Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư bất động sản tại BIDV Quang Trung

Khóa luận tốt nghiệp

LỜI CAM ĐOAN

Chuyên đề tốt nghiệp: "Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu
tư BĐS tại BIDV Quang Trung" là kết quả của quá trình làm việc nghiêm
túc và khẩn trương của bản thân tôi với sự giúp đỡ và chỉ bảo tận tình của
Ths. Trần Mai Hoa, cùng những ý kiến đóng góp quý báu của các cán bộ tại
phong Quản lý rủi ro tại BIDV Quang Trung.
Tôi xin cam đoan đây là sản phẩm do chính bản thân tôi nghiên cứu và
viết ra, không sao chép bất cứ luận văn hay chuyên đề nào.
Nếu xảy ra bất kỳ vấn đề gì, tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm.
Hà Nội, tháng 05 năm 2009
Sinh viên

Chu Thùy Linh

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU.................................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ BIDV QUANG TRUNG VÀ CÔNG TÁC THẨM
ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ.....................................................................................2

1.1 Tổng quan về BIDV Quang Trung.....................................................................2

1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của BIDV Quang Trung.....................2
1.1.2 Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của BIDV Quang Trung.....................3
1.1.3 Tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV Quang Trung trong thời
gian qua....................................................................................................4
1.1.3.1 Kết quả hoạt động chung....................................................................4
1.1.3.2 Hoạt động huy động vốn....................................................................6
1.1.3.3 Hoạt động tín dụng.............................................................................9
1.1.3.4 Hoạt động dịch vụ............................................................................10
1.2 Khái quát công tác thẩm định các dự án đầu tư tại BIDV Quang Trung............12
1.2.1 Những quy định của BIDV Quang Trung đối với hình thức cho vay
theo dự án đầu tư....................................................................................12
1.2.1.1 Đối tượng..........................................................................................12
1.2.1.2 Điều kiện cho vay.............................................................................13
1.2.2 Số lượng và quy mô các dự án đầu tư được thẩm định tại BIDV
Quang Trung...........................................................................................17
1.2.2.1 Theo loại hình cho vay.....................................................................17
1.2.2.2 Theo thành phần kinh tế...................................................................18
1.2.2.3 Theo loại tiền gửi..............................................................................19
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG........................................................20

2.1 Dự án BĐS và yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại BIDV
Quang Trung...................................................................................................20

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

2.1.1 Khái quát các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung.......................20
2.1.2 Đặc điểm các dự án đầu tư BĐS.............................................................23
2.1.3 Yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung....24
2.1.3.1 Vai trò của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại Chi nhánh:.....24
2.1.3.2 Yêu cầu chung được đặt ra đối với công tác thẩm định dự án...........24
2.1.3.3 Yêu cầu của công tác thẩm định đối với dự án đầu tư BĐS..............26
2.2 Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung....27
2.2.1 Quy trình thẩm định dự án đầu tư BĐS..................................................27
2.2.2 Nội dung thẩm định dự án đầu tư BĐS...................................................28
2.2.2.1 Thẩm định hồ sơ vay vốn.................................................................28
2.2.2.2 Thẩm định về khách hàng vay vốn...................................................31
2.2.2.3 Thẩm định về dự án đầu tư...............................................................33
2.2.2.4 Thẩm định tài sản đảm bảo...............................................................42
2.2.3 Phương pháp thẩm định dự án đầu tư BĐS............................................43
2.2.3.1 Phương pháp đối chiếu, so sánh các chỉ tiêu:...................................43
2.2.3.2 Phương pháp thẩm định theo trình tự:..............................................43
2.2.3.3 Phương pháp phân tích dựa trên độ nhạy của dự án đầu tư:.............44
2.2.3.4 Phương pháp triệt tiêu rủi ro:............................................................44
2.3 Minh họa công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS “Trung tâm thương mại Opera”
Số 6 Tràng Tiền – Hoàn Kiếm – Hà Nội...........................................................45
2.3.1 Thẩm định khách hàng vay vốn..............................................................45
2.3.1.1 Giới thiệu chung về khách hàng vay vốn..........................................45
2.3.1.2 Thẩm định năng lực pháp lý của khách hàng vay vốn:.....................45
2.3.1.3 Thẩm định năng lực tài chính...........................................................46
2.3.1.4 Tình hình quan hệ với ngân hàng.....................................................49
2.3.2 Về dự án đầu tư.......................................................................................49
2.3.2.1 Giới thiệu chung về dự án đầu tư:.....................................................49
2.3.2.2 Hồ sơ pháp lý dự án..........................................................................50
2.3.2.3 Phân tích về thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm, dịch vụ đầu ra

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp
của dự án......................................................................................................52
2.3.2.4 Thẩm định về phương diện kỹ thuật công nghệ của dự án................61
2.3.2.5 Thẩm định tổng vốn đầu tư và tính khả thi phương án nguồn...........62
2.3.2.6 Thẩm định hiệu quả tài chính và khả năng trả nợ của dự án.............64
2.3.2.7 Đánh giá thuận lơi, khó khăn và những rủi ro có thế xảy ra với dự án.........71
2.4 Đánh giá công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung...............72
2.4.1 Những kết quả đạt được..........................................................................72
2.4.2 Những hạn chế........................................................................................74
2.4.3 Những nguyên nhân................................................................................77
2.4.3.1 Nguyên nhân khách quan..................................................................77
2.4.3.2. Nguyên nhân chủ quan....................................................................78
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG...................79

3.1 Định hướng phát triển hoạt động của BIDV Quang Trung trong thời gian tới.....79
3.1.1 Định hướng hoạt động của Chi nhánh....................................................79
3.1.2 Định hướng công tác thẩm định dự án đầu tư bất động sản tại Chi nhánh.......85
3.2 Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định dự án bất động sản tại BIDV
Quang Trung...................................................................................................87
3.2.1 Giải pháp về nguồn nhân lực..................................................................87
3.2.2 Nâng cao hiệu quả công tác thu thập và xử lý thông tin.........................89
3.2.3 Đổi mới, hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định......91
3.2.4 Hiện đại hoá công nghệ, kỹ thuật, phương tiện phục vụ công tác thẩm định. 94
3.2.5 Một số giải pháp khác.............................................................................95

3.3 Một số kiến nghị.............................................................................................96
3.3.1 Kiến nghị đối với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam..................................96
3.3.2 Kiến nghị đối với Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.................97
3.3.3 Kiến nghị khác........................................................................................98
KẾT LUẬN...........................................................................................................................100
TÀI LIỆU THAM KHẢO......................................................................................101

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức..........................................................................................4
Sơ đồ 2.1: Quy trình thẩm định dự án đầu tư tại BIDV Quang Trung.....................28
Sơ đồ 2.2: Tổng tích luỹ diện tích và lượng cung mới văn phòng Hạng A&B tại Hà Nội......56
Sơ đồ 2.3: Diện tích cho thuê và diện tích còn trống tại các toà nhà văn phòng hạng
A&B tại Hà nội........................................................................................................57
Sơ đồ 2.4: Chỉ số giá thuê tại các toà nhà văn phòng hạng A&B tại Hà Nội...........58
Bảng 1.1: Vốn huy động và cơ cấu vốn huy động.....................................................7
Bảng 1.2: Dư nợ cho vay tại BIDV quang Trung......................................................9
Bảng 1.3: Kết quả hoạt động dịch vụ.......................................................................10
Bảng 1.4: Số lượng và quy mô dự án theo loại hình cho vay..................................18
Bảng 1.5: Số lượng và quy mô dự án theo thành phần kinh tế................................19
Bảng 1.6: Dư nợ dự án cho vay theo loại tiền gửi...................................................19
Bảng 2.1: Các dự án BĐS vay vốn tại BIDV Quang Trung giai đoạn 2005 - 2008. 21
Bảng 2.2 : Bảng cân đối kế toán..............................................................................47
Bảng 2.3 : Báo cáo kết quả kinh doanh...................................................................48

Bảng 2.4: Các chỉ tiêu tài chính...............................................................................48
Bảng 2.5: Thị trường cho thuê văn phòng tại HN các năm qua...............................54
Bảng 2.6: Thị trường cho thuê văn phòng tại Hà Nội – Quý I năm 2006................54
Bảng 2.7: Dự đoán thị trường cho thuê cao ốc văn phòng tại Hà Nội.....................57
Bảng 2.8: Tổng mức đầu tư cho dự án.....................................................................63
Bảng 2.9: Cơ cấu vốn thực hiện cho dự án..............................................................64
Bảng 2.10: Chi phí hoạt động cho dự án.................................................................66
Bảng 2.11: Kế hoạch trả nợ từng năm.....................................................................70
Bảng 2.12: Cân đối trả nợ từng năm........................................................................70

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

1

MỞ ĐẦU
Sau khi Việt Nam trở thành thành viên chính thức của WTO, nền kinh tế nước
ta tiếp tục đạt được những thành tựu ấn tượng, tốc độ đầu tư tăng trưởng mạnh mẽ.
Trong hoạt động ngân hàng, các ngân hàng thương mại cổ phần có bước đột phá
tăng mạnh về quy mô, mạng lưới hoạt động; ngân hàng thương mại quốc doanh
tăng cường tập trung vào nâng cao năng lực, xúc tiến quá trình cổ phần hóa và một
số ngân hàng nước ngoài đang hoàn tất thủ tục để chuẩn bị mở rộng hoạt động tại
Việt Nam. Điều này cũng đồng nghĩa với sự cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày
càng gay gắt hơn. Hoạt động tín dụng là hoạt động lớn nhất trong toàn bộ hoạt động
của ngân hàng, với vai trò là kênh dẫn vốn cho nền kinh tế, chuyển tải vốn để mở
rộng đầu tư. Vì vậy, để tăng sức cạnh tranh, mở rộng hoạt động tín dụng đáp ứng

nhu cầu vốn cho các dự án đầu tư, đặc biệt là các dự án BĐS thì một trong những
biện pháp quan trọng nhất là phải nâng cao chất lượng thẩm định doanh nghiệp vay
vốn. Thẩm định chính xác, lựa chọn được những dự án đầu tư hiệu quả sẽ mang lại
lợi ích cho cả nền kinh tế, hạn chế rủi ro, đảm bảo hoạt động vững chắc cho ngân
hàng và doanh nghiệp. Hiện nay, tại BIDV Quang Trung, BĐS đang là một trong
những ngành có nhiều dự án vay vốn nhất. Vì vậy, trên cơ sở kiến thức tiếp thu
được cùng những tìm hiểu thực tiễn về hoạt động thẩm định của BIDV Quang
Trung, đề tài “Hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV
Quang Trung” được lựa chọn để nghiên cứu.
Đề tài nghiên cứu ngoài phần mở đầu, kết luận và tài liệu tham khảo, kết cấu
bao gồm ba chương sau:
Chương I: Tổng quan về BIDV Quang Trung và công tác thẩm định các dự
án đầu tư
Chương II: Thực trạng công tác thẩm định các dự án đầu tư BĐS tại BIDV
Quang Trung
Chương III: Một số giải pháp hoàn thiện công tác thẩm định các dự án đầu tư
BĐS tại BIDV Quang Trung

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

2
CHƯƠNG 1

TỔNG QUAN VỀ BIDV QUANG TRUNG VÀ CÔNG TÁC
THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ

1.1 Tổng quan về BIDV Quang Trung
1.1.1 Quá trình hình thành và phát triển của BIDV Quang Trung
Ngân hàng ĐT&PT Việt Nam trước kia có tên gọi là Ngân hàng Kiến Thiết
Việt Nam, được thành lập vào ngày 26/4/1957 theo Nghị định số 177-TTg của Thủ
tướng Chính phủ, là một trong hai ngân hàng ra đời sớm nhất trong hệ thống ngân
hàng Việt Nam. Đến ngày 14/11/1990, Ngân hàng Kiến thiết Việt Nam chuyển
thành NH ĐT&PT VN và từ năm 1995 Ngân hàng được phép kinh doanh đa năng,
đa ngành, đa lĩnh vực về tài chính, tiền tệ, tín dụng, dịch vụ ngân hàng và phi ngân
hàng phù hợp với quy định của pháp luật như một ngân hàng thương mại, góp phần
thực hiện chính sách tiền tệ quốc gia, phục vụ phát triển kinh tế đất nước.
Trong hệ thống các ngân hàng tại Việt Nam thì có thể nói BIDV là một trong
những ngân hàng có mạng lưới phân phối lớn nhất với khối kinh doanh trong các
lĩnh vực:
- Ngân hàng thương mại: bao gồm 104 chi nhánh cấp 1 với gần 400 điểm giao
dịch, hàng ngàn máy ATM và hàng chục ngàn điểm POS sẵn sàng phục vụ mọi nhu
cầu khách hàng trên cả nước. Có 2 đơn vị chuyên biệt là: Ngân hàng chỉ định thanh
toán phục vụ thị trường chứng khoán (Nam Kì Khởi Nghĩa) và Ngân hàng bán buôn
phục vụ làm đại lý ủy thác giải ngân nguồn vốn ODA (Sở Giao dịch 3)
- Chứng khoán: Công ty chứng khoán BIDV (BSC)
- Bảo hiểm: Công ty Bảo hiểm BIC gồm Hội sở chính và 10 chi nhánh
- Đầu tư – Tài chính:
+ Công ty Cho thuê Tài chính I, II; Công ty Đầu tư Tài chính (BFC), Công ty
Quản lý Quỹ Công nghiệp và Năng lượng,...
+ Các Liên doanh: Công ty Quản lý Đầu tư BVIM, Ngân hàng Liên doanh
VID Public (VID Public Bank), Ngân hàng Liên doanh Lào Việt (LVB); Ngân hàng

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C

Khóa luận tốt nghiệp

3

Liên doanh Việt Nga (VRB), Công ty liên doanh Tháp BIDV.
Với chính sách kinh doanh “Chất lượng – tăng trưởng bền vững – hiệu quả an
toàn” và phương châm hoạt động “Chia sẻ cơ hội- Hợp tác thành công”, “Hiệu quả
kinh doanh của khách hàng là mục tiêu hoạt động của BIDV”, Ngân hàng Đầu tư và
Phát triển Việt Nam đã và đang khẳng định là một ngân hàng lớn có chất lượng – uy
tín hàng đầu tại Việt Nam.
NHĐT& PTVN chi nhánh Quang Trung được tách ra từ Sở Giao dịch 1 NHĐT& PTVN thành lập theo thông báo số 57/TCCB/ĐT ngày 26/12/1990 của vụ
Tổ chức cán bộ Nhà nước về tổ chúc bộ máy của NHĐT& PTVN và quyết định số
76 QĐ/TCCB ngày 28/03/1991 của Tổng Giám Đốc NHĐT& PTVN.
Chi nhánh Quang Trung được thành lập trên cơ sở tách Phòng giao dịch
Quang Trung theo quyết định thành lập số 52/2005/QĐ-HĐQT ngày 21/03/2005
của Hội Đồng Quản Trị NHĐT& PTVN, giấy phép kinh doanh số 0116000466 của
sở Kế Hoạch Đầu Tư Hà Nội và đi vào hoạt động từ 1/04/2005. Trụ sở đặt tại tòa
nhà Chinhfong số 53 Quang Trung, Quận Hai Bà Trưng, thành phố Hà Nội. Kể từ
khi bắt đầu hoạt động đến nay, Chi nhánh không ngừng phát triển mạng lưới, tăng
thêm kênh phân phối sản phẩm và phấn đấu giữ vững danh hiệu lá cờ đầu của hệ
thống Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
1.1.2

Cơ cấu tổ chức và bộ máy quản lý của BIDV Quang Trung

Chi nhánh bao gồm 17 phòng ban, được chia thành 5 khối chức năng là khối
quan hệ khách hàng, khối quản lý rủi ro, khối tác nghiệp, khối quản lý nội bộ, và
khối các đơn vị trực thuộc. Người đứng đầu chịu trách nhiệm cao nhất là Giám đốc
Chi nhánh, tham mưu cho Giám đốc là 2 Phó Giám đốc và các trưởng phòng. Việc

phân chia theo mô hình tổ chức mới như vậy giúp chi nhánh tạo được sự chuyên
môn hóa, sự độc lập cần thiết trong hoạt động, phát huy được hết khả năng cũng
như kinh nghiệm của cán bộ nhưng vẫn đảm bảo được tính thống nhất và mối liên
hệ mật thiết giữa các phòng ban.

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

4
Sơ đồ 1.1: Cơ cấu tổ chức
P.quan hệ khách hàng 1
Khối QHKH

P.quan hệ khách hàng 2
P.quan hệ khách hàng 3

Khối QL rủi ro

P.quản lý rủi ro
P.quản trị tín dụng
P.DV KH doanh nghiệp

Khối tác nghiệp

P.DV KH cá nhân
P.thanh toán quốc tế

Ban giám đốc

P.tiền tệ kho quỹ
P.tài chính kế toán
Khối QL nội bộ

P.kế hoạch tổng hợp
P.tổ chức hành chính
P.điện toán
P. giao dịch 1

Khối ĐVTT

P. giao dịch 2
P. giao dịch 3
P. giao dịch 4

1.1.3

Tình hình hoạt động kinh doanh của BIDV Quang Trung trong

thời gian qua
1.1.3.1 Kết quả hoạt động chung
Là chi nhánh mới thành lập năm 2005 nhưng chi nhánh Quang Trung đã đạt
được một số kết quả tăng trưởng trong giai đoạn 2006-2008:
+ Tăng trưởng huy động vốn:

22%/năm.

+ Tăng trưởng dư nợ:

70%/năm.

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp
+ Tỷ lệ nợ xấu:
+ Tăng trưởng LNST/người:
-

5
dưới 10%
75%/năm

Kết quả hoạt động 04 năm đầu tiên đều có lãi- năm sau cao hơn năm trước.

Chi nhánh không ngừng nâng cao chất lượng hoạt động và tuyệt đối tuân thủ theo
chế độ và chỉ đạo của Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam. Nền khách hàng
có tăng trưởng bắt đầu đi vào ổn định.
- Tăng cường tiếp thị khách hàng mới, số lượng khách hàng doanh nghiệp tăng
từ 9 khách hàng doanh nghiệp khi thành lập đã mở rộng quan hệ với hơn 200 khách
hàng doanh nghiệp.
-

Bên cạnh đó, chi nhánh đã chủ động cơ cấu lại nguồn huy động và sử dụng

vốn, đảm bảo cơ cấu tài sản hợp lý, sử dụng hạn mức thấu chi hợp lý, đảm bảo khả
năng thanh toán, khả năng chi trả theo đúng qui định với mức chi phí hợp lý, đảm
bảo hiệu quả sử dụng vốn. Đặc biệt là việc cân đối vốn, vay TW kịp thời nguồn vốn
thanh toán để phục vụ công tác thanh toán.
-

Công tác tín dụng tiến hành theo nguyên tắc thận trọng, ưu tiên cho vay

ngắn hạn đối với các doanh nghiệp xuất nhập khẩu và cho vay tiêu dùng cá nhân.
Công tác rà soát đánh giá khách hàng, phát hiện các khách hàng tiềm ẩn rủi ro coi
trọng kiên quyết thu hồi nợ xấu. Cơ cấu cho vay được chuyển dịch theo hướng an
toàn hơn không có nợ xấu hặc tỷ lệ nợ xấu thấp hơn kế hoạch.
-

Chi nhánh đã kiểm soát được mọi hoạt động, đảm bảo các giao dịch an

toàn, có lãi; hoàn thiện mô hình tổ chức mới theo TA2; xây dựng, đào tạo đội ngũ
cán bộ chuyên nghiệp, nâng cao hình ảnh của BIDV.
-

Hoạt động quản trị điều hành tại Chi nhánh được thực hiện chặt chẽ, tính

tuân thủ được coi trọng hàng đầu, trên cơ sở tập trung, dân chủ, công khai, minh
bạch. Các chỉ đạo điều hành được cụ thể hoá tới từng công việc, từng đơn vị, từng
người trên nguyên tắc các vấn đề quan trọng được tiến hành thực hiện công khai kết
hợp việc ra quyết định gắn với trách nhiệm của Ban giám đốc và đội ngũ lãnh đạo
cấp phòng. Chi nhánh cũng hoàn thiện việc cải tạo cơ sở vật chất và môi trường làm
việc của chi nhánh, đảm bảo thu nhập cán bộ, đời sống cán bộ không ngừng được

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

6

nâng cao nhằm phát huy sức sáng tạo sự gắn bó của người lao động với chi nhánh.
1.1.3.2

Hoạt động huy động vốn

Đối với một ngân hàng thương mại thì một trong những yếu tố tiên quyết cho
sự tồn tại và phát triển đó là hoạt động huy động vốn. Thực vậy trong thực tế, hoạt
động chính của các ngân hàng thương mại là huy động vốn từ nền kinh tế để cho
vay và khả năng cạnh tranh cũng như lợi thế cạnh tranh mà các ngân hàng thương
mại có được chủ yếu dựa vào nguồn vốn mà ngân hàng có. Hầu hết các ngân hàng
thương mại đều chủ động huy động nguồn vốn cho mình bằng nhiều biện pháp khác
nhau như: lãi suất hấp dẫn, tiện ích bổ sung phong phú (có quà tặng cho khách hàng
ngoài những tiện ích mà sản phẩm-dịch vụ mang lại), tổ chức hội nghị khách hàng
thông qua việc giao lưu với các khách hàng lâu năm, khách hàng tiềm năng. Chính
vì vậy mà ngay sau khi thành lập BIDV Quang Trung nhờ những chủ trương đúng
đắn, năng động trong điều hành lãi suất và phí điều vốn nội bộ ngân hàng đã thực
hiện tốt hơn chính sách khách hàng, chú trọng hơn trong huy động vốn có thời hạn
dài để cân đối nguồn vốn cho vay trung dài hạn. Bằng các biện pháp tích cực, BIDV
Quang Trung đã góp phần tăng trưởng nguồn vốn giúp BIDV điều hòa vốn cho các
chi nhánh khác đầu tư thực hiện các chỉ tiêu kế hoạch chung toàn ngành và các
chương trình đầu tư của Chính phủ.
Với nhiều hình thức huy động khác nhau, chi nhánh đã có sự tăng trưởng

nguồn vốn liên tục trong suốt 4 năm qua. Kết quả đó được thể hiện bởi các số liệu
dưới đây:

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

7

Bảng 1.1: Vốn huy động và cơ cấu vốn huy động
(Đơn vị: tỷ đồng)

Chỉ tiêu

Năm 2005

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

Tổng huy động vốn

1.922

100%

2.910

100%

5.100

100%

6.000

100%

Nội tệ

980

51%

1.979

68%

3.900

76.4% 4.015

66.9%

Ngoại tệ

942

49%

931

32%

1.200

23.6% 1.985

33.1%

Ngắn hạn

492

26%

815

28%

2.408

47.2% 3.600

60%

Trung và dài hạn

1.430

74%

2.095

72%

2.692

52.8% 2.400

40%

(Nguồn: Báo cáo tình hình thực hiện kế hoạch các năm 2005 - 2008)
Nhìn chung trong những năm qua Chi nhánh đã giữ vững và tăng trưởng tốt
nguồn vốn. Năm 2005 nguồn vốn huy động đạt 1922 tỷ đồng tăng 1054 tỷ so với
31/03/2005 trong đó huy động dân cư tăng 726 tỷ đạt 1634 tỷ chiếm 85%. Năm
2006 nguồn vốn huy động đạt 2.910 tỷ đồng tăng 988 tỷ so với 31/12/2005 mặc dù
trong năm Chi nhánh đã thanh toán khoảng 150 tỷ trái phiếu BIDV 5 năm và 250
tỷ tiền gửi chứng chỉ của tổ chức nhưng nguồn vốn huy động của Chi nhánh vẫn
đạt được những kết quả đáng khích lệ, nguồn vốn của Chi nhánh tăng thực 1.388
tỷ đồng.
Năm 2007 nguồn vốn huy động đạt 5.100 tỷ đồng, tăng 30% so với năm
2006, đạt 113 % kế hoạch kinh doanh; trong đó VND đạt 3.900 tỷ chiếm 76,4%,
nguồn huy động có thời hạn trên 1 năm là 2.692 tỷ đồng, tăng so với năm 2006 là
1.562 tỷ đồng. Cũng trong năm 2007 tiền gửi thanh toán và không kỳ hạn đạt 1.200

tỷ đồng tăng 439 tỷ đồng so với 2006, và hiện chiếm 20% tổng nguồn huy động tại
chi nhánh.
Năm 2008 nguồn vốn của Chi nhánh đã tăng đến 6,000 tỷ đồng, đạt 109% so
với kế hoạch được giao, tỷ lệ tăng trưởng đạt 17.6% so với năm 2007.
Trong những năm qua với việc thực hiện tốt công tác nghiên cứu tình hình
hoạt động của các ngân hàng trên cùng địa bàn, theo sát những biến động về lãi suất
trên thị trường trong nước và quốc tế, phân tích những ảnh hưởng của nó tới tình
hình huy động vốn, từ đó Chi nhánh đã có những biện pháp điều chỉnh lãi suất huy

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

8

động vốn thích hợp, thực hiện các chương trình khuyến mại, tặng quà khách hàng,
soạn thảo các tài liệu về sản phẩm gửi tới các bộ phận giao dịch để tư vấn khách
hàng ... Từ tháng 4/2005 đến nay, căn cứ vào tình hình thị trường, vào chỉ đạo về
lãi suất của BIDV HO và qua thoả thuận với các CN trên cùng địa bàn, CN đã 5 lần
điều chỉnh lãi suất tiền gửi USD, 3 lần điều chỉnh lãi suất tiền gửi VND ở tất cả các
kỳ hạn, 2 lần điều chỉnh lãi suất CCTG cũng như các điều chỉnh về lãi suất của tiền
gửi tiết kiệm bậc thang, tiền gửi Tổ chức kinh tế ... nhằm giữ vững nền vốn và cạnh
tranh được với các ngân hàng khác trên địa bàn.
Là Chi nhánh mới thành lập nên việc xác định nhiệm vụ trọng là công tác tiếp
thị và chăm sóc các khách hàng có khả năng về tiền gửi, đặc biệt là các khách hàng
tổ chức, đã đặt quan hệ với các tổ chức lớn như Bảo hiểm Tiền gửi, Bảo hiểm xã
hội, Công ty Tài chính Bưu điện, Tcty Điện lực, Tcty Vietel, Lilama...Tính đến

31/12/2006 tiền gửi của TCKT tăng 300 tỷ so với 31/12/2005.
Lập và triển khai phương án phát triển sản phẩm Tiết kiệm dự thưởng đợt
I,II/2006 của NHĐT&PT Việt Nam, Kỳ phiếu ngắn hạn đợt I, Chứng chỉ tiền gửi
dài hạn USD năm 2006, Phát hành Trái phiếu tăng vốn BIDV, Thanh toán Chứng
chỉ tiền gửi Vô danh đến hạn, Thanh toán Trái phiếu 5 năm của BIDV, Mua lại
Trái phiếu Xây dựng Thủ đô: Phát thanh trên các đài truyền thanh của phường,
phát và dán tờ rơi, tích cực quảng cáo các dịch vụ ngân hàng tới các tổ chức kinh
tế và dân cư.
Công tác điều hành nguồn vốn: Đảm bảo cân đối, sử dụng vốn hàng ngày
một cách phù hợp, sử dụng hạn mức thấu chi hợp lý, đảm bảo khả năng thanh
toán, khả năng chi trả theo đúng quy định với mức chi phí hợp lý, đảm bảo hiệu
quả sử dụng vốn.
Tuy nhiên, kết quả đạt được trong năm vừa qua nhận định có nhiều yếu tố
khách quan, thuận lợi ảnh hưởng tới kết quả hoạt động của chi nhánh: Thị trường
tiền tệ có nhiều biến động lớn trong năm, Hội sở chính có chính sách tích cực HĐV
từ các định chế tài chính và Tổng công ty lớn để đảm bảo khả năng thanh khoản,
tích cực đưa ra các sản phẩm vốn ngắn hạn (kỳ hạn tuần) thu hút được nhiều nguồn

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

9

từ các công ty chứng khoán, các định chế tài chính, có chính sách cấp bù linh
hoạt… Ngược lại, nguồn huy động từ dân cư tại chi nhánh có xu hướng giảm do sức
cạnh tranh của các NHTM trên địa bàn và xu hướng tiêu dùng - tiết kiệm của dân cư

có nhiều thay đổi… Do vậy, cùng với kết quả đạt được trong năm 2008, môi trường
hoạt động của Chi nhánh là hết sức khó khăn khi những yếu tố thuận lợi mang tính
đột biến không còn.
1.1.3.3 Hoạt động tín dụng
Bảng 1.2: Dư nợ cho vay tại BIDV quang Trung
(Đơn vị: tỷ đồng)

Chỉ tiêu
Tổng dư nợ
Dư nợ NH
Dư nợ TDH

Năm 2005
Năm 2006
Năm 2007
Năm 2008
320
100% 800
100% 1.223 100% 2.295 100%
65
20%
416
52%
550
45%
1.384 60.31%
255
80%
384
48%

673
55%
911
39.69%
(Nguồn: Báo cáo tình hình tín dụng các năm 2005 – 2008)

Nhìn vào kết quả chung cho thấy hoạt động tín dụng tại Chi nhánh liên tục
tăng, đạt chất lượng tốt. Năm 2006 tổng dư nợ đạt 800 tỷ VND, tăng 530 tỷ đồng so
với năm 2005, đạt 100% giới hạn tín dụng được giao; Năm 2007 tổng dư nợ đạt
1.223 tỷ đồng, đạt 98% giới hạn tín dụng được giao và tăng trưởng 145% và tăng
tuyệt đối 512 tỷ VND so với năm 2006; Năm 2008 dư nợ tín dụng cuối kỳ 2,295 tỷ
đồng, tỷ lệ tăng trưởng đạt 83.6%.
Dư nợ trung và dài hạn thương mại tính đến năm 2008 đạt 911 tỷ đồng tăng
238 tỷ so với năm 2007, tức 35.36% so với năm 2007. Tỷ trong dư nợ trung và dài
hạn trong tổng dư nợ năm 2006 là 48% sang đến năm 2007 là 55%, đến năm 2008
tỷ trọng này giảm xuống còn 39.69% trong khi tỷ lệ này trong năm 2005 là 80%.
Như vậy chính sách tín dụng của Chi nhánh đã có sự thay đổi, tỷ trọng cho vay
trung và dài hạn thương mại đã giảm dần trong khi cho vay ngắn hạn tăng dần.
Về cơ cấu khách hàng, năm 2008 đã có sự chuyển dịch dư nợ tín dụng: tăng
mạnh cho vay thương mại và giảm cho vay Repo cầm cố chứng khoán theo chỉ đạo
của Trung ương và chỉ thị 03 của Ngân hàng Nhà nước. Trong đó tích cực hướng tới
các Tổng công ty lớn, ngoài quốc doanh, các dự án trọng điểm của nền kinh tế.
Cũng trong năm 2008 Chi nhánh đã phối hợp với các ban của Hội sở chính

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

10

thực hiện thẩm định dự án xây dựng của Công ty T&M Việt Nam, Tân Hoàng Minh
là cơ sở đánh giá, tư vấn và bảo lãnh phát hành trái phiếu doanh nghiệp; Triển khai
cho vay cầm cố chứng khoán niêm yết tại Vincom, BSC, VNDS…
Về xử lý nợ xấu, nợ quá hạn: Thực hiện nghiêm túc công văn 3310 của TGĐ
BIDV cùng với các qui định và hướng dẫn NHĐT& PTVN về chuyển nợ quá hạn
theo quyết định 1627 của NHNN, BIDV Quang Trung đã tích cực xử lý nợ tồn
đọng, đã thảo luận và hướng dẫn thực hiện đến từng cán bộ nghiệp vụ đồng thời đến
từng doanh nghiệp vay vốn. Bằng công tác rà soát đánh giá khách hàng, phát hiện
các khách hàng tiềm ẩn rủi ro coi trọng kiên quyết thu hồi nợi xấu, cơ cấu cho vay
của Chi nhánh được chuyển dịch theo hướng an toàn hơn: tỷ trọng cho vay ngắn
hạn tăng, tỷ trọng cho vay cá nhân tăng, tỷ lệ nợ quá hạn thấp và không có nợ xấu.
Năm 2005 nợ quá hạn là 100 triệu đồng của do khách hàng đi công tác vắng và
không hợp tác trong việc trả nợ; Năm 2006 và năm 2007 không có nợ quá hạn và nợ
xấu; Năm 2008 tỷ lệ nợ quá hạn là 3% thấp hơn kế hoạch (5%). Qua kết quả đạt
được ta có thể thấy rằng Chi nhánh đã nỗ lực không ngừng để nâng cao chất lượng
hoạt động tín dụng ngày một tốt hơn.
1.1.3.4 Hoạt động dịch vụ
Bảng 1.3: Kết quả hoạt động dịch vụ
(Đơn vị: Triệu đồng)

Chỉ tiêu
Năm 2005
Năm 2006
Năm 2007
Năm 2008
Thu dịch vụ ròng
2.000

4.500
11.200
24.000
Trong đó:
Lợi nhuận KDNT
875
1.623
1.900
3.630
Thanh toán trong nước
250
1.133
2.150
4.255
Phí ATM
69
75
150
1.000
Phí bảo lãnh
145
206
1.350
2.900
Thanh toán quốc tế
570
1.153
2.350
4.945
Thu ngân quỹ

81
275
1.000
2.323
Thu khác
10
35
2.300
4.947
(Nguồn: Báo cáo tình hình thực hiện hoạt động các năm 2005 – 2008)
Hướng tới mục tiêu trở thành ngân hàng thương mại hiện đại, chi nhánh luôn
chú trọng công tác phát triển và nâng cao chất lượng hoạt động dịch vụ ngân hàng
cung cấp cho khách hàng. Qua bảng số liệu tổng hợp về kết quả hoạt động dịch vụ

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

11

trên ta có thể thấy nguồn thu dịch vụ ròng qua các năm tăng trưởng liên tục. Năm
2005 thu dịch vụ ròng chỉ đạt 2 tỷ đồng thì đến năm 2008 con số này đã tăng gấp
12 lần, đạt 24 tỷ đồng. Tăng trưởng mạnh so với 2006 và 2007, tuy nhiên sau khi
nhìn vào thực chất hoạt động và loại trừ các khoản bất thường trong cả 2 năm 2006,
2007 thì tốc độ tăng trưởng dịch vụ 2008 của chi nhánh đạt được khoảng 27%.
Hoạt động thanh toán quốc tế với doanh số năm 2005 ước đạt 5,2 triệu USD,
thu dịch vụ thanh toán quốc tế đạt 570 triệu đồng, năm 2006 đạt 1.153 triệu đồng;

phí chuyển tiền trong và ngoài nước ước đạt 1.133 triệu đồng, năm 2007 đạt 2.350
triệu đồng, năm 2008 là 4.945 triệu đồng
Chi nhánh đã thực hiện các giao dịch nhanh chóng an toàn và chính xác. Kịp
thời tư vấn hỗ trợ cho doanh nghiệp khi thực hiện giao dịch TTQT tại Chi nhánh.
Xây dựng thời gian chuẩn mực trong việc xử lý giao dịch TTQT cho từng cán bộ,
biểu phí TTQT áp dụng cho Chi nhánh, và các quy trình nghiệp vụ. Tích cực tiếp thị
các sản phẩm dịch vụ của chi nhánh: quảng bá sản phẩm mở L/C bằng vốn tự có với
mức ký quỹ thấp và cầm cố lô hàng nhập... nhằm mở rộng và phát triển các dịch vụ
TTQT; Xây dựng chính sách khách hàng đối với các khách hàng sử dụng các dịch
vụ TTQT; Tiếp tục triển khai tiếp thị các khách hàng mới, đã thực hiện tiếp thị 200
khách hàng doanh nghiệp trong đó đã có 40 khách hàng đã thực hiện giao dịch tại
Chi nhánh.
Hoạt đông kinh doanh ngoại tệ với lợi nhuận mua bán ngoại tệ tăng trưởng
mạnh qua các năm, năm 2008 ước đạt 3.630 triệu USD tăng gấp 4 lần so với năm
2005; kinh doanh có lãi, đáp ứng và phục vụ kịp thời các loại ngoại tệ khác cho
khách hàng đang có quan hệ tín dụng, dịch vụ có nhu cầu thanh toán ra nước ngoài
với mức giá hợp lý, cạnh tranh.
Công tác kho quỹ đã chấp hành đúng QĐ các quy định, hướng dẫn của HSC
về việc kiểm đếm giao nhận tiền mặt, ngoại tệ, đóng gói, niêm phong tiền mặt, tài
sản quý, GTCG.Thực hiện đúng quy trình nghiệp vụ thu chi tiền mặt, ngoại tệ đảm
bảo an toàn chính xác, đáp ứng nhanh chóng, kịp thời nhu cầu nộp, rút tiền mặt của
khách hàng, PGD, QTK; đảm bảo đầy đủ lượng tiền mặt cho đợt thanh toán trái

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

12

phiếu đợt II/2000.
Bên cạnh thu từ các dịch vụ truyền thống như chuyển tiền, kinh doanh ngoại
tệ, tài trợ thương mại, tín dụng… năm 2008 chi nhánh đã đẩy mạnh tiếp thị khách
hàng sử dụng dịch vụ mới như tư vấn phát hành trái phiếu, BIDV Directbanking,
VnTopup, BSMS… tăng nguồn thu dịch vụ cho chi nhánh. Tuy nhiên, những dịch
vụ mới và mang lại doanh thu lớn lại tập trung vào những khoản không thường
xuyên và không ổn định tại chi nhánh.
1.2 Khái quát công tác thẩm định các dự án đầu tư tại BIDV Quang Trung
1.2.1 Những quy định của BIDV Quang Trung đối với hình thức cho vay
theo dự án đầu tư
1.2.1.1 Đối tượng
Khách hàng vay vốn tại Ngân hàng Đầu tư & Phát triển Việt Nam gồm:
- Các pháp nhân và cá nhân Việt Nam:
+ Các pháp nhân là: Doanh nghiệp nhà nước, hợp tác xã, công ty trách nhiệm
hữu hạn, công ty cổ phần, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài và các tổ chức
khác có đủ các điều kiện quy định tại Điều 94 Bộ Luật Dân sự.
+ Cá nhân;
+ Hộ gia đình;
+ Tổ hợp tác;
+ Doanh nghiệp tư nhân;
+ Công ty hợp danh;
- Các pháp nhân và cá nhân nước ngoài.
Chi nhánh xem xét cho vay các đối tượng sau:
- Giá trị vật tư, hàng hoá, máy móc, thiết bị bao gồm cả thuế giá trị gia tăng
và các khoản chi phí để thực hiện các dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh,
dịch vụ hoặc dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống;
- Nhu cầu tài chính của khách hàng: Số tiền thuế xuất khẩu, nhập khẩu khách
hàng phải nộp để làm thủ tục xuất khẩu, nhập khẩu, thuế giá trị gia tăng đối với lô

hàng nhập khẩu;
- Các đối tượng cho vay khác ngoài 2 điểm trên đây khi có văn bản chấp

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

13

thuận hoặc hướng dẫn riêng của Tổng Giám đốc, như: Cho vay góp vốn thành lập
công ty liên doanh; cho vay trả lãi tiền vay trong thời hạn thi công...
Khách hàng có nhu cầu vay để trả cho các khoản vay tài chính (bằng tiền) cho
chính Ngân hàng, các tổ chức tín dụng khác và cho nước ngoài: thực hiện theo quy
định của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước và hướng dẫn của Tổng Giám đốc.
Những đối tượng không được cho vay:
Ngân hàng không cho vay các nhu cầu vốn theo quy định, cụ thể: để mua sắm
các tài sản và các chi phí hình thành nên tài sản mà pháp luật cấm mua bán, chuyển
nhượng, chuyển đổi; để thanh toán các chi phí cho các giao dịch pháp luật cấm; để
đáp ứng nhu cầu tài chính của các giao dịch mà pháp luật cấm.
1.2.1.2 Điều kiện cho vay
a) Ngân hàng xem xét, quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện:
- Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm
dân sự theo quy định của pháp luật.
- Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp.
- Ngân hàng cho khách hàng vay vốn phục vụ nhu cầu sản xuất, kinh doanh,
dịch vụ trong phạm vi ngành nghề được phép theo Giấy chứng nhận đăng ký kinh
doanh, Giấy phép hành nghề (nếu có) của khách hàng và phục vụ nhu cầu đời sống

hợp pháp của khách hàng.
- Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ (gốc và lãi) cho Ngân hàng trong thời
hạn cam kết.
- Có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh dịch vụ khả thi, có hiệu
quả, dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi, phù hợp với quy định của
pháp luật.
- Thực hiện bảo đảm tiền vay theo đúng quy định của Chính phủ, hướng dẫn
của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và của Ngân hàng.
Đối với các dự án BĐS, ngoài các điều kiện trên khách hàng phải đáp ứng:

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

14

- Có giấy phép đăng ký kinh doanh phù hợp theo quy định của pháp luật.
- Có năng lực tài chính đảm bảo:
+ Đối với khách hàng đã có hoạt động kinh doanh/doanh thu: đảm bảo năm tài
chính liền kề năm đề nghị vay vốn phải có lãi; có phương án huy động vốn tự có
khả thi tham gia vào dự án. Trường hợp năm tài chính liền kề năm đề nghị vay vốn
không có lãi nhưng dự án vẫn đảm bảo các điều kiện khác theo Quy định, Chi
nhánh trình Hội sở chính xem xét, quyết định (kể cả dự án thuộc quyền phán quyết
của Chi nhánh);
+ Đối với khách hàng mới thành lập: phải có đủ cơ sở pháp lý chứng minh
việc các cổ đông/thành viên sẽ góp đủ vốn điều lệ, vốn chủ sở hữu và tự huy động
vào dự án theo tỷ lệ quy định.

- Vốn chủ sở hữu của khách hàng (chủ đầu tư):
+ Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư là vốn thực có của chủ đầu tư tính đến năm
trước liền kề với năm khách hàng thực hiện dự án bất động sản được thể hiện trong
báo cáo tài chính và phải được kiểm toán độc lập xác nhận. Trường hợp khách hàng
là doanh nghiệp, hợp tác xã mới thành lập thì phải có văn bản xác nhận của cơ quan,
tổ chức có thẩm quyền.
+ Vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư tham gia không thấp hơn 15% tổng mức đầu
tư của dự án đã được phê duyệt. Riêng đối với dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng
đất từ 20 ha trở lên; dự án khu đô thị mới mức vốn chủ sở hữu tham gia không thấp
hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án đã được phê duyệt.
- Có đầy đủ hồ sơ pháp lý khách hàng theo quy định.
Điều kiện đối với dự án bất động sản:
- Dự án đảm bảo đầy đủ các hồ sơ pháp lý và được thực hiện theo đúng các
quy định hiện hành của pháp luật và hướng dẫn của BIDV.
- Dự án khả thi, có hiệu quả, xác định được nguồn thu nhập rõ ràng và đảm
bảo khả năng trả nợ gốc và lãi vay.
b) Thời hạn cho vay:
- Thời hạn cho vay do Ngân hàng và khách hàng thỏa thuận. Việc thỏa thuận

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

15

thời hạn cho vay phải căn cứ vào chu kỳ sản xuất kinh doanh, thời hạn thu hồi vốn
của dự án đầu tư, khả năng trả nợ của khách hàng và khả năng nguồn vốn cho vay

của Ngân hàng.
Đối với các pháp nhân Việt Nam và nước ngoài, thời hạn cho vay không quá
thời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tại
Việt Nam; đối với các cá nhân là người nước ngoài, thời hạn cho vay không quá
thời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam.
- Tổng Giám đốc quyết định thời hạn cho vay dài hạn tối đa đối với khách
hàng và phân cấp thời hạn cho vay dài hạn tối đa cho các Chi nhánh, phù hợp với
các giới hạn an toàn theo quy định của Hội đồng quản trị.
Thời hạn cho vay tối đa đối với từng loại hình đầu tư dự án bất động sản cụ
thể, đối với cho vay:
- Dự án xây dựng văn phòng cho thuê, đầu tư xây dựng khu du lịch: đến 10 năm
- Xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn; Dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu đô thị,
khu dân cư; Dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị, chợ: đến 5 năm.
- Dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà ở: đến 7 năm
- Dự án kết hợp: thời hạn cho vay tối đa được xác định là thời hạn tối đa cho
vay theo loại hình đầu tư có thời hạn cho vay dài nhất theo quy định.
c) Lãi suất cho vay:
- Hội đồng quản trị quy định về cơ chế lãi suất cho vay hoặc cơ chế chung về
lãi suất hoặc thông qua các chỉ tiêu tài chính của Ngân hàng; Tổng Giám đốc quyết
định, hướng dẫn và điều hành lãi suất cho vay của toàn hệ thống, phù hợp với quy
định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và Hội đồng quản trị.
- Lãi suất cho vay cụ thể do Ngân hàng và khách hàng thoả thuận. Chi nhánh
và khách hàng có thể thỏa thuận áp dụng lãi suất cho vay cố định trong suốt thời
gian vay vốn hoặc lãi suất cho vay có điều chỉnh (theo định kỳ hoặc theo thông báo lãi
suất trên thị trường quốc tế hoặc thông báo lãi suất của Ngân hàng).
- Ngân hàng áp dụng mức lãi suất quá hạn tối đa đến 150% lãi suất cho vay

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C

Khóa luận tốt nghiệp

16

trong hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng đã ký kết hoặc điều chỉnh (nếu có).
Tổng Giám đốc hướng dẫn việc áp dụng lãi suất quá hạn.
- Đối với lãi đến hạn khách hàng không trả được, kể cả trường hợp đã gia
hạn, điều chỉnh kỳ hạn lãi, Ngân hàng có thể áp dụng phạt chậm thanh toán lãi quá
hạn theo hướng dẫn của Tổng Giám đốc.
d) Mức cho vay:
- Mức cho vay được xác định căn cứ vào nhu cầu vay vốn, khả năng hoàn trả
nợ và khả năng bảo đảm tiền vay của khách hàng và khả năng nguồn vốn của Ngân
hàng, nhưng tối đa không vượt quá giới hạn cho vay, trừ trường hợp được Thủ
tướng Chính phủ cho phép.
+ Tổng dư nợ cho vay của Ngân hàng đối với một khách hàng không được
vượt quá 15% vốn tự có của Ngân hàng, trừ trường hợp đối với những khoản cho
vay từ các nguồn vốn ủy thác của Chính phủ, của các tổ chức và cá nhân; nếu nhu
cầu vốn của khách hàng vượt quá 15% vốn tự có của Ngân hàng hoặc khách hàng
có nhu cầu huy động vốn từ nhiều nguồn thì Ngân hàng cho vay hợp vốn theo quy
định của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Trường hợp đặc biệt Hội đồng quản trị
hoặc Tổng Giám đốc theo thẩm quyền, quyết định việc trình Thủ tướng Chính phủ
cho phép cho vay vượt quá 15% vốn tự có của Ngân hàng đối với từng lần cụ thể.
+ Trường hợp một đơn vị trong Ngân hàng phải trả thay cho khách hàng do
bảo lãnh dẫn đến tổng dư nợ cho vay một khách hàng vượt quá quyền phán quyết
cho vay của Giám đốc thì phải báo cáo Tổng Giám đốc để xin ý kiến chỉ đạo; nếu
tổng dư nợ vượt quá 15% vốn tự có của Ngân hàng thì Ngân hàng ngừng ngay việc
cho vay mới đối với khách hàng đó.
- Hội đồng quản trị quyết định các giới hạn an toàn về tín dụng và thẩm

quyền quyết định tín dụng của Tổng Giám đốc.
- Tổng Giám đốc quyết định, phân cấp, ủy quyền cụ thể về cho vay đối với
các chức danh trong Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam.
đ) Những trường hợp không được cho vay:

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

17

- Thành viên Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát, Tổng giám đốc, Phó Tổng
giám đốc Ngân hàng;
- Giám đốc, Phó giám đốc phụ trách tín dụng; cán bộ, nhân viên của Ngân
hàng làm nhiệm vụ thẩm định, quyết định cho vay đối với khách hàng;
- Bố, mẹ, vợ, chồng, con của thành viên Hội đồng quản trị, Ban kiểm soát,
Tổng giám đốc, Phó Tổng giám đốc Ngân hàng.
- Chi nhánh được phép cho vay đối với khách hàng là bố, mẹ, vợ, chồng, con
của Giám đốc, Phó giám đốc Chi nhánh, nhưng Giám đốc, Phó giám đốc Chi nhánh
không được tự quyết định cho vay đối với bố, mẹ, vợ, chồng, con của mình. Tổng
Giám đốc có quyền yêu cầu báo cáo, đình chỉ việc cho vay với các đối tượng này.
1.2.2

Số lượng và quy mô các dự án đầu tư được thẩm định tại BIDV

Quang Trung
Là Chi nhánh mới thành lập năm 2005, số lượng các dự án đầu tư được thẩm

định cho vay tại Chi nhánh chưa nhiều mới chỉ có khoảng gần 100 dự án, tuy nhiên
quy mô các dự án tương đối lớn, thuộc nhiều ngành ngề và lĩnh vực khác nhau như
các Dự án Thuỷ điện, nhiệt điện; Dự án Sân Golf, Dự án Tàu chở hàng; Dự án Bất
động sản; Dự án các khu công nghiệp, Dự án các hãng Taxi... Nhìn vào kết quả chung
cho thấy hoạt động tín dụng tại Chi nhánh liên tục tăng, đạt chất lượng tốt. Năm 2006
tiến hành thẩm định và cho vay 18 dự án với số tiền 800 tỷ VND, đạt 100% giới hạn
tín dụng được giao; Năm 2007 tiến hành thẩm định và cho vay 23 dự án tổng số tiền
là 1.223 tỷ đồng, đạt 98% giới hạn tín dụng được giao và tăng trưởng 145% và tăng
tuyệt đối 512 tỷ VND so với năm 2006; Năm 2008 số dư án được thẩm định và cho
vay lên tới 39 dự án với 2.295 tỷ đồng, tỷ lệ tăng trưởng đạt 83.6%.
1.2.2.1 Theo loại hình cho vay
Số lượng và quy mô các dự án đầu tư được tiến hành thẩm định theo loại hình
cho vay tại Chi nhánh được tổng kết trong bảng sau:
Bảng 1.4: Số lượng và quy mô dự án theo loại hình cho vay

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

18
(Đơn vị: Tỷ đồng)

Năm 2006
Số dự án Số tiến
Cho vay ngắn hạn 10
416
Cho vay trung và 8

384
Tiêu chí

dài hạn
Tổng

Năm 2007
Số dự án
Số tiền
13
550
10
673

Năm 2008
Số dự án
Số tiền
30
1.384
9
911

18
800
23
1.223
39
2.295
(Nguồn: báo cáo tổng hợp hoạt động tín dụng hàng năm BIDV Quang Trung)
Nhìn vào bảng số liệu trên ta có thể thấy vào năm 2007, số lượng các dự án

đầu tư trung và dài hạn không nhiều bằng các dự án ngắn hạn song lại chiếm lượng
vốn đầu tư lớn hơn (673 tỷ đồng), tỷ trọng chiếm 55% trong tổng số tiền cho vay
trong khi các dự án ngắn hạn chỉ chiếm 45%.
Trong năm 2008, do tình hình kinh tế thế giới và trong nước có nhiều biến
động nên sự tăg trưởng về số lượng và tỷ trọng các dự án trung và dài hạn vay vốn
tại Chi nhánh có sự sụt giảm, chỉ còn chiếm 39.69%. Trong khi đó, các dự án đầu tư
ngắn hạn có nhu cầu vay vốn tại Chi nhánh có sự tăng đáng kể lên tới 30 dự án với
số tiền cho vay là 1.384 tỷ đồng tăng 834 tỷ đồng so với năm 2007.
1.2.2.2 Theo thành phần kinh tế
Nhìn chung thì các công ty cổ phần và công ty trách nhiệm hữu hạn là đối
tượng xin vay vốn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng giá trị tiền cho vay tại Chi nhánh,
đặc biệt là các dự án đầu tư của các công ty cổ phần (luôn chiếm khoảng 50% số
vốn cho vay tại Chi nhánh). Các dự án thuộc thành phần kinh tế Nhà nước có số
lương dự án rất khiêm tốn nhưng với quy mô vôn đầu tư lớn. Các dự án đầu tư theo
thành phần kinh tế được tổng hợp tại bảng dưới đây. Số dự án xin vay vốn của các
thành phần kinh tế qua các năm 2006 – 2008 hầu hết đều tăng, tăng trưởng dư nợ
khoảng 70%/năm.
Bảng 1.5: Số lượng và quy mô dự án theo thành phần kinh tế
(Đơn vị: tỷ đồng)

Tiêu chí

Chu Thuỳ Linh

Năm 2006

Năm 2007

Năm 2008

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

19
Số dự

Số tiền

Số dự

Số tiền

Số dự

Số tiền
án
án
án
DN Nhà nước
2
215
3
459
2
315
Công ty Cổ phần
10

382
12
425
20
1.015
Công ty TNHH
4
125
6
239
11
592
Pháp nhân khác
2
78
3
100
6
373
Tổng
18
800
23
1.223
39
2.295
(Nguồn: báo cáo tổng hợp hoạt động tín dụng hàng năm BIDV Quang Trung)
1.2.2.3 Theo loại tiền gửi
Trong năm 2006, các dự án vay vốn bằng đồng ngoại tệ chiếm ưu thế hơn,
chiếm 55% giá trị các khoản vay vốn tại Chi nhánh. Song sang năm 2007, năm

2008 các dự án vay bằng đồng nội tệ là chủ yếu, tăng mạnh qua các năm (chiếm
66,92% năm 2007, tăng 458,43 tỷ so với năm 2006; chiếm 68,7% năm 2008, tăng
758,24 tỷ so với năm 2007). Trong khi đó, các dự án vay bằng ngoại tệ có xu hướng
giảm dần qua các năm, đến năm 2008 chỉ chiếm 31,3% tổng giá trị các khoản vay
tại ngân hàng. Ta có thể thấy rõ qua bảng số liệu dưới đây:
Bảng 1.6: Dư nợ dự án cho vay theo loại tiền gửi
(Đơn vị: tỷ đồng)

Năm 2006
Năm 2007
Năm 2008
Số tiền
Tỷ trọng
Số tiền
Tỷ trọng
Số tiền
Tỷ trọng
Cho vay nội tệ
360
45%
818,43
66,92%
1576,67
68,7%
Cho vay ngoại tệ
440
55%
404,57
33,08%
718,33

31,3%
Tổng
800
100%
1.223
100%
2.295
100%
(Nguồn: báo cáo tổng hợp hoạt động tín dụng hàng năm BIDV Quang Trung)
Tiêu chí

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C


Khóa luận tốt nghiệp

20
CHƯƠNG 2

THỰC TRẠNG CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ
BẤT ĐỘNG SẢN TẠI BIDV QUANG TRUNG

2.1 Dự án BĐS và yêu cầu của công tác thẩm định dự án đầu tư BĐS tại
BIDV Quang Trung
2.1.1 Khái quát các dự án đầu tư BĐS tại BIDV Quang Trung
Đầu tư bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng,
thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê
mua nhằm mục đích sinh lợi. Các loại dự án đầu tư BĐS vay vốn tại Chi nhánh như:

- Dự án xây dựng văn phòng cho thuê: là dự án đầu tư xây dựng mặt bằng, văn
phòng, siêu thị, nhà kho ... để cho thuê.
- Dự án xây dựng khu đô thị, khu dân cư, nhà ở: là dự án xây dựng nhà chung
cư, nhà ở tại các khu đô thị, khu dân cư từ khâu đầu tư cơ sở hạ tầng cho đến khi
hoàn tất việc xây dựng nhà để đưa vào kinh doanh.
- Dự án đầu tư cơ sở hạ tầng khu dân cư, khu đô thị: là dự án đầu tư cho phần
cơ sở hạ tầng tại các khu dân cư, khu đô thị.
- Dự án xây nhà trên cơ sở hạ tầng có sẵn là dự án xây dựng nhà ở tại các khu
dân cư, khu đô thị trên cơ sở hạ tầng có sẵn.
- Dự án đầu tư xây dựng khu du lịch: là dự án đầu tư vào khu nghỉ mát
(resort), xây dựng công viên, các khu kinh doanh dịch vụ, giải trí, đầu tư xây dựng
nhà nghỉ, khách sạn ... và đầu tư các bất động sản kinh doanh khác phục vụ cho hoạt
động kinh doanh du lịch.
- Dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội nghị, chợ và dự án bất động sản kết
hợp các hình thức đầu tư kể trên.
Hiện nay, tại Chi nhánh thì các dự án đầu tư BĐS đang là một trong những
ngành có nhiều dự án vay vốn nhất.

Chu Thuỳ Linh

Lớp: Kinh tế Đầu tư 47C