ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 06 NĂM 2009

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SAÛN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 06 NĂM 2009

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN HỮU TỈNH
05124149
DH05QL
2005 – 2009
Quản Lý Đất Đai

-TP.Hoà Chí Minh, thaùng 6 naêm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG
LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

NGUYỄN HỮU TỈNH

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở
TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 11, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
TỪ NĂM 2005 ĐẾN THÁNG 06 NĂM 2009

Giáo viên hướng dẫn: KS. ĐẶNG QUANG THỊNH
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

- Tháng 6 năm 2009 -


TÓM TẮT
Nguyễn Hữu Tỉnh, khoa Quản lý đất đai & Bất động sản – Trường Đại học Nông Lâm
Thành Phố Hồ Chí Minh, tháng 6/2009.
Đề tài nghiên cứu: Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền
sử dụng đất ở trên địa bàn quận 11, thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến tháng 06 năm
2009.

Giáo viên hướng dẫn: KS. Đặng Quang Thịnh, Bộ môn Công nghệ Địa chính, Khoa
Quản lý đất đai & Thị trường Bất động sản Trường Ðại học Nông Lâm Tp. Hồ Chí Minh.
Quận 11 chính thức có tên trên bản đồ Sài Gòn-Gia Định từ ngày 01/07/1969 theo sắt

luật số 73 của chính quyền Sài Gòn cũ. Ban đầu gồm 4 phường được tách ra từ Quận 5 và
Quận 6: Phường Phú Thọ (Quận 5 cũ), Phường Cầu Tre, Bình Thới, Phú Thọ Hòa (Quận 6
cũ). Sau đó lập thêm 2 phường là Bình Thạnh và Phú Thạnh. Sau ngày giải phóng
30/04/1975, địa bàn Quận 11 được giữ nguyên với 6 phường và 47 khóm. Đến ngày
01/06/1976 được phân chia lại thành 21 phường. Sau nhiều lần điều chỉnh địa giới, đến nay
Quận 11 có 16 phường.
Trước tình hình đó, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở cho người dân ngày càng trở thành một nhiệm vụ chiến lược, vô cùng quan trọng của
toàn ngành Quản lý đất đai, là cơ sở để đảm bảo công tác quản lý đất đai dần đi vào nề nếp và
ổn định.
Đề tài được thực hiện nhằm tìm hiểu công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận 11, Thành phố Hồ Chí
Minh. Từ đó, tìm ra những nguyên nhân làm chậm công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn
và đưa ra những giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở.
Kết quả đạt được:
Đề tài đi vào đánh giá điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, kinh tế, xã hội, tình
hình quản lý Nhà nước về đất đai và hiện trạng sử dụng đất có ảnh hưởng đến công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của Quận 11. Thống kê đầy đủ
và chính xác kết quả cấp giấy chứng nhận theo từng giai đoạn cụ thể, số lượng giấy chứng
nhận đã được phát ra cho người sử dụng đất, số lượng hồ sơ chưa được cấp giấy chứng nhận.
Đề tài còn nêu lên những nguyên nhân tồn tại trong từng giai đoạn làm chậm việc thực
hiện công tác cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn và 1 số giải pháp
khắc phục.


LỜI CÁM ƠN !
XIN CHÂN THÀNH CÁM ƠN !
Ban giám hiệu, Ban chủ nhiệm khoa, Quý Thầy Cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản,
các thầy cô thỉnh giảng đã quan tâm và tận tình dạy bảo em trong suốt thời gian học tập.

XIN CHÂN THÀNH CÁM ƠN !
Cha mẹ đã sinh thành và nuôi dưỡng, là chỗ dựa vững chắc cho con trong suốt thời gian học.
Thầy Đặng Quang Thịnh, - Giảng viên khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản, đã tận tình
hướng dẫn, truyền đạt những kinh nghiệm quý báu, tạo điều kiện thuận lợi cho em thực tập và hoàn
thành đề tài tốt nghiệp này.
Các Cô, Chú, Anh, Chị trong Phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 11 đã nhiệt tình giúp đỡ,
tạo điều kiện cho em có môi trường thực tập tốt trong suốt quá trình hoàn thành đề tài tốt nghiệp của
mình.
Tập thể lớp DH05Ql cùng các anh chị, bạn bè ngoài lớp đã giúp đỡ động viên tôi trong suốt thời
gian học tập và thực tập.

Tp.Hồ Chí Minh, ngày 15 tháng 06 năm 2009
Sinh viên
Nguyễn Hữu Tỉnh


MỤC LỤC
ĐẶT VẤN ĐỀ ......................................................................................................... 1

·
·
·

Đặt vấn đề.................................................................................................................. 1
Mục đích – yêu cầu .................................................................................................... 1
Đối tượng – phạm vi nghiên cứu................................................................................ 2

PHẦN I:TỔNG QUAN.......................................................................................... 3
I.1 Cơ sở lý luận ............................................................................................................... 3
I.1.1 Cơ sở khoa học ......................................................................................................... 3

I.1.2 Cơ sở pháp lý............................................................................................................. 4
I.1.3 Cơ sở thực tiễn........................................................................................................... 6
I.2 Khái quát địa bàn nghiên cứu................................................................................... 7
I.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên................................................................................. 7
I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên .............................................................................................. 8
I.2.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên........................................... 10

I.3 Thực trạng phát triển kinh tế – xã hội ................................................................... 10
I.3.1 Thực trạng phát triển kinh tế ................................................................................... 10
I.3.2 Thực trạng phát triển xã hội .................................................................................... 11
I.3.3 Hiện trạng cơ sở hạ tầng.......................................................................................... 11
I.3.4 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế – xã hội ....................................... 13
I.4 Nội dung nghiên cứu, phương pháp và quy trình thực hiện................................ 14
I.4.1 Nội dung nghiên cứu ............................................................................................... 14
I.4.2 Phương pháp nghiên cứu......................................................................................... 14
I.4.3 Quy trình thực hiện đề tài........................................................................................ 15

PHẦN II:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU .................................................................16
II.1 Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai ................................. 16
II.1.1 Tình hình quản lý đất đai ....................................................................................... 16
II.1.2 Hiện trạng sử dụng đất ........................................................................................... 19
II.2 Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất
ở trên địa bàn quận 11 thành phố hồ chí minh từ năm 2005 đến tháng 06 năm 200929
II.2.1 Giai đoạn từ 2005 – 2006....................................................................................... 29
II.2.2 Giai đoạn từ 2007 – 6/2009.................................................................................... 34
II.2.3 Đánh giá chung tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở giai đoạn 2005 – 6/2009 ......................................................................................... 42


II.3 Những khó khăn vướng mắc còn tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận trên

địa bàn quận 11.............................................................................................................. 43
II.4 Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận .................... 45

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ....................................................................................... 47
1. Kết luận....................................................................................................................... 47
2. Kiến nghị..................................................................................................................... 47


DANH SÁCH CÁC BẢNG BIỂU VÀ SƠ ĐỒ
1. Danh sách các bảng biểu:
Bảng 1: Diện tích, tỷ lệ phân bố các loại đất .......................................................................... 9
Bảng 2: Kết quả giao đất, cho thuê đất dự án từ năm 2005-2008 ......................................... 17
Bảng 3: Kết quả thực hiện các khoản thu giai đoạn 2005 – 2008 ......................................... 18
Bảng 4: Hiện trạng sử dụng đất theo mục đích sử dụng đất.................................................. 19
Bảng 5: Hiện trạng sử dụng đất năm 2008 phân theo phường .............................................. 20
Bảng 6: Đánh giá cơ cấu sử dụng đất theo các chỉ tiêu năm 2008 ........................................ 21
Bảng 7: Diện tích đất ở đô thị được phân bố ở các phường năm 2008 ................................. 22
Bảng 8: Bảng phân bố đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp năm 2008 ....................... 23
Bảng 9: Bảng phân bố đất giao thông năm 2008................................................................... 24
Bảng 10: Bảng phân bố đất cơ sở y tế năm 2008 .................................................................. 25
Bảng 11: Bảng phân bố diện tích đất cơ sở giáo dục năm 2008 ........................................... 26
Bảng 12: Bảng phân bố diện tích đất tôn giáo năm 2008...................................................... 27
Bảng 13: Bảng phân bố diện tích đất phi nông nghiệp năm 2008 trên địa bàn Quận 11 ...... 28
Bảng 14: Tổng hợp tình hình cấp giấy năm 2005 ................................................................. 32
Bảng 15: Tổng hợp tình hình cấp giấy năm 2006 ................................................................. 33
Bảng 16: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ và QSDĐƠ năm 2007 ......................... 38
Bảng 17: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ và QSDĐƠ năm 2008 ........................ 39
Bảng 18: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ và QSDĐƠ đến tháng 6/2009 ............. 40
Bảng 19: Tổng hợp tình hình cấp giấy CNQSHNƠ và QSDĐƠ từ năm 2007 đến tháng 6 năm
2009 ....................................................................................................................................... 41

Bảng 20: Tổng hợp tình hình cấp giấy chứng nhận qua các năm.......................................... 42
2. Danh sách các sơ đồ:
Sơ đồ 1: Sơ đồ quy trình thụ lý hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở theo Nghị định
181/2004/NĐ-CP 31
Sơ đồ 2: Sơ đồ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở theo QĐ
54/2007/UB-UBND............................................................................................................... 37


KÝ HIỆU CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Tp: Thành phố
UBND: Ủy Ban Nhân Dân
CNQSDĐ: Chứng nhận quyền sử dụng đất
GCN: Giấy chứng nhận
QSHNƠ & QSDĐƠ: quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
NĐ: Nghị định
QĐ: Quyết định


ĐẶT VẤN ĐỀ

·

Đặt vấn đề
Đất đai là tài nguyên của một quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
một thành phần quan trọng không thể thiếu của môi trường sống. Đất đai còn là địa bàn để
phân bố các khu dân cư, xây dựng kinh tế, văn hoá, xã hội và an ninh quốc phòng. Ở nước ta,
trong những năm gần đây nền kinh tế phát triển mạnh mẽ, đất đai ngày càng có giá trị. Vì vậy
mà nhà nước ta đã không ngừng tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai nhằm đảm
bảo quyền sở hữu nhà nước về đất đai và quyền sử dụng đất của người dân.
Thành phố Hồ chí Minh là một trung tâm văn hóa kinh tế quan trọng của nước. Nhằm

đáp ứng cho công cuộc phát triển kinh tế xã hội trong những năm tới,cũng như cho tương lai
thì việc sử dụng quỹ đất một cách khoa học ,tiết kiệm hợp lý thì công tác quản lý nhà nước về
đất đai là cần thiết. Trong những năm qua công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở
và quyền sử dụng đất ở cũng được chính quyền xác định là một nhiệm vụ vô cùng quan
trọng. Để thực hiện công tác này Ủy ban Nhân Dân Thành Phố đã có những Quyết Định
nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy trên địa bàn thành phố.Trong đó Quyết định 54/QĐ-UB
ngày 30/03/2007 đã thực sự đưa công tác cấp giấy chứng nhận đạt được nhiều kết quả đáng
kể.
Quận 11 là một quận nội thành có diện tích là 513,94 ha, quy mô dân số khoảng 225.915
người mức độ đô thị hoá và vấn đề sử dụng đất trên địa bàn quận luôn diễn biến phức tạp
trong các năm qua. Do đó, đẩy nhanh công tác cấp giấy chứng nhận trên địa bàn quận không
chỉ giải quyết tốt công tác quản lý nhà nước về đất đai mà còn góp phần ổn định tình hình sử
dụng đất, tạo điều kiện phát triển kinh tế- xã hội ở quận 11.
Từ những lý do trên và được sự phân công của khoa Quản lý đất đai & Bất động sản đề
tài được thực hiện với nội dung: “ Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn quận 11 Tp Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến tháng 6
năm 2009”.

·

Mục đích – yêu cầu
™ Mục đích
- Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn Quận 11, Tp Hồ Chí Minh.
- Đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong quá trình thực hiện công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Quận 11, Tp Hồ Chí
Minh và đề xuất những giải pháp tháo gỡ để công tác cấp giấy của Quận ngày càng nhanh và
hiệu quả hơn.
™ Yêu cầu
- Chấp hành đầy đủ và đúng chính sách pháp luật, tuân theo các quy định, quy phạm của

Nhà nước về đất đai.
- Tuân thủ các quy định về quy trình hướng dẫn thực hiện của Bộ Tài Nguyên – Môi
Trường và Sở Tài Nguyên – Môi Trường.


- Thu thập số liệu một cách đầy đủ, chính xác, khách quan nhằm phục vụ công tác cấp
giấy một cách khoa học.

·

Đối tượng – phạm vi nghiên cứu
™ Đối tượng nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu và đánh giá tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở trên địa bàn Quận 11, Tp Hồ Chí Minh.
™ Phạm vi nghiên cứu
- Nghiên cứu tình hình cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn Quận 11, Tp Hồ Chí Minh cho hộ gia đình và cá nhân.
- Thời gian thực hiện đề tài từ tháng 03 đến tháng 07 năm 2009.
- Thời gian số liệu, tư liệu nghiên cứu đề tài từ năm 2005 đến tháng 06 năm 2009.


PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1 CƠ SỞ LÝ LUẬN
I.1.1 Cơ sở khoa học
1. Khái niệm về đất đô thị, đô thị,nhà ở đô thị, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
• Đô thị: đô thị được định nghĩa là không gian cư trú của cộng đồng người sống tập
trung và hoạt động trong những khu vực kinh tế phi nông nghiệp
• Đất đô thị: là đất nội thành, nội thị xã, nội thị trấn để xây dựng nhà ở, trụ sở các cơ

quan, tổ chức, các cơ sở sản xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ lợi ích công cộng, quốc
phòng an ninh và các mục đích khác
Theo điều 1, nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 về quản lý và sử dụng đất đô thị đã mở
rộng khái niệm đất đô thị như sau: đất ngoại thành, ngoại thị đã có quy hoạch được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng được quản lý như đất đô thị
• Nhà ở đô thị: nhà ở đô thị là một loại hàng hoá tiêu dùng sinh hoạt cơ bản có những
đặc điểm khác với các loại hàng hoá tiêu dùng khác ở các đặc điểm:
+ Lượng đầu tư một lần lớn hơn
+ Là bất động sản, thời gian sử dụng tương đối dài
+ Đặt trên mặt đất,cùng với đất cấu thành một chỉnh thể thống nhất
+ Vừa là tài sản của sở hữu cá nhân, vừa là một bộ phận trong khu nhà đô thị ,có tính xã hội
tương đối cao
+ Khi đươc pháp luật thừa nhận thì mới có thể mua bán công khai
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có
thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử
dụng đất.
• Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở: là loại giấy tờ pháp
lý được Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở cho tổ chức,
cá nhân trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về nhà ở - đất ở; đồng thời, phục vụ công
tác quản lý Nhà nước về lĩnh vực nhà- đất nói riêng và quản lý đô thị nói chung.
2. Sự cần thiết phải cấp giấy CNQSDĐ
Cấp giấy CNQSDĐ là một đòi hỏi tất yếu khách quan của Nhà nước và người sử dụng
vì:
• Giấy CNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ đất đai theo đúng pháp
luật.
• Giấy CNQSDĐ là chứng thư pháp lý xác định quyền sử dụng đất hợp pháp của người
sử dụng đất.
• Giấy CNQSDĐ là cơ sở để người sử dụng đất thực hiện các quyền: chuyển nhượng,
thế chấp, bảo lãnh, cho thuê….

3. Mục đích của việc cấp giấy CNQSDĐ:
-Đối với nhà nước:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những công cụ để nhà nước quản lý
đối tượng sử dụng đất và điều chỉnh các quan hệ đất đai
+ Xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa nhà nước với người sử dụng đất
+ Nhằm tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai, tạo điều kiện cho nhà nước
nắm chắc, quản lý chặt quỹ đất
Trong điều kiện đô thị hoá nhanh chóng như hiện nay, thì quá trình cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đât cũng như quyền sở hữu nhà ở cho người dân góp phần ổn đinh việc sử
dụng và thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
-Đối với người sử dụng đất:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý khẳng định quyền sử dụng
đất hợp pháp của chủ sử dụng đất, là căn cứ pháp lý để sử dụng đất thực hiện các quyền và
nghĩa vụ của mình về đất đai theo luật định
Khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ taọ ra sự an tâm cho người sử
dụng đất, đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn có thể tạo ra sự công bằng đối
với mọi người sử dụng đất trước pháp luật
I.1.2 Cơ sở pháp lý
1. Các văn bản của trung ương
- Luật đất đai 2003
- Nghị Định 181
- Nghị Định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính Phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở tại đô thị
- Nghị Định 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ về việc quản lý và sử dụng đất đô thị
- Nghị Định 90/CP ngày 06/09/2006 của Chính Phủ về thi hành Luật Nhà ở
2. Các văn bản của Thành phố Hồ Chí Minh
- Quyết định 6280/QĐ-UB ngày 26/08/1995 của UBND Thành Phố về việc ban hành
trình tự , thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, thủ tục
chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Thành Phố Hồ chí Minh

- Quyết định số 38/2000/QĐ-UB ngày 19/6/2000 của UBND Thành Phố về việc quy
định trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị,
thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất tại Thành Phố Hồ Chí Minh
- Quyết định 04/2003/QĐ-UB ngày 06/01/2003 về việc ban hành trình tự thủ tục cấp
giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại Thành Phố Hồ Chí Minh
- Quyết định 54/2007/QĐ-UB ngày 30/03/2007 của UBND thành phố Hồ Chí Minh về
trình tự thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại TPHCM.


3. Một số nội dung chính của Quyết định 54/2007/QĐ-UB
a. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận
Theo qui trình này, sẽ có ba loại giấy chứng nhận (GCN): trường hợp nhà, đất thuộc
một chủ sở hữu hoặc chủ sở hữu căn hộ chung cư sẽ được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất ở (gọi là giấy hồng); nếu người sở hữu nhà mà không có quyền sử dụng
đất sẽ được cấp GCN quyền sở hữu nhà ở; đất chưa có nhà ở (chưa xây nhà hoặc có nhà
nhưng không đủ điều kiện cấp giấy) thì được cấp GCN quyền sử dụng đất (giấy đỏ).
Về thẩm quyền cấp giấy, đối với nhà đất của tổ chức (trong nước và nước ngoài), kể cả
trường hợp nhà ở thuộc sở hữu chung của tổ chức và cá nhân sẽ do UBND TP cấp. Nhà đất
của cá nhân (trong nước, Việt kiều, nước ngoài) sẽ do UBND quận huyện cấp.
Có bốn hình thức cấp GCN. Cá nhân, tổ chức tạo lập nhà ở hợp pháp thì được cấp
GCN (cấp mới). Trường hợp nhà đất đã có GCN nhưng bị mất thì có thể được cấp lại, khi
GCN hư hỏng, rách nát, ghi hết trang xác nhận thay đổi thì chủ sở hữu sẽ được cấp đổi giấy
khác. Trường hợp có thay đổi sau khi cấp giấy như: thay đổi diện tích,
tầng cao, kết cấu, tách nhập thửa thì những thay đổi này sẽ được xác nhận trên GCN.
Theo qui định của Luật Nhà ở và nghị định 90/2006/NĐ-CP, nhà đất thuộc các trường
hợp sau sẽ không được cấp giấy: nhà đất đã có quyết định hoặc thông báo giải tỏa, phá dỡ
hoặc đã bị thu hồi của cơ quan có thẩm quyền, nhà đất xây dựng sau thời điểm công bố qui
hoạch mà toàn bộ diện tích không phù hợp qui hoạch, nhà nằm trong
khu vực cấm xây dựng, lấn chiếm mốc bảo vệ công trình hạ tầng kỹ thuật... Nhà xây
dựng trên đất không đủ điều kiện cấp giấy đỏ, nhà thuộc sở hữu nhà nước hoặc thuộc diện

phải xác lập sở hữu nhà nước, nhà có tranh chấp chưa được giải quyết... cũng
không được cấp GCN.
b. Được ghi nợ tiền sử dụng đất trên GCN
Quyết định của UBND TP cũng qui định: khi được cấp giấy hoặc xác nhận thay đổi
trên giấy thì chủ sở hữu có trách nhiệm nộp lệ phí cấp GCN, lệ phí trước bạ và các nghĩa vụ
tài chính khác theo qui định của pháp luật. Trường hợp người xin cấp GCN chưa có khả năng
nộp tiền sử dụng đất thì có thể ghi yêu cầu được nợ tiền sử dụng đất trong đơn đề nghị cấp
giấy (có cam kết thực hiện nộp tiền sử dụng đất theo qui định của pháp luật).
Cơ quan cấp giấy sẽ ghi nợ số tiền cụ thể (dựa trên văn bản xác nhận khoản tiền của
chi cục thuế) lên trang 4 của GCN “chưa thực hiện nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất...”. Khi
người ghi nợ nộp xong tiền sử dụng đất thì sẽ được xác nhận vào GCN là “đã hoàn tất nghĩa
vụ nộp tiền sử dụng đất”.
c. Qui định về bản vẽ sơ đồ nhà đất
Bản vẽ phải do tổ chức có chức năng về đo vẽ thực hiện. Bản vẽ trên GCN phải thể
hiện được số tờ, số thửa, kích thước các cạnh, diện tích thửa đất và ranh qui hoạch lộ giới
(nếu xác định chính xác ranh qui hoạch). Trên bản vẽ cũng phải thể hiện hình dáng, kích
thước diện tích, mặt bằng, các tầng nhà ở, vị trí nhà ở trên khuôn viên đất, tường chung,
tường riêng. Đối với căn hộ chung cư phải thể hiện vị trí ngôi nhà, hình dáng, kích thước mặt
bằng tầng có căn hộ và vị trí, hình dáng, kích thước diện tích của căn hộ đề nghị cấp GCN.
Trường hợp nhà ở có phần diện tích xây dựng trên đất của chủ khác thì bản vẽ


phải có xác nhận của chủ đất đó. Nhà riêng lẻ có sử dụng chung tường, khung, cột với
nhà liền kề thì bản vẽ phải có xác nhận của chủ sở hữu nhà liền kề. Nếu chủ nhà không xác
nhận thì người đề nghị cấp GCN phải cam kết và chịu trách nhiệm trước pháp luật về nội
dung bản vẽ. Trường hợp nhà đất có bản vẽ phù hợp hiện trạng thì khi cấp mới,
cấp đổi, cấp lại không cần phải vẽ lại bản vẽ mới.
QĐ còn quy định rõ vấn đề trách nhiệm của cá nhân, tổ chức tham gia trong việc cấp giấy
chứng nhận. Chủ nhà phải chịu trách nhiệm về tính chính xác khi kê khai. Nếu kê khai sai,
cung cấp giấy tờ giả mạo phải chịu xử lý theo quy định của pháp luật. Tương tự, tổ chức lập

bản vẽ chịu trách nhiệm thực hiện đo vẽ chính xác, đúng về pháp lý, kỹ thuật. Nếu cố ý làm
trái hoặc thiếu trách nhiệm gây hậu quả phải bồi thường thiệt hại và bị xử lý theo pháp luật.
I.1.3 Cơ sở thực tiễn
Đề tài: “Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở trên địa bàn quận 11, Thành phố Hồ Chí Minh từ năm 2005 đến tháng 06 năm
2009” góp phần:
- Giúp cho cán bộ Nhà nước của Quận nắm rõ về công tác cấp Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của địa bàn.
- Đề xuất những giải pháp để tháo gỡ những khó khăn tồn tại trong công tác cấp Giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.


I.2 KHÁI QUÁT ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU
I.2.1 Khái quát về điều kiện tự nhiên
1. Vị trí địa lý

Bản đồ hành chính Quận 11
Quận 11 là một quận nội thành nằm ở phía Tây Nam thành phố Hồ Chí Minh, đóng vai
trò là cửa ngõ thông thương với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long. Quận 11 có thế mạnh
khai thác về thương nghiệp dịch vụ, du lịch, sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công nghiệp và là
một trong những trung tâm văn hóa giải trí – thể dục thể thao của thành phố.
Diện tích tự nhiên của Quận 11 là 513,94 ha, chiếm 0,245% diện tích toàn thành phố và
được chia thành 16 đơn vị hành chính, là một trong những quận có diện tích nhỏ của thành
phố có tổng dân số là 225.915 người với mật độ dân số là 44.038 người/km2. Tính đến tháng
12/2008 tổng dân số trung bình là 228.753 người với mật độ dân số là 44.540 người/km2.
Ranh giới hành chính quận 11 được xác định như sau:
- Phía Bắc giáp Quận Tân Bình: giới hạn bởi đường Âu Cơ, đường Nguyễn Thị
Nhỏ.
- Phía Tây Bắc giáp Quận Tân Phú: giới hạn bởi đường Âu Cơ và đường Khuông
Việt.

- Phía Tây giáp Quận Tân Phú: giới hạn bởi Rạch Bàu Cát.
- Phía Đông giáp Quận 10: giới hạn bởi đường Lý Thường Kiệt.
- Phía Nam giáp Quận 5: giới hạn bởi đường Nguyễn Chí Thanh và giáp Quận 6
giới hạn bởi đuờng Hùng Vương, đường Hồng Bàng.
- Phía Tây Nam giáp Quận 6: giới hạn bởi đường Tân Hóa.


2. Địa hình
Quận 11 nằm trong miền chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và đồng bằng sông Cửu
Long, địa hình thấp dần từ Bắc xuống Nam và từ Đông sang Tây, bề mặt khá bằng phẳng và
bị chia cắt bởi hệ thống kênh, rạch và hồ ao. Độ cao địa hình thay đổi từ 5 – 10m.
3. Khí hậu
Quận 11 mang đặc trưng của khí hậu Nam Bộ, nằm trong miền khí hậu nhiệt đới gió
mùa cận xích đạo, nét đặc trưng là có 02 mùa rõ rệt trong năm:
+ Mùa mưa kéo dài từ tháng 5 đến tháng 11.
+ Mùa khô kéo dài từ tháng 12 đến tháng 4 năm sau.
a. Nắng và bức xạ.
Quận 11 có thời gian chiếu sáng trong ngày biến đổi nhỏ qua các mùa trong năm, số giờ
nắng trong ngày tăng dần trong mùa khô và giảm dần trong mùa mưa, số giờ nắng trung bình
trong ngày cao nhất vào khoảng tháng 2 đến tháng 4 và thấp nhất vào khoảng tháng 10 đến
tháng 12 hàng năm.
b. Nhiệt độ.
Do được nhận một chế độ bức xạ khá cao, ít biến động nên chế độ nhiệt trong năm
tương đối cao và khá ổn định. Nhiệt độ trung bình trong năm (từ năm 2000 đến 2003) biến
thiên từ 27,90C – 28,40C, nhiệt độ cao nhất đạt 38,50C tập trung vào tháng 4 và 5, nhiệt độ
thấp nhất đạt 19,20C tập trung vào tháng 12 và tháng 1.
c. Độ ẩm không khí, lượng bốc hơi.
Độ ẩm tương đối của không khí trung bình (giai đọan 2005 – 2008) từ 73 - 77% và biến
thiên theo hai mùa rõ rệt, giảm dần trong mùa khô và tăng dần trong mùa mưa. Thời gian qua,
độ ẩm đạt cao nhất 100% vào ngày 30/05/2006, hàng năm vào các tháng 6, 7, 8 không khí đạt

độ ẩm trung bình cao nhất và vào các tháng 1,2,3 độ ẩm không khí trung bình đạt giá trị thấp
nhất.
d. Lượng mưa, chế độ gió.
Tổng lượng mưa trung bình năm dao động từ 1.321 mm đến 2.662,9 mm với tổng số
ngày mưa biến thiên 118 – 199 ngày trong năm. Lượng mưa phân bố không đều giữa các
tháng trong năm, các tháng 1, 2, 3 có lượng mưa ít nhất trong năm và và sự phân bố lượng
mưa cũng không đều giữa các tháng trong mùa mưa.
I.2.2 Tài nguyên thiên nhiên
1. Tài nguyên đất
Theo số liệu thống kê đến tháng 12/2008, diện tích đất đai toàn địa bàn Quận 11 là
513,94 ha, chiếm 0,245% diện tích toàn thành phố, trong đó bao gồm các loại đất sau:
• Đất ở: diện tích 241.80 ha, so với toàn Quận chiếm tỷ lệ 47,05%
• Đất chuyên dùng: diện tích 253.89ha, so với toàn Quận chiếm tỷ lệ 49,4%
• Đất tôn giáo tín ngưỡng: diện tích 8,30ha, so với toàn Quận chiếm tỷ lệ 1,61%
• Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng: diện tích 9,95ha, so với toàn Quận chiếm
tỷ lệ 1,94%


Bảng 1: Diện tích, tỷ lệ phân bố các loại đất
Nhóm/ đơn
vị

Loại đất

Diện tích
(ha)

Tỷ lệ
(%)

1

Đất ở

241,80

47,05

2

Đất chuyên dùng

253,89

49,40

3

Đất tôn giáo tín ngưỡng

8,30

1,61

4

Đất sông suối và mặt nước chuyên dùng

9,95

1,94

Tổng diện tích tự nhiên

513,94

100,00

( Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi trường Quận 11)
2. Tài nguyên nước
Tài nguyên nước mặt: trên địa bàn Quận bao gồm kênh Tân Hóa, rạch Cầu Mé, hồ
Đầm Sen. Tuy nhiên, do chất lượng nước này đang bị ô nhiễm nên không thể sử dụng được
cho sản xuất cũng như sinh hoạt. Riêng hồ Đầm Sen dùng để phục vụ cho mục đích văn hóa
giải trí cho quận cũng như thành phố.
Tài nguyên nước ngầm: khu vực Quận 11 tồn tại các tầng chứa nước sau:
- Tầng chứa nước Holoxen: phân bố và chiếm khoảng 35% diện tích, thành phần gồm
sét, sét pha bột, cát lẫn di tích thực vật, khả năng chứa nước kém, tầng này không có y nghĩa
trong việc khai thác nước.
- Tầng chứa nước Pleistoxen: tầng này phân bố khắp khu vực, lộ trên mặt ở phần trung
tâm. Thành phần đất đá gồm cát lẫn sạn sỏi, khả năng chứa nước tốt, chất lượng nước tốt.
Tầng chứa nước này có các điều kiện đảm bảo cho sinh hoạt và sản xuất, điều kiện khai thác
dễ dàng, khả năng khai thác ở quy mô vừa.
- Tầng chứa nước Plioxen: phân bố khắp khu vực và không lộ trên mặt, phân bố ở độ
sâu từ 80m trở xuống. Thành phần đất đá gồm cát, cát lẫn sạn sỏi, khả năng chứa nước phong
phú. Lưu lượng khai thác lớn, chất lượng nước đảm bảo cho sản xuất và sinh hoạt, điều kiện
khai thác dễ dàng.
3. Tài nguyên nhân văn, cảnh quan môi trường
™ Tài nguyên nhân văn
Trên địa bàn quận 11, dân cư chủ yếu là dân tộc là dân tộc Kinh và người Hoa
chiếm 44,94% – số liệu 12/2007 và chiếm 47,21% theo số liệu thống kê đến 12/2008.

Các loại hình tôn giáo chủ yếu trên địa bàn quận 11 là Phật giáo, Thiên Chúa giáo,
đạo Tin Lành,… với hệ thống trên 70 cơ sở tôn giáo tín ngưỡng như: Chùa Giác viên, Chùa
Quan Âm, Miếu Ngũ Hành, Tịnh xá Bồi Đức, Tịnh xá Trúc Lâm, Đình Đông Sơn, Hội thánh
Tin lành Việt Nam, Nhà thờ Vincente, nhà thờ Thăng Long,…
™ Cảnh quan môi trường
Quận 11 là quận phát triển theo định hướng cơ cấu kinh tế thương mại – dịch vụ –
sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp. Các trung tâm thương mại, siêu thị và khu chuyên
doanh mới từng bước được hình thành. Thương mại và dịch vụ tăng trưởng khá mạnh và ngày
càng mở rộng về phạm vi, loại hình họat động. Kết cấu cơ sở hạ tầng được cải thiện ngày một


tốt hơn,… làm cho bộ mặt của quận thêm phần khang trang, sạch sẽ.
I.2.3 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
™ Lợi thế
- Đóng vai trò là một Trung tâm giải trí văn hóa lớn của Thành phố Hồ Chí Minh – Công
viên văn hóa Đầm Sen, thu hút sự quan tâm không chỉ người dân thành phố mà còn cả người
dân các tỉnh lân cận.
- Có vị trí địa lý thuận lợi – cửa ngõ thông thương với các tỉnh đồng bằng sông Cửu
Long – thuận tiện cho ngành thương nghiệp phát triển và giao lưu kinh tế văn hóa với bên
ngoài; có điều kiện tiếp thu và ứng dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật, phát triển một nền
kinh tế đa dạng: thương mại - dịch vụ - sản xuất công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.
- Quận 11 tuy là quận nội thành nhưng diện tích đất tự nhiên vẫn còn 0,18% đất nông
nghiệp (0,9ha), phần diện tích này thuận lợi cho việc mở rộng hoặc xây dựng mới các dự án
hơn là việc sử dụng đất nông nghiệp.
- Địa hình bằng phẳng, thuận lợi cho bố trí mặt bằng cho đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng,
phát triển các khu dân cư.
- Tài nguyên nước ngầm phong phú và điều kiện khai thác dễ dàng.
- Đặc điểm khí hậu nóng ẩm, nhiệt độ tương đối ổn định, thuận lợi cho sản xuất và sinh
hoạt của nhân dân
™ Hạn chế

- Nguồn nước mặt tại các kênh, rạch đang bị ô nhiễm gây ảnh hưởng đến môi trường
sống của người dân.
- Mảng xanh đô thị trên địa bàn ít và không phân bố đều, chủ yếu tập trung tại khu vực
phường 3.
- Mật độ xây dựng cao nhưng ít nhà cao tầng, do đó chưa phát huy hết giá trị sử dụng
đất.
Với đặc điểm tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên hiện có, Quận 11 có nhiều điều kiện thuận
lợi cho phát triển kinh tế xã hội tương xứng là một quận trung tâm về kinh tế - văn hóa - xã
hội phát triển. Vấn đề cốt lõi là làm sao bố trí quy hoạch sử dụng đất đai một cách hợp lý cho
từng mục đích khác nhau: nhà ở, giao thông, cây xanh, văn hóa, y tế, giáo dục,… Đồng thời
phải có chính sách đúng đắn để thúc đẩy nền kinh tế phát triển cân đối giữa các mục tiêu phát
triển kinh tế xã hội và môi trường sinh thái bền vững.
I.3 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ – XÃ HỘI
I.3.1 Thực trạng phát triển kinh tế
1. Tốc độ tăng trưởng kinh tế
Trong những năm qua Đảng bộ, chính quyền và nhân dân Quận 11 không ngừng nỗ lực phấn đấu vượt qua nhiều khó khăn và
thử thách đã có những tiến bộ quan trọng. Kinh tế trên địa bàn Quận 11 tiếp tục tăng trưởng và chuyển dịch theo cơ cấu thương mại dịch
vụ, du lịch, sản xuất công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp. Cơ cấu thành phần kinh tế có bước chuyển đổi theo chủ trương phát triển kinh
tế nhiều thành phần của Đảng và Nhà nước bao gồm Công ty cổ phần vốn nhà nước, Hợp tác xã, doanh nghiệp ngoài quốc doanh, cơ sở
sản xuất nhỏ.

2. Thực trạng phát triển các ngành
Tính đến cuối năm 2008, trên địa bàn Quận 11 có tất cả 2.580 cơ sở sản xuất công
nghiệp và tiểu thủ công nghiệp (năm 2007 là 2.277 cơ sở), trong đó có 2.375 cơ sở tiểu thủ
công nghiệp (năm 2007 là 2.053 cơ sở). Số luợng các cơ sở sản xuất giảm dần qua các


năm là do các cơ sở sản xuất có quy mô vừa và nhỏ, sử dụng công nghệ thủ công củ kỹ,
lạc hậu và nằm xen kẽ trong khu dân cư nên gây ô nhiễm môi trường, buộc phải di dời
hoặc chuyển sang ngành nghề khác.

Lĩnh vực công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp của Quận 11 tính đến tháng 12 năm
1008 có một lực lượng lao động là 21.598 người (năm 2007 là 21.433 người), trong đó
chiếm tỷ lệ cao nhất (52.69%) là lao động của thành phần kinh tế cá thể 11.380 người
(năm 2007 là 10.471 người), kế đến là lao động của các công ty trách nhiệm hữu hạn
9.117 người (chiếm 41.56%) – (năm 2007 là 8.975 người) và thấp nhất là số lao động
trong các công ty cổ phần có vốn nhà nước 123 người (chiếm 0,21%) – (năm 2007 là 87
người).
I.3.2 Thực trạng phát triển xã hội
1. Dân số
Theo số liệu thống kê, dân số toàn Quận 11 từ năm 2005 đến 2008 ngày càng giảm dần.
Năm 2008, Quận 11 có 48.135 hộ với 228.753 nhân khẩu (năm 2007 là 45.149 hộ với
225.915 nhân khẩu), trong đó số lượng nữ là 120.562 người – 52,70% (năm 2007 là 118.766
người (52,57%)). Thành phần dân tộc trên địa bàn Quận 11 chủ yếu là dân tộc Kinh và Hoa.
Số người Hoa trên địa bàn quận là 21.685 hộ với 108.003 người – 47,21% (năm 2007 là
20.704 hộ với 105.931 người (chiếm 46,89% dân số)).
Tỷ lệ tăng dân tự nhiên khá ổn định qua các năm, năm 2008 giảm xuống còn 2,07%. Tỷ
lệ tăng giảm cơ học không đồng đều, năm 2008 tăng 0.84 %
Mật độ dân số năm 2008 là 44.540 người/km2 (năm 2007 là 44.380 người/km2).
I.3.2.2 Lao động và việc làm
Năm 2008, toàn quận có 125.520 người trong độ tuổi lao động, chiếm tỷ lệ 55,56 % dân số toàn quận, trong đó có 63.064 lao động
nữ (năm 2007 là 125.381 người). Bình quân 2,76 lao động/hộ. Quận 11 đã sắp xếp việc làm cho 10.683 lao động, trong đó số việc làm ổn
định là 10.036 người, việc làm tạm thời là 647 người.
Công tác dạy nghề, đào tạo việc làm cũng rất được quan tâm, Trung tâm dạy nghề của quận được củng cố về nhân sự, đầu tư mới
trang thiết bị nhằm nâng cao chất lượng và mở rộng thêm nhiều bộ môn đào tạo – dạy nghề. Năm 2008 đã đào tạo nghề cho 1.472 học
viên, tốt nghiệp 1.156 người đạt tỷ lệ 78,53%. Chất lượng lực lượng lao động tại Quận 11 đã có những bước thay đổi tiến bộ, ngày một
nâng cao đáp ứng được tốc độ đô thị hoá đã và đang diễn ra trên địa bàn quận.

I.3.3 Hiện trạng cơ sở hạ tầng
1. Hiện trạng giao thông
Hệ thống các tuyến đường xương sống, có vai trò quan trọng trong giao lưu phát triển kinh

tế – văn hóa – xã hội của Quận 11 bao gồm các tuyến đường giao thông đồng thời là ranh giới
hành chính của quận là Âu Cơ, Nguyễn Thị Nhỏ, Khuông Việt, Lý Thường Kiệt, Nguyễn Chí
Thanh, Hùng Vương, Hồng Bàng, Tân Hóa và một số tuyến đường sau:
- Đường Lê Đại Hành: là con đường trục đi qua Quận 11m và ranh các Quận 5, Quận Tân Bình.
- Đường 3 tháng 2: bắt đầu từ đường Hùng Vương và Hồng Bàng, Quận 6, xuyên suốt quận 11 và kéo dài sang Quận 10.
- Đường Hòa Bình, Ông Ích Khiêm, Lãnh Binh Thăng: là các tuyến đường nối tiếp nhau và nằm trọn trong địa bàn Quận 11
và kéo dài đến quận Tân Phú.
- Đường Minh Phụng: nối từ Quận 6 sang Quận 11 và kết thúc tại điểm giao tiếp với đường Bình Thới.
- Đường Lạc Long Quân : là đường có chiều dài dài nhất trên địa bàn Quận 11, chạy từ điểm tiếp giáp Quận 6 đến điểm tiếp
giáp Quận Tân Bình.
Nhìn chung, hệ thống giao thông trên địa bàn quận tương đối thuận tiện, phần nào đáp ứng được nhu cầu của nhân dân.

2. Hệ thống điện


Nguồn điện sinh hoạt và sản xuất trên địa bàn quận 11 được cung cấp từ mạng điện
chung của thành phố Hồ Chí Minh, nhận điện trực tiếp từ 02 trạm biến áp là Trường đua và
Chợ Lớn.
3. Hệ thống cấp thoát nước
™ Cấp nước
Được cung cấp từ nhà máy nước Thủ Đức và Hóc Môn, đến nay có 90% số hộ dân
trên địa bàn Quận được lắp đồng hồ sử dụng nước sạch. Hệ thống ống dẫn nước chính (đường
kính ống từ 250 mm trở lên) nằm dọc theo các tuyến đường lớn của quận như: đường 3/2, Lý
Thường Kiệt, Minh Phụng, Âu Cơ, Lê Đại Hành, Hàn Hải Nguyên, Nguyễn Thị Nhỏ, Bình
Thới, Lạc Long Quân, Lữ Gia,… từ đây theo mạng lưới đường ống phân phối (đường kính từ
200 mm trở xuống), nước sạch được cung cấp đến từng hộ dân tiêu thụ.
™ Thoát nước
Trên địa bàn quận với tổng chiều dài khoảng 47km, hệ thống này chia làm hai hướng: một hướng theo cống nằm trên đường
Hùng Vương thoát ra rạch Hàng Bàng, hướng thứ hai theo kênh Tân Hoá, ngoài ra còn có Hồ Đầm Sen đóng vai trò là nơi thoát nước mặt
cho khu vực.

4. Hiện trạng công trình công cộng
a. Y tế
Hiện nay, Quận 11 có 18 cơ sở y tế bao gồm 01 Trung tâm Y tế Quận, 01 Phòng y học dân tộc và 16 trạm y tế phường với tổng số
cán bộ công nhân viên của ngành là 247 người. Năm 2008 Quận có thêm một trung tâm y tế dự phòng, tổng cộng 19 cơ sở y tế với 312 cán
bộ công nhân viên. Năm 2008, quận đã khám chữa bệnh 647.242 lượt người (năm 2007 đã khám chữa bệnh cho 604.421 lượt người). Ngoài
ra, quận còn thực hiện khá tốt công tác tiêm chủng mở rộng, vệ sinh an toàn thực phẩm, vệ sinh lao động – môi trường và phòng bệnh
phòng dịch.

b. Giáo dục
Các năm qua, chất lượng giáo dục toàn diện ngày càng được nâng cao, tỷ lệ giáo viên đạt chuẩn ở khối mầm non, tiểu học là
100%, khối trung học cơ sở là 96%. Tỷ lệ học sinh cấp I tốt nghiệp đạt 99% và học sinh cấp II tốt nghiệp đạt 95,5%, quận cũng có nhiều
giáo viên và học sinh tiêu biểu xuất sắc cấp thành phố và cấp quốc gia. Hệ thống các trường dân lập, tư thục trên địa bàn quận cũng ngày
càng hoạt động ổn định. Năm 2008, trên địa bàn Quận 11 tỷ lệ học sinh cấp I tốt nghiệp đạt 99,97% và học sinh cấp II tốt nghiệp đạt
100%.

c. Văn hoá, thể thao.
Hiện nay, trên địa bàn quận có 02 nhà văn hóa, 01 thư viện và 16 tụ điểm văn nghệ và 21 trạm tin ảnh với một lực lượng văn nghệ
khá lớn gồm 20 đội và 01 đội thông tin lưu động. Ngoài ra còn có Công viên văn hóa Đầm Sen là nơi diễn ra các hoạt động văn hóa sôi nổi.

Phong trào thể dục thể thao luôn được thường xuyên duy trì và phát triển khá mạnh
trong cộng đồng dân cư (khoảng 22% dân số tham gia tập luyện) và trường học, với việc xây
dựng và phát triển 14 câu lạc bộ thể dục thể thao trong trường đã thu hút sự tham gia tập
luyện của các em học sinh.
d. An ninh quốc phòng
Tình hình an ninh chính trị, trật tự an toàn xã hội trên địa bàn được giữ vững, phong trào
quần chúng bảo vệ an ninh tổ quốc thường xuyên được xây dựng và phát triển.
Phong trào Quần chúng tham gia bảo vệ anh ninh tổ quốc gắn với xây dựng khu phố văn
hóa được đông đảo quần chúng tham gia hưởng ứng, góp phần thực hiện phòng chống tội
phạm.

I.3.4 Đánh giá chung về thực trạng phát triển kinh tế – xã hội
™ Thuận lợi
Trong những năm gần đây, nền kinh tế trên địa bàn quận 11 tiếp tục tăng trưởng và
chuyển dịch tích cực theo cơ cấu thương mại – dịch vụ , sản xuất công nghiệp – tiểu thủ công
nghiệp. Giá trị sản xuất công nghiệp và doanh thu thương mại – dịch vụ đều đạt kết quả cao,
vuợt chỉ tiêu đặt ra. Nhiều loại sản phẩm được bình chọn là “ hàng Việt Nam chất lượng


cao ”, các doanh nghiệp tích cực xây dựng thương hiệu, thực hiện quản ly chất lượng theo
tiêu chuẩn ISO, tiếp tục đẩy mạnh hoạt động xuất nhập khẩu và tăng cường khả năng hợp tác
với nước ngoài. Các thành phần kinh tế đang từng bước chuyển đổi theo hướng xã hội hóa.
Những thành quả về mặt kinh tế góp phần làm cho đời sống vật chất, tinh thần của
nhân dân đuợc nâng lên một bước rõ rệt, tạo đà thuận lợi để quận đẩy nhanh phát triển kinh tế
– xã hội trong những năm tới.
Tỷ lệ gia tăng dân số tương đối thấp và ổn định, thu nhập và việc làm ngày một cải
thiện, mức sống của người dân được nâng cao.
Hệ thống cơ sở hạ tầng như giao thông, y tế, giáo dục, điện, bưu chính được quan
tâm đầu tư nâng cấp thường xuyên, từng bước khắc phục những khó khăn đáp ứng tốt và đầy
đủ các nhu cầu cơ bản của nhân dân, làm cho bộ mặt đô thị của quận ngày càng khang trang,
sạch đẹp. Các bước phát triển của các ngành này cũng đã góp phần thực hiện thành công
nhiệm vụ kinh tế, chính trị, xã hội của địa phương.


™

Khó khăn

Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch tổng mặt bằng (định hướng
dài hạn) chưa được điều chỉnh, gắn kết với các quy hoạch ngành, các dự án, các chương trình
trọng tâm…để được phân đoạn với lộ trình thực hiện.

Công tác quy hoạch phát triển kinh tế chưa được xây dựng đồng bộ, nhất là các
ngành thương mại – dịch vụ nên ngành này phát triển chưa ổn định. Tình trạng trốn thuế, gian
lận thương mại, vi phạm sở hữu công nghiệp và một số hoạt động kinh doanh không lành
mạnh vẫn còn xảy ra.
Hệ thống giao thông và cấp thoát nước của phường chưa thật sự đáp ứng được nhu
cầu của người dân, và sẽ phần nào gây khó khăn, ảnh hưởng đến thời kỳ sắp tới. Chính quyền
địa phương cần phải đẩy mạnh công tác khắc phục hệ thống cấp thoát nước, đưa nội dung này
vào mục tiêu chung trong quá trình đẩy mạnh phát triển kinh tế – xã hội những năm về sau.
Hệ thống thủy lợi hiện nay vẫn đang còn trong quá trình thực hiện dự án nhưng hiệu
quả chưa cao, kênh rạch chưa thông thoáng và nước kênh vẫn còn ô nhiễm nên việc vận
chuyển bằng đường thủy vẫn chưa được thuận tiện. Cần phải đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự
án để nhanh chóng thay đổi cảnh quan đô thị của phường.
Việc di dời các cơ sở sản xuất gây ô nhiễm môi trường chưa đạt được tiến độ đề ra
và phần diện tích cây xanh xen cài trong khu dân cư quá thấp làm cho chất lượng môi trường
sống của nhân dân được cải thiện chưa hoàn toàn.
Tỷ lệ thanh niên được đào tạo tại Trung tâm dạy nghề còn thấp, Trung tâm chưa chủ động liên kết với các doanh nghiệp có quy
mô lớn để định hướng đào tạo công nhân theo nhu cầu tuyển dụng của doanh nghiệp và giải quyết việc làm cho người lao động.

I.4 NỘI DUNG NGHIÊN CỨU, PHƯƠNG PHÁP VÀ QUY TRÌNH THỰC HIỆN
I.4.1 Nội dung nghiên cứu
- Đánh giá tình hình quản lý và hiện trạng sử dụng đất đai trên địa bàn Quận 11.
- Đánh giá tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở
trên địa bàn Quận 11 từ năm 2005 đến tháng 6 năm 2009.
- Những khó khăn vướng mắc còn tồn tại trong công tác cấp giấy chứng nhận trên địa
bàn Quận 11.
- Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác cấp giấy chứng nhận.
I.4.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập thông tin: tiến hành điều tra, thu thập số liệu, tài liệu
có liên quan, và các văn bản pháp luật về đất đai của Trung Ương và địa phương có liên quan.
- Phương pháp thống kê: Phương pháp thống kê là một trong những phương pháp rất

quan trọng trong công tác đánh giá, thu thập và xử lý số liệ, trong nội dung đề tài phương
pháp thống kê được sử dụng để thống kê các số liệu có liên quan đến vùng nghiên cứu như :
diện tích các loại đất, quy mô diện tích đất đai của từng phường, quy mô dân số, tổng hợp
thông tin ,số liệu có liên quan đến điều kiện tự nhiên, các chỉ tiêu kinh tế xã hội.Ngoài ra
phương pháp thống kê còn được dùng để thành lập các bản biểu thống kê từ những số liệu
điều tra thực địa, số liệu kế thừa, số liệu tổng kết từ công tác thống kê ,kiểm kê của quận Gò
Vấp trong những năm qua.


- Phương pháp so sánh: Được sử dụng trong nội dung đề tài để so sánh kết quả của
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở theo các phường
,các giai đoạn và các quyết định khác nhau.
- Phương pháp phân tích, đánh giá: trên cơ sở tổng hợp các số liệu, tiến hành phân
tích, đánh giá tìm ra kết quả đạt được, kết quả chưa đạt được so với yêu cầu đặt ra, rút ra
những nhận xét, đánh giá những thuận lợi, khó khăn ảnh hưởng đến công tác cấp giấy
CNQSDĐ.
- Phương pháp chuyên gia: Là phương pháp tham khảo ý kiến của các chuyên gia,các
nhà lãnh đạo của địa phương, các cán bộ địa chính trực tiếp làm công tác cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở nhằm nắm bắt những thông tin về kinh tế - xã hội
, phương hướng phát triển kinh tế - xã hội, chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước
cũng như những khó khăn, vướng mắc của công tác cấp giấy chứng nhận. Từ đó, đánh giá
đúng thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở
trên địa bàn Quận và có các hướng khác phục những vướng mắc một cách cụ thể và có hiệu
quả.
- Phương pháp tổng hợp: là phương pháp dùng để tổng quát các số liệu , chỉ tiêu thu
thập được. Phương pháp tổng hợp được sử dụng trong đề tài ở các nội dung: tổng kết kết quả
công tác cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở của từng phường
để ra được kết quả cấp giấy của toàn quận, tổng kết số liệu về diện tích đất đai , số liệu về
kinh tế -xã hội của quận 11 trong các năm qua.
I.4.3 Quy trình thực hiện đề tài nghiên cứu

Công tác chuẩn bị

Thu thập các tài liệu, số liệu
cho đề tài nghiên cứu

Phân tích đánh giá

Viết thuyết trình báo cáo
luận văn


PHẦN II
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
II.1 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH QUẢN LÝ VÀ HIỆN TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐAI
II.1.1 Tình hình quản lý đất đai
1. Việc áp dụng các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai và tổ chức
thực hiện các văn bản pháp luật đó
Trong những năm qua cùng với sự phát triển nền kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh, Quận
11 đã phát triển theo hướng đẩy mạnh công nghiệp hóa và đô thị hóa đã làm cho nhu cầu sử
dụng đất của các ngành kinh tế, đặc biệt là cho xây dựng cơ sở hạ tầng và nhà ở của nhân dân
tăng lên nhanh chóng, đất đai trở thành vấn đề sôi động trên địa bàn Quận.
Trong thời gian từ năm 1993 đến khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành đến
nay, UBND Quận 11 là cơ quan quản lý đất đai ở địa phương luôn thực hiện đúng các quy
định, văn bản của các cơ quan có thẩm quyền, đã có nhiều cố gắng trong việc thực hiện các
nội dung quản lý Nhà nước về đất đai một cách đồng bộ và toàn diện trên địa bàn, hạn chế
được những tiêu cực phát sinh và cơ bản hoàn thành được nhiệm vụ, kế hoạch của ngành, của
Thành phố đề ra, từng bước đưa công tác quản lý đất đai đi dần vào nề nếp, ngày càng chặt
chẽ hơn, quỹ đất đã được giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài
góp phần ổn định và thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội.

2. Về địa giới hành chính
Ranh giới, mốc giới của Quận 11 được phân định cụ thể theo Chỉ thị 364/CP ngày
06/11/1991 của Chủ tịch Hội Đồng Bộ Trưởng (nay là Thủ tướng Chính phủ), quận 11 đã
quản lý hồ sơ địa giới hành chánh, quản lý quỹ đất đai toàn quận sử dụng ổn định không phát
sinh tranh chấp về ranh giới hành chánh. II.3.1.3 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất.
3. Công tác đo đạc lập bản đồ địa chính
Quận 11 đã được đo đạc thành lập bản đồ địa chính chính quy, bản đồ số trên phạm vi
ranh giới hành chính của quận thông qua phương pháp đo đạc trực tiếp ngoài thực địa, toàn
quận có 494 tờ bản đồ trong đó 440 tờ tỷ lệ 1/200, 50 tờ tỷ lệ 1/500 và 4 tờ tỷ lệ 1/1.000, chất
lượng hồ sơ địa chính tốt góp phần phục vụ tích cực trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai.
Chương trình tổng kiểm kê đất đai năm 2005 thực hiện theo Chỉ thị 28/2004/CT-TTg
của Thủ tướng Chính phủ được quận 11 triển khai thực hiện có hiệu quả. Hàng năm đều có
theo dõi, cập nhật biến động đất đai. Tuy nhiên, do năm 2005 sử dụng các số liệu đo vẽ chính
quy từ bản đồ địa chính nên kết quả kiểm kê có diện tích tự nhiên tăng hơn so với số liệu
kiểm kê năm 2000 (sử dụng số liệu thống kê theo chỉ thị 364/CT) là 0,35ha.


4. Công tác giao đất cho thuê đất
Căn cứ quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị tỷ lệ 1/2000 đã được Sở Quy hoạch-Kiến trúc
thỏa thuận và Ủy ban nhân dân quận 11 phê duyệt nhiệm vụ, Phòng Tài nguyên và Môi
trường cung cấp đầy đủ, kịp thời các thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất giúp cho Sở
Tài nguyên và Môi trường có cơ sở giải quyết theo thẩm quyền. Giai đoạn từ năm 2005 đến
2008, Ủy ban nhân dân thành phố đã thực hiện giao đất cho 23 dự án trên địa bàn quận 11
tổng số 22,1116 ha; cụ thể theo từng mục đích sử dụng đất như sau:
Bảng 2: Kết quả giao đất, cho thuê đất dự án từ năm 2005-2008
SẢN XUẤT
KINH DOANH

NHÀ Ở
NĂM

PHÚC LỢI
CÔNG CỘNG

TỘNG CỘNG

SỐ
DỰ
ÁN

DIỆN
TÍCH
(m2)

%

SỐ
DỰ
ÁN

DIỆN
TÍCH
(m2)

%

SỐ

DỰ
ÁN

DIỆN
TÍCH
(m2)

%

SỐ
DỰ
ÁN

DIỆN
TÍCH
(m2)

2005

1

5.193

17.68

0

0

0

4

24.174

82,32

5

29.367

2006

0

0

0

0

0

0

3

66.697

100

3

66.697

2007

3

62.792

82,67

0

0

0

1

13.16

17.33

4

75.952

2008

1

17.935

61.81

0

0

0

3

11.081

38,19

4

29.016

Tổng
cộng

5

85.92

79.49

0

0

0

11

90.938

117.33

16

125.08

( Nguồn: Phòng Tài Nguyên và Môi trường Quận 11)
Một số dự án xây dựng nhà ở được giao đất, thuê đất có diện tích lớn trên địa bàn quận
11 là:
02 dự án của Ban Quản ly dự án đầu tư xây dựng công trình quận 11, có quyết định
giao đất năm 2005 với tổng diện tích 49.704m2 tại phường 15.
Dự án của Ban Quản ly dự án đầu tư xây dựng công trình quận 11, có quyết định
giao đất năm 2007 với diện tích 17.935m2 tại phường 15.
5. Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai
Do đất đai trên địa bàn quận khá ổn định, người dân ngày càng có ý thức hơn về quyền
lợi và nghĩa vụ sử dụng đất nên việc khiếu nại, tranh chấp đất đai không nhiều và thường chỉ
phát sinh trong quá trình giải tỏa phục vụ các dự án nhà ở trên địa bàn quận.
Quy trình tiếp công dân, xử lý giải quyết tranh chấp – khiếu nại – tố cáo đơn giản và

luôn được thực hiện đúng theo các quy định khiếu nại – tố cáo. Trong năm 2006, Quận 11 đã
tiếp nhận 26 đơn khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và đã có văn bản giải quyết cho 21 đơn
chiếm 81% với chất lượng giải quyết ngày càng được nâng cao. Năm 2007 – 2008 Quận 11
đã tiếp nhận 24 đơn đơn tranh chấp khiếu nại trong lĩnh vực đất đai và đã thụ lý giải quyết 12
đơn chiếm tỷ lệ 50% trong đó đã có văn bản giải quyết cho 08 đơn chiếm 33,3% 04 trường
hợp đang xin ý kiến và trình ký, 12 đơn đang được xác minh thụ lý.