PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CAO ỐC VAN PHỊNG CủA DOANH NGHIỆP TU NHÂN BÍCH HƯNG

BỘ GIÁO DỤC & ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP.HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BĐS

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

“PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN
CAO ỐC VĂN PHỊNG CỦA DOANH NGHIỆP TƯ
NHÂN BÁCH HƯỞNG”

Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thanh Sang
Mã số sinh viên: 05135035
Lớp: DH05TB
Ngành:Quản lý thò trường BĐS

-Tháng 07 năm 2009 -


TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT VÀ BẤT ĐỘNG SẢN

NGUYỄN THANH SANG

“PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG
CỦA DOANH NGHIỆP TƯ NHÂN BÁCH HƯỞNG”

Giáo viên hướng dẫn: ThS. Ngô Minh Thụy
Ký tên: …………………………………………………

- Tháng 7 năm 2007 -


LỜI CẢM ƠN
Để có được như ngày hôm nay, lời đầu tiên con xin thành kính gửi đến Ba
,Mẹ lòng biết ơn sâu sắc nhất, người đã sinh thành, nuôi dưỡng, yêu thương, luôn
là điểm tựa vững chắc và tạo điều kiện cho con học tập tốt trong suốt thời gian
qua.
Cảm ơn Chò cùng những người thân, những người đã giúp đỡ, tạo điều
kiện thuận lợi để em an tâm hoàn thành việc học của mình.
Em trân trọng biết ơn:
- Ban Giám Hiệu trường Đại Học Nông Lâm, Thành phố Hồ Chí Minh.
- Ban Chủ Nhiệm Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản.
- Cùng tất cả các Thầy, Cô đã tận tình giảng dạy, truyền đạt những kinh
nghiệm và bài học quý báu, đó chính là món quà lớn nhất mà em nhận được để
vững tin bước vào đời làm hành trang cho em trong cuộc sống và công việc sau
này.
Đặc biệt, với lòng kính trọng, biết ơn chân thành và sâu sắc nhất em xin
gửi đến Thầy Ngô Minh Thụy và Cô Ngô Thò Ngọc Hà người đã tận tình chỉ
dạy, trực tiếp hướng dẫn để em hoàn thành tốt báo cáo tốt nghiệp.
Em chân thành cảm ơn Ban Lãnh Đạo cùng các Anh, Chò của Công ty Tư Vấn
Xây Dựng Trung Nam, đặt biệt là Giám Đốc Võ Khắc Học là người đã nhiệt tình
giúp đỡ, hướng dẫn em hoàn thành tốt luận văn này.
Lời cuối cùng, tôi cảm ơn các bạn lớp DH05TB - những người đã đồng
hành cùng tôi trong suốt khoá học, cảm ơn tất cả những kỷ niệm vui buồn mà
các bạn đã mang đến cho tôi.
Cảm ơn vì tất cả và cầu chúc mọi người, gia đình, Thầy Cô, các bạn nhiều
sức khỏe, hạnh phúc và thành công trong cuộc sống.
Ngày 25 Tháng 7 Năm 2009
Sinh viên

Nguyễn Thanh Sang


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thanh Sang, Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động
Sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh.
Đề tài: “PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN CAO ỐC VĂN PHÒNG CỦA DOANH
NGHIỆP TƯ NHÂN BÁCH HƯỞNG”
Giáo viên hướng dẫn:ThS.Ngô Minh Thụy, Bộ môn Chính sách Pháp Luật,
Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản, Trường Đại Học Nông Lâm TP. Hồ Chí Minh.
Nội dung tóm tắt:
TTBĐS là một thò trường liên quan trực tiếp đối với một lượng tài sản cực lớn
cả về quy mô, tính chất cũng như giá trò. Nhiều dự án nhà ở, công trình dòch vụ thương
mại, sản xuất kinh doanh được đầu tư xây dựng và đưa vào khai thác cùng với hệ
thống hạ tầng đồng bộ đã làm thay đổi bộ mặt cảnh quan đô thò nước ta.
Hoạt động đầu tư tạo lập BĐS là một hoạt động gắn liền với một lượng vốn lớn
mà “ vốn của công ty cũng quan trọng như máu của cơ thể, sự vận hành nhòp nhàng
sẽ giúp cho công ty phát triển mạnh ”- hoạt động đầu tư là một phần đặc biệt quan
trọng cho phép tạo ra sự khác biệt và lớn mạnh của công ty này so với công ty khác.
Để hoạt động này thực sự phát huy hiệu quả thì công tác phân tích đầu tư, xác đònh
tính khả thi của dự án về nhiều mặt trong đó có tài chính là một công việc hết sức
quan trọng trong mỗi công ty kinh doanh BĐS.
Cơ sở của vấn đề nghiên cứu là các lý thuyết về BĐS, TTBĐS, những vấn đề
cơ bản của đầu tư kinh doanh BĐS, tổng quan về phân tích tài chính dự án đầu tư
BĐS, các văn bản pháp luật chi phối hoạt động đầu tư BĐS cùng những lý luận thực
tiễn đưa ra sự cần thiết đầu tư dự án BĐS.
Nội dung nghiên cứu là ứng dụng kiến thức đã học và áp dụng quy trình của
công ty để phân tích tài chính dự án Cao Ốc Bách Hưởng. Nội dung đó là việc tìm
hiểu sơ bộ về cách thức thực hiện họat động phân tích tài chính tại Công ty, đánh giá
diễn biến thò trường BĐS tại thời điểm phân tích, nghiên cứu khảo sát thò trường ,đề

xuất các phương án phát triển các phương án, phân tích hiệu quả về mặt tài chính của
dự án thông qua các phương án được đề xuất.
Phương pháp chủ yếu được sử dụng là phương pháp phân tích- tổng hợp: phân
tích các số liệu tài chính của dự án, phân tích cung, cầu thò trường về sản phẩm của dự
án ở hiện tại và trong quá khứ, phân tích khả năng cạnh tranh chiếm lãnh thò trường
của dự án.
Từ 2 phương án nghiên cứu, kết quả ta chọn phương án 1 và tiến hành kiểm tra
về những biến động rủi ro của dự án trong tương lai làm cơ sở để tiến hành xây dựng


và đánh giá khả năng sinh lời của dự án để quyết đònh đầu tư hoặc tài trợ cho dự án.
Được thể hiện qua những chỉ tiêu sau:
- Hiện giá thu nhập thuần của dự án : 1,069,810 USD
- Suất thu hồi nội bộ của dự án : 14%
- Thời gian hoàn vốn : 10 năm 3 tháng 9 ngày
- Tỷ số lợi ích/ Chi phí (B/C): 2.08
- Điểm hoà vốn : khi giá cho thuê văn phòng là 6.5 USD
Nếu doanh thu của dự án giảm không lớn hơn 21% thì NPV của dự án vẫn >0 và IRR
vẫn bằng 10%. Đồng thời, nếu chi phí tăng thêm không lớn hơn 30%, thì với sự biến
động này không làm cho NPV của dự án <0. Việc khống chế doanh thu trong phạm vi
21% và sự biến động chi phí 30% là hoàn toàn có thể chủ động và kiểm soát được.
Kết quả của việc đầu tư xây dựng Cao c Văn Phòng Bách Hưởng sẽ đem lại
hiệu quả tích cực về mặt xã hội cũng như về kinh tế cho Quận Thủ Đức nói chung và
cho Thành phố Hồ Chí Minh nói riêng góp phần xây dựng đất nước Việt Nam ngày
càng thònh vượng.


MỤC LỤC
Trang
ĐẶT VẤN ĐỀ ...........................................................................................................1

PHẦN I:TỔNG QUAN .............................................................................................3
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu ............................................................3
I.1.1 Cơ sở khoa học .......................................................................................3
I.1.2 Cơ sở pháp lý .........................................................................................19
I.1.3 Cơ sở thực tiễn .......................................................................................19
I.2. Giới thiệu về Công Ty Tư Vấn Xây Dựng Trung Nam .................................21
I.2.1. Quá trình hình thành và phát triển ........................................................22
I.2.2. Các lónh vực hoạt động .........................................................................23
I.2.3 Cơ cấu tổ chức ........................................................................................23
I.3 Nội dung, phương pháp ..................................................................................24
I.3.1 Nội dung nghiên cứu ..............................................................................24
I.3.2 Phương pháp nghiên cứu .......................................................................25
I.3.3. Quy trình thực hiện đề tài .....................................................................25
PHẦN II:KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..........................................................................26
II.1 Hoạt động PTTC dự án đầu tư BĐS tại Cty TNHH TV XD Trung Nam.......26
II.2 Giới thiệu về dự án Cao Ốc Văn Phòng Bách Hưởng...................................27
II.2.1. Sơ lược về dự án ...................................................................................27
II.2.2. Phân tích vò trí dự án ............................................................................28
II.3. Phân tích thò trường .......................................................................................29
II.3.1. Diễn biến thò trường BĐS vào thời điểm phân tích.............................29
II.3.2 Đánh giá nguồn cung các loại hình BĐS TPHCM ...............................31
II.4. Đề xuất phát triển dự án ...............................................................................35
II.4.1. Quy mô và diện tích chiếm đất của dự án............................................35
II.4.2. Đề xuất phát triển dự án.......................................................................35
II.4.3 Phân tích tài chính dự án Cao Ốc Văn Phòng Bách Hưởng ..................37
II.4.3.1 Phân tích tài chính dự án theo phương án 1 ..................................37
II.4.3.2 Phân tích tài chính dự án theo phương án 2 ..................................45
II.4.4. Tổng hợp và phân tích các chỉ tiêu tài chính theo hai phương án ........54

II.4.5. Phân tích độ nhạy của dự án ...............................................................55
II.5. Đánh giá hoạt động PTTC tại Cty TNHH TV XD Dựng Trung Nam ..........56
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ.................................................................................... 60


CÁC BẢNG BIỂU SƠ ĐỒ
BẢNG :
II.1 Cơ cấu nguồn vốn FDI đầu tư vào nước ta.
II.2 Thò trường căn hộ bán tại Thủ Đức
II.3 Diện tích và mật độ xây dựng phương án 1
II.4 Diện tích kinh doanh phương án 1
II.5 Diện tích và mật độ xây dựng phương án 2
II.6 Diện tích kinh doanh phương án 2
II.7 Tổng chi phí xây dựng của dự án theo phương án 1
II.8 Kế hoạch vay và trả nợ vay theo phương án 1
II.9 Nhu cầu vốn theo phương án 1
II.10 Kế hoạch xây dựng và cho thuê theo phương án 1
II.11 Doanh thu dự kiến theo phương án 1
II.12 Tổng chi phí họat động
II.13 Trò giá tính khấu hao theo phương án 1
II.14 Chi phí khấu hao theo phương án 1
II.15 Báo cáo tài chính theo phương án 1
II.16 Bảng ngân lưu tài chính theo phương án 1
II.17 Tổng chi phí xây dựng của dự án theo phương án 2
II.18 Kế hoạch vay và trả nợ vay theo phương án 2
II.19 Nhu cầu vốn theo phương án 2
II.20 Kế hoạch xây dựng và cho thuê phương án 2
II.21 Doanh thu dự kiến theo phương án 2
II.22 Tổng chi phí họat động theo phương án 2
II.23 Trò giá tính khấu hao theo phương án 2

II.24 Chi phí khấu hao theo phương án 2
II.25 Báo cáo tài chính theo phương án 2
II.26 Bảng ngân lưu tài chính theo phương án 2
SƠ ĐỒ:
I.1 Các yếu tố để phân tích tài chính dự án đầu tư
I.2 :Bộ máy quản lý tại Cty TNHH TVXD Trung Nam
II.1 Hoạt động phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS tại Công ty XD


BIỂU ĐỒ:
II.1 Nguồn cung và giá thuê từ quy1/2007 đến quý 4/2009 và các năm tiếp
theo(không bao gồm phí dòch vụ và thuế VAT)


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

ĐẶT VẤN ĐỀ
• Tính cấp thiết của đề tài
Thò trường BĐS là một thò trường rất sôi động và đầy phức tạp. Trong thời
gian vừa qua dưới sự tác động của nhiều yếu tố mà trọng tâm là sự ra đời của Luật
Đất đai 2003 và Nghò đònh 181 đã dẫn đến tình trạng đóng băng của thò trường BĐS.
Cùng với nổ lực bình ổn thò trường của Nhà nước (như ban hành Nghò đònh 17, Luật
Nhà ở, Luật kinh doanh BĐS…) Doanh nghiệp Tư Nhân Bách Hưởng (DNTN BH) đã
không ngừng quyết tâm tìm ra những giải pháp, đònh hướng nhằm đưa công ty vượt
qua khó khăn và phát triển lớn mạnh hơn.Trước làn sóng đầu tư ồ ạt vào khu
chung cư, căn hộ cao cấp thì DNTN BH đã lựa chọn chuyển hướng đa dạng hóa
sản phẩm: đầu tư vào Cao Ốc Văn Phòng tại quận Thủ Đức. Dự án ra đời là phù
hợp với đònh hướng công nghiệp hóa- hiện đại hóa của đất nước, đón đầu những cơ

hội lớn từ việc gia nhập tổ chức thương mại thế giới (WTO), tận dụng được điều
kiện tự nhiên- kinh tế- xã hội của đòa bàn, đi vào khai thác đối tượng khách hàng
tiềm năng.
Cơ cấu kinh tế phát triển chuyển đổi theo hướng ưu tiên công nghiệp và du
lòch trong tương lai sẽ kéo theo nhu cầu gia tăng về sử dụng nhà ở và đất ở. Trong
khi diện tích đất ở có hạn, nhu cầu về nhà ở,nhu cầu thuê làm văn phòng ngày
càng tăng mạnh cùng với quá trình đô thò hóa và sự gia tăng dân số, việc tìm ra
phương hướng giải quyết chỗ ở cho người dân đi đôi với việc sử dụng tiết kiệm,
hiệu quả diện tích đất hạn chế là vấn đề tiên quyết cho sự phát triển lâu dài. Trong
đó phát triển cao ốc văn phòng cũng là một giải pháp được đánh giá cao có thể
đảm bảo nhu cầu đất ở hiện nay.
Nguồn cung cao ốc văn phòng cho thuê hiện nay không đáp ứng đủ so với
nhu cầu thò trường, chính vì vậy đã làm cho giá văn phòng tăng cao một cách đột
biến. Gía thuê văn phòng càng cao đã mở ra một thò trường cao ốc văn phòng cho
thuê rất tiềm năng cho các nhà đầu tư. Dự án Cao Ốc Văn Phòng không chỉ có khả
năng đem lại lợi nhuận lớn cho DNTN Bách Hưởng, giúp công ty đứng vững trong
thò trường BĐS, ngày càng tạo lập thương hiệu Bạch Hưởng vững mạnh, mà bên
cạnh đó còn góp phần vào sự phát triển kinh tế xã hội nói riêng và cả nước nói
chung.
Tuy nhiên, hiện nay nguồn vốn huy động từ phía ngân hàng cũng như từ phía
nhà đầu tư vào cao ốc văn phòng đang gặp khó khăn.Thêm vào đó, công ty đang
phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt .Điều này đã làm chậm tiến độ thực hiện
dự án, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu suất kinh doanh và lợi nhuận của công ty. Vì
thế, trong thời điểm hiện tại rất cần thiết phải lập một kế hoạch dự án đầu tư hoàn
chỉnh để thu hút các nhà đầu tư trong nước lẫn ngoài nước, hạn chế được sự rủi ro
đến mức thấp nhất, đạt tối đa hóa lợi nhuận nhằm phát triển thương hiệu và gia
tăng giá trò của doanh nghiệp trên thò trường, góp phần tăng nguồn thu cho ngân
Trang 1

Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

sách nhà nước, gia tăng phúc lợi xã hội, đáp ứng nhu cầu của người dân. Do đó, tôi
đã chọn thực hiện nghiên cứu đề tài “ phân tích tài chính dự án Cao Ốc Văn
Phòng của doanh nghiệp tư nhân Bách Hưởng”.
•

Mục tiêu nghiên cứu của đề tài

- Phân tích hiệu quả về mặt tài chính của dự án Cao Ốc Văn Phòng , 137
Quốc lộ 13, Khu phố 1, Phường Hiệp Bình Chánh, Quận Thủ Đức, TPHCM; góp
phần củng cố công ty tư vấn xây dựng Trung Nam hoàn thiện báo cáo thẩm đònh
dự án cho khách hàng.
- Đánh giá những ưu và nhược điểm trong quy trình và kỹ thuật phân tích tài
chính dự án đầu tư của công ty và đưa ra những đề xuất. Những đánh giá và đề
xuất được đưa ra chủ yếu dựa trên thực tiễn tiến hành phân tích tài chính dự án đầu
tư cao ốc văn phòng.
•

Đối tượng nghiên cứu của đề tài
- Các thông tin, số liệu liên quan tới dự án đầu tư.

- Quy trình và công tác phân tích tài chính dự án đầu tư tại công ty tư vấn
xây dựng Trung Nam.
•

Phạm vi nghiên cứu của đề tài

- Thu thập và sử dụng các số liệu cần thiết về dự án đầu tư BĐS cao ốc văn
phòng cụ thể để tiến hành phân tích và viết báo cáo.
-Thời gian thực hiện đề tài từ 15/03/2009 đến 15/07/2009.
Đề tài được nghiên cứu tại Công Ty Tư Vấn Xây Dựng Trung Nam TP.Hồ
Chí Minh-hội sở phụ :274 Nguyễn Văn Đậu-Phường 11-Quận Bình ThạnhTP.Hồ Chí Minh.

Trang 2


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

PHẦN I
TỔNG QUAN
I.1. Cơ sở lý luận của vấn đề nghiên cứu
I.1.1 Cơ sở khoa học
1.Tổng quan về BĐS và thò trường BĐS
a. Khái niệm BĐS
- Khái niệm chung
Ở nước ta, theo Điều 181, Bộ luật Dân sự quy đònh: “BĐS là những tài sản
không di dời được, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất
đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác
gắn liền với đất; các tài sản khác do pháp luật quy đònh;…”.
Dưới góc độ của nhà quản lý TT BĐS thì BĐS là những tài sản không di dời
được bao gồm: đất đai, những vật thể cố đònh gắn liền với đất đai, những vật thể
này tồn tại trên mặt đất, chức năng của nó sẽ bò thay đổi khi tách rời khỏi đất đai
và phải mất khá nhiều thời gian và chi phí cho việc di dời.
Tại hầu hết các nước khác, BĐS đều được coi là đất đai và những tài sản có
liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác đònh bởi vò trí đòa lý của

đất (Như quy đònh Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân
sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật
Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy đònh cụ thể BĐS là “mảnh
đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai
nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dòch dân sự.
Như vậy, pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi BĐS
gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và
tiêu chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm BĐS và
động sản”.
Mặc dù với cách quan niệm như trên, song việc phân chia các tài sản là động
sản hay BĐS thường không đơn giản. Phải chăng tất cả các công trình kiến trúc và
xây dựng đều là BĐS. Tương tự như vậy, có phải tất cả các tài sản đi liền với các
công trình xây dựng cũng đều là BĐS không? Thậm chí có phải mọi vùng đất đai
đều được coi là BĐS?
Từ Luật cổ La Mã đã có sự phân loại tài sản thành “BĐS” và “động sản”,
theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì
được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. BĐS bao gồm các công
trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay

Trang 3


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh
thổ.
Ngày nay, BĐS được hiểu như là đất đai và các vật thể cố đònh gắn liền với

đất đai. Đấy là những vật thể tồn tại trên đất với một chức năng nhất đònh. Chức
năng này sẽ bò mất khi tách rời khỏi đất đai. Như vậy một tài sản được coi là BĐS
khi thỏa các điều kiện sau:
- Là một yếu tố vật chất có ích cho con người;
- Được chiếm giữ bởi cá nhân hoặc cộng đồng người;
- Có thể đo lường bằng giá trò nhất đònh;
- Không thể di dời hoặc di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái của
nó không thay đổi;
- Tồn tại lâu dài.
*Phân loại BĐS: Với quan niệm như trên BĐS thường được phân chia thành 3
nhóm sau đây:
- BĐS có đầu tư xây dựng gồm: BĐS nhà ở, BĐS nhà xưởng và công trình
thương mại- dòch vụ, BĐS hạ tầng , BĐS là trụ sở làm việc v.v..
- BĐS không đầu tư xây dựng: BĐS thuộc loại này chủ yếu là đất nông nghiệp
(dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi
trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng v.v..
- BĐS đặc biệt là những BĐS như các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn
hoá vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghóa trang v.v.. Đặc điểm của loại
BĐS này là khả năng tham gia thò trường rất thấp.
Việc phân chia BĐS theo 3 loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý TT BĐS phù hợp với điều kiện
kinh tế-xã hội của nước ta.
b . Khái niệm thò trường BĐS
- Khái niệm
Thò trường là tổng thể các quan hệ cho phép người mua và người bán trao đổi
được các hàng hóa và dòch vụ cho nhau. Có ba loại thò trường cơ bản:
+ Thò trường hàng hoá
+ Thò trường lao động
+ Thò trường vốn
TT BĐS chỉ hình thành khi BĐS trở thành hàng hóa, ở đâu và lúc nào BĐS

chưa trở thành hàng hóa thì ở đó chưa thể có TT BĐS. TT BĐS được hiểu một cách
khái quát như sau: “TT BĐS là tổng hòa các giao dòch dân sự về BĐS tại một đòa
bàn nhất đònh, trong một thời gian nhất đònh”

Trang 4


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

BĐS khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ được mua bán mà
còn là đối tượng của nhiều giao dòch khác như cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng
quyền sử dụng. Do đó, TT BĐS còn là thò trường của các hoạt động như cho thuê,
thế chấp, bảo hiểm, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS,...
Như vậy, TT BĐS không chỉ đơn thuần là một hệ thống các quan hệ kinh tế
mà còn bao gồm các thể chế hỗ trợ thò trường, bao gồm: hệ thống pháp luật về đất
đai, BĐS, hệ thống cơ quan quản lý nhà nước về đất đai, các trung tâm đăng ký
BĐS, các sàn giao dòch BĐS.
- Phân loại
Tùy theo mục tiêu nghiên cứu và tiếp cận, người ta có thể phân loại TT BĐS
theo nhiều tiêu thức khác nhau:
+ Dựa vào hàng hóa BĐS người ta có thể phân chia TT BĐS thành thò trường
đất đai, thò trường nhà ở, thò trường BĐS dùng trong dòch vụ, TT BĐS dùng cho văn
phòng công sở, TT BĐS công nghiệp,...
+ Dựa vào tính chất các mối quan hệ sản xuất trên thò trường, người ta phân
chia thò TT BĐS thành thò trường mua bán, thò trường thuê và cho thuê, thò trường
thế chấp và bảo hiểm,...
+ Dựa vào trình tự tham gia, người ta có thể phân chia TT BĐS thành thò
trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay còn gọi

chung là thò trường đất đai, thò trường xây dựng các BĐS để bán và cho thuê (thò
trường sơ cấp), thò trường bán hoặc cho thuê lại BĐS (thò trường thứ cấp);
+ Dựa vào mức độ kiểm soát, người ta phân chia TT BĐS thành thò trường
chính thức và thò trường phi chính thức.
- Những đặc điểm chủ yếu của thò trường BĐS
Hàng hóa BĐS là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với hàng
hóa thông thường nên ngoài những đặc diểm chung của hàng hóa thông thường thì
hàng hóa BĐS còn có những đặc điểm riêng như sau :
+ Tính cách biệt giữa hàng hóa với đòa điểm giao dòch;
+ TT BĐS không phải là thò trường giao dòch bẩn thân BĐS mà thực chất là thò
trường giao dòch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS;
+ TT BĐS mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc và không tập trung, trải rộng
trên khắp các vùng miền của đất nước;
+ TT BĐS là thò trường cạnh tranh không hoàn hảo (thông tin không đầy đủ,
thiếu 1 số tổ chức của thò trường);
+ TT BĐS là thò trường không có thò trường trung tâm;
+ Cung về BĐS phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả BĐS;
+ TT BĐS là thò trường mang tính chất đòa phương nhất là thò trường nhà ở;
Trang 5


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

+ TT BĐS là thò trường đa phân khúc;
+ TT BĐS là thò trường khó thâm nhập;
+ TT BĐS chòu sự chi phối của yếu tố pháp luật;
+ TT BĐS có mối liên hệ mật thiết với thò trường vốn và tài chính, động thái
phát triển của thò trường này tác động tới nhiều loại thò trường trong nền kinh tế.;

+ TT BĐS là thò trường mà việc tham gia hoặc rút ra khỏi thò trường không
đơn giản và cần phải có nhiều thời gian.
cao.

Giao dòch trên TT BĐS cần đến các loại tư vấn chuyên nghiệp và trình độ
2.Tổng quan về đầu tư và đầu tư BĐS
2.1. Khái niệm chung về đầu tư - đầu tư BĐS:
a/ Khái niệm về hoạt động đầu tư:
+ Khái niệm về đầu tư :

Theo đònh nghóa của Luật đầu tư : “Đầu tư là việc nhà đầu tư bỏ vốn bằng các
loại tài sản hữu hình hoặc vô hình để hình thành tài sản và tiến hành hoạt động đầu
tư theo quy đònh của Luật đầu tư và các quy đònh khác của pháp luật có liên quan.
+ Dự án đầu tư
Dự án đầu tư là một tập hợp những đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để
tạo cái mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất đònh, nhằm đạt được
sự tăng trưởng về số lượng hoặc duy trì, cải tiến, nâng cao chất lượng của sản phẩm
hoặc dòch vụ trong khoảng thời gian xác đònh.
+ Các hình thức đầu tư :
- Đầu tư trực tiếp : là hình thức đầu tư do nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư và tham gia
quản lý hoạt động đầu tư.
- Đầu tư gián tiếp: là hình thức đầu tư thông qua việc mua cổ phần , cổ phiếu ,
trái phiếu, các loại giấy tờ có giá khác, quỹ đầu tư chứng khoán và thông qua các
đònh chế tài chính trung gian khác mà nhà đầu tư không trực tiếp tham gia đầu tư.
+ Hoat động đầu tư : Là hoạt động của nhà đầu tư trong quá trình đầu tư bao
gồm các khâu: chuẩn bò đầu tư, thực hiện đầu tư và quản lý dự án đầu tư .
+ Vốn đầu tư : Là tiền và các tài sản hợp pháp khác để thực hiện các hoạt
động đầu tư trên một đòa bàn cụ thể,trong khoảng thời gian xác đònh.
+ Vốn đầu tư nhà nước là vốn đầu tư từ nguồn ngân sách nhà nước,vốn tín
dụng do nhà nước bảo lãnh, vốn đầu tư phát triển của nhà nước và các nguồn vốn

nhà nước khác .
+ Chủ đầu tư : Là tổ chức, cá nhân sở hữu vốn hoặc thay mặt chủ sở hữu hoặc
người vay vốn và trực tiếp quản lý sử dụng vốn để thực hiện hoạt động đầu tư

Trang 6


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

b/ Hoạt động đầu tư BĐS:
Đầu tư BĐS là một lónh vực đầu tư trong hoạt động đầu tư nói chung, là đầu tư
đặc thù và đầu tư có điều kiện theo quy đònh của nhà nước.
+ Khái niệm đầu tư BĐS: đầu tư BĐS là việc nhà đầu tư bỏ vốn để tạo dựng
tài sản là BĐS mua, bán, khai thác và cho thuê, tiến hành hoạt động dòch vụ BĐS,
hoạt động đầu tư BĐS nhằm mục đích sinh lời và đáp ứng lợi ích xã hội.
Trong hoạt động đầu tư BĐS, phương tiện đầu tư thường bao gồm vốn bằng
tiền, các loại tài sản, bí quyết kinh doanh, công nghệ, dòch vụ…
Về thời gian đầu tư được tính từ khi bắt đầu dự án đến khi kết thúc hoạt động
dự án. Đầu tư là hoạt động được thực hiện trong thời gian đầu của chu kỳ dự án.
Những hoạt động ngắn hạn trong một năm không gọi là đầu tư. Thời gian đầu tư
còn gọi là đời sống kinh tế của dự án.
+ Những đặc điểm chủ yếu của đầu tư BĐS :
- Đòi hỏi vốn đầu tư lớn: Do đặc điểm của BĐS là có giá trò lớn, vì vậy nhà
đầu tư cần phải phân bổ chu chuyển, bảo toàn vốn để thu được lợi nhuận cao.
- Thời gian từ khi bắt đầu dự án đến kết thúc của một dự án đầu tư và đạt
thành quả phát huy tác dụng thường đòi hỏi nhiều năm. Vì vậy nhà đầu tư phải
phân bổ vốn và huy động vốn hợp lý, có hiệu quả. Hơn nữa, trong thời gian đầu tư
đó có nhiều biến động, nhà đầu tư cần phải có những dự đoán các biến động có thể

xảy ra. Ví dụ: về thò trường, sự phát triển kinh tế - xã hội, kỹ thuật – công nghệ,
sức mua, thời tiết, khí hậu…
- Những thành quả đầu tư BĐS tạo dựng tài sản có giá trò sử dụng lâu dài, đời
sống kinh tế của dự án thường dài… Vì vậy trong đầu tư cần phải chú ý chất lượng
của các công trình: từ khâu lựa chọn nguyên vật liệu, cân đối khoản mục thi công
công trình…
- Các thành quả hoạt động đầu tư là công trình xây dựng gắn liền với đất có vò
trí cố đònh, gắn liền với điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hội, môi trường nhất đònh.
Vì vậy các hoạt động đầu tư BĐS phải nắm vững đặc điểm tự nhiên, kinh tế, môi
trường ảnh hưởng đến hoạt động đầu tư cũng như các tác dụng sau này với hoạt
động đầu tư.
- Bất kỳ một hoạt động đầu tư đảm bảo mang lại hiệu quả kinh tế - xã hội cao
cần làm tốt công tác quản lý vì nguồn lực phục vụ cho công tác đầu tư là rất lớn.
Nhà đầu tư cần quan tâm đúng mức đến việc chuẩn bò cho hoạt động đầu tư như lập
dự án đầu tư…
c/ Vai trò của đầu tư BĐS.
- Đầu tư BĐS là một hiện tượng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng
hoá, kinh tế hàng hoá phát triển, đầu tư được mở rộng cả về phạm vi, quy mô và

Trang 7


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

hình thức. Một nền kinh tế hàng hoá không thể tồn tại nếu không có hoạt động sản
xuất hàng hoá. Khác với hàng hoá khác:
+ Hàng hoá BĐS phụ thuộc vào tính hữu ích của nó.
+ Cung cấp tính hữu ích và tiện nghi cho người sử dụng, làm nền tảng cho các

hoạt động khác.
+ Tạo ra lợi nhuận cho nhà đầu tư và những người hỗ trợ cho hoạt động kinh
doanh BĐS.
=> Vai trò của đầu tư BĐS được thể hiện ở hai khía cạnh:
- Thoả mãn nhu cầu của ngøi sử dụng .
- Các dự án đầu tư BĐS phải nằm trong chương trình phát triển kinh tế - xã hội
chung của toàn quốc và của từng đòa phương, gắn liền với công trình phát triển
quốc gia. Vì vậy đầu tư BĐS một mặt vì lợi nhuận của nhà đầu tư, mặt khác để đạt
lợi nhuận của nhà đầu tư phải trên cơ sở nhu cầu của xã hội.
d/ Phân loại hoạt động đầu tư BĐS.
Hoạt động đầu tư BĐS rất đa dạng, việc phân loại có nghóa trong khâu thẩm
đònh dự án, quản lý việc thực hiện các hoạt động đầu tư BĐS.
Việc phân loại theo các tiêu thức sau:
- Theo quan hệ quản lý của chủ đầu tư: đầu tư trực tiếp, đàu tư gián tiếp.
- Theo nội dung kinh tế của đầu tư: đầu tư xây dựng cơ bản, đàu tư tài sản lưu
động, đầu tư lao động.
- Theo hình thức đầu tư: đầu tư mới, đầu tư theo chiều sâu, đầu tư mở rộng các
công trình hiện có.
- Theo thời hạn đầu tư: đầu tư dài hạn (trên 10 năm), đầu tư trung hạn (từ 5
năm – 10 năm), đầu tư ngắn hạn (5 năm trở xuống).
2.2. Quy trình thực hiện dự án đầu tư kinh doanh BĐS
a/ Hoạt động kinh doanh BĐS
Theo Luật kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 ngày 29/06/2006 thì Kinh doanh
BĐS là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS
để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh
lợi.
b/ Dự án kinh doanh BĐS
Dự án kinh doanh BĐS được hiểu là hoạt động bỏ vốn đầu tư nhằm thiết lập
mô hình kinh doanh trên một khu đất để cung cấp dòch vụ BĐS, chúng bao gồm:
+ Dự án đầu tư kinh doanh cao ốc văn phòng

+ Dự án căn hộ cho thuê
+ Dự án trung tâm thương mại
Trang 8


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

+ Dự án khách sạn, nhà hàng
+ Dự án về dòch vụ nhà ở
+ Dự án hạ tầng khu công nghiệp
+ Dự án kết hợp cung cấp các loại hình dòch vụ trên
Trên một khu đất, nhà đầu tư đứng trước bài toán lựa chọn mô hình đầu tư tối
ưu trong số các mô hình trên. Vì mục đích chủ yếu của đầu tư là sinh lợi, là điều
kiện tiên quyết để đầu tư, nhà đầu tư không đầu tư nếu không thấy triển vọng sinh
lợi. Để tránh những cuộc đầu tư không sinh lợi, để đảm bảo sinh lợi tối đa một khi
đã bỏ vốn, nhà đầu tư cần phải thực hiện phân tích lựa chọn và tiến hành một cách
có hệ thống, có phương pháp, theo quy trình sau :
Quy trình phát triển dự án kinh doanh BĐS
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng đònh đất phù hợp:
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vò trí chiến lược có thể phát triển
kinh doanh một hoặc nhiều hơn một loại hình dòch vụ nào đó và khả thi về mặt
pháp lý.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng đònh sự phù hợp của khu đất là nhà đầu
tư phải ký được hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận
chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc hợp
đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy

hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đòch xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu
đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là
kinh doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn
của mình để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những
nhà đầu có sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thò
trường. Khi đưa ra quyết đònh đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thò
trường đó ra quyết đònh trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ
thực hiện nghiên cứu thò trường trước khi đưa ra quyết đònh.
Bước 3: Nghiên cứu thò trường
Việc nghiên cứu thò trường để kiểm đònh lại ý tưởng kinh doanh là việc
chuyển từ quyết đònh trong môi trường có rủi ro sang ra quyết đònh trong môi
trường chắn chắn. Các loại thò trường cần nghiên cứu bao gồm các thò trường cao ốc
văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng
công nghiệp, dòch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thò trường phải dự báo được triển vọng
và dung lượng của từng loại thò trường dòch vụ. Nghiên cứu thò trường sẽ kiểm đònh
tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghò các hướng phát triển dự án.
Bước 4: Thiết kế ý tưởng
Trang 9


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu
dụng cao, có cảnh quan đẹp.
Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;

Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Bước 5: Phân tích tài chính
PTTC nhằm xác đònh khả năng sinh lời của dự án, bao gồm các chỉ tiêu chủ
yếu sau:
Ước tính toàn bộ chi phí dự án
Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
Ước tính nguồn vốn vay;
Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả đònh cơ bản về dự án;
Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư,
nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài
chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn...
Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp
phép, vay vốn và triển khai dự án.
Theo thiết kế cơ cấu nguồn vốn dự án, chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình
và quyết đònh huy động vốn tài trợ cho dự án. Trên thò trường tài chính hiện nay đã
mở ra nhiều cơ hội huy động vốn qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu công
ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các kênh huy động đó chỉ khả thi khi dự án đã được cấp
phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép
chủ đầu tư phải chứng minh được năng lực tài chính nên dòi hỏi phải tiến hành huy
động vốn trước. Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết văn bản hợp tác đầu tư
(MOU), sẽ tiến hành lập hồ sơ dự án. Nhà đầu sử dụng hồ sơ dự án này để thực
hiện các hoạt động xin phép đầu tư, thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai
dự án
Bước 7: Triển khai dự án
Triển khai dự án gồm các công việc sau:
Thiết kế chi tiết;
Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
Phương án tổ chức giám sát, quản lý;

Trang 10


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

Khai thác dự án.
3.Tổng quan về phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
Có thể nói, công ty là một thực thể tiến hoá không ngừng tìm kiếm những cơ
hội kinh doanh mới, do đó, hoạt động đầu tư là một phần đặc biệt quan trọng cho
phép tạo ra sự khác biệt và lớn mạnh của công ty này so với công ty khác.
Ngày nay, trong bối cảnh hội nhập và toàn cầu hoá thì các công ty Việt nam
phải nỗ lực rất lớn để đảm bảo cạnh tranh như nâng cao chất lượng, hạ giá thành,
tạo ra sản phẩm mới, nhiều dòch vụ hậu mãi hỗ trợ khách hàng,…Những yêu cầu
này luôn được cụ thể hoá bằng đầu tư, như vậy Ban lãnh đạo công ty cần phải tìm
kiếm và triển khai các dự án hiệu quả nếu muốn tồn tại và phát triển.
Quan sát các Công ty BĐS thành công trên thế giới như Trump Organines,
CBRE, Savills,… và ở Việt nam như Sacomreal, Nam Long, ACBR,….các chuyên
gia đều thừa nhận việc triển khai những dự án đầu tư lớn và hiệu quả, đáp ứng nhu
cầu của khách hàng là điều quan trọng tạo nên thành công cho họ. Để bảo đảm cho
mọi cuộc đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu mong muốn, đem lại
hiệu quả kinh tế xã hội cao thì trước khi bỏ vốn đòi hỏi phải làm tốt công tác phân
tích, đánh giá tình hình đầu tư, đặc biệt là công tác phân tích tài chính. Có thể coi
đây là kim chỉ nam, là cơ sở vững chắc cho việc quyết đònh đầu tư và thực hiện đầu
tư dự án BĐS một cách hiệu quả, thuận lợi, ít tốn kém tiền bạc và thời gian.
a. Khái niệm và vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
- Khái niệm
PTTC của dự án đầu tư là quá trình phân tích những lợi ích mà dự án mang lại

cân đối với những chi phí đã bỏ ra cho dự án. Sự phân tích này hoàn toàn dựa trên
giá cả thò trường.
Mục tiêu và phạm vi của việc PTTC là phải xác đònh, phân tích và diễn giải
tất cả những hệ quả tài chính của một dự án đầu tư, những thứ có thể liên can và
quan trọng đối với quyết đònh đầu tư và cấp vốn.
- Vai trò
PTTC có vai trò quan trọng không chỉ đối với chủ đầu tư mà còn cả đối với
các cơ quan có thẩm quyền quyết đònh đầu tư của Nhà nước, các cơ quan tài trợ vốn
cho dự án.
+ Đối với chủ đầu tư: cung cấp thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra quyết
đònh có nên đầu tư không.
+ Đối với các cơ quan có thẩm quyền: quyết đònh đầu tư của Nhà nước là một
trong những căn cứ xem xét đầu tư đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà
nước.
+ Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án: là căn cứ quan trọng để quyết
đònh tài trợ vốn cho dự án.
Trang 11


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

PTTC còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội.
b. Nội dung của phân tích tài chính dự án đầu tư BĐS
Việc xem xét các vấn đề tài chính của dự án đầu tư BĐS có ý nghóa rất quan
trọng. Nó giúp các nhà đầu tư có cái nhìn chi tiết từng khía cạnh tài chính của dự
án từ đó làm đònh lượng các rủi ro có thể xảy ra đối với dự án rồi lên biện pháp
phòng ngừa và giảm thiểu thích hợp.
Nội dung của công tác PTTC dự án đầu tư nói chung và dự án đầu tư BĐS nói

riêng bao gồm:
- Xác đònh tổng mức vốn đầu tư và cơ cấu nguồn vốn của dự án; xác đònh các
nguồn tài trợ cho dự án, khả năng đảm bảo vốn từ mỗi nguồn về mặt số lượng và
tiến độ.
- Lập các báo cáo tài chính dự kiến cho từng năm hoặc từng giai đoạn của đời
dự án và xác đònh dòng tiền của dự án.
Nội dung PTTC dự án đầu tư bao gồm những nội dung sau:
- Tính các chỉ tiêu phản ánh mặt tài chính của dự án đầu tư:
+ Các chỉ hiện giá thu nhập ròng của dự án (NPV)
+ Chỉ tiêu tỷ số lợi ích/chi phí(B/C)
+ Chỉ tiêu thời gian thu hồi vốn đầu tư (T)
+ Chỉ tiêu tỷ lệ hoàn vốn nội bộ(IRR)
Mỗi chỉ tiêu trên đều có ưu điểm và hạn chế nhất đònh. Do vậy trong phân tích
hiệu quả tài chính phải sử dụng hệ thống các chỉ tiêu để phân tích
- Đánh giá tính khả thi về mặt tài chính của dự án: Tính khả thi về mặt tài
chính của dự án đầu tư được đánh giá không chỉ qua các chỉ tiêu phản ánh mặt tài
chính của dự án mà còn được thực hiện thông qua việc xem xét độ an toàn về mặt
tài chính của dự án đầu tư. Độ an toàn về mặt tài chính của dự án được xem xét
trên các mặt sau:
+ An toàn về nguồn vốn: thông qua chỉ tiêu điểm hoà vốn (BEP), thời
gian hoàn vốn.
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghóa vụ tài chính ngắn hạn và
khả năng trả nợ.

Trang 12


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

c. Các yếu tố để phân tích tài chính dự án đầu tư

Chi phí đầu tư

Nguồn vốn ĐT

Doanh thu

Lợi nhuận

Chi phí SXKD

Dòng tiền

Lãi vay

Sơ đồ I.1 Các yếu tố để phân tích tài chính dự án đầu tư
- Chi phí đầu tư :bao gồm chi phí đầu tư các tài sản cố đònh (nhà xưởng, thiết
bò); chi phí nghiên cứu, chuyển giao công nghệ; chi phí chuẩn bò đầu tư (giấy phép,
nghiên cứu thò trường, tư vấn,…); chi phí vận hành sản xuất thử…
- Nguồn vốn đầu tư :là toàn bộ số vốn của doanh nghiệp được hình thành từ
các nguồn khác nhau.
+ Nguồn vốn chủ sở hữu (vốn góp, đầu tư, cổ phần)
+ Vốn huy động (thuê mua máy móc thiết bò, trả chậm, trả góp, vay trung –
dài hạn, trái phiếu,..)
Nguồn vốn huy động hiện nay chủ yếu là vay trung – dài hạn từ ngân hàng.
Theo nguyên tắc an toàn tín dụng Ngân hàng chỉ cho vay tối đa 70% tổng vốn đầu
tư.
- Chi phí sản xuất : là số tiền mà Công ty phải chi để mua các yếu tố đầu

vào cần thiết cho quá trình sản xuất nhằm mục đích thu lợi nhuận. Chí phí sản xuất
lại gồm các loại chi phí sau: biến phí (nguyên vật liệu, chi phí quản cáo, lãi vay
vốn lưu động,…); đònh phí (khấu hao, chi phí quản lý, chi phí duy tu bão dưỡng đònh
kỳ, lãi vay vốn đầu tư,…).
- Doanh thu : là luồng tiền thu được sau khi bán các sản phẩm và dòch vụ của
mình. Phân tích doanh thu cần dựa vào thò trường vì doanh thu có vai trò quan trọng
trong việc quyết đònh hiệu quả đầu tư.
- Lợi nhuận : là số tiền thu được trong năm của doanh nghiệp từ các hoạt
động sản xuất kinh doanh, hoạt động tài chính và các hoạt động khác phát sinh
trong năm (lợi nhuận trước thuế). Sau khi nộp thuế thu nhập doanh nghiệp sẽ thu
được lợi nhuận sau thuế, đây là căn cứ để tính hiệu quả đầu tư.

Trang 13


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

- Dòng tiền dự án : là chỉ tiêu phán ánh sự luân chuyển của tiền trong suốt
vòng đời của dự án. Nó có thể hiện tiền mặt thực có ở từng thời điểm bằng cách
lấy dòng tiền thực thu vào (inflow) – dòng tiền thực thu ra (outflow) của dự án đó.
d.Thời giá tiền tệ của mô hình ngân lưu chiết khấu
- Thời giá tiền tệ :Trong nền kinh tế sản xuất hàng hoá sử dụng đồng tiền để
trao đổi, thì giá trò tiền tệ được thừa nhận sẽ tăng theo thời gian. Xét về quan điểm
giá trò sử dụng đồng tiền trong đầu tư, không tính đến đồng tiền mất giá vì lạm
phát, thì cùng với một số tiền, giá trò tại thời điểm hiện tại luôn lớn hơn số tiền đó
ở thời điểm tương lai. Giá trò tiền tệ được phân tích, nhận đònh từ nhiều góc độ. Với
góc độ tài chính nó được so sánh giữa các khả năng sinh lời của đồng tiền (gửi
ngân hàng, đầu tư kinh doanh, mua trái phiếu, cổ phiếu,…). Trong mức độ cao hơn,

nó là sự nhìn nhận giữa năng lực sản xuất và nhu cầu tiêu dùng trong nền kinh tế
hàng hoá, trong đó có thể đồng tiền không tự dưng sinh ra lãi. Nhưng các nhà kinh
tế thừa nhận đồng tiền lớn lên theo thời gian, đó là phần thưởng cho người tiêu
dùng sau và phần thưởng cho người mạo hiểm chấp nhận kinh doanh.
Qua các nhận đònh đã nêu cho thấy việc tính toán giá trò tiền tệ theo thời gian
là rất cần thiết cho các nhà phân tích tài chính, các nhà đầu tư. Vì nó là điều kiện
giúp xác đònh giá trò tương đương hiện tại của một trong nhiều khoản tiền trong
tương lai và trong nhiều trường hợp ngược lại, xác đònh giá trò tương đương trong
tương lai của một số tiền sẵn có trong hiện tại.
- Giá trò tương lai của tiền tệ: Giá trò tương lai của một số tiền hiện tại nào đó
chính là giá trò của số tiền này ở thời điểm hiện tại cộng với số tiền lãi mà nó sinh
ra trong khoản thời gian từ hiện tại cho đến một thời điểm trong tương lai. Để xác
đònh giá trò tương lai, chúng ta có công thức tổng quát như sau:

FV = PV × (1 + r )

n

Trong đó

FV : Giá trò của số tiền trong tương lai.
PV : Gía trò đầu tư ngày hôm nay.
n : Số thời đoạn.
I

: Lãi suất trong kỳ.

- Giá trò hiện tại của tiền tệ :Chúng ta không chỉ quan tâm đến giá trò tương lai
của một số tiền mà ngược lại đôi khi chúng ta còn muốn biết để có số tiền trong
tương lai đó thì phải bỏ ra bao nhiêu ở thời điểm hiện tại. Đấy chính là giá trò hiện

tại của một số tiền tương lai (hiện giá).
Công thức tính như sau:
PV =

FV
(1 + i ) n

Trang 14


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

- Phương pháp chiết khấu trong phân tích dự án đầu tư : Đây là phương pháp
quan trọng bậc nhất của tài chính, được áp dụng để giải các bài toán tài chính đầu
tư phức tạp như hiệu quả dự án đầu tư, đònh giá cổ phần và BĐS, đònh giá doanh
nghiệp,…Việc phân tích dự án theo phương pháp chiết khấu là quá trình phân tích
động, được thực hiện bằng việc chuyển đổi các giá trò của lợi ích và chi phí tài
chính phát sinh tại các thời điểm trong tương lai, tạo ra “hiện giá dòng tiền tệ”.
+ Hiện giá dòng tiền là tổng các giá trò hiện tại của các giá trò đồng tiền phát
sinh tại các thời điểm trong tương lai được chiết khấu về thời điểm hiện tại.
+ Hệ số chiết khấu của dự án
Công thức :

a

t

= −

1
(1 + r ) t −1

Trong đó
at : hệ số chiết khấu của dự án tại năm t (luôn có giá trò nhỏ hơn hay bằng 1)
r : Tỷ suất chiết khấu của dự án (%).
e.Các chỉ tiêu tài chính của dự án đầu tư
-

Ý nghóa của các chỉ tiêu tài chính chủ yếu

Trong phân tích tài chính dự án đầu tư, các nhà phân tích hiện thường sử dụng một
số chỉ tiêu bao gồm :
- Thời gian hoàn vốn - DPP
- Hiện giá thu nhập thuần – NPV
- Hệ số thu hồi nội bộ – IRR
- Điểm hòa vốn – BEP
- Hiện giá sinh lợi của dự án – B/C
Mục đích của việc tính các chỉ tiêu nói trên là để giúp cho các nhà đầu tư có
thể ra được quyết đònh có đầu tư hay không đầu tư ứng với các điều kiện chắc chắn
thành công, có rủi ro, và không chắc chắn thành công. Theo đó, các chỉ tiêu trên sẽ
được xem xét một cách cẩn thận để đưa ra quyết đònh đầu tư cuối cùng.
NPV, IRR : Thể hiện hiệu quả tài chính (mức sinh lời của dự án). Đây là hai
chỉ tiêu tài chính quan trọng nhất khi PTTC dự án đầu tư.
- Các chỉ tiêu tài chính trong phân tích dự án đầu tư
*Hiện giá thu nhập thuần –NPV
Đònh nghóa : Hiện giá thu nhập ròng (hiện giá thu nhập thuần) của dự án là số
hiệu giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí trong tòan bộ thời gian thực hiện dự
án.

Trang 15


Ngành Quản Lý Thò Trường BĐS

SVTH:Nguyễn Thanh Sang

Công thức :
n

NPV = ∑ ( Bt − C t ) × at
t =1

Với

Bt : Lợi ích hàng năm của dự án.
Ct : Chi phí hàng năm của dự án.
at : Hệ số chiết khấu tài chính của dự án.
t : Thứ tự năm của dự án.

Nếu NPV > 0 thì dự án có lời
Nếu NPV < 0 thì dự án lỗ
Nếu NPV = 0 thì dự án không lời không lỗ, tức là thu hồi vừa đủ trả lại vốn,
tính trên quan điểm hiện giá thuần
Ưu điểm
- NPV đo lường trực tiếp phần lợi nhuận mà dự án đóng góp vào tài sản của
cổ đông.
- Sử dụng chi phí cơ hội và sử dụng vốn làm tỷ lệ chiết khấu.
- NPV giả đònh tạm thời được tái đầu tư với tỷ lệ sinh lời bằng tỷ lệ chi phí sử

dụng vốn.
- Quyết đònh chấp thuận hay từ chối và xếp hạng dự án phù hợp với mục tiêu
tối đa hóa lợi nhuận.
Nhược điểm
- Không thể so sánh được các dự án nếu thời gian của chúng không bằng nhau.
- NPV không được trình bày bằng tỷ lệ phần trăm, và không vạch rõ những
nguồn tạo ra một giá trò hiện giá thuần.
- Đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ khó xác đònh chính xác chi phí sử dụng
vốn.
Như vậy, NPV không chỉ phụ thuộc vào dòng tiền thu ròng của dự án mà còn
phụ thuộc vào tỷ suất chiết khấu dự án (r). Thế nhưng, muốn đánh giá mức độ hiệu
quả dự án đấu tư nhiều hay ít, chúng ta cần biết thêm tỷ lệ sinh lợi bình quân hàng
năm của đồng vốn đầu tư, đó là IRR.
*Hệ số thu hồi nội bộ -IRR
Đònh nghóa : Tỉ suất thu hồi vốn nội bộ của dự án là tỉ lệ chiết khấu, mà với tỉ
suất này, hiện giá thu nhập ròng NPV của dự án bằng 0.
Công thức :
NPV

=

n

∑ (B
t =1

t

−

C

Điều kiện thỏa mãn IRR >= [IRR]
Trang 16

t

)×

1
= 0
(1 + IRR ) t − 1