dẫn tôi hoàn thành luận văn này.
Tôi xin trân trọng cảm ơn Ủy ban nhân dân huyện Yên Dũng, Phòng
Tài nguyên và Môi trường - Văn phòng ðăng ký Quyền sử dụng ñất huyện
Yên Dũng, Chi cục Thuế huyện Yên Dũng, Phòng Thống kê huyện Yên
Dũng, Ủy ban nhân dân và cán bộ ñịa chính của 3 xã, thị trấn ñiều tra ñã
tạo mọi ñiều kiện thuận lợi và cung cấp ñầy ñủ các thông tin, số liệu, tư
liệu bản ñồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này.

Cuối cùng, tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp,
những người thân trong gia ñình và bạn bè ñã giúp ñỡ và ñộng viên tôi
trong quá trình học tập, nghiên cứu ñể hoàn thành luận văn này.

Hà nội, ngày…. tháng…. năm 2014
Tác giả luận văn




ðỗ Thị Lan Phương

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ðOAN i
LỜI CẢM ƠN ii
MỤC LỤC iii
DANH MỤC BẢNG vi
DANH MỤC HÌNH viii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ix
MỞ ðẦU 1
1. Tính cấp thiết của ñề tài 1
2. Mục ñích nghiên cứu 2
3. Yêu cầu 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 3
1.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất 3
1.1.1 Quyến sở hữu 3
1.1.2 Quyền sử dụng ñất 5

1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới 8
1.2.1 Singapore 8
1.2.2 Thái Lan 9
1.2.3 Malaixia 11
1.2.4 Trung Quốc 13
1.3 Tổng quan về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất ở
Việt Nam 15
1.3.1 Quá trình hình thành, phát triển các quyền sử dụng ñất ở Việt Nam 15
1.3.2 Hệ thống các văn bản pháp luật liên quan ñến việc thực hiện
các quyền sử dụng ñất 18
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 23
2.1 ðối tượng nghiên cứu 23
2.2 Phạm vi nghiên cứu 23
2.3. Nội dung nghiên cứu 23
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page iv

2.3.1 ðiều tra ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 23
2.3.2 Hiện trạng quản lý, sử dụng ñất 23
2.3.3 Tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia ñình, cá
nhân trên ñịa bàn huyện Yên Dũng giai ñoạn 2009 - 2013 23
2.3.4 ðánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng ñất của hộ gia
ñình, cá nhân trên ñịa bàn huyện Yên Dũng giai ñoạn 2009 - 2013 23
2.3.5 ðánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất của huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang 24
2.3.6 ðề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử
dụng ñất ở huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang 24
2.4 Phương pháp nghiên cứu 24
2.4.1 Phương pháp lựa chọn ñịa ñiểm nghiên cứu 24
2.4.2 Phương pháp ñiều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp 24

2.4.3 Phương pháp ñiều tra số liệu sơ cấp 25
2.4.4 Phương pháp lựa chọn 12 tiêu chí ñánh giá 25
2.4.5 Phương pháp thống kê, tổng hợp, xử lý số liệu 26
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27
3.1 ðặc ñiểm tự nhiên, kinh tế - xã hội của ñịa bàn nghiên cứu 27
3.1.1 ðiều kiện tự nhiên 27
3.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 29
3.1.3 ðánh giá chung về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội 33
3.2 Tình hình quản lý và sử dụng ñất ñai 34
3.2.1 Tình hình quản lý ñất ñai 34
3.2.2 Biến ñộng ñất ñai 38
3.2.3 Hiện trạng sử dụng ñất ñai 39
3.3 Thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng ñất trên
ñịa bàn huyện Yên Dũng giai ñoạn 2009 - 2013 41
3.4 ðánh giá thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng
ñất trên ñịa bàn huyện Yên Dũng tại các ñịa ñiểm nghiên cứu
giai ñoạn 2009 - 2013 43
3.4.1 Khái quát chung về 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 43
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page v

3.4.2 ðánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi quyền sử dụng
dất nông nghiệp 44
3.4.3 ðánh giá tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất 47
3.4.4 ðánh giá tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ñất 52
3.4.5 ðánh giá tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất 54
3.4.6 ðánh giá tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử
dụng ñất 58
3.4.7 ðánh giá tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị
quyền sử dụng ñất 61

3.5. ðánh giá của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng
ñất của huyện Yên Dũng 64
3.5.1 Ý kiến của người dân về việc thực hiện các quyền sử dụng ñất 64
3.5.2 Những ưu ñiểm và tồn tại trong việc thực hiện quyền sử dụng
ñất tại huyện Yên Dũng 67
3.6 ðề xuất giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng ñất
tại huyện Yên Dũng 72
3.6.1 Giải pháp khắc phục những tồn tại trong việc thực hiện quyền
sử dụng ñất tại huyện 72
3.6.2. Các giải pháp nâng cao việc thực hiện quyền sử dụng ñất tại
huyện Yên Dũng 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 76
1. Kết luận 76
2. Kiến nghị 77
TÀI LIỆU THAM KHẢO 78

Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vi

DANH MỤC BẢNG

STT

Tên Bảng Trang



Bảng 3.1: Biến ñộng ñất ñai huyện Yên Dũng giai ñoạn 2009 - 2013 38
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng ñất huyện Yên Dũng năm 2013 41
Bảng 3.3: Tình hình thực hiện quyền sử dụng ñất của các hộ gia ñình,

cá nhân trên ñịa bàn huyện Yên Dũng giai ñoạn 2009 - 2013 43
Bảng 3.4: Hiện trạng sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu năm 2013 44
Bảng 3.5: Tình hình chuyển ñổi quyền sử dụng ñất nông nghiệp tại
03 ñịa ñiểm nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 45
Bảng 3.6: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển ñổi
quyền sử dụng ñất nông nghiệp tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 46
Bảng 3.7: Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ñất ở tại 03 ñịa ñiểm
nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 47
Bảng 3.8: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất ở tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 48
Bảng 3.9: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền chuyển
nhượng quyền sử dụng ñất nông nghiệp tại 03 ñịa ñiểm nghiên
cứu 51
Bảng 3.10: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền cho thuê
quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 52
Bảng 3.11: Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa
ñiểm nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 54
Bảng 3.12: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền thừa kế
quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 56
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page vii

Bảng 3.13: Tình hình thực hiện quyền tặng, cho quyền sử dụng ñất tại 03
ñịa ñiểm nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 58
Bảng 3.14: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền tặng, cho
quyền sử dụng ñất tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 59
Bảng 3.15: Tình hình thực hiện quyền thế chấp bằng giá trị quyền sử dụng
ñất ở tại 03 ñịa ñiểm nghiên cứu giai ñoạn 2009 - 2013 61
Bảng 3.16: Tổng hợp phiếu ñiều tra tình hình thực hiện quyền thế chấp
bằng giá trị quyền sử dụng ñất theo 03 ñịa ñiểm nghiên cứu 62

Bảng 3.17: Ý kiến của các hộ gia ñình, cá nhân về việc thực hiện các quyền
sử dụng ñất 65
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page viii

DANH MỤC HÌNH

STT

Tên Hình Trang


Hình 3.1. Sơ ñồ hành chính huyện Yên Dũng 28
Hình 3.2: Cơ cấu sử dụng các loại ñất huyện Yên Dũng năm 2013 41
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page ix

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT


GCNQSDð Giấy chứng nhận Quyền sử dụng ñất
QSDð Quyền sử dụng ñất
UBND Ủy ban nhân dân
TNMT Tài Nguyên Môi Trường
SDð Sử dụng ñất
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 1

MỞ ðẦU
1. Tính cấp thiết của ñề tài

ðất ñai là nguồn tài nguyên quý giá và không thể thay thế, nó ñược
hình thành do quá trình lịch sử của tự nhiên và tồn tại ngoài ý muốn chủ
quan của con người. ðất là nơi cư trú, môi trường sống, tham gia vào mọi
quá trình sản xuất, ñáp ứng những nhu cầu thiết yếu của con người ðối
với mỗi quốc gia, ñất ñai là tài sản lớn nhất và quan trọng nhất.
Do ñất ñai có vai trò vô cùng quan trọng như vậy nên việc quản lý và
SDð (sử dụng ñất) nhằm ñem lại công bằng và hiệu quả cao ñã và ñang là
một bài toán khó ñối với các nhà quản lý. ðặc biệt, từ khi Hiến pháp nước
Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam năm 1992 quy ñịnh thêm: Nhà nước
giao ñất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài thì ñồng nghĩa
với việc quyền và nghĩa vụ của người dân ñối với ñất ñai càng ñược nâng
cao. Mặt khác, Nhà nước quy ñịnh ñất ñai có giá, giá của QSDð (quyền sử
dụng ñất) ngày càng cao và diễn biến phức tạp do tầm quan trọng của ñất
ñai và các chính sách hội nhập quốc tế ñã nảy sinh nhiều mâu thuẫn và
tranh chấp liên quan ñến quyền của người SDð. Luật ñất ñai 2003 ñã quy
ñịnh quyền và nghĩa vụ của người SDð ñể phù hợp với nền kinh tế thị
trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa. Tuy nhiên ñến nay, tình hình thực
hiện các QSDð ở các ñịa phương vẫn còn tồn tại nhiều bất cập và vướng
mắc như: Các quy ñịnh về quyền của người SDð còn chưa ñồng nhất hoặc
bị chồng chéo ở một số các văn bản pháp luật; GCNQSDð (Giấy chứng
nhận Quyền sử dụng ñất) là ñiều kiện cần thiết cho hoạt ñộng thị trường
QSDð, nhưng nhiều người dân không muốn nhận trong khi ñó không ít
người ñang phải ñợi chờ nhiều năm ñể ñược cấp GCNQSDð; Công tác bồi
thường ñất ñai khi Nhà nước thu hồi ñất ñể sử dụng vào mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế,
dựa vào bảng giá ñất do Nhà nước ban hành hàng năm còn có nhiều bất
cập, gây bức xúc cho người dân ðồng thời, do ý thức và hiểu biết pháp
luật ñất ñai của các ñối tượng SDð còn hạn chế, việc thực hiện các quyền
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 2

ñược pháp luật quy ñịnh ñối với hộ gia ñình, cá nhân còn chưa phát huy tối
ña, dẫn ñến những vi phạm pháp luật trong việc SDð gây nhiều hậu quả
xấu về mặt kinh tế - xã hội, ñặc biệt là khiếu nại, tố cáo, tranh chấp ñất ñai,
trốn thuế và lạm dụng QSDð…
Yên Dũng là một huyện nằm ở phía ðông Nam của tỉnh Bắc Giang
có vị trí là cửa ngõ nối liền các tỉnh phía ðông Bắc với thành phố Bắc
Giang. Trong những năm gần ñây, huyện Yên Dũng có tốc ñộ phát triển ñô
thị hóa và hiện ñại hóa vô cùng mạnh mẽ. Ngoài ra, các chương trình của
Nhà nước như chương trình dồn ñiền ñổi thửa ñã và ñang ñược áp dụng tại
huyện Yên Dũng dẫn ñến hoạt ñộng thực hiện QSDð của người dân cũng
có xu hướng gia tăng. ðể có cái nhìn chính xác và mang tính thực tế về
quyền của người SDð, cần trả lời ba câu hỏi: thực trạng thực hiện quyền
của người SDð hiện nay như thế nào? Nguyên nhân tại sao? Giải pháp ñể
giải quyết những tồn tại như thế nào? Việc giải ñáp ñầy ñủ và chính xác ba
câu hỏi này nhằm ñưa ra hướng giải quyết thích hợp trong giai ñoạn tiếp
theo. Xuất phát từ những lý do trên, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh
giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng ñất trên ñịa bàn huyện
Yên Dũng - tỉnh Bắc Giang” .
2. Mục ñích nghiên cứu
- ðánh giá tình hình thực hiện các 06 QSDð bao gồm: quyền chuyển
ñổi quyền sử dụng ñất; quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ñất; quyền
cho thuê quyền sử dụng ñất; quyền thừa kế quyền sử dụng ñất; quyền tặng
cho quyền sử dụng ñất; quyền thế chấp bằng quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
- ðề xuất một số giải pháp tăng cường trách nhiệm và hiệu quả trong
quá trình thực thi QSDð trên ñịa bàn nghiên cứu
3. Yêu cầu
- ðánh giá ñúng tình hình thực hiện các QSDð;
- Các giải pháp ñề xuất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn, góp phần thúc

ñẩy việc thực hiện các QSDð ở huyện Yên Dũng, tỉnh Bắc Giang.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 3

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1 Một số khái niệm liên quan ñến quyền sử dụng ñất
1.1.1 Quyến sở hữu
Theo ðiều 164 của Bộ Luật dân sự 2005: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền ñịnh ñoạt tài sản của chủ sở hữu
theo quy ñịnh của pháp luật ”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất,
thành quả lao ñộng thuộc về một chủ thể nào ñó, nó thể hiện quan hệ của
người với người trong quá trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất.
ðối tượng của quyền sở hữu là một tài sản cụ thể, chủ sở hữu là cá nhân,
pháp nhân, các chủ thể khác (hộ gia ñình, cộng ñồng ).
Quyền sở hữu là quyền ñược ghi nhận và bảo vệ của pháp luật ñối
với một chủ thể. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền năng sau:
- Quyền chiếm hữu: Là quyền của chủ sở hữu nắm giữ, quản lý tài
sản thuộc sở hữu của mình. Trong một số trường hợp theo quy ñịnh của
pháp luật thì người không phải là chủ sở hữu tài sản cũng có quyền sở hữu
tài sản (nhà vắng chủ).
- Quyền sử dụng: Là quyền của chủ sở hữu khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Chủ sở hữu có quyền khai thác giá trị tài
sản theo ý chí của mình bằng cách thức khác nhau. Người không phải là
chủ sở hữu cũng có quyền sử dụng tài sản trọng trường hợp ñược chủ sở
hữu trao quyền sử dụng, ñiều này thấy rõ trong việc Nhà nước giao QSDð
cho tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân.
- Quyền ñịnh ñoạt: Là quyền của chủ sở hữu chuyển giao quyền sở
hữu tài sản của mình cho người khác hoặc từ bỏ quyền sở hữu ñó. Chủ sở
hữu thực hiện quyền ñịnh ñoạt tài sản của mình theo hai phương thức:
+ ðịnh ñoạt số phận pháp lý của tài sản, tức là chuyển quyền sở hữu

tài sản của mình cho người khác thông qua hình thức giao dịch dân sự như
bán, ñổi, tặng cho, thừa kế;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 4

+ ðịnh ñoạt số phận thực tế của tài sản, tức là làm cho tài sản không
còn trong thực tế, như tiêu dùng hết, tiêu hủy, từ bỏ quyền sở hữu.
Các hình thức sở hữu tài sản bao gồm: sở hữu nhà nước, sở hữu tập thể,
sở hữu tư nhân, sở hữu chung, sở hữu của tổ chức chính trị, tổ chức chính
trị - xã hội, sở hữu của tổ chức chính trị xã hội nghề nghiệp, tổ chức xã hội,
tổ chức xã hội nghề nghiệp (Quốc hội, Bộ Luật Dân sự 2005).
Luật ñất ñai năm 2003 ñã quy ñịnh cụ thể hơn về chế ñộ sở hữu ñất
ñai, quản lý Nhà nước về ñất ñai, Nhà nước thực hiện quyền ñại diện chủ
sở hữu toàn dân về ñất ñai và thống nhất quản lý Nhà nước về ñất ñai. Với
tư cách là ñại diện chủ sở hữu toàn dân về ñất ñai, Nhà nước thực hiện việc
thống nhất quản lý về ñất ñai trong phạm vi cả nước nhằm bảo ñảm cho ñất
ñai ñược sử dụng theo ñúng quy hoạch, kế hoạch SDð, ñảm bảo lợi ích của
Nhà nước cũng như của người sử dụng. Nhà nước thực hiện ñầy ñủ các
quyền của chủ sở hữu, ñó là: quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền
ñịnh ñoạt.
Về quyền chiếm hữu ñất ñai: Nhà nước chiếm hữu ñất ñai thuộc
phạm vi lãnh thổ của mình tuyệt ñối và không ñiều kiện, không giới hạn.
Nhà nước cho phép người sử dụng ñược quyền chiếm hữu trên những khu
ñất, thửa ñất cụ thể với thời gian có hạn chế, có thể là lâu dài nhưng không
phải là vĩnh viễn, sự chiếm hữu này chỉ là ñể SDð ñúng mục ñích, dưới các
hình thức giao ñất không thu tiền, giao ñất có thu tiền và cho thuê ñất.
Trong những trường hợp cụ thể này, QSDð của Nhà nước ñược trao cho
người sử dụng (tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân) trên những thửa ñất cụ thể.
QSDð của Nhà nước và QSDð cụ thể của người sử dụng tuy có ý nghĩa
khác nhau về cấp ñộ nhưng ñều thống nhất trên từng thửa ñất về mục ñích

sử dụng và mức ñộ hưởng lợi. Về nguyên tắc, Nhà nước ñiều tiết các nguồn
thu từ ñất theo quy ñịnh của pháp luật ñể phục vụ cho nhiệm vụ ổn ñịnh và
phát triển kinh tế, xã hội, ñảm bảo lợi ích quốc gia, lợi ích cộng ñồng, ñồng
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 5

thời ñảm bảo cho người trực tiếp SDð ñược hưởng lợi ích từ ñất do chính
mình ñầu tư mang lại (Nguyễn ðình Bồng, 2006).
Về quyền sử dụng ñất ñai: Nhà nước khai thác công dụng, hưởng hoa
lợi từ tài sản, tài nguyên ñất ñai. ðây là cơ sở pháp lý quan trọng nhất ñể
Nhà nước thực hiện quyền sở hữu ñất ñai về mặt kinh tế. Trong nền kinh tế
còn nhiều thành phần, Nhà nước không thể tự mình trực tiếp sử dụng toàn
bộ ñất ñai mà phải tổ chức cho toàn xã hội, trong ñó có cả tổ chức của Nhà
nước, SDð vào mọi mục ñích. Như vậy, QSDð lại ñược trích ra ñể giao về
cho người sử dụng trên những thửa ñất cụ thể. Quyền sử dụng ñất ñai của
Nhà nước trong trường hợp này ñược thể hiện trong quy hoạch SDð, trong
việc hưởng hoa lợi, lợi tức từ ñất do ñầu tư của Nhà nước mang lại.
Về quyền ñịnh ñoạt ñất ñai: Quyền ñịnh ñoạt của Nhà nước là cơ bản
và tuyệt ñối, gắn liền với quyền quản lý về ñất ñai với các quyền năng: giao
ñất, cho thuê ñất, thu hồi ñất, cấp GCNQSDð. Việc ñịnh ñoạt số phận pháp
lý của từng thửa ñất cụ thể lien quan ñến QSDð, thể hiện qua việc chuyển
ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng QSDð.
Những quyền này là hạn chế theo từng mục ñích sử dụng, phương thức
nhận ñất và ñối tượng nhận ñất theo quy ñịnh cụ thể của pháp luật (Nguyễn
ðình Bồng, 2006).
1.1.2 Quyền sử dụng ñất
Nhà nước là người ñại diện cho nhân dân thực hiện quyền sở hữu toàn
dân về ñất ñai. Nhà nước có quyền chiếm hữu, sử dụng và ñịnh ñoạt về ñất
ñai theo quy hoạch, kế hoạch và trên cơ sở những quy ñịnh của pháp luật.
Tuy nhiên, với các quyền năng ñó, cũng không ñược hiểu rằng Nhà nước có

quyền sở hữu về ñất ñai mà chỉ là ñại diện cho toàn dân thực hiện quyền sở
hữu ñó trên thực tế. Vậy chủ sở hữu ñất ñai là toàn dân, Nhà nước là người
ñại diện, còn mỗi người dân thực hiện quyền của mình như thế nào?
Nội dung QSDð của người SDð bao gồm các quyền năng luật ñịnh:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 6

quyền chiếm hữu (thể hiện ở quyền ñược cấp GCNQSDð, quyền ñược
pháp luật bảo vệ khi bị người khác xâm phạm); quyền sử dụng (thể hiện ở
quyền khai thác lợi ích của ñất và ñược hưởng thành quả lao ñộng, kết quả
ñầu tư trên ñất ñược giao) và một số quyền năng ñặc biệt khác tùy theo vào
từng loại chủ thể và từng loại ñất sử dụng. Tuy nhiên, nội dung QSDð
ñược thể hiện có khác nhau tùy thuộc người sử dụng là ai, sử dụng loại ñất
gì và ñược Nhà nước giao ñất hay cho thuê ñất? (ðinh Dũng Sỹ, 2003).
QSDð của các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân ñược Nhà nước giao ñất
bao gồm: “Quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa
kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, góp vốn bằng QSDð; quyền ñược bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ñất” (ðiều 106, Luật ñất ñai năm 2003). Sau
ñây là nội dung cụ thể của từng quyền:
- Chuyển ñổi QSDð là hành vi chuyển QSDð trong các trường hợp:
nông dân cùng một ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) ñổi ñất (nông
nghiệp, lâm nghiệp, làm muối, ñất có mặt nước nuôi trồng thủy sản) cho
nhau ñể tổ chức lại sản xuất, hợp thửa, chỉnh trang ñồng ruộng, tiện canh
tiện cư, giải tỏa xâm phụ canh hoặc khắc phục sự manh mún khi phân phối
ñất ñai công bằng theo kiểu “có tốt, có xấu, có xa, có gần”; những người có
ñất ở trong cùng ñịa phương (cùng 1 xã, phường, thị trấn) có cùng nguyện
vọng thay ñổi chỗ ở. Việc chuyển ñổi QSDð là không có mục ñích thương
mại (Nguyễn ðình Bồng, 2006, 2009).

- Chuyển nhượng QSDð là hành vi chuyển QSDð trong trường hợp

người SDð chuyển ñi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả
năng sử dụng hoặc ñể thực hiện quy hoạch SDð mà pháp luật cho phép…
Trong trường hợp này, người nhận ñất phải trả cho người chuyển QSDð
một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra ñể có ñược quyền
sử dụng ñó và số ñầu tư làm tăng giá trị ñất ñai. ðặc thù của việc chuyển
nhượng QSDð là ở chỗ: ñất ñai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 7

quyền chỉ thực hiện trong giới hạn của thời gian giao ñất; Nhà nước có
quyền ñiều tiết phần ñịa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế chuyển
QSDð, thuế SDð và tiền SDð; Nhà nước có thể quy ñịnh một số trường
hợp không ñược chuyển QSDð; mọi cuộc chuyển nhượng QSDð ñều phải
ñăng ký biến ñộng về ñất ñai, nếu không sẽ bị xem là hành vi vi phạm pháp
luật (Nguyễn ðình Bồng, 2006, 2009).
- Cho, tặng, thừa kế QSDð là hành vi chuyển QSDð trong tình
huống ñặc biệt, người nhận QSDð không phải trả tiền nhưng có thể phải
nộp thuế. Do nhu cầu của việc chuyển ñổi cơ cấu kinh tế, phân công lại lao
ñộng xã hội, việc chuyển QSDð không chỉ dừng lại trong quan hệ thương
mại, dịch vụ; giá trị chuyển nhượng QSDð chiếm một tỷ trọng rất có ý
nghĩa trong các giao dịch trên thị trường bất ñộng sản (Nguyễn ðình Bồng,
2006, 2009).
- Thế chấp QSDð là một hình thức chuyển QSDð (không ñầy ñủ)
trong quan hệ tín dụng. Người làm thế chấp vay nợ, lấy ñất ñai làm vật thế
chấp ñể thi hành trách nhiệm vay nợ với người cho vay; ñất ñai làm vật thế
chấp không ñược chuyển dịch vẫn do người thế chấp chiếm hữu sử dụng và
dùng nó ñảm bảo có một giá trị nhất ñịnh; khi người thế chấp ñến kỳ không
thể trả nợ ñược, người nhận thế chấp có quyền ñem ñất ñai phát mại và ưu
tiên thanh toán ñể thu hồi vốn. Thế chấp ñất ñất ñai là cơ sở của thế chấp
tài sản trong thị trường bất ñộng sản, trong thế chấp bất ñộng sản thì phần

lớn giá trị là nằm trong giá trị QSDð. Trong trường hợp người vay tiền
không có QSDð ñể thế chấp thì có thể dùng phương thức bảo lãnh ñể huy
ñộng vốn, ñó là dựa vào một cá nhân hay tổ chức cam kết dùng QSDð của
họ ñể chịu trách nhiệm thay cho khoản vay của mình (Nguyễn ðình Bồng,
2006, 2009).
- Góp vốn bằng giá trị QSDð là hành vi mà người có QSDð có thể
dùng ñất ñai làm cổ phần ñể tham gia kinh doanh, sản xuất, xây dựng xí
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 8

nghiệp. Phương thức góp vốn bằng QSDð là cách phát huy tiềm năng ñất
ñai trong việc ñiều chỉnh cơ cấu kinh tế ñịa phương trong các trường hợp
phải chuyển hàng loạt ñất nông nghiệp thành ñất phi nông nghiệp, phát
triển xí nghiệp, dịch vụ, thương mại,… mà vẫn ñảm bảo ñược việc làm và
thu nhập cho nông dân – là một trong những lựa chọn phù hợp với con
ñường hiện ñại hóa và công nghiệp hóa nông nghiệp và nông thôn (Nguyễn
ðình Bồng, 2006, 2009).
- Quyền ñược bồi thường khi Nhà nước thu hồi ñất: Khi Nhà nước
thu hồi ñất ñã giao cho người SDð ñể sử dụng vào các mục ñích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, phát triển kinh tế, thì
người bị thu hồi ñất ñược bồi thường bằng việc giao ñất mới có cùng mục
ñích sử dụng hoặc bằng giá trị QSDð (Quốc hội, Luật ðất ñai 2003).
1.2 Quyền sở hữu, sử dụng ñất ở một số nước trên thế giới
1.2.1 Singapore
ðây là quốc gia phát triển có thu nhập quốc dân bình quân ñầu người
cao, vấn ñề giải quyết nhà ở cho dân cư thuộc các thành phần khác nhau
không phải là một vấn ñề ñơn giản. Chính phủ Singapore vẫn phải có
những hỗ trợ tài chính ñáng kể cho những người thuộc diện thu nhập không
cao thông qua các cơ quan chuyên trách của mình. Hơn 80% dân số, tương
ñương với 3,5 triệu người dân ñược sống trong những căn hộ do Ủy ban

Phát triển nhà ở Singapore ñầu tư. Hiện nay, Ủy ban này quản lý hơn
880.000 căn hộ, trong ñó hơn 90% thuộc sở hữu cá nhân.
Chương trình nhà ở của Singapore có ñược thành công trên là nhờ kết
hợp nhiều yếu tố. Quy hoạch các khu chung cư ñược thiết kế hợp lý ngay
từ ñầu nhằm mang lại trí tưởng tượng sáng tạo và tăng sức hấp dẫn cho
người mua. Diện tích mỗi căn hộ cũng khác nhiều so với cách ñây 40 năm,
trước kia người dân chỉ cần những căn hộ có diện tích 35m
2
, nay tối thiểu
phải 60 m
2
với 2 - 3 phòng ngủ.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 9

Ủy ban phát triển nhà ñược thành lập từ những năm 80 của thế kỷ XX
với dự ñịnh chỉ xây nhà cho thuê, nhưng 4 năm sau, Chính phủ quyết ñịnh
phải bán những căn hộ ñó. Thủ tướng Lý Quang Diệu cho rằng, phải ñể
người dân sở hữu một tài sản nào ñó ñể họ gắn bó, chăm lo nó và cho cả
ñất nước. ðể dân chúng có thể mua ñược nhà, Chính phủ cung cấp các
khoản vay sao cho mỗi tháng họ có thể trích dưới 20% thu nhập trả tiền
mua nhà, ñồng thời thiết lập Quỹ nhà ở Trung ương (một dạng của quỹ bảo
hiểm) bắt buộc cả xã hội tham gia, giá bán nhà ñược trợ cấp sẽ thấp hơn giá
thị trường.
Các nhà kiến trúc¸ xây dựng cũng rất quan tâm tới tính cộng ñồng vì
Singapore mang ñặc tính ña văn hóa với nhiều dân tộc cùng chung sống.
ðồng thời, mỗi khu ñô thị lại có bản sắc riêng. ðặc biệt, những cá nhân có
nhu cầu mua căn hộ gần nơi ở của bố mẹ sẽ ñược ưu tiên và ñược trợ cấp
nhiều hơn.
Sang những năm 90, Chính phủ có chương trình ñổi mới khu căn hộ

cũ ñể nó tiếp tục hấp dẫn và người dân không di chuyển sang các khu mới.
Ngoài ra, Chính phủ có hệ thống tái phát triển khu cũ bằng cách tăng cường
xây dựng các khu mới xen kẽ. Những hộ nào sống ở căn hộ ñó 40 năm có
thể di rời sang khu căn hộ mới gần ñấy hấp dẫn hơn, những gia ñình trẻ
chưa có ñiều kiện có thể ở khu căn hộ cũ.
Nhằm thu hút ñầu tư trong nước vào chương trình nhà ở, tháng 7-
2003, Singapore thực hiện chính sách công ty hóa các cơ quan trực thuộc
Ủy ban Phát triển nhà như xây dựng, thiết kế… và một trong các công ty tư
nhân nổi tiếng là Subana. Năm 2006, Chính phủ mở rộng các dự án và áp
dụng nguyên tắc thị trường một cách mạnh mẽ hơn.
1.2.2 Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ñất ñai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, SDð ñược cấp giấy chứng nhận
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 10

về ñất ñai. Ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ñất ñai khác nhau.
Mỗi loại giấy chứng nhận có quy ñịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về
ñất ñai ñối với chủ sở hữu, SDð, cụ thể:
+ Giấy chứng nhận sở hữu ñất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận
quyền sở hữu về ñất ñược cấp sau khi ño ñạc xác ñịnh các góc thửa trên
bản ñồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ñổi từ bản ñồ ảnh tỷ lệ
1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải
ñăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ñất, thừa kế. Nếu 10 năm
ñất không sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận.
Nếu giấy chứng nhận NS4 ñược cấp từ loại loại giấy chứng nhận NS2 thì
trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ñược cấp mà không
có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ñược chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận sử dụng là GCNQSDð (không phải sở hữu). Có
hai loại giấy chứng nhận ñược cấp tùy thuộc vào việc sử dụng phương pháp

nào ñể ño ranh giới thửa ñất.
. Giấy chứng nhận loại NS3K: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới
thửa ñất ñó ñược xác ñịnh trên bản ñồ ñược thành lập từ bản ñồ ảnh chưa
nắm. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ñăng ký chuyển
nhượng). Nếu 5 năm ñất không ñược sử dụng, tòa án có quyền hủy bỏ hiệu
lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ñược cấp từ loại giấy
NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
. Giấy chứng nhận loại NS3: ðược cấp cho thửa ñất khi ranh giới
thửa ñất ñó ñược ño ñộc lập bằng phương pháp tam giác (ño mặt ñất), sau
30 ngày thong báo loại giấy này mới ñược chuyển nhượng (phải ñăng ký
chuyển nhượng). ðất không ñược ñể không sử dụng trên 5 năm.
+ Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm
thời về ñất. Loại giấy này ñược cấp cho loại ñất ñược chiếm hữu trước năm
1954 sau khi có ñơn xin cấp giấy hoặc ñất ñược chiếm hữu sau năm 1954
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 11

nhưng không thuộc vùng ñất mà Ủy ban cấp ñất Quốc gia thông báo là khu
vực ñịa chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển
nhượng trừ phi có dấu “ðược sử dụng”. Có thể chuyển thành giấy chứng
nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quý, hoặc chuyển thành
giấy sở hữu NS4 nếu ñủ mọi ñiều kiện. ðất không ñược ñể không sử dụng
quá 10 năm.
+ Giấy chứng nhận STK1 và STK2: Năm 1995 Chính phủ cho phép
các tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo
vệ rừng ñược QSDð trong vòng 5 năm và ñược tiếp tục sử dụng nếu ñược
Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
+ Giấy chứng nhận NK1 và NK3: là giấy chứng nhận ñất ñịnh cư do
Cục phúc lợi xã hội và khuyến khích hợp tác quản lý. Loại ñất này không
ñược chuyển nhượng, chỉ có thể ñược thừa kế.

+ Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc SDð thông
qua việc trả tiền thuế SDð cho Văn phòng ñất ñai cấp huyện. Giấy này
không chuyển nhượng ñược.
+ Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng cải cách ñất ñai nông
nghiệp cấp dựa theo Luật cải cách ñất nông nghiệp năm 1975 cho vùng ñất
Lâm nghiệp bị thoái hóa. Các thửa ñất này không ñược phép chia nhỏ,
không ñược chuyển nhượng chỉ ñược thừa kế. Từ năm 1993 – 1995 Chính
phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ñất dự trữ
cho lâm nghiệp ñược ñổi thành giấy NS4.
+ ðất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại ñất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy
Biểu, 2000).
1.2.3 Malaixia
Theo Bộ luật ñất ñai của Malaixia, cá nhân, tổ chức muốn ñược công
nhận là người sở hữu ñất phải ñăng ký tại cơ quan ñăng ký ñất ñai của liên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 12

bang ñể có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng
khoán ñiền thổ chính là bằng chứng ñể kết luận cá nhân hoặc tổ chức ñã
ñăng ký trong ñó chính là chủ sở hữu ñược mô tả trong bằng khoán. Trước
khi ñăng ký vào bằng khoán, ñất ñai vẫn là ñất của bang. Mọi giao dịch
(chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê…) ñều phải ñăng ký, nếu không ñó chỉ
là hợp ñồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không ñược Chính phủ công
nhận là vĩnh viễn cho ñến khi ñược ñăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
+ Bằng khoán ñăng ký và Bằng khoán Phòng ñất ñai (là loại bằng
khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là ñất ñã ñược ño ñạc xong. Chủ sở hữu ñất có
Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
. Bằng khoán ñược cấp vĩnh viễn.

. Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai.
. Có quyền tiến hành các giao dịch như: chuyển nhượng, cho thuê,
ñóng tiền… trên ñất ñai của mình.
. Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên ñể có ñược các
bằng khoán riêng cho các phần diện tích riêng trong ngôi nhà.
. Có quyền ñể lại ñất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên
ñó theo di chúc.
+ Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là ñất chưa ñược ño hoàn chỉnh.
Ranh giới thửa ñất còn ñang tạm thời. Chủ sở hữu ñất có Bằng khoán hạn
chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
. Ranh giới ñất còn là tạm thời.
. Trừ khi có quy ñịnh thêm trong Bộ luật ñất ñai, chủ sở hữu không
ñược chia, ngăn hoặc hợp nhất ñất ñai và không ñược ngăn chia các ngôi
nhà nhiều tầng trên ñất của mình.
Chính phủ có thể thu hồi lại ñất ñã giao cấp bằng biện pháp thu hồi
bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữu. Khi bị thu hồi ñất, các chủ sở hữu
ñược ñền bù thỏa ñáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách ñối với ñất bị thu
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 13

hồi có thể phản ñối về việc ño ñạc diện tích ñất, số tiền ñền bù, người ñược
ñền bù hoặc việc chia tiền ñền bù. Những phản ñối này chỉ ñược ñưa ra nếu
như cá nhân ñó ñã khiếu nại với cơ quan quản lý ñất ñất ñai khi ñược thẩm vấn và
vụ việc sẽ ñược chuyển sang tòa án. Sau khi trả tiền ñền bù, cơ quan tổ chức sẽ có
ñược ñất ñai hợp pháp cho dù còn có phản ñối (Chu Tuấn Tú, 2000).
1.2.4 Trung Quốc
Theo ðiều 10, Hiến pháp năm 1982 của nước Cộng hòa nhân dân
Trung Hoa, ñất ñai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ñối với ñất ñô
thị) hoặc sở hữu tập thể (ñối với ñất thuộc khu vực nông thôn). Vì ñất ñai ở
nông thôn cũng là ñối tượng quản lý của chính quyền ñịa phương và Trung

ương, nên quyền sở hữu ñối với toàn bộ ñất ñai ở Trung Quốc ñều “dưới sự
làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu ñất
ñai nhưng ðiều 2 của Hiến pháp ñược sửa ñổi năm 1988, QSDð ñược phép
chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong ñiều kiện này, QSDð ñã ñược tách
rời khỏi quyền sở hữu ñất ñai.
Hiện nay QSDð ở Trung Quốc có thể chia làm 2 loại: QSDð ñược
“cấp” và QSDð ñược “giao”. QSDð ñược “cấp” là loại QSDð truyền
thống ñược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ñất cho
các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ít và có thể thu hồi
bất cứ lúc nào. ðối với trường hợp này, QSDð không thể chuyển nhượng,
cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường
ở Trung Quốc ñã làm xuất hiện hình thức QSDð “giao”. Các doanh
nghiệp, người SDð ñược phép mua QSDð giao ñối với một thửa ñất nhất
ñịnh nào ñó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông
thường từ 40 - 70 năm tùy thuộc vào mục ñích sử dụng). Việc mua bán này
có thể ñược thực hiện thông qua thỏa thuận, ñấu thầu hoặc ñấu giá. Khi ñã
có ñược QSDð người SDð có thể thực hiện giao dịch ñất ñai qua các hình
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp
Page 14

thức sau:
+ Chuyển nhượng QSDð:
Về ñiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDð là hoạt ñộng
dân sự cho nên chính quyền chỉ ñóng vai trò giám sát mà không can thiệp
bằng biện pháp hành chính, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn
chung, có ba ñiều kiện cơ bản ñể ñược chuyển nhượng, ñó là: ñã hoàn
thành nghĩa vụ tài chính ñể có QSDð; có GCNQSDð và ñã bỏ vốn thực
hiện hoạt ñộng ñầu tư ở một mức ñộ nhất ñịnh, thông thường là ít nhất 25%
tổng số vốn ñầu tư cho việc sử dụng theo dự án.

Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng
QSDð không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường
trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp ñồng, người nhận chuyển nhượng QSDð
phải ñăng ký QSDð tại phòng Quản lý nhà nước về ñất ñai, kèm với việc
nộp phí chuyển nhượng tương ứng.
Về giá: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá chuyển
nhượng. Không có quy ñịnh nào của pháp luật nhằm xác ñịnh giá chuyển
nhượng này mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng
thỏa thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá chuyển nhượng thấp một cách
ñáng ngờ, chính quyền ñịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDð
trong trường hợp này. Quy ñịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối
trong chuyển nhượng QSDð.
+ Cho thuê ñất:
Người SDð có thể cho thuê QSDð ñể nhận tiền cho thuê. Giao dịch
này phải ñược thực hiện thông qua hợp ñồng. Hai bên trong giao dịch phải
ñến cơ quan quản lý nhà nước về ñất ñai ñể ñăng ký việc cho thuê trong thời
hạn 20 ngày sau khi hợp ñồng có hiệu lực. Nội dung chính của hợp ñồng là
bên thuê phải SDð ñúng theo thời hạn, ñiều kiện mà bên cho thuê ñã cam kết
trước ñây ñể có ñược QSDð.