XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN

BÁO CÁO TỐT NGHIỆP
ĐỀ TÀI:

XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

SVTH
MSSV
LỚP
KHÓA
NGÀNH

:
:
:
:
:

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN
05135030
DH05TB
2005 - 2009
Quản Lý Thị Trường Bất Động Sản

-TP.Hồ Chí Minh, tháng 7 năm 2009-

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM TP. HỒ CHÍ MINH
KHOA QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI & BẤT ĐỘNG SẢN
BỘ MÔN KINH TẾ ĐẤT

NGUYỄN THỊ HẢI YẾN

“XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”

Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng
(Địa chỉ cơ quan: Trường Đại Học Nông Lâm TP.Hồ Chí Minh)

Ký tên

- Tháng 7 năm 2009 -


Lời Cảm Ơn
 
Suốt đời con xin ghi tạc ơn sâu nghóa rộng của mẹ cha đã
sinh thành, dưỡng dục con khôn lớn như ngày hôm nay. Cảm ơn
tất cả những người thân trong gia đình đã hết lòng ủng hộ giúp
đỡ con trong suốt quá trình học tập.
Xin chân thành biết ơn:
Quý thầy cô Trường Đại Học Nông Lâm Thành phố Hồ
Chí Minh, thầy cô Khoa Quản Lý Đất Đai và Bất Động Sản
đã tận tình chỉ dạy, truyền đạt cho chúng em những kiến thức
vô cùng quý báo trong suốt quá trình học tập tại trường.
Và đặc biệt, em xin gởi lời tri ân sâu sắc tới TS.Trần
Thanh Hùng, người thầy thân thiết đã tận tụy, hết lòng giúp

đỡ em trong suốt quá trình học tập tại Khoa cũng như hoàn
thành đề tài này.
Cảm ơn các bạn Lớp Quản Lý Thò Trường Bất Động Sản
Khóa 31 đã động viên giúp đỡ tôi trong suốt quá trình học tập
và thực hiện đề tài.
Một lần nữa xin chân thành cảm ơn.
TP.Hồ Chí Minh ngày 25 tháng 07 năm 2009
Sinh viên
Nguyễn Thò Hải Yến


TÓM TẮT
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Hải Yến, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động
sản, Trường Đại học Nông Lâm Tp.HCM.
Đề tài: “XÂY DỰNG CHỈ SỐ GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN NHÀ Ở TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH”.
Giáo viên hướng dẫn: TS. Trần Thanh Hùng, Bộ môn Kinh tế Đất đai &
Bất động sản, Khoa Quản lý Đất đai & Bất động sản Trường Đại học Nông Lâm
TP.HCM.
Nội dung tóm tắt của báo cáo:
Nhà ở là nhu cầu thiết yếu của mỗi con người, thế nhưng trong xã hội hiện nay,
việc tìm cho mình một nơi ở phù hợp với thu nhập không phải là dễ, đặc biệt là ở
những thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh. Nhà ở là một loại hàng hóa đặc
biệt, chính tính dị biệt của hàng hóa bất động sản nhà ở kết hợp với việc không thể
mang bất động sản nhà ở tới trung tâm giao dịch như các hàng hóa thông thường khác
đã làm cho thông tin về hàng hóa bất động sản bị nhiễu, lượng giao dịch bất động sản
bị mù mờ, giá cả bất động sản là một ẩn số đối với nhiều người có nhu cầu tham gia
vào thị trường.
Giá cả bất động sản là sự kết hợp của giá trị hữu hình và giá trị vô hình tồn tại
trong mỗi bất động sản. Bản chất của giá bất động sản chỉ đơn giản là vậy, nhưng

trong thực tế thị trường, mọi chuyện không đơn giản như vậy. Có rất nhiều loại giá tồn
tại song song, như giá thị trường, giá rao mua, giá rao bán, giá cảm nhận, giá mua
bán… Sự đa dạng của các loại giá đã làm cho thông tin thị trường không được rõ ràng
và không thể xác định được giá trị đích thực của bất động sản.
Với mục tiêu phản ánh chính xác giá cả thị trường bất động sản và sự biến thiên
của nó trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, đề tài “Xây dựng chỉ số giá bất động sản
nhà ở trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh” được thực hiện dựa vào lý thuyết Vị thế –
Chất lượng và sử dụng các phương pháp chủ đạo là phương pháp nghiên cứu tài liệu,
phương pháp thống kê, phương pháp điều tra, phương pháp phân tích, tổng hợp.
Đề tài đã đưa ra được phương pháp xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở với
kết quả nghiên cứu phần nào phản ánh được thực tế thị đang diễn ra trên thị trường.
PRI = 0.862, chứng tỏ giá nhà phố giảm cùng với sự suy giảm của thị trường bất động
sản từ đầu năm 2008. Tuy nhiên mức giá nhà phố giảm không nhiều, vì nhà phố tồn tại
trong những khu dân cư hiện hữu, ít có sự biến đổi về chất lượng và vị thế, đặc biệt ở
những thành phố lớn như thành phố Hồ Chí Minh thì sự biến đổi này lại càng ít xảy ra.
Kết quả nghiên cứu chứng tỏ mô hình xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở ứng
dụng lý thuyết Vị thế - chất lượng có thể áp dụng được trong thực tế, giúp nhà đầu tư
và những người có nhu cầu thực sự về nhà ở đưa ra quyết định chính xác khi tham gia
vào thị trường vốn có nhiều biến động như thị trường bất động sản Việt Nam.

i


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................... 1
Phần 1 ................................................................................................ 3
TỔNG QUAN.................................................................................... 3
I.1. Quan niệm chung về thị trường bất động sản ......................................... 3
I.1.1. Bất động sản và hàng hóa bất động sản .......................................................3
I.1.2. Cung – cầu và giá cả bất động sản ...............................................................9

I.1.3. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản..............................12
I.2. Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản ....................................... 14
I.2.1. Bản chất của giá cả bất động sản ...............................................................14
I.2.2. Đặc điểm của giá cả bất động sản...............................................................15
I.2.3. Sự biến thiên của giá cả bất động sản ........................................................18
I.3. Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản nhà ở.............................. 19
I.3.1. Khái niệm chỉ số giá bất động sản nhà ở....................................................19
I.3.2. Phương pháp xây dựng chỉ số giá bất động sản theo hướng dẫn của Bộ
Xây dựng và một số hạn chế ................................................................................21
I.3.4. Đề xuất phương pháp xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở ứng dụng lý
thuyết Vị thế - chất lượng. ...................................................................................23
I.4. Khái quát điều kiện tự nhiên trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ..........

25
I.5. Nội dung và phương pháp nghiên cứu ................................................. 27
I.5.1. Nội dung nghiên cứu ...................................................................................27
I.5.2. Phương pháp nghiên cứu............................................................................27

Phần 2 .............................................................................................. 28
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ............................................................. 28
II.1. Thực trạng, tình hình phát triển thị trường Bất động sản trên địa bàn thành
phố Hồ Chí Minh .................................................................................. 28
II.1.1. Tình hình kinh tế xã hội trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh ..............28
II.1.2. Thực trạng và tình hình phát triển thị trường Bất động sản trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh.......................................................................................29
II.2. Xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở .............................................. 33
II.2.1. Kết quả thu thập xử lý số liệu ...................................................................33
II.2.2. Kết quả xây dựng hàm hồi quy giá ...........................................................34
II.2.3. Kết quả dự báo giá nhà ở thời điểm năm 2008 ........................................40
II.2.4. Kết quả xây dựng chỉ số giá bất động sản nhà ở......................................43

KẾT LUẬN ........................................................................................ 49

ii


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Hình 1.1. Sự kết hợp giữa đường đồng lượng và đường ngân sách……………….9
Hình 1.2. Cung cầu trong các phân khúc và toàn bộ thị trường………………….11
Hình 1.3. Tính ngưỡng của giá bất động sản………………………………………17
Hình1.4. Tính phi tuyến của giá bất động sản……………………………………..18
Hình 1.5. Mặt chiếu đứng mô hình giá cả bất động sản…………………………...18
Hình 1.6. Xu hướng giá bất động sản theo hiệu ứng mặt căng…………………...19
Hình 2.1. Biểu đồ so sánh giá thực tế và giá dự báo……………………………….47
Bảng 1. Phương pháp đưa biến vào mô hình…………………………………………35
Bảng 2. Mức độ phù hợp của mô hình………………………………………………..35
Bảng 3. Bảng phân tích sâu Anova…………………………………………………...35
Bảng 4. Xác định các hệ số hồi quy………………………………………………………….36

Bảng 5. Hiện tượng đa cộng tuyến……………………………………………………38
Bảng 6. Kiểm định tương quan hạng…………………………………………………39
Bảng 7. Kiểm định Durbin – Watson…………………………………………………40

iii


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

LỜI MỞ ĐẦU
Tính cấp thiết của đề tài
Ngay từ thuở sơ khai, con người đã nhận thức được tầm quan trọng của nơi ở,
con người nguyên thủy đã biết tận dụng hang đá, lá cây để tránh mưa bão, giá rét.
Theo dòng thời gian, xã hội ngày càng phát triển, nhận thức của con người về cuộc
sống ngày càng tăng, con người thoát dần cảnh sống hoang dã, biết dựng nhà cửa, sống
trong những nơi kiên cố hơn, ấm cúng hơn. Và cứ tiếp tục như thế cho đến ngày nay,
ngôi nhà không chỉ là nơi để trú thân, che mưa, che nắng mà nó còn thể hiện vị thế của
người sống trong ngôi nhà đó.
Mỗi một con người có một vị thế khác nhau, có mức độ bận rộn khác nhau, có
thu nhập khác nhau, dẫn tới giá trị thời gian của họ cũng khác nhau. Vì vậy mà hầu hết
mọi người đều quan tâm tới việc tìm cho mình một nơi ở phù hợp với mức thu nhập và
thuận lợi cho công việc của họ, như ông cha ta đã từng nói “an cư lạc nghiệp”.
Chính vì vậy, những thông tin cụ thể, chính xác về thị trường bất động sản là
điều mà những người có nhu cầu về bất động sản luôn mong đợi. Thế nhưng, nhiễu
thông tin, mù mờ về lượng giao dịch, bị kích giá ảo là thực trạng của thị trường bất
động sản Việt Nam. Nhiều khách hàng, nhà đầu tư vì không có cơ sở tham khảo giá
nhà đất trong từng thời điểm khác nhau, đặc biệt là trong thời kỳ nền kinh tế có nhiều
bất ổn như hiện nay đã vấp phải những sai lầm khi tham gia mua, bán, đầu tư bất động
sản. Nguyên nhân của thực trạng trên là do đặc thù của nhiều giao dịch bất động sản
trong những năm qua dựa theo cảm tính, thiếu cơ sở định lượng, vì vậy, những người
môi giới, sở hữu bất động sản có thể điều chỉnh giá theo biến động của thị trường.
Thêm vào đó là hiện tượng nhiều doanh nghiệp thổi phồng giá nhằm phục vụ ý đồ
riêng với mục đích mang lại lợi nhuận cao nhất cho doanh nghiệp…
Những nguyên nhân trên đã làm cho giá trị thực tế của bất động sản bị lu mờ
trong một đám mây ảo giác, mà thường được gọi là hiện tượng bong bóng bất động
sản. Quả bóng cứ căng dần, căng dần cho đến một lúc nào đó, khi áp suất đẩy quá
mạnh thì nó sẽ bị vỡ ra. Lúc này giao dịch trên thị trường đứng sững lại, mua bán diễn
ra rất hiếm hoi, người mua không dám mua vì mong giá xuống nữa, nhà đầu tư không
dám đầu tư vì sợ lỗ, người bán không bán được, hiện tượng này được gọi là “đóng

băng” bất động sản. Tất cả những vấn đề trên đã làm cho giá trị thực tế của bất động
sản nằm hoàn toàn ngoài tầm kiểm soát của những người có nhu cầu thực tế về bất
động sản.
Từ thực tế trên, nhiều chuyên gia cho rằng cần phải nhanh chóng xây dựng chỉ
số giá bất động sản để lành mạnh hóa thị trường. Vì vậy mà kể từ tháng 08/2008, có
nhiều công ty bất động sản đã bắt tay xây dựng và đưa vào thí điểm chỉ số giá bất động
sản, nhưng đến nay vẫn chưa có được chỉ số thống nhất của thị trường, bởi vì phương
pháp và cách tính của mỗi công ty bất động sản là khác nhau.
Xuất phát từ nhu cầu thực tế trên, dưới sự hướng dẫn của TS. Trần Thanh Hùng
và được sự chấp thuận của Khoa Quản Lý Đất Đai & Bất Động Sản, chúng tôi đã ứng
dụng lý thuyết Vị thế - Chất lượng để thực hiện đề tài “Xây dựng chỉ số giá bất động
sản nhà ở trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh”.

1


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

Mục tiêu nghiên cứu: nhằm mô tả sự biến thiên giá nhà ở qua các thời kỳ trên
địa bàn Tp. Hồ Chí Minh.
Đối tượng nghiên cứu: quy luật giá trị và các hình thức biểu hiện của giá trị
bất động sản nhà ở.
Phạm vi nghiên cứu: do giới hạn về kiến thức và kinh nghiệm, đề tài chỉ xây
dựng chỉ số giá nhà phố trên một vài quận của Thành phố, cụ thể là ba quận: quận 1,
quận Bình Thạnh và quận Thủ Đức với giá điều tra thu thập trong 2 thời điểm đầu năm
2008 và đầu năm 2009.
Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu:
Đề tài thực hiện thành công sẽ giúp chúng ta biết được giá nhà trong từng khu

vực tăng giảm như thế nào, khi nào tăng lên mức cao nhất, khi nào giảm xuống mức
thấp nhất; biết được ở thời điểm đó, tại khu vực đó, giá nhà là bao nhiêu để không mắc
phải những sai lầm khi tham gia vào thị trường.
Giúp nhà đầu tư đưa ra quyết định đầu tư chính xác, nên đầu tư vào thời điểm
nào, vào khu vực nào để thu được lợi nhuận cao nhất.
Dự báo được giá nhà của tổng thể trong tương lai gần sẽ tăng hay giảm.

2


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

Phần 1
TỔNG QUAN
I.1. Quan niệm chung về thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản được hiểu là “tổng thể các giao dịch về bất động sản
dựa trên các quan hệ hàng hóa tiền tệ diễn ra trong một không gian và thời gian nhất
định”. Nghĩa là, thị trường bất động sản là nơi diễn ra các quan hệ giao dịch về bất
động sản, tại đó người mua và người bán tác động lẫn nhau để xác định giá cả và số
lượng hàng hóa bất động sản được giao dịch trong một không - thời gian nhất định. Thị
trường bất động sản có các thành tố cơ bản như: hàng hóa bất động sản, quan hệ cung cầu và giá cả bất động sản.
I.1.1. Bất động sản và hàng hóa bất động sản
- Khái niệm bất động sản, phân loại và đặc điểm của bất động sản
Theo các định nghĩa thông thường của Luật Dân sự, bất động sản là những tài
sản không thể di dời bao gồm đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai
và các tài sản khác gắn liền với công trình xây dựng trên đất.
Tuy nhiên, theo định nghĩa trên thì loại tài sản nào gắn liền với công trình xây
dựng được xem là bất động sản và loại tài sản nào không là bất động sản? Một khái

niệm mới về bất động sản được đưa ra như sau: “bất động sản là đất đai và những tài
sản cố định gắn liền với đất đai, đó là những vật thể tồn tại trên đất đai với một chức
năng nhất định, chức năng này sẽ mất đi khi tách rời khỏi đất đai”.
Với quan niệm như trên bất động sản thường được phân chia thành những
nhóm sau đây:
– Đất đai:
+ Phải là đất đai được xác định chủ quyền.
+ Đất đai đó phải được đo lường bằng giá trị.
– Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền với
nhà ở, công trình xây dựng đó:
+ Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời được, hoặc di dời không đáng kể
như nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng,…
+ Các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó.
+ Các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hóa thành giá trị theo
các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
– Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
+ Vườn cây lâu năm.
+ Các công trình nuôi trồng thủy sản, cánh đồng làm muối.
+ Các công trình du lịch, vui chơi thể thao.

3


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

+ Một số công trình khai thác hầm lò, v.v…
Những đặc điểm cơ bản của bất động sản
– Tính cố định về vị trí

Đất đai là hàng hóa đặc biệt, dù được chuyển nhượng nhưng chỉ được quyền
khai thác và sử dụng, không thể di chuyển bất động sản đó đến vị trí mong muốn. Giá
trị và khả năng sinh lợi của bất động sản gắn liền với từng vị trí cụ thể như khoảng
cách đến trung tâm, khả năng tiếp cận. Những yếu tố này thay đổi thì tính vị trí của bất
động sản sẽ thay đổi. Hơn nữa giá trị và khả năng sinh lợi của bất động sản chịu tác
động của yếu tố vùng và khu vực như:
+ Những yếu tố tự nhiên.
+ Điều kiện kinh tế.
+ Tính chất xã hội.
+ Điều kiện môi trường.
– Tính dị biệt
Những điểm khác nhau về vị trí thửa đất, kết cấu và kiến trúc, hướng, cảnh
quan… làm cho mỗi bất động sản đều có đặc điểm riêng, tạo nên tính dị biệt của bất
động sản. Vì tính dị biệt, mỗi bất động sản trở thành một loại sản phẩm riêng biệt, mỗi
một bất động sản là duy nhất. Việc xác định cung, cầu, giá cả do đó trở nên phức tạp
hơn và thị trường cũng gặp khó khăn hơn khi gặp phải mâu thuẫn giữa việc đòi hỏi san
bằng tính dị biệt của các nhà quản lý và sự mong muốn gia tăng tính dị biệt nhằm tạo
ra thế độc quyền và giá cả cá biệt của các nhà đầu tư.
– Tính lâu bền (về vật lý và kinh tế)
Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt, tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội và
mang lại lợi ích cho chủ sở hữu. Bên cạnh đó, đất đai có thời hạn sử dụng vĩnh viễn
làm đời sống kinh tế của đất đai bền vững hơn.
– Tính ảnh hưởng lẫn nhau
Các bất động sản có tính ảnh hưởng lẫn nhau, mỗi công trình bất động sản có
ảnh hưởng rất lớn đến cảnh quan và các hoạt động kinh tế xã hội có liên quan. Tính
ảnh hưởng lẫn nhau của các bất động sản tạo ra hiệu quả kinh tế hội tụ đô thị 1. Vì vậy,
khi đầu tư các công trình bất động sản phải tính đến yếu tố ảnh hưởng tới các công
trình khác.
– Tính khan hiếm
Khái niệm khan hiếm gắn liền với phạm trù về nhu cầu và cầu. Tuy nhiên tính

khan hiếm chỉ là tương đối vì nó mang tính vùng, thời gian vì có nơi khan hiếm do nhu
cầu nhiều nhưng có nơi không ai cần.
– Tính thích ứng

1

Nhiêu Hội Lâm, 2005 – Kinh tế đô thị.

4


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

Xuất phát từ sự biến đổi về nhu cầu, từ động thái thích ứng của khu dân cư mà
bất động sản có thể chuyển đổi từ hình thái này sang hình thái khác. Ví dụ: theo nhu
cầu, một căn nhà cấp bốn có thể trở thành cửa hàng kinh doanh hay trung tâm thương
mại.
– Chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nước
Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là hàng hóa đặc biệt, các
giao dịch bất động sản tác động đến hầu hết các hoạt động kinh tế – xã hội. Do đó, các
vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn
bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống pháp luật về đất đai.
Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của hệ thống pháp luật chặt
chẽ nhất so với các loại hàng hóa thông thường khác. Chính phủ các nước đều quan
tâm đến thị trường bất động sản, luôn điều chỉnh chính sách về bất động sản, thị trường
bất động sản nhằm huy động nguồn lực bất động sản phục vụ các mục tiêu phát triển
kinh tế – xã hội.
– Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh mẽ hơn các
hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, khu vực, quốc
gia chịu ảnh hưởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân cư tại đó. Ngoài ra còn có các
yếu tố khác như yếu tố tâm lý xã hội, tín ngưỡng, tôn giáo… cũng chi phối mạnh nhu
cầu về bất động sản.
- Khái niệm và phân loại bất động sản nhà ở
Khái niệm nhà ở
Nhà ở là loại hình kiến trúc xuất hiện sớm nhất. Đó là những không gian kiến
trúc phục vụ cho đời sống sinh hoạt gia đình và con người. Ban đầu nhà ở đơn thuần
chỉ là một nơi trú thân đơn giản nhằm bảo vệ cho con người chống lại những bất lợi
của điều kiện tự nhiên hoang dã như: nắng, mưa, tuyết, gió, thú rừng…, dần dần đã tạo
điều kiện thuận lợi cho con người và từng gia đình có không gian để tái tạo sức lao
động, sinh con đẻ cái và an cư lạc nghiệp.
Theo dòng thời gian, đuổi kịp xu hướng phát triển của thời đại, ngày nay nhà ở
đã trở thành trung tâm tiêu thụ hàng hóa, là nơi hưởng thụ quy mô gia đình với những
thành tựu khoa học kĩ thuật hiện đại do xã hội cung cấp với đầy đủ tiện nghi của văn
minh đô thị. Có thể nói nhà ở đang tiến hóa để dần trở thành đơn vị “tổ ấm sáng tạo”
của con người để thích ứng với nền kinh tế tri thức (Nguyễn Đức Thiềm, 2006). Do đó,
nhà ở không đơn thuần là một vật thể hình khối kiến trúc đảm nhận chức năng che chở
cho con người nhằm tránh sự tác động của thiên nhiên (Vũ Trung Hưng, 2007), mà
còn là một nhu cầu hạnh phúc đời sống chính đáng, quan trọng của tất cả mọi người
dân trên hành tinh này (Nguyễn Đức Thiềm, sách đã dẫn).
Một định nghĩa khác về nhà ở được phát biểu tại Điều 1, Luật Nhà Ở như sau:
“Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt
của hộ gia đình, cá nhân”. Cách định nghĩa này khá đơn giản và chủ yếu dựa vào chức
năng chính của nhà ở - để ở và để phục vụ nhu cầu sinh hoạt của gia đình.

5

Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

Nhìn chung, tất cả các định nghĩa trên chỉ nói đến nhà ở là nơi cư trú, sinh hoạt,
nghỉ ngơi của con người sau những ngày lao động vất vả. Nó vẫn là tư liệu sinh hoạt
cơ bản tối cần thiết cho sự sinh tồn của con người.
Đến năm 2000 cùng với sự ra đời của lý thuyết Vị thế - Chất lượng của Hoàng
Hữu Phê và Patrick Wakely thì nhà ở ngoài những đặc tính kiến trúc vật thể như đã
nêu ở trên còn được bổ sung thêm thuộc tính vị thế. Do đó khái niệm nhà ở được hiểu
một cách rộng rãi hơn, mô tả xác thực hơn thực tế cuộc sống: nhà ở không chỉ đơn
thuần là nơi cư trú đáp ứng các nhu cầu tâm sinh lý tối thiểu mà còn là biểu tượng vị
thế của con người trong xã hội. Tác giả đã tóm tắt những đặc trưng trên của bất động
sản nhà ở vào hai thuộc tính đó là “thuộc tính xã hội và thuộc tính vật lý” mà theo ông
đây là những thuộc tính cơ bản nhất mà bất kì bất động sản nào cũng phải có.
Vị thế nhà ở là một đại lượng phi vật thể vì nó tồn tại trong tâm tư, nguyện
vọng, tâm tưởng của con người (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Vị thế là hình thức
đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại một địa điểm xác định. Nó có thể đại
diện cho của cải, văn hóa, tôn giáo, chất lượng môi trường… phụ thuộc vào hệ thống
giá trị hiện thời của một xã hội nhất định và có liên quan đến các điều kiện lịch sử cụ
thể, đấy là chiều thời gian (Hoàng Hữu Phê và Patrick Wakely, sách đã dẫn). Tâm tư,
nguyện vọng con người không ngừng thay đổi theo sự phát triển của xã hội nên Hoàng
Hữu Phê đã chính xác khi khẳng định vị thế bất động sản phụ thuộc vào địa điểm và
thời gian bất động sản đó tồn tại. Có thể nói, vị thế nơi ở là tổng hòa các mối quan hệ
được hình thành từ những tương tác thị trường và phi thị trường. Cho nên vị thế phụ
thuộc vào con người, con người ở đâu, vị thế ở đó, “nhà ở là biểu tượng vị thế của con
người trong xã hội”. Nhưng làm cách nào để đo lường vị thế? Có quan điểm cho rằng
vị thế được lượng hóa bằng số lượng, chất lượng và cường độ mối quan hệ tại nơi ở.
Vị thế chính là một trong những cơ sở hình thành giá trị bất động sản nhà ở và có ảnh
hưởng nhiều đến việc ra quyết định của người lựa chọn bất động sản nhà ở.

Chất lượng bất động sản nhà ở bao gồm những đại lượng vật lý có thể đo đếm
được như diện tích sàn sử dụng, số lượng phòng, số tầng cao… thêm vào đó có thể tính
đến các chỉ số chất lượng sản phẩm như độ bền, kiến trúc, tính tương thích với công
nghệ xây dựng hiện có. Thông thường, những đặc tính này tách rời khỏi nội dung vị
thế của bất động sản nhà ở.
Phân loại nhà ở
Hiện nay trên thị trường bất động sản có nhiều cách phân loại nhà ở, mỗi cách
phân loại còn tùy vào những tiêu chí khác nhau cho những mục đích khác nhau.
- Phân loại theo hình thức tổ chức đáp ứng công năng
+ Nhà ở nông thôn: là loại hình nhà ở gia đình dành riêng cho những người lao
động nông nghiệp, nó gắn liền với đồng ruộng, địa bàn sản xuất chủ yếu của gia đình
thuần nông.
+ Nhà biệt thự thành phố: là loại nhà ở cho gia đình độc lập với tiện nghi sang
trọng, có sân vườn rộng, chủ yếu phục vụ cho người dân thành phố có nhu cầu kinh tế
và đời sống cao. Theo số tầng của nhà ở biệt thự có thể chia ra loại biệt thự 1 tầng, 2
tầng, 3 tầng hoặc biệt thư đơn lập, biệt thự song lập…Nhà biệt thự hiện nay thường

6


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

tọa lạc trong những khu vực yên tĩnh, có nhiều cây xanh và có tiêu chuẩn sinh hoạt
cao, điều kiện tiện nghi đầy đủ. Các biệt thự thường chỉ dùng vào mục đích ở và nghỉ
dưỡng.
+ Nhà liên kế: là loại nhà gồm các ô hoặc ngăn đặt cạnh nhau xếp thành băng
hoặc dãy, cho phép xây dựng hàng loạt, tiết kiệm đất sử dụng, thường chỉ có hai hướng
tiếp xúc với thiên nhiên. Loại nhà này tạo thành những dãy phố có hình thức vô cùng

sống động, với các kiểu kiến trúc đa dạng Đông Tây kim cổ. Đặc biệt loại nhà này
dùng để phục vụ cho những gia đình trung lưu, có thể vừa kết hợp ở và kinh doanh
buôn bán.
+ Chung cư: là loại nhà cao tầng gồm nhiều căn hội. Các căn hộ là một tế bào
tạo nên chung cư. Căn hộ là một chuỗi không gian có quan hệ khép kín phục vụ đời
sống độc lập cho một hộ gia đình. Chúng được tập hợp lại quanh những cầu thang,
hành lang công cộng. Đây là loại nhà kinh tế nhất về mặt khai thác sử dụng đất của đô
thị và đồng thời là loại hình nhà ở đang có xu hướng lựa chọn cao nhất của người dân.
- Phân loại theo Luật Nhà ở
+ Nhà chung cư: là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống
công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có
phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các
hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư (Điều 70, Luật Nhà ở).
+ Nhà riêng lẻ: là công trình được xây dựng trong khuôn viên đất thuộc quyền
sử dụng của hộ gia đình cá nhân theo quy định của pháp luật (bao gồm nhà liên kế, nhà
biệt thự…).
- Khái niệm hàng hóa bất động sản nhà ở
Hàng hóa bất động sản nhà ở là phạm trù nội hàm của bất động sản, là đối
tượng của quan hệ cung cầu trên thị trường về bất động sản. Là đối tượng trao đổi
trong các giao dịch có sự tương tác của người mua và người bán thỏa thuận về số
lượng hàng hóa và mức giá trao đổi.
Hiện nay có hai quan điểm nhận thức khác nhau về hàng hóa bất động sản.
Quan điểm thứ nhất cho rằng hàng hóa bất động sản là một đối tượng bất động sản cụ
thể như thửa đất, tòa nhà, căn hộ hay một công trình nào đó mà người chủ sở hữu
không còn nhu cầu sử dụng, sẵn sàng mang ra thị trường để trao đổi. Không phải bất
cứ bất động sản nào cũng là hàng hóa bất động sản, mà bất động sản phải thỏa mãn
một số điều kiện như bất động sản phải có chủ sở hữu cụ thể, phải được pháp luật cho
phép và phải có đủ điều kiện để giao dịch. Cụ thể như có xác nhận quyền sở hữu,
không thuộc vùng cấm sử dụng, không nằm trong vùng quy hoạch phải di dời hoặc
thay đổi mục đích sử dụng theo quy hoạch của Nhà nước và không gây ô nhiễm môi

trường. Quan điểm này cho rằng không phải bất kỳ một bất động sản cũng là hàng hóa,
như đất lâm viên cây xanh, đất đường giao thông, đất quảng trường không phải là hàng
hóa bất động sản vì đó là những công trình công cộng không được phép trao đổi mua
bán trên thị trường.
Tuy nhiên, quan điểm nhận thức này lại không lý giải được sự khác nhau về mặt
giá trị trao đổi của các bất động sản nhà ở liền kề bên những công trình công cộng,

7


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

đường giao thông, lâm viên cây xanh có các mức tiện ích khác nhau. Có thể nói trong
giá trị trao đổi của bất động sản nhà ở được trao đổi đã hàm chứa giá trị của lợi ích từ
công trình công cộng liền kề. Lợi ích này được trao đổi cùng với nhà ở nhờ vào tính
ảnh hưởng lẫn nhau giữa các bất động sản như đã nêu ở trên. Như vậy, quan điểm xem
hàng hóa bất động sản là một bất động sản cụ thể là quan điểm kinh tế hàng hóa thuần
nhất truyền thống được vận dụng tỏ ra không thuyết phục trong nghiên cứu thị trường
bất động sản.
Từ đó một quan điểm khác về hàng hóa bất động sản được đề xuất. Quan
điểm này cho rằng đối tượng trao đổi trên thị trường bất động sản là lợi ích chứa
đựng trong bất động sản - lợi ích được tạo ra bởi chính bản thân bất động sản hiện
vật trao đổi trong mối quan hệ tương tác với môi trường xã hội và kỹ thuật hạ tầng
xung quanh nhờ vào tính ảnh hưởng lẫn nhau. Theo logich của lý thuyết Vị thế Chất lượng, lợi ích chứa đựng trong bất động sản hiện vật được tạo ra bởi chất
lượng và vị thế bất động sản.
Vị thế và chất lượng là hai thành phần cơ bản của bất động sản. Sự kết hợp giữa
chúng tạo ra một lợi ích nhất định có khả năng đáp ứng các nhu cầu tự nhiên và xã hội
của con người, được gọi là dịch vụ bất động sản. Nghĩa là bất động sản hiện vật sẽ

chứa đựng các dịch vụ bất động sản trong nó. Hàng hóa bất động sản giao dịch trên thị
trường không phải là những bất động sản hiện vật hay những căn nhà cụ thể, chúng chỉ
là những đối tượng trao đổi trực tiếp; còn đối tượng của cung cầu trên thị trường chính
là dịch vụ bất động sản, là những lợi ích thu được từ việc sở hữu và sử dụng nhà ở.
Trong thực tế, không có ai chỉ có cầu về chất lượng mà không cầu về vị thế, và ngược
lại, cũng không ai chỉ có nhu cầu về vị thế mà không cầu về chất lượng. Giao dịch trên
thị trường cũng vậy, không thể chỉ đơn thuần là giao dịch về diện tích (chất lượng) mà
không giao dịch về vị thế hay ngược lại. Nhưng vì tiêu chuẩn vật lý của nhà ở tại mỗi
địa điểm khác nhau và tiêu chí chủ quan của vị thế nơi ở cũng khác nhau (Hoàng Hữu
Phê và Patrick Wakely, sách đã dẫn) nên sự lựa chọn kết hợp như thế nào là tối ưu và
có tuân theo quy luật gì không hay đơn thuần chỉ là sự kết hợp ngẫu nhiên?
Theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng, trong những bối cảnh xã hội khác nhau thì
sự kết hợp giữa vị thế xã hội và chất lượng nhà ở cũng khác nhau. Thông thường, tại
những khu vực của giới thượng lưu, vị thế nơi ở chiếm ưu thế; còn tại khu vực trung
lưu và hạ lưu, thì chất lượng nhà ở là thành phần chủ đạo.
Giả sử có 3 bất động sản A, B và C có sự kết hợp giữa những thành phần vị thế
và chất lượng khác nhau nhưng chúng cùng tạo ra một lượng lợi ích như nhau, khả
năng đáp ứng nhu cầu của con người như nhau, nghĩa là lượng dịch vụ bất động sản
của chúng bằng nhau. Theo lí thuyết kinh tế A, B, C sẽ cùng nằm trên đường đồng
lượng (còn gọi là đường đồng ích).
Như vậy đối với người tiêu dùng bất động sản, tỉ lệ kết hợp nào là tối ưu?
Người tiêu dùng sẽ chọn cái nào: A hay B hay C (A, B, C là đại diện cho các bất động
sản có thể thay thế lẫn nhau). Điều này còn phụ thuộc vào ngân sách chi tiêu cho bất
động sản của người tiêu dùng. Với ngân sách cố định, người tiêu dùng có thể mua các
bất động sản có sự kết hợp giữa vị thế và chất lượng tỉ lệ nghịch với nhau, nghĩa là nếu
mua thêm một đơn vị vị thế thì đồng thời phải giảm đi một lượng đơn vị chất lượng để
phù hợp với ngân sách của mình.

8

Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

Điểm xác định tỉ lệ kết hợp vị thế - chất lượng tối ưu chính là điểm tiếp xúc của
đường đồng lượng và đường ngân sách (đường đồng phí). Trong điều kiện giá cả các
đơn vị vị thế và chất lượng không đổi, khi thu nhập tăng lên, ngân sách cho chi tiêu bất
động sản cũng tăng theo, ta có các đường ngân sách song song nhau và nhu cầu về vị
thế và chất lượng của người tiêu dùng cũng thay đổi. Khi đó tập hợp các điểm tiếp xúc
của đường đồng lượng và đường ngân sách tạo thành đường ngưỡng mong muốn, đây
là đường tối ưu của sự kết hợp hai thành phần vị thế và chất lượng. Tại mỗi mức độ vị
thế nơi ở, có một mức chất lượng nhà ở chấp nhận được xác định bởi đường ngưỡng
mong muốn này, (hình 1.1)

Hình 1.1. Sự kết hợp giữa đường đồng lượng và đường ngân sách.
Tóm lại khi thu nhập thay đổi sẽ dẫn đến sự thay đổi của cầu. Đối với các loại
hàng hóa thông thường, người ta chú trọng vào mặt chất lượng của nó: tốt - trung bình
- xấu. Riêng đối với bất động sản, sự chọn lựa này còn phụ thuộc vào thuộc tính vị thế
xã hội. Sự lựa chọn ở đây chính là lựa chọn khả năng kết hợp số lượng thành phần thay
đổi của vị thế và chất lượng để có lợi ích lớn nhất trong giới hạn của ngân sách chi tiêu
cho bất động sản. Hàng hóa trao đổi trên thị trường bất động sản chính là dịch vụ bất
động sản. Quan điểm nhận thức theo lý thuyết Vị thế - Chất lượng lý giải được những
thiếu sót của quan điểm kinh tế hàng hóa truyền thống.
I.1.2. Cung – cầu và giá cả bất động sản
Trong các lý thuyết kinh tế truyền thống, bất động sản cũng giống như các hàng
hóa, dịch vụ thông thường, cung cầu về bất động sản được hiểu theo cách đơn giản như
sau:
Cầu trong thị trường bất động sản được hiểu là số lượng bất động sản gồm đất
đai và tài sản gắn liền với đất tại mỗi thời điểm xác định mà người tiêu dùng sẵn sàng

chấp nhận và có khả năng thanh toán.

9


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

Cung bất động sản trên thị trường là toàn bộ khối lượng hàng hóa bất động sản
sẵn sàng đưa ra thị trường để trao đổi tại một thời điểm nào đó với một mức giá giới
hạn nhất định.
Như đã nói ở trên, bất động sản có hai thuộc tính cơ bản: vị thế và chất lượng.
Chính các thuộc tính này tạo nên tính dị biệt cho từng bất động sản. Vì vậy, trong việc
nghiên cứu cung cầu bất động sản vẫn chưa có sự thống nhất, các nhà nghiên cứu gặp
không ít trở ngại bởi tính dị biệt, thậm chí một số tác giả hầu như bỏ qua tính dị biệt
của bất động sản, đất đai, nhà ở, mà chỉ nói khái quát về cung cầu chung chung như
những hàng hóa khác2. Điều này nhường như đã đánh đồng bất động sản với các loại
hàng hóa khác và làm cho việc nghiên cứu về quan hệ cung cầu bất động sản trở nên
bế tắc.
Trên quan điểm tương đối hoá tính dị biệt, khẳng định các bất động sản chỉ
khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính chất lượng và vị thế. Các bất động
sản khác nhau về mặt lượng giá trị các yếu tố thuộc tính thì tạo ra khả năng đáp ứng
nhu cầu cho con người là khác nhau. Khả năng đáp ứng này được gọi là dịch vụ bất
động sản và là một biến số phụ thuộc vào vị thế và chất lượng: Y = f(VT, CL). Cung
cầu bất động sản trên thị trường chính là cung cầu về dịch vụ bất động sản (hay bất
động sản quy ước), về tổ hợp vị thế và chất lượng. Trên thực tế, không có người chỉ có
cầu về “phần xác” của căn nhà mà không quan tâm đến những mối quan hệ xã hội có
được khi ở trong căn nhà ấy, về “phần hồn” của nó và ngược lại.
Theo đó, cầu về dịch vụ bất động sản mô tả số lượng dịch vụ bất động sản mà

người tiêu dùng sẽ mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian cụ thể trong điều
kiện các yếu tố khác (giá, thu nhập…) không đổi. Cầu thực sự xuất hiện khi hội đủ các
điều kiện sau:
- Có sự xuất hiện của nhu cầu tiêu dùng về một loại hoặc một tổng thể các đơn
vị dịch vụ bất động sản nào đó và nhu cầu đó không thể tự thỏa mãn.
- Phải có các nguồn lực tài chính đảm bảo cho nhu cầu trở thành cầu có khả
năng thanh toán.
Cung thị trường bất động mô tả số lượng dịch vụ bất động sẽ cung ứng trên thị
trường ở các mức giá khác nhau vào một thời gian cụ thể trong điều kiện các yếu tố
khác không đổi.
- Các bất động sản phải hội tụ đầy đủ các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường,
nghĩa là được thị trường chấp nhận về giá trị sử dụng.
- Người chủ sở hữu các bất động sản đó sẵn sàng chuyển giao quyền sở hữu cho
người khác.
- Giá cả để thực hiện việc chuyển giao phù hợp với mặt bằng chung trên thị
trường.
Cân bằng cung cầu trên thị trường hình thành giá cả cân bằng bất động sản và
giá cả bất động sản là hình thức biểu hiện của giá trị bất động sản, bao gồm giá trị vô

2

Lê Đình Thắng, 2002.

10


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

hình và hữu hình của hàng hóa bất động sản. Giá trị hữu hình là giá trị của chất lượng
bất động sản và giá trị vô hình là giá trị của vị thế xã hội bất động sản. Nếu như giá trị
hữu hình phản ánh giá trị sử dụng được tạo thành từ chất lượng bất động sản và dễ
dàng xác định được thì giá trị của vị thế xã hội bất động sản lại là một yếu tố trừu
tượng, không có một tiêu chuẩn nhất định để đánh giá mà phụ thuộc vào sự cảm nhận
của mỗi người. Mỗi cá nhân có trình độ nhận thức, kinh nghiệm và vị thế xã hội khác
nhau thì cảm nhận khác nhau về vị thế xã hội của bất động sản, sự thay đổi của nó
thường gắn liền với quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa gọi là trào lưu tiêu dùng xã
hội, đánh giá về những điều được coi là “yếu tố tạo nên giá trị cuộc sống”. Chính vì
vậy để xác định giá trị vô hình của bất động sản là điều không đơn giản. Tuy nhiên, về
bản chất thì giá trị bất động sản vẫn phải được đánh giá dựa trên cả hai loại giá trị trên.

Hình 1.2. Cung cầu trong các phân khúc và toàn bộ thị trường
Như đã nói ở trên, cung bất động sản ít co giãn và trong ngắn hạn có thể mô tả
chúng bằng những đường thẳng đứng (hình 1.2). D1, D2, DT là các đường cầu trong
các phân khúc của thị trường.
Ở phân khúc của người có thu nhập thấp, đường cầu không dốc lắm (D2),
chứng tỏ thành phần dân cư trong phân khúc này phản ứng mạnh mẽ trước sự thay đổi
của giá. Để đáp ứng nhu cầu của nhóm này thông thường giá cũng có xu hướng giảm
xuống để phù hợp với nhu cầu.
Đường cầu trong phân khúc thu nhập cao (D1) có độ dốc lớn, họ ít phản ứng
trước những biến động của giá, giá cả mà nhóm này chấp nhận trả cho một đơn vị dịch
vụ bất động sản sẽ lớn hơn, vì vậy giá cả bất động sản sẽ cao hơn.
Chính những phân khúc thị trường khác nhau sẽ tạo ra những mức giá khác
nhau, những mức giá này luôn dao động quanh mức giá chung nhất là giá cả thị
trường (P0).

11

Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

I.1.3. Những đặc điểm chủ yếu của thị trường bất động sản
Hàng hóa bất động sản là loại hàng hóa có nhiều thuộc tính đặc biệt khác với
các hàng hóa thông thường nên thị trường bất động sản cũng có những đặc điểm riêng.
- Thị trường bất động sản là thực chất là thị trường giao dịch các quyền và lợi
ích chứa đựng trong bất động sản.
Đặc điểm này xuất phát từ đặc điểm của đất đai: đất đai không bao giờ hao mòn
hay mất đi (ở đây ta không xét các trường hợp đặc biệt như động đất, sạt lở,...) và
người có quyền sở hữu đất đai không sử dụng đất đai như các hàng hóa khác. Điều mà
họ mong muốn là các quyền hay các lợi ích do đất đai mang lại. Do đó khi xem xét giá
cả đất đai không thể chỉ xác định giá cả của nó như các hàng hóa thông thường mà
phải dựa trên khả năng sinh lợi của đất đai và khả năng sinh lợi của vốn đầu tư vào đất
đai.
- Tính cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch.
Nếu như những hàng hóa khác có thể mang ra chợ để trao đổi mua bán, nơi diễn
ra giao dịch cũng là nơi trưng bày hàng hóa thì hàng hóa bất động sản lại có những
điểm khác biệt. Với tính chất cố định không thể di dời nên trong giao dịch bất động
sản ít khi có chuyện trùng hợp giữa hàng hóa bất động sản và địa điểm giao dịch. Các
giao dịch về bất động sản có thể diễn ra ở nhiều nơi như trên sàn giao dịch bất động
sản hay đơn giản là ở một địa điểm nhỏ hẹp như tại nhà riêng, góc quán cà phê… hay
thậm chí chỉ cần bằng một cuộc điện thoại hoặc một cái click chuột.
Cách thức giao dịch bất động sản đơn giản là vậy. Tuy nhiên để có một giao
dịch thành công thì phải trải qua nhiều khâu với thủ tục tương đối phức tạp, vì vậy trên
thực tế số lần một bất động sản được mang ra giao dịch là không nhiều, có bất động
sản chỉ giao dịch trên thị trường một lần duy nhất.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Bất động sản có đặc điểm là không thể di dời được, gắn liền với những điều

kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Do đó, cung và cầu bất
động sản ở các vùng, các khu vực rất phong phú và đa dạng; từ số lượng, kiểu cách,
chất lượng đến quy mô và trình độ phát triển. Mặt khác bất động sản còn có đặc điểm
là phụ thuộc vào tâm lý, tập quán, thị hiếu làm cho mỗi vùng, mỗi khu vực có đặc
trưng riêng về cung và cầu bất động sản. Người ta không thể di dời bất động sản từ nơi
này sang nơi khác cũng như không thể di chuyển tâm lý, tập quán, thị hiếu từ vùng
này, khu vực này sang vùng khác, khu vực khác. Vì vậy, thị trường bất động sản mang
tính vùng và tính khu vực sâu sắc.
Từ đặc điểm này cho thấy sự biến động của các quan hệ giao dịch bất động sản
thường chỉ diễn ra ở từng vùng. Quan hệ cung cầu giá cả bất động sản chỉ ảnh hưởng
trong một vùng, một khu vực nhất định, ít có ảnh hưởng hoặc ảnh hưởng rất chậm đến
thị trường bất động sản ở các vùng, các khu vực khác. Đồng thời nghiên cứu bất động
sản phải đặt chúng trong từng vùng, từng khu vực, gắn chúng với các điều kiện tự
nhiên, kinh tế - xã hội của từng vùng, từng khu vực. Không thể lấy quan hệ cung cầu,
giá cả bất động sản của khu vực này áp dụng cho khu vực khác.

12


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

- Thị trường bất động sản là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo, mang tính
độc quyền nhóm và phân biệt.
Tính độc quyền của thị trường bất động sản xuất phát từ tính cố định và tính dị
biệt của đất đai, từ đó tạo ra khả năng độc quyền của người sở hữu và kinh doanh bất
động sản. Tính độc quyền cùng với sự khác biệt về độ co giãn của cầu bất động sản tạo
ra các phân khúc khác nhau trong thị trường. Đặc điểm này dẫn đến giá cả bất động
sản hình thành trong nhiều trường hợp là giá sản phẩm đơn chiếc.

- Cung về bất động sản phản ứng chậm hơn so với biến động về cầu và giá cả
bất động sản.
Đối với các hàng hóa thông thường, quy luật cung cầu giá cả thường diễn ra
theo quy luật chung: khi cầu tăng đẩy giá tăng lên cao kích thích tăng cung cân bằng
với cầu và giá lại quay lại mức cân bằng.
Tuy nhiên, đối với hàng hóa bất động sản, khi cầu tăng lên, cung không thể
phản ứng tăng nhanh như các loại hàng hóa khác bởi để tạo lập một bất động sản cần
phải có thời gian dài để tìm hiểu thông tin về đất đai, làm thủ tục pháp lí, thiết kế, thi
công,…
- Thị trường bất động sản là thị trường khó thâm nhập.
Vì hàng hóa bất động sản không được bày bán trên thị trường như các hàng hóa
khác, người mua khó có thể đứng một chỗ để so sánh bất động sản này với bất động
sản khác, lượng thông tin về bất động sản bị hạn chế. Do đó, cả người mua và người
bán đều không có nhiều cơ hội lựa chọn thị trường cho bất động sản cần giao dịch.
Hơn nữa, bất động sản thường có giá trị lớn và khi giao dịch phải thực hiện rất nhiều
thủ tục nên cần rất nhiều công sức và thời gian để ra quyết định có tham gia vào thị
trường này hay không. Thực tế thì không phải ai cũng có thể tham gia vào thị trường
quý tộc này.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của yếu tố pháp luật.
Bất động sản là loại tài sản có giá trị lớn, do đó việc quản lý của nhà nước đối
với bất động sản bằng pháp luật là cơ sở để đảm bảo an toàn cho các giao dịch bất
động sản. Mọi bất động sản và giao dịch trên thị trường bất động sản đều được nhà
nước quản lý và chính sự tham gia của nhà nước vào thị trường bất động sản sẽ làm
cho thị trường này bình ổn hơn.
- Thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn.
Muốn tham gia vào thị trường bất động sản, một yếu tố cần thiết không thể
thiếu là cần phải có một lượng vốn lớn do giá trị của bất động sản là rất lớn. Lượng
vốn này thông thường được huy động từ thị trường vốn.
Thực tế cho thấy nếu không có một thị trường vốn lành mạnh thì thị trường bất
động sản cũng khó có thể phát triển ổn định được. Những khủng hoảng tài chính trên

thế giới đều dẫn đến sự khủng hoảng của thị trường bất động sản.
Thị trường bất động sản là một thị trường linh động, vừa mang tính chất tự
nhiên vừa mang các đặc tính xã hội, hoạt động theo một quy luật riêng không giống
với các hàng hoá thông thường, sự biến động về giá là rất lớn,…Do vậy mà một người
13


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

muốn tham gia hoạt động trong lĩnh vực này cần có một kiến thức chuyên môn vững
vàng, cần linh hoạt trong quản lý, cũng như phải có kiến thức về pháp luật bởi đây là
một ngành khá nhạy cảm.
I.2. Bản chất và đặc điểm của giá cả bất động sản
I.2.1. Bản chất của giá cả bất động sản
Trên thị trường, giá cả hàng hóa nói chung được hình thành thông qua quan hệ
cung cầu. Khi có sự cân bằng cung cầu ta sẽ tìm được giá cả cân bằng của hàng hóa.
Giá cả cân bằng này sẽ thay đổi khi có sự mất cân đối cung cầu: giá giảm khi cung lớn
hơn cầu và tăng khi cung nhỏ hơn cầu. Từ quan điểm nhận thức nêu trên về quan hệ
cung cầu bất động sản, có thể nói sự tương tác cung cầu về dịch vụ bất động sản xác
định giá cả của một đơn vị dịch vụ bất động sản P0. Giá cả thị trường của một bất động
sản cụ thể được xác định bằng công thức P = P0 x Y, với Y = f(CL,VT). Quan điểm
này được nhiều người dễ dàng chấp nhận, tuy nhiên khi làm rõ nội dung giá trị ẩn chứa
bên trong giá cả thị trường thì gặp nhiều quan điểm khác nhau, cụ thể theo ý kiến của
TS. Trần Thanh Hùng, có thể tóm lược thành 3 quan điểm trường phái: kinh tế học
chính trị Macxit, quan điểm kinh tế thị trường và quan điểm kinh tế học hiện đại.
Theo quan điểm kinh tế học chính trị Mác xít, giá trị là lao động không phân
biệt nói chung của con người, lao động xã hội kết tinh trong hàng hóa. Nó là một trong
hai thuộc tính của hàng hóa: giá trị và giá trị sử dụng. Trong đó giá trị là thuộc tính xã

hội của hàng hóa, là lao động xã hội thể hiện trong hàng hóa. Trong mối quan hệ với
giá trị trao đổi thì giá trị là nội dung của giá trị trao đổi, giá trị trao đổi là hình thức
biểu hiện của giá trị, giá cả là hình thái biểu hiện bằng tiền của giá trị. Từ đó khẳng
định đất đai, thành phần cơ bản của bất động sản, không có giá trị vì đất đai không
phải là sản phẩm do con người làm ra, không có lao động kết tinh trong đất đai. Giá cả
đất đai P thực chất là địa tô tư bản hoá, xác định theo công thức: P = R/I, với R là địa
tô và I là tỷ lệ chiết khấu.
Sau này một số nhà kinh tế trường phái tân Mác xít cho rằng đất đai cũng có giá
trị, bởi vì hiện tại đất đai không còn ở trạng thái tự nhiên ban đầu, mà đã có lao động
xã hội (lao động sống và lao động vật hoá) kết tinh từ hoạt động đầu tư khai phá và
phát triển hạ tầng đất đai; được xác định theo công thức: W = C + V + M (Xagaidak A.
E., 1992). Nhưng thực tế giá cả thị trường đất đai, đặc biệt đất đai đô thị, lớn hơn nhiều
lần giá trị đầu tư vào đất đai (Nhiêu Hội Lâm, 2004). Như vậy giá trị đất đai không
phải là giá trị đầu tư phát triển trên đất đai. Sự lúng túng trong lý giải về giá trị đất đai
theo quan điểm Mác xít bắt nguồn từ cụm từ “lao động kết tinh trong hàng hóa” là nền
tảng lý luận giá trị của Mác – là giá trị sức lao động – một phạm trù mà các nhà kinh tế
học nhanh chóng nhận ra là “một cuộn dây chằng chịt không cách nào tháo gỡ được”.
Thận trọng hơn khi đưa ra khái niệm giá trị, các nhà kinh tế thị trường không đề
cập đến phạm trù giá trị sức lao động “kết tinh sức lao động”. Bất kỳ sản phẩm nào có
khả năng đáp ứng được mong muốn của con người đều được coi là có giá trị sử dụng.
Năng lực của giá trị sử dụng này trong việc trao đổi với các sản phẩm/hàng hóa/dịch
vụ khác được gọi là giá trị của nó. Giá cả là giá trị tiền tệ của sản phẩm khi nó được
giao dịch trên thị trường.

14


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

Theo quan điểm kinh tế thị trường, đất đai có giá trị sử dụng được trao đổi trên
thị trường, nên nó có giá trị trao đổi. Quan điểm này đơn giản, dễ hiểu, dễ chấp nhận,
nhưng không có sức mạnh mô tả bởi tính đơn giản của nó. Hơn nữa dễ dẫn đến sự
nhầm lẫn giá trị trao đổi là hình thức biểu hiện bằng tiền của giá trị sử dụng, giá trị sử
dụng lớn thì giá trị trao đổi lớn và ngược lại (Mã Khắc Vỹ, 1995).
Cũng là quan điểm giá trị trong lĩnh vực marketing hiện đại, xem xét ở một mức
độ khái quát hơn: giá trị trao đổi của sản phẩm bao gồm giá trị hữu hình và giá trị vô
hình. Giá trị hữu hình phụ thuộc vào giá trị đầu tư, chi phí, giá thành sản xuất hàng hóa
đó; giá trị vô hình phụ thuộc vào tâm lý, nhu cầu, thị hiếu của con người (Tôn Thất
Nguyễn Thiêm, 2005).
Với quan điểm này thì phạm trù giá trị đất đai, bất động sản được giải thích một
cách thuyết phục hơn. Theo đó, giá trị hữu hình ứng với chất lượng nhà đất và giá trị
vô hình ứng với vị thế đất đai. Giá trị trao đổi bất động sản có hai thành phần: giá trị sử
dụng và giá trị.
Vận dụng phạm trù của Mac – phạm trù giá trị và giá trị sử dụng, phạm trù giá
trị trao đổi trong lý thuyết kinh tế thị trường, có thể nói, giá trị trao đổi bất động sản
bao gồm giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị tương đồng với giá trị vô hình, giá trị sử
dụng tương đồng với giá trị hữu hình.
Trong đó giá trị là vô hình do vị thế tạo ra còn giá trị sử dụng là hữu hình và do
chất lượng tạo ra. Giá trị trao đổi = {Giá trị (vị thế) + giá trị sử dụng (chất lượng)}.
Giá trị sử dụng là giá trị hữu hình – giá trị tiền tệ của cơ sở không gian (diện
tích bề mặt) có các thuộc tính địa chất, địa hình, địa mạo và sinh thái cùng với các quá
trình sinh lý hoá tạo ra độ phì đất kết hợp với giá trị đầu tư trên đất đai tạo ra sản phẩm
hàng hoá.
Giá trị đất đai cũng như giá trị thương hiệu phụ thuộc vào vị thế của đất đai. Giá
trị là đại lượng vô hình phụ thuộc vào tâm lý, thị hiếu tiêu dùng của thị trường. Bản
chất “giá trị vô hình” của đất đai đến từ vị thế, mà nó “ngự trị” trong tâm tưởng - nghĩa
là trong tâm tư, nguyện vọng, tình cảm - của khách hàng nói riêng và xã hội nói chung
(Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005). Quan điểm về giá trị vô hình của đất đai chắc chắn

cũng được các nhà quản lý đất đai thuộc trường phái Mác xít dễ dàng chấp nhận, khi
công nhận tính siêu hình, phi vật thể của giá trị vật chất tạo ra tư bản (Tôn Gia Huyên,
Nguyễn Đình Bồng, 2006).
Trong trường hợp vị thế đất đai không khác nhau do con người trong xã hội tất
cả đều như nhau thì giá trị trao đổi của hàng hóa đất đai phụ thuộc vào giá trị hữu hình,
tức là giá trị sử dụng.
I.2.2. Đặc điểm của giá cả bất động sản.
Không giống như giá cả các hàng hóa thông thường khác, hàng hóa bất động
sản có nhiều khác biệt do đó cũng dẫn đến những sự khác biệt trong giá cả bất động
sản. Cần phân biệt giá cả thị trường dịch vụ bất động sản và giá cả của một bất động
sản hiện vật cụ thể.
Như đã biết, giá cả thị trường của một bất động sản hiện vật cụ thể được xác
định từ giá cả thị trường của đơn vị dịch vụ bất động sản theo công thức P = P0 x Y,
15


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

với Y = f(VT, CL). Trong một khu vực nhất định mức giá thị trường của bất động sản
phần lớn được quy định bởi mức vị thế xã hội của khu vực đó, bởi vì khi chất lượng
bất động sản tăng lên một mức nào đó sẽ không tăng lên được nữa, mức tới hạn này
được gọi là ngưỡng, lúc đó giá cả bất động sản chủ yếu do vị thế quyết định, giá tăng
lên là do giá trị của vị thế tăng lên. Sự thay đổi của giá cả thị trường nếu không tính
đến các khuyết tật của thị trường phần lớn là do sự thay đổi của vị thế bất động sản và
thường gắn liền với hai quá trình đặc trưng của động học đô thị: quá trình trưởng giả
hóa và quá trình hoang hóa.
Tại một khu vực có mức vị thế nhất định sẽ có một mức giá xác định, mặc dù
giá cả mua bán trên thị trường có thể dao động, nhưng luôn xoay quanh mức giá này.

Vì vậy mà giá cả thị trường bất động sản mang tính ngưỡng. Các mức vị thế khác nhau
có các mức ngưỡng giá bất động sản khác nhau.
Giá cả thị trường của một đơn vị dịch vụ bất động sản ở một vị trí và thời gian
cố định là không đổi, tuy nhiên giá sẽ thay đổi theo thời gian và không gian phân bố.
Mỗi bất động sản giao dịch cụ thể sẽ có một mức giá cụ thể, được gọi là giá mua bán
do sự thỏa thuận giữa người bán và người mua. Mức giá mua bán này không phải là
giá cả hợp lý trong điều kiện lý tưởng như nhiều người lầm tưởng, mà là giá cả phải
chăng mang tính tình huống thuận mua vừa bán theo tính cấp thiết của người mua hay
của người bán. Theo cách nhìn của kinh tế học thì giá cả hợp lý là một khái niệm hết
sức tù mù và không rõ ràng, cái ‘lý” đó có trong tình huống nào? “lý” của ai? Và từ
đâu mà có? Tại sao có những thị trường hết sức phi lý như thị trường bất động sản Việt
Nam nhưng vẫn có khách hàng. “Giá cả hợp lý” do quen miệng mà được sử dụng phổ
biến chứ thực chất chẳng có ý nghĩa rõ ràng nào cả (Tôn Thất Nguyễn Thiêm, 2005).
Tuy nhiên cũng có trường hợp mức giá được coi là phải chăng đối với đa số mọi
người này lại không được một nhóm người nào đó chấp nhận và hình thành một mức
giá mới khác so với mức giá phải chăng đó, giá này được gọi là giá tình huống hay giá
cục bộ. Giá tình huống này có thể tăng cao hơn so với mức giá trung bình thị trường
hay cũng có thể thấp hơn tùy theo mỗi tình huống cụ thể. Mức giá này có thể lên
xuống nhưng vẫn dao động xung quanh một trục cố định. Đây chính là tính ngưỡng
của giá bất động sản và được thể hiện qua sơ đồ sau:

Hình 1.3. Tính ngưỡng của giá bất động sản

16


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

P0 là mức giá cân bằng của thị trường, PA, PA’ là hai mức giá tình huống. PA
tăng tới một giới hạn nào đó thì không thể tăng lên được nữa, tương tự PA’ giảm đến
một giới hạn nào đó cũng không thể tiếp tục giảm được nữa, lúc đó cả PA và PA’ đều có
xu hướng quay về điểm cân bằng P0.
Một đặc điểm nữa của giá bất động sản là đôi khi giá bất động sản thay đổi đột
ngột khi vị thế thay đổi. Như đã nói ở trên, vị thế là yếu tố chủ yếu tạo ra giá trị bất
động sản, vì vậy giá cả bất động sản tăng giảm theo mức độ tăng giảm của vị thế. Khi
vị thế đột ngột tăng cao thì giá cũng tăng cao và ngược lại, giá giảm khi vị thế giảm
đột ngột. Điều này được chứng minh trong đô thị, có những nơi vị thế cao nhưng vẫn
tồn tại khu nhà ổ chuột, xập xệ do quá trình trưởng giả hóa hay hoang hóa. Đồng thời
do đặc điểm phân bố dân cư theo vùng văn hóa – xã hội, sự phân tầng phân lớp trong
xã hội, sống cạnh những người giàu luôn có những người có thu nhập thấp, bên cạnh
những căn nhà cao to, hiện đại luôn tồn tại những ổ chuột và xóm liều.
Sự tồn tại song song của người giàu và người nghèo chính là một nét văn hóa
đặc thù trong xã hội đang phát triển. Họ sống cạnh nhau để bổ sung cho nhau, người
giàu cần được phục vụ, người nghèo sẵn sàng, và cái mà người nghèo nhận được
chính là thu nhập. Với mức thu nhập của mình, người nghèo cũng có thể mua những
căn nhà ở ngoại ô rộng rãi hơn, thoáng mát hơn để sống nhưng chi phí thời gian và tiền
bạc cho việc đi lại từ ngoại ô vào trung tâm việc làm trong thành phố quá cao, làm
giảm cơ hội tìm kiếm việc làm trong một xã hội cạnh tranh, vì vậy mà họ chọn sống ở
những khu ổ chuột và xóm liều.
Chính sự sống xen kẽ của người giàu và người nghèo đã làm cho giá cả bất
động sản còn mang tính phi tuyến, tức sự thay đổi mang tính đột ngột. Tính phi tuyến
thể hiện trong không gian cũng như trong thời gian, (hình 1.4).

Hình 1.4. Tính phi tuyến của giá bất động sản
Tính phi tuyến của giá cả bất động sản suy cho cùng cũng là do sự thay đổi phi
tuyến của vị thế nơi ở gắn liền với động học dân cư đô thị: trưởng giả hóa và hoang
hóa với sự hình thành các khu dân cư có các nét văn hóa – xã hội đặc thù, tuy nhiên
tính phi tuyến này chỉ thể hiện trong không – thời gian thực. Trong không gian vị thế

thì giá cả bất động sản nhà ở thể hiện như một mặt cầu với bề mặt trơn nhẵn bởi hiệu

17


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

ứng lực căng mặt ngoài (Hoàng Hữu Phê, 2009). Như vậy mô hình giá cả bất động sản
có thể biểu diễn tổng quát ở đồ thị sau (hình 1.5).

Hình 1.5. Mặt chiếu đứng mô hình giá cả bất động sản
Tại nơi có mức vị thế cao thì có mức giá bất động sản cao tương ứng, tại nơi có
mức vị thế thấp thì có mức giá bất động sản tương đối thấp hơn. Nhìn tổng thể ta thấy
giá bất động sản có hình cái lồng bàn úp với bề mặt trơn nhẵn, nhưng thực tế thì không
như vậy. Chính tính phi tuyến của giá bất động sản làm cho mặt trơn nhẵn của cái lồng
bàn úp trở nên lồi lõm. Sự lồi lõm này cũng luôn có sự chuyển biến trong không gian
và theo thời gian, đó chính là sự biến thiên của giá cả bất động sản. Nguyên nhân của
sự biến thiên này sẽ được làm rõ ở phần tiếp theo.
I.2.3. Sự biến thiên của giá cả bất động sản
Giá cả bất động sản được tạo thành từ sự kết hợp của giá trị vô hình và giá trị
hữu hình trong một bất động sản. Tuy nhiên, do sự tác động của nhiều yếu tố, mức giá
cả này luôn có sự biến đổi trong không gian và theo thời gian. Mặc dù giá cả bất động
sản luôn biến đổi không ngừng nhưng chúng cũng tuân theo những qui luật của chúng.
Thứ nhất, giá cả bất động sản biến đổi nhưng luôn xoay quanh một trục cố định,
trục này được gọi là mức giá cân bằng thị trường.
Mức giá cân bằng là mức giá được đa số mọi người trong xã hội chấp nhận. Tuy
nhiên, tùy vào hoàn cảnh cụ thể mà trên thị trường có xuất hiện những mức giá khác
nhau, chúng có thể cao hơn hoặc thấp hơn mức giá thị trường, được gọi là giá tình

huống. Mức giá tình huống này có sự biến động tăng hoặc giảm nhưng chỉ trong một
giới hạn nào đó, và chúng luôn xoay quanh mức giá thị trường và lực để kéo chúng về
với giá thị trường gọi là lực căng mặt ngoài.

18


Chuyên ngành Quản lý Thị trường bất động sản

SVTH: Nguyễn Thị Hải Yến

Hình 1.6. Xu hướng giá bất động sản theo hiệu ứng mặt căng
Như vậy ta có thể thấy trong một khoảng thời gian nhất định, thị trường phải
chấp nhận nhiều mức giá tình huống khác nhau và rất khó xác định. Tuy nhiên theo
thời gian, những mức giá tình huống đó sẽ trở về gần với mức giá thị trường và luôn
dao động quanh mức giá thị trường đó.
Thứ hai, chính bản thân mức giá cân bằng thị trường cũng luôn có sự biến động
theo thời gian do sự thay đổi của quan hệ cung cầu thị trường, hay sự thay đổi của vị
thế khu vực gắn với các quá trình trưởng giả hóa và hoang hóa. Với mức giá cân bằng
mới lại xuất hiện những mức giá tình huống mới dao động quanh nó. Hiện tượng này
được lặp đi lặp lại nhiều lần đã làm cho thị trường bao giờ cũng tồn tại đồng thời nhiều
mức giá, mức giá thị trường và mức giá tình huống trong các trường hợp khác nhau.
Chính vì vậy mà trên thực tế không có một mức giá nào là chuẩn cho tất cả các giao
dịch trên thị trường, chỉ có mức giá được nhiều người chấp nhận nhất, còn những mức
giá khác dao động xung quanh mức giá này gọi là “giá cả phải chăng” (Tôn Thất
Nguyễn Thiêm – 2005). Chính vì điều này, việc đi tìm chỉ số giá bất động sản trở nên
cần thiết và có ý nghĩa vô cùng quan trọng giúp định hướng thị trường.
I.3. Phương pháp xác định chỉ số giá bất động sản nhà ở
I.3.1. Khái niệm chỉ số giá bất động sản nhà ở
Là chỉ số phản ánh sự thay đổi giá trị của bất động sản nhà ở, hay nói cách khác

đó chính là sự thay đổi về giá của đơn vị dịch vụ nhà ở trong một khoảng không gian
và thời gian nhất định. Chỉ số giá bất động sản về mặt bản chất tương tự như chỉ số giá
của thị trường chứng khoán. Tại Việt Nam chỉ số chứng khoán được gọi là VN-Index.
Như đã biết, chỉ số chứng khoán là số liệu phản ánh giá trị tổng hợp của các cổ
phiếu thành phần. Đây là một công cụ đại diện cho thuộc tính của các cổ phiếu thành
phần vốn có sự tương đồng nhau về nhiều mặt, như giao dịch trên cùng một sàn, nằm
trong cùng một ngành hay có qui mô vốn hóa thị trường tương tự nhau.
Các chỉ số chứng khoán được phân loại theo nhiều cách khác nhau. Chỉ số
chứng khoán toàn thị trường phản ánh hoạt động của toàn bộ thị trường chứng khoán
và từ đó đánh giá cảm nhận của nhà đầu tư về tình trạng của nền kinh tế. Các chỉ số
chứng khoán mang tính chuyên ngành hơn được sử dụng để theo sát diễn biến của một
số ngành nhất định. Chỉ số chung của thị trường chứng khoán Việt Nam được tính theo
công thức:

19