Ứng dụng mô hình hedonic để xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố hồ chí minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN VÕ LÊ THANH

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC
ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ PHONG
THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM

TRẦN VÕ LÊ THANH

ỨNG DỤNG MÔ HÌNH HEDONIC ĐỂ XÁC
ĐỊNH ẢNH HƯỞNG CỦA CÁC YẾU TỐ
PHONG THỦY ĐẾN GIÁ TRỊ BẤT ĐỘNG
SẢN TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

Chuyên ngành: Kinh tế phát triển
Mã số: 8310105
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. Nguyễn Quỳnh Hoa

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2018


LỜI CAM ĐOAN

Đề tài nghiên cứu “Ứng dụng mô hình Hedonic để xác định ảnh hưởng của
các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố Hồ Chí Minh” là
kết quả quá trình nghiên cứu của học viên.
Số liệu, hình ảnh và nội dung phân tích tại đề tài là hoàn toàn trung thực và chưa
công bố trong bất kỳ đề tài nghiên cứu nào.
Tôi cam đoan chịu trách nhiệm về nội dung trên.

TP.HCM, ngày

tháng

năm 2018

Người cam đoan

Trần Võ Lê Thanh


MỤC LỤC
TRANG PHỤ BÌA
LỜI CAM ĐOAN
MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC BẢNG
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI ..........................................1
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ ..........................................................................................................1
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ...................................................................................2
1.2.1. Mục tiêu tổng quát.............................................................................................2
1.2.2. Mục tiêu cụ thể ..................................................................................................2
1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ......................................................................................2
1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU..........................................................................2
1.5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU ......................................................................................2
1.6. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU....................................................3
1.7. CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU ..................................................................................3
CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN ....................................................................................4
2.1. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN ................................................4
2.1.1. Khái niệm bất động sản ....................................................................................4
2.1.2. Các thuộc tính của bất động sản ......................................................................4
2.1.3. Đặc điểm của bất động sản...............................................................................5
2.1.4. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản .................................................6
a. Nhóm các yếu tố thông thường...........................................................................6
b. Nhóm các yếu tố khu vực....................................................................................6
c. Nhóm các yếu tố cá biệt.......................................................................................7
2.2. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY ....................................................9
2.2.1. Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu .....................9
2.2.2. Phẩm chất của một khu đất theo phong thủy .............................................. 10
2.2.3. Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản
..................................................................................................................................... 11
a. Hình dáng khu đất (những lô đất, nhà có hình dáng đ ặc biệt) ..................... 11
b. Về ảnh hưởng của đường lộ (nhà hoặc đất bị ngã ba đâm vào) .................. 11


c. Quang cảnh phía trước nhà............................................................................... 12
2.3. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT GIÁ THỤ HƯỞNG – MÔ HÌNH HEDONIC13

2.3.1. Giới thiệu chung ............................................................................................. 13
2.3.2. Ứng dụng của mô hình Hedonic ................................................................... 14
2.4. LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM LIÊN QUAN ................... 15
2.4.1. Các nghiên cứu trên thế giới ......................................................................... 15
2.4.2. Các nghiên cứu tại Việt Nam ........................................................................ 16
CHƯƠNG 3: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................... 19
3.1. MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU .................................................................................. 19
3.1.1. Mô hình đề xuất .............................................................................................. 19
3.1.2. Nhận dạng biến ............................................................................................... 19
3.1.3. Mô tả và định dạng biến ................................................................................ 21
a. Biến phụ thuộc ................................................................................................... 21
b. Biến độc lập ....................................................................................................... 21
b1. Biến 1: Chiều rộng mặt tiền lô đất (CHIEURONG)............................... 21
b2. Biến 2: Diện tích lô đất (DIENTICH) ...................................................... 22
b3. Biến 3: Cây chắn trước nhà (CAYCHAN) .............................................. 22
b4. Biến 4: Lô đất bị đường/ hẻm đâm vào (DUONGDAM) ...................... 23
b5. Biến 5: Lô đất nằm gần chùa (GANCHUA)............................................ 23
b6. Biến 6: Lô đất tiếp giáp hai mặt tiền đường (HAIMATTIEN) ............. 23
b7. Biến 7: Hình dáng lô đất (HINHDANG) ................................................. 23
b8. Biến 8: Nhà có người chết trẻ (NGUOICHET) ....................................... 24
b9. Biến 9: Nhà nằm cuối hẻm cụt (CUOIHEMCUT).................................. 24
3.1.4. Mô hình hồi quy nghiên cứu ......................................................................... 24
3.2. CÁC GIẢ THUYẾT NGHIÊN CỨU ................................................................. 26
3.3. DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU.................................................................................... 26
CHƯƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU.................................................................. 29
4.1. THỐNG KÊ MÔ TẢ CÁC BIẾN SỐ ................................................................ 29
4.1.1. Biến phụ phuộc – đơn giá.............................................................................. 29
4.1.2. Các biến độc lập trong mô hình .................................................................... 31
a. Bảng thống kê mô tả dữ liệu ........................................................................ 31

b. Bảng thống kê tần suất xuất hiện của các biến yếu tố phong thủy.......... 32
4.1.3. Đồ thị tương quan cặp.................................................................................... 33
4.2. KẾT QUẢ HỒI QUY ........................................................................................... 33
4.2.1. Bảng kết quả hồi quy ..................................................................................... 33
4.2.2. Thông số kiểm định mô hình ........................................................................ 35
a. Kiểm định đa cộng tuyến.................................................................................. 35
b. Kiểm định phương sai thay đổi ....................................................................... 35
c. Kiểm định dạng mô hình (kiểm định Ramsey RESET) ............................... 36
d. Kiểm định sự cần thiết của biến trong mô hình (kiểm định Wald)............. 36
e. Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn (Histogram Normality Test để
kiểm định phân phối chuẩn của phần dư) ........................................................... 37
4.3.3. Mô hình hồi quy log-lin sau khi kiểm định. ................................................ 37
4.3.4. Trình bày kết quả hệ số β .............................................................................. 38
CHƯƠNG 5: KẾT LUẬN ............................................................................................ 41
5.1. KẾT LUẬN............................................................................................................ 41
5.2. Ý NGHĨA THỰC TIỄN ....................................................................................... 44
5.3. CÁC HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU............................................... 44
5.3.1. Hạn chế về mô hình........................................................................................ 44
5.3.2. Hạn chế về dữ liệu .......................................................................................... 45
24

Series: DG
Sample 1 206
Observations 206

20

Mean
Median

Maximum
Minimum
Std. Dev.
Skewness
Kurtosis

16

12
8

3.039819
2.993226
3.887730
2.054124
0.343512
0.105095
2.856486

Jarque-Bera 0.555998
Probability 0.757298

4

0
2.2

2.4

2.6

2.8

3.0

3.2

3.4

3.6

3.8

5.4. ĐỊNH HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO .................................................. 46
TÀI LIỆU THAM KHẢO
PHỤ LỤC KẾT QUẢ HỒI QUY


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng

Diễn giải

Bảng 3.1

Bảng mô tả biến

Bảng 4.1

Kiểm định phân phối chuẩn của biến PRICE

Bảng 4.2

Thống kê mô tả các biến độc lập

Bảng 4.3

Kết quả thống kê mô tả biến

Bảng 4.4

Ma trận hệ số tự tương quan

Bảng 4.5

Mô hình hồi quy mô hình log-lin lần đầu

Bảng 4.6

Kiểm định đa cộng tuyến

Bảng 4.7

Kiểm định phương sai thay đổi

Bảng 4.8

Kiểm định dạng mô hình

Bảng 4.9

Kiểm định sự cần thiết của biến trong mô hình

Bảng 4.10

Kiểm định phân phối chuẩn của phần dư

Bảng 4.11

Mô hình hồi quy mô hình log-lin đã robust

Bảng 4.12

Vị trí quan trọng của các yếu tố


TÓM TẮT NGHIÊN CỨU
Trong bài nghiên cứu này học viên đã vận dụng lý thuyết bất động sản để phân
tích thuộc tính và đặc điểm của các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Đồng
thời kết hợp lý thuyết phong thủy trong lĩnh vực bất động sản để đánh giá phẩm chất
của một lô đất và phân tích các yếu tố phong thủy quan trọng và phổ biến xuất hiện
ảnh hưởng đến giá trị bất động sản. Từ bộ dữ liệu thô gồm 202 quan sát, học viên ứng
dụng cơ sở thị trường để biến đổi mẫu qua hai bước là quy đổi về thời gian và quy
đổi về vị trí bất động sản để đưa các quan sát vào mô hình Hedonic. Kết quả nghiên
cứu cho thấy, ngoài các yếu tố thuộc về nhóm vị trí thì các yếu tố phong thủy như
trước nhà có cây chắn, đường đâm, gần chùa, hai mặt tiền, hình dáng, người chết,
cuối hẻm cụt đều có ý nghĩa trong mô hình. Trong đó hai yếu tố có tỷ lệ ảnh hưởng
cao nhất là nhà gần chùa và người chết trẻ.

1

CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU TỔNG QUAN VỀ ĐỀ TÀI
1.1. ĐẶT VẤN ĐỀ
Trong cơn sốt giá bất động sản như hiện nay tại các thành phố lớn, đặc biệt là
thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM), hầu hết mọi người đều đổ xô mua bất động sản
phục vụ cho nhu cầu để ở hoặc để dành do kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng cao về
lâu dài, riêng đối với những nhà đầu tư thì việc lựa chọn kênh mua bán, phát triển bất
động sản được xem là một hướng đầu tư đang mang lại hiệu quả và lợi nhuận cao,
song không phải lúc nào việc đầu tư vào bất động sản cũng đem lại kết quả như kỳ
vọng do chưa đánh giá hết các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản và thị
trường bất động sản khi đầu tư. Bất động sản (BĐS) là một loại tài sản có giá trị lớn
do nhiều yếu tố cấu thành và giá trị của nó được thể hiện chủ yếu qua giá cả giao dịch
trên thị trường. Vậy đó là những yếu tố gì và mức độ ảnh hưởng như thế nào đến giá
trị của bất động sản?
Có thể nói một phần nào đó là truyền thống, từ xưa đến nay người dân Việt
thường chịu ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến hành vi hằng ngày của họ,
những quan niệm tâm linh khi lựa chọn hay sử dụng một sản phẩm nào đó, như mua
sắm cần xem ngày, mua nhà xem hướng, chọn những màu sắc hợp mạng, tránh những
yếu tố được xem là không may mắn… Vậy đối với một sản phẩm có giá trị lớn, gắn
liền cả đời người thì ắt hẳn ít nhiều cũng có thể bị chi phối bởi những yếu tố phong
thủy.
Bất động sản là một tài sản có rất nhiều thuộc tính và đặc điểm vì thế sẽ có nhiều
yếu tố tác động đến giá trị của nó. Bất động sản giao dịch trên thị trường do người
mua và người bán quyết định, nếu như các yếu tố phong thủy có ảnh hưởng đến bất
động sản thì sẽ có những cơ chế để chúng tác động. Thị trường giao dịch bất động
sản có những lúc trầm lắng, đóng băng hay những lúc sôi động thì những yếu tố này
có còn ảnh hưởng hay không.
Việt Nam là một đất nước có nền văn hóa đậm chất Á Đông, còn nhiều tín
ngưỡng dân gian, tin vào phong thủy cũng như vẫn còn tồn tại đâu đó những mê tín,

dị đoan và thể hiện rất rõ nét trong việc mua và xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên, những
nghiên cứu về phong thủy trong lĩnh vực bất động sản bằng các ứng dụng mô hình
hồi quy lại rất hạn chế.
Đó là lý do học viên chọn chủ đề nghiên cứu: “Ứng dụng mô hình Hedonic để
xác định ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy đến giá trị bất động sản tại thành phố


2

Hồ Chí Minh” với việc sử dụng mô hình Hedonic bài nghiên cứu này sẽ phân tích
làm rõ mức độ ảnh hưởng của các yếu tố phong thủy và tác động của những nhân tố
ảnh hưởng đến giá trị bất động sản cho những người sử dụng, những người mua bán
hay những nhà đầu tư hiểu rõ hơn về giá trị bất động sản trên địa bàn TP.HCM.
1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá các yếu tố phong thủy tác động đến giá trị bất động sản.
1.2.2. Mục tiêu cụ thể
Khảo lược các lý thuyết và nghiên cứu thực nghiệm để làm rõ các yếu tố bên
trong, yếu tố bên ngoài và các yếu tố phong thủy ảnh hưởng đến bất động sản, đồng
thời phân tích hướng tác động của các yếu tố này đến giá trị bất động sản.
Ứng dụng mô hình hedonic để lượng hóa các yếu tố tác động, đặc biệt là các
yếu tố phong thủy
1.3. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
Những yếu tố nào tác động đến giá trị đất ở trên địa bàn TP.HCM?
Mức độ tác động của các yếu tố phong thủy đến giá đất ở như thế nào?
Ý nghĩa của việc lựa chọn bất động sản phù hợp phong thủy là gì?
1.4. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Phương pháp phân tích tổng hợp để thu thập các nghiên cứu khoa học trong và
ngoài nước để lựa chọn phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với mục
tiêu nghiên cứu.

Phương pháp thống kê mô tả để mô tả các kết quả thống kê sơ bộ từ mẫu khảo
sát.
Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích các yếu tố tác động đến
giá đất ở đô thị, tiến hành xác định các biến, xây dựng hàm và tiến hành hồi quy sau
đó kiểm định mô hình. Nhằm lượng hóa mối quan hệ giữa giá đất và các yếu tố tác
động đến giá đất ở.
1.5. PHẠM VI NGHIÊN CỨU
Đối tượng nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ khảo sát các yếu tố và mức độ tác
động đến giá đất ở tại khu vực TP.HCM: vị trí, hình dáng, diện tích đất, BĐS hai mặt
tiền, BĐS bị đường đâm, BĐS gần chùa, BĐS có người chết.
Phạm vi nghiên cứu: nghiên cứu này chỉ phân tích các yếu tố tác động đến giá
đất ở tại khu vực TP.HCM trong giai đoạn từ tháng 01/2015 đến tháng 03/2018.


3

1.6. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA NGHIÊN CỨU
Kết quả nghiên cứu có thể là tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu tiếp theo
liên quan đến đánh giá tác động lên giá đất ở đô thị, đặc biệt là các yếu tố phong thủy.
Kết quả phân tích là tài liệu tham khảo cho những người có đam mê nghiên cứu
về bất động sản và phong thủy trong bất động sản, đặc biệt là những ai liên quan đến
việc quy hoạch phân lô dự án để có những đánh giá cụ thể để đưa ra những quy hoạch
dự án đẹp và hợp phong thủy.
1.7. CẤU TRÚC NGHIÊN CỨU
Bài nghiên cứu gồm có 5 chương, trong đó chương 1 nêu lên lý do chọn đề tài,
xác định đối tượng nghiên cứu, mục đích nghiên cứu và ý nghĩa thực tiễn của đề tài.
Chương 2 học viên khảo sát cơ sở lý thuyết về bất động sản, phong thủy trong bất
động sản, mô hình Hedonic và các nghiên cứu thực nghiệm trong và ngoài nước có
liên quan. Chương 3 sẽ trình bày phương pháp nghiên cứu và mô hình nghiên cứu.
Chương 4 trình bày kết quả nghiên cứu và cuối cùng chương 5 là những kết luận, ý

nghĩa và những hạn chế của bài nghiên cứu.
TÓM TẮT CHƯƠNG 1
Trong chương này học viên đặt ra vấn đề nghiên cứu từ những phản ánh trên
thức, từ đó đưa ra lý do chọn đề tài. Học viên tóm lược mục tiêu, phương pháp và
các câu hỏi nghiên cứu về các yếu tố tác động đến giá đất, đặc biệt là các yếu tố
phong thủy. Học viên tự khảo sát thị trường để cung cấp nguồn dữ liệu sơ cấp cho
bài nghiên cứu. Đồng thời nêu kết cấu chính và ý nghĩa thực tiễn của đề tài.


4

CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN
2.1. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT BẤT ĐỘNG SẢN
2.1.1. Khái niệm bất động sản
Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp Anh,
Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính liền vĩnh
viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như nhà cửa, ga ra,
kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.
Theo Bộ luật dân sự 2015 thì bất động sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai; Tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây
dựng; Tài sản khác theo quy định của pháp luật.
2.1.2. Các thuộc tính của bất động sản
Theo tác giả Ngô Thảo tại cuốn Giáo trình thẩm định giá bất động sản thì bất
động sản có các thuộc tính cơ bản sau:
- Tính bất động: mỗi bất động sản đều có một vị trí nhất định và được xem là
duy nhất tại điểm nó toạ lạc. Điều này có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định giá
cả là bất động sản tuỳ thuộc vào địa điểm, vị trí của nó đang tồn tại.
- Tính đa dạng: sự khác nhau về hình thể, vị trí, quy mô, diện tích của lô đất và
các công trình trên đất hình thành nên tính đa dạng của bất động sản. Thông thường
ít có bất động sản nào giống hệt nhau, do vậy giá cả của mỗi bất động sản gắn liền

với đặc điểm cụ thể của bất động sản đó.
- Tính khan hiếm: diện tích đất hữu dụng là có giới hạn so với sự phát triển của
dân số. Nhu cầu đất đai và nhà ở của con người thường là vượt quá mức so với sự
phát triển của đất đai hữu dụng nên luôn tạo sự khan hiếm trên thị trường bất động
sản, từ đó đặt ra vấn đề quan hệ cung cầu về bất động sản thường mất cân đối theo
chiều hướng cung nhỏ hơn cầu, qua đó dẫn đến tình trạng đầu cơ về bất động sản.
Tùy thuộc thị trường bất động sản từng thời kỳ có biến động “sốt” hay “đóng băng”
tuy nhiên giá cả và giá trị của bất động sản có xu hướng tăng theo thời gian.
- Tính bền vững: đất đai chứa đựng tất cả những thứ tồn tại trên mặt đất và trong
lòng đất, là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không
thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, hỏa hoạn, xói lở, vùi lấp. Dù mục đích sử dụng
khác nhau nhưng tuổi thọ kinh tế, kỹ thuật của bất động sản thường rất cao thậm chí
như đất đai thì tuổi thọ của nó gần như không bị bào mòn trừ trường hợp gặp thiên
tai, hỏa hoạn. Các vật kiến trúc và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc
sau một thời gian sử dụng được cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc


5

lâu hơn nữa. Chính vì tính chất bền vững của hàng hoá bất động sản là do đất đai
không bị mất đi, không bị thanh lý sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào
nhiều mục đích khác nhau, nên hàng hoá bất động sản rất phong phú và đa dạng,
không bao giờ cạn.
- Tính hữu dụng: đất đai là nguồn gốc cơ bản cho cuộc sống, giá trị của đất đai
tùy thuộc vào tính hữu dụng của nó.
2.1.3. Đặc điểm của bất động sản
- Khả năng co giãn của cung bất động sản kém: tính khan hiếm của bất động
sản tạo nên sự kém co giãn của cung bất động sản so với nhu cầu phát triển dân số và
sự biến động của giá cả.
- Thời gian mua bán dài, chi phí giao dịch cao: bất động sản là tài sản quan trọng

có giá trị cao đối với sở hữu chủ nên mọi giao dịch liên quan đến bất động sản đều
phải được cân nhắc cẩn thận, đòi hỏi nhiều thời gian xem xét về mặt vật chất và pháp
lý. Nên việc mua bán bất động sản cần được tiến hành cẩn trọng, có thời gian xem
xét, cân nhắc kỹ lưỡng, dẫn đến thời gian mua bán giao dịch thường là dài so với các
tài sản khác, điều đó dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác thời gian mua
bán cũng tuỳ thuộc vào thời gian của thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định của
luật pháp.
- Khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt: giá trị cao cùng với thời
gian mua bán dài dẫn đến khả năng chuyển hoá thành tiền mặt kém linh hoạt. Bất
động sản thường gắn liền với cuộc sống và sinh hoạt của con người, trừ phi có nhu
cầu thiết yếu chủ sở hữu mới chịu thay đổi. Khả năng này thường được giải quyết
bằng việc cầm cố, thế chấp thay vì phải bán để chuyển quyền sở hữu. Vì thế, khi cần
thiết chủ sở hữu có thể chấp nhận bán với mức giá thấp hơn giá trị thực của bất động
sản.
- Chịu sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của Nhà nước: đất đai là nguồn tài
nguyên quan trọng của quốc gia và gắn liền với đời sống sinh hoạt của nhân dân. Mọi
sự biến động về đất đai đều có ảnh hưởng đến đời sống kinh tế chính trị của quốc gia
đó nên Nhà nước thường can thiệp và quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển
đổi bất động sản. Đây cũng là đặc điểm quan trọng ảnh hưởng rất lớn đến giá trị bất
động sản, một chính sách, một phê duyệt quy hoạch cũng tác động rất lớn và làm thay
đổi đột ngột giá cả, giá trị của bất động sản.


6

2.1.4. Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản
Từ những thuộc tính và đặc điểm của bất động sản, trong nghiên cứu này học
viên học viên chia bất động sản làm hai thành phần để phân tích các yếu tố tác động
đến giá trị là đất đai và công trình xây dựng trên đất.
Giá đất có bản chất là giá trị của đất đai. Hiểu theo nghĩa rộng thì đất đai là vô

giá do đất đai hầu như không có khấu hao và thời gian sử dụng vô hạn. Chính vì thế
giá đất chỉ là một quy ước về mối quan hệ giữa những người có liên quan đến đất đai
được đặt trong một hoàn cảnh kinh tế xã hội nhất định tại một thời điểm cụ thể. Do
đó khó có thể tính đúng, tính đủ hết giá trị của đất đai.
Để xác định giá đất một cách chính xác thì phải phân tích đầy đủ các yếu tố tác
động đến giá trị của nó. Học viên chia làm ba nhóm yếu tố để đánh giá sự tác động
của các yếu tố và phạm vi ảnh hưởng của nó gồm nhóm yếu tố thông thường, nhóm
yếu tố khu vực và nhóm yếu tố cá biệt.
a. Nhóm các yếu tố thông thường
Nhóm yếu tố thông thường là các yếu tố có ảnh hưởng chung đến giá đất và
mang tính chất phổ biến trong điều kiện kinh tế xã hội bình thường như:
- Yếu tố hành chính: các quy định của pháp luật và sự can thiệp của Nhà nước
đến giá đất như luật đất đai, chính sách giá đất, quy hoạch sử dụng đất, chính sách
thuế đất …
- Yếu tố nhân khẩu: khi mật độ nhân khẩu tăng thì nhu cầu đối với đất cũng tăng
theo vì vậy dẫn đến giá đất tăng. Sự ảnh hưởng đô thị hóa dẫn đến sự thay đổi phương
thức sinh hoạt nên kết cấu nhân khẩu ngày càng thu hẹp, điều này làm tăng nhu cầu
đối với nhà ở tương ứng với sự tăng lên của giá đất.
- Yếu tố kinh tế - xã hội: xã hội phát triển, ổn định chính trị và phát triển các
thành phần kinh tế có ảnh hưởng rất lớn đối với giá đất, thúc đẩy đầu cơ vào nhà đất
và đô thị hóa.
Những yếu tố chung thưởng ảnh hưởng đến mức giá đất của toàn bộ khu vực,
làm phát sinh sự khác nhau về giá đất giữa các địa phương và các quốc gia. Còn sự
khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phương, giữa các thửa đất,
lại chịu ảnh hưởng của yếu tố khu vực và yếu tố cá biệt.
b. Nhóm các yếu tố khu vực
Yếu tố khu vực chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của nơi có đất.
Bao gồm:

7

- Vị trí của lô đất là yếu tố quan trọng nhất đóng góp rất vào giá trị lô đất. Mỗi
lô đất có hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Những lô đất nằm tại trung
tâm khu vực sẽ có giá trị cao hơn những lô đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung
tâm (vị trí tương đối). Những lô đất nằm tại các ngã tư hay ngã ba, trên các trục lộ
giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những lô đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt
đối). Lô đất tọa lạc tại vị trí mặt tiền luôn luôn có giá cao hơn các lô đất trong hẻm.
Lô đất tại hẻm thường tỷ lệ nghịch với chiều sâu so với mặt tiền đường và tỷ lệ thuận
với độ rộng hẻm.
- Điều kiện giao thông: có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu qua kết cấu tổng thể
của mạng lưới giao thông, hiện trạng đường, tình trạng giao thông công cộng và mật
độ mạng lưới giao thông. Khoảng cách tới trung tâm thành phố, các khu trung tâm
thương mại, tới các dịch vụ tiện ích như trường học, bệnh viện, siêu thị, chợ hay công
viên cũng có ảnh hưởng đến giá trị lô đất. Các lô đất càng gần các tiện ích thì càng
có giá cao. Độ rộng của đường, hẻm của lô đất càng lớn thì giá trị lô đất càng cao và
ngược lại. Đường rộng sẽ giúp lưu thông qua lại dễ dàng và thuận lợi hơn trong kinh
doanh buôn bán. Số lượng mặt tiền tiếp giáp đường, hẻm càng nhiều thì càng có lợi
thế về kinh doanh và giao thông.
- Điều kiện hạ tầng tại khu vực như đường nhựa, đường đá, hệ thống điện, nước,
điện thoại, internet… có ảnh hưởng trực tiếp đến giá đất
- Tình trạng môi trường như địa hình, địa chất, không khí, mức độ ô nhiễm,
tiếng ồn... và các điều kiện môi trường nhân văn như loại hình nghề nghiệp của dân
cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập ở khu vực cũng có ảnh hưởng đến sự lựa chọn
của người mua và đến giá đất.
- Các yếu tố quy hoạch đô thị ảnh hưởng lớn tới giá đất thông qua các quy định,
chính sách cụ thể của từng khu vực và từng giai đoạn như diện tích tối thiểu của lô
đất, mật độ xây dựng, chiều cao vật kiến trúc, loại hình sử dụng đất...
c. Nhóm các yếu tố cá biệt
Yếu tố cá biệt là những yếu tố chỉ đặc trưng và điều kiện của bản thân lô đất.

Ảnh hưởng của yếu tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hưởng đến giá cả của từng lô đất.
- Kiến trúc bên ngoài của bất động sản: nếu hai bất động sản có giá xây dựng
như nhau, bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu và chức năng thỏa mãn
tối ưu như cầu sử dụng thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Nếu hai bất động
sản có cùng diện tích sàn sử dụng như nhau nhưng lệch nhau về số tầng thì thường
công trình thấp tầng sẽ có chi phí xây dựng thấp hơn dẫn đến giá trị thấp hơn, thường


8

những công trình thấp tầng đã cũ thì có xu hướng phá dỡ bỏ đi để xây lại còn những
công trình cao tầng thường chọn việc cải tạo hay nâng cấp. Chính vì thế giá trị của
bất động sản còn phụ thuộc vào công trình xây dựng gắn liền với đất dẫn đến giao
dịch khó thành công nếu người mua chỉ đánh giá cao về giá trị đất còn công trình thì
không xét đến khi không phù hợp với nhu cầu trong khi người bán quan điểm ngược
lại.
- Diện tích của lô đất: thông thường đối với lô đất ở thì diện tích khuôn viên dao
động trong khoảng (50 – 120)m2 là diện tích tương đối phù hợp với mục đích ở, quy
mô này được đa số người mua lựa chọn. Diện tích càng lớn thì đơn giá đất càng giảm.
Đặc biệt là khu vực TP.HCM có sự thể hiện rất rõ giữa diện tích và đơn giá đất, vì
TP.HCM có mức giá đất cao và chịu ảnh hưởng khắc khe của chính sách nhà nước
trong việc quy định diện tích tối thiểu để tách thửa càng làm cho các lô đất có diện
tích nhỏ càng khan hiếm.
- Kích thước lô đất (rộng x dài): thông thường hai lô đất có cùng quy mô diện
tích thì lô đất có chiều rộng tiếp giáp mặt tiền đường rộng hơn thì có lợi thế kinh
doanh hơn và giá trị cao hơn hoặc lô đất có chiều rộng và chiều dài không lệch nhau
quá nhiều thì cũng có giá cao hơn.
- Hình dáng lô đất: thường các lô đất có hình dáng vuông vức, cân đối sẽ có giá
cao hơn lô đất có hình dáng không cân đối, tóp hậu hay méo mó.
- Địa hình lô đất toạ lạc: địa hình nơi lô đất toạ lạc cao hay thấp so với các lô

đất khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị lô đất. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của lô
đất sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn. Cũng như thổ nhưỡng của lô đất yếu sẽ
làm tăng chi phí khi xây dựng công trình trên đó, nhất là chi phí cọc móng tại các khu
vực ven sông rạch, vùng đất không chân như ở quận 7, huyện Nhà Bè
- Thời gian sử dụng đất được nhà nước quy định cụ thể khi giao đất, yếu tố này
quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ lô đất đó nên trực tiếp ảnh hưởng đến
giá đất.
- Các bất động sản có pháp lý hoàn chỉnh về giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu công trình xây dựng sẽ có giá cao hơn các bất động sản chưa có
pháp lý đầy đủ hay bị hạn chế về pháp lý như giấy phép xây dựng tạm, quyền sỡ hữu
chung, tình trạng tranh chấp, thế chấp…


9

Ngoài ra, giá trị lô đất còn bị tác động bởi các yếu tố sau:
- Khả năng mang lại thu nhập từ bất động sản: mức thu nhập hàng năm từ lô đất
mang lại sẽ có ảnh hưởng quan trọng đến giá trị của lô đất đó. Khi khả năng tạo ra
thu nhập từ lô đất càng cao thì giá chuyển nhượng của nó càng cao và ngược lại. Thực
tế, các bất động sản có dòng thu nhập cao sẽ đẩy giá trị của chúng vượt xa khỏi mức
giá thị trường bình quân của các bất động sản tương tự. Ví dụ điển hình cho các bất
động sản này là các khách sạn, căn hộ dịch vụ và các khu nhà trọ mà được tối đa hóa
diện tích sàn sử dụng công trình xây dựng.
- Khả năng thanh toán: khả năng thanh toán cũng ảnh hưởng lớn đến giá trị lô
đất. Các lô đất dự án nếu được trả tiền nhanh một lần thường có giá thấp hơn (bằng
các hình thức chiết khấu, khuyến mãi, quà tặng…) các lô đất được trả chậm do ảnh
hưởng bởi lãi vay ngân hàng, bởi chiết khấu của chủ đầu tư dự án.
- Khả năng thanh khoản: tính thanh khoản cao của lô đất trong khu đất, khu dự
án cũng tác động lớn đến giá của lô đất. Khu đất có tính thanh khoản cao thường có

mức giá cao hơn các khu đất tương tự, mức giá thường cũng tăng lên rất nhanh và
đẩy giá hơn mức giá thị trường khu vực do thu hút nhiều khách hàng đầu tư sang tay
để mang lại lợi nhuận trong thời gian ngắn.
- Yếu tố phong thuỷ: yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương Đông,
nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Phần tiếp theo sau học viên
sẽ nêu cụ thể các yếu tố và phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố đó.
2.2. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT PHONG THỦY
2.2.1. Phong thủy và các lĩnh vực mà thuật phong thủy nghiên cứu
Phong thủy là học thuyết chuyên nghiên cứu sự ảnh hưởng của hướng gió,
hướng khí, mạch nước đến đời sống hoạ phúc của con người. Về mặt từ
nguyên, phong có nghĩa là gió, là hiện tượng không khí chuyển động và thủy có nghĩa
là nước, là dòng nước, tượng trưng cho địa thế. Phong thủy không phải là yếu tố đơn
lẻ mà là tổng hợp hàng loạt yếu tố về địa hình địa thế xung quanh nhà ở, thôn xóm,
thành phố hoặc mồ mả, hướng gió, dòng nước cùng tọa hướng, hình dạng, bố cục mặt
bằng không gian xây dựng. Phong thủy liên quan đến cát hung, họa phúc, thọ yểu, sự
cùng thông của nhân sự. Cát ắt là phong thủy hợp, hung ắt là phong thủy không hợp.
Theo tác giả Stephanie Roberts trong cuốn Phong thủy thực dụng thì phong thủy
là nghệ thuật tạo không gian sống và làm việc thoải mái, hấp dẫn và hài hòa với môi
trường xung quanh. Theo nghĩa rộng nhất, phong thủy bao gồm lựa chọn vị trí thuận


10

lợi, thiết kế và xây dựng nhà ở hay tòa nhà thương mại theo các nguyên tắc cụ thể,
trang bị đồ đạc, trang trí không gian để có được thịnh vượng, thành công và hạnh
phúc trong tất cả lĩnh vực của cuộc sống.
Nhìn trên khía cạnh khoa học thì phong thủy là sự quan hệ giữa các thành tố
môi trường, đất, nước, khí và từ trường đến sức khỏe, sinh lý con người.
2.2.2. Phẩm chất của một khu đất theo phong thủy
Thuật phong thủy đánh giá về một khu đất hay về một thửa đất theo phẩm chất

chứ không tính đến kích cỡ to hay nhỏ của khu đất hay thửa đất đó. Phẩm chất theo
nghĩa phong thủy đánh giá là các tác nhân xung quanh và của chính thửa đất đó. Nói
cụ thể hơn, đó là quang cảnh của khu đất, của thửa đất ấy. Dù đó là quang cảnh tự
nhiên hay quang cảnh nhân tạo, nó đều tác động đến khu đất hay thửa đất ấy.
Các quan cảnh có ý nghĩa phong thủy làm nên phẩm chất khu đất hay của thửa
đất:
- Những quang cảnh thiên tạo: sông, kênh, rạch, suối nước, thác nước; ao, hồ,
đầm, phá, bờ biển, vịnh; cây lớn, lùm cây rậm rạp; mạch nước ngầm; núi, đồi; đống
đá, hòn đá cuội to; khe, thung lũng; cồn cát, triền cát, đồng cát.
- Những quang cảnh nhân tạo: kênh đào, mương, máng nước; hồ chứa nước, ao
đào, đập chứa nước; bồn phun nước, bể nước, vòi nước; giếng đào, giếng khoan nước;
hệ thống ống nước cấp nước, cống thoát nước thải; hệ thống ống dẫn hơi ga đốt; vườn,
vườn hoa, ruộng bậc thang; đường lộ, đường phố, ngõ, ngách, hẻm, đê, đường sắt;
cầu, cống nổi, cống ngầm; đường hầm, đường tàu hỏa, tàu điện ngầm; các ngã đường
giao cắt nhau; hầm mỏ; cột điện, cột đèn; hệ thống cáp điện treo, cáp điện ngầm, cáp
viễn thông...
- Các thực thể công trình kiến trúc ảnh hưởng tới phong thủy: nhà, chung cư,
cao ốc văn phòng, dinh thự, lâu đài, lều quán; nhà thờ, đền, chùa, am, miếu, đình,
tháp; trụ đá, tường ngăn, rào chắn cứng; hòn non bộ, núi giả; cổng chào, lễ đài, đài
thờ; đài tưởng niệm, các loại tượng.
- Các nơi công cộng, công sở đặc hữu có ảnh hưởng tới phong thủy: chợ, trường
học, bệnh viện, khu hành chính, ngân hàng; quảng trường; pháo đài; đồn, bốt; thành
quách; đồi nhân tạo...
- Những thực thể, thuộc về kỹ nghệ có ảnh hưởng tới phong thủy: ống khói;
tháp cao; bồn chứa ga, xăng dầu, bồn nước, hệ thống đun nước nóng; kho chứa, kho
lạnh, khu nhà xác; hệ thống quạt phát điện hay bơm nước lớn dựng đơn hay dựng
thành hàng dài.


11

2.2.3. Các yếu tố phong thủy quan trọng ảnh hưởng lớn đến giá trị bất động sản
a. Hình dáng khu đất (những lô đất, nhà có hình dáng đặc biệt)
Một ngôi nhà hay khu đất có hình dáng vuông vức luôn có giá cao hơn các ngôi
nhà có hình dáng không cân đối như nhà có hình dáng tóp hậu, phình ngay phần giữa
hay có những hình dáng xấu khác…Trong xã hội không phải ai cũng có đủ tài chính
để mua được một ngôi nhà như mong muốn. Trước đây do nhu cầu của từng gia đình,
họ có đất rộng nhưng cắt bớt dần chia cho các con, hoặc bán bớt, cuối cùng thì chỉ
còn lại phần nhà có hình dáng xấu, méo mó…do để tối đa hóa nhu cầu sử dụng hết
phần đất nên hầu như các gia đình đều xây dựng trên toàn bộ phần đất có được, vì thế
trông ngôi nhà rất khó coi…Nhà vuông vức sau này là những khu dự án mới, được
quy hoạch hẳn hoi, đường xá đẹp thì có giá cao và đang đổi giá từng ngày… Cũng có
nhiều trường hợp BĐS vuông vức nhưng gia chủ tự thiết kế xây dựng những ngôi nhà
hiện đại nhưng không được vuông vức, phá đi hình dáng của BĐS ban đầu. Sau đây
là một số nhà có hình dáng không cân đối mà học viên sẽ đề cập:
- Nhà đầu voi đuôi chuột: Nhà, đất đầu voi đuôi chuột là những ngôi nhà có bề
rộng mặt tiền nhà lớn càng về sau thì càng bị hẹp lại. Xét về hình dáng lẫn theo phong
thủy thì đây là một dạng hình không tốt. Theo phong thủy, bất động sản luôn gắn bó
với con người chúng ta, từ khởi đầu và đến khi kết thúc cuộc sống, nhà đầu voi đuôi
chuột cũng giống như ban đầu việc làm ăn kinh doanh luôn thuận lợi phát triển, càng
về sau thì càng lụn bại dần. Đồng thời cũng ảnh hưởng đến sức khỏe của chúng ta,
khi ở trong nhà đầu voi đuôi chuột thì người ta thường liên tưởng đến sức khỏe cũng
giảm dần từ từ.
- Nhà có hình tam giác vuông: Nhà có hình tam giác vuông luôn làm cho những
người ở trong nhà có cảm giác thiếu một góc để trở thành ngôi nhà vuông vức, bước
vào nhà luôn có cảm giác tù túng và khi thiết kế ngôi nhà cũng không hoàn hảo được,
có cảm giác ngột ngạt thiếu không khí. Ở trong ngôi nhà như vậy luôn có cảm giác
bất an, mệt mỏi…
b. Về ảnh hưởng của đường lộ (nhà hoặc đất bị ngã ba đâm vào)
Đường lộ gồm đường xá, đường phố, xa lộ, ngõ, ngách… cũng ảnh hưởng đến

từng ngôi nhà tọa lạc tại đó. Trong đó, đường đâm thẳng vào nhà là xấu nhất, vì trông
như mũi tên bắn vào trong nhà. Nhà bị đường cái đâm thẳng vào đại kỵ, bất kể đường
cái lớn nhỏ thì theo phong thủy luôn cho rằng là xấu…Trước hết là do khói bụi xe cộ,
ảnh hưởng đến sức khỏe, thứ hai là khi kinh doanh buôn bán tại nhà bị đường đâm
cũng không thuận lợi vì họ có xu hướng rẽ trái hoặc phải, thứ ba là luôn phải chịu


12

mọi âm thanh hỗn tạp của xe cộ từ sáng sớm cho tới khuya…luôn luôn sống trong
trạng thái bất an do lo lắng xe mất lái đâm thẳng vào nhà.
c. Quang cảnh phía trước nhà
Nhà đối diện chùa chiền: Nhà đối diện chùa chiền, thường rất khó giao dịch do
trong suy nghĩ của người Việt ta thì nhà gần chùa ngoài có Thần Phật thì cũng có ma
quỷ luôn quấy rối… Chùa thường được gửi tro cốt, vì theo tâm lý của chúng ta gửi
tro cốt vào Chùa để nghe kinh phật, ăn chay để mau được siêu thoát, nhưng tùy người
hiền dữ mà khi mất đi cũng có nhưng vong hồn hiền và dữ…Thường các vong hồn
sẽ thong dong tự do nên rất dễ di chuyển qua những ngôi nhà đối diện chùa để quấy
phá. Thường thì nhà đối diện chùa rất ít kinh doanh được những mặt hàng nào khác
do hồn ma luôn quấy rối khiến người mua không muốn mua hàng… ngoại trừ nhang
đèn và vàng mã vì hồn ma luôn muốn điều gì có lợi cho họ.
Trước nhà có cây to: Cây to phía trước nhà thường thì cho ta nhiều bóng mát
nhưng nếu cây quá to, tán lá quá dày thì khiến ngôi nhà bị âm u…Bất động sản ngay
mặt tiền tiện kinh doanh buôn bán nhưng khi bày bán những mặt hàng rất dễ khuất
mắt người tiêu dùng vì mọi người chỉ nhìn thấy thân cây, hoặc những tán lá chứ không
nhìn thấy những mặt hàng trang trí bên trong, sẽ kinh doanh rất khó khăn. Thời tiết
thay đổi mưa to gió lớn sẽ làm rụng nhiều là cây ảnh hưởng đến môi trường sống,
nhiều trường hợp cây đổ gây tai nạn cho mọi người. Khi lá cây quá dày làm cho ngôi
nhà có vẻ tối và thường liên tưởng đến các vong hồn trong những tán cây…gây cho
chủ nhà luôn khó chịu, lo lắng và bệnh tật. Có thể chặt cây nhưng trước hết chủ nhà

phải cúng cẩn thận trước ba ngày mới có thể hạ cây được.
Nhà có cột điện trước cổng: Nếu chẳng may nhà của chúng ta ngay đường có
nguồn điện cao thế thì rất có hại đối với sức khỏe con người. Trước nhà có cột điên
trước hết là lo lắng chạm điện giữa các dây điện qua thời gian bị hở mạch, gây cháy
nổ… thứ hai là dòng điện ngay nhà mình cũng làm cho ngôi nhà mình nóng bức và
khó chịu. Nhà chúng ta nếu chịu ảnh hưởng bởi cột điện thì nên trồng cây phía trước
nhà để có thể trung hòa lượng điện đi vào nhà chúng ta, nên trồng cây trầu bà, chuối
kiểng, hoặc xây hồ nước và cá trước nhà, để dòng chảy của nước là không khí mát
mẻ.
Nhà đối diện nghĩa trang, mồ mả: Khi nhà đối diện nghĩa trang, mồ mả, luôn
làm cho chúng ta có cảm giác lạnh lẽo, không tốt…vì đối diện những ngôi mộ vô tri
vô giác, bắt gặp những tấm hình trên mộ, rất dễ ám ảnh hoang mang…sẽ đi dần vào
tâm trí của mỗi người gây cảm giác sợ sệt…Ở nghĩa trang thì có lực lượng linh hồn


13

rất nhiều, họ hay về quấy phá chúng ta, nhất là những nhà nằm đối diện nghĩa trang,
giấc ngủ không yên, trẻ con thường hay bị trêu ghẹo khóc đêm làm ảnh hưởng đến
sức khỏe của cả gia đình, đồng thời nhà ngay đối diện nghĩa trang cũng ảnh hưởng
nguồn nước, do xác người bị chôn xuống lòng đất, khi con người sử dụng nguồn
nước cũng không đảm bảo vệ sinh. Nhà đối diện nghĩa trang cũng rất khó kinh doanh
buôn bán, nếu buôn bán hàng ăn thì không khách hàng vừa ngồi ăn vừa ngó qua bên
đường thấy nghĩa trang mồ mả lãnh lẽo cũng không ngon miệng, buôn bán các loại
mặt hàng khác cũng làm vậy, khi khách hàng dừng chân mua hàng, thỉnh thoảng ngó
qua đường cũng có cảm giác lo lắng sợ hãi và ít qua ủng hộ, ảnh hưởng rất lớn đến
thu nhập của gia đình. Do đó, những ngôi nhà đối diện hoặc gần nghĩa trang đều rất
khó giao dịch trên thị trường.
Ông bà ta có câu an cư lạc nghiệp, cho nên việc lựa chọn một ngôi nhà hoàn
hảo rất cần thiết vì ngôi nhà là tổ ấm, là nơi lưu giữ trái tim và tinh thần của chúng

ta, nó không chỉ đơn thuần là một thực thể vật chất mà còn mang nghĩa tinh thần rất
lớn. Để ngôi nhà sống với ý nghĩa đích thực của nó, chúng ta cần làm cho nó vững
mạnh về phong thủy. Phong thủy tốt sẽ nâng đỡ, mang lại sinh khí cho ngôi nhà và
mọi người sống trong đó. Tuy nhiên, bất động sản chứa các yếu tố phong thủy không
tốt không những ảnh hưởng đến giá trị mà còn tác động rất lớn đến tâm lý người mua,
những người trong gia đình và những người xung quanh làm cho quá trình thương
lượng và giao dịch kéo dài, khả năng giao dịch thành cũng bị hạn chế. Yếu tố phong
thủy không tốt kém phù hợp để dùng cho mục đích xây dựng nhà ở, tuy nhiên khi
chọn làm sản phẩm đầu tư lại bị hạn chế bởi tính thanh khoản, đây cũng là một yếu
tố đáng cân nhắc để người mua lựa chọn các bất động sản này
2.3. LƯỢC KHẢO LÝ THUYẾT GIÁ THỤ HƯỞNG – MÔ HÌNH HEDONIC
2.3.1. Giới thiệu chung
Bất động sản là một hàng hoá phức tạp. Điều này là bởi vì các giá trị gắn liền
với một tài sản phụ thuộc vào nhiều đặc tính riêng biệt của các thuộc tính (Rosen,
1974). Sự độc nhất của các bên liên quan tương tác trong thị trường BĐS, cũng như
bản chất không đồng nhất của BĐS, có thể là do sự khác biệt về các yếu tố khác nhau
của BĐS. Điều này đã dẫn đến sự phát triển của một mô hình giá cả thụ hưởng (HPM)
để xác định giá trị tài sản có sự tác động của các yếu tố.
Phương pháp định giá Hedonic được định nghĩa là kỹ thuật phân tích hồi quy
được sử dụng để xác định giá trị của những thuộc tính liên quan đến hàng hóa trên


14

thị trường trong các giai đoạn cụ thể. Những thuộc tính có thể đo lường được như
kích cỡ, tốc độ, trọng lượng,… sẽ ảnh hưởng đến giá trị của hàng hóa.
Nghiên cứu này ứng dụng lý thuyết giá, là một trong những nguyên lý cốt lõi,
cơ bản của kinh tế học. Lý thuyết giá thể hiện mức giá cho một sản phẩm đặc trưng
trong tương quan cung – cầu. Theo nguyên lý này, sản phẩm hoặc dịch vụ sẽ được
trao đổi ở điểm mà không chỉ mang lại lợi ích cho nhu cầu của người mua mà còn

phải thỏa mãn người bán. Đó là điểm tối ưu của giá thị trường. Giá của một sản phẩm
đặc trưng được quyết định bởi các yếu tố bên trong và bên ngoài mà gắn liền với giá
trị sản phẩm đó. Vì vậy, một tập hợp các thuộc tính sản phẩm sẽ được xem xét. Sản
phẩm không thể được tách rời và bán riêng rẻ từng thuộc tính mà phải là một sản
phẩm hoàn chỉnh là tổng hợp của nhiều thuộc tính. Bất cứ sản phẩm hoặc dịch vụ nào
cũng là sự tích hợp chuỗi các đặc điểm khác nhau quyết định trong việc định giá giá
trị của sản phẩm hay dịch vụ đó. Phương pháp tiếp cận Hedonic ước lượng giá trị
kinh tế dựa trên giá ẩn từng đặc điểm của một sản phẩm trên nền tảng giá thị trường
(Rosato, 2008). Do đó, các yếu tố cấu thành nên một sản phẩm, dịch vụ hay nói cách
khác là những đặc điểm, thuộc tính của sản phẩm hay dịch vụ có một vai trò rất quan
trọng trong lý thuyết định giá Hedonic. Tuy nhiên, không phải thuộc tính nào của sản
phẩm cũng dễ dàng quan sát và nhận biết được. Griliches, cha đẻ của mô hình định
giá Hedonic hiện đại rất quan tâm về đo lường giá ẩn (missing price) và ông đã nỗ
lực không ngừng khi tìm ra phương cách để đo lường giá ẩn (Berndt, 1996). Giá ẩn
(missing price) là giá mà đã bị bỏ lỡ hoặc không được xem xét khi diễn ra giao dịch
mua bán. Nó cũng có thể được xem là ẩn vì không thể quan sát nhận thấy được nhất
là khi không có giao dịch diễn ra (Griliches, 1991).
Nền tảng lý thuyết định giá Hedonic đã được hình thành từ những nghiên cứu
và mô tả của Court (1939), Lancaster (1966) và Rosen (1974) mà sau này đã được
ứng dụng phổ biến ở nhiều lĩnh vực khác nhau.
2.3.2. Ứng dụng của mô hình Hedonic
Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên áp dụng phương pháp hồi
quy Hedonic. Phương pháp của ông liên hệ giá của xe ô tô với những đặc điểm tạo ra
sự hài lòng của khách hàng như sức mạnh của động cơ, tốc độ, trang trí nội thất của
xe,…Vì thế, mô hình được biết đến với tên gọi “mô hình định giá Hedonic”. Mô hình
Hedonic được phát triển hoàn chỉnh hơn qua hai nghiên cứu quan trọng là lý thuyết
tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô hình giá ẩn Hedonic của Rosen (1974).


15

Rosen (1974) đã xác định vấn đề về giá Hedonic dựa trên mối liên hệ giữa hai
bên cung - cầu trong việc mua bán cùng một sản phẩm chứa các đặc tính khác biệt
nhau. Phương pháp tiếp cận của Rosen đã được áp dụng nhiều ở những tài liệu nghiên
cứu về nhà ở, kinh tế công, kinh tế môi trường, thị trường lao động và một vài ứng
dụng trong lĩnh vực marketing và tổ chức công nghiệp (Bajari & Benkard, 2005).
Ngày nay, phương pháp định giá Hedonic được áp dụng rộng rãi tại các quốc
gia phát triển. Theo nghiên cứu ứng dụng mô hình Hedonic trong thị trường nhà ở
của Thibodeau và Malpezzi (1980), phương pháp định giá Hedonic là một mô hình
hồi quy của giá trị hoặc giá thuê căn hộ dựa trên những đặc tính liên quan đến căn hộ.
Trong đó, từng biến độc lập đại diện cho từng đặc điểm riêng biệt và các hệ số trong
kết quả của mô hình là giá tiềm ẩn của những đặc điểm này. Mô hình hồi quy của giá
thuê nhà hoặc giá trị căn hộ có dạng như sau: R = f (S, N, L, C, T), Trong đó: R là
giá thuê hoặc giá trị căn hộ; S là những đặc điểm thuộc cấu trúc; N là đặc điểm thuộc
môi trường xung quanh; L là vị trí; C là đặc điểm về hợp đồng giao dịch và T là thời
hạn căn hộ được quan sát.
2.4. LƯỢC KHẢO NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM LIÊN QUAN
2.4.1. Các nghiên cứu trên thế giới
Trên thế giới có nhiều nghiên cứu về giá BĐS và mối liên hệ với các đặc điểm
của BĐS, chủ yếu là dựa trên mô hình Hedonic.
Chu-Chia Lin (2012) trong bài viết ước lượng sự ảnh hưởng của các yếu tố
phong thủy đến giá nhà tại Đài Loan đã tập hợp dữ liệu của một ngân hàng tư nhân ở
Đài Loan với 77.624 quan sát từ năm 2002-2007, tác giả sử dụng mô hình hồi quy
Hedonic để ước tính tác động của phong thủy đối với giá nhà đất. Kết quả cho thấy
các loại phong thủy xấu (vị trí bị đường đâm vào, nằm cuối đường cùng, gần cầu
vượt, đền thờ, nghĩa trang hay nằm ở tầng bốn) đều có ảnh hưởng tiêu cực đáng kể
đến giá nhà đất và các tác động tiêu cực càng mạnh đối với đơn vị nhà ở càng đắt
tiền. Những phát hiện của chúng tôi xác nhận rằng những người mua các căn hộ nhà
ở đắt tiền quan tâm tới phong thủy nhiều hơn những người mua các đơn vị nhà ở rẻ
tiền hơn. Trong thị trường nhà ở Đài Loan, Lin (2007) nhận thấy rằng phong thủy

xấu có thể làm giảm giá nhà ở trung bình khoảng 10%.
Chuang và Hwa (2008) nhận thấy rằng tác động của phong thủy đối với quyết
định mua nhà phụ thuộc vào tuổi của người mua, nhưng còn phụ thuộc vào giới tính,
giáo dục và tôn giáo.


16

Steven C. Bourassa and Vincent S. Peng (1999) trong bài viết ước lượng sự ảnh
hưởng của phong thủy số nhà đến giá nhà tại New Zealand. Người Trung Quốc theo
truyền thống tin rằng hạnh phúc của một người được điều chỉnh bởi ba loại may mắn
đến từ thiên đường, trái đất và cá nhân. Thiên đường may mắn, thường được gọi là
số phận, vượt quá sự kiểm soát của con người và khó thay đổi. Tuy nhiên, trái đất
may mắn và con người nằm trong sự kiểm soát của con người, và có thể được kích
hoạt và thay đổi bằng cách theo trí tuệ phong thủy. Từ dữ liệu các giao dịch nhà đất
từ năm 1989 đến 1996 ở Auckland, New Zealand (một khu vực có tỷ lệ hộ gia đình
Trung Quốc sinh sống khá cao), bài viết sử dụng mô hình hồi quy Hedonic để kiểm
tra liệu giá trị của nhà có bị ảnh hưởng bởi những con số may mắn và không may
mắn. Theo quan điểm người Trung Quốc, nếu một số mà âm thanh khi nghe và nói
như một cái gì đó tốt thì được coi là một con số tốt. Và ngược lại, nếu nó nghe như
cái gì đó xấu thì được coi là xấu. Theo quy tắc này, số ba, sáu, tám và chín được coi
là những con số may mắn, trong khi số bốn được coi là không may mắn. Số ba âm
thanh giống như từ "tăng trưởng" và "còn sống", số sáu âm giống với từ tiếng Quảng
Đông là "giàu có", số tám giống như từ "tạo ra của cải", và số chín từ giống như từ
"bền vững và sống lâu". Tuy nhiên, số bốn âm thanh giống như từ "cái chết". Kết quả
cho thấy số nhà may mắn được vốn hóa vào giá trị nhà. Hiệu quả tích cực của con số
may mắn là đáng kể ở mức 10%, nhưng tác động tiêu cực của con số không may mắn
là không đáng kể ở mức bình thường. Kết quả phân tích cho thấy số may mắn được
vốn hóa vào giá bán nhà, số may mắn có ý nghĩa tích cực, tương ứng. Do sự kỳ thị
liên quan đến số người không may, có vẻ như các hộ gia đình Trung Quốc có thể

tránh mua nhà với số lượng như vậy. Những phát hiện này khẳng định rằng những
hành vi mua bán nhà ở của Trung Quốc bị ảnh hưởng một cách đáng kể bởi niềm tin
của phong thủy với sức mạnh của con số ảnh hưởng đến hạnh phúc.
Babawale và Adewunmi (2011), nghiên cứu các yếu tố ngoại tác tới giá của
BĐS tại thành phố Lagos, Nigeria. Tác giả dùng các yếu tố như khoảng cánh tới
nhà thờ, tới nơi làm việc, tới nơi đậu xe và môi trường an ninh. Mô hình ứng dụng
có dạng: P = β0 + βjXj + βdXd + u. Kết quả chỉ ra rằng, yếu tố gần nhà thờ có ảnh
hưởng xấu đến giá trị bất động sản, bất động sản càng gần nhà thờ thì giá trị càng
giảm.
2.4.2. Các nghiên cứu tại Việt Nam
Ở Việt Nam, các nghiên cứu về tác động của các yếu tố phong thủy, đặc biệt
là việc lượng hóa các yếu tố này bằng mô hình Hedonic còn rất hạn chế và ít được


17

xuất hiện trông công bố. Hầu hết là đánh giá các yếu tố tác động đến giá trị bất
động sản thông qua mô hình Hedonic.
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2011) sử dụng mô hình Decision tree kết hợp phần
mềm thống kê chuyên dụng DTREG để mô tả mối liên hệ giữa các biến tác động
đến giá đất và dự đoán giá trị của đất cho toàn khu vực từ mẫu nghiên cứu trong
trường hợp xác định giá đất hàng loạt. Tác giả nghiên cứu ở một số quận như quận
1, quận 3, quận Bình Thạnh và quận Gò Vấp. Tác giả chọn lọc 387 mẫu ứng với
một BĐS cụ thể gồm 116 mẫu mặt tiền đường và 271 mẫu hẻm (45 mẫu hẻm cấp
1, 163 mẫu hẻm cấp 2, 46 mẫu hẻm cấp 3 và 17 mẫu hẻm cấp 4).
Mô hình nghiên cứu có dạng:
GIADAT = β0 + β1KCTP + β2VTKV + β3VITRI + β4MTKD +
β5NGHENGHIEP + β6KCQ + β7CRDUONG + β8MDGT + β9ANNINH +
β10KCMT + β11LOAIHEM + β12CRHEM + β13MTST + β14PHAPLY +
β15KCDUONG

Kết quả biến khoảng cách đến trung tâm thành phố có ảnh hưởng lớn nhất đến
giá trị đất, kế tiếp là các biến vị trí khu vực; vị trí đất; môi trường kinh doanh.
Trần Thu Vân và Nguyễn Thị Giang (2011) đã ứng dụng mô hình Hedonic và
thuyết vị thế chất lượng đối với 160 mẫu để xác định giá BĐS ở TP HCM. Mô hình
gồm 10 biến giải thích (5 biến vị thế của BĐS gồm vị trí, mục đích sử dụng của
BĐS, chiều rộng đường hẻm phía trước, khoảng cách tới mặt tiền đường, khoảng
cách tới trung tâm; 5 biến chất lượng của BĐS gồm: diện tích đất, diện tích sàn, số
lầu, sân thượng và hình dáng). Mô hình nghiên cứu có dạng:
Ln(PRICE) = β0 + β1AREA + β2H_AREA + β3CBD + β4DIS_ROAD +
β5LC + β6SF + β7SH + β8ST + β9TR + β10USE + εi
Kết quả mô hình và kiểm định cho thấy vị trí, khoảng cách từ BĐS đến trung
tâm, diện tích đất và diện tích nhà là những biến có ảnh hưởng quan trọng đến giá
của BĐS.
Lê Khương Ninh (2011) đã thực hiện nghiên cứu để xác định các yếu tố ảnh
hưởng đến giá đất vùng ven đô thị ở đồng bằng sông Cửu Long. Theo tác giả cho
rằng có tất cả 14 yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất tại khu vực đồng bằng sông Cửu
Long. Với nguồn số liệu thu thập từ 1860 hộ gia đình ở một số tỉnh ở khu vực đồng
bằng sông Cửu Long, (1620 thông tin là loại đất thổ cư, 472 thông tin là đất vườn và
còn lại là đất ruộng). Tác giả sử dụng mô hình hồi quy OLS để ước lượng mô hình